徐州小珠山項(xiàng)目商業(yè)部分策劃報(bào)告107p.ppt

徐州小珠山項(xiàng)目商業(yè)部分 策劃報(bào)告,一、中國(guó)旅游業(yè)概況,隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已 成為全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁 和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè) 在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、 經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城 市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶 動(dòng)力、以及對(duì)文化與環(huán)境的促進(jìn) 作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國(guó) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。,（一）中國(guó)旅游業(yè)概況,據(jù)完全統(tǒng)計(jì)至2005年，我國(guó)旅游業(yè)全面恢復(fù)振興并有突破性發(fā)展，入境游、國(guó) 內(nèi)游、出境游三大市場(chǎng)全面振興，旅游總收入達(dá)到6840億元，相當(dāng)于全國(guó)gdp的 5.01%，2005年我國(guó)出境旅游增勢(shì)強(qiáng)勁，公民出境旅游超過(guò)2800萬(wàn)人。2005年全年 我國(guó)入境旅游人數(shù)10903.82萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)18.96%，比2003年增長(zhǎng)11.37%。 2005年110月份，入境旅游人數(shù)10018.07萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)11.57%。2005 年中國(guó)內(nèi)地旅游出游人數(shù)達(dá)到11.02億人次，首次突破10億人次大關(guān)。國(guó)內(nèi)旅游收 入達(dá)到4711億元。2005年底全國(guó)共有15339家旅行社，新增加1978家，其中，國(guó)際 社增加108家，國(guó)內(nèi)社增加1870家；旅行社總資產(chǎn)424.38億元，同比增長(zhǎng)9.42%；直 接從業(yè)人員為24.62萬(wàn)人。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國(guó)旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方 針。一方面堅(jiān)持對(duì)外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資 源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。這種開放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅 游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管 中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市 場(chǎng)化程度較低，但總體上看，中國(guó)旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢(shì)。,未來(lái)10年間，我國(guó)旅游業(yè)將 保持年均10.4%的增長(zhǎng)度， 其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 9.8%的速度增長(zhǎng)，企業(yè)/政 府旅游的增長(zhǎng)速度10.9%， 到2020 年，中國(guó)將成為世 界第一大旅游目的地國(guó)和第 四大客源輸出國(guó)。到2010 我國(guó)旅游總收入占gdp的比 例將從2002年的5.44%達(dá)到 8%。 因此，作為六大新興消費(fèi)熱 點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在 今后幾年內(nèi)將存在重大的投 資機(jī)會(huì)。,從2005年以來(lái)的中國(guó)旅游市場(chǎng)持續(xù)呈火爆的態(tài)勢(shì)，中 國(guó)旅游市場(chǎng)將從入境旅游為重心轉(zhuǎn)向入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游 和出境旅游全面發(fā)展。,（二）中國(guó)旅游業(yè)前景,1、發(fā)展模式與眾不同,新中國(guó)誕生不久就成立了辦理國(guó)際業(yè)務(wù)的旅行社，開始入境旅游接待業(yè)務(wù)。改革開放后，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為重要目標(biāo)。為了賺取外匯支持現(xiàn)代化建設(shè)，開始大力發(fā)展入境旅游；為了刺激消費(fèi)開始鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)旅游；為了滿足公民日益增長(zhǎng)的需求，開始逐漸放開公民出境旅游。 