房地產(chǎn)成本全過程精細化管理三大管理寶典四大控制工具操作》（短92頁.pptVIP

房地產(chǎn)成本全過程精細化管理中 三大管理寶典四大控制工具操作實務(wù) 朱曙東 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心 特聘專家 中 國 房 地 產(chǎn) 及 住 宅 研 究 會 專 家 中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會專家委員會委員 北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會專家委員會主任,講座總目錄,第一部分 分目錄,第二寶典 價款支付管理寶典操作實務(wù),第一寶典 工程合同管理寶典操作實務(wù),第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù),房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架,一,1 合同管理概述,11 工程合同的概念 合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同及材料設(shè)備采購合同。 1.2 合同管理的概念 合同管理是對工程項目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭議解決的管理。它是工程項目管理的重要組成部分。 1.3 合同管理的目的 合同管理是保證項目總目標和企業(yè)總目標的實現(xiàn)，具體目的包括： （1）使整個工程項目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標。 （2）使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責任。 （3）保證整個工程合同的簽訂和實施過程符合法律的要求。 （4）在工程結(jié)束時使雙方都感到滿意，開發(fā)商能按計劃獲得一個合格的工程，達到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。,房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架,一,2 房地產(chǎn)工程項目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系,房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架,一,3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同體系,業(yè)務(wù)類合同,房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架,一,4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò),開發(fā)商,承包商,咨詢合同,貸款合同,勘察/ 設(shè)計合同,監(jiān)理委 托合同,采購供應(yīng) 合同,工程保險 合同,材料設(shè)備 運輸合同,材料設(shè)備 采購合同,流動資金 貸款合同,保險合同,倉儲保管 合同,設(shè)備租賃 合同,工程分包 合同,國際工程 承包合同 FIDIC,運輸合同,土地征用與出 讓(成批/宗地)合同,拆遷安置及 拆遷承包合同,供用水/ 電/氣等合同,房屋租賃與 銷售合同,工程施工 承包合同,代理銷售 合同,物業(yè)管理 合同,房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架,一,（1）工程合同管理是工程項目管理、全過程成本管理的工具和手段；是全過程成本管理目標實現(xiàn)的重要保證； （2）在全過程成本管理的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，業(yè)主和承包商是最重要的的兩個合同節(jié)點，施工承包合同是所有合同中最重要的合同； （3）開發(fā)活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系是合同關(guān)系，包括直接的和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要做好開發(fā)項目的全過程成本管理工作，關(guān)鍵是做好合同管理工作。,4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò),5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理職責,合同承辦部門：負責本部門合同起草、會簽、校稿、審核、 批準、簽章的過程管理 合同會簽部門：負責從本部門需求和專業(yè)角度提出會簽意見。 計劃財務(wù)部（綜合管理崗位：計劃財務(wù)部合同管理員）： 負責對合同會簽、執(zhí)行過程進行動態(tài)監(jiān)督管理 行政部門：負責合同審核、用印、存檔、查詢工作,總結(jié),6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程,策劃起草會簽校稿審核批準訂立履行 變更糾紛處理終止,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,1.1 合同總體策劃的基本概念：就是在工程項目的開始階段，對整個工程、對整個合同的簽訂和實施有重大影響的帶根本性和方向性的問題進行研究的過程。合同策劃又叫合同規(guī)劃。 1.2 合約規(guī)劃的編制：項目啟動階段編制合約規(guī)劃，將項目各成本費項對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同，明確合同招標方式、時間，合同計價方式標準，隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價。（案例：龍湖地產(chǎn)項目合同管理規(guī)劃） 1.3 合同規(guī)劃的內(nèi)容,（1）合同范圍、合同界限、銜接關(guān)系規(guī)劃 （2）委托方式和承包方式規(guī)劃 （3）招標方式的確定 （4）合同類型策劃 （4）合同條件的選擇（建議盡快建立并優(yōu)先采用）（案例：萬科地產(chǎn)標準合同范本目錄） （5）合同體系的協(xié)調(diào)：目的使項目所涉及的各合同之間關(guān)系得到 恰當?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。包括的內(nèi)容： 工作上的協(xié)調(diào)技術(shù)上的協(xié)調(diào)價格上的協(xié)調(diào) 時間上的協(xié)調(diào)合同管理的組織協(xié)調(diào),1 合同策劃（合同規(guī)劃）,2 提交合同需求,在項目進行過程中，項目公司要把握好招投標及合同進度，及時提出合同需求。