2009蕪湖市華強(qiáng)城R05地塊項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議263P.ppt

蕪湖市華強(qiáng)城r05地塊 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿）,謹(jǐn)呈：蕪湖市華強(qiáng)旅游城投資開發(fā)有限公司,第二階段（中期） 項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,2009/08/14,2009/08/26,第三階段（終期）,提交終稿,工作,最終成果,城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 對政府官員及業(yè)內(nèi)精英深度訪談 項(xiàng)目地塊解析及客戶定位 案例借鑒 消費(fèi)者深度訪談,房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果,提交整體報(bào)告 （中期）,房地產(chǎn)市場深度剖析 案例借鑒 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議,2009/09/08,第一階段（市場調(diào)研） 市場現(xiàn)狀及客戶訪談,根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告 05地塊開發(fā)策略,提交整體報(bào)告 （終稿）,2009/09/14,項(xiàng)目研究工作的階段劃分,工作內(nèi)容,收集的數(shù)據(jù),進(jìn)行的訪談,進(jìn)行的分析,項(xiàng)目和地區(qū)背景分析,房地產(chǎn)市場的集中分析,假設(shè)和量化,項(xiàng)目周邊及地塊勘察 蕪湖發(fā)展現(xiàn)狀 城市總體規(guī)劃 城市房地產(chǎn)市場狀況,蕪湖市房產(chǎn)局 蕪湖市規(guī)劃局 大橋開發(fā)區(qū)主任,地塊解析和界定 蕪湖城市性質(zhì)研判 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析 區(qū)域價(jià)值分析,目標(biāo)消費(fèi)者訪談 問卷涉及私營業(yè)主、產(chǎn)業(yè)員工、區(qū)域置業(yè)等客戶 客戶訪談表,地產(chǎn)專業(yè)人士 目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 調(diào)查各區(qū)域重點(diǎn)樓盤,土地市場分析 房地產(chǎn)市場供給分析 房地產(chǎn)需求分析 目標(biāo)消費(fèi)者價(jià)值取向分析 區(qū)域發(fā)展趨勢分析 消費(fèi)者需求分析,區(qū)域價(jià)值分析的結(jié)果 案例借鑒 目標(biāo)客戶分析,定位的市場及資源支撐條件 物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作重點(diǎn)供給和需求結(jié)構(gòu)性特征,城市背景研究,項(xiàng)目本體分析,核心問題界定,房地產(chǎn)市場分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,尋找項(xiàng)目發(fā)展的思路與出路,第一部分 報(bào)告思路,1,2,3,4,5,項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹鞒沁吘?，是城市交通樞紐并有優(yōu)越自然資源，但受到機(jī)場及火車噪音影響,空軍導(dǎo)航站,軍用機(jī)場,主航道,主城區(qū),經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),項(xiàng)目位于鏡湖區(qū)，主城邊緣，臨近開發(fā)區(qū)，屬于過渡地帶； 項(xiàng)目位于長江東岸，長江大橋、合蕪高速公路南側(cè)，銀湖路、長江路兩條主干道經(jīng)過。項(xiàng)目是城市交通樞紐，兼具優(yōu)越的自然景觀資源 地塊北側(cè)一段鐵路將對居住環(huán)境造成一定影響 地塊處于空軍主航道，機(jī)場噪音是項(xiàng)目最大不利因素,區(qū)域概況,項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)配套已相對成熟，由主城和開發(fā)區(qū)的過渡區(qū)域逐漸融入到主城中,長江中路商業(yè)街,以項(xiàng)目為圓心，1.5km為半徑區(qū)域配套圖,周邊概況,4,5,6,7,8,2,4,7,1,2,1,3,4,12,1,長江中路,東方醫(yī)院,4,1,農(nóng)貿(mào)市場,巨勇集團(tuán),1,楊家門水廠,4,安徽凱帆化工有限公司,3,12,長江中路商業(yè)街,蕪湖德安羽絨有限公司,2,長江中路干道曾經(jīng)廠房密集，八十年代繁華一時(shí)，現(xiàn)今工廠倒閉，區(qū)域沒落，期待改造,周邊概況,1,6,2,3,5,6,8,2,3,4,5,7,8,5,9,10,11,3,4,5,6,7,8,9,銀湖中路,福兆專賣店,2,吉和大市場,3,方特假日酒店,3,巨龍超級市場,4,金寶大酒店,5,蕪湖紡織城,5,漢爵陽明大酒店,8,歐尚超市,7,銀湖中路干道方特公園帶動，歐尚超市、紡織城、巨龍超市、漢爵陽明大酒店等沿街分布，商業(yè)及居住氛圍的成熟帶動區(qū)域逐漸融入主城,周邊概況,地塊位置并非最佳，干擾因素較多，內(nèi)部有可塑資源，高容積率和學(xué)校成為項(xiàng)目排布限制因素,地塊概況,1,2,3,4,長江大橋高架,火車道,1,2,3,4,內(nèi)部水塘,內(nèi)部坡地,由方特公園及大型社區(qū)帶動，區(qū)域發(fā)展成熟，逐步向主城區(qū)融入,區(qū)域原本為主城與開發(fā)區(qū)之間的過渡地帶，目前由于大量人口入住，娛樂、商業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域成熟度大幅提升，正逐步融入主城范圍,由“過渡區(qū)”向 主城區(qū)融入,方特公園帶來大量人流量，同時(shí)帶動與公園相關(guān)的酒店、餐飲業(yè)的發(fā)展，香格里拉等住宅項(xiàng)目入住帶動生活氛圍，促使與生活相關(guān)的超市、大賣場繁榮,重點(diǎn)項(xiàng)目帶 動區(qū)域成熟,銀湖中路沿線商業(yè)、娛樂發(fā)達(dá)，沿街酒店、超市、沿街商鋪密集，而曾經(jīng)繁華的長江中路由于沿線工廠大多倒閉而沒落，亟待改造。,區(qū)域發(fā)展不均,區(qū)域?qū)傩?地塊位于整體項(xiàng)目中部， 高容積率、限高、中等規(guī)模開發(fā)用地,地塊規(guī)模中等，不占有優(yōu)勢 r05地塊占地5.88萬平米，總建約12萬平米，在整體項(xiàng)目中屬于中等規(guī)模,缺乏優(yōu)勢資源 r05地塊位于項(xiàng)目中部，遠(yuǎn)離長江及方特公園，地塊內(nèi)部有水景可利用，但非強(qiáng)勢資源,項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)時(shí)間長 項(xiàng)目總規(guī)模260畝，占據(jù)長江大橋綜合開發(fā)區(qū)全部住宅開發(fā)用地,長江資源優(yōu)勢明顯，火車道、機(jī)場噪音影響明顯 毗鄰長江，江景資源豐富； 軍用機(jī)場航線在地塊上方，火車道在地塊北側(cè)，對地塊有直接影響；,項(xiàng)目屬性,華強(qiáng)城,r05地塊,交通便利，配套逐漸完善 地塊西鄰蕪湖三大南北主干道長江路和銀湖路，交通便利； 由方特歡樂世界帶動區(qū)域配套逐漸完善；,容積率較高，項(xiàng)目排布難度較大 r05地塊容積率為2.04，學(xué)校占地較大，項(xiàng)目排布難度較大,城市背景研究,項(xiàng)目本體分析,核心問題界定,房地產(chǎn)市場分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,第一部分 報(bào)告思路,1,2,3,4,5,s-c-q情境分析，挖掘項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的阻礙因素,項(xiàng)目開發(fā)背景,開發(fā)商背景,深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司，創(chuàng)建于 1979年，是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型投資控股公司。在國內(nèi)外擁有多家上市公司。集團(tuán)連續(xù)多年被列入全國500家最大工業(yè)企業(yè) 深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司自2004年底投資蕪湖以來，攜70億巨資和雄厚技術(shù)實(shí)力，引進(jìn)經(jīng)濟(jì)特區(qū)先進(jìn)的理念，著力打造華強(qiáng)旅游城項(xiàng)目。