2010重慶謝家灣建設(shè)賓館項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告160P.ppt

重慶謝家灣建設(shè)賓館項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2010年7月,謹(jǐn)呈：重慶鑫坤騰科技發(fā)展有限公司,重慶鼎合房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 chongqing ding all real estate consultants ltd.,contents,目錄,part 1政策背景研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶公租房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶“兩江新區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 八月近期政策,no1：國(guó)務(wù)院遏制高房?jī)r(jià) 新版“國(guó)十條”出爐,no2：貸款買(mǎi)過(guò)房或家庭已有一套房 皆認(rèn)定為二套房,no3：國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,影響力：,影響力：,影響力：,對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,中央政府聯(lián)合三個(gè)部門(mén)發(fā)布了第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，在二套房的認(rèn)定上，實(shí)行以家庭為單位，以“認(rèn)房”為主，同時(shí)又輔之“認(rèn)貸”的最嚴(yán)厲的二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定政策。,20101年4月,國(guó)務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。,政策背景研判 2010年上半年影響全國(guó)樓市的決策,no4：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革 實(shí)施時(shí)間仍未定,no5：78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 16家保留,影響力：,影響力：,中國(guó)政府發(fā)布消息，國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)。意見(jiàn)指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。,3月18日下午，國(guó)資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國(guó)資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。,2010年3月,政策背景研判 2010年上半年影響全國(guó)樓市的決策,no9：住建部：房企要增加中低價(jià)位普通商品房供應(yīng),no8：無(wú)預(yù)售證不準(zhǔn)收定金 10日內(nèi)公布每套房?jī)r(jià),no7：國(guó)務(wù)院:補(bǔ)償不到位不得強(qiáng)拆 引發(fā)惡性案件問(wèn)責(zé)官員,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興31日說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要加快普通商品房的建設(shè)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)，同時(shí)要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。,影響力：,影響力：,影響力：,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知。針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。 無(wú)預(yù)售證禁止收定金 故意賣(mài)高價(jià)將嚴(yán)處 現(xiàn)場(chǎng)明示許可情況 銷(xiāo)售納入信用體系,認(rèn)購(gòu)后禁擅改姓名 預(yù)售資金納入監(jiān)管 鼓勵(lì)推行預(yù)售金制,國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“緊急通知”，要求嚴(yán)格征地拆遷管理工作，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。通知中規(guī)定，因工作不力引發(fā)征地拆遷惡性事件，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人將被追究責(zé)任。 引發(fā)惡性事件要追責(zé) 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低必須提高,政策背景研判 2010年上半年影響全國(guó)樓市的決策,no1：渝十條出臺(tái)，主城納稅人按揭首套房有補(bǔ)助,no2：重慶擬對(duì)3倍于均價(jià)的高價(jià)房征1%房產(chǎn)稅,no3：重慶市財(cái)政局：按揭首套房 退四成個(gè)稅,影響力：,影響力：,影響力：,土地調(diào)控 保障住房首套住房差別信貸 重慶嚴(yán)禁向別墅供地 保障住房 試點(diǎn)公積金結(jié)余建保障房 首套住房 主城納稅人按揭有補(bǔ)助 差別信貸 買(mǎi)三套房首付大幅提高 打擊囤房 房企一次要公開(kāi)全部房源 打擊炒地 房企拖欠土地款限制買(mǎi)地 稅收新政 醞釀對(duì)個(gè)人房產(chǎn)收益征稅,條例明文規(guī)定：“對(duì)在重慶市主城區(qū)首次購(gòu)買(mǎi)住房并以按揭方式支付，同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助。執(zhí)行購(gòu)房入戶和公積金貸款優(yōu)惠政策?！?黃奇帆市長(zhǎng)說(shuō)，重慶的房?jī)r(jià)是基本合理的，重慶并不會(huì)針對(duì)所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對(duì)高檔住房,政策背景研判 2010年上半年影響重慶樓市的決策,no4：重慶高檔住宅土地增值稅預(yù)征率上調(diào)至2%,no5：黃奇帆：重慶四措施遏制高房?jī)r(jià) 對(duì)高端房征稅,no6：公租房新政7月1日起施行 單身月入低于2000可申請(qǐng),影響力：,影響力：,影響力：,總則：公租房將限定面積 租金標(biāo)準(zhǔn)有優(yōu)惠 規(guī)劃建設(shè)：產(chǎn)權(quán)由指定機(jī)構(gòu)擁有 也可建成集體宿舍 資金管理和政策支持 ：從六方面籌集資金 ?？顚Ｓ貌坏门灿?準(zhǔn)入管理 ：?jiǎn)紊碓氯氲陀?000元 家庭月入低于3000元,第一、確保充分的供求平衡，每年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資保持25%左右。 第二、控制城市最終住房面積，按照人均30平方米的住房面積來(lái)控制。 第三、控制商品房地價(jià)。政府不能唯利是圖，地價(jià)越拍越高，不能只要有市場(chǎng)就拍。住房所用地價(jià)，應(yīng)該在商品房市價(jià)的1/3左右，政府一定要控制這個(gè)比例。 第四、對(duì)高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。黃奇帆，高端房有3個(gè)特征，一是買(mǎi)了多套房；二是大戶型，很豪華；三是價(jià)格比正常均價(jià)高了5倍、10倍,144以上預(yù)征率2% 引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建普通住宅 開(kāi)發(fā)商資金鏈可能吃緊,政策背景研判 2010年上半年影響重慶樓市的決策,7月9日有報(bào)道稱，多家銀行的信息顯示，滬上銀行對(duì)于第三套房貸的發(fā)放已經(jīng)悄悄松動(dòng)，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開(kāi)閘”第三套房貸。而且，在二套房、三套房的認(rèn)定方面，也不是嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，而是按照銀行征信系統(tǒng)的信貸記錄。,2010年7月9日 上海多家銀行重啟三套房貸 傳遞不正常信號(hào)。,重啟三套房信貸、混淆二套房和三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，傳遞出令人擔(dān)憂的信號(hào)。地方金融機(jī)構(gòu)受政策影響放貸原則動(dòng)搖。,政策背景研判 2010年7月9日 信息,緊接著7月10日，上海交行、中行、民生銀行的客戶經(jīng)理明確，對(duì)有兩次貸款記錄的客戶申辦房貸，肯定不能獲批。,說(shuō)明：政策收緊對(duì)地方財(cái)政已經(jīng)造成一定程度的影響，導(dǎo)致地方金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部開(kāi)始動(dòng)搖。