內(nèi)容如下（案例：龍湖地產(chǎn)工程合同需求單） 工作范圍、工作內(nèi)容、技術(shù)要求、驗收標準、中間交接 驗收時間、開工時間、完成時間、場地情況、配合工作等,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,3 確定招標小組成員、考察入圍單位、招標,注：表中標有“”的為必須參加人員，標有“”的成員可視招標的具體內(nèi)容選擇性參與,招標小組是根據(jù)每項招標工作的具體內(nèi)容成立的臨時團隊。龍湖的做法如下：,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,4 合同的起草、審查、會簽、審批,4.1 合同的起草：合同要自己單位起草，把相關(guān)的管理要求灌輸進去。注意事項： （1）注意合同名稱：合同名稱要明確公司、項目、事項。按“地區(qū)+公司+項目名稱+事項”的原則命名合同。 (2)注意合同正文：建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項目實際情況，針對性地對專用條款進行完善即可。 (3)注意合同結(jié)尾：雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章），不得使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合法印章。 4.2 合同審查：審查的工具合同審查表 (1)合同審查表的作用：用合同審查表可以系統(tǒng)地進行合同文本中的問題和風險分析，提出相應(yīng)的對策。作用有： 將合同文本“解剖”開，使它“透明”和易于理解，使合同主談人對合同有一個全面了解。 檢查合同內(nèi)容的完整性。用標準合同結(jié)構(gòu)對照該合同文本，即可發(fā)現(xiàn)它缺少哪些必需條款。 分析評價每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開發(fā)商帶來的問題和風險挖掘出來，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。 通過審查對發(fā)現(xiàn)的以下問題及時進行修正和完善：l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對同一具體問題的規(guī)定或要求不一致；2)對開發(fā)商不利甚至有害的條款，如過于苛刻、責權(quán)利不平衡、單方面約束性條款；3)隱含著較大風險的條款；4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,4 合同的起草、審查、會簽、審批,4.2 合同審查的工具合同審查表 (2)合同審查表的格式,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,4.3 合同的會簽與審批：不同合同要由不同部門按主次會審簽發(fā)。 4.4 案例 ：龍湖合同會簽審批權(quán)限表 萬科地產(chǎn)合同評審表 萬達合同審批與管理全套流程 萬科審批權(quán)限授權(quán)及流程表,5 合同的交底,合同內(nèi)部交底 由合同簽訂人組織，向項目管理團隊交底。陳述合同形成背景、合同結(jié)構(gòu)、主要條款解讀、執(zhí)行要點及特殊情況處理，并解答項目管理團隊提出的問題，最后形成書面合同內(nèi)部交底記錄。,合同外部交底 由項目公司經(jīng)理組織，項目管理團隊參加，向監(jiān)理單位、施工單位項目班子交底。主要是合同中對施工單位的要求及管理規(guī)定，對材料設(shè)備管理（由材料設(shè)備組主講）要求進行交底，最后形成書面外部交底紀錄。,9龍湖總包合同交底記錄表,典型案例,4 合同的起草、審查、會簽、審批,二,房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理,6 簽約及后續(xù)工作,最主要是范圍界定已定和未定 施工組織設(shè)計內(nèi)容如施工管理人員 有些特殊費用處理暫定價 有些需要現(xiàn)場核量暫定量 材料品牌/樣板管理要求 節(jié)點工期控制重點 其他:簽證,結(jié)算時限等,關(guān)注以下合同交底的內(nèi)容,5 合同的交底,合約洽談 合同會簽及審批/蓋章過程 有關(guān)保證手續(xù)落實 合同交底及信息錄入 資料歸檔及樣板移交 督促及時履約：預(yù)付款，提交資料（施工組織，場地，報建手續(xù)）,三,1 建立合同實施保證體系,為了使工作有秩序、有計劃地進行，必須建立工程合同實施的保證體系： （1）進行“合同交底”，落實合同責任，實行目標管理。 （2）建立合同管理工作程序（案例：萬科合同管理程序）。 （3）制定合同管理實施細則。（案例：萬科合同管理實施細則） （4）建立合同臺賬等文檔系統(tǒng)。（案例：萬達合同管理臺帳） （5）工程過程中嚴格的檢查驗收制度 （6）建立報告和行文制度,2 通過合同實施成本控制建立有效地合同跟蹤機制,2.1 建立工程量跟蹤控制系統(tǒng)建立計量控制臺賬 工程量是價款支付的基礎(chǔ)，開發(fā)商要對工程量進行跟蹤控制。每個付款周期末，計量結(jié)束后，應(yīng)及時建立工程計量臺賬，動態(tài)跟蹤控制已完工程量，為及時動態(tài)監(jiān)控成本偏差提供有力依據(jù)。同時為相關(guān)部門成本動態(tài)精細化控制和過程評價考核提供有力支持。 2.2 建立工程變更跟蹤控制系統(tǒng)工程變更控制臺賬 每次工程變更結(jié)束后應(yīng)及時建立工程變更臺賬，實時監(jiān)控工程變更對于工程成本和工期的影響并及時采取相應(yīng)措施，月末匯總形成成本月報，以此進行成本動態(tài)實時精細化控制，并以此作為對相關(guān)部門進行責任成本過程評估考核的依據(jù)。,工程合同對成本的跟蹤與控制,2.3 建立現(xiàn)場簽證跟蹤控制系統(tǒng)現(xiàn)場簽證控制臺賬 每次簽證結(jié)束后應(yīng)及時建立現(xiàn)場簽證臺賬，實時監(jiān)控現(xiàn)場簽證對于成本和工期的影響并及時采取相應(yīng)措施，對現(xiàn)場簽證進行動態(tài)實時精細化控制同時，同時以此作為對相關(guān)部門進行責任成本過程評估考核的依據(jù)。 2.4 建立價款調(diào)整跟蹤控制系統(tǒng)價款調(diào)整控制臺賬 每次價款調(diào)整完成要及時建立價款調(diào)整控制臺賬，實時監(jiān)控價款調(diào)整對于對于成本的影響并及時采取糾偏措施。 2.5 建立工程索賠跟蹤控制系統(tǒng)工程索賠控制臺賬 建立工程索賠臺賬，實時監(jiān)控工程索賠對于工程造價和工期的影響，及時采取相應(yīng)措施，開發(fā)商要善于利用索賠權(quán)與反索賠權(quán)控制成本保證質(zhì)量目標與工期目標。,2.6 建立進度付款跟蹤控制系統(tǒng)進度付款控制臺賬 每個月末，依據(jù)以上計量、變更、簽證、價款調(diào)整和索賠五大臺賬及時建立進度付款臺賬，以進度付款控制臺賬實時動態(tài)掌握工程造價控制偏差，防止超付工程款而導(dǎo)致工程管理失控，或防止工程款支付不及時進而引起承包方索賠，同時以此作為對相關(guān)部門進行責任成本過程評估考核的依據(jù)。 2.7 依據(jù)以上六類臺賬最終建立起成本（合同）臺賬 為了對合同實施情況進行跟蹤、及時糾正偏差，采取處理措施。依據(jù)以上六類臺賬及時建立起成本（合同）臺賬。以成本（合同）臺賬作為成本管理的工具和手段進行精細化管理。