,城市認(rèn)知點(diǎn)：方特歡樂世界,方特歡樂世界是華強(qiáng)集團(tuán)著力打造的大型城市綜合游樂場，總面積約125萬平方米，是亞洲目前規(guī)模最大的第四代主題公園； 方特歡樂世界在長三角區(qū)域具有廣泛的影響力，成為大橋開發(fā)區(qū)的核心主體，帶動城北區(qū)域走向成熟，是華強(qiáng)給蕪湖和長三角的一張名片。,經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在現(xiàn)有的區(qū)域資源、區(qū)位、項(xiàng)目資源條件下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化； 戰(zhàn)略目標(biāo)：幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)，塑造精品項(xiàng)目，形成華強(qiáng)城開發(fā)模式模板，最終實(shí)現(xiàn)全國各大城市旅游地產(chǎn)復(fù)制的終極目標(biāo)； 風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：合理開發(fā)各地塊，在統(tǒng)籌全局下，規(guī)避內(nèi)部項(xiàng)目競爭，防范因地塊各自為政導(dǎo)致的整體品牌弱化。,項(xiàng)目整體被主干道切開，各地塊價(jià)值差異較大； 限高和容積率限制項(xiàng)目產(chǎn)品類型，成為項(xiàng)目定位的約束條件； 片區(qū)機(jī)場及火車道造成噪音影響，為項(xiàng)目開發(fā)帶來諸多不利因素。,利潤最大化是非剛性目標(biāo)，本項(xiàng)目是探索開發(fā)，諸多約束條件提升風(fēng)險(xiǎn)，因此從風(fēng)險(xiǎn)的控制以及整盤操控方面考慮對于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更有價(jià)值,客戶目標(biāo),約束條件,項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束,經(jīng)驗(yàn)：前面兩期的產(chǎn)品定位沒有實(shí)現(xiàn) 區(qū)域：消費(fèi)者陌生，認(rèn)可度下降 項(xiàng)目：噪音影響，有一定景觀,r2,我們想要什么？ （針對目標(biāo)的規(guī)范分析）,戰(zhàn)略目標(biāo)：打造精品項(xiàng)目，塑造企業(yè)品牌 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：利潤最大化 風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：風(fēng)險(xiǎn)控制,s,我們有什么？ （針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析）,核心問題是什么？,核心問題分析,問題2： r05地塊作為成員地塊，如何定位才能更好的促進(jìn)整盤發(fā)展 ？,問題1：在現(xiàn)有的市場格局下，華強(qiáng)城整盤未來的發(fā)展占位如何 ？,問題3：面對我們的客戶，r05地塊提供什么樣的生活模式（產(chǎn)品+服務(wù)）？,城市背景研究,項(xiàng)目本體分析,核心問題界定,房地產(chǎn)市場分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,第一部分 報(bào)告思路,1,2,3,4,5,從經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃了解城市的發(fā)展脈絡(luò),長江中下游重點(diǎn)沿江城市，南京一小時(shí)都市圈輻射城市,蕪湖市位于安徽省東南部，長江下游南岸，有安徽“小上海”之美譽(yù)，歷史文化資源十分豐厚； 皖南經(jīng)濟(jì)、文化、交通、政治中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開放城市，受南京1小時(shí)都市圈輻射明顯； 現(xiàn)設(shè)鏡湖、弋江、鳩江和三山四個(gè)區(qū)，市區(qū)人口105萬。,長三角都市圈,城市位置,長江中下游重要的綜合交通樞紐、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化 中心，先進(jìn)的制造業(yè)基地，濱江特色旅游城市,城市定位,蕪湖是長江重要口岸，著名的魚米之鄉(xiāng)，與無錫、長沙、九江并稱為全國四大米市； 由于蕪湖較早地辟為通商口岸，安徽最早的一批民族工業(yè)在蕪湖建立，進(jìn)入21世紀(jì)，蕪湖快速發(fā)展，先后建立了蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蕪湖長江大橋綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蕪湖鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蕪湖南陵工業(yè)園、蕪湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等11家重點(diǎn)園區(qū)，成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心； 蕪湖旅游資源優(yōu)越，早有“蕪湖八景”，近有方特歡樂世界，已發(fā)展成為濱江特色旅游城市。,房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展,800-5,000us$,5000-8,000us$,0-800us$,啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期,人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,8,000-20,000us,經(jīng)濟(jì)走勢,蕪湖市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)發(fā)展期過渡,安徽經(jīng)濟(jì)第二強(qiáng)市，僅次于省會合肥，城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭 2008年底蕪湖市人均gdp達(dá)4755美元，目前蕪湖市房地產(chǎn)市場處于快速速發(fā)展階段逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段,近年來，蕪湖房地產(chǎn)投資一直在高速增長，雖然受宏觀調(diào)控影響，04年和06年增幅急劇下降，但近三年呈快速增長走勢，目前處于高位； 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求； 近年來，蕪湖房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)步提高，目前處于正常運(yùn)行水平。,近年來蕪湖房地產(chǎn)投資快速增長，其占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速增長期,國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng),固定資產(chǎn) 投資,產(chǎn)業(yè)特征,汽車及零部件產(chǎn)業(yè)：奇瑞08年銷量位居全國第四，現(xiàn)有員工2萬人，其中工程技術(shù)人員6000余人；圍繞奇瑞形成汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)100多家，其中規(guī)模以上企業(yè)50多家 電子電器產(chǎn)業(yè)：是中國最大的家用空調(diào)生產(chǎn)基地，集美的、日立和志高三大品牌，50多家空調(diào)配套企業(yè)就近發(fā)展； 新材料產(chǎn)業(yè)：是中國最大的pvc型、管材和石膏板的新型建材生產(chǎn)基地和中國重要的銅基材料加工基地 ；,制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，大量的技術(shù)藍(lán)領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)工人聚集,生活水平,人均可支配收入增長迅速，銀行存款余額顯著增加，消費(fèi)者購買力積蓄,蕪湖人均可支配收入增長速度較快，2008年與2004年相比增長了近一倍，城市居民購買力在加強(qiáng)； 市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響下，08年銀行存款明顯增加，城市居民投資理財(cái)意識欠缺，投資渠道狹窄； 居民儲蓄的逐步增加，加強(qiáng)了未來對房地產(chǎn)的購買能力，一旦市場轉(zhuǎn)好，消費(fèi)需求釋放明顯，對房價(jià)有一定的支撐作用。