中國(guó)的旅游產(chǎn)業(yè)是以入境旅游為主體，以主要旅游城市為依托，以團(tuán)隊(duì)路線產(chǎn)品為運(yùn)行方式，以獲取旅游外匯為目的建立旅游產(chǎn)業(yè)體系，對(duì)于這種發(fā)展模式，在新體系的支撐下，市場(chǎng)得到了發(fā)育，產(chǎn)業(yè)得到了培育，旅游經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 上世紀(jì)80年代至90年代初，中國(guó)旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)了由接待事業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，旅游體制、旅游經(jīng)營(yíng)管理不斷創(chuàng)新，旅游商務(wù)支撐條件和基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，為旅游業(yè)的全面起飛提供了基礎(chǔ)。,2、三大市場(chǎng)并駕齊驅(qū),1988年，作為我國(guó)旅游業(yè)加快對(duì)外開放的重要標(biāo)志，泰國(guó)成為中國(guó)公民對(duì)外開放的第一個(gè)旅游目的地國(guó)家。此后，中國(guó)公民出境旅游目的地國(guó)家和地區(qū)迅速增加。目前，正式開展中國(guó)公民出境組團(tuán)旅游業(yè)務(wù)的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)76個(gè)。2005年，中國(guó)公民出境已達(dá)到2885萬(wàn)人次。 隨著人民生活水平的提高、閑暇時(shí)間的增加以及交通條件的改善，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游從上世紀(jì)80年代的不提倡，到90年代的大力發(fā)展，特別是1998年提出把旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)后，旅游業(yè)開始全面發(fā)展。以假日旅游為重要支撐，國(guó)內(nèi)旅游進(jìn)入了大眾化的消費(fèi)階段。2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到11.02億人次。 對(duì)于目前三大市場(chǎng)共同發(fā)展的格局，旅游產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化功能。過(guò)去更多地強(qiáng)調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能，特別是創(chuàng)匯功能。現(xiàn)在出境旅游、國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展，則與旅游的終極目標(biāo)即提高人民群眾生活質(zhì)量、發(fā)展經(jīng)濟(jì)保持一致。 國(guó)家旅游局有關(guān)人士認(rèn)為，出境旅游的發(fā)展有力地提升了中國(guó)在世界旅游業(yè)中的形象，有助于整合入境旅游市場(chǎng)，以出境旅游促進(jìn)入境旅游，實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，資源整合。,3、發(fā)展前景十分廣闊,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從亞洲旅游大國(guó)到世界旅游大國(guó)的轉(zhuǎn)變，開始邁入建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程，中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。 隨著我國(guó)人民生活水平的進(jìn)一步提高，出境旅游人數(shù)將繼續(xù)增長(zhǎng)。在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)旅游者將選擇中近程的周邊國(guó)家和地區(qū)作為出游的主要目的地。同時(shí)，歐洲、美洲和大洋洲等遠(yuǎn)程目的地將會(huì)成為最受歡迎的旅游目的地。 國(guó)家旅游局有關(guān)人士分析認(rèn)為，隨著全面建設(shè)小康社會(huì)的推進(jìn)，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動(dòng)力。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、政治進(jìn)一步崛起和國(guó)際交往的發(fā)展，國(guó)際旅游將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，國(guó)際旅游產(chǎn)品及行業(yè)管理將逐步達(dá)到世界先進(jìn)水平。 對(duì)我國(guó)旅游市場(chǎng)的發(fā)展思路，國(guó)家旅游局提出“大力發(fā)展入境旅游，規(guī)范發(fā)展出境旅游，全面提升國(guó)內(nèi)旅游”這一市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，調(diào)整后的市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需要，體現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，對(duì)開發(fā)國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源，將起到重要作用。,二、旅游產(chǎn)業(yè)與旅游商業(yè),儀式性和藝術(shù)性活動(dòng)日益大眾化；觀光、游戲、競(jìng)技、儀式性行事、展覽會(huì)、公演；美食主義者盛行；狩獵、釣魚、郊游、露營(yíng)、泛舟(遠(yuǎn)足、探險(xiǎn)、極限運(yùn)動(dòng))受到歡迎；旨在改變情緒、擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)的度假成為生活中的有機(jī)組成部分。 上述這些活動(dòng)大量的是文化活動(dòng)。