2011重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場商業(yè)物業(yè)市場調查與分析70p.doc

重慶大學本科學生畢業(yè)設計 摘要重慶大學本科學生畢業(yè)設計重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場商業(yè)物業(yè)市場調查與分析學 生： 學 號： 指導教師： 專 業(yè)：學院二o一一年六月iigraduation design of the research and analysis of commercial property market in three gorges square shapingba district of chongqingundergraduate: supervisor: major: faculty of june 2011摘 要 本文通過對重慶市沙坪壩三峽廣場商業(yè)物業(yè)進行市場調研和綜合分析，給炫地購物中心招商方提出商場商業(yè)組合建議。首先根據重慶市宏觀經濟環(huán)境對沙坪壩區(qū)未來發(fā)展趨勢作出判斷；然后對三峽廣場商業(yè)環(huán)境進行了詳細的市場調研，包括居民消費特征與消費習慣、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、商圈經營狀況等，運用網絡文獻資料查詢法、電話咨詢法、業(yè)主詢問法、問卷調查法等市場調研方法，分析得出其潛在和缺少的商業(yè)物業(yè)，并提出業(yè)態(tài)組合建議；最后對商圈各百貨大樓商業(yè)進行綜合對比分析，給炫地招商決策者提出理性的建議，以期達到更大的收益。關鍵詞：商業(yè)物業(yè)，市場調查，市場分析，三峽廣場重慶大學本科學生畢業(yè) abstractabstractthis article proposes business combination proposed mall to the investment decision-makers of xd-xuandi shopping center, which is based on the three gorges square shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. firstly, the future trends of shapingba district is judged according to the macroeconomic environment in chongqing ; then conduct a detailed market research to the business environment of the three gorges square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operating conditions, etc, use network literature inquiry method, telephone consultation method, the owners asked, questionnaire survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational recommendations to investment decision makers to achieve greater benefits.字典名詞 shopping center1. mall2. plazakey words: commercial property, market research, market analysis, the three gorges square重慶大學本科學生畢業(yè)設計 目錄目 錄摘 要iabstractii目 錄iii1.引言11.1調研背景11.2調研目的及意義11.3報告寫作思路12.調查方案說明22.1調查內容22.2調查方法22.3調查時間及工作安排32.4調查具體任務分工32.6調查費用預算43.商業(yè)宏觀背景研究63.1重慶市宏觀經濟分析63.2 重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況73.3沙坪壩區(qū)概況103.4沙坪壩區(qū)經濟狀況分析113.5沙坪壩區(qū)商業(yè)規(guī)劃133.5.1國家政策133.5.2三峽廣場改造工程133.6商業(yè)未來發(fā)展預測154沙坪壩三峽廣場消費群體研究164.1 消費規(guī)模164.2消費層次構成分析164.3消費群特征及消費習慣調查174.3.1消費群特征174.3.2 消費習慣調查194.3.3 炫地消費滿意調查224.4主力消費群體特征總結265. 三峽廣場商圈調查275.1 沙坪壩商圈概述275.2 三峽廣場商圈商業(yè)物業(yè)調查275.