,鼎合觀點(diǎn),政策背景研判 政策解讀,從中央到地方，此起彼伏的調(diào)控聲不斷印證著“史上最嚴(yán)調(diào)控”的判斷，而開(kāi)發(fā)商融資渠道的收緊、房屋預(yù)售制的健全、房貸的從嚴(yán)控制、漸行漸近的房產(chǎn)稅等一整套調(diào)控機(jī)制的形成與健全，也都昭然若揭地預(yù)示著調(diào)控的不二決心； 國(guó)家對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“保8”目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡可能性較??； 中高端物業(yè)受到政策的約束力逐步增大，短期內(nèi)可能將形成市場(chǎng)觀望； 重慶樓市調(diào)控的總體思路是實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”。重慶并不會(huì)針對(duì)所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對(duì)高檔住房 ，本項(xiàng)目所面臨的政策約束相對(duì)減小。,經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一定程度的下滑，進(jìn)而對(duì)股票市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成了一股下滑趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)政策開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，表明房地產(chǎn)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的重要性，未來(lái)宏觀調(diào)控或?qū)⒂兴徍停云诒Ｕ鲜袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶公租房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶“兩江新區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 八月近期政策,從統(tǒng)計(jì)圖上可以看出，除開(kāi)受春節(jié)影響的2月的銷(xiāo)售面積1096200.84，5月的銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)，僅為1139788.84，接近2月的水平，相對(duì)于4月環(huán)比下滑53.9%，可見(jiàn)，目前樓市在新政的持續(xù)影響之下開(kāi)始出現(xiàn)了低迷的狀態(tài)，雖然下跌幅度已經(jīng)平緩，但是依然有繼續(xù)走低的跡象，下半年樓市在這個(gè)數(shù)據(jù)的走勢(shì)來(lái)看確實(shí)不容樂(lè)觀。,政策背景研判 政策對(duì)2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,單位： （建面）,2010年一季度受春節(jié)影響，市場(chǎng)成交情況較為穩(wěn)定，2月小幅回落至10.9萬(wàn)方后呈穩(wěn)步上升走勢(shì)，4月中旬達(dá)到25.6萬(wàn)方的成交量新高；后期受新政影響成交面積急劇下降至11萬(wàn)方，且成交情況低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)不容樂(lè)觀。,2010年1-6月成交均價(jià)走勢(shì)上可以看出，值得關(guān)注的是5月5458.49元/的均價(jià)，跌到接近2月的水平，環(huán)比下降了12%。4月出爐的“新國(guó)十條”在5月商品房銷(xiāo)售價(jià)格上凸現(xiàn)出效果。樓市受政策影響效果顯著。,單位：元/ （建面）,政策背景研判 政策對(duì)2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,2010年一季度市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，新政頒布前，成交均價(jià)達(dá)到6215元/的峰值，后期受新政影響成交均價(jià)小幅回落至5468元/，目前屬于樓市震蕩期，新政對(duì)于市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)影響顯著。,政策背景研判 政策對(duì)2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以看出，大鼎第一時(shí)間在新政出臺(tái)前后出現(xiàn)量、價(jià)齊跌的情況。,3月新推2號(hào)樓,4月加推1號(hào)樓,7月新推b區(qū),大鼎第一時(shí)間在4月房地產(chǎn)政策出臺(tái)前后商品房成交價(jià)格由7500元/下降到7300元/下降幅度為4%，而成交量從4月的19151.49下降到6月的16007.16，下降幅度16.42%。,類型： 普通住宅,多高層 項(xiàng)目位置 ：九龍坡區(qū) 袁家崗 輕軌車(chē)站旁 建筑面積：6.11萬(wàn)平方米 占地面積：0.78萬(wàn)平方米 綠化率：25% 容積率：6.15 總戶數(shù):687 停車(chē)位：296個(gè) 開(kāi)發(fā)商 ：重慶大鼎置業(yè)有限公司,案例背景說(shuō)明：,政策背景研判 政策對(duì)2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,同景國(guó)際城在4月房地產(chǎn)政策到7月前后商品房成交價(jià)格保持7800元/不變，但是成交量卻由38992.35下降到17295.98，下降幅度55.64%。,通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以看出，新政出臺(tái)前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到不同程度的影響，大區(qū)域價(jià)格波動(dòng)幅度小，但是成交量小幅下降，個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)量，價(jià)齊跌的情況。,案例背景說(shuō)明：,物業(yè)形態(tài)：花園洋房，電梯高層 目前均價(jià)：7500元/ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008-12-14 入住時(shí)間：分期入住 周?chē)煌ǎ耗壳伴_(kāi)通381、長(zhǎng)運(yùn)快巴、直達(dá)石坪橋、解放碑、南坪的業(yè)主交通車(chē) 規(guī)劃建設(shè)中的輕軌六、八號(hào)線及南山隧道和慈母山隧道，將拉近項(xiàng)，目與解放碑、北部新區(qū)的距離，車(chē)程將在1520分鐘.。 物業(yè)費(fèi)： 1.4元/平米/月 建筑面積：200萬(wàn)平方米,政策背景研判 政策對(duì)本案項(xiàng)目的影響,鼎合觀點(diǎn)： 隨著宏觀政策調(diào)控的效果逐漸顯露，預(yù)計(jì)后期仍將有不同程度的調(diào)規(guī)細(xì)則出臺(tái)，而目前對(duì)于投資性購(gòu)房的打壓，一定程度上將打擊本案部分投資客群； 本案所處區(qū)域位置特殊，未來(lái)受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大，將隨市場(chǎng)走勢(shì)呈跟隨性發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)政策的不明朗，也給本案未來(lái)發(fā)展空間給出了未知答案。,房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)家對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求之下，房地產(chǎn)依然是不可或缺的重要支撐。同時(shí)考慮到與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的金融行業(yè)面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)，政府將在打壓房地產(chǎn)的同時(shí)，也將對(duì)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所顧忌。迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及全球金融市場(chǎng)壓力，央行無(wú)法過(guò)度收回流動(dòng)性，資金市場(chǎng)依舊相對(duì)寬裕。 扎實(shí)把握本輪政策對(duì)市場(chǎng)的影響周期，本輪新政的影響，首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機(jī)構(gòu)，最后才是中央政府，最低負(fù)面影響能夠到達(dá)地方政府這一環(huán)，最高影響到金融金鉤，到時(shí)候中央政府的政策必定會(huì)做合理化調(diào)整，本項(xiàng)目在未知的政策周期中，必須找準(zhǔn)目標(biāo)客群，適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)政策做相應(yīng)的變動(dòng)，降低消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻，才能使得項(xiàng)目在逆市表現(xiàn)突出。,政策背景研判 小結(jié),鼎合觀點(diǎn)： 從目前宏觀政策調(diào)控的力度和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控效果明顯，政策打壓力度大，市場(chǎng)反應(yīng)劇烈，未來(lái)市場(chǎng)存在較大不確定因素； 由市場(chǎng)傳遞出的種種消息和央行等國(guó)家控規(guī)機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)來(lái)看，下半年從經(jīng)濟(jì)刺激等角度出發(fā)，宏觀政策存在一定的松動(dòng)跡象，市場(chǎng)未來(lái)仍舊存在較大不確定性。