2010成都甲級(jí)高端寫字樓現(xiàn)狀分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè).doc

2010成都甲級(jí)（高端）寫字樓現(xiàn)狀分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)1995年之前的成都是沒有真正意義上的甲級(jí)寫字樓（含高端寫字樓，下同）的，以至于當(dāng)時(shí)在成都的跨國(guó)公司都把辦事處設(shè)在了錦江賓館、岷山飯店等高星級(jí)的賓館內(nèi)，租金之高，達(dá)到令人咋舌的150300元/平米.月（按使用面積計(jì)算），為這些賓館帶來了豐厚的利潤(rùn)。 1996年，隨著中港合資的新時(shí)代廣場(chǎng)的落成，成都終于結(jié)束了沒有甲級(jí)寫字樓的歷史，爾后，川信大廈、冠城廣場(chǎng)、城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)、香格里拉中心辦公樓等如雨后春筍般地矗立在成都的交通要道上，見證著成都不斷發(fā)展的歷史進(jìn)程。 甲級(jí)寫字樓作為高端商業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要載體，其保有量及未來的增量一向是衡量一個(gè)城市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)地位及發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獦?biāo)志，如紐約的甲級(jí)寫字樓體量有3250萬平米，倫敦有2280萬平米，東京則有2240萬平米，香港是670萬平米，中國(guó)大陸gdp最高的兩座城市-上海和北京，則分別有320萬平米和380萬平米，居國(guó)內(nèi)城市的前兩位。那么，作為西部城市之首的成都，又有多少面積的甲級(jí)寫字樓，未來的發(fā)展趨勢(shì)又如何呢？本文作者及其團(tuán)隊(duì)將以真實(shí)詳細(xì)的數(shù)據(jù)，為大家揭秘這個(gè)答案。 圖1 一、成都目前有多少甲級(jí)寫字樓？ 作為長(zhǎng)期從事辦公選址服務(wù)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們熟悉成都各個(gè)寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓的實(shí)際租金水平、空置率、交通狀況、物管水平等要素，因此根據(jù)樓盤的租金水平、所處的地段位置、軟硬件設(shè)施配置水平、物業(yè)管理水平、入駐客戶檔次、入駐率和體量大小等因素，把下面這些樓盤列為成都的甲級(jí)寫字樓。在這里我們要提醒的是：這些入圍的樓盤不是一成不變的，是動(dòng)態(tài)的。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，建筑物的設(shè)施、設(shè)備會(huì)逐漸老化陳舊，如果物業(yè)管理不善，這樣的寫字樓就會(huì)逐漸退出甲級(jí)寫字樓的行列；還有一種原因是城市規(guī)劃發(fā)生變化，導(dǎo)致原來的甲級(jí)寫字樓在區(qū)位上處于劣勢(shì)，不再受追捧，慢慢變?yōu)橐壹?jí)寫字樓。截止2009年12底，已投入使用的甲級(jí)寫字樓如下： 市中心：時(shí)代廣場(chǎng)（52748m2）、華敏翰尊國(guó)際大廈（52200m2）、城市之心（37008m2）、川信大廈（41600m2）、冠城廣場(chǎng)（46200m2）、中環(huán)廣場(chǎng)（45738）、總府大廈（11557）、香格里拉中心辦公樓（40176）、宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)（28200）、東方廣場(chǎng)（63050）、國(guó)嘉新視界廣場(chǎng)（19800）、商會(huì)大廈（35000）。（共計(jì)12個(gè)） 城南：威斯頓聯(lián)邦大廈（19873）、國(guó)航世紀(jì)中心（68000）、匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)（41938）、力寶大廈（52095）、拉德方斯大廈（66000）、銀海芯座（32160）、四川水電大廈（47771）、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)（21000）。（共計(jì)8個(gè)） 各樓盤面積的計(jì)算依據(jù)，均來自網(wǎng)站、樓書及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查。在很多以往的資料中，往往把整個(gè)項(xiàng)目的面積當(dāng)作寫字樓的面積，這是不準(zhǔn)確的，因?yàn)楹芏嗟捻?xiàng)目總體面積包含了寫字樓、停車場(chǎng)、營(yíng)業(yè)用房等。