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宜春市開發(fā)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及可行性方案簡報(bào),2011年3月,目錄:,第一部分:項(xiàng)目概況 第二部分:市場(chǎng)分析 第三部分:規(guī)劃設(shè)計(jì) 第四部分:成本核算,第一部分:項(xiàng)目概況,第一部分:項(xiàng)目概況,宗地所處江西省宜春市,離長沙市黃花機(jī)場(chǎng)200公里僅2小時(shí)車程,宜春市分新城區(qū)和老城區(qū),本案處于老城區(qū)平安路139號(hào)(原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司)地段,一、宗地位置,第一部分:項(xiàng)目概況,宗地項(xiàng)目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地,擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行使用權(quán)出讓: 占 地 面 積:約45.9畝(30616) 總建筑面積 :約45924平方米 綜合容積率 :1.5 用 地 性 質(zhì):商住用地 以上提及的指標(biāo)作為本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù),二、規(guī)劃控制要求,三、土地價(jià)格:起始價(jià):4500萬元,第二部分:市場(chǎng)分析,1、gdp指標(biāo),一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2010年,全市生產(chǎn)總值完成705億元,同比增長13%,增幅創(chuàng)14年來新高,人均gdp突破15979元,2010年末全市人口分布情況如下表:,2、宜春市人口分布,宜春市委、市政府為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,推出的六條政策: 一是:嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng),開發(fā)用地由過去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓?shí)行“招拍掛”,不僅遏止了土地交易中的暗箱操作,規(guī)范了運(yùn)行程序,也提高了地價(jià),增加了土地收入。根據(jù)市場(chǎng)需求,政府嚴(yán)格控制土地的投放量,制止土地交易中的投機(jī)行為; 二是:規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房,杜絕無資質(zhì)開發(fā); 三是:取消建設(shè)帶福利性的公務(wù)員小區(qū); 四是:從實(shí)際出發(fā),嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè); 五是:加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的總量控制,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格審批,原則上不再批準(zhǔn)2萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目; 六是:鼓勵(lì)房改房上市交易,激活二手房市場(chǎng),鼓勵(lì)行政事業(yè)單位干部職工積極購買商品房。,3、宜春市房地產(chǎn)相關(guān)政策,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,4、宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),產(chǎn)開發(fā)投資快速增長,房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴(kuò)大。一季度,宜春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3億元,同比增長51.8%,增幅比去年一季度增加51.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資8.3億元,同比增長42.4%,增幅比去年一季度增加29.1個(gè)百分點(diǎn)。占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為80.0%。 施工面積、新開工面積同比保持增長,房屋竣工面積同比成倍增長。一季度,宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積441.1萬平方米,同比增長19.0%;房屋新開工面積75.1萬平方米,同比增長15.6%;房屋竣工面積34.6萬平方米,同比增長159.0%。其中,住宅竣工面積31.8萬平方米,同比增長156.8%。,產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加,開發(fā)土地面積明顯上升。一季度,宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積28.2萬平方米,同比增長66.7%;完成土地開發(fā)面積10.7萬平方米,同比增長46.2%。 房銷售火爆。一季度,宜春市商品房銷售面積52.4萬平方米,同比增長87.4%。其中,商品住宅銷售面積49.6萬平方米,同比增長87.1%。商品房銷售額10.3億元,同比增長87.1%,其中商品房住宅銷售額9.6億元,同比增長97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積67.9萬平方米,同比增長122.8%。其中空置住宅61.9萬平方米,同比增長162.3%,宜春市商品房空置面積中空置13年的房屋面積為30.3萬平方米。從以上數(shù)據(jù)看,空置房屋面積同比增加,主要是因?yàn)橐患径确课菘⒐っ娣e大幅增加所致。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,5、宜春市消費(fèi)群體分析,消費(fèi)者區(qū)位情況 所有潛在購買者中,有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要,這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。 