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶公租房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶“兩江新區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 八月近期政策,重慶公租房建設(shè) 目前進(jìn)展及未來(lái)規(guī)劃,隨著2010年2月28日重慶市首個(gè)公共租賃房建設(shè)工程在北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)破土動(dòng)工，拉開(kāi)了重慶市為解決住房問(wèn)題，建設(shè)保障性住房的序幕。 截止今年上半年，重慶主城區(qū)已開(kāi)工6個(gè)片區(qū)750萬(wàn)平方米公租房，下半年還將在萬(wàn)州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、長(zhǎng)壽、璧山等8個(gè)郊區(qū)區(qū)縣開(kāi)建250萬(wàn)平方米公租房。預(yù)計(jì)到2012年，全市將新建廉租住房20.4萬(wàn)套、建筑面積達(dá)到1020萬(wàn)平方米，每年建設(shè)約7萬(wàn)套、350萬(wàn)平方米，建設(shè)總量增加到7倍。,基本思路： 3040%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，6070%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。 未來(lái)規(guī)劃： 重慶主城已進(jìn)入外環(huán)時(shí)代。按照發(fā)展規(guī)劃，到2020年主城區(qū)將達(dá)到1000平方公里、人口1000萬(wàn)以上，內(nèi)外環(huán)線之間將新增21個(gè)居民聚居區(qū)。在這些聚居區(qū)中要建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公共租賃房。近三年，先期建設(shè)1000萬(wàn)平方米，今明兩年將各開(kāi)工建設(shè)500萬(wàn)平方米。,目前主城區(qū)已開(kāi)工約750萬(wàn)方公租房，未來(lái)3年規(guī)劃還將新增約2000萬(wàn)方公租房。,重慶公租房建設(shè) 對(duì)重慶市房地產(chǎn)的影響,增大了市場(chǎng)供應(yīng)量，對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房將形成遏制，可以直接牽制房?jī)r(jià)走高，長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)； 公租房建設(shè)有利于遏制房?jī)r(jià)飛漲，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的“緩沖器”； 對(duì)年輕人群體，會(huì)較好緩解資金積累與購(gòu)房壓力之間的矛盾，通過(guò)一段時(shí)間的過(guò)渡，形成有效需求，反過(guò)來(lái)，又會(huì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展； 公租房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用，公租房屬于中低端產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商要打造出與公租產(chǎn)品的不同之處，就要使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加充分，性價(jià)比更高，從而起到了對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用； 對(duì)二手房市場(chǎng)有較大的競(jìng)爭(zhēng)，公租房在租金上比較偏低，對(duì)二手房市場(chǎng)構(gòu)成一定的壓力。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶公租房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶“兩江新區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 八月近期政策,兩江新區(qū) &概況,2010年6月18日， “兩江新區(qū)”在重慶成立，這是中國(guó)首個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)，與上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)共同組成中國(guó)的三個(gè)新區(qū)，政治地位彰顯。,重慶“兩江新區(qū)” 戰(zhàn)略規(guī)劃及發(fā)展,重慶“兩江新區(qū)” 對(duì)重慶市房地產(chǎn)的影響,兩江新區(qū)成立后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將在未來(lái)數(shù)年內(nèi)影響重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改變數(shù)以百萬(wàn)計(jì)市民的生活，比如工作崗位的增加、居住條件的改善等，重慶樓市將快速發(fā)展； 區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)將帶來(lái)巨大的人口進(jìn)駐，從而形成對(duì)商業(yè)和住宅市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求； 重慶經(jīng)濟(jì)未來(lái)向好，但對(duì)于重慶房?jī)r(jià)的影響將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程 。短期內(nèi)肯定不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲，隨著政府對(duì)兩江新區(qū)規(guī)劃細(xì)則的出臺(tái)、大量投資資金源源不斷的涌入、開(kāi)發(fā)布局的如火如荼，兩江新區(qū)的未來(lái)房?jī)r(jià)肯定會(huì)高于周邊區(qū)域； 新區(qū)用地指標(biāo)單列、戶籍制度改革的啟動(dòng)、商品房與公租房結(jié)合的居民住房制度的創(chuàng)新、政府大力投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)等利好政策及規(guī)劃，將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)無(wú)限。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶公租房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 重慶“兩江新區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 八月近期政策,2010年8月近期相關(guān)政策 重慶今年第三次叫停第三套房貸款,我司會(huì)持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的高度關(guān)注，掌握最新信息。,8月9日，重慶多家商業(yè)銀行昨日已全部停辦第三套房貸,日前，銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。同日京滬深杭四城市當(dāng)?shù)劂y行已全面叫停第三套房貸。重慶各銀行相繼已全部停辦第三套房貸。這是自2010年4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。,事實(shí)上，重慶的第三套房貸在國(guó)家調(diào)控新政出臺(tái)后，一直處于波動(dòng)中。今年4月，“國(guó)十條”出臺(tái)后，重慶地區(qū)第三套房貸首次出現(xiàn)了停辦。 5月23日，重慶發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)后，由于沒(méi)有對(duì)第三套房停貸作出限制，重慶中小銀行相繼重新開(kāi)放了第三套房貸的審批。當(dāng)時(shí)的第三套房貸標(biāo)準(zhǔn)是：首付必須高于5成到6成，而利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%20%。但隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)“存貸比”（即銀行貸款總額與存款總額的比例，從銀行抵抗風(fēng)險(xiǎn)的角度講，存貸比例不宜過(guò)高，因?yàn)殂y行還要應(yīng)付廣大客戶日?，F(xiàn)金支取和日常結(jié)算，這就需要銀行留有一定的庫(kù)存現(xiàn)金）監(jiān)管要求的出臺(tái)，第三套房貸不可避免地“被犧牲”了。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，各家商業(yè)銀行的存貸比要在6月30日前達(dá)到75%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，否則將招致監(jiān)管處罰。