,三,工程合同對成本的跟蹤與控制,2 通過合同實施成本控制建立有效地合同跟蹤機制,四,中海房地產(chǎn)工程合同管理案例,一.合約管理原則 1.體制上：采用的決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立； 2.程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標準和尺度例如：后面講到的定標原則； 3.合約上：采用公認的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機制； 4.工程管理過程中：規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。 二.合約管理主控部門 1.營銷策劃部：是市場調(diào)研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門； 2.設(shè)計部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計、施工圖設(shè)計合約的主控部門； 3.合約部：是工程招投標合約管理的主控部門，負責編制各個階段的建安成本目標； 4.物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。 三.中海對合約管理人員的素質(zhì)要求 1.有計算工程量的能力； 2.有對主材料價格的了解，對勞動定額的認識、對勞動力市場價格的認識、對施工企業(yè)管理費用的判斷、對行業(yè)社會利潤研究的能力； 3.有法律、稅務(wù)方面的知識； 4.要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴密、無漏洞； 5.注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性； 6.要能能動地對設(shè)計和施工環(huán)節(jié)提出建議，達到降低工程成本的目的； 7.對已完成程的合約管理工作要有分析、總結(jié)能力； 8.培養(yǎng)對成本的敏感性； 9.樹立自已的專業(yè)榮譽感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。,第一部分 分目錄,第二寶典 價款支付管理寶典操作實務(wù),第一寶典 工程合同管理寶典操作實務(wù),第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù),1、施工階段工程價款的構(gòu)成,2.1 工程預(yù)付款概念及其法律性質(zhì)： 工程預(yù)付款是建設(shè)工程施工合同訂立后由發(fā)包人按照合同的約定，在正式開工前預(yù)先交付給承包人的工程款。它是施工準備和所需采購主要材料、結(jié)構(gòu)件等流動資金的主要來源。其法律性質(zhì)為：發(fā)包人為幫助承包人順利啟動項目而提供的一筆無息貸款。,當合同對工程預(yù)付款的支付沒有約定時，就按以下法定（369號文件）辦理： 1.工程預(yù)付款的額度：原則上預(yù)付比例不低于合同金額（應(yīng)扣除暫列金額）的10%，不高于合同金額（扣除暫列金額）的30%。 2.工程預(yù)付款的支付時限：在具備施工條件的前提下，發(fā)包人應(yīng)在雙方簽訂合同后的一個月內(nèi)或不遲于約定的開工日起前的7天內(nèi)預(yù)付工程款。 3.若發(fā)包人未按合同約定預(yù)付工程款，承包人應(yīng)在預(yù)付時間到期后10天內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知14天后停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔違約責任。,2.工程預(yù)付款的支付,2.2 新規(guī)范下預(yù)付款支付的操作： 新規(guī)范對預(yù)付款的基本規(guī)定： 4.5.1 發(fā)包人應(yīng)按照合同約定支付工程預(yù)付款。支付的工程預(yù)付款，按照合同約定在工程進度款中抵扣。（注意：新規(guī)范重點強調(diào)了合同約定),工程進度款支付時間及比例要求,新規(guī)范4.5.6規(guī)定： 當發(fā)、承包雙方在合同中未對工程進度款支付申請的核對時間以及工程進度款支付時間及比例的約定時，按下圖規(guī)定辦理：,3 進度款支付的程序,14天內(nèi)核對完畢,從第15天起，工程進度款申請視為被批準,承包人可停止施工 發(fā)包人承擔違約責任,4 開發(fā)商規(guī)避支付不及時承包商的兩類停工,（1）第一類可停工的時間點： 承包人應(yīng)在預(yù)付時間到期后10天內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知14天后停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔違約責任。 （2）第二類可停工的時間點： 承包人沒能在約定或法定的時間內(nèi)支付進度款，并未能與承包人達成付款協(xié)議，此時承包人可以停工，發(fā)包人承擔違約責任。,5 標桿房企價款支付管理節(jié)點、流程、程序集指引,萬科價款支付管理的節(jié)點及規(guī)定 付款方案選擇：進行對比測算（典型案例：24 萬科付款方案對比圖） 預(yù)付款支付：配合現(xiàn)金流，現(xiàn)值計算； 進度款支付：按程序支付（典型案例： 25萬科付款管理程序26萬科付款作業(yè)指引） 甲供材付款的控制：按實施進行（典型案例：27 萬科甲供材結(jié)算實施細則） 支付手續(xù)要求：合同約定清楚，避免扯皮和索賠 防止超付的要點：以支付臺賬實時監(jiān)控（典型案例： 19工程價款支付臺帳） 結(jié)算款與保修金的支付：按程序支付（典型案例： 28萬科保證金辦理細則.）,6.開發(fā)商加強對工程價款支付控制的對策,6.1 加強對計量數(shù)據(jù)庫（臺賬）的動態(tài)管理。對每期工程量計量統(tǒng)計后，將全部工程數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫。在計量中及時更新，審核時就可以做到一目了然，不遺漏，不重復(fù)。既加快了審核速度，保證了審核質(zhì)量，又可實時監(jiān)控成本。 6.2 注重對工程計量支付的審核。每期計量時要綜合審查各種變更的處理程序的合理性和完整性，計量與支付的正確性和準確性，及時扣除或扣留各種應(yīng)扣款項。以每期審核后準確無誤的計量臺賬為依據(jù)形成本期價款支付臺賬 6.3 加強變更、簽證、索賠及價款調(diào)整四類臺帳動態(tài)管理，實時更新支付臺賬。每期的工程變更、現(xiàn)場簽證、工程索賠及價款調(diào)整在工程建設(shè)中屬于動態(tài)管理，需及時更新，經(jīng)過批準并下發(fā)指令的項目才可以列入臺賬，同時記錄批準文號、批準日期等，以方便查驗。依據(jù)以上審核后的四類臺賬，對本期價款支付臺賬進行實施更新，以最終價款支付臺賬控制進度款支付，進而達到控制成本的目的。 6.4 建立與承包人的信息共享系統(tǒng)。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)方便快捷的特點，建立信息共享系統(tǒng)，保證雙方之間的及時溝通，對變更、索賠、工程量調(diào)整等事項的詳細資料進行共享，雙方同時審查，避免爭端的產(chǎn)生。 