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)結構275.2.2經營商品結構285.3 商圈經營狀況295.3.1人流量、車流量295.3.2聯營扣點295.3.3租售價格305.3.4租售率305.3.5單位面積銷售額305.3.6 輻射范圍305.3.7主力消費人群315.3.8商圈飽和度315.4商圈主要百貨商場現狀調查分析315.4.1商圈主要百貨商場概述315.4.2商圈主要百貨商場簡介325.4.3商圈主要百貨商場經營狀況425.5小結466.招商分析和招商建議486.1 炫地購物中心簡介486.1.1地理位置486.1.2炫地裝修情況486.1.3 xd炫地內部交通及配套496.2 xd炫地原商業(yè)布局與現狀布局情況對比分析496.2 炫地的swot分析516.3 xd炫地招商建議536.3.1 xd炫地發(fā)展方向536.3.2 xd炫地商業(yè)規(guī)劃546.3.3 xd炫地招商建議54參考文獻：56附錄a：沙坪壩商圈炫地購物中心滿意度調查問卷57附錄b：三峽廣場各商場業(yè)態(tài)統(tǒng)計表5915重慶大學本科學生畢業(yè)設計 調查方案說明1.引言1.1調研背景炫地購物中心欲對商場進行重新定位，對該商場商業(yè)業(yè)態(tài)結構進行重新整合，并制定新的招商計劃，使炫地在沙坪壩三峽廣場擁有更高的知名度，占據更高的市場地位，贏得更多的市場份額。本人于2011年3月2日接受其管理員委托，對重慶市宏觀商業(yè)環(huán)境，三峽廣場主要百貨大樓商業(yè)物業(yè)進行調研，并分析研究得出招商業(yè)態(tài)調整建議。本次調研及報告完成時間歷時3個月。1.2調研目的及意義本次調研目的是基于對重慶市宏觀經濟，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)的宏觀經濟走向，沙坪壩商業(yè)發(fā)展趨勢的分析，結合實地調查得出的商圈主要百貨大樓商業(yè)物業(yè)現狀，挖掘出三峽廣場潛在的和缺少的商業(yè)物業(yè)，結合消費者調查分析和炫地購物中心自身特性，最終給炫地購物中心提出招商建議，以提高其出租率，實現其更大的收益。本次調研的意義在于通過對調研得到的數據進行綜合分析結合炫地購物中心本身特性，選定招商商鋪組合方案，調查方法為網絡收集資料法，實地考察法，調查問卷法，電話咨詢法等。得出的結論較為科學，可以給招商決策者理性的建議，規(guī)避一定的盲目招商所帶來的收益風險。調查對象討論、確定1.3報告寫作思路調研方法討論、確定綜合對比分析資料整理歸納調研工作實施，實地調研調研過程調研目的調研背景 調研結論重慶大學本科學生畢業(yè)設計 調查方案說明2.調查方案說明2.1調查內容商業(yè)宏觀背景研究。包括重慶市宏觀經濟分析，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)宏觀經濟分析，沙坪壩區(qū)域規(guī)劃等。沙坪壩三峽廣場消費群體情況。包括消費者規(guī)模、消費層次構成、消費群特征及消費習慣。沙坪壩三峽廣場現有商業(yè)物業(yè)。對三峽廣場步行街的現有商業(yè)物業(yè)（百貨大樓商鋪為主）特性進行現場深入調查，內容包括：1）財務特性：每平米租金或售價；租金折扣方案及其他財務條件；可用于出租的面積；租賃期限要求；物業(yè)管理費；水電費等。2）建筑特性：建筑結構類型；建筑面積；可分割性；智能化水平；裝修水平；內部交通設計；空調等設備情況等。3）地點特性：停車設施條件（地上地下車位數、收費水平、智能化水平）；配套設施（銀行、商務中心、展覽廳等）；對外交通設計；景觀質量。4）環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐和設施的接近程度；公交線路及站點距離；周邊配套設施類型和距離；日間行人密集程度等。5）現有租戶或業(yè)主情況：經營戶數、面積、商業(yè)類別、所在樓層等。視時機進行租戶、業(yè)主訪問。6）現場調查發(fā)現的其他情況。2.2調查方法網絡收集文獻資料法。通過在網絡上收集資料的方法，獲取關于重慶市宏觀經濟狀況，重慶市商業(yè)環(huán)境，沙坪壩交通狀況、人流量車流量、基礎設施狀況、政府政策規(guī)劃、三峽廣場商業(yè)物業(yè)分布圖等基本信息。走訪和電話訪問法。通過走訪和電話訪問，從各商業(yè)百貨大樓物業(yè)管理公司處獲取三峽廣場商業(yè)物業(yè)具體數據（重點是獲取每一商鋪的租金或售價及物管費）；從各商鋪經營者或業(yè)主處獲取主力商家面積、租金、售價、聯營扣點、物業(yè)管理費、水電費、經營狀況、租賃期限等信息。調查問卷法。通過調查問卷的方法從沙坪壩消費者處獲取消費者基本信息、消費習慣、三峽廣場缺少的商品種類等信息。