深圳馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告51P.ppt

第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,匯 報(bào) 提 綱,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,匯 報(bào) 提 綱,城市融合發(fā)展是大勢所趨,主要格局:“一脊三帶”外向輻射與“三圈五軸”內(nèi)部整合,1、各地紛紛推動(dòng)制造業(yè)升級(jí)； 2、制造業(yè)向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的趨勢； 3、香港生產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)向珠三角轉(zhuǎn)移。,產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代是珠三角發(fā)展的關(guān)鍵,深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步向前，各項(xiàng)指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃?深圳發(fā)展迎來了第二個(gè)春天，以效益深圳和諧深圳為發(fā)展方向的特區(qū)人民，將會(huì)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，城市融合發(fā)展中獲取第二次發(fā)展機(jī)會(huì)。,深圳的明天更美好,深圳戰(zhàn)略定位,1、以特區(qū)為中心，由北向西、中、東三個(gè)發(fā)展軸； 2、“一市多城，眾星拱月” 3、一個(gè)“中心”，八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)； 4、九個(gè)衛(wèi)星新城。,深圳規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),龍崗在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作扮演的角色越來越重要； 2004年是龍崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)高位年，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展得 益于龍崗產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，大企業(yè)為龍崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展做 出了巨大的貢獻(xiàn)，而未來這種趨勢將隨著精細(xì)化工基地的 加入更加明顯。,在龍崗的版圖成就深圳的明天,向東，向東，再向東！ 從gdp和人口數(shù)量來看，即便是龍崗的希望也在東北 部，龍城片區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)啟動(dòng)不久，就已經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，人口規(guī)模又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他兩區(qū)，因此，我們有絕對理由相信，即使是龍崗的明天也要向龍城看。,龍城，承載夢想,龍崗在深圳的經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)一步上升 根據(jù)規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，龍崗區(qū)是深圳最具潛力的發(fā)展區(qū)域。而目前，奧體中心落戶龍崗，高交會(huì)館選址龍城西區(qū)，都說明了龍崗在深圳的位置進(jìn)一步提升，而不再是特區(qū)的邊緣化中心城鎮(zhèn)。龍崗成為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地，成為深圳效益工業(yè)發(fā)展的示范點(diǎn)，龍崗也將成為深圳未來發(fā)展的主要方向。 龍崗房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然會(huì)對房地產(chǎn)發(fā)展提出新的要求，提供更大的舞臺(tái)，再加上龍崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口置換，房地產(chǎn)發(fā)展也必然進(jìn)入一個(gè)快速成長期。,龍馬相合，立崗為鞍,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,匯 報(bào) 提 綱,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,深圳商品房市場持續(xù)走高; 市場供求基本 平衡; 空置率不斷下 降; 房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn) 步向前。,商品房市場分析,龍崗地產(chǎn)在深圳地產(chǎn)格局中所處的位置越來越重要，所占比例也越來越高; 房地產(chǎn)，龍崗依然是深圳的未來。,深圳市、龍崗、寶安銷售趨勢圖,龍崗地產(chǎn)大躍進(jìn),在龍崗房地產(chǎn)發(fā)展過程中，中心城的區(qū)位優(yōu)勢越來越重要，輻射力越來越強(qiáng); 中心城已經(jīng)成為龍崗地產(chǎn)的炙熱點(diǎn)。,龍崗中心城商機(jī)重重,在供給結(jié)構(gòu)中，未來中高端物業(yè)供給量偏大，低端物業(yè)和最高端物業(yè)比較缺乏，因此，對于開發(fā)高端項(xiàng)目而言，未來大有所為； 區(qū)域發(fā)展不均衡。