在我們的統(tǒng)計(jì)中，扣除了地下停車場(chǎng)、裙樓的營(yíng)業(yè)用房甚至避難層等不屬于寫字樓部分的面積，因此得到的結(jié)果更為準(zhǔn)確可靠。具體計(jì)算過程在此略去。 匯總上面各樓盤的數(shù)據(jù)，我們得到成都目前甲級(jí)寫字樓的總建筑面積為：822,114。其中，市中心的寫字樓體量有473,277，占總數(shù)的57.6%。這些甲級(jí)寫字樓的租金水平介于80140元/.月，物業(yè)管理費(fèi)介于1520元/.月，那么它們的入駐率有多少呢？根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，約有20%的樓盤能達(dá)到90%以上的理想入駐狀態(tài)，約有65%的樓盤能達(dá)到6090%的較好入駐狀態(tài)，其余15%的樓盤的入駐率介于4060%之間。加權(quán)平均后得到成都甲級(jí)寫字樓的入駐率為75.3%，來到成都的110多家世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)實(shí)力公司大都集中于這些樓內(nèi)。從整體上來說，成都甲級(jí)寫字樓目前的入駐率是比較好的，但并未達(dá)到90%以上的理想入駐狀態(tài)，也就是說，現(xiàn)階段成都甲級(jí)寫字樓的供求相對(duì)平衡，供略大于求，這是一個(gè)比較良好的市場(chǎng)狀態(tài)，客戶占據(jù)一定的主動(dòng)地位，有較多的挑選余地。圖2 二、未來3年內(nèi)成都甲級(jí)寫字樓會(huì)增加多少？ 獲得了已有的甲級(jí)寫字樓的數(shù)據(jù)后，接下來我們更關(guān)心的是：未來成都新增的甲級(jí)寫字樓的體量將會(huì)是多少呢？按照國(guó)際慣例，我們統(tǒng)計(jì)了未來3年內(nèi)即2010年至2012年，將要建成的甲級(jí)寫字樓的數(shù)據(jù)。具體數(shù)據(jù)如下： 人民南路及天府大道延線： 仁恒置地廣場(chǎng)（70360）、航天科技大廈（82450）、中匯廣場(chǎng)二期（39730）、錦江國(guó)際（33562）、百揚(yáng)大廈（99000）、城市之心三期（70000）、來福士廣場(chǎng)（75645）、國(guó)際人南廣場(chǎng)（預(yù)估100000）、大陸國(guó)際項(xiàng)目（49888）、保利國(guó)際中心（預(yù)估50000）、新希望大廈（72500）、四川投資大廈（95000）、三峽大廈（預(yù)估75000）、恒澤動(dòng)力大廈（75680）、中航城市廣場(chǎng)（75935m2）、航興國(guó)際廣場(chǎng)（89790m2）、新希望國(guó)際（65000）、美年廣場(chǎng)（預(yù)估50000）、威爾斯洲際廣場(chǎng)（預(yù)估55000）、希頓國(guó)際廣場(chǎng)（預(yù)估30000）、中信廣場(chǎng)（預(yù)估60000）、茂業(yè)廣場(chǎng)（預(yù)估40000） （共計(jì)22個(gè)） 東大街延線： 喜年廣場(chǎng)（68600）、鐵獅門項(xiàng)目（50000）、成都國(guó)際金融中心（預(yù)估50000）、摩根中心（63000）、明宇金融廣場(chǎng)（70200）、環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（預(yù)估110000）、銀石廣場(chǎng)（100000） （共計(jì)7個(gè)） 市中心及其它： 鼓樓國(guó)際（50000）、成都國(guó)際商城（預(yù)估30000）、金沙萬瑞中心（114520）、優(yōu)諾國(guó)際（30000）、環(huán)球大廈（106000）、高地中心（21375） （共計(jì)6個(gè)） 將上述面積累加后，我們得到成都未來三年新增的甲級(jí)寫字樓面積將達(dá)到232萬平方米（準(zhǔn)確面積為2,318,235平方米）。其中，人民南路及天府大道延線的寫字樓供應(yīng)量為1,454,540，占總量的62.7%；東大街的供應(yīng)量為511,800，占總量的22%。需要說明的是，由于部分項(xiàng)目尚未公布詳細(xì)資料，只有項(xiàng)目的總體建筑面積的數(shù)據(jù)，其寫字樓、商場(chǎng)、公寓等具體面積無法劃分。出于謹(jǐn)慎的考慮，我們預(yù)估的面積一般只有項(xiàng)目總體建筑面積的1/2到1/3，因此我們得到的數(shù)據(jù)可能比實(shí)際偏小一些，但作為參考依據(jù)是沒有問題的，畢竟商業(yè)部分、公寓和停車場(chǎng)所占的面積比較小。另外，可能還有個(gè)別樓盤處于前期的策劃準(zhǔn)備階段，只是我們尚未掌握而已。圖3這樣多的甲級(jí)寫字樓在較短的時(shí)間內(nèi)集中面市，面積是過去總和的近三倍，對(duì)此我們只能用“井噴”來形容了。 供應(yīng)端這方面是井噴了，那么需求方面的情況如何呢？