2.3調查時間及工作安排表2.1進 度 安 排序號課題工作內容時間（起止周數）1理論知識準備、制定調查計劃、準備調查表格1周至3 周2現場初步調查第4周至6 周3調查數據資料整理第7 周4現場重點調查第8周至10周5調查數據資料整理、完善第11周至12周6初稿完成第13周7補充調查第14周8調查報告完成、提交第15周2.4調查具體任務分工表2.2序號課題工作內容負責人1理論知識準備、制定調查計劃共同完成準備調查表格商業(yè)物業(yè)調查表共同完成商場各樓層業(yè)態(tài)統(tǒng)計表張 燕客流量、車流量統(tǒng)計表徐曉敏2現場初步調查共同完成3調查數據資料整理重百大樓張 燕新世紀大樓張 燕王府井百貨張 燕嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏4現場重點調查共同完成5調查數據資料整理、完善重百大樓張 燕新世紀大樓張 燕王府井百貨張 燕嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏6初稿撰寫1 引言共同完成2調查方案說明張 燕3商業(yè)宏觀背景研究共同完成4沙坪壩三峽廣場消費群體研究張 燕5三峽廣場主要商場調查分析徐曉敏6招商分析及招商建議共同完成7補充調查重百大樓張 燕新世紀大樓張 燕王府井百貨張 燕嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏報告修改共同完成8調查報告完成共同完成2.6調查費用預算表2.3費用清單詳細內容費用預算（單位：元）調查問卷打印費0.1元/頁*200頁20調查表格打印費0.1元/頁*10頁1報告打印費0.1元/頁*70頁*5本35通訊費50元*2100其他費用初稿打印費等20費用總計176重慶大學本科學生畢業(yè)設計 商業(yè)宏觀背景研究3.商業(yè)宏觀背景研究3.1重慶市宏觀經濟分析城市概況重慶市幅員面積8.24萬平方公里，下轄19區(qū)、21個縣，是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。主城區(qū)包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)等9個行政區(qū)。重慶市發(fā)展：2007年，重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)；2008年，內陸唯一的保稅港區(qū)-重慶兩路寸灘保稅港區(qū)成立；2010年，內陸第一個，國內最大的綜合保稅區(qū)-重慶西永保稅區(qū)獲批成立；2010年，繼上海浦東新區(qū)，天津濱海新區(qū)之后，我國第三個副省級國家級新區(qū)重慶兩江新區(qū)正式成立；2011年，繼長三角、珠三角、環(huán)渤海之后，成渝經濟圈獲得國務院批準，中國經濟增長的第四極正式形成。主要社會經濟指標人口及城鎮(zhèn)化率：2010年末重慶市常住人口為2884.62萬人，與上年相比，增加25.62萬人，增長0.90%，其中主城區(qū)常住人口749.31萬人。重慶全市城鎮(zhèn)人口1534.15萬人，城鎮(zhèn)化率53.21%。財政收入：2010年重慶市地方財政收入完成1991億元，較上年同期增幅達到70.8%。全年民生支出887億元。gdp：2010年7894.24億人民幣（中西部地區(qū)所有城市第一名），較上年增長17.1%,排名全國第二。人均gdp4193.79美元。社會消費品零售總額：2010年全市社會消費品零售總額完成2878.04億元，同比增長19%。政府政策1）國家政策：十二五規(guī)劃中指出要堅持把經濟結構戰(zhàn)略性調整作為加快轉變經濟發(fā)展方式的主攻方向。構建擴大內需長效機制，促進經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變。今后五年經濟社會發(fā)展的主要目標是：經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。國內生產總值年均增長7%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內，價格總水平基本穩(wěn)定，國際收支趨向基本平衡，經濟增長質量和效益明顯提高。2） 重慶市政策：重慶市十二五規(guī)劃產業(yè)發(fā)展把推動現代服務業(yè)發(fā)展作為產業(yè)結構優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點。建設長江上游地區(qū)金融中心，建設國家級物流樞紐城市，打造西部地區(qū)的國際物流中心。建設西部消費之都，包括建設“會展之都”、 “購物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并實現消費品零售總額年平均增長16%左右，力爭突破6000億元?；A設施整體功能提升上檔、服務業(yè)發(fā)展要上量提速。小結： 1）從城市化率的高低來看，按照國際經驗，當一個國家的城市化率達到30%后，城市化就進入快速或較快發(fā)展時期，而當城市化率達到70%以后，就進入相對穩(wěn)定的時期。我市目前城市化率為53.21%，處于快速發(fā)展時期，故重慶市城市化進程還有廣闊的空間，經濟發(fā)展前景不可估量。 2）十二五規(guī)劃的方針、重點內容上可以看出國家、重慶市將進一步擴大區(qū)域、城鄉(xiāng)消費。重慶市經濟結構以內向型為主，隨著基礎設施的整體提升和服務業(yè)的提速，重慶市經濟將迎來新的快速發(fā)展。3.2 重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況城市布局結構為更好地維護和發(fā)展重慶特有“多中心組團式”布局結構，規(guī)劃提出了“一城五片、多中心組團式”空間結構?！拔迤敝钢胁俊⒈辈俊⑽鞑?、南部和東部片區(qū)。