重新“開(kāi)閘”的第三套房貸關(guān)上大門(mén)。 7月初，銀行又開(kāi)始對(duì)第三套房貸的發(fā)放悄然松動(dòng)，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開(kāi)閘”，直至昨日才完全關(guān)閉。,房?jī)r(jià)上漲的推手主要是三套房以上的多套房，第一套房及和第二套房都是剛性需求占主導(dǎo)，房市失去投資性購(gòu)買(mǎi)需求，也將失去上漲動(dòng)力。按照目前的市場(chǎng)情況分析，下半年只要多套房貸不放開(kāi)，房?jī)r(jià)將很難出現(xiàn)上漲。這意味著第三套房貸下半年放松的可能性很小。,part 2宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研究,施竣工面積分析 商品房銷(xiāo)售面積分析 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 成交市場(chǎng)情況分析 小結(jié),重慶市房地產(chǎn)投資,2009年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破1000億元，達(dá)1238.91億元，同比增長(zhǎng)25.0%呈大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。,2009年重慶市商品房新開(kāi)工面積3813.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，結(jié)束了去年的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。,重慶市商品房新開(kāi)工面積,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度看，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)投入同比08年有大幅上漲趨勢(shì)，施竣工面積均有上漲；但主城區(qū)新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定縮減，08年存量房體量過(guò)多是原因之一。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年重慶商品房施竣工面積分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年重慶商品房施竣工面積分析,2009年重慶市商品房竣工面積2907.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%。 2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)1824.35萬(wàn)，較2008年同比下降0.8%，較07年下降15%。 上半年受08年市場(chǎng)調(diào)整影響，新增供給較少，下半年在需求的持續(xù)拉動(dòng)下明顯回升；南岸區(qū)、北部新區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū)和江北區(qū)是新增供給的主力區(qū)域，所占比重均高于10%。,2003-2009年重慶市商品房竣工面積,2003-2009年重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),同比往年，目前重慶市商品房竣工面積與新增供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量將有所增加，2009年竣工面積達(dá)2900萬(wàn)方，新增供應(yīng)量達(dá)1824萬(wàn)方，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況一覽表,2009年政府出臺(tái)多個(gè)救市政策，使市場(chǎng)剛性需求客戶大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。 在住宅產(chǎn)品中，在成交面積方面，高層成交約占78%，洋房、別墅分別占5%左右；在成交套數(shù)方面，高層約占82%，別墅約占2%，洋房約占3%，而經(jīng)濟(jì)適用房占13%左右。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年商品房銷(xiāo)售面積分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),由09年主城區(qū)商品房成交情況看，高層物業(yè)成交套數(shù)近20萬(wàn)套，成交面積達(dá)1727萬(wàn)方，成交總金額達(dá)715億元，各項(xiàng)指標(biāo)均表明了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的重點(diǎn)物業(yè)形態(tài)。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2010年上半年商品房銷(xiāo)售面積分析,2010年一季度市場(chǎng)成交情況較為穩(wěn)定，新政頒布前4月成交量達(dá)到260.7萬(wàn)方的峰值，后期受新政影響成交面積急劇下滑至120萬(wàn)方，6月隨市場(chǎng)回暖小幅上升，7月成交面積達(dá)到148.67萬(wàn)方，但總體市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重。,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年4月無(wú)疑是今年樓市的一個(gè)高峰，但是由于春交會(huì)的火熱和新政的出臺(tái)，之后的樓市出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，這樣的表現(xiàn)也非常符合目前重慶樓市的整體狀況 。1-3月受春節(jié)及房交會(huì)利好趨勢(shì)帶動(dòng)市場(chǎng)表現(xiàn)正常，5月受政策影響大幅下跌，6月受地方政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積稍有回暖，7月成交量小幅上漲，但可以看出市場(chǎng)觀望情緒依然嚴(yán)重。,-15%,成交面積同比 （萬(wàn)平方米）,供應(yīng)面積 （萬(wàn)平方米）,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年1-7月市場(chǎng)整體成交面積同比09年同期下跌15%；成交均價(jià)同比09年同期增長(zhǎng)35% ；新增小幅增加，庫(kù)存小幅上升，成交量環(huán)比小幅下跌，成交均價(jià)漲至5000以上，新增供應(yīng)也小幅增加。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 成交市場(chǎng)情況分析,8%,重慶市主城區(qū)2009年商品房均價(jià)突破4000元/大關(guān)，上漲至4309元/平方米。截至2009年12月，成交建面均價(jià)已經(jīng)上漲至5222元/，且上漲勢(shì)頭依然明顯。 2010年2月成交價(jià)格回升至5000以上，達(dá)到5400元/，環(huán)比增長(zhǎng)11.5%，同比增長(zhǎng)47.2%。 2010年3月成交價(jià)格回落至4996元/，經(jīng)濟(jì)適用房成交46萬(wàn)，單月占比24%，較大程度上拉低了房?jī)r(jià)；4月成交價(jià)格漲至6113元/，經(jīng)濟(jì)適用房成交單月占比7%，對(duì)房?jī)r(jià)的干擾減小。 5月成交均價(jià)下降至4995元/，主要是由于在新政影響下，部分樓盤(pán)小幅降價(jià)促銷(xiāo)，且經(jīng)濟(jì)適用房成交面積23萬(wàn)方，單月占比約19.6%，對(duì)房?jī)r(jià)的干擾較大。 6月成交均價(jià)漲至5444元/，主要是本月高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)備案增加，經(jīng)濟(jì)適用房占比下降，對(duì)房?jī)r(jià)干擾減小。 7月成交價(jià)漲至5549元/，成交價(jià)格呈現(xiàn)出小幅上漲趨勢(shì)，在價(jià)格走勢(shì)上呈現(xiàn)不明朗發(fā)展趨勢(shì)。,2010年1-6月，重慶商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，從一月的4844元/漲到6月的5444元/，但是價(jià)格波動(dòng)幅度較大，4月受房交會(huì)影響，價(jià)格上漲至6113元/，4月14日相應(yīng)的新政出臺(tái)，5月價(jià)格急劇下降到4995元/，緊接著渝十條，利好消息初顯導(dǎo)致6月房?jī)r(jià)回升到5444元/，7月已達(dá)到5549元/。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年至2010年上半年重慶商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年上半年同比09年同期，總體成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，4月受市場(chǎng)成交利好因素達(dá)到6113元的頂峰，但后期受新政影響價(jià)格波動(dòng)幅度較大，5月跌至4995元/。