6.5 業(yè)主應(yīng)改變工作方式，采用電子辦公，縮短業(yè)務(wù)審批周期，提高工作效率。,第一部分 分目錄,第二寶典 價款支付管理寶典操作實務(wù),第一寶典 工程合同管理寶典操作實務(wù),第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù),一. 國家計價規(guī)范對于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定,1.承包人應(yīng)在合同約定時間內(nèi)編制完成竣工結(jié)算書，并在提交竣工驗收報告的同時遞交給發(fā)包人。承包人未在合同約定時間內(nèi)遞交竣工結(jié)算書，經(jīng)發(fā)包人催促后仍未提供或沒有明確答復(fù)的，發(fā)包人可以根據(jù)已有資料辦理結(jié)算。 2.發(fā)包人在收到承包人遞交的竣工結(jié)算書后，應(yīng)按合同約定時間核對。同一工程竣工結(jié)算核對完成，發(fā)、承包雙方簽字確定認后，禁止發(fā)包人又要求承包人與另一或多個工程造價咨詢?nèi)酥貜?fù)核對竣工結(jié)算。 3.發(fā)包人或受其委托的工程造價咨詢?nèi)耸盏匠邪诉f交的竣工結(jié)算書后，在合同約定時間內(nèi)，不核對竣工結(jié)算或未提出核對意見的，視為承包人遞交的的竣工結(jié)算書已經(jīng)認可，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程結(jié)算價款。承包人在接到發(fā)包人核對意見后并在合同約定時間內(nèi)，不確認也未提出異議的，視為發(fā)包人提出的核對意見已經(jīng)認可，竣工結(jié)算辦理完畢。 4.發(fā)包人應(yīng)對承包人遞交的竣工結(jié)算書簽收，拒不簽收的，承包人可以不交付竣工工程。承包人未在合同約定的時間內(nèi)遞交竣工結(jié)算書的，發(fā)包人要求交付竣工工程，承包人應(yīng)當交付。 5.竣工結(jié)算辦理完畢，發(fā)包人應(yīng)將竣工結(jié)算書報送工程所在地工程造價管理機構(gòu)備案?？⒐そY(jié)算書作為工程竣工驗收備案、交付使用的必備文件。,6.工程竣工結(jié)算辦理完畢，發(fā)包人應(yīng)根據(jù)確認的竣工結(jié)算書在合同約定期限內(nèi)向承包人支付工程竣工結(jié)算價款(法定時間是竣工結(jié)算書確認后15日內(nèi))。發(fā)包人未在合同約定期限內(nèi)向承包人支付工程結(jié)算款的，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價款，如達成延期支付協(xié)議的，發(fā)包人應(yīng)按同期銀行同類貸款利率支付拖欠工程價款的利息。如未達成延期支付協(xié)議，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商將該工程折價，或申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣價款優(yōu)先受償。,二.國家計價規(guī)范對于工程結(jié)算爭議處理的相關(guān)規(guī)定,1.發(fā)包人以對工程質(zhì)量有異議，拒絕辦理工程竣工結(jié)算的，（1）已竣工驗收或已竣工未驗收但實際投入使用的工程，其質(zhì)量爭議按該工程保修合同執(zhí)行，竣工結(jié)算按合同約定辦理；（2）已竣工未驗收且未實際投入使用的工程以及停工、停建工程的質(zhì)量爭議，雙方應(yīng)就有爭議的部分委托有資質(zhì)的檢測鑒定機構(gòu)進行檢測，根據(jù)檢測結(jié)果確定解決方案，或按工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的處理決定執(zhí)行后辦理竣工結(jié)算，無爭議部分的竣工結(jié)算按合同約定辦理。 2.發(fā)承包雙方發(fā)生工程造價合同糾紛時，應(yīng)通過下列辦法解決： （1）雙方協(xié)商確定； （2）提請調(diào)解。工程造價管理機構(gòu)負責調(diào)解工程造價問題； （3）按合同約定向有關(guān)仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。,一. 國家計價規(guī)范對于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定,三 當前房企竣工結(jié)算種常見的兩種計價模式,目前的定價模式無非兩種： 【1】 費率招標、定額計價 【2】 清單招標、圖紙包干 兩者在結(jié)算做法上有所不同，但在結(jié)算內(nèi)容上大同小異。,四、費率招標、定額計價模式結(jié)算招術(shù),1.充分分析清楚定額計價模式下對成本控制的不利因素，在編制標書、談判、簽訂合同時盡可能地將這些缺陷或漏洞堵住。如：事先規(guī)定某些措施費不計或按某一個固定數(shù)包定，避免結(jié)算時算不清而扯皮。 2.對一些檔次、品牌差異較大的主材及設(shè)備（如管、線、配電箱、砌體材料等）采用甲供或甲方認質(zhì)認價方式進行控制；對普通主材（如鋼筋、砼）只列出品牌范圍，按施工期間平均信息價，并單獨談定下浮點。 3.對超高增加費、垂直運輸費、甚至腳手架等大宗措施費用進行單獨下浮（一般定額規(guī)定的費用較高，市場下浮的比例較大）；謹慎計算送面積部分的三項費用。 4.了解設(shè)計規(guī)范，吃透定額計量計價規(guī)則，尤其對定額無規(guī)定、或規(guī)定不清、或有規(guī)定但難以操作的，要嚴加防范，避免掉進成本陷阱。,五、清單招標、圖紙包干的優(yōu)缺點及結(jié)算招術(shù),1.促進設(shè)計圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣 2.符合市場競爭要求 ，取得有競爭性的價格 3.充分利用投標方的資源，為我所用 4.以招標價取代施工過程中的預(yù)算價，使成本管理人員有可能投入更多的時間到設(shè)計、過程控制及結(jié)算審核中去 5.較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進度 6.進行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計反饋、動態(tài)監(jiān)控 7.結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象少 8.缺點是：預(yù)留相應(yīng)的招標周期 9.結(jié)算要點：以圖紙包干價加減合同調(diào)整額。,六 標桿房企工程結(jié)算管理節(jié)點、流程、程序集指引,萬科工程結(jié)算管理節(jié)點及規(guī)定 結(jié)算方式：按實結(jié)算、合同加變更結(jié)算 工程結(jié)算、甲供材結(jié)算及尾款支付（典型案例： 27工程結(jié)算實施細則） 結(jié)算管理作要求（典型案例： 29萬科預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引） 竣工結(jié)算項目審批（典型案例：30竣工結(jié)算項目審批表；31竣工結(jié)算造價審批表） 工程結(jié)算總結(jié)、分析及后評估（典型案例：32結(jié)算總結(jié)及成本分析及后評估報告）,七、結(jié)算重要事項,1、熟悉和深刻理解合同相關(guān)條款。