“多中心”為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內的重慶cbd地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的茶園、西永中心區(qū)組成。 都市區(qū)的城市交通公共交通：規(guī)劃建立以大運量快速軌道交通為骨干，地面快速公交和普通公交為主體，其他公交方式為輔助，多種方式并存，且有效銜接的公共交通系統(tǒng)。軌道交通：規(guī)劃以主城區(qū)綜合交通規(guī)劃中的“一環(huán)六線”軌道線網為基本線網，根據城市空間拓展的需要，增加了對軌道線網的遠景控制，并形成了由輕軌、地鐵組成的“一環(huán)九線”的布局形態(tài)。鐵路規(guī)劃：重慶市政府在關于加快重慶鐵路大建設的意見中表明為打造和完善“西三角經濟區(qū)”內部交通通道和外部交通大通道，新增規(guī)劃重慶至長沙、重慶至西安客運專線(高鐵)，正爭取納入國家規(guī)劃，形成西部地區(qū)最大的客運站和編組站。鐵路交通將實現“四小時周邊、八小時出?！钡哪繕耍矗阂恍r成都，二小時貴陽、西安，三小時昆明、長沙，四小時武漢，五小時蘭州，六小時廣州，七小時北京，八小時上海。城市商圈規(guī)劃重慶市商業(yè)設施建設規(guī)劃表明，主城區(qū)除原有的解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也將打造特色商圈，城市新區(qū)則主要建茶園、西永兩大商圈，另規(guī)劃了五個組團商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、魚嘴、大竹林禮嘉5個商業(yè)中心。根據商業(yè)設施建設規(guī)劃，解放碑商圈為市級商業(yè)中心，以商務、高端商業(yè)和都市旅游為主，將更注重生態(tài)環(huán)境，提升消費檔次，打造精品、專賣旗艦店、發(fā)展高檔時尚品牌店，打造“西部第一街”。嚴格控制批發(fā)市場、物流設施建設，限制低檔零售業(yè)、無特色餐飲和其他低品味服務業(yè)發(fā)展。觀音橋商圈幅射主城北部及外來消費者，以觀音橋步行街為中心，打造以知名商業(yè)企業(yè)為載體，以休閑購物為主題，以都市景觀為標志的特色突出消費購物中心。沙坪壩商圈幅射主城中部、西部及周邊消費者，以三峽廣場為中心，利用科教文化區(qū)位優(yōu)勢，集購物、娛樂、觀光、休閑為一體，建成極具文化藝術特色的商業(yè)文化中心。南坪商圈幅射主城南部及周邊消費者，以南坪轉盤為中心，利用毗鄰經開區(qū)、會展中心、南山等優(yōu)勢，建成以商貿、會展、旅游為重點的特色商業(yè)旅游會展中心。楊家坪商圈輻射主城中部及周邊消費者，以楊家坪商業(yè)步行街為中心，加快發(fā)展現代流通和現代服務業(yè)，建成有特色的購物、商務、文化、旅游景觀優(yōu)美的現代化商貿中心。渝北兩路商圈，以兩路安家田為核心，依托產業(yè)和空港交通優(yōu)勢，重點發(fā)展汽車、儀器儀表、新醫(yī)藥及生物醫(yī)藥的商貿交易市場和現代物流業(yè)；依托空港新城發(fā)展臨空商貿業(yè)，推進農業(yè)科技開發(fā)等。大渡口商圈將依托大渡口公園，建休閑、購物一體的都市生態(tài)公園。巴南魚洞商圈以龍洲灣片區(qū)為核心，發(fā)展家居、汽摩、服裝等專業(yè)市場產業(yè)帶，建干果、山貨集散中心等。北碚商圈則以天生、朝陽街道為核心，培育商業(yè)特色街。信息來源：/a/20090616/010950.htm商圈整體特點1）多中心、多組團式發(fā)展，中心凝聚能力強。2）商業(yè)空置率：9.5%，遠低于全國20-25%的平均空置率。3）目前五大商圈幾乎都定位于綜合性商貿中心，同質化將加劇零售業(yè)的競爭強度，消耗了各商圈間的輻射力?？梢灶A見，在殘酷的商業(yè)競爭下，“前仆后繼”的商圈將被優(yōu)勝劣汰，出現大面積倒閉也是不無可能的。4）有穩(wěn)定的消費群，商圈輻射范圍擴大，各商圈積極打造各自特色購物中心。5）重慶市主要商圈具體特點：表3.1商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心輻射范圍全市乃至西南地區(qū)主要：江北、渝北、北部新區(qū)次要：渝中、沙坪壩、近郊主要：沙坪壩次要：北碚、九龍坡、江北主要：九龍坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南檔次中高檔、中檔中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔現規(guī)模120萬120萬45萬70萬60萬未來供應規(guī)模60萬80萬65萬40萬80萬增量匹配度人流量平時：30萬周末：50萬節(jié)假日：100萬平時：30萬周末：50萬節(jié)假日：80萬平時：25萬周末：30萬節(jié)假日：50萬平時：30萬周末：40萬節(jié)假日：50萬平時：20萬周末：30萬節(jié)假日：40萬年營業(yè)額約180億約60億約60億約90億約60億同比增幅16%26%18%15%13%商鋪租金2003000元/月1001000元/月1001500元/月1001000元/月70800元/月出租率90%80%95%85%75%商家認可度成長性 數據來源：中原地產營銷策劃顧問有限公司（2007年）3.3沙坪壩區(qū)概況自然地理環(huán)境情況沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，南鄰九龍坡區(qū)，北與北碚交界，幅員面積396.2平方公里。