山東省嘉祥縣商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告.ppt

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,嘉祥縣商業(yè)房地產(chǎn)市場 調(diào)研報(bào)告,2007年9月, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,目錄,第一部分 宏觀環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目整體研究與特性分析 第三部分 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 第四部分 商業(yè)市場需求分析 第五部分 競爭項(xiàng)目市場調(diào)研 第六部分 市場調(diào)研綜合評(píng)價(jià), 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第一部分 宏觀環(huán)境分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.1 宏觀環(huán)境分析,區(qū)域位置: 嘉祥縣是中國古代”四大圣賢”之一曾子的故里,屬濟(jì)寧市轄, 嘉祥縣位于山東省西南部,隸屬濟(jì)寧市，東連濟(jì)寧市任城區(qū)；南毗大蒜之鄉(xiāng)金鄉(xiāng)縣；西臨巨野縣、鄆城縣；北與梁山縣。以鄆城新河為界,東北隔梁濟(jì)運(yùn)河與汶上縣隔河相望。 基本概況：嘉祥縣總面積960平方公里,總?cè)丝?08735人,耕地面積86.6萬畝,轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)。手套產(chǎn)業(yè)和石雕產(chǎn)業(yè)是其支柱產(chǎn)業(yè)，么哦年舉辦的手套展示會(huì)和石雕藝術(shù)節(jié)，吸引了大量外來人士。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.1 宏觀環(huán)境分析,城區(qū)現(xiàn)分為城區(qū)和開發(fā)區(qū)。城區(qū)集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心。開發(fā)區(qū)是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)，隨著城市的發(fā)展開發(fā)區(qū)將成為未來的政治、經(jīng)濟(jì)中心。 依據(jù)濟(jì)寧市的總體規(guī)劃,嘉祥縣將成為濟(jì)寧市西部開發(fā)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。嘉祥縣的總體規(guī)劃是“北擴(kuò)東展”，與濟(jì)寧市對(duì)接，這給嘉祥縣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,嘉祥縣的房地產(chǎn)市場起步較晚，近兩年來，房地產(chǎn)市場才得到大力發(fā)展，相對(duì)于前幾年，開發(fā)量大幅增長，房價(jià)上揚(yáng)速度較快，市場秩序不規(guī)范。 城區(qū)在售項(xiàng)目較少，主要集中在建設(shè)路沿線和呈祥街沿線。住宅項(xiàng)目消化量較快，目前在售部分主要是商業(yè)項(xiàng)目和沿街底商。住宅項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間在1300-2000元/，商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)地理位置的不同價(jià)格不等主要集中在3500-6400元/之間。 由于手套、石雕產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，行業(yè)人員增加，嘉祥縣的流動(dòng)人口也迅速膨脹，商業(yè)需求相應(yīng)產(chǎn)生。給商業(yè)房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)遇。 由于多方面的原因，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作普遍不成功，商鋪空置率較高。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第二部分 項(xiàng)目整體研究與特性分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.1 項(xiàng)目地塊地理位置,優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于曾子像北，建設(shè)北路，職業(yè)中專斜對(duì)面。東臨建設(shè)北路，南踞327國道不遠(yuǎn)，北面緊靠新規(guī)劃的符合嘉祥縣鄉(xiāng)北發(fā)展的趨勢。地理位置優(yōu)越，具有明顯的升值空間。 項(xiàng)目總規(guī)劃1000余畝地，一期規(guī)劃面積5萬，規(guī)模最大，且地塊相對(duì)比較完整，容易規(guī)劃而形成獨(dú)立商業(yè)區(qū)。 劣勢： 項(xiàng)目周圍尚處在發(fā)展初期，人氣不足，周圍配套不成熟，有待完善。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.2 參與項(xiàng)目公司狀況,優(yōu)勢： 開發(fā)商實(shí)力雄厚，資金充足。 政府政策支持，給項(xiàng)目帶來了信譽(yù)保證。 