從參與者角度來(lái)說(shuō)，被稱為“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”；從經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)說(shuō)，被稱為“服務(wù)經(jīng)濟(jì)”；從勞作的對(duì)立面角度來(lái)說(shuō)，叫做“休閑經(jīng)濟(jì)”。這種經(jīng)濟(jì)再不是負(fù)面的，而是能夠創(chuàng)造巨大效益的一種經(jīng)濟(jì)形式。 美國(guó)學(xué)者甘哈曼第四次浪潮,主題性旅游是21世紀(jì)一個(gè)世界性話題,1、旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn),旅游與商業(yè)結(jié)合，形成了“旅游商業(yè)地產(chǎn)”的概念。比如，商業(yè)步行街區(qū)(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開放式風(fēng)景休閑區(qū)(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)(麗江、大理、鳳凰、平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等)：民俗民族風(fēng)情街區(qū)(陽(yáng)朔西街、昆明回族餐飲街等)。 特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價(jià)的帶動(dòng)作用；而旅游度假房地產(chǎn)的開發(fā)，可以有效地推動(dòng)旅游目的地品牌營(yíng)銷。 旅游城市經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該對(duì)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，給予最大程度的政策支持。開發(fā)的具體模式有很多，其中古街區(qū)、民俗民族風(fēng)情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特色服務(wù)街區(qū)、綜合商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有很多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽(yáng)朔西街都是成功的休閑商業(yè)街模式。,2、旅游商業(yè)地產(chǎn)與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別,旅游商業(yè)地產(chǎn)與一般的商業(yè)地產(chǎn)，既存在著很大的相似性，又存在著明顯的差異，其中的差異主要有四個(gè)方面： 1服務(wù)范圍的差異 旅游商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務(wù)范圍比一般商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務(wù)范圍要大。一般商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是居住區(qū)、城鎮(zhèn)行政轄區(qū)，而旅游商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的范圍更廣，入境客源都占有一定的份額。 2功能的差異 一般的商業(yè)地產(chǎn)功能主要是承擔(dān)城市的功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?；而旅游商業(yè)地產(chǎn)更多的是旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求。 3選址的差異 一般商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于城市、居住區(qū)，靠近人們生活、工作的區(qū)域進(jìn)行布局；旅游商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于景區(qū)、景點(diǎn)。 4定位的差異 一般商業(yè)地產(chǎn)的定位，主要從滿足人們生活需求的角度，進(jìn)行大眾化、高檔化、專業(yè)化或一站式服務(wù)的定位；旅游商業(yè)地產(chǎn)的定位，主要從文化挖掘和游客行為特征的角度，進(jìn)行特色化的定位。,據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，全國(guó)旅游總收入7686億元。而據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，2010年這一收入將達(dá)到1.27萬(wàn)億元。5000多億的差額，靠什么來(lái)填補(bǔ)？ 從旅游花費(fèi)的主要構(gòu)成要素“食、住、行、游、購(gòu)、娛”，這些構(gòu)成要素與旅游業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家差距來(lái)看，“購(gòu)”、“食”兩要素肩負(fù)的任務(wù)最大，與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，還存在很大的差距。 旅游餐飲是另一個(gè)增長(zhǎng)潛力較大行業(yè)。2005年，我國(guó)居民年人均在外餐飲消費(fèi)花費(fèi)為576元，同比增長(zhǎng)22.7%，消費(fèi)較高的上海達(dá)到1500元，廣州更是達(dá)到了4000多元，在外就餐較高的消費(fèi)額和較大的增長(zhǎng)空間，為旅游餐飲的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展天地。 