區(qū)域特點沙坪壩區(qū)有19所高等院校、 87所全市最好的中小學。全區(qū)90萬常住人口中有30多萬學生，8萬多科技教育工作者，是西部的人才聚集區(qū)。人員結構年輕化、商業(yè)發(fā)展迅速。域內歷史文化積淀深厚，城市發(fā)展繁榮興旺。對外交通狀況沙坪壩三峽廣場商圈附近共12個公交站點（沙坪壩火車站、113車站、276車站、沙區(qū)醫(yī)院站、404車站、402車站、漢渝路站、沙美麗都站、南開中學站、陳家灣站、站西路、266車站），60條公交線路，連通重慶各個區(qū)域。沙區(qū)已規(guī)劃了一個可?？?300輛車的停車場。中心區(qū)域也將在銘仁廣場、站西路、站東路增設約2000個停車位，加上現在三峽廣場周圍的1400個停車位，沙區(qū)中心區(qū)域的停車位將達到3400多個。目前沙坪壩立海停車庫可停70輛車，嘉多利車庫可停25輛，麗苑大酒店車庫可停30輛，金城大廈車庫可停84輛， 重慶大酒店車庫可停20輛，恒鑫大廈車庫可停48輛，華宇廣場車庫可停750輛，慶泰大廈車庫可停180輛，王府井百貨車庫可停150輛，煌華新紀元車庫可停600輛，融匯新時代大廈停車庫可停255輛，另外重師校園內可停車（車位數量不定）。發(fā)改委和鐵道部門聯合規(guī)劃沙坪壩火車站下沉加蓋工程，預計2013年建成，屆時將打造鐵道軌道公交三位一體的立體交通換乘樞紐，并且三峽廣場沙區(qū)的停車場也將與下沉后的站東路和站西路打通，解決行車難、停車難的雙重難題。今年7月底地鐵1號線（朝天門璧山）將開通朝天門至沙坪壩，到時朝天門到沙坪壩只需20分鐘，并且加蓋后的火車站區(qū)域負二層將有輕軌1號線、輕軌9號線、輕軌環(huán)線從下邊通過換乘。乘車將更加方便快捷，消費人群也將進一步增加。3.4沙坪壩區(qū)經濟狀況分析2000年2009年沙坪壩常住人口情況圖3.12000年2009年沙坪壩gdp情況圖3.22000年2009年社會消費品零售總額圖3.32000年2009年重慶市居民收支情況圖3.4以上圖表數據來源：重慶市統(tǒng)計年鑒（2001年至2010年）小結：1）沙區(qū)人口近10年來成上升趨勢，平均年增長率為3.68%，目前，沙區(qū)人口已超過90萬人，具有相當大的購買力。2）近10年來，沙坪壩區(qū)gdp保持強勢增長勁頭，平均每年以17%左右的增長率增長，2009年沙坪壩gdp達到347.7億元，拉開了江北區(qū)，雄居全市第三位，經濟發(fā)展勢頭良好。3）沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額持續(xù)攀升，但增長率波幅較大，但均超過10%。4）重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，人均消費支出增長率曲線與人均可支配收入增長率曲線波動相符。3.5沙坪壩區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.5.1國家政策重慶市規(guī)劃局重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020年）中提到城市空間結構為“一城五片、多中心組團式”。主城由中部、北部、南部、西部、東部五大片區(qū)組成。多中心包含一個城市中心和六個城市副中心。主城城市建設用地分為十六個組團和八個功能區(qū)。城市功能布局中提到：“中部片區(qū)為中梁山以東、銅鑼山以西，長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域。主要為現狀建成區(qū)。重點加強和提升城市中心品質，完善各項基礎設施和公共設施，改善城市人居環(huán)境，逐步疏解人口和功能，調整產業(yè)結構，優(yōu)化用地布局，大力發(fā)展以金融、商貿、現代物流以及都市區(qū)旅游為主的第三產業(yè)；” “六個城市副中心分別為沙坪壩、南坪、楊家坪、觀音橋新牌坊、西永、茶園城市副中心，承擔部分市級公共服務功能?，F狀四個城市副中心加強區(qū)域性的商務辦公功能，完善商貿服務和文化娛樂功能；積極培育西永、茶園兩個新的城市副中心。”沙坪壩區(qū)十二五規(guī)劃（20112015）：“十二五”時期我區(qū)社會經濟發(fā)展的目標是：到2015年全面建成“一區(qū)三高地”，全面完成“五個重慶”的建設任務，成功打造成為重慶內陸開放高地，大幅度提高城市功能和品質，不斷提升人民生活水平，取得統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革重大突破和全域城市化的突破性進展，在全市率先全面實現小康社會目標。推進三峽廣場中心商圈拓展改造和西永商圈建設，大力培育旅游產業(yè)、商務服務業(yè)、健康產業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)；持續(xù)提升城市功能品質。