宜春市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及可行性方案簡(jiǎn)報(bào) 2011-33頁(yè).ppt

宜春市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及可行性方案簡(jiǎn)報(bào),2011年3月,目錄：,第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：市場(chǎng)分析 第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì) 第四部分：成本核算,第一部分：項(xiàng)目概況,第一部分：項(xiàng)目概況,宗地所處江西省宜春市，離長(zhǎng)沙市黃花機(jī)場(chǎng)200公里僅2小時(shí)車(chē)程，宜春市分新城區(qū)和老城區(qū)，本案處于老城區(qū)平安路139號(hào)（原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司）地段,一、宗地位置,第一部分：項(xiàng)目概況,宗地項(xiàng)目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行使用權(quán)出讓?zhuān)?占 地 面 積：約45.9畝（30616） 總建筑面積 ：約45924平方米 綜合容積率 ：1.5 用 地 性 質(zhì)：商住用地 以上提及的指標(biāo)作為本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù),二、規(guī)劃控制要求,三、土地價(jià)格：起始價(jià)：4500萬(wàn)元,第二部分：市場(chǎng)分析,1、gdp指標(biāo),一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2010年，全市生產(chǎn)總值完成705億元，同比增長(zhǎng)13%，增幅創(chuàng)14年來(lái)新高，人均gdp突破15979元,2010年末全市人口分布情況如下表：,2、宜春市人口分布,宜春市委、市政府為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，推出的六條政策： 一是：嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)用地由過(guò)去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓?shí)行“招拍掛”，不僅遏止了土地交易中的暗箱操作，規(guī)范了運(yùn)行程序，也提高了地價(jià)，增加了土地收入。根據(jù)市場(chǎng)需求，政府嚴(yán)格控制土地的投放量，制止土地交易中的投機(jī)行為； 二是：規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房，杜絕無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)； 三是：取消建設(shè)帶福利性的公務(wù)員小區(qū)； 四是：從實(shí)際出發(fā)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)； 五是：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總量控制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格審批，原則上不再批準(zhǔn)2萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； 六是：鼓勵(lì)房改房上市交易，激活二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)行政事業(yè)單位干部職工積極購(gòu)買(mǎi)商品房。,3、宜春市房地產(chǎn)相關(guān)政策,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,4、宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴(kuò)大。一季度，宜春市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.3億元，同比增長(zhǎng)51.8%，增幅比去年一季度增加51.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資8.3億元，同比增長(zhǎng)42.4%，增幅比去年一季度增加29.1個(gè)百分點(diǎn)。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為80.0%。 施工面積、新開(kāi)工面積同比保持增長(zhǎng)，房屋竣工面積同比成倍增長(zhǎng)。一季度，宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積441.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.0%；房屋新開(kāi)工面積75.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；房屋竣工面積34.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)159.0%。其中，住宅竣工面積31.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156.8%。,產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積大幅增加，開(kāi)發(fā)土地面積明顯上升。一季度，宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積28.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.7%；完成土地開(kāi)發(fā)面積10.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.2%。 房銷(xiāo)售火爆。一季度，宜春市商品房銷(xiāo)售面積52.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積49.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.1%。商品房銷(xiāo)售額10.3億元，同比增長(zhǎng)87.1%，其中商品房住宅銷(xiāo)售額9.6億元，同比增長(zhǎng)97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積67.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)122.8%。其中空置住宅61.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)162.3%，宜春市商品房空置面積中空置13年的房屋面積為30.3萬(wàn)平方米。