旅游餐飲、旅游購(gòu)物，從物業(yè)類型的角度來(lái)說(shuō)，都屬于旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，除此之外，旅游商業(yè)地產(chǎn)還包括“住、游、娛”等要素。因此，5000億的差額，按照各要素往年在旅游總收入中的比例以及未來(lái)發(fā)展的潛力，旅游購(gòu)物、餐飲、住宿、娛樂等各分項(xiàng)收入占旅游總收入的比例之和要在60以上，即有3000多億的差額要旅游商業(yè)地產(chǎn)來(lái)填補(bǔ)。,3、旅游商業(yè)地產(chǎn)巨大“金礦”,麗江四方街,4、旅游商業(yè)案例解析,四方街是麗江古城最中央的一片大約400平方米的小廣場(chǎng)，如果把麗江比成北京的話，那么這里就是它的“天安門廣場(chǎng)”。四方街是以前“趕街”，也就是趕集的地方，而到現(xiàn)在它仍然是最熱鬧的地方。,圖片展示,四方街的成功在于：,四方街正是通過(guò)巧妙地將原生態(tài)的風(fēng)土人情用商業(yè)的方式表現(xiàn)出來(lái)，不動(dòng)聲色地讓流連在現(xiàn)代文明中的人找到了一方心靈的靜土.,1、商業(yè)輻射能力強(qiáng)。作為麗江古城的心臟，這里是茶馬古道上最重要的樞紐站。交通四通八達(dá)，周圍小巷通幽，是麗江經(jīng)濟(jì)文化交流的中心。 2、古樸氣息濃厚。四方街原生特質(zhì)鮮明，對(duì)于遠(yuǎn)道而來(lái)的旅游者們是一場(chǎng)與都市生活截然不同的體驗(yàn)，“街道全用五彩石鋪砌，幾乎每條街道一側(cè)都伴有潺潺流水?！毙迈r而震撼。 3、衍生產(chǎn)品特征鮮明。與眾多旅游城市千篇一律的旅游紀(jì)念品相比，麗江四方街除去每個(gè)城市都有的獨(dú)特飲食之外，也擁有其不可復(fù)制的東西，純手工制品與工業(yè)產(chǎn)品同臺(tái)競(jìng)技，經(jīng)濟(jì)效益與商業(yè)利益完美平衡。,4、旅游商業(yè)案例解析,西湖天地,西湖新天地是一處園林，歷史文化濃郁的休閑旅游景區(qū)。它以杭州獨(dú)特的園林，歷史建筑為基礎(chǔ)，將自然與時(shí)尚，歷史與現(xiàn)代相融合，最終形成一個(gè)具有國(guó)際水平，集世界知名品牌，餐飲、零售、文化、娛樂為一體的綜合性休閑區(qū)。一期工程“園林篇”占地面積30000平方米。,西湖天地所在涌金池畔,日式面包paos掩映林中,會(huì)所推窗即見西湖美景,大片透明玻璃塑時(shí)尚西湖,圖片展示,西湖新天地的成功在于利用“新天地“文化以獨(dú)特的姿態(tài)進(jìn)行了一場(chǎng)有關(guān)西湖的時(shí)尚革命，將傳統(tǒng)文化溶于新的建筑元素中，將新的生活體態(tài)依傳統(tǒng)進(jìn)行了重生，不論是項(xiàng)目本身還是西湖，都煥發(fā)了新的生命光彩。,4、旅游商業(yè)案例解析,成都文殊院,作為總占地面積390多畝的城市名片，文殊院片區(qū)保護(hù)性工程被打造成為以宗教文化、民俗文化為背景，以川西民居院落為載體，具有老成都特色的旅游休閑商業(yè)區(qū)（rbd），從而成為了成都最具特色的商業(yè)中心、市民休閑的首選區(qū)域、中外游客到四川旅游的集散中心。,圖片展示,文殊院將道教文化與具有川西特色的商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)將信仰與旅游巧妙融合的案例，文殊院一年四季熱鬧非凡，道教的清煙卻并沒有消散，相反，它成為一個(gè)讓人往向的符號(hào)，與土著的風(fēng)情相依相存，追其根源，目標(biāo)客群的文化消費(fèi)需要決定了這一切。,1、上述三個(gè)項(xiàng)目是目前市場(chǎng)上旅游商業(yè)類地產(chǎn)操作較為成功的代表，三者均是依托于當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源基礎(chǔ)上進(jìn)行的保護(hù)性開發(fā)建設(shè)，對(duì)于本案這樣一個(gè)具備一定自然及歷史資源的旅游型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有基礎(chǔ)性的指導(dǎo)意義。 2、旅游與商業(yè)的結(jié)合是目前地產(chǎn)研發(fā)的一個(gè)新趨勢(shì), 對(duì)于本案這樣一個(gè)以佛教文化、兩漢文化、民俗文化為主題的體驗(yàn)式旅游休閑商業(yè)項(xiàng)目而言，順應(yīng)該趨勢(shì)進(jìn)行運(yùn)作即可在商業(yè)市場(chǎng)上占得一席之地。 3、文化能賦予建筑生命，建筑蘊(yùn)涵著時(shí)代與地域特征對(duì)人們所造成的影響力。文化與商業(yè)如何契合，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何在文化層面上成立，是本案在實(shí)際操作過(guò)程中需要面對(duì)的根本問(wèn)題。,案例小結(jié):,三、旅游產(chǎn)業(yè)在徐州,一、外部條件淮海經(jīng)濟(jì)區(qū),淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)于1986成立，由蘇魯豫皖四省接壤地區(qū)20個(gè)地級(jí)市組成，包括： 江蘇：徐州、連云港、淮安、鹽城、宿 遷； 山東：棗莊、濟(jì)寧、泰安、萊蕪、日照、 臨沂、菏澤； 河南：開封、商丘、周口； 安徽：蚌埠、淮北、宿州、亳州、阜陽(yáng)。 區(qū)域內(nèi)轄97個(gè)縣(市)，51個(gè)區(qū)。區(qū)域總面積17.8萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?.23億。約占全國(guó)總面積的1.8%和總?cè)丝诘?.3%。