雖說成都憑借良好的人文環(huán)境和投資環(huán)境，源源不斷地吸引著全球的跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭及民間資本到成都投資或興辦實(shí)體，但他們對(duì)甲級(jí)寫字樓的吸納能力也有一個(gè)限度，并不能“照單全收”。綜合多家國(guó)際知名房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，過去幾年成都甲級(jí)寫字樓的年吸納量約為613.9萬平方米（含新出售和凈增出租面積），即使考慮未來三年成都甲級(jí)寫字樓的需求量每年遞增20%且按吸納量的高限計(jì)算，到2012年也不過能吸納60.72萬平方米的面積，與供應(yīng)市場(chǎng)的232萬平方米的體量相去甚遠(yuǎn)，空置面積將達(dá)到1,711,125平方米，空置率將會(huì)高達(dá)73.8%，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。因此，未來三年內(nèi)，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)面臨空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)客戶資源的爭(zhēng)奪將陷入白熱化，銷售和租賃面臨很大的壓力。如果吸納量按低限或中間值計(jì)算，或者增長(zhǎng)率沒有那么高，那情況更加不容樂觀。圖4在這種情況下，可能會(huì)有部分開發(fā)商修正原有計(jì)劃，放慢開發(fā)速度，令自己樓盤上市的時(shí)間錯(cuò)開這個(gè)供應(yīng)的高峰期，使供需關(guān)系慢慢回到正常狀態(tài)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)這只看不見的手將再次發(fā)揮作用。值得注意的是，在這一過程中，不排除會(huì)有個(gè)別開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂的情況，導(dǎo)致新的爛尾樓產(chǎn)生。這也是發(fā)展過程中，我們不得不付出的代價(jià)。 在關(guān)注甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的同時(shí)，我們還不能忽視總部基地寫字樓帶來的沖擊。從2006年開始，以置信青羊工業(yè)發(fā)展總部基地、藍(lán)光空港總部基地、龍?zhí)豆I(yè)總部基地為代表的工業(yè)地產(chǎn)，憑借優(yōu)秀的區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)越的硬件配置、良好的生態(tài)環(huán)境、便利的交通等優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多行業(yè)巨頭的目光，成功擠入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，形成了一支不可忽視的力量，使甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)更加激烈。 圖5在充分估計(jì)困難的同時(shí)，我們也要看到希望。雖然未來三年內(nèi)成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供給方面臨巨大壓力，但從更長(zhǎng)的時(shí)間跨度和更大空間范圍來看，230多萬的新增體量還不能滿足市場(chǎng)的需要。雖然與上海、北京等一線城市不能相比，但在二線城市中，成都的發(fā)展勢(shì)頭和潛力是名列前茅的。被國(guó)務(wù)院指定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的兩城市之一（另一個(gè)是重慶）；全國(guó)金融后臺(tái)服務(wù)中心的建立；近120家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶；美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、韓國(guó)等9個(gè)國(guó)家在此設(shè)立領(lǐng)事館，數(shù)量名列全國(guó)第三；蜂擁進(jìn)入的外資及外地銀行等等，諸如此類的事例，生動(dòng)體現(xiàn)了成都經(jīng)濟(jì)的活力，是成都近年來經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的最好注解。困難主要在于前三年，但隨著時(shí)間的推移，供求關(guān)系將會(huì)重新達(dá)到平衡，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略所帶來的巨大發(fā)展機(jī)遇，將帶動(dòng)對(duì)高端辦公寫字樓的強(qiáng)勁需求，未來成都甲級(jí)寫字樓的保有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是兩三百萬平方米打得住的。 結(jié)束