,蕪湖住房支出比偏低，蕪湖市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，表明未來居民住房支出存在增長空間； 發(fā)達(dá)地區(qū)住房支出比重一般達(dá)到25； 住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，蕪湖市的住房消費(fèi)還有提升空間。,蕪湖市2008年城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積18.75平方米； 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。,房價(jià)收入比偏高，住房支出比重偏低，住房消費(fèi)處于平穩(wěn)發(fā)展水平，未來仍有較大發(fā)展空間,恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標(biāo)準(zhǔn),城市居民 住房現(xiàn)狀,人口基數(shù)少，城市對外來人口吸納能力有限，市場內(nèi)銷需求為主，城市化發(fā)展迎來高速發(fā)展期,蕪湖城市化率,蕪湖近年來人口總量增長有限，連續(xù)三年漲幅出現(xiàn)下滑趨勢，城市對外來人口吸納能力有限，城市集聚效應(yīng)欠缺； 城市外來人口缺失，房地產(chǎn)市場主要以當(dāng)?shù)厥忻窭戏扛纳菩枨鬄橹鳎?蕪湖市2008年城市化率為51%，城市化速度從低速發(fā)展期向高速發(fā)展期轉(zhuǎn)變，主城區(qū)改造趨勢明顯。,人口與 城市化率,41%,42%,48%,50%,51%,城市框架東擴(kuò)南進(jìn)，由一核向多核發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,城市規(guī)劃,蕪湖目前市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)到110多平方公里，主城區(qū)南北長約為15公里，而東西寬卻僅為35公里，成為典型的“帶狀城市”； 最新規(guī)劃的城東新區(qū)（含政務(wù)新區(qū)）面積為80平方公里，定位于建設(shè)以行政、文化、商業(yè)中心為基礎(chǔ)，集居住、專業(yè)市場為一體的，富有皖南水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新區(qū) 。 城南由蕪湖高新開發(fā)區(qū)和大學(xué)城構(gòu)成，已有7所大學(xué)進(jìn)駐，大學(xué)的遷入不僅為加深了區(qū)域的人文氛圍，更是為區(qū)域帶來了大量的教師客群和投資型需求,居民生活,宏觀經(jīng)濟(jì),gdp快速增長帶動房地產(chǎn)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資快速增長，但房地產(chǎn)投資所占比重過大，存在供大于求的風(fēng)險(xiǎn),人均可支配收入穩(wěn)步上升，人均住房面積偏小，存在改善居住需求潛力,城市規(guī)劃,市區(qū)為商業(yè)和旅游中心，城北為工業(yè)中心，城南為科教中心，未來發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)南進(jìn)，由一核向多核發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，大量的技術(shù)藍(lán)領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)工人聚集,城市背景總結(jié)工業(yè)化城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資快速增長，城市范圍不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)需求潛力較大，未來城市向東、南發(fā)展 消費(fèi)習(xí)慣有安徽“小上?！敝雷u(yù)，城市居民消費(fèi)意識超前，并且敢于消費(fèi)，“攀比”情結(jié)較濃厚,城市背景研究,項(xiàng)目本體分析,核心問題界定,房地產(chǎn)市場分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,第一部分 報(bào)告思路,1,2,3,4,5,從土地、商品住宅、板塊市場三條緯度解構(gòu)蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展歷程,穩(wěn)定發(fā)展階段,2004年至今,市場不斷調(diào)整深化，秩序趨于規(guī)范化，競爭狀況惡化，部分實(shí)力小的開發(fā)商逐漸淘汰。大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn)，大盤時(shí)代到來。,快速發(fā)展階段,2001-2003年,房地產(chǎn)市場發(fā)展速度相當(dāng)快。物業(yè)水平提高，開始出現(xiàn)營銷，市場趨于完善，進(jìn)一步提升整體市場。,初級階段,1997-2000年,作為全國最先出讓土地的四個(gè)城市之一，第一塊土地出讓，以宇華、偉星置業(yè)等為代表的外地開發(fā)商開始進(jìn)入蕪湖。,萌芽期,97年左右,國家對房地產(chǎn)市場開放，取消單位分房政策，拉動蕪湖樓市發(fā)展第一波。,全方位 抄襲模仿,市場初級 供給階段,未來 差異化細(xì)分、精確性定位,過去,現(xiàn)在,蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧,土地市場起伏明顯，呈現(xiàn)非理性搶地現(xiàn)象，04、07年出現(xiàn)兩次瘋狂搶地高潮，均為市場調(diào)整的犧牲品,土地市場成交不均，受住宅市場預(yù)期影響較大； 開發(fā)企業(yè)非理性拿地，2004年、2007年土地市場依火爆，但均為市場調(diào)整前夕。,土地市場,土地市場,成交量：2009年1-8月共成交面積216.93萬平米，為2008年全年的1.8倍，達(dá)到2007年土地瘋狂時(shí)期的54.6%； 成交價(jià)格：2009年1-8月份土地成交平均價(jià)格為1917元/平米，較去年上漲1.6%，較2007年下降2.7%,2007-2009年土地市場經(jīng)歷了由下滑到回暖的調(diào)整，土地成交絕對量仍然較大,2009年18月蕪湖住宅用地出讓成交情況列表,09年18月成交住宅用地10幅，普遍容積率在2.0以上，樓面地價(jià)突破2000元/平米，偉星置業(yè)一舉奪得3塊，完成其全城布局戰(zhàn)略,土地市場,鏡湖區(qū)土地存量不到15%，城市中心區(qū)可開發(fā)用地少。 主城區(qū)可供開發(fā)量銳減，市場供應(yīng)量有限，商品房價(jià)格將持續(xù)上升，消費(fèi)者不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域。,20082009年，鏡湖區(qū)、三山區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)土地出讓面積較少，弋江區(qū)土地成交面積最大，中心城區(qū)可供開發(fā)土地日漸稀缺； 從商品住宅的交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量未來大約需要3年去化完畢。,從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，消費(fèi)者被迫轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域,土地市場,商品住宅 歷年供應(yīng),09年供給量萎縮，需求放量增長,房地產(chǎn)市場的回暖打亂了開發(fā)商的推盤節(jié)奏，供應(yīng)量不足，市場開始去化存量,09年1-7月總供應(yīng)量87.95萬平米,09年1-7月總成交量141.81萬平米,較08年1-7月同比 -15%,較08年1-7月同比 170%,09年1-7月成交均價(jià)4198元/平米,較08年1-7月同比 -4%,09年上半年蕪湖市場供應(yīng)同比減少15%，成交增長近2倍，整體市場需求旺盛，價(jià)格趨于平穩(wěn),走勢穩(wěn)定,商品住宅 月均走勢,2008年1月-2009年7月蕪湖房地產(chǎn)市場存量走勢,市場進(jìn)入存量消化階段,已取得預(yù)售許可的商品住宅存量為72.59萬平米，按09年1-7月的月平均銷售量20.26萬平米計(jì)算，當(dāng)前存量可供3.6月銷售,存量變化：2009年1-7月市場存量快速去化，當(dāng)前存量按上半年平均速度可供3.6月銷售，由于眾多土地尚未開發(fā)，未來市場潛在供量巨大，市場競爭可以預(yù)見,萬平米,商品住宅 存量變化,成交均價(jià)與合肥相當(dāng)，價(jià)格漲幅較快，有一定的透支,受整體市場影響，2008年第四季度住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌，2009年以來價(jià)格出現(xiàn)回暖 與合肥相比，蕪湖房價(jià)震蕩幅度較大，合肥市場受外界影響較小，房價(jià)保持平穩(wěn)上漲；,商品住宅 成交均價(jià),早期市場由于單價(jià)水平較低，消費(fèi)者青睞于購買大戶型房源，舒適性高；隨著房價(jià)的上漲，購買承受能力降低，經(jīng)濟(jì)型房源成為市場成交主力； 和眾多三線城市類似，開發(fā)商在旺季傾向于開發(fā)大戶型，導(dǎo)致08年蕪湖市場大戶型供應(yīng)比例上漲； 144平米以上戶型銷售比例持續(xù)下滑，120平米以下戶型銷售例穩(wěn)步上升。