包括承包范圍、圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算原則、清單附件、材料設(shè)備品牌、規(guī)格、有關(guān)承諾等。曾見過這樣的結(jié)算：打預(yù)制管樁，空樁按實樁計，多算60多萬元（5000多根樁） 2、嚴把合同關(guān)，按符合結(jié)算要求的有效資料進行結(jié)算。按相關(guān)責任部門及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認的資料結(jié)算（具體按結(jié)算作業(yè)指引、設(shè)計變更作業(yè)指引、現(xiàn)場簽證作業(yè)指引等執(zhí)行），不符合要求的不予結(jié)算。 3、嚴防貨不對板，守住最后一道防線。必要時核對“材料設(shè)備進場申報表”、“材料設(shè)備使用報審表”、對照供貨合同、現(xiàn)場核對實物、甚至讓供應(yīng)商到現(xiàn)場驗貨，發(fā)現(xiàn)問題，堅決扣罰。 4、將結(jié)算中遇到的問題不斷反映到招標、簽定合同中去，完善合同，更好地保護招標成果。比如對包干合同，承包商經(jīng)常提出更換某些材料、設(shè)備的要求，因為這是承包商報價較低的項目，承包商總以供貨周期長，不能滿足施工進度為由，迫使甲方代表就范，達到承包商調(diào)整差價獲得額外利潤的目的。這無形中甲方抹平了其報價低的窟窿，助長了其惡意低價中標，高價索賠的風氣。為此，在以后的合同中規(guī)定，類似情況加罰原價的30%50%，看你誰還玩這招。 5、練就一身內(nèi)功，精打細算，以理服人。計算人員必須掌握熟練的結(jié)算技能，部門不定期地召開結(jié)算討論會、大家對不同項目、不同事情結(jié)算處理經(jīng)驗進行交流，相互學(xué)習，積累經(jīng)驗，共同提高。最怕的是給人家多算了錢，轉(zhuǎn)身后被人家罵成傻瓜，一旦看扁了你，以后無法把好結(jié)算關(guān)。 6、不吃人家一頓飯，不拿人家一張卡，不收人家一分錢。這是涉及職業(yè)道德最基本的問題。沒有顧慮，辦事一身輕松，人家敬你三分；當面雖不悅，其實心里服你；再說圈子就這么大，要潔身自好。試想，本領(lǐng)過硬，道德過關(guān)，還有什么成本管理不好？,講座總目錄,當前建筑業(yè)的現(xiàn)狀 近年來，建筑市場競爭日趨激烈，建筑市場僧多粥少的局面造成了承包商處于被動地位。2010年建筑業(yè)利潤率在第二產(chǎn)業(yè)38個行業(yè)中排名倒數(shù)第三。據(jù)統(tǒng)計,我國大多數(shù)上市公司所屬的行業(yè)凈利率一般在9%以上,而建筑業(yè)凈利率不超過3%,還不及全社會平均水平的40%。 承包商首先要爭取中標，進而才能考慮如何增加收益。而承包商首先要中標，一般采取低價中標策略；而要增加收益主要策略就是有“經(jīng)驗”的承包商都會該抓四個盈利的機會：工程變更、現(xiàn)場簽證、價款調(diào)整、工程索賠，力圖通過合法途徑增加自己的工程款收入，確保不承擔經(jīng)濟虧損，并獲取相當?shù)睦麧櫋?蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國家重點干線公路和江蘇省規(guī)劃的“四縱四橫四聯(lián)”公路主骨架“縱一”線的重要組成部分。它西距江陰長江公路大橋82km。東距長江入?？?08KM，北接通啟高速公路的小?；ネ⒔?，南接沿江高速公路的董濱互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。,蘇通大橋概算總投資64.5億元 。實際投入資金為86億元，超概算21.5億元。,案例一：蘇通大橋高價結(jié)算案例,案例二：國家大劇院高價結(jié)算案例,國家大劇院建筑設(shè)計方案為法國設(shè)計，方案復(fù)雜，設(shè)計深度與我國定額不相符，沒有相應(yīng)的定額標準可供參考，只能按已完工程估算造價。,國家大劇院工程外部圍護結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼，是半橢圓球形，東西長軸212.2m，南北短軸143.64m，總高度46.285m。內(nèi)設(shè)歌劇院（2416席）、音樂廳（2017席）及戲劇院（1040席）及公共大廳等。屋面采用鈦金屬板，整個網(wǎng)殼外環(huán)繞人工湖（35500m2），各種通道及入口均設(shè)在水下。設(shè)計為法國巴黎機場公司安德魯建筑師，北京市建筑設(shè)計研究院參與主體設(shè)計，整體結(jié)構(gòu)用鋼量達6750t，195kg/m。,1. 高價結(jié)算的原因及所占比例,目前結(jié)算超概算約占30%左右，但也出現(xiàn)了一些超支現(xiàn)象更為嚴重的特大工程。下面通過調(diào)查收集資料的方法對一般結(jié)算超概算現(xiàn)象的原因加以總結(jié)。,2.高價結(jié)算的原因及所占比例統(tǒng)計圖,由上圖可以看出，超支原因中工程變更、現(xiàn)場簽證、工程索賠和價款調(diào)整四大原因占了79%。對于業(yè)主來說，變更、簽證、索賠和價款調(diào)整是重點要控制的內(nèi)容。 而對于承包商，變更、簽證、索賠和價款調(diào)整則是其創(chuàng)收的主要工具，承包上可以合理利用這些工具為自己贏得利潤。,講座總目錄,價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng),二,施工索賠控制工具操作要領(lǐng),四,工程變更控制工具操作要領(lǐng),一,三,現(xiàn)場簽證控制工具操作要領(lǐng),1. 08計價規(guī)范關(guān)于價款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：,“量”變,4.7.2 若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計變更）與工程量清單項目特征描述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項目特征確定相應(yīng)工程量清單項目的綜合單價。,4.7.3 因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項目，其對應(yīng)的綜合單價按下列方法確定： 合同中已有適用的綜合單價，按合同中已有的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間） 合同中有類似的綜合單價，參照類似的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。） 合同中沒有適用或類似的綜合單價，由承包人提出綜合單價，經(jīng) 發(fā)包人確認后執(zhí)行。