中心城物業(yè)開發(fā)集中于中心城內(nèi)部，周邊區(qū)域開發(fā)相對較少。,龍崗中心城供給結(jié)構(gòu)不均衡,商品房市場穩(wěn)步向前發(fā)展 商品房開發(fā)進(jìn)一步向關(guān)外轉(zhuǎn)移 龍崗中心城商品房市場機(jī)遇和調(diào)整并存 龍崗中心城商品房價(jià)格一路攀升，市場供不應(yīng)求，市場空間較大，因此，可謂機(jī)會(huì)重重。同時(shí)，根據(jù)我們的調(diào)研，未來龍崗中心城商品房供給量會(huì)激增，如果只依靠龍崗中心城本區(qū)域的消化，顯然是有難度的，為此，我們認(rèn)為未來龍崗中心城商品房市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。發(fā)展項(xiàng)目，關(guān)鍵在于找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，創(chuàng)造出差異化的產(chǎn)品。 龍崗中心城住宅市場供給結(jié)構(gòu)不均衡，頂級(jí)住宅缺乏，中高端住宅供給較多，中低端供給較小 一方面，龍崗中心城范圍內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，容積率低的頂級(jí)商品房極為匱乏，目前只有中信高爾夫花園和佳兆業(yè)項(xiàng)目有部分供給，另一方面，中高端住宅物業(yè)在未來兩三年內(nèi)供給比較集中，而低端住宅物業(yè)只有在龍崗中心城周邊有少量分布。,結(jié)論：與市俱進(jìn)，填補(bǔ)空缺,龍崗中心城商業(yè)開發(fā)面臨壓力,龍城商業(yè)近年內(nèi)供給量大增，短期內(nèi)達(dá)到近90余萬的規(guī)模，而龍城人口尚不足50萬人； 近期，國際商場倒閉，好百年搬家，吉之島退租等事件也說明了這個(gè)問題。謹(jǐn)慎發(fā)展龍崗商業(yè)是不得不走的路子,龍崗中心城商業(yè)發(fā)展過于迅猛，商業(yè)供過于求，商業(yè)發(fā)展面臨較大挑戰(zhàn)。同時(shí)商業(yè)發(fā)展還面臨著區(qū)域分布不均衡的難題，未來商業(yè)發(fā)展模式和發(fā)展區(qū)域都需要從新考量。在未來商業(yè)發(fā)展方面，我們認(rèn)為應(yīng)走差異化路線，在區(qū)域上應(yīng)偏重于龍崗中心城的東南側(cè)； 馬鞍嶺項(xiàng)目商業(yè)體不宜過大，由于龍崗中心城商業(yè)未來幾年內(nèi)競爭都將十分激烈，如果大規(guī)模發(fā)展純商業(yè)項(xiàng)目，則面臨風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在發(fā)展商業(yè)方面應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況走差異化精細(xì)化道路，努力打造出與龍崗中心城兩大商業(yè)圈不同的商業(yè)形態(tài)來。,龍崗中心城商業(yè)未來之路,深圳酒店發(fā)展機(jī)會(huì)多多,深圳酒店發(fā)展較為迅速，酒店發(fā)展自2004年開始，回升幅度很大，尤其是寶安區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展更是迅猛，提出一街道辦一酒店的發(fā)展方向。 相對而言，龍崗區(qū)酒店發(fā)展相對滯后的多，目前，五星級(jí)酒店沒有一家，四星級(jí)酒店僅兩家，其他酒店多為廠房或者居民樓改造，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?龍崗區(qū)在未來的10年將擬建高星級(jí)酒店18家，總體規(guī)劃布局原則上是每鎮(zhèn)一家，因經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展需要的地區(qū)可建設(shè)2家以上。其中，龍崗中心城將建成3家高星級(jí)酒店。 深圳酒店業(yè)發(fā)展迅速，酒店發(fā)展空間尚比較大，酒店發(fā)展正有關(guān)外逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移，隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對酒店業(yè)的發(fā)展將會(huì)提出新的要求。為了促進(jìn)寶龍工業(yè)城的發(fā)展，同時(shí)也為了創(chuàng)造為本項(xiàng)目創(chuàng)造更好的發(fā)展空間，有必要在該片區(qū)規(guī)劃發(fā)展以高端酒店。 本項(xiàng)目周邊中信高爾夫，前來休閑度假的消費(fèi)者較多，同時(shí)，本項(xiàng)目緊鄰寶龍崗城，隨著寶龍工業(yè)城的逐步完善，對于商務(wù)需求會(huì)越來越多，因此，我們建議定位為商務(wù)度假酒店。如此一來，就可以和碧湖皇冠假日酒店區(qū)分開來，有利于本項(xiàng)目酒店的發(fā)展。,龍崗迎來酒店發(fā)展的春天,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,匯 報(bào) 提 綱,項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 后勁十足,三片兩區(qū)一走廊東部希望，明日之星 在未來兩三年內(nèi)，該三片兩區(qū)一走廊該的工業(yè)產(chǎn)值將會(huì)逐步增加。