未來(lái)仍將受宏觀政策影響，價(jià)格走勢(shì)呈不明朗的發(fā)展趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),受新政影響，供應(yīng)面積走勢(shì)波動(dòng)較大，1月“小陽(yáng)春”供應(yīng)面積大幅增加，2-4月穩(wěn)步增長(zhǎng)至最高點(diǎn)，達(dá)到226.8萬(wàn)方，但略低于09年同期，5月受政策影響供應(yīng)面積大幅滑落至54萬(wàn)方，截止7月份回升至158萬(wàn)方，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年至2010年上半年重慶商品房供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀解析,注：一手房存貨去化周期 = 期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額 / 過(guò)去3個(gè)月月均成交面積,存貨去化周期小幅上升，市場(chǎng)觀望情緒表現(xiàn)濃厚。,截止2010年6月底存貨量881萬(wàn)平方米，較5月有所增加，同比下降32%；6月去化周期5.2月。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009-2010年重慶商品房市場(chǎng)存貨去化走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),2009年我市共銷(xiāo)售商品房2434.83萬(wàn)方，同比增加91.9%，市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)；較08年增加26%。 2008年由于市場(chǎng)低迷，成交量大幅度萎縮，2009年房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇。 4月，達(dá)到年內(nèi)第一個(gè)成交高峰，共成交274.1萬(wàn)平方米；5-9月市場(chǎng)持續(xù)火熱，月成交量穩(wěn)定在170萬(wàn)平方米以上； 10月，由于秋季房交會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)加緊促銷(xiāo)和擔(dān)心利率七折優(yōu)惠取消等原因，市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，導(dǎo)致單月成交量一舉突破300萬(wàn)平方米，達(dá)到300.91萬(wàn)平方米，達(dá)到全年最高； 11月和12月雖然是傳統(tǒng)淡季，但市場(chǎng)降溫并不明顯，月成交量依然保持在190萬(wàn)平方米以上。 2010年1月到6月受政策影響，整體市場(chǎng)波動(dòng)較大，商品房?jī)r(jià)格，總體呈小幅上揚(yáng)，由1月“小陽(yáng)春”勢(shì)頭跌至政策影響的低谷，6月份呈現(xiàn)回暖上升趨勢(shì)，7月份成交量小幅上漲，雖受政策調(diào)控的影響，但從整體市場(chǎng)情況分析，得出目前市場(chǎng)處于供小于求的現(xiàn)狀，還未達(dá)到市場(chǎng)飽和量，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，重慶擁有一系列地方政策優(yōu)勢(shì)和歷史機(jī)遇，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。,趨勢(shì)研判：2010年主城區(qū)成交量會(huì)在2009年主城區(qū)成交量基礎(chǔ)上略有下降，預(yù)測(cè) 2010年市場(chǎng)成交量為“1750-1800萬(wàn)”，同比2009年下降30%-35%； 整體房?jī)r(jià)情況為“銷(xiāo)售壓力增大，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，優(yōu)惠力度加大”。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 小結(jié),part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況 區(qū)域解讀 項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域商品房供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀解析,從目前九龍坡區(qū)的商品住宅市場(chǎng)新批預(yù)售量來(lái)看，2010年市場(chǎng)新批預(yù)售量同比2009年有較大幅度增加；2010年春節(jié)期間受樓市“小陽(yáng)春”影響新批預(yù)售量有大幅增長(zhǎng)，10年2月份有所回落，但隨著市場(chǎng)回暖，區(qū)域樓市前景看好，新批預(yù)售量穩(wěn)步上升，且存在較大市場(chǎng)空間； 2010年區(qū)域新增供應(yīng)量較2009年同比有較大幅度增長(zhǎng)，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)量將繼續(xù)增加。,市場(chǎng)新增供應(yīng)大幅增加，3月同比09年翻番達(dá)到14萬(wàn)方，并呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)將持續(xù)增長(zhǎng)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域商品房成交市場(chǎng)現(xiàn)狀解析,從目前區(qū)域的商品房成交市場(chǎng)交易量來(lái)看，2010年1月份由于春節(jié)樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)區(qū)域成交量大幅增加，2、3月份同比2009年同期有所回落，但呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域成交量將延續(xù)前期態(tài)勢(shì)有小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)； 從目前區(qū)域商品房市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，隨著大環(huán)境市場(chǎng)回暖和經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)的穩(wěn)步提升，市場(chǎng)成交情況較為火熱，成交均價(jià)穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)，增幅趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)隨大環(huán)境市場(chǎng)利好將呈現(xiàn)繼續(xù)上升態(tài)勢(shì)，價(jià)格有望突破6000元大關(guān)。,市場(chǎng)成交火熱，10年4月成交均價(jià)達(dá)到5822元/的峰值，成交價(jià)格穩(wěn)步攀升，預(yù)計(jì)未來(lái)成交形勢(shì)將繼續(xù)保持小幅上揚(yáng)趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2009年區(qū)域土地成交情況分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域2009年土地成交情況列表,從2009年區(qū)域土地的成交情況來(lái)看，未來(lái)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)放量為153.67萬(wàn)方，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)增幅較大，加速區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。,宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判 2010年下半年重慶城區(qū)高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)測(cè),重慶下半年高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)為754萬(wàn)方，北部片區(qū)為主要供應(yīng)區(qū)域；其中九龍坡區(qū)預(yù)計(jì)供應(yīng)91萬(wàn)方，占比12.07%。未來(lái)項(xiàng)目將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 小結(jié),目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況良好，市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，商品房成交量、價(jià)齊升，且呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)空間較大； 從09年區(qū)域土地供應(yīng)情況以及10年下半年市場(chǎng)放量預(yù)測(cè)來(lái)看，區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，預(yù)測(cè)將達(dá)91萬(wàn)方，大幅放量將帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)； 受大重慶以及九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良好運(yùn)行利好環(huán)境帶動(dòng)，本案項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，但存在一定威脅，需通過(guò)產(chǎn)品的差異化打造以及精確項(xiàng)目定位來(lái)回避競(jìng)爭(zhēng)。