,隨著單價(jià)的不斷拉升，導(dǎo)致總價(jià)壓力使得大面積戶型去化困難,商品住宅 供銷品類,供求關(guān)系,供求結(jié)構(gòu),土地市場,蕪湖土地供應(yīng)量大，潛在競爭激烈 近年蕪湖土地市場持續(xù)放量，土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地激增使市場潛在供應(yīng)巨大，未來房地產(chǎn)市場競爭形式嚴(yán)峻,09年出現(xiàn)供不應(yīng)求，未來趨勢供過于求 近兩年市場總體表現(xiàn)為供求平衡，隨著巨大的土地供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為可銷售量，供大于求的趨勢顯現(xiàn),單價(jià)攀升導(dǎo)致總價(jià)偏高，成交品類調(diào)整 144平米以上大戶型供應(yīng)量和銷售量雙雙銳減，120-144平米戶型呈現(xiàn)供過于求，120平米以下戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求,整體市場總結(jié)未來市場競爭激烈，供應(yīng)向東向南聚集，城中供應(yīng)量減少單價(jià)提升，導(dǎo)致主城人口外溢,價(jià)格走勢,保持平穩(wěn)波動的態(tài)勢，近期無大漲空間 近年來蕪湖房價(jià)持續(xù)增長，受08年宏觀環(huán)境影響價(jià)格下探，目前僅成恢復(fù)性小幅上漲走勢，近期無大漲空間,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步顯現(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)回升格局尚不平衡,小幅增長,恢復(fù)增長,快速增長,恢復(fù)增長,未來走勢分析,基本平穩(wěn),大幅增長,消費(fèi)基本平穩(wěn)，難以承擔(dān)推動經(jīng)濟(jì)增長的重任；新增貸款飛速發(fā)展，通脹預(yù)期壓力較大,小幅增長,平穩(wěn)增長,商品住宅施工面積恢復(fù)性小幅增漲，竣工面積恢復(fù)高位平穩(wěn)增長，供應(yīng)量將逐步恢復(fù),房地產(chǎn)市場快速沖高后，部分城市開始理性回調(diào)，但仍舊保持良好的運(yùn)行勢頭,隨著市場成交的猛增，房價(jià)呈現(xiàn)一輪暴漲的態(tài)勢，近期房價(jià)的漲幅逐步放緩，但仍保持高位上揚(yáng)趨勢,企業(yè)瘋狂搶地，熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，流動性過剩促進(jìn)土地市場繼續(xù)升溫,趨勢一：強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰永遠(yuǎn)存在； 趨勢二：生產(chǎn)要素集中化，央企發(fā)力已成必然； 趨勢三:行業(yè)洗牌規(guī)則從“權(quán)力+關(guān)系”向“資本+專業(yè)”轉(zhuǎn)變。,小企業(yè)：利用外部資源，充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢； 中企業(yè)：利用專業(yè)優(yōu)勢，用創(chuàng)新產(chǎn)品武裝自己； 大企業(yè):利用自身，用規(guī)模優(yōu)勢充實(shí)自己。,行業(yè)向資本化和專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身實(shí)力選擇不同策略,行業(yè)發(fā)展趨勢,企業(yè)策略,從營銷策略看，站在集團(tuán)公司層面考慮，整體快速走量、回流現(xiàn)金，不建議全面提價(jià)；站在項(xiàng)目公司層面考慮，建議進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，性價(jià)比是主要關(guān)鍵詞,集團(tuán)層面：整體快速走量，全面提價(jià)不可為,項(xiàng)目層面：結(jié)構(gòu)性調(diào)整，性價(jià)比是主要關(guān)鍵詞,經(jīng)歷了一輪房價(jià)整體下降以及住房優(yōu)惠政策，購房者開始關(guān)注性價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)樓盤。 以上海的大華板塊為例，整個(gè)社區(qū)教育、商業(yè)配套成熟，生活環(huán)境較好，交通便捷，性價(jià)比較高，板塊內(nèi)項(xiàng)目在沒有降價(jià)的情況下銷售較好，如鉑金華府，自2008年10月至今，共銷售557套，月均去化93套。據(jù)了解該板塊未來將進(jìn)行小幅加價(jià)。,數(shù)據(jù)來源：萬科公司公告,萬科歷月銷售均價(jià)變化圖,通過對萬科的銷售情況進(jìn)行分析可以看出，通過適度降價(jià)，快速走量，回流資金仍然是主要的營銷策略。 自2008年9月至今，恒大地產(chǎn)堅(jiān)持執(zhí)行微利低價(jià)銷售策略，一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入在40億元左右。,小幅降價(jià)，銷售面積，銷售金額均取得同比大幅增長的不俗成績,從產(chǎn)品策略看，短期內(nèi)調(diào)整在建項(xiàng)目及待開工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃，適度提高中小套型比重，中長期看需注重建筑內(nèi)部及園林景觀方面的細(xì)節(jié)打造，提升項(xiàng)目檔次,“根據(jù)剛性市場需求的變化，調(diào)整原計(jì)劃開工的部分項(xiàng)目的規(guī)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把部分大戶型改為自住需求的中小套型?！比f科執(zhí)行副總裁肖莉表示。 原定于2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓，目前已經(jīng)停工，開盤時(shí)間有可能因此延后至明年。萬科上海公司公關(guān)部門表示，該項(xiàng)目停工是由于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃要做調(diào)整。,中海地產(chǎn)加大中小戶型公寓產(chǎn)品研究，開發(fā)低總價(jià)居住型產(chǎn)品來滿足市場巨大的潛在需求。關(guān)注室內(nèi)庭院空間的引入、自然采光通風(fēng)的公共空間、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化兼容的室內(nèi)裝修。 南京的中海御湖翰苑注重內(nèi)部建筑和園林造景等細(xì)節(jié)處理。,萬科的主張,中海的策略,集團(tuán)表示，房地產(chǎn)市場預(yù)期還會維持調(diào)整態(tài)勢，集團(tuán)將通過主動調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配置，進(jìn)一步提升產(chǎn)品性價(jià)比，加強(qiáng)市場研究和客戶心理分析，掌握客戶需求,首創(chuàng)的聲音,保障性住房,中長期來看，保障性住房的全面鋪開將對中低檔，區(qū)位條件較差的商品住宅產(chǎn)生直接競爭，開發(fā)商需強(qiáng)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)包括戶型以及園林等方面，提升項(xiàng)目檔次以回避競爭風(fēng)險(xiǎn)。,蕪湖受整體市場影響，結(jié)合自身市場特性，未來整體市場將保持謹(jǐn)慎樂觀走勢,開工、施工、竣工建設(shè) 快速恢復(fù)，大盤后續(xù)推量穩(wěn)定，明年商品住宅供應(yīng)將維持在較高水平,大面積拆遷計(jì)劃為市場提供穩(wěn)定潛在客戶群，明年商品住宅需求將呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)走勢,地價(jià)不斷攀升，造成未來蕪湖市場房價(jià)被迫性抬升，明年商品住宅價(jià)格有小幅增長預(yù)期,隨著世茂和綠地等外地知名開發(fā)商的進(jìn)入和偉星產(chǎn)品開發(fā)模式的不斷成熟，產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品差異化將成為贏得市場的最重要的發(fā)力點(diǎn)。