項(xiàng)目由在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的世紀(jì)萬邦進(jìn)行代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營銷推廣及利潤最大化的實(shí)現(xiàn)。 劣勢： 項(xiàng)目前期長期未動(dòng)工及開發(fā)商的退出，給項(xiàng)目帶來了負(fù)面影響。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.3 項(xiàng)目市場分析,優(yōu)勢： 區(qū)域房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，整體營銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。 現(xiàn)房地產(chǎn)市場商鋪價(jià)格，高出消費(fèi)者的承受價(jià)位，給本項(xiàng)目帶來了機(jī)會(huì)。 劣勢： 嘉祥縣商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作普遍不成功，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的信心不高 目前商鋪?zhàn)馑捷^低，投資客戶難以收回成本，“租比買合算” ，流失部分客戶。 本地主力宣傳媒介較少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，項(xiàng)目在宣傳過程中受一定影響。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第三部分 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.1 商業(yè)物業(yè)分布,曾子像,建 設(shè) 路,呈 祥 大 道,水利局,北 外 環(huán),演武 小區(qū),高豪房地產(chǎn)開發(fā)，住宅已售磬，商鋪元平元平僅剩東西臨街套，定金可退，面積.平米,業(yè)態(tài)： 醫(yī)療， 服務(wù)， t,獲 麟 街,14家二層或三層， 平,年租萬，業(yè)態(tài)： 餐飲，公司，便利店，,廣場,花園小區(qū),家,一層，平；租金：一年元；業(yè)態(tài)：餐飲，服飾，家居建材,家,二層平；一年萬；業(yè)態(tài)：服飾，郵政，書店，家具，便利店，t,北,演 武 路,獲麟街, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.1 商業(yè)物業(yè)分布,家，一層， 業(yè)態(tài)：商品， 工藝 美容美發(fā),藥店； 租金： 元年- 元年,幼兒園,山,演 武 路,獲 麟 街,小 道,小 道,迎 鳳 路,武 成 路,家，二層或三層， 業(yè)態(tài)：專賣，連鎖店，攝影 租金：元元年,8家。一層 業(yè)態(tài)：攝影， 商品， 服裝代理,空地,演武商貿(mào)城,美國加州牛肉，便利店,小超市，共五家，二層,家一層 業(yè)態(tài)：美容 餐飲，小商品,門診，幼兒園,商鋪，共家，二層,學(xué)校,7家，一層商鋪 業(yè)態(tài)：攝像，超市，娛樂,簡易門頭房,簡易門頭房，業(yè)態(tài)：超市,餐飲, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,中 心 大 街,獲 麟 街,文 化 路,演 武 路,居 民 區(qū),財(cái) 政 局, 二層，家 業(yè)態(tài)：專賣 ，服飾， 面點(diǎn)，化妝品,三聯(lián) 家電,現(xiàn)代 家電 城,商貿(mào)市場， 漏天攤位,家二層,學(xué) 校,家一層，租金：.萬萬年面積：平業(yè)態(tài)：儲(chǔ)蓄，雙語學(xué)校，服裝，精品店,家商鋪二層，租金：萬年，平業(yè)態(tài)：服裝，鞋帽，手機(jī)，小商品,大福源 超市,家，租金：元年；業(yè)態(tài)：家電，攝影，餐飲,華星手套廠(100人左右記件工資）,利民祥聚苑花園（商住樓四層，濟(jì)寧利民開發(fā)，16戶底商在售，建筑形態(tài)：一層和兩層一層售價(jià)：8800元/平兩層4800-5800元/平（可優(yōu)惠）；面積：100-128平：,中心大街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,中 心 大 街,文 化 路,青 年 路,華聯(lián)， 農(nóng)行， 三聯(lián) 藥店,家，二層， 租金：萬萬，業(yè)態(tài)：藥店，鉆石，鞋類，手機(jī)專賣店,福祥商貿(mào)城,福祥商業(yè)步行街,華祥 家具城,建設(shè)中的 三層商鋪,七家二層 平左右 租金：萬到萬 業(yè)態(tài)：婚紗，家電,農(nóng)行,家一層或二層 業(yè)態(tài)：診所，電器，茶葉，土產(chǎn)品，簡易飯館,簡易門頭房,超市，郵政,中心大街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,兗 蘭 街,青 年 路,武 成 路,一層商鋪，租金：6000-8000元/年；面積：60平-100平；業(yè)態(tài)：服裝，五金，裝飾,業(yè)態(tài)： 家庭用品，果品， 新華書店， 工商行政管理 租金：1萬,商貿(mào)市場， 業(yè)態(tài)：面料， 服裝，小商品； 租金：20元/米,萌山市場,29家。租金：1萬-2萬面積：30平米左右，業(yè)態(tài)：五金，潔具，家具，水暖建材,一層簡易門頭， 50平左右 租金：8000元/年 業(yè)態(tài)：家庭用品 簡易飯館，五金配件,華祥 家具城,汽車站,69家，一層或二層，業(yè)態(tài)：五金，裝飾，酒店，招待所，租金：一層，3000-4000元/年。