,part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況 區(qū)域解讀 項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 小結(jié),九龍坡區(qū)是重慶主城區(qū)三大板塊之一，處于重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是重慶市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點(diǎn)地區(qū)，交通樞紐和物資集散地。區(qū)內(nèi)立體交通網(wǎng)絡(luò)完善，通達(dá)性強(qiáng)。,九龍坡區(qū)是重慶主城五大商圈之一，目前，以楊家坪步行商業(yè)區(qū)為中心，集購(gòu)物、餐飲、生態(tài)旅游、休閑娛樂(lè)等為一體的重慶主城西部商貿(mào)副中心已初步建成，全區(qū)基本形成了以汽車(chē)、摩配、整車(chē)交易中心、石材鋼材、農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)市場(chǎng)和新世紀(jì)百貨、富安百貨、蘇寧電器、重慶商社、重百九龍、立丹百貨、國(guó)美電器等一批骨干零售商場(chǎng)為支撐的商貿(mào)發(fā)展格局。特別是世界商業(yè)零售巨頭沃爾瑪、時(shí)代-華納、家樂(lè)福等登陸楊家坪中心地區(qū)，極大地改善和提升了九龍坡區(qū)購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)消費(fèi)的凝聚力和對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力；直港大道和九龍美食街“名揚(yáng)山城。九龍坡區(qū)商貿(mào)流通市場(chǎng)繁榮活躍、購(gòu)銷(xiāo)兩旺，具有巨大的市場(chǎng)潛力。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域解讀,九龍坡區(qū)概況： 地理位置 九龍坡區(qū)為重慶市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于市區(qū)西南部，東接渝中區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津市、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。 戰(zhàn)略定位 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，中部片區(qū)向西部片區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐。 功能定位 定位為重慶市現(xiàn)代工業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)宜居城區(qū)。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域解讀,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域解讀,區(qū)域介紹： 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于主城區(qū)西南部，地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的重慶渝中半島的重要組成部分，中梁山分隔成東西兩大部分，地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東與渝中區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江（長(zhǎng)江）相望，南與大渡口區(qū)相接，西與江津市、璧山縣接壤，北與沙坪壩區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 轄6個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)，幅員437平方公里，常住人口90余萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口51萬(wàn)，區(qū)人民政府駐重慶市楊家坪。2004年，區(qū)域生產(chǎn)總值增長(zhǎng)16.2%，達(dá)185.53億元，總量繼續(xù)居重慶各區(qū)市縣榜首；全區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破111億元，增長(zhǎng)33.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成90.22億元，增長(zhǎng)16.1%；外貿(mào)進(jìn)出口實(shí)現(xiàn)3.4億美元，其中出口2.8億美元，分別增長(zhǎng)10%和20%；區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成7.2億元，增長(zhǎng)35.8%?！笆濉坝?jì)劃主要指標(biāo)提前一年完成。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 城市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域 立體交通網(wǎng)絡(luò)便捷 工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 投資環(huán)境優(yōu)越 對(duì)外開(kāi)放初具規(guī)模 交通通訊、工農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模 產(chǎn)業(yè)布局合理、科教文化發(fā)達(dá),九龍坡區(qū)屬于城市拓展重點(diǎn)區(qū)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，規(guī)劃完善，城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域版塊分布,目前九龍坡城市區(qū)域依據(jù)城市地理區(qū)位屬性，主要?jiǎng)澐譃?大版塊，本案項(xiàng)目隸屬于謝家灣版塊，共同組成城市生活居住版圖。 版塊劃分： 謝家灣版塊、楊家坪版塊、石坪橋版塊、毛線溝版塊、黃桷坪版塊、華巖新城板塊、中梁山版塊、白市驛版塊、西彭版塊。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 重點(diǎn)區(qū)域版塊解讀,楊家坪版塊： 楊家坪是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，以商貿(mào)交流為主，承擔(dān)著區(qū)域商貿(mào)交流、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)功能，主要以楊家坪商圈為核心； 目前，楊家坪商圈占地面積僅為0.2平方公里，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，楊家坪新商圈占地面積將達(dá)到2.5平方公里，兩相比較，擴(kuò)容量達(dá)12倍強(qiáng)。新的楊家坪商圈向南將囊括鐵馬片區(qū)、向東則為原建設(shè)廠地塊、向北將延伸至重慶理工大學(xué)； 為了配合楊家坪版塊發(fā)展擴(kuò)容，版塊內(nèi)將實(shí)施“三環(huán)七橫八縱”路網(wǎng)?！耙画h(huán)”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道，“二環(huán)”是指華潤(rùn)景觀大道-九濱路-天寶路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-華潤(rùn)景觀大道，“三環(huán)”是指鵝公巖立交-青龍嘴立交-二橋引道-水碾立交-袁茄路-大公館立交-謝陳路-鵝公巖立交?！捌邫M”包括謝陳路、石楊路、蟠龍大道、大件路以及3條新增規(guī)劃道路。“八縱”包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及3條新增規(guī)劃道路,石坪橋版塊： 社區(qū)幅員2.4平方公里，東臨謝家灣，西臨大渡口區(qū)，南接楊家坪，北靠高新區(qū)，常住人口5.7萬(wàn)人，暫住人口2萬(wàn)多人。 石坪橋作為九龍坡區(qū)的都市商貿(mào)圈，道路四通八達(dá)，設(shè)有市公交站點(diǎn)20余個(gè)。轄區(qū)匯集國(guó)有大中型企業(yè)和各類社會(huì)單位80余家，醫(yī)院5所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站7個(gè)。 石坪橋街道轄6個(gè)社區(qū)居委會(huì)，均建立社區(qū)黨委、工會(huì)、共青團(tuán)，并建有黨員志愿者、青年志愿者、巾幗志愿者和文藝宣傳隊(duì)伍，設(shè)立了家政、房介、職介、社區(qū)衛(wèi)生、幼兒園、老年公寓、家電維修、房屋維修、社區(qū)法律等服務(wù)組織。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 重點(diǎn)區(qū)域版塊解讀,黃桷坪版塊： 位于九龍坡區(qū)東南端，是九龍坡區(qū)重要的鐵路、港口、碼頭貨運(yùn)集散地，是未來(lái)的物流配送中心。東臨長(zhǎng)江，南靠九龍鎮(zhèn)九龍村，西接楊家坪，北連謝家灣。 轄區(qū)面積5.08平方公里，常住人口5.14萬(wàn)人，流動(dòng)人口近2萬(wàn)人。