以五個重慶建設為統(tǒng)攬，完善城市基礎設施配套，構筑起綜合交通體系，大力推進城市建設改造，實施大規(guī)模城鄉(xiāng)綠化造林，確保完成五個重慶在沙坪壩區(qū)的建設任務；更加注重功能項目策劃與打造，扎實推進火車站綜合換乘樞紐、兩江四岸井雙段、重慶新客站、磁器口古鎮(zhèn)改造、西部新城中心區(qū)等重大城市功能項目建設，高標準、高品位建設一批城市綜合體、五星級酒店、寫字樓等功能性設施。3.5.2三峽廣場改造工程今年5月8日，沙坪壩火車站正式關閉，據介紹，沙坪壩火車站的“加蓋”和“升級”，將在原有鐵路線路加上一個蓋子，以有效填補原本分割的沙坪壩商圈，加上更多的園林綠地扮靚沙區(qū)。加蓋后的火車站區(qū)域將變?yōu)槿龑踊疖囪F路降到負一層，現在的站東路和站西路也隨之下沉至負一層，公交車及私家車將全部實現地下跑。此外，三峽廣場商圈的停車場也將與下沉后的站東路和站西路打通，增加新的停車場，解決三峽廣場商圈停車難的問題。在下沉后的站東路和站西路上方，成為商圈向南部擴展的一部分；而在負二層，是軌道交通9號線。) 改造剖面圖相關部門介紹，沙坪壩火車站“加蓋”后，三峽廣場商圈面積將拓展4倍，達到1平方公里，帶動整個三峽廣場形成囊括周邊面積為6平方公里的“泛三峽廣場商圈”。沙坪壩區(qū)已開始在為車站封閉后的城市建設進行準備，按照沙區(qū)建委今年春給記者展示的方案，新建區(qū)域將長達1公里，三峽廣場將終于有一個名副其實的寬闊“廣場”。沙坪壩區(qū)政府透露，大規(guī)模的建設即將全面展開這將是沙坪壩東部核心區(qū)十年來的最大變遷，也是主城核心區(qū)最大的城市改造工程。擴容升級后的核心商圈示意圖由于成渝鐵路專線將于2013年開通，而沙坪壩火車站將是其中站點，為配合成渝鐵路專線運行，火車站加蓋計劃也將于2013年之前完工。這一工程的完成對三峽廣場商業(yè)的發(fā)展是一個巨大的機遇，面積的擴大，人流量的增加將使三峽廣場商業(yè)物業(yè)具有極大的增值空間。3.6商業(yè)未來發(fā)展預測 重慶市商業(yè)發(fā)展預測1） 商業(yè)體量增加，商業(yè)面積增大。2） 商業(yè)種類增加，市場更加專業(yè)化，細分化。3） 商業(yè)輻射范圍擴大。 重慶市商圈商業(yè)發(fā)展預測1）商圈正進行經營結構的調整和經營檔次的升級，其逐步向特色化、主題化、專業(yè)化、檔次化的方向發(fā)展。2）商圈商業(yè)體量不斷放大，且正逐步向四周擴散。3）越來越多的國內外知名品牌商家將進入商圈，可以更好的提升商圈的形象，加大其競爭力。4）未來的商業(yè)物業(yè)將更注重消費者購物的舒適性和愉悅性，并會增加其互動性與體驗性。 三峽廣場商圈商業(yè)發(fā)展預測1）三峽廣場表現出更好的自然景觀、人文景觀和歷史文化內涵，將在很大程度上能吸引購買力，提升商業(yè)價值，形成與其他商圈的差異化。2）沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，利用科教文化區(qū)位優(yōu)勢，集購物、娛樂、觀光、休閑為一體，建成極具文化藝術特色的商業(yè)文化中心。3）火車站改造工程的啟動，讓我們看到了一個擁有鐵道軌道公交三位一體的立體交通換乘樞紐的三峽廣場，三峽廣場將摘掉 “賭城”帽子，商圈輻射范圍將進一步擴大。4）沙坪壩區(qū)的gdp增長速度逐年遞增，09年竟高達28%，在大學城建設、西永微電園和火車站改造工程的推動下，相信沙坪壩區(qū)的商業(yè)發(fā)展還將保持良好勢頭，繼續(xù)高速增長。綜上所述：未來幾年三峽廣場的商業(yè)將有一個大的發(fā)展空間。重慶大學本科學生畢業(yè)設計 沙坪壩三峽廣場消費群體研究4沙坪壩三峽廣場消費群體研究4.1 消費規(guī)模商圈有效消費人口約120萬人，年購買力超過100億元，日均人流量30萬人次以上。區(qū)域內常住人口消費費力與社會消費品零售總額，沙坪壩均僅次于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)，排名第三。沙坪壩作為教育文化區(qū)，常住和流動人口的文化層次和消費檔次都僅次于渝中區(qū)，而高于重慶其它主城區(qū)，特別是大學城的快速發(fā)展，常住人口和流動人口集聚增加，給沙坪壩商圈帶來了更多的消費力。4.2消費層次構成分析通過網絡收集到的資料和實地調查所得資料分析, 沙坪壩商圈的消費力大致由以下四個層次構成，是一個比較明顯的“四元結構”?！耙辉保荷倘椛浞秶鷥瘸Ｗ【用?這一部分消費者的消費集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消費品（家電、通訊器材層面）。由于沙坪壩人均收入比較高，消費力相應較強，同時隨著居民收入及消費水平的提高，以及大量住宅項目開發(fā)帶來的外區(qū)購房者流入，消費力還將進一步放大。“二元”：企業(yè)職工沙坪壩有一些大型企業(yè)，由于職工人較多，效益較好，也是重要的消費力構成，如康明斯發(fā)動機廠?！叭保航逃萍既丝?沙坪壩區(qū)有19所高等院校、 87所全市最好的中小學，全區(qū)90萬常住人口中有30多萬學生，另外全市近1/3的科研機構集中于沙坪壩，8萬多科技教育工作者?！八脑保浩渌S機消費力構成 除上述幾個層面的消費力外，還有一些隨機消費力也是支撐三峽廣場商業(yè)的重要元素。