2層：2000元左右，面積：12-60平,嘉祥鴻勝手套公司,濟(jì)寧金成手套有限公司,一層，自建門頭，業(yè)態(tài)：五金裝飾,福祥 步行街,百成匯 服裝城,8家， 一層 業(yè)態(tài)： 服飾,華聯(lián),11家。一層，業(yè)態(tài)：專賣，服飾，音像，鞋包，金店,兗蘭街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.2 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營種類及價(jià)格狀況,目前，縣城商鋪數(shù)量數(shù)以千計(jì)，主要集中在兗蘭街、中心街、青年路、演武路、獲麟街、中心街、建設(shè)路沿線。經(jīng)營范圍廣泛，服裝和餐飲類最多，業(yè)態(tài)混亂，專業(yè)市場不多，市場專業(yè)化程度不高。占前幾位的業(yè)種是服裝鞋帽、餐飲、零售、汽配維修等。 商鋪?zhàn)饨鹌骄捷^低，租金范圍0.1-1.8元/（天）不等。除青年路附近租金水平較高，達(dá)到1.5元/（天）左右。 商鋪價(jià)格不等，在售商業(yè)價(jià)格區(qū)間3600-6400元/，超出普通購房者的承受能力。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.3 商業(yè)市場特征,目前嘉祥縣商業(yè)物業(yè)主要分為專業(yè)市場和沿街底商兩種。 經(jīng)營狀況較好，已經(jīng)形成規(guī)模的專業(yè)市場多分布在遠(yuǎn)離市中心的位置，購物環(huán)境較差。以東關(guān)鋼材市場、東關(guān)小商品市場和護(hù)山批發(fā)市場、五星家具城等為代表。 市中心的專業(yè)市場環(huán)境較好，租金水平較高，但空置率較高，經(jīng)營狀況不容樂觀。代表項(xiàng)目有福祥步行街、華祥家具城等。 沿街底商主要集中在兗蘭路和建設(shè)路沿線，一單層和兩層連體產(chǎn)品為主，經(jīng)營面積在30-200不等。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第四部分 商業(yè)市場需求分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.11 需求潛力分析,沿街走訪經(jīng)營商戶發(fā)現(xiàn)，未來幾年內(nèi)有意向購買商鋪的僅占28%，前景不容樂觀。,已經(jīng)購買商鋪。 沒有購買能力。,對(duì)商業(yè)市場前景沒有信心。 租金水平低，認(rèn)為買不如租合適,沒有意向客戶分類：, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.12 潛在客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度,對(duì)本項(xiàng)目非?？春玫膬H占10%，58%的受訪者隊(duì)本項(xiàng)目持懷疑態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目基本看好，考慮到部分客戶的敷衍態(tài)度，這一比例還將繼續(xù)下降。 原因： 1、項(xiàng)目地段不好，所處區(qū)位在不被人接受。 2、前期一直沒動(dòng)工，前期操作失敗，產(chǎn)生負(fù)面影響。 3、周圍其他縣、市大型商業(yè)項(xiàng)目的操作失敗。成功案例不多。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.13 潛在客戶購買意向分析,調(diào)研發(fā)現(xiàn)，半數(shù)意向客戶在未來一年內(nèi)有購買商鋪的計(jì)劃，可以作為項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。兩年內(nèi)購買的占30%，這部分群體可以作為項(xiàng)目的潛在客戶。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.14 潛在客戶購買目的分析,依據(jù)受訪者購買目的不同，將潛在客戶分為投資需求和經(jīng)營需求兩種。投資客戶比重不大，僅占18%。 經(jīng)營客戶經(jīng)營種類多種多樣，主要有小商品批發(fā)、服裝鞋帽、五金、建材、裝飾材料、家具、車輛銷售、家電、醫(yī)藥、汽配維修、物流等。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.21 潛在客戶產(chǎn)品需求面積需求,被調(diào)研者中需求面積再30-60之間的占20%，60-80 之間的占26%，80-100之間的占14%，100-150 之間的占14%，他們的彼列為1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 之間的份額占到74%，面積需求彈性較大。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.22 潛在客戶產(chǎn)品需求產(chǎn)品形態(tài),調(diào)研結(jié)果顯示，兩層聯(lián)體商鋪市場認(rèn)可度遠(yuǎn)高于其他三種形態(tài)，占57%。一層用于經(jīng)營，二層主要是居住功能；單層商鋪市場認(rèn)可度也達(dá)到32%；三層聯(lián)體產(chǎn)品僅占7%，有較大的市場抗性。三層聯(lián)體商鋪一層經(jīng)營，二層也用于經(jīng)營或倉儲(chǔ)，三層用于居住。 建議：三層聯(lián)體產(chǎn)品可以一、二層組合銷售或二、三層組合銷售，上層定位于住宅。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.31 潛在客戶價(jià)位承受力,潛在客戶平均單價(jià)承受力2100元/。