全處干部38名（其中：男22名，女16名），機(jī)關(guān)在職黨員26名，社區(qū)黨員349名。街道黨工委下設(shè)8個(gè)社區(qū)黨委。 轄區(qū)內(nèi)有四川美術(shù)學(xué)院、重慶電力高等?？茖W(xué)校2所高校及6所中小學(xué)校，有西南地區(qū)最大的集裝箱碼頭、重慶發(fā)電廠等69個(gè)大中型企事業(yè)單位。,華巖新城版塊： 指整個(gè)華巖鎮(zhèn)、中梁山街道轄區(qū)范圍，面積43.8平方公里，約占全區(qū)1/10，其中城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約25.3平方公里（現(xiàn)狀建成區(qū)面積約10平方公里，但約有5平方公里需進(jìn)行舊城改造），中梁山生態(tài)綠地約18.5平方公里（現(xiàn)狀森林植被約10平方公里）； 現(xiàn)狀常住人口10萬(wàn)，約占全區(qū)1/9，規(guī)劃常住人口30萬(wàn)，約占屆時(shí)全區(qū)人口的1/5。 華巖新城區(qū)既包括新區(qū)開(kāi)發(fā)，又包括舊城改造，還包括中梁山生態(tài)旅游區(qū)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)；既包括工業(yè)園區(qū)建設(shè)，又包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物流園區(qū)打造，還包括道路交通、工程管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,聯(lián)發(fā)嘉園,柏景龍庭,大鼎第一時(shí)間,中交麗景,金源利青國(guó)青城,恒大綠洲,華福山水,金科西城大院,保利心語(yǔ)花園,金科陽(yáng)光小鎮(zhèn),海蘭云天畔山林語(yǔ),華宇春江花月,袁家崗-楊家坪,九龍園區(qū)-白市驛,區(qū)府-黃桷坪,目前九龍坡區(qū)在售樓盤(pán)呈現(xiàn)組團(tuán)式分布，主要分為三大在售區(qū)域。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域在售樓盤(pán)分布,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 區(qū)域在售樓盤(pán)列表,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前九龍坡區(qū)在售樓盤(pán)約為18個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)總量約為452.8萬(wàn)方，市場(chǎng)成交均價(jià)約為6276元/。,項(xiàng)目位于重慶市九龍坡區(qū)中心地段，西南面與重慶市動(dòng)物園緊鄰，北面與桃源小區(qū)貼鄰，東側(cè)為桃花溪， 公共設(shè)施成熟，地理位置優(yōu)越，中心價(jià)值顯著。,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積：91332平方米 總建筑面積：460000平方米 容積率：3.99 綠化率：35.88% 車(chē)位：2024個(gè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010-05-01,恒大綠洲總用地面積約為137畝 ，總建筑面積約為46萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積為約35萬(wàn)平方米，公建(商業(yè))建筑面積為8萬(wàn)余平方米，配套設(shè)施（含幼兒園、綜合樓、車(chē)庫(kù)等）建筑面積為9萬(wàn)余平方米。恒大綠洲分為a、b兩區(qū)，全區(qū)共有小高層和高層兩種形式的住宅。,個(gè)案恒大綠洲 項(xiàng)目概況,戶型圖展示：戶型采光通風(fēng)好，功能分區(qū)合理，部分贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積較大。,個(gè)案恒大綠洲 主力戶型展示,樣板間彰顯出項(xiàng)目獨(dú)特的魅力，以歐式建筑的特色，能讓客戶身臨其境感受空間及立體美，隨處都充滿著溫馨與浪漫。,個(gè)案恒大綠洲 樣板間展示,恒大綠洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售20棟樓，銷(xiāo)售均價(jià)6800元/平方米。,恒大綠洲一期已售罄，目前二期在售20棟樓，戶型在售面積在136平方米，去化率達(dá)到88.9%,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 緊鄰楊家坪、蟠龍新區(qū)商圈，經(jīng)濟(jì)區(qū)域輻射面積廣泛； 項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便捷； 具備大盤(pán)氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢(shì)也能吸引購(gòu)房客群。,項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)眾多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大 本區(qū)域的同質(zhì)樓盤(pán)多，客戶分流情況嚴(yán)峻。,個(gè)案恒大綠洲 推案情況&項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),華潤(rùn)二十四城位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣，原建設(shè)廠廠址。項(xiàng)目交通極其便利，緊鄰已建成的輕軌2號(hào)線 ，全線貫通的九濱路能夠快速通達(dá)渝中區(qū)，同時(shí)項(xiàng)目地塊內(nèi)規(guī)劃建有貫通重慶市南北的城市快速干道。,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積：700901平方米 總建筑面積：1916000平方米 容積率：4.17 綠化率：50%,項(xiàng)目總占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積近200萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積160萬(wàn)平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬(wàn)平方米、教育面積數(shù)萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資約80億元人民幣，預(yù)計(jì)2015年左右全面建設(shè)完成。項(xiàng)目建成后，將是一個(gè)擁有6萬(wàn)居住人口，集萬(wàn)象購(gòu)物中心、國(guó)際酒店、鼎級(jí)寫(xiě)字樓、濱江高尚住宅群于一體的城市中心大型居住區(qū)。,個(gè)案華潤(rùn)二十四城 項(xiàng)目概況,個(gè)案華潤(rùn)二十四城 主力戶型展示,個(gè)案華潤(rùn)二十四城 樣板間展示,樣板間展示：裝修溫馨華麗，讓業(yè)主賓至如歸，能引發(fā)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)欲望，裝修時(shí)尚大方。,華潤(rùn)二十四城項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,目前，華潤(rùn)二十四城推案情況：,個(gè)案華潤(rùn)二十四城 推案情況&項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),奧園康城一做生活的冠軍 2010年7月5日加推,奧園康城項(xiàng)目總建筑面積60萬(wàn)平米。目前已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)。包含洋房、小高層、高層、風(fēng)情商業(yè)街等，戶型結(jié)構(gòu)從一室一廳到躍層，戶型面積區(qū)間為40200余，產(chǎn)品形態(tài)豐富，戶型結(jié)構(gòu)合理。 奧園康城建筑風(fēng)格屬于新古典主義歐式建筑，采用重慶獨(dú)一無(wú)二的經(jīng)典歐洲哥特式建筑風(fēng)格，并結(jié)合重慶本地消費(fèi)群體的喜好，就好比歐洲古典音樂(lè)一樣，經(jīng)典、大氣永不過(guò)時(shí)。 項(xiàng)目位于地理中心,在重慶渝中區(qū)和九龍坡區(qū)交界處，地塊北臨新東?；▓@，東臨長(zhǎng)江，東南面與麗水菁苑相臨。 奧園康城項(xiàng)目地塊一邊高坡臨江，一邊為洼谷低地，并因地塊標(biāo)高不同和市政道路的劃分分割成a、b、c三個(gè)地塊。,建筑類別：洋房、小高層、高層 體量：59.99萬(wàn)方 總戶數(shù)：5262戶 占地面積：130490 總建筑面積：599943 停車(chē)位：總數(shù)：1862個(gè) 地上車(chē)位：345個(gè) 地下車(chē)位：1517個(gè) 裝修狀況 毛坯、精裝 項(xiàng)目特色 復(fù)合地產(chǎn) 容積率 4.16 綠化率 30.07% 開(kāi)發(fā)商 中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司,個(gè)案奧園康城 項(xiàng)目概況,個(gè)案奧園康城 主力戶型展示,戶型分區(qū)明顯，功能齊全，通風(fēng)采光良好，部分戶型呈現(xiàn)板式分布，提高了居住的舒適性。,樣板間,個(gè)案奧園康城 樣板間展示,樣板間裝修采用現(xiàn)在簡(jiǎn)約風(fēng)格，色調(diào)簡(jiǎn)單明亮。