從以上數(shù)據(jù)看，空置房屋面積同比增加，主要是因?yàn)橐患径确课菘⒐っ娣e大幅增加所致。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,5、宜春市消費(fèi)群體分析,消費(fèi)者區(qū)位情況 所有潛在購(gòu)買(mǎi)者中，有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長(zhǎng)人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買(mǎi)家之一。 消費(fèi)者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報(bào)告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買(mǎi)家。和前幾年相比，07年以后的買(mǎi)家年齡開(kāi)始呈年輕化趨勢(shì)，2535歲年齡段的人士已逐漸成為買(mǎi)房的新興力量，這其中有相當(dāng)部分是外地買(mǎi)家，如南昌地區(qū)的買(mǎi)家。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,消費(fèi)者偏好分析 小戶(hù)型單位增加：對(duì)110-140平方米的三房二廳需求有所增加，近年對(duì)80-90平方米左右小戶(hù)型的需求量增大。三房與二房仍為主流戶(hù)型，選擇三房的占57，選擇二房的占31。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式：消費(fèi)者最喜歡的樓盤(pán)特點(diǎn)是成熟，其次是自然、溫馨、寧?kù)o，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行：消費(fèi)者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿(mǎn)棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場(chǎng)是這個(gè)樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會(huì)下決心買(mǎi)房，只有看到實(shí)在的園林、景觀小品等，他們才會(huì)下決心購(gòu)買(mǎi)。 對(duì)現(xiàn)樓的需求加大：宜春消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓的需求占58，這對(duì)樓盤(pán)自身的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,消費(fèi)者特點(diǎn) 買(mǎi)房者年齡開(kāi)始年輕化，購(gòu)房主體為40歲以下。 購(gòu)房者學(xué)歷呈升高趨勢(shì)，大專(zhuān)以上的占25。 購(gòu)房者擁有私家車(chē)的比例持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 購(gòu)房者最關(guān)注的因素集中在地段、價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購(gòu)房者將新城區(qū)作為首選,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路139路（原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司）地段，處于宜春市西南部。 2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū)，南通滬昆高速，東接宜陽(yáng)南路。 3、基地周邊生活配套設(shè)施 周邊有宜春2中、宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺(tái)公園、秀水公園居本地5分鐘的車(chē)程，且本案為老城區(qū)超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施配套齊全，可以說(shuō)人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善，但周邊環(huán)境極差。,（一）樓盤(pán)綜述：,二、市場(chǎng)分析,本項(xiàng)目所處位置不屬于近幾年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤(pán)的聚居地，項(xiàng)目品質(zhì)一般； 從區(qū)域范圍分析，以秀水公園為中心的話(huà)，以南為老城區(qū)，北為新城區(qū)；新城區(qū)為行政中心，周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì)；本項(xiàng)目處于老城區(qū)，雖商業(yè)、交通較發(fā)達(dá)，但整體環(huán)境較差，因此在位置上優(yōu)勢(shì)并不明顯；,二、市場(chǎng)分析,本案,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,總結(jié)（以上為新城區(qū)）： 從建筑類(lèi)別上看： 此區(qū)域樓盤(pán)建筑類(lèi)別多樣，為多層、小高層、高層建筑組合而成； 從配套設(shè)施上看: 四個(gè)項(xiàng)目均在社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)、健身及休閑設(shè)施等配套齊全；本區(qū)域所處行政中心，周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善； 從戶(hù)型配比上看： 除喜來(lái)樂(lè)設(shè)有酒店式公寓1房（40左右）為投資型；其他樓盤(pán)主要戶(hù)型為3房（120左右）為自住型；在市場(chǎng)上所剩均為此戶(hù)型； 從銷(xiāo)售情況看： 除喜來(lái)樂(lè)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，價(jià)格預(yù)計(jì)5000元左右；其他三個(gè)項(xiàng)目所銷(xiāo)售樓盤(pán)均已銷(xiāo)售了70%左右，均價(jià)為4500元；,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,（二）競(jìng)品分析,總結(jié)（以上為老城區(qū)） ： 從建筑類(lèi)別上看： 均以小高層、多層為主； 從配套設(shè)施上看: 本區(qū)域配套均設(shè)有景觀、健身器材等基本設(shè)施配套； 本區(qū)域所處老城區(qū)，周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善； 從戶(hù)型配比上看： 除水墨江南設(shè)有公寓1房（40左右）為投資型；其他主要戶(hù)型為3房（120左右）為自住型；在市場(chǎng)上所剩均為此戶(hù)型； 從銷(xiāo)售情況看： 住宅均價(jià)為3300元左右；除水墨江南均價(jià)為3600元；在售樓盤(pán)均以銷(xiāo)售了50%以上,從以上的市場(chǎng)調(diào)研得出 本案處于老城