1500-1800元/之間的最多，約占六成。1800-2500元/之間的占18%，考慮到一些客戶喜歡選擇最低的單價(jià)最低的選項(xiàng)，單價(jià)承受力在2000元/以上的比例會(huì)更高。 在總價(jià)款需求分析中，有61%的客戶總價(jià)承受力在10-30萬元。潛在客戶總價(jià)承受力分布比較平均?？紤]到一些客戶不愿露富等方面的原因，樂觀估計(jì)能承受15萬元以上的客戶客戶比例能達(dá)到70%以上。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.32 潛在客戶付款方式選擇,經(jīng)過問卷調(diào)研分析，潛在客戶所能采用的付款方式依次為，銀行按揭、分期付款、一次性支付，其比例分別為60%、24%、16%。通過分析可以得出較多具有一次性和分期付款能力的消費(fèi)者將有可能通過銀行按揭來購買總價(jià)款更高的商鋪。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.4 潛在客戶決策因素分析,地段、商業(yè)前景和投資回報(bào)率是消費(fèi)者主要考慮的因素。地段是項(xiàng)目現(xiàn)階段的劣勢，宣傳中可以突出項(xiàng)目商業(yè)前景和投資回報(bào)率，以規(guī)劃中的長途汽車站位價(jià)值點(diǎn)來弱化現(xiàn)階段地段劣勢。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.5 潛在客戶房地產(chǎn)渠道信息,45%的受訪者選擇朋友推薦來作為獲取房產(chǎn)信息的重要渠道，由此說明了口碑效應(yīng)的重要性。其次是報(bào)紙廣告（41%）、電視（35%）、戶外廣告牌（33%）和宣傳單（33%）。再次是網(wǎng)絡(luò)、廣播和車體。另外少量受訪者還選擇了其他方式，包括手機(jī)短信和實(shí)地考察等方式。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.5 潛在客戶房地產(chǎn)渠道信息,朋友推薦的比例最大，要形成本縣的話題性項(xiàng)目，就要一炮而紅，快速切入市場、快速反應(yīng)、大面積宣傳，并趁熱打鐵。 考慮到電視的普及率較高，電視也可以作為宣傳媒介。調(diào)查顯示79%的受訪者經(jīng)常收看嘉祥電視臺(tái)的新聞節(jié)目。建議以新聞的形勢宣傳本項(xiàng)目，或在嘉祥新聞之后的黃金時(shí)段宣傳項(xiàng)目。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分,（續(xù)表）, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分,（續(xù)表）,（續(xù)表）, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第五部分 競爭項(xiàng)目市場調(diào)研, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.1 競爭市場總體說明,在對(duì)市場調(diào)研的同時(shí)，對(duì)在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，以使我們能更好的把握和利用好市場的供求關(guān)系和競爭優(yōu)勢。 嘉祥縣城區(qū)現(xiàn)存五個(gè)在售商業(yè)項(xiàng)目，百苑小區(qū)、百誠花園、農(nóng)機(jī)公司小區(qū)、福祥麗景小區(qū)和新建的東關(guān)小商品市場。其中百苑小區(qū)、百誠花園和農(nóng)機(jī)公司小區(qū)的商業(yè)為沿街底商；福祥麗景小區(qū)的商業(yè)是沿街兩棟商業(yè)樓；新建東關(guān)小商品市場是專業(yè)市場。 東關(guān)小商品市場是項(xiàng)目是同類產(chǎn)品，是項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.21重點(diǎn)項(xiàng)目分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.22 東關(guān)小商品市場,（）基本資料 占地面積：1.4647萬 建筑面積1.1431萬 開發(fā)商：東關(guān)大隊(duì) 容積率：0.78 總戶數(shù)：126戶 進(jìn) 度：07年5月動(dòng)工,10月竣工 價(jià) 格：5-6元/（月） 客 戶:原東關(guān)批發(fā)市場業(yè)主,(2) 建筑特點(diǎn)：三層聯(lián)體；室內(nèi)樓梯和衛(wèi)生間，市場內(nèi)有公廁；層高3.3米、進(jìn)深約10米、開間7米左右。,(4)經(jīng)營業(yè)態(tài)：副食品、小商品批發(fā),(3) 戶型面積：三層;分為100、120、180、240四種戶型，三層聯(lián)體捆綁式出租, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,小結(jié),市場同類產(chǎn)品少，競爭環(huán)境寬松。 在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)位較高，超出普通居民的購買能力。 產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)是兩層聯(lián)體產(chǎn)品或三層聯(lián)體產(chǎn)品。 產(chǎn)品宣傳力度小，知名度不高。 兩層或三層連體產(chǎn)品全部采用捆綁式銷售。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)