在此節(jié)點(diǎn)，我們應(yīng)率先引入成熟的產(chǎn)品創(chuàng)新，搶先占領(lǐng)市場，引領(lǐng)市場潮流。,創(chuàng)新型的產(chǎn)品和高附加值的贈送空間會成為蕪湖市場下階段產(chǎn)品的亮點(diǎn),大尺度飄窗,入戶花園,觀景陽臺,未來走勢分析小結(jié),未來走勢,創(chuàng)新型、高性價(jià)比產(chǎn)品將是未來市場的主流 房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)控的壓力已然存在，控制總價(jià)的基礎(chǔ)上滿足功能性的需求是在未來市場趨勢下產(chǎn)品的發(fā)展方向,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步顯現(xiàn)，但通脹預(yù)期壓力較大 判斷經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇幾項(xiàng)指標(biāo)回升明顯，但消費(fèi)平穩(wěn)難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長重任，并且新增貸款飛速發(fā)展，通脹預(yù)期壓力較大；,房地產(chǎn)市場回暖效應(yīng)明顯，昔日“地王”重現(xiàn)市場 商品住宅施工面積恢復(fù)性小幅增漲，竣工面積恢復(fù)高位平穩(wěn)增長，供應(yīng)量將逐步恢復(fù)；企業(yè)瘋狂搶地，熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，流動性過剩促進(jìn)土地市場繼續(xù)升溫；,行業(yè)向資本化和專業(yè)化發(fā)展，集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 眾多集團(tuán)企業(yè)根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律調(diào)整自身企業(yè)戰(zhàn)略，未來房地產(chǎn)的營銷策略及產(chǎn)品策略將成為市場的主旋律；,對于蕪湖市場預(yù)測,隨著蕪湖城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場形成四大板塊,輻射全市的商業(yè)配套中心 城中板塊：處于城市的中心，城市區(qū)位是最大競爭優(yōu)勢； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) 城北板塊：依托對外交通和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起來的居住區(qū)； 老城北組團(tuán)：大橋至赤鑄山路段，城市改造重點(diǎn)區(qū)域，承接全市客群流向的熱點(diǎn)居住區(qū) 集中居住區(qū) 城南板塊：傳統(tǒng)居住生活區(qū)，依托大學(xué)城人文而迅速崛起的居住區(qū)； 老城南：青弋江至緯三路段，臨近市中心的區(qū)位，承接全市客群流向的熱點(diǎn)居住區(qū) 新興居住區(qū) 城東板塊：高起點(diǎn)規(guī)劃，未來最具潛力的熱點(diǎn)居住區(qū)；,中心城區(qū),城北板塊,城東板塊,城南板塊,1,2,3,4,老城北,本案,老城南,板塊劃分,定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢,區(qū)位優(yōu)勢：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段； 配套優(yōu)勢：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域； 強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對老城區(qū)的城市向心力是蕪湖人置業(yè)的主要驅(qū)動因素，但是由于大規(guī)模的拆遷和房價(jià)的走高，主城客群外溢。,平湖秋月,左岸生活,利華錦繡家園,月桂都市花園,圣地雅歌,天和苑,世茂濱江花園,商業(yè)中心,寧蕪鐵路,城中板塊,城中公寓項(xiàng)目價(jià)格最高，主流價(jià)格區(qū)間50006000元/平方米 客群價(jià)格敏感度較低 客戶層次高，主要來自本地購房主力、外地實(shí)力客群 中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動,良莠不齊,中心城區(qū)潛在地塊以高層商業(yè)辦公項(xiàng)目為主，無純住宅項(xiàng)目，隨著主城區(qū)改造的逐步完成，未來供應(yīng)呈現(xiàn)主城邊緣化趨勢,未來供應(yīng),定位傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)依托于經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場與其他板塊相對隔離,信德翡翠灣,香江碧水城,銀湖波爾卡,老城北區(qū)域與主城臨近，隨著華強(qiáng)旅游城的介入，區(qū)域環(huán)境逐漸改善，配套和交通設(shè)施逐漸完善，成為承接主城外溢客戶的區(qū)域，但最近老城北推盤量少，區(qū)域不活躍，主城外溢客戶逐漸向城市發(fā)展軸的城南板塊流動。 新城北即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是一個(gè)內(nèi)陷區(qū)域，與其他板塊相對隔離，其區(qū)域開發(fā)服務(wù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人口及當(dāng)?shù)鼐用瘛?鳳鳴湖鳳凰城,紫苑,本案,城北板塊,內(nèi)陷區(qū)域,公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間33004200元/平方米 客群價(jià)格敏感度較高，需求以剛性需求為主 逐漸背離城市發(fā)展的主方向，后期發(fā)展依靠區(qū)域驅(qū)動力 市場較為封閉，依靠區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人員推動 價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動,城北板塊潛在供應(yīng)量都集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)尚需要時(shí)間,未來供應(yīng),依托良好環(huán)境和人文配套，承接主城外溢客群，逐步完成“南進(jìn)”建設(shè),多盤齊開，區(qū)域認(rèn)知度提高，未來將是主要競爭區(qū)域,城南板塊開發(fā)是“南進(jìn)東擴(kuò)”最先啟動的區(qū)域，經(jīng)過長期發(fā)展，已經(jīng)得到市區(qū)客戶認(rèn)可； 高教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)為區(qū)域房地產(chǎn)市場集聚了大量的優(yōu)質(zhì)客源； 在其他區(qū)域供應(yīng)量不足的時(shí)候，城南板塊多盤齊開，板塊效應(yīng)顯現(xiàn)，吸引了大量主城客戶。,柏莊春暖花開,匯成名郡,江城國際,奧韻康城,中央城,高教園區(qū),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),長江長現(xiàn)代城,江岸明珠,柏莊麗城,城南板塊,大盤林立,公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間在41006000元/平方米 大盤開發(fā)，處于開發(fā)進(jìn)程中，后續(xù)供應(yīng)量較大 客戶層次豐富，產(chǎn)業(yè)人員、高校教師、公務(wù)員、私營業(yè)主、拆遷戶 品牌、品質(zhì)形象、價(jià)格以及區(qū)域交通是客戶置業(yè)主要價(jià)值驅(qū)動,城南板塊潛在供應(yīng)仍然以住宅項(xiàng)目為主，隨著區(qū)域發(fā)展的逐步成熟，增加了商業(yè)和辦公等配套建設(shè),未來供應(yīng),定位綜合型新城區(qū)，新的商業(yè)和政務(wù)中心，房地產(chǎn)市場剛起步，區(qū)域認(rèn)可度尚需時(shí)間建立,東部星城,綠地鏡湖世紀(jì)城,區(qū)域的發(fā)展主要受規(guī)劃的推動，目前區(qū)域處于啟動期，由于之前屬于空白區(qū)域，交通不便，配套缺乏，蕪湖對當(dāng)?shù)剌^為陌生。 區(qū)域目前僅有少量大盤在開發(fā)，未來房地產(chǎn)發(fā)展受政府規(guī)劃影響大。