（前提：無法找到適用和類似的項目單價時，應(yīng)采用招投標時的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價）,1,2,“量”變,3,4,4.7.4 因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計或施工方案變更，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調(diào)整；原措施費中沒有的措施項目，由承包人根據(jù)措施項目變更情況，提出適當?shù)拇胧┵M變更，經(jīng)發(fā)包人確認后調(diào)整。,4.7.5 因非承包人原因引起的工程量增減，該工程量變化在合同約定幅度以內(nèi)時，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價及措施項目費應(yīng)予以調(diào)整。 若合同未作約定，本條條文說明指出，按以下原則處理： （1）當工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以內(nèi)時，其綜合單價不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價。 （2）當工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以外，且其影響分部分項工程費超過0 .1%時，其綜合單價以及對應(yīng)的措施費（如有）均應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整的方法是由承包人對增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價和措施項目費，經(jīng)發(fā)包人確認后調(diào)整。,1. 08計價規(guī)范關(guān)于價款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：,“價”變,1,2,4.7.1招標工程以投標截止日前28天，非招標工程以合同簽訂前28天為基準日，其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化影響工程造價的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的規(guī)定調(diào)整合同價款。,4.7.6若施工期內(nèi)市場價格波動超出一定幅度時，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價款。如合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。 調(diào)整方式： （1）價格指數(shù)調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。 （2）利用造價信息調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。,因不可抗力事件導(dǎo)致的費用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔并調(diào)整工程價款(承發(fā)包雙方各自的損失各自負責，工程損失由發(fā)包人承擔。)。,3,1. 08計價規(guī)范關(guān)于價款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：,2.確認工程價款調(diào)整的程序,新規(guī)范條文說明4.7.9中規(guī)定，當工程價款調(diào)整因素確定后，發(fā)承包雙方按合同約定的時間和程序提出并確認調(diào)整的工程價款。當合同未作約定或本規(guī)范的有關(guān)條款未作規(guī)定時，按下列程序辦理：,14天內(nèi),14天內(nèi),3 價款調(diào)整的重點材料價差調(diào)整策略,1）清單計價規(guī)范關(guān)于材料價差調(diào)整的規(guī)定： 基本原則是：有約定按約定無約定按法定。 2）策略 業(yè)主應(yīng)盡量通過與承包方談判將材料價差調(diào)整在合同中明確約定。 3）雙方合同對于材料漲價風險未明確（約定）時的處理方法 材料價格的法定幅度為5%，即5%以內(nèi)的有承包方承擔，以外的由發(fā)包方承擔。 4）操作辦法 施工期內(nèi)，當材料價格變化，超過省級行業(yè)工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的幅度或約定的時應(yīng)予調(diào)整，承包人采購材料前應(yīng)將新的材料單價和采購數(shù)量報發(fā)包人審核，確認用于本合同工程時，發(fā)包人應(yīng)審核確定需調(diào)整的材料單價及數(shù)量。發(fā)包人在收到承包人報送的確認資料后3個工作日不予答復(fù)的視為認可，作為調(diào)整工程價款依據(jù)。如果承包人未報經(jīng)發(fā)包人審核即自行采購材料，再報發(fā)包人確定調(diào)整材料價格及其數(shù)量，并調(diào)整工程價款的，如發(fā)包人不同意，則不作調(diào)整。,4 建設(shè)單位在工程價款調(diào)整中的應(yīng)對策略,合同中應(yīng)明確承包商可進行價款調(diào)整的范圍和流程，對未在可調(diào)范圍內(nèi)的、或承包商未在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主發(fā)出調(diào)整報告的，不予調(diào)整。,做好施工圖設(shè)計及清單編制工作，避免施工圖設(shè)計或工程量清單中標明的工程量小，在施工過程中又必不可少的大幅增加工程量，同時，應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風險應(yīng)由承包商承擔。,評標過程中注意是否有單價遠低于市場價，或單價波動比較頻繁的情況，材料、設(shè)備是否有報價很低的情況存在。,要關(guān)注、預(yù)測法規(guī)及政策性變化，如法律及政策性風險較大，業(yè)主方可在合同專用條件中規(guī)定，將法律變化的風險適當?shù)剞D(zhuǎn)移給承包商。,如果確實屬于業(yè)主應(yīng)承擔的風險，則業(yè)主應(yīng)及時進行調(diào)整，并隨進度款支付，否則可能會影響整個施工工期，引起更大損失,業(yè)主在工程 價款調(diào)整中的 應(yīng)對策略,價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng),二,施工索賠控制工具操作要領(lǐng),四,工程變更控制工具操作要領(lǐng),一,三,現(xiàn)場簽證控制工具操作要領(lǐng),1.工程變更定義和范圍,工程項目的復(fù)雜性決定發(fā)包人在招投標階段所確定的方案往往存在某方面的不足。隨著工程的進展和對工程本身認識的加深，以及其他外部因素的影響，常常在工程施工過程中需要對工程的范圍、技術(shù)要求等進行修改，形成工程變更。工程變更是指在合同實施過程中，當合同狀態(tài)改變時，為保證工程順利實施所采取的對原合同文件的修改與補充的一種措施。,1.1工程變更定義,1.2工程變更的范圍,2.