如沙坪壩學子帶動的聚會、購物、休閑等商業(yè)活動比較普遍，又如人文自然景觀（沙坪壩公園、歌樂山深林公園、烈士墓、磁器口等）也吸引了相當多的游客到沙坪壩區(qū)消費。4.3消費群特征及消費習慣調查為了解沙坪壩消費群體的具體特征及消費習慣，以對物業(yè)招商提出針對性建議，我們做了2011年沙坪壩商圈消費者情況調查問卷。問卷調查具體情況：共計發(fā)放200份，收回197份，有效問卷為190份。問卷調查地點：沙坪壩商圈內問卷發(fā)放時間：2011年4月9日（周六）和4月10日（周天）問卷發(fā)放人員：張燕、徐曉敏4.3.1消費群特征為了解消費群體特征，問卷設置了性別，年齡，職業(yè)，收入，居住區(qū)域等5項基本問題。根據調查問卷統(tǒng)計得到以下數據： 性別結構比例(%)圖4.1商鋪消費者性別構成圖 年齡特征圖4.2 消費者職業(yè)特征圖4.3 消費者收入情況圖4.4 消費者居住區(qū)域分布圖4.5小結：1） 在本次調查過程中，性別比例上女性偏多，占57.9%，說明在平日消費中，女性消費者是主力，這也與市場上女性商品較多相吻合。2）商圈消費者年齡結構年輕化，以青少年群體為主。3）調查結果顯示：商圈消費者主要是白領、學生和個體經營戶。該類人群消費較頻繁，消費力較強。4） 就消費者收入情況來看，主要集中在3000元以下的學生和剛工作不久的人員，以及5000-7000元的多數白領階層，這兩種人群收入占70%的比例。消費者的消費能力還是比較強的。5）沙坪壩消費人群主要居住在沙坪壩區(qū)，占約75%，其他主城區(qū)占20%，而外省市的占5%，可見商圈消費主力以沙坪壩區(qū)人口為主。4.3.2 消費習慣調查 為了解消費群體消費習慣，在調查問卷中設置了消費目的，購物偏好，消費時間，消費金額等問題。具體統(tǒng)計如下： 消費群消費目的圖4.679%42%67%36%13%0%20%40%60%80%購物休閑娛樂 餐飲消費 健身美容路過或旅游消費群消費目的（可多選） 消費者購物偏好比例圖4.7 在商圈購物花費的時間圖4.8 消費者常去的購物中心圖4.9 消費者常購買商品類型圖4.10 平均每次消費金額圖4.11 消費者使用的交通情況圖4.12 停車情況圖4.1312%88%0%50%100%容易不容易找停車位情況小結：1） 被調查的消費者選擇最多的是購物和餐飲消費，其次是休閑娛樂和健身美容，可見，購物是人們逛商場的主要目的。2）由于購物人群的年輕化，他們的選擇也更傾向于時尚和品牌，追求新事物。3） 消費者在商圈購物時大多會花費2小時以上，可見三峽廣場可以吸引人的商業(yè)是比較豐富的。4） 調查發(fā)現，消費者最常去的購物中心還是老牌的百貨商場，可見它們的口碑和形象已經深入消費者心中，它們的經營模式得到了市場的檢驗。5） 在購買商品類別上，男性和女性消費的商品有很大的差別，女性主要服裝鞋帽，而男性主要購買數碼電子。6） 消費群每次來三峽廣場平均消費集中在白領和學生的消費力上，為100-500元左右。7） 來三峽廣場商圈的消費者有41%選擇公共汽車，35%選擇步行，選擇自己開車來的消費者中有近90%認為停車位不好找，可見商圈停車位是一個急需解決的問題。4.3.3 炫地消費滿意調查為了解消費者對炫地商業(yè)的滿意度，在問卷中設置了消費者對炫地的整體印象，發(fā)展前景，消費目的等問題。具體調查統(tǒng)計結果如下： 消費者對炫地的整體印象圖4.14 消費者對炫地商業(yè)發(fā)展前景的態(tài)度圖4.15 消費者平均每周來三峽廣場的次數圖4.16 消費者平均每周來炫地的次數圖4.17 消費者去炫地的主要目的圖4.18 消費者對炫地不滿意之處圖4.19 消費者認為炫地的優(yōu)勢圖4.20 消費者投資炫地的商業(yè)類型圖4.21小結：1）消費者對炫地的整體印象感覺一般的占61%，說明炫地給人的印象不是很深，商業(yè)特色不明顯。而對未來的發(fā)展前景，大部分人還是比較看好。2）消費者平均每周來三峽廣場的次數集中在一兩次上，來三四次的也占到23%，說明消費者來商圈消費還是比較頻繁的，在來三峽廣場的次數中去炫地購物或休閑小于一次的人數占到47%，說明炫地人氣不足。3）消費者對炫地的認識主要是ume國際電影院，其次是電玩，而購物的比例相對很低，說明炫地在商業(yè)定位上有些偏差。4）消費者對炫地的不滿意之處很多，集中在購物環(huán)境差、商業(yè)無特色和知名度較低上，說明消費者在購物時是比較注重品牌和環(huán)境上。5） 消費者認為炫地的優(yōu)勢主要是ume國際影城帶來的高知名度，說明炫地ume得到廣大消費者的認可。6）消費者如果選擇投資炫地，有51%選擇特色餐飲和書吧，認為炫地應該打造成為休閑娛樂中心。4.4主力消費群體特征總結基于以上消費者特征、消費習慣和消費滿意度三部分的小結，從中得出三峽廣場主力消費群體的特征如下：1）區(qū)域主力消費者為35歲以下的青年群體，尤其是青年女性。2）青年群體收入多數不高，但其消費商品普遍為中檔或偏高，注重品牌。3）青年群體消費頻率最高為購物，其次為餐飲消費和休閑娛樂。4）青年群體好吃好耍，追潮流，感性消費大于理性消費，對商場的消費環(huán)境有較高的要求。65重慶大學本科學生畢業(yè)設計 三峽廣場商圈調查5. 