消費(fèi)者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報(bào)告,宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家。和前幾年相比,07年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢(shì),2535歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量,這其中有相當(dāng)部分是外地買家,如南昌地區(qū)的買家。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,消費(fèi)者偏好分析 小戶型單位增加:對(duì)110-140平方米的三房二廳需求有所增加,近年對(duì)80-90平方米左右小戶型的需求量增大。三房與二房仍為主流戶型,選擇三房的占57,選擇二房的占31。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式:消費(fèi)者最喜歡的樓盤特點(diǎn)是成熟,其次是自然、溫馨、寧靜,而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行:消費(fèi)者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房,如果現(xiàn)場(chǎng)是這個(gè)樣子,就算有再多的關(guān)于景觀的承諾,他們也不會(huì)下決心買房,只有看到實(shí)在的園林、景觀小品等,他們才會(huì)下決心購買。 對(duì)現(xiàn)樓的需求加大:宜春消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓的需求占58,這對(duì)樓盤自身的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,消費(fèi)者特點(diǎn) 買房者年齡開始年輕化,購房主體為40歲以下。 購房者學(xué)歷呈升高趨勢(shì),大專以上的占25。 購房者擁有私家車的比例持續(xù)穩(wěn)定增長。 購房者最關(guān)注的因素集中在地段、價(jià)格,其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購房者將新城區(qū)作為首選,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路139路(原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司)地段,處于宜春市西南部。 2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū),南通滬昆高速,東接宜陽南路。 3、基地周邊生活配套設(shè)施 周邊有宜春2中、宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺(tái)公園、秀水公園居本地5分鐘的車程,且本案為老城區(qū)超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施配套齊全,可以說人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善,但周邊環(huán)境極差。,(一)樓盤綜述:,二、市場(chǎng)分析,本項(xiàng)目所處位置不屬于近幾年開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域,開發(fā)項(xiàng)目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤的聚居地,項(xiàng)目品質(zhì)一般; 從區(qū)域范圍分析,以秀水公園為中心的話,以南為老城區(qū),北為新城區(qū);新城區(qū)為行政中心,周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì);本項(xiàng)目處于老城區(qū),雖商業(yè)、交通較發(fā)達(dá),但整體環(huán)境較差,因此在位置上優(yōu)勢(shì)并不明顯;,二、市場(chǎng)分析,本案,(二)競品分析,(二)競品分析,(二)競品分析,(二)競品分析,總結(jié)(以上為新城區(qū)): 從建筑類別上看: 此區(qū)域樓盤建筑類別多樣,為多層、小高層、高層建筑組合而成; 從配套設(shè)施上看: 四個(gè)項(xiàng)目均在社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)、健身及休閑設(shè)施等配套齊全;本區(qū)域所處行政中心,周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善; 從戶型配比上看: 除喜來樂設(shè)有酒店式公寓1房(40左右)為投資型;其他樓盤主要戶型為3房(120左右)為自住型;在市場(chǎng)上所剩均為此戶型; 從銷售情況看: 除喜來樂沒有開盤,價(jià)格預(yù)計(jì)5000元左右;其他三個(gè)項(xiàng)目所銷售樓盤均已銷售了70%左右,均價(jià)為4500元;,(二)競品分析,(二)競品分析,(二)競品分析,(二)競品分析,總結(jié)(以上為老城區(qū)) : 從建筑類別上看: 均以小高層、多層為主; 從配套設(shè)施上看: 本區(qū)域配套均設(shè)有景觀、健身器材等基本設(shè)施配套; 本區(qū)域所處老城區(qū),周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善; 從戶型配比上看: 除水墨江南設(shè)有公寓1房(40左右)為投資型;其他主要戶型為3房(120左右)為自住型;在市場(chǎng)上所剩均為此戶型; 從銷售情況看: 住宅均價(jià)為3300元左右;除水墨江南均價(jià)為3600元;在售樓盤均以銷售了50%以上,從以上的市場(chǎng)調(diào)研得出 本案處于老城
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