,城東板塊,陌生區(qū)域,主體以公寓為主，價(jià)格分布在3400 4600元/平方米之間 區(qū)域陌生，價(jià)格敏感度最高 大盤開發(fā)，屬于起步階段，僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目 未來區(qū)域大量土地上市，競爭將逐漸加劇 工作便利和價(jià)格是當(dāng)前客戶置業(yè)的核心驅(qū)動因素,城東板塊現(xiàn)有項(xiàng)目較少，政策導(dǎo)向及區(qū)域規(guī)劃利好刺激，未來住宅及混合類項(xiàng)目供應(yīng)量巨大，是未來城市開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,未來供應(yīng),新城北組團(tuán)：對應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部客戶為主的市場；,老城北組團(tuán)：吸納主城區(qū)客戶外流的市場；,城中板塊：輻射全市高價(jià)值高價(jià)格市場；,城南板塊：吸取主城外流客戶及大學(xué)城區(qū)客戶，以高性價(jià)比、規(guī)模性為主的市場；,城東板塊：近兩年開始發(fā)展，城市東擴(kuò)的市場；,城南板塊近來發(fā)展迅速，規(guī)模和影響力的成熟使其成為了主城看群外流的主要區(qū)域； 老城北板塊憑借地理位置上的優(yōu)勢，是主城客戶外流的主要區(qū)域 城東板塊由于項(xiàng)目少和配套不足，現(xiàn)有優(yōu)勢不明顯,客戶特征,城市外擴(kuò)帶來的多極化、多組團(tuán)的市場格局逐步成型，各板塊市場的特點(diǎn)開始顯現(xiàn),3000,3500,4000,4500,5000,5500,6000,公寓價(jià)格段,挖掘區(qū)域價(jià)值，吸納主城外溢客戶，是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵,城市背景研究,項(xiàng)目本體分析,核心問題界定,房地產(chǎn)市場分析,第一部分 報(bào)告思路,1,2,3,4,分析全局戰(zhàn)略與各地塊之間的“耦合”效應(yīng),項(xiàng)目發(fā)展方向初判,5,項(xiàng)目發(fā)展方向前奏項(xiàng)目目標(biāo)及市場背景回顧,開發(fā)商目標(biāo),風(fēng)險(xiǎn)最小化； 保證安全的前提下，利潤最大化； 實(shí)現(xiàn)公司品牌建設(shè)以及提高運(yùn)作團(tuán)隊(duì)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。,片區(qū)開發(fā)格局,區(qū)域認(rèn)知度較差； 樓盤開發(fā)量極少； 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以低價(jià)市場為主，主要吸引產(chǎn)業(yè)客戶。,市場機(jī)會與威脅分析,主城未來土地供應(yīng)有限； 客戶區(qū)域情節(jié)較濃，主城客戶外溢； 城南板塊多盤齊開，抱團(tuán)發(fā)展，區(qū)域價(jià)值顯現(xiàn)； 城東板塊剛剛起步，各項(xiàng)配套尚在規(guī)劃之中 城北區(qū)域價(jià)值并未被釋放。,本項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)既定的開發(fā)目標(biāo)則必須整盤站在運(yùn)營城市的高度，主動占位市場領(lǐng)導(dǎo)者,城市的發(fā)展和區(qū)域的屬性使得運(yùn)營城市價(jià)值是我們的第一價(jià)值； 蕪湖人對都市生活的向往也要求本項(xiàng)目打造都市感強(qiáng)的項(xiàng)目； 大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套及設(shè)施； 大量配套、人口，使我們最終成為老城北重塑形象和靈魂的城市稀缺項(xiàng)目。,打造華強(qiáng)公園城形象，塑造城市新名片,讓華強(qiáng)城成為蕪湖城市的又一靚麗風(fēng)景線。 第一標(biāo)志高尚住宅區(qū)。,若要實(shí)現(xiàn)華強(qiáng)城的實(shí)現(xiàn)利潤、布局全國的戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，首先使本項(xiàng)目達(dá)到運(yùn)營城市的高度，則必須成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。 但在成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的道路上存在兩大潛在威脅因子 板塊競爭 前期開發(fā)立勢,key words：競爭板塊、前期開發(fā),威脅因子之一：板塊 pk,城南板塊價(jià)值 城北板塊價(jià)值,板塊競爭近兩年的時(shí)間內(nèi)，城北板塊在與城南板塊的pk中落入下風(fēng)。如何提高自身板塊的向心力，吸納主城外溢客群將會是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,中心城區(qū),城東板塊,老城北,本案,老城南,城北板塊大橋以南部分土地幾乎全屬華強(qiáng)城，原有項(xiàng)目存量有限，華強(qiáng)城即代表城北板塊，華強(qiáng)城的競爭對象是區(qū)域而非板塊內(nèi)部； 華強(qiáng)城推盤節(jié)奏較慢，影響城北整體供應(yīng)量，而城南中央城、柏莊等項(xiàng)目大量上市，使得城南市場超越了城北； 華強(qiáng)城需要提升整個(gè)區(qū)域形象進(jìn)而提高城北板塊競爭力，方能贏得市場； 后期需要加快推盤節(jié)奏，提高城北影響力； 城南板塊以大學(xué)成為契機(jī)，奧體中心的建造改善了區(qū)域形象，中央城、柏莊等大型項(xiàng)目的上市以及配套不斷完善將會提高板塊競爭力。,板塊pk,蕪湖高新區(qū)規(guī)劃面積18平方公里，分為光電子工業(yè)園、新材料工業(yè)園、汽車零部件工業(yè)園、紡織服裝工業(yè)園、星火工業(yè)園和綜合加工園； 大學(xué)城目前已有7所大學(xué)進(jìn)駐，其中以安徽師范大學(xué)為首，大學(xué)的遷入不僅為加深了區(qū)域的人文氛圍，更是為區(qū)域帶來了大量的教師客群和投資型需求； 城南區(qū)域價(jià)值開始顯現(xiàn)，各項(xiàng)配套都在逐步成熟中，開發(fā)商和消費(fèi)者對城南的認(rèn)知度都在提升； 未來土地供應(yīng)接近130萬方，市場規(guī)模龐大。,高新開發(fā)區(qū)和大學(xué)城建設(shè)帶動城南整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，隨著開發(fā)的深入，大學(xué)城教師和高新開發(fā)區(qū)員工是區(qū)域主要客群,城南板塊價(jià)值,根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，解讀區(qū)域價(jià)值,非產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，高起點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)旅游文化新城區(qū) 大規(guī)模旅游休閑區(qū)和商務(wù)商貿(mào)區(qū)規(guī)劃，大幅完善區(qū)域內(nèi)部配套，提升區(qū)域形象和價(jià)值,大橋開發(fā)區(qū),城市副中心,城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口,是指由于大規(guī)模旅游開發(fā)項(xiàng)目，促使在旅游項(xiàng)目相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 旅游新區(qū)形成同旅游項(xiàng)目規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切,旅游新區(qū),項(xiàng)目所在城北的區(qū)域價(jià)值如何構(gòu)建，城市副中心、大橋開發(fā)區(qū)、旅游新區(qū)對于區(qū)域價(jià)值的影響程度如何？,區(qū)域發(fā)展的增長級,城北板塊價(jià)值,項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榇髽蚪?