三峽廣場商圈調查5.1 沙坪壩商圈概述沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，由天陳路、沙坪壩站東路、站北路以及小龍坎新街所圍合而成的多邊形區(qū)域，廣場中心商圈面積0.23平方公里，入駐國內外知名商貿流通企業(yè)10余家，商貿企業(yè)近600家，各類營業(yè)網點近6000個，營業(yè)總面積60多萬平方米（其中主要百貨商場供應量約16.4萬方），從業(yè)人員6萬余人，商圈年營業(yè)額已超過100億元。 5.2 三峽廣場商圈商業(yè)物業(yè)調查5.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)結構沙坪壩商圈以三峽廣場至綠色文化藝術廣場為主，商廈眾多，商鋪成片，目前商業(yè)營業(yè)面積超過60萬平方米。分布眾多零售百貨商家及專業(yè)市場，商業(yè)結構較善。百貨商場商圈目前有重百沙坪壩商場、新世紀凱瑞商都、王府井百貨、嘉茂購物中心、煌華新紀元、xd炫地購物中心。步行街商鋪商圈臨街商鋪多為專業(yè)店和品牌專賣店，據了解，目前地下商場店鋪的租金在60元/.月以上，華宇一帶臨街商鋪租金已達600元/.月，而商圈中心臨街商鋪租金更加高，平均租金為600-1000元/.月左右，這也導致該區(qū)域內只能經營利潤很可觀的商品。超市三峽廣場超市有重百超市、王府井負一層超市、永輝超市、家樂福超市、新世紀超市共5家較為熟悉的超市，競爭十分激烈，而煌華新紀元負一層也將駐入一家大型超市，這使得本區(qū)域的競爭更加激烈。大型專業(yè)店此類店面一般較大，且經營的商品以某類為主，由此大概可分為兩類：以服裝配飾、化妝品等為主要經營商品的專業(yè)店。代表店是金鷹女人街。以家電、家具、電腦、建材等家用或辦公用大件商品以及文化用品等為主要商品的物業(yè)。以商社電器、國美電器、錦陽數碼通信城、蘇寧電器、新華書店、西西弗書店等為代表。5.2.2經營商品結構三峽廣場商圈主要以零售業(yè)為主，輔之以休閑娛樂、健身美容、酒店旅社等，零售商品種類繁多，超過10萬種，吃穿用全部囊括?？傮w上商業(yè)側重于餐飲、服裝鞋帽、日用百貨、家電、休閑娛樂、酒店旅社等。餐飲方面，三峽廣場步行街有不少的小吃，而基本上每座大廈里都有知名的餐飲店，在這里可以品嘗到重慶特色的名小吃，還可以品味異域的佳肴。金城廣場和重百商場相接的過道上以及歌劇院大樓后面那條街上布滿了各種美食，物美價廉，檔次較低，但口味甚好，中高檔的消費可以去像嘉茂、煌華等樓棟里的餐飲店，而重慶大酒店、麗苑大酒店等場所可滿足更高檔的消費需求。服裝鞋帽方面，三峽廣場內的商鋪可謂琳瑯滿目，整個地下商場以此為主打，滿足不少年輕消費著的需求，而各大商場（王府井、重百、嘉茂、新世紀等）集中了各類名牌服飾，而煌華引進zara等國際知名品牌，更是將品牌與時尚推向了更高的層次。日用百貨方面，各種檔次均有，重百、王府井百貨等各大百貨商場提供了不同檔次的日用百貨商品，新世紀超市重新裝修定位后，所供應的日用品檔次較之其它商場要高。家電方面，主要以商社電器、國美電器、蘇寧電器為主。休閑娛樂方面，三峽廣場休閑娛樂的場所也不少，沙坪壩電影院、橫店影城、ume國際電影院三大影院匯聚商圈，ktv隨處可見，煌華新紀元六樓兒童游樂所課容納六七十人同時玩樂，而xd炫地五樓電玩城占據了一半的面積。酒店旅社方面，商圈是沙坪壩商貿交易中心，所以客流量也非常大，自然也匯聚了星豪酒店、重慶大酒店、麗苑大酒店、一些連鎖酒店等，住宿非常方便快捷。5.3 商圈經營狀況5.3.1人流量、車流量沙坪壩三峽廣場商圈輻射人口約120萬人，人流量日均達30萬人次，晝夜人口的比例為4.3:1，重大節(jié)日人口流動量達50萬人次，是重慶市人流量最大的地區(qū)之一。本次對人流、車輛統(tǒng)計用時2天，一天選在工作日，另一天選在休息日周末，其目的在于使數據具有可比性。每天劃分為四個時段，以5分鐘為單位，分別對人流、車輛進行統(tǒng)計，結果如下：表5.1時段9：1010：0011：3012：2017：3018：2019：2020：10地點人車人車人車人車重師附近（工）5824632561256325重師附近（休）6226652766276628王府井百貨（工）6346554361534533王府井百貨（休）7544523861424332華宇廣場（工）4432693483368931華宇廣場（休）71407638834283405.3.2聯營扣點商圈大型購物中心、商場一般采用聯營扣點形式經營，即經營方以營業(yè)額的一定比例（扣點）繳納給出租方作為租金的經營形式，沙坪壩三峽廣場商圈內商場的聯營扣點一般為2025%左右。5.3.3租售價格沙區(qū)三峽廣場內臨街門面出售價格約10-15萬/平米，出租價格集中在6001000元/月，目前很少有該地段的門面出租或者出售，三峽廣場華宇廣場門面價格在8-12萬/平米左右，出租價格400-600/平米，三峽廣場鉆酷地下商場物業(yè)出售價格2.5-3.5萬/平米，租金集中在70300元/月左。三峽廣場主要百貨商場的租金集中在350400元/月左右，售價集中在2.54.5萬元/。5.3.4租售率沙坪壩三峽廣場商圈整體出租率較高，達97%以上，臨街店鋪的出租率幾乎達到100%。5.3.5單位面積銷售額各類商業(yè)單位面積年均營業(yè)額表5.2商業(yè)類型單位面積年均營業(yè)額（元/）代表性商業(yè)百貨商場2500045000王府井、新世紀等大型專業(yè)店2000035000國美、蘇寧、賽博數碼廣場等鋪面10000左右步行街臨街鋪面沙