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值為9515.00元 三產(chǎn)比例： 20.3：47.7：32.0,淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)成員市人均gdp超過(guò)1000美元，總體上進(jìn)入了小康階段,淮海地區(qū)山川秀麗，景觀獨(dú)特，歷史人文悠久，旅游資源包括： 以松林莊、北辛、青蓮崗、大汶口等為代表的古文化遺志； 以將軍崖巖畫、孔望山摩崖藝術(shù)造像、西山摩崖刻石等； 以徐州的漢墓、漢畫像石、漢兵馬俑和臨沂銀雀山漢墓等古跡； 以古垓下、九里山等為著名的古代軍事遺址；以徐州、開封、曲阜為代表的七大歷史文化名城； 以孔府、孟府和一代偉人周恩來(lái)故居等為舉世聞名的古府第和歷代名人故居； 以近代戰(zhàn)爭(zhēng)為主題的紅色旅游等等。 目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了“一山兩漢三孔四孟”、歷史文化名城游、運(yùn)河風(fēng)俗民情游、楚漢相爭(zhēng)專題游、海濱觀光度假游、“紅色旅游”等精品旅游線路和旅游方式。 無(wú) 區(qū) 域 性 佛 教 勝 地,一、外部條件淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游資源,二、徐州旅游業(yè)概況,2000年，徐州全市接待游客量為362萬(wàn)人次，旅游總收入25億元；到2004年，全市共接待游客806.5人次，旅游總收入62.52億元；從2000到2004年，旅游接待人數(shù)和總收入年均遞增保持在35%以上；2005年，全市游客接待量首次突破1000萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)到80億元。 每年呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。,1、漢代三絕（兩漢文化發(fā)祥地）,漢 墓 獅子山楚王陵、龜山漢墓等精品，墓穴出土的金縷玉衣、玉棺等給國(guó)家留下了絕世珍寶，常常出國(guó)展出，而墓穴建造的奢華也向世人證明了當(dāng)時(shí)漢文化的興盛。 漢兵馬俑 4000多件兩漢兵馬俑，是繼西安兵馬俑后的又一次重大發(fā)現(xiàn)，將漢代軍旅中士兵的思想、神態(tài)和情感惟妙惟肖的刻畫出來(lái)。 漢畫像石 徐州共出土700余塊，與南京六朝石刻、蘇州明清園林并稱為“江蘇三寶”，題材廣博，內(nèi)容豐富。漢畫像石藏于徐州漢畫像石博物館內(nèi)。,2、徐州沛縣漢城,沛縣是漢高祖劉邦的故鄉(xiāng)，歷史悠久、文化燦爛。由漢城公園、漢街、漢高祖原廟、歌風(fēng)臺(tái)等大型仿漢建筑群組成。 歌風(fēng)臺(tái)重檐飛閣、氣勢(shì)磅礴，再現(xiàn)了當(dāng)年劉邦酒酣擊筑歌吟“大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)，威加海內(nèi)兮歸故鄉(xiāng)，安得猛士兮守四方”的壯觀情景。,3、楚霸王項(xiàng)羽和戲馬臺(tái),戲馬臺(tái)是徐州現(xiàn)存最早的古跡之一。項(xiàng)羽滅秦以后自立為西楚霸王，定都彭城，在此構(gòu)筑崇臺(tái)，以觀兵操練戲馬。,4、彭園和彭祖文化,彭祖是中華烹飪和養(yǎng)生氣功的鼻祖，是歷史上有名的壽星。歷史遺跡有大彭集、彭祖廟、彭祖祠、彭祖井等。 每年在徐州市烹飪協(xié)會(huì)的承辦下，舉辦“彭祖杯”烹飪大賽，旨在進(jìn)一步弘揚(yáng)彭祖飲食文化，展示徐州名店、名宴、名菜、名點(diǎn)的風(fēng)采，擴(kuò)大徐州餐飲業(yè)的影響，推動(dòng)餐飲業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，如徐州較有名的鍋貼、辣湯等。,5、淮海烈士紀(jì)念塔,院內(nèi)有烈士紀(jì)念塔、戰(zhàn)役紀(jì)念塔、總前委群雕、徐州國(guó)防園和碑林五大主體建筑，塔高38.15米，塔身鑲嵌毛澤東親筆題寫的“淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔”的鎦金大字。,6、云龍山風(fēng)景區(qū),云龍山長(zhǎng)3公里，北頭毗連市區(qū)，海拔142米，有九節(jié)山頭組成，南北走向，蜿蜒如龍，因山上常有云霧繚繞而得名，是徐州自然風(fēng)景區(qū)重要風(fēng)景山林之一。宋蘇東坡在徐為太守時(shí)，常登山覽勝，醉臥山石，他寫書“放鶴亭記”碑文現(xiàn)存山中。 主要風(fēng)景有放鶴亭、招鶴亭、飲鶴泉、碑廊；東麓興化寺內(nèi)有大石佛，西麓大士巖有石造觀音像，云龍書院內(nèi)有東坡石床，黃茅崗摩崖石刻。,7、云龍湖風(fēng)景區(qū),是徐州市最大的水域游覽勝地，現(xiàn)有水面面積5.8平方公里，景點(diǎn)星羅棋布：云湖泛舟、水上世界、濱湖公園、萬(wàn)人浴場(chǎng)、荷風(fēng)漁歌、杏花春雨、湖山詩(shī)廊、果樹盆藝、金山塔影等。,8、戶部山/崔家大院/民俗博物館,戶部山至今已有2000多年的歷史，300多年的 商業(yè)史，是徐州科舉、商業(yè)、軍事、建筑、民俗、文化的縮影。戶部山既有古典建筑的神韻，又有現(xiàn)代商業(yè)的氣息，是集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、文化于一體的商業(yè)旅游綜合功能服務(wù)區(qū)，享有“千古繁華地，徐州不夜城”的美譽(yù)。 崔燾故居俗稱崔旗桿，也稱崔家大院，歷經(jīng)400余年歷史滄桑。 崔家大院記載著崔氏家族的歷史，反映了古城徐州明清數(shù)百年的建筑風(fēng)貌，見證著國(guó)家民族的曲折社會(huì)進(jìn)程，它也是一部濃縮著厚重歷史文化的史書。,三、總結(jié),旅游地產(chǎn)前景誘人,地產(chǎn)與旅游的親密結(jié)合,離不開當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源，如果沒有旅游資源作為依托，旅游房地產(chǎn)只能是空中樓閣、紙上談兵。 