,奧園康城已全部售罄。,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)； 項(xiàng)目體量大，具備大盤(pán)氣質(zhì)；,項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)眾多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大 本區(qū)域的同質(zhì)樓盤(pán)多，客戶分流情況嚴(yán)峻。,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位地段及企業(yè)品質(zhì)“打造成為解放碑cbd的后花園，處于政府規(guī)劃的“10分鐘渝中” 生活圈內(nèi)，成為銜接各個(gè)組團(tuán)的樞紐.,個(gè)案奧園康城 推案情況&項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況 區(qū)域解讀 項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判 謝家灣版塊,謝家灣版塊： 處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進(jìn)程快速，區(qū)域價(jià)值大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?重慶城的老居民，對(duì)于謝家灣的記憶，更多的來(lái)自于建設(shè)廠。謝家灣原屬重慶建設(shè)廠的家屬區(qū)域，版塊內(nèi)老舊住房較多，未來(lái)版塊拆遷量較大。隨著區(qū)域?yàn)I江版塊和袁家崗、楊家坪等版塊的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，帶動(dòng)區(qū)域城市價(jià)值的飛速提升，土地價(jià)值高。,謝家灣版塊位于九龍坡區(qū)中心城區(qū)，轄區(qū)面積4.2平方公里，常住人口8.2萬(wàn)余人。街道下屬12個(gè)社區(qū)，有社會(huì)單位50多家； 近年來(lái)，謝家灣街道以社區(qū)建設(shè)為中心，以社區(qū)服務(wù)和城市管理為重點(diǎn)，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為前提，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，堅(jiān)持服務(wù)社會(huì)、服務(wù)居民群眾，先后被評(píng)為全國(guó)和全市的先進(jìn)基層黨組織、全國(guó)城市體育先進(jìn)社區(qū)、全國(guó)科教進(jìn)社區(qū)先進(jìn)集體、市級(jí)文明單位、市社區(qū)建設(shè)先進(jìn)街道、社區(qū)建設(shè)示范街道；,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 謝家灣版塊商品房成交市場(chǎng)現(xiàn)狀解析,單位：元/平方米,版塊整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展：區(qū)域成交均價(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，且未來(lái)存在一定價(jià)格上升空間。,鼎合觀點(diǎn)：從目前謝家灣版塊商品房成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，2010年同比2009年版塊市場(chǎng)成交價(jià)格增幅明顯，且呈現(xiàn)一定價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)。說(shuō)明隨著目前重慶市舊城改造的進(jìn)行以及城市化進(jìn)程的不斷加快，謝家灣版塊商品房市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，未來(lái)價(jià)格仍存在一定上升空間。,版塊商品住宅交易成交均價(jià)（建面計(jì)）,本案,項(xiàng)目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣原建設(shè)賓館舊址，地理上處于重慶主城幾何核心，地理位置優(yōu)越，通達(dá)性強(qiáng)。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 項(xiàng)目區(qū)域背景,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,從目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分布情況來(lái)看，本案所處周邊市場(chǎng)版塊主要分為了城市版塊物業(yè)和濱江版塊物業(yè)。 不同版塊區(qū)域由于所擁有的城市資源與優(yōu)勢(shì)屬性不同，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目具有不同的產(chǎn)品風(fēng)格和項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 版塊物業(yè)樓盤(pán)列表,區(qū)域板塊項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)表,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 濱江版塊物業(yè)市場(chǎng)研究,目前區(qū)域的濱江版塊項(xiàng)目，主要依靠長(zhǎng)江彎曲江景作為主要項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源推廣，所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多為高層物業(yè)形態(tài)，無(wú)論是一線還是二線江景資源，所推出產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高，市場(chǎng)成交火熱，去化率高，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。,體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價(jià)格高。,代表項(xiàng)目,華潤(rùn)二十四城 項(xiàng)目體量：1916000 主力產(chǎn)品：88-105三房 目前價(jià)格：均價(jià)10000元/（套內(nèi)）,華宇春江花月 項(xiàng)目體量：260000 主力產(chǎn)品：62-81兩房 目前價(jià)格：均價(jià)7800元/（套內(nèi)）,麗水菁苑 項(xiàng)目體量：285000 主力產(chǎn)品：37-129高層 目前價(jià)格：均價(jià)9600元/（套內(nèi)）,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 城市版塊物業(yè)市場(chǎng)研究,目前區(qū)域的城市版塊項(xiàng)目，依托城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要憑借良好的城市交通、生活配套以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的一個(gè)重要組成部分。隨著土地供應(yīng)的減少，可供應(yīng)體量逐漸減少，區(qū)域市場(chǎng)成交價(jià)格逐漸攀升，且未來(lái)仍舊存在一定上升空間。但目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。,城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。,代表項(xiàng)目,中新城上城 項(xiàng)目體量：750000 主力產(chǎn)品：37-47一房、51-85兩房 目前價(jià)格：均價(jià)6300元/（二手房參考價(jià)）,保利國(guó)賓上院 項(xiàng)目體量：80000 主力產(chǎn)品：118-138三房、四房 目前價(jià)格：均價(jià)8324元/ （二手房參考價(jià)）,首創(chuàng) i home 項(xiàng)目體量：70000 主力產(chǎn)品：29-631房、兩房 目前價(jià)格：均價(jià)6500元/（套內(nèi)）,該項(xiàng)目主力戶型為一房產(chǎn)品，單配、一房、兩房的戶型配比為23% ：58% ：19%。 目前項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，三種戶型的去化率均為100%，其中一房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)于一房產(chǎn)品的高接受度。,1室1廳1衛(wèi)1廚41.31,戶型點(diǎn)評(píng)： 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能分區(qū)設(shè)置合理； 觀景陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置提升了居住品質(zhì)； 觀景陽(yáng)臺(tái)的半贈(zèng)送面積提高了項(xiàng)目的性價(jià)比。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 項(xiàng)目供求分析首創(chuàng)ihome（售罄）,該項(xiàng)目主力戶型為兩房戶型，一房、兩房的戶型配比為38% ：62% 。 一房戶型去化率為84.3%，兩房戶型的去化率為67.5%，一房去化率高于