而本區(qū)域內(nèi)雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為馬鞍嶺項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持，提供了有效的客源保證； 平湖：深圳物流基地 平湖物流基地的確立，將會(huì)對周邊區(qū)域提出較強(qiáng)的商務(wù)需求，因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目部分用作商務(wù)開發(fā)是符合市場發(fā)展要求的； 橫崗：全球眼鏡制造中心 隨著沙菏路的建設(shè)，橫崗距離本項(xiàng)目的距離將會(huì)被大大拉近，因此，橫崗成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的主要區(qū)域之一。橫崗經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為本項(xiàng)目提供了充足的客源，而全球眼鏡基地的確立，則為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供了一定的空間 ； 惠陽：石油大區(qū) 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢來看，惠陽區(qū)由于建國以來最大的中外合資項(xiàng)目中海殼牌的進(jìn)駐，給其疲軟的經(jīng)濟(jì)注入了一劑強(qiáng)心劑，也給其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了無限的發(fā)展空間。中海殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)，給周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，尤其是高端市場，更是機(jī)會(huì)重重 。,基地環(huán)境優(yōu)美 自然和諧,組合不同產(chǎn)品線，區(qū)分定位，分塊出讓 根據(jù)市場發(fā)展機(jī)會(huì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，在不同的時(shí)期，推出不同的產(chǎn)品。對整個(gè)項(xiàng)目在統(tǒng)一規(guī)劃的思路下，對各個(gè)片區(qū)分塊規(guī)劃，使得三個(gè)地塊在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上相互補(bǔ)充，然后，選擇不同時(shí)機(jī)出讓不同地塊 ； 統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展 本項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)遵照上位規(guī)劃的思路，處理好有周邊區(qū)域的發(fā)展關(guān)系，盡量避免與周邊項(xiàng)目的沖突。同時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，找出市場空白點(diǎn)，走出差異化的規(guī)劃路線； 以政策發(fā)展為導(dǎo)向發(fā)展本項(xiàng)目 本次宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是高端住宅，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。因此，在本項(xiàng)目發(fā)展過程中，應(yīng)努力創(chuàng)造出各個(gè)檔次的住宅，打造和諧人居社區(qū)，而不能夠發(fā)展純粹的高端物業(yè)。,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,匯 報(bào) 提 綱,戰(zhàn)略定位：休閑商務(wù)居住中心,景觀資源方面，本項(xiàng)目緊靠中信高爾夫這個(gè)深圳東部最大的高端休閑場所，背靠深圳碧嶺高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)基地這個(gè)具有旅游和休閑價(jià)值的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身有大量的景觀資源可供挖掘，因此，綜合以上三點(diǎn)的共同點(diǎn)，那就是都包含有休閑旅游的特征。從這條主線出發(fā)，我們把該區(qū)域定位為休閑中心； 本地塊由于被交通路網(wǎng)劃分成三個(gè)部分，如果以住宅開發(fā)模式來開發(fā)項(xiàng)目，勢必?zé)o法規(guī)避這種矛盾，同時(shí)，對于本區(qū)域的提升作用也將非常小。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，無論是奧體中心還是高交會(huì)館，無論是寶龍工業(yè)城還是高爾夫球場，都會(huì)對商務(wù)發(fā)展提出一定的需求，同時(shí)，在綜合考察東部休閑型商務(wù)市場的情況下，我們認(rèn)為除了部分作為居住開發(fā)之外，另一部分可以用作休閑式商務(wù)進(jìn)行開發(fā)。,戰(zhàn)略定位：休閑商務(wù)居住中心,調(diào)查結(jié)果顯示，本項(xiàng)目適合開發(fā)居住、休閑、商務(wù)（包括商業(yè)）的復(fù)合體，不宜單獨(dú)開發(fā)其中一個(gè)方面； 基于以上需求，站在大龍城的角度，我們認(rèn)為該片區(qū)應(yīng)開發(fā)為低密度休閑商務(wù)居住中心，是符合各方面需求的，其中，住宅宜部分用作高尚物業(yè)開發(fā)，部分用作中端物業(yè)開發(fā)。酒店應(yīng)開發(fā)為高規(guī)格商務(wù)酒店。商業(yè)開發(fā)應(yīng)強(qiáng)調(diào)其休閑性，休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)應(yīng)帶有文化性。