在自然資源方面,徐州有云龍山水、泉山森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)；在地理區(qū)位方面，徐州位于四省交界處，受各方文化影響頻繁； 在人文資源方面，徐州是中國(guó)烹飪的發(fā)源地之一，自古以來(lái)就有許多關(guān)于彭祖的古跡、名萊與傳說(shuō)。徐州又是楚漢文化的發(fā)源地，漢墓、漢兵馬傭、漢畫像石這“漢代三絕”，還有楚霸王項(xiàng)羽的戲馬臺(tái)、楚漢鏖兵的九里山古戰(zhàn)場(chǎng)以及與蘇東坡有關(guān)的放鶴亭、黃樓、東坡石床、快哉亭等，都是很有觀賞價(jià)值的歷史人文景觀，這些是其他任何城市所無(wú)法比擬的。 隨著城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，徐州的旅游資源不斷被挖掘和整合，從而強(qiáng)力拉動(dòng)徐州旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的持續(xù)升溫。,三、總結(jié),三大瓶頸急待解決,盡管徐州自身?yè)碛胸S富的旅游資源，旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景也非常好，但由于目前旅游地產(chǎn)尚處于摸索階段，其項(xiàng)目發(fā)展模式和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還不成熟，因而行業(yè)發(fā)展也面臨著諸多問(wèn)題。 首先是旅游資源的整合問(wèn)題。目前的徐州擁有的旅游資源從數(shù)量、質(zhì)量上而言都具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但太過(guò)分散，孤軍作戰(zhàn)，難成氣候。 其次是城市旅游的輻射能力問(wèn)題。周末休閑、度假的本地客戶和城市周邊客戶應(yīng)該成為一個(gè)城市旅游地產(chǎn)的主題客源，構(gòu)造“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”是旅游地產(chǎn)發(fā)展的必要基礎(chǔ)。 再者是旅游地產(chǎn)與景區(qū)開發(fā)的協(xié)作問(wèn)題。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中要考慮土地政策變化、宏觀調(diào)控影響、市場(chǎng)需求不均衡等方面的問(wèn)題,因此旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該與城市景區(qū)的開發(fā)相結(jié)合,項(xiàng)目形式應(yīng)多元化,突出本地旅游特色。,四、項(xiàng)目文化定位,1、五方滿意的開發(fā)目標(biāo),（一）開發(fā)目標(biāo)與理念,政府滿意 開發(fā)出代表旅游城市形象的名片 打造出體現(xiàn)旅游城市文化的舞臺(tái) 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能,投資商滿意 獲得預(yù)期投資收益 企業(yè)形象得到提升 政府公關(guān)營(yíng)銷成功 后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)積累口碑,投資者滿意 有穩(wěn)定的投資回報(bào) 有持續(xù)增長(zhǎng)的投資收益 有爭(zhēng)相租賃的租賃市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)商滿意 降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和利潤(rùn)空間，可持續(xù) 性 的整體業(yè)態(tài),消費(fèi)者滿意 滿足觀光、休閑和體驗(yàn)的需求,五方滿意,經(jīng)營(yíng),政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境,企業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè),消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)文化,2、多元互動(dòng)的開發(fā)理念,兩個(gè)開發(fā)方向 的文化挖掘,充分挖掘徐州 自秦即聞名的 兩漢文化，本項(xiàng) 目作為中國(guó)最古老 的兩漢文化之名片 出現(xiàn)，文化體系與 主體景觀概念上 具有排他性；,尋求傳統(tǒng)兩 文化的對(duì)接； 利用文化符號(hào)、 文化暗示達(dá)到 項(xiàng)目的文化影響； 文化定位達(dá)到 旅游地產(chǎn) 代表作的要求。,3、兩個(gè)開發(fā)方向的文化挖掘,所謂城市經(jīng)營(yíng)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可 以說(shuō)是城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者。 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念 總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項(xiàng)工作。 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源。立足 于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件。 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營(yíng)商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目 開發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過(guò)程中求得城市的發(fā) 展。