工程變更原因分析,在工程變更管理實踐中，工程變更生成的主觀因素可控性較差，一些不合理工程變更甚至惡意工程變更一般均由主觀因素引起。因此，主觀因素是建設(shè)項目工程變更控制的重點和難點；同時也是項目效益來源的一條捷徑。,工程變更雖然種類比較多，發(fā)生原因也形形色色，但從本質(zhì)上表現(xiàn)為價與量的變化。,熱點難點,設(shè)計變更,主要原因（80%）,3 工程變更發(fā)生后的處理流程,要證明已發(fā)生“推定性變更”，承包商必須證明:什么是合同規(guī)定的施工要求;實際施工的工作已超出了這一要求;這是遵守工程師或其授權(quán)代表要求的結(jié)果。,對“指令性變更”，業(yè)主在提出變更口頭指令7天之內(nèi)，承包商必須向業(yè)主書面確認，業(yè)主在接到確認書的48小時內(nèi)應(yīng)給與回應(yīng)，否則視為業(yè)主確認。,4.業(yè)主對工程變更的控制,4.1 業(yè)主對工程變更的控制策略,加強施工圖設(shè)計及清單編制工作，避免設(shè)計出現(xiàn)重大疏漏，避免清單編制出現(xiàn)漏項和漏量，這些都會導(dǎo)致重大變更發(fā)生。,合理地發(fā)布變更指令、估算變更價款，取得監(jiān)理工程師和承包商的信任，為工程順利實施打下良好基礎(chǔ)。,及時處理變更，合理計算變更價款，防止變更價款支付不及時導(dǎo)致承包商拖延進度或暫停施工，引起索賠訴訟，進而影響正常工程交付，增加業(yè)主損失；,運用價值工程，嚴格審查承包商提出的變更建議，是否損害了業(yè)主利益，對于承包商提出的對雙方都有益的變更，應(yīng)進行合理化建議的獎勵；,4.業(yè)主對工程變更的控制,4.1 業(yè)主對工程變更的控制策略,靈活運用補償方式，如果是工期緊張的項目，則可以少增加工期補償，多增加費用補償，反之亦然，最終目的是保證工程順利投入使用。,審查承包商的變更項目，大多數(shù)承包商在變更中會向單價比較高的材料和設(shè)備變更，或者向新工藝、新技術(shù)變更，這些變更的利潤往往是比較高的，業(yè)主方應(yīng)仔細審查這些變更是否確實有利于工程的質(zhì)量或安全；,審查承包商要求，對承包商要求變更所增加的費用和工期進行核算，在合理的范圍內(nèi)對承包商進行補償；,工程變更在工程建設(shè)中是不可避免的。其發(fā)生和形成是動態(tài)的過程，在控制過程中關(guān)鍵在于業(yè)主盡量做到事前控制、事中控制和事后控制。,事前控制,事中控制,事后控制,下達設(shè)計責任成本指標，推行限額設(shè)計，控制設(shè)計缺陷,重視合同管理，健全工程變更管理制度,（1）建立變更臺賬，對比目標責任成本，加強成本動態(tài)實施監(jiān)控，補回成本損失。 （2）追查引發(fā)變更單位責任，一查到底，補償變更損失。 （3）總結(jié)教訓(xùn)，建立警告機制。,（1）簽好設(shè)計合同，控制設(shè)計過程責任成本。 （2）做好設(shè)計優(yōu)化，推行限額設(shè)計。 （3）加強設(shè)計審圖工作。 （4）圖紙會審和設(shè)計交底 （5）招標答疑會提出質(zhì)疑,對變更進行整理、對比、分析，建立控制變更的指標體系,變更控制方法,(1)重視合同管理，推廣工程量清單招標及計價模式。 (2)規(guī)范工程變更工作程序。 (3)建立工程變更限額管理制。 (4)建立重要及重大設(shè)計變更的評審制。 (5)規(guī)范統(tǒng)一工程變更格式,4.2 業(yè)主對工程變更的控制方法,4.3 業(yè)主對工程變更的簽發(fā)原則,（1）確屬原設(shè)計遺漏和錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可的必須簽發(fā)的變更，應(yīng)按設(shè)計進變更程序行，否則會影響到工程質(zhì)量進而會影響到工程目標的實現(xiàn)。 （2）對非變不可的變更，要對其進行技術(shù)經(jīng)濟評價。對比變更以后產(chǎn)生的效益（質(zhì)量、工期、造價）與此變更引起施工單位的索賠損失，權(quán)衡輕重后再做決定。 （3）設(shè)計變更引起的造價增減幅度是否控制在目標責任成本范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超目標成本時，更要慎重。 （4）變更中發(fā)生材料代用應(yīng)辦理材料代用單，變更以后的材料應(yīng)該性能更好、成本更低。堅決杜絕內(nèi)容不明確、沒有詳圖或具體使用部位，而只是純材料用量的變更。 （5）設(shè)計變更要盡量提前，確需在施工中發(fā)生的，也要在施工前變更，防止拆除造成的浪費，也避免索賠事件的發(fā)生。 （6）設(shè)計變更應(yīng)記錄詳細，簡要說明變更產(chǎn)生的原因、背景，變更產(chǎn)生的時間、參與人、工程部位以及提出單位。 （7）工程變更以后的施工工藝應(yīng)該個更加簡潔，對總工期不產(chǎn)生影響。 （8）明確工程變更的責任、費用承擔方式及額度，追究責任方的責任。 （9）注意變更部分是否已實施，若已實施則要注意按原圖施工的拆除費以及拆除的材料、設(shè)備的回收和作價處理費。變更中某項目若取消或調(diào)減，則要扣減相應(yīng)費用。,5 工程變更價款的計算與確定,2008版計價規(guī)范4.7.3規(guī)定：因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項目，其對應(yīng)的綜合單價按下列方法確定：,（1）合同中已有適用的綜合單價,（2）合同中有類似的綜合單價,其單價與原單價相同，如果工程量超過合同規(guī)定幅度，則應(yīng)對單價進行調(diào)整,當變更項目和內(nèi)容類似合同中已有項目時，可以將合同中已有項目的綜合單價拿來，通過換算后采用。,（3）合同中無適用或類似的綜合單價,如果原合同中存在類似項目的綜合單價且合理、或存在已審批的類似項目的綜合單價，則以類似項目的單價作為基礎(chǔ)，經(jīng)過綜合分析后對該類似項目的單價進行合理調(diào)整后作為新增項目的綜合單價。,1.套用單價法,合同中沒有類似于新增項目的單價或雖有但單價不合理時，由承包人根據(jù)國家和地方頒布的定額標準和相關(guān)的定額計價根據(jù)及當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的有關(guān)文件規(guī)定編制新增工程項目的綜合單價，然后根據(jù)投標時的降價比率確定新增單價。,2.定額組價法,5 工程變更價款的計算與確定,（3）合同中無適用或類似的綜合單價,發(fā)包人根據(jù)承包人在實施某個單項工程時所實際消耗的人工、材料和臺班消耗量,采用合同或現(xiàn)行的人工、材料和臺班單價,計算直接費用,再加上承包人的管理費用和利潤做出單價,以此為基礎(chǔ)同承包人協(xié)商確定新的綜合單價。,3.實際組價法,對于一些零星的變更工作，可根據(jù)計日工單價，分別估算出變更工程的人工、材料及機械臺班消耗量，然后按計日工形式并根據(jù)工程量清單中計日工的相關(guān)單價來計價。,4.計日工定價法,如果雙方對變更工程價款不能協(xié)商一致，可根據(jù)最高人民法院的司法解釋，根據(jù)當時當?shù)氐纳鐣骄杀敬_定變更價款。即業(yè)主根據(jù)此解釋，依據(jù)所有各投標書中相關(guān)項目的單價進行平均，作為變更工程項目的單價。