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，非產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，高起點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)旅游文化新城區(qū),高起點(diǎn)規(guī)劃 蕪湖生態(tài)旅游文化新城區(qū) 旅游休閑娛樂區(qū) 規(guī)劃用地面積4.5平方公里，以主題公園、迎江公園、旅游娛樂園而建設(shè)的旅游游樂區(qū) 商貿(mào)商務(wù)區(qū) 規(guī)劃建設(shè)用地1.6平方公里，建設(shè)大型專業(yè)市場、百貨精品超市、酒店展覽和各類商務(wù)商貿(mào)中心的旅游商貿(mào)商務(wù)區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 規(guī)劃建設(shè)用地0.8平方公里，建設(shè)新材料產(chǎn)業(yè)和電子電器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和生產(chǎn)基地 高品質(zhì)住宅區(qū) 規(guī)劃建設(shè)用地1.4平方公里，打造自然和諧居住空間，完善的生活配套,大橋開發(fā)區(qū)總開發(fā)面積9.71平方公里，東至蕪寧公路、南靠市中心城區(qū)、 北接朱家橋外貿(mào)碼頭、西臨長江。大橋開發(fā)區(qū)以旅游娛樂、商貿(mào)商務(wù)、高新技術(shù)、房地產(chǎn)四大產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向，其主要作用不在于產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，而要以形成良好的生態(tài)環(huán)境為主要目標(biāo)，營造“現(xiàn)代化、園林化、生態(tài)型”的優(yōu)美城市形象。,同時(shí)，大橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃的利好已在政府與市民中形成普遍認(rèn)知，偏遠(yuǎn)荒涼的郊區(qū)概念逐漸被取代,男，26歲，公務(wù)員 準(zhǔn)備在這買套小點(diǎn)的房子，但是覺得現(xiàn)在已經(jīng)晚了，區(qū)域已經(jīng)明顯發(fā)展起來了，房價(jià)也漲的很快，如果早2年買就好了這個(gè)區(qū)域不像開發(fā)區(qū)，基本沒什么工廠，長江路和銀湖路交通也很好，正好在城中和開發(fā)區(qū)之間，而且靠長江也比較近，資源都很不錯(cuò)，我自己準(zhǔn)備買個(gè)小的，我?guī)讉€(gè)朋友想買幾套來投資，長江路這塊雖然現(xiàn)在老廠房比較多，但是都是華強(qiáng)拿的，以后肯定要改造的。,女，28歲左右，高級置業(yè)顧問 這兩年明顯感到市區(qū)的人到周邊區(qū)域買房，有一些賣了市區(qū)老房子，再到周邊買新的項(xiàng)目。自己感覺現(xiàn)在變化還是很明顯的，先是香格里拉在這項(xiàng)目開發(fā)，然后政府又是修路又是綠化，接著就是方特公園開發(fā)，成了蕪湖的城市名片，接著酒店也起來了，歐尚超市也進(jìn)來了，聽說后面還要建大型商業(yè)，目前沒有什么好項(xiàng)目，德邑風(fēng)尚價(jià)格有點(diǎn)高了，但我感覺將來這個(gè)區(qū)域會發(fā)展的很好，意向嘛，應(yīng)該是很現(xiàn)代、具有國際色彩。,大橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級開發(fā)區(qū)，但是不是傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，這片區(qū)域已經(jīng)不是城鄉(xiāng)結(jié)合部了，主要定位是旅游娛樂、現(xiàn)代商貿(mào)和高尚居住等而發(fā)展的新城區(qū)，未來大橋開發(fā)區(qū)不會引進(jìn)一家工業(yè)企業(yè)，也沒有規(guī)劃發(fā)展汽車加工等下游的產(chǎn)業(yè)鏈，大橋開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的工業(yè)企業(yè)會全部搬遷，未來一個(gè)工業(yè)企業(yè)都不會入駐大橋開發(fā)區(qū)。主要的產(chǎn)業(yè)還將是會圍繞方特公園重點(diǎn)打造餐飲、酒店、和娛樂配套。這樣的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更多的是一個(gè)高尚居住區(qū)。 大橋開發(fā)區(qū)管委會陸主任,大橋開發(fā)區(qū)未來發(fā)展前景會很好，以前大橋開發(fā)區(qū)域認(rèn)知較低，都是一些區(qū)內(nèi)人口居住，現(xiàn)在已經(jīng)成為承接城市中心區(qū)人口疏散的主要區(qū)域。目前拆遷賠款突破3000元/平米，市中心賠償價(jià)格更高，部分的拆遷戶選擇拿賠償款之后去其他區(qū)域購房，利用的差價(jià)可以很好的改善自己的生活。偉星的香格里拉是這里的標(biāo)桿項(xiàng)目，吸引大量主城人來這里置業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)改變了主城人對大橋開發(fā)區(qū)的區(qū)域印象。 蕪湖市房管局左主任,根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，解讀區(qū)域價(jià)值,非產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，高起點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)旅游文化新城區(qū) 大規(guī)模旅游休閑區(qū)和商務(wù)商貿(mào)區(qū)規(guī)劃，大幅完善區(qū)域內(nèi)部配套，提升區(qū)域形象和價(jià)值,大橋開發(fā)區(qū),城市副中心,城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口,由于大規(guī)模旅游開發(fā)項(xiàng)目，促使在旅游項(xiàng)目相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 旅游新區(qū)形成同旅游項(xiàng)目規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切,旅游新區(qū),項(xiàng)目所在城北的區(qū)域價(jià)值如何構(gòu)建，城市副中心、大橋開發(fā)區(qū)、旅游新區(qū)對于區(qū)域價(jià)值的影響程度如何？,區(qū)域發(fā)展的增長級,但是與長三角其他具有大型科技主題游樂園城市相比，旅游業(yè)發(fā)展規(guī)模等級低，具有提升空間。,2008年蕪湖旅游總?cè)藬?shù)達(dá)548萬人次，比07年增長26%，旅游收入50億元，比07年增長31%。 2007年10月方特歡樂世界開始營業(yè)，扭轉(zhuǎn)蕪湖旅游業(yè)下跌走勢。2008年各項(xiàng)旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo)均呈快速增長，方特歡樂世界已成為蕪湖旅游熱點(diǎn)，成為蕪湖的城市名片。,方特歡樂世界項(xiàng)目成功帶動蕪湖旅游業(yè)走出低谷，成為蕪湖旅游新熱點(diǎn)，使蕪湖成為了旅游節(jié)點(diǎn)城市,蕪湖,常州,蘇州,方特歡樂世界項(xiàng)目帶動區(qū)域交通、景觀、餐飲、生活配套快速完善，但仍未達(dá)到旅游新區(qū)規(guī)模,蕪湖科技館08年11月開業(yè),連接濱江公園與科技廣場的景觀大道綠化,沿景觀大道餐飲業(yè),沿銀湖中路 酒店休閑業(yè),歐尚超市08年5月開業(yè),蕪湖最大連鎖ktv,功能 特點(diǎn),3-5年,5-10年,10-15年,發(fā)展 階段,輻射 范圍,起步期,發(fā)展期,成熟期,緊鄰區(qū),相鄰區(qū),輻射區(qū),旅游 休閑,旅游休閑商務(wù)居住,旅游休閑商務(wù)居產(chǎn)業(yè)貿(mào)易文化,旅游新區(qū)發(fā)展歷程,根據(jù)老城北規(guī)劃，將方特公園周邊打造成集旅游休閑、商務(wù)、居住、貿(mào)易、文化等功能于一體的旅游新區(qū),根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，解讀區(qū)域價(jià)值,非產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，高起點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)旅游文化新城區(qū) 大規(guī)模旅游休閑區(qū)和商務(wù)商貿(mào)區(qū)規(guī)劃，大幅完善區(qū)域內(nèi)部配套，提升區(qū)域形象和價(jià)值,大橋開發(fā)區(qū),城市副中心,城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口,是指由于大規(guī)模旅游開發(fā)項(xiàng)目，促使在旅游項(xiàng)目相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 旅游新區(qū)形成同旅游項(xiàng)目規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切,旅游新區(qū),項(xiàng)目所在城北的區(qū)域價(jià)值如何構(gòu)建，城市副中心、大橋開發(fā)區(qū)、旅游新區(qū)對于區(qū)域價(jià)值的影響程度如何？