,4、城市運(yùn)營(yíng)商職能政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者,（二）項(xiàng)目主題定位-定位的提出,1、城市的歷史是什么？,6000多年前，原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱彭城自始起。 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。 楚漢時(shí)，西楚霸王建都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、建都彭城。 三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。 魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。 隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。 唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。 宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。 明初徐州曾直隸京師，后屬南京。 清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。 民國(guó)初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（徐州）。 中華人民共和國(guó)成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，3年后重新劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。,6000年前彭祖封地-悠遠(yuǎn)流長(zhǎng)的養(yǎng)生文化 楚漢相爭(zhēng)，大中華格局的形成-兩漢文化 秦漢時(shí)期流入中國(guó)并延伸千年的-佛文化,2、城市的文化是什么？,3、城市的內(nèi)涵是什么？,包容的、承古接今的旅游文化 深沉的、使人沉醉的旅游目的地,在6000年以來(lái)文化傳承的悠歷史影響力和地位 兩漢文化的燦爛資源,4、城市擁有什么？,也許是淮海地區(qū)最好的旅游城市 也許是體現(xiàn)最受關(guān)注的旅游城市 也許是兩漢文化底蘊(yùn)呈現(xiàn)最豐富的旅游城市,5、城市的發(fā)展方向是什么？,城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富 政府需要城市名片 城市的商業(yè)需要注入旅游文化的因子 城市旅游服務(wù)業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營(yíng) 旅游城市的功能需要改善 徐州正大手筆推出兩漢文化，展求楚風(fēng)漢韻 投資者和商家需要投資的舞臺(tái) 消費(fèi)者和游客需要體驗(yàn)片區(qū)的文化,6、城市需要什么？,7、小珠子山項(xiàng)目能為城市提供什么？,更完整的呈現(xiàn)城市歷史 更深的挖掘城市內(nèi)涵 更多的為城市提供就業(yè)機(jī)會(huì)、稅收收入 最能代表城市形象的名片,（二）項(xiàng)目主題定位定位思路,1、定位的前提,主題定位就是用最簡(jiǎn)練又有感召力的方式告訴消費(fèi)者我是誰(shuí)，一個(gè)項(xiàng)目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象，所以提煉一個(gè)讓人一見傾心的主題定位對(duì)項(xiàng)目非常重要。 為了尋求本項(xiàng)目主題定位的突破點(diǎn)，我們結(jié)合項(xiàng)目本身的特征，深入挖掘其近有連綿的小珠子山、又瀕臨云龍湖，遠(yuǎn)望又是依依的云龍山的自然景觀優(yōu)勢(shì)，決定了她可以具有望山依水的非一般品牌內(nèi)涵元素。 我們嘗試從三個(gè)角度提煉主題定位： 一是從旅游業(yè)的自然環(huán)境出發(fā)； 二是從項(xiàng)目自身的的文化風(fēng)格出發(fā)； 三是從目標(biāo)消費(fèi)群描述出發(fā)。最終綜合考慮，把自然環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等因素全部融入進(jìn)主題定位中。,由定位思路來(lái)看，我們將該項(xiàng)目主題定位為：,以歷史底蘊(yùn)、宗教文化為依托，集旅游、民俗、餐飲、購(gòu)物、 高檔酒店、休閑娛樂于一體，具備徐州旅游核心地位旅游項(xiàng)目。,2、主題概念的提出,本項(xiàng)目的文化定位應(yīng)該充分結(jié)合項(xiàng)目所處的自然環(huán)境、業(yè)態(tài)種類、建筑風(fēng)格以及后期經(jīng)營(yíng)管理等方面，走個(gè)性化路線，充分體現(xiàn)出項(xiàng)目所獨(dú)具的特點(diǎn)。 本項(xiàng)目在文化方向上將以“宗教文化”與“兩漢文化”為基礎(chǔ)，以各具特色及主題的體驗(yàn)式景點(diǎn)為載體，使之成為具有徐州特色的旅游休閑商業(yè)區(qū)，成為徐州最具特色的旅游業(yè)中心、市民休閑的首選區(qū)域、中外游客到徐州，乃至淮海地區(qū)旅游的集散中心。