,5.數(shù)據(jù)庫測算法,價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng),二,施工索賠控制工具操作要領(lǐng),四,工程變更控制工具操作要領(lǐng),一,三,現(xiàn)場簽證控制工具操作要領(lǐng),2008規(guī)范中規(guī)定的現(xiàn)場簽證定義是 ：“指在工程建設(shè)施工過程中，發(fā)、承包雙方的現(xiàn)場代表（或其委托人）對發(fā)包人要求承包人完成施工合同內(nèi)容外的額外工作及其產(chǎn)生的費用作出書面簽字確認的憑證?！薄Ｋ话谑┕ず贤蛨D紙中，也不像實際變更文件有一定的程序和正式手續(xù)。它的特點是臨時發(fā)生、內(nèi)容零碎、沒有規(guī)律性，但是施工階段投資控制的重點，也是影響工程投資的關(guān)鍵因素之一。,1 現(xiàn)場簽證的含義及對造價控制的意義,2 現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容,3 現(xiàn)場簽證遇到的問題及處理方式,4 常見的現(xiàn)場簽證項目,4.1 地下障礙物的處理：開挖基礎(chǔ)后，發(fā)現(xiàn)有地下管道、電纜、古墓等。這些屬于不可預(yù)見因素，可根據(jù)實際發(fā)生的費用項目，經(jīng)甲乙雙方簽字認可辦理手續(xù)。,4.2 停工損失：由于甲方原因造成的停水、停電、停工超過合同約定的范圍，可以就此辦理簽證手續(xù)。如：停電造成現(xiàn)場的塔吊等機械不能正常運轉(zhuǎn)，工人停工、機械停滯、周轉(zhuǎn)材料停滯而增加租賃費、工期拖延等損失；由于甲方資金不到位，中途長時間停工，造成大型機械長期閑置的損失可以辦理簽證。,4.3 由于地質(zhì)資料不詳或甲方在開工前沒有提供地質(zhì)資料，或雖然提供了但和實際情況不相符，造成基礎(chǔ)土方開挖時的措施費用增加，可就此辦理簽證。,4.4 甲方供料造成的損失：如甲方供應(yīng)材料造成的包裝破損或者數(shù)量不足的簽證;甲方供料,不符合設(shè)計要求和標準,需要進行加工簽證。,4 常見的現(xiàn)場簽證項目,4.6 材料的二次加工或使用特殊材料的簽證 在包工包料工程的施工過程中,甲方往往指定采購部分材料,有的不能直接使用需進行現(xiàn)場二次加工。有的設(shè)計要求使用部分特殊材料,而定額中未包括需進行現(xiàn)場簽證。如灌注砼設(shè)計要求增加早強劑等。,4.7 備用機械臺班的簽證 根據(jù)工程施工不能間斷的需要,甲方為了防止停工而提出增加備用設(shè)備的要求,對甲方的要求應(yīng)有現(xiàn)場簽證。,4.8 零星維修項目簽證。 對于大檢修工程、零星維修項目沒有正規(guī)施工圖紙，一般檢修前由施工企業(yè)提出檢修方案，檢修完畢后辦理工程簽證，然后以工程簽證辦理工程結(jié)算。,4.5 場內(nèi)二次搬運：由于道路狹窄，材料、機具不能一次運到施工現(xiàn)場，必須進行二次搬運發(fā)生的費用，經(jīng)甲乙雙方簽字認可后辦理相應(yīng)的簽證手續(xù)。,現(xiàn)場簽證,簽證的工程量,簽證內(nèi)容單價,竣工結(jié)算,技巧：簽證前查看定額，防止承包商找一個高的單價，使簽證的內(nèi)容去適應(yīng)那個單價而獲得額外利潤。,簽證項目要齊全，工程量要涵蓋全部項目。明確是計日工工程量還是合同工程量。,5 現(xiàn)場簽證的核心簽證工程量與簽證單價,難點,6 處理現(xiàn)場簽證的注意事項,6.1 現(xiàn)場簽證內(nèi)容要明確，項目要齊全。簽證中要注明時間、地點、工程部位、事由，并附上計算簡圖、標明尺寸、注上原始數(shù)據(jù)，明確結(jié)算方式、結(jié)算單價。 舉例：某施工單位砌2m高的圍墻辦理簽證如下：“應(yīng)甲方要求用M2.5水泥砂漿砌2m高圍墻85m3?！笨墒瞧鰢鷫π枰绕秸麍龅?，需要搭拆腳手架，還需要抹水泥砂漿等?？墒窃摵炞C中并未詳細說明這些情況，勢必影響其后期的結(jié)算。,6.2 與預(yù)算定額中規(guī)定相重復(fù)的簽證項目，不應(yīng)再要求簽證。 舉例：施工單位在某工程中回填土套用某地區(qū)03定額的8-1后，又要求辦理土方的雙輪車場內(nèi)運費（運距為100m）的簽證，因為定額的注釋（工作內(nèi)容中）中明確素土墊層已經(jīng)包含了150m的運距，所以，承包商該要求屬于重復(fù)簽證。,6.3 注意時限要求。在編制簽證時,要注意施工合同條款約定的遞交簽證時限,承包商一定要在合同約定的期限前,將簽證的增減額及結(jié)算提交給發(fā)包人,避免造成發(fā)包人拒收的情況發(fā)生。,6.4 簽證手續(xù)要齊全。承包商要注重合同約定的簽證手續(xù)和流程。 簽證流程舉例： 某工程合同約定：每份簽證內(nèi)容按各單項工程不同專業(yè)由承包人提出，監(jiān)理工程師、業(yè)主造價工程師、業(yè)主單位主管經(jīng)理按簽批權(quán)限逐層簽字審批后,由資料員編號才能生效,然后發(fā)放各單位實施。由承包單位將此次簽證內(nèi)容編制成預(yù)算書,報至業(yè)主造價工程師審核,然后經(jīng)業(yè)主主管領(lǐng)導(dǎo)審批蓋章后生效,進行過程跟蹤結(jié)算,竣工結(jié)算時直接并入相應(yīng)工程項下。,6 處理現(xiàn)場簽證的注意事項,6.5 簽證單要編號報審，避免重復(fù)簽發(fā)。 6.6 注意隨時留底，避免添加、修改現(xiàn)象。 6.7 明確價格認證權(quán)限，注明材料的價格形式。 6.8 零工的簽發(fā)問題，注意單價的統(tǒng)一確定。,7 業(yè)主對于現(xiàn)場簽證的簽發(fā)原則,7.1 嚴格現(xiàn)場經(jīng)費簽證。凡涉及經(jīng)濟費用支出的停工、窩工、用工簽證，機械臺班簽證等，由現(xiàn)場施工代表認真核實后簽署，并注明原因、背景、時間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工的原因造成機械臺班窩工，只負責租賃費或攤消費而不是機械臺班費。 7.2 能在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動工資、議價項目等，合同中沒有約定的，由有關(guān)人員以補充協(xié)議的形式約定?，F(xiàn)場施工代表不能以工程簽證的形式取代。 7.3 應(yīng)在施工組織方案中審批的，不能做簽證處理。,8 現(xiàn)場簽證案例分析,某承包商在申報修筑料場圍堰計日工工程量時,按投標書中計日工的人工、材料和施工機械使用費的單價上報了計日工工程量簽證表,同時申報了人工、材料和施工機械使用費共三項費用,見下表：,監(jiān)理工程師在批復(fù)工程量時,只批復(fù)了工長的工時和挖掘機臺時,沒有批復(fù)司機的工時和柴油量。,審核過程,監(jiān)理在審核工程量時,查閱了招標文件中對計日工中施工機械使用費單價的規(guī)定, 發(fā)現(xiàn)規(guī)定如下:施工機械使用費的單價包括機械折舊費、修理費、保養(yǎng)費、機上人工費和動力燃料費、牌照稅、車船使用稅、養(yǎng)路費。按照此規(guī)定:施工機械臺班單價中已包含了人工費和動力燃料費。因此人工費和動力燃料費的申報