,區(qū)域發(fā)展的增長級,鄰江的地形地貌制約了蕪湖城區(qū)發(fā)展，城市拓展以單核心擴(kuò)散為主，核心區(qū)內(nèi)部“東拓南進(jìn)”方向上功能定位不清晰，城北板塊可順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，提出城市副中心概念，抬升板塊價(jià)值層級,蕪湖城市總體布局為“一心四區(qū)”，包括中部城市核心區(qū)、北部產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、城南高教和高新技術(shù)區(qū)以及西部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)。 蕪湖市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）,中部城市核心區(qū)位于長江大橋以南、緯五路以北、扁擔(dān)河以西地區(qū)，為市級商業(yè)、金融設(shè)施所在地和城市行政管理中心、文化、體育中心所在地，積極發(fā)展區(qū)域服務(wù)性商貿(mào)金融業(yè)和文體娛樂業(yè)。,目前蕪湖城市發(fā)展規(guī)劃為“東拓南進(jìn)”，但城東和城南城市功能定位缺失，板塊價(jià)值未有明顯提升，城北可順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，率先提出城市副中心概念，抬高區(qū)域價(jià)值。,根據(jù)規(guī)劃，城北大橋區(qū)域?qū)⒋蛟斐晒δ芡陚?、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)旅游文化新城區(qū)，成為蕪湖新興生態(tài)居住區(qū),商業(yè)地塊周邊道路在建設(shè),鐵路綠化帶已建成,蕪湖科技館已建成,方特主題公園已建成,漢爵陽明五星級酒店已建成,歐尚超市已建成,城北大橋區(qū)域擁有中國目前規(guī)模最大的第四代主題公園，其已經(jīng)成為蕪湖旅游的城市名片,方特歡樂世界是中國目前規(guī)模最大的第四代主題公園，總面積約125萬平方米，屬于蕪湖華強(qiáng)旅游城的一部分。 方特歡樂世界已成為城北的標(biāo)志性項(xiàng)目，更是蕪湖旅游的城市名片。,區(qū)域內(nèi)部已完成縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)建設(shè)，道路等級高，交通直達(dá)性和可進(jìn)入性強(qiáng)，為建設(shè)城市副中心提供有利保障,銀湖中路,天門山西路,長江中路,景觀大道,長江中路，雙向六車道，蕪湖城市主干道； 銀湖中路，雙向六車道，蕪湖城市主干道；,天門山西路，雙向六車道，蕪湖城市主干道； 景觀大道，雙向六車道，區(qū)域主干道；,景觀大道,天門山西路,銀湖中路,長江中路,生態(tài)旅游文化新城區(qū)規(guī)劃確立，區(qū)域建設(shè)合理有序進(jìn)行，區(qū)域形象大幅提升,方特歡樂世界的規(guī)劃與建設(shè)使整個(gè)區(qū)域功能得到完善，區(qū)域競爭力得到進(jìn)一步提升,完善區(qū)域內(nèi)部縱橫交錯(cuò)路網(wǎng)建設(shè)，高等級道路加強(qiáng)區(qū)域交通便利性,商業(yè)、人文、休閑配套基本完善，教育配套逐步完善,基于城市發(fā)展的核心要素分析，城北區(qū)域具有發(fā)展成為城市副中心的潛質(zhì),板塊pk結(jié)論在房地產(chǎn)板塊價(jià)值尚未形成前，老城北通過規(guī)劃利好、交通驅(qū)動、旅游產(chǎn)業(yè)拉動，具備成為中高端外溢板塊的潛質(zhì),客戶檔次,板塊價(jià)值,城北,城南,單價(jià)3000元/平米,單價(jià)4000元/平米,單價(jià)5000元/平米,被動郊區(qū)化人群,主動外溢的城市中產(chǎn),城東,泉水板塊,旅游產(chǎn)業(yè)拉動,規(guī)劃利好,區(qū)位條件,威脅因子之二：前期開發(fā)問題點(diǎn),前期開發(fā)回顧 開發(fā)問題點(diǎn),華強(qiáng)旅游城前期已推出了徳邑風(fēng)尚、澳然天成兩部分,澳然天成,徳邑風(fēng)尚,澳然天成 2008年5月推出,徳邑風(fēng)尚 2007年10月推出,前期開發(fā)回顧,r04,r05,r10,未來計(jì)劃推出r04、r05、r10地塊,物業(yè)類別：多層、花園洋房 開盤時(shí)間：2007年10月 總建面積：99748 容積率：1.28 銷售價(jià)格：花園洋房5700元/平米，多層4700元/平米,項(xiàng)目首批推出房源，以花園洋房、多層入市，定位為中高端，共推出660套房源，到2009年8月，已售626套，預(yù)計(jì)2009年底交付.,徳邑風(fēng)尚首次推出的中高端項(xiàng)目，作為華強(qiáng)城立勢和形象塑造的載體,前期開發(fā)回顧,物業(yè)類別：多層 開盤時(shí)間：2008年5月 總建面積：30.18萬平米 容積率：1.9 銷售價(jià)格：3500-3800/平米,項(xiàng)目已去化10萬平米左右，其中08年下半年政府團(tuán)購7-8萬平米做政策性用房 地塊整體距離較遠(yuǎn)，立面與徳邑風(fēng)尚近似，走低端路線，未能對華強(qiáng)城整體形象起積極影響,澳然天成脫離整體的飛地，以較低價(jià)格入市，融入了開發(fā)區(qū)板塊競爭體系,前期開發(fā)回顧,項(xiàng)目前期未能為整盤樹立形象，與區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者的氣質(zhì)不相匹配,澳然天成,徳邑風(fēng)尚,1,2,澳然天成,徳邑風(fēng)尚,啟動期未能立勢。大盤項(xiàng)目啟動期需要以高端產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象，德邑風(fēng)尚雖定位高端，但并未打造出高端品質(zhì)，未能樹立項(xiàng)目整體高端形象； 兩項(xiàng)目定位差異過大，難以形成統(tǒng)一的客戶認(rèn)知。兩項(xiàng)目分開營銷，強(qiáng)調(diào)各自特點(diǎn)而忽略其屬一個(gè)項(xiàng)目的共性，致使品牌分散化； 銷售周期過長，開發(fā)進(jìn)度緩慢，致使城北市場影響力下降，區(qū)域競爭力下滑； 德邑風(fēng)尚定位與形象不一致，立面、景觀等與中高端產(chǎn)品存在差距；,前期開發(fā)回顧,定位項(xiàng)目各地塊主題分散，缺乏整體形象定位，未能提升區(qū)域價(jià)值，方特旅游資源未能嫁接到地產(chǎn)項(xiàng)目,缺乏整體定位，整盤分割成10個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)都有相對獨(dú)立的單獨(dú)主題，弱化了項(xiàng)目的整體性； 復(fù)合地產(chǎn)資源未能有效嫁接，方特公園已有較強(qiáng)的品牌認(rèn)知，但醇美華城并未體現(xiàn)方特的旅游資源，各地塊主題也缺少和方特的聯(lián)系； 缺乏提升整體板塊價(jià)值的定位，項(xiàng)目占據(jù)區(qū)域幾乎所有土地，項(xiàng)目定位需以提升區(qū)域價(jià)值為基礎(chǔ)。,前期開發(fā)問題點(diǎn)1,2007年10月,2008年5月,2009年8月,徳邑風(fēng)尚 花園洋房 小高層 多層 中高端產(chǎn)品,推出660套 銷售626套 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 4697元/平米,澳然天成 花園洋房 小高層 多層 中低端產(chǎn)品,22個(gè)月,推出1081套 銷售636套 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3700元/平米,15個(gè)月,推盤節(jié)奏啟動期立勢不足，推盤節(jié)奏緩慢，影響整個(gè)板塊價(jià)值提升，區(qū)域競爭力下降,立勢不足，徳邑風(fēng)尚對中高端形象的塑造力度不足； 推盤節(jié)奏緩慢，徳邑風(fēng)尚銷售22個(gè)月，澳然天成已銷售15個(gè)月，兩項(xiàng)目定位差異較大，和后期推盤間隔過長，導(dǎo)致整個(gè)板塊供給量過少，板塊競爭力下降。,前期開發(fā)問題點(diǎn)2,產(chǎn)品打造立面、景觀未能體現(xiàn)項(xiàng)目定位風(fēng)格，高端定位的產(chǎn)品未打造出高端形象,項(xiàng)目立面、景觀未能體現(xiàn)定位風(fēng)格 徳邑風(fēng)尚立面及景觀