,功能定位：休閑商務(wù)居住中心,我們把本項(xiàng)目定位為大龍城片區(qū)的休閑中心，商務(wù)交流中心，居住中心。以休閑商務(wù)帶動(dòng)住宅開發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛； 休閑中心包括一個(gè)森林公園、一個(gè)休閑購物中心；商務(wù)交流中心主要包括一個(gè)高級(jí)酒店，居住中心包括低密度住宅、高尚住宅區(qū)（中高檔住宅）和部分soho公寓 。,“馬鞍嶺項(xiàng)目”的規(guī)劃布局為：“一個(gè)綠環(huán)，三個(gè)片區(qū)、六個(gè)發(fā)展組團(tuán)”展開。 一個(gè)綠環(huán)，圍繞b、c地塊展開，以休閑旅游為主體，形成一個(gè)非閉合性的園。 三個(gè)區(qū)片：a地塊：商務(wù)休閑區(qū)，b地塊：文化soho區(qū)，c地塊：高尚居住區(qū)。 六個(gè)發(fā)展組團(tuán)：a地塊內(nèi)的商業(yè)組團(tuán)，休閑組團(tuán)，soho組團(tuán)，b地塊內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和居住組團(tuán)，c地塊的居住組團(tuán)。,規(guī)劃布局,一個(gè)新豪宅生活區(qū)“銅鑼湖片區(qū),城中之城,山水休閑城,生態(tài)購物中心,活力之城,山水新城,企業(yè)主樂園”,商務(wù)交流中心”,形象定位：休閑商務(wù)居住中心,規(guī)劃布局,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),規(guī)劃布局:經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),匯 報(bào) 提 綱,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,深圳大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)目前在深土地儲(chǔ)備并不是很充足，如萬科、中海、金地、和記黃埔土地儲(chǔ)備量均不足開發(fā)三年時(shí)間，如果不增加新的土地儲(chǔ)備，則為無米可炊。 另外，根據(jù)我們對以上企業(yè)的訪問，以上企業(yè)除華僑城和順馳集團(tuán)外，其他企業(yè)均有意向參與本項(xiàng)目的開發(fā)。 因此，本項(xiàng)目面臨較好的市場發(fā)展機(jī)遇 。,大地產(chǎn)商土地儲(chǔ)備知多少,成片開發(fā)和分塊開發(fā)各有優(yōu)劣，且成片開發(fā)的優(yōu)勢恰好是分塊開發(fā)的劣勢，而分塊開發(fā)的優(yōu)勢則正好是成片開發(fā)的短腳。因此，我們無論采取哪一種措施，都會(huì)受到一定的限制，都會(huì)有一定的短腳。 為此，我們建議采取分塊出讓下的成片開發(fā)模式，即通過一定的限制措施，讓優(yōu)先獲取地塊的開發(fā)商能夠順利獲取后期土地使用權(quán)。該種模式綜合了以上兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，卻又部分的規(guī)避了兩者的弱點(diǎn); 因此，我們建議引入馬鞍嶺項(xiàng)目的土地開發(fā)模式中來。,土地開發(fā)模式之比較,方案一最為理想，方案二略差，方案三和方案四則為不理想方案 ; 我們擬考慮兩種出讓思路，即優(yōu)選方案一，備選方案二,土地出讓次序分析,土地出讓次序分析,獨(dú)立占地商業(yè) 公寓居住區(qū) a,第一步拍賣,土地出讓策略：四步拍,土地出讓策略： 土地出讓先后次序,土地出讓時(shí)間安排,匯 報(bào) 提 綱,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,投資預(yù)算,住宅計(jì)價(jià)：目前，聯(lián)排別墅可參考價(jià)格為振業(yè)城和萬科城，均價(jià)均超過9000元/平方米，多層洋房目前市場均價(jià)超過6000元/平方米，因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目聯(lián)排別墅和花園洋房的計(jì)價(jià)是符合市場價(jià)格的; 商業(yè)計(jì)價(jià)：根據(jù)2004年龍崗中心城商業(yè)售價(jià)約為13260元/平方米，因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目臨街商鋪計(jì)價(jià)為15000元是比價(jià)合理的，而集中式大商業(yè)計(jì)價(jià)為8000元，由于競爭比較激烈，則保守計(jì)價(jià) 。,投資預(yù)算,根據(jù)我們制定的出讓計(jì)劃以及我們估算的出讓價(jià)格，我們推算出年度土地收益和本項(xiàng)目總收益。本項(xiàng)目最高收益為26.28億元，最低收益21.94億元，樓面地價(jià)在2400-2900元/平方米之間。,匯 報(bào) 提 綱,馬鞍嶺片區(qū)土地出讓研究策劃報(bào)告,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究分析 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和基地分析 第四部分 項(xiàng)目定位 第五部分 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六部分 土地出讓模式和出讓計(jì)劃設(shè)計(jì) 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推廣策略,根據(jù)本片區(qū)的形象定位和綜合開發(fā)的要求、結(jié)合上文關(guān)于片區(qū)土地出讓計(jì)劃的分析，本片區(qū)地塊的主要目