,3、文化定位,全國(guó)最具規(guī)模、具有 唯一性的的兩漢文化展示區(qū)： 徐州是兩漢文化的發(fā)源地及 興盛之地，楚風(fēng)漢韻猶存，兩 漢時(shí)期，從文學(xué)、軍事、傳統(tǒng) 民俗、戲曲都擁有屬自己 的獨(dú)特文化財(cái)富，以貫穿全程 的兩漢文化為基調(diào)，典藏兩漢 文化，重塑兩漢文化，造就項(xiàng) 目的唯一性-全國(guó)最具規(guī)模、 具有唯一性的兩漢文化展示區(qū).,淮海地區(qū)最有號(hào)召力的佛 教圣地： 在依山傍水的優(yōu)美風(fēng)景中 融入傳統(tǒng)、虔誠(chéng)宗教信仰， 徐州地區(qū)本是信仰佛教的 人群集中地，兩漢文化中， 佛教所倡導(dǎo)的和諧、包容、 真美等信仰千百年來(lái)沉淀 著越來(lái)越深厚的文化，將 佛教圣地引入項(xiàng)目之中， 造就一個(gè)獨(dú)特的人文風(fēng)景.,4、項(xiàng)目城市功能及角色定位,徐州城市旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈； 傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片；,五、項(xiàng)目商業(yè)定位,1、商業(yè)形象定位,定位目的,符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)需求 商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求,企業(yè)形象定位： 融悠久歷史與現(xiàn)代文明于一體的淮海旅游名城的開拓者！ 商業(yè)主形象定位： 宏大的兩漢及佛教文化城市史詩(shī)巨作！ 城市功能板塊定： 徐州旅游服務(wù)核心區(qū) 城市旅游商圈,2、商業(yè)規(guī)劃定位,1、總體定位,本項(xiàng)目的總體定位為： 【是以兩漢文明為根基，宗教文化為主要載體，融古貫今，將徐州歷史文化、風(fēng)土人情等寶貴城市特色全面、生動(dòng)展現(xiàn)的舞臺(tái)】,匯集了大型餐飲、特色小吃、民間曲藝、商務(wù)酒店、休閑娛樂、旅游購(gòu)物等等全面的集吃、喝、玩、購(gòu)、住、行、休閑、民俗、佛教、文化功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的文化旅游體驗(yàn)基地。 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務(wù)五星級(jí)場(chǎng)所，旅游城市名片。,2、功能定位,【一個(gè)城市的文化綜合體】,六、 本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位,為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營(yíng)的基石。 指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營(yíng)管理方向。 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景。,1、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的,租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項(xiàng)目投資者提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢(shì)要堅(jiān)挺，經(jīng)營(yíng)持久而穩(wěn)定，為項(xiàng)目提供較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。 人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的項(xiàng)目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。 高品質(zhì)優(yōu)先原則 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；通過(guò)高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位。 配套的原則 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務(wù)業(yè)的需求。,2、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則,由此可見真正游覽的花費(fèi)并不高，餐館與購(gòu)物約占花費(fèi)的40左右，如果再加上娛樂消費(fèi)，游客的一半花費(fèi)在這幾項(xiàng)，因此，旅游業(yè)的發(fā)展，必將極大地推動(dòng)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。,境外游客消費(fèi)構(gòu)成,國(guó)內(nèi)游客消費(fèi)構(gòu)成,旅游商業(yè)的發(fā)展和壯大，將深刻地影響一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，傳統(tǒng)的商業(yè)以滿足本地消費(fèi)為主，而旅游商業(yè)的消費(fèi)人群則擴(kuò)展為全國(guó)乃至世界的游客，同時(shí)，旅游商業(yè)的產(chǎn)品來(lái)源、商業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局也與傳統(tǒng)商業(yè)大相徑庭。,根據(jù)項(xiàng)目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點(diǎn)劃分為三個(gè)主要區(qū)域一個(gè)輔助區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。,3、商業(yè)區(qū)域的劃分,業(yè)態(tài)規(guī)劃說(shuō)明,1、佛教文化產(chǎn)業(yè)區(qū),追求身心的休憩，追求安寧祥和，是人類千百年來(lái)不變的心愿。 項(xiàng)目的佛教文化專區(qū)“以廟為托”的商業(yè)形式，打造一個(gè)集旅游、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、表演、餐飲、展示、體驗(yàn)為一體的旅游休憩商業(yè)文化區(qū)，全面展示了徐州作為淮海地區(qū)交通中樞這一獨(dú)特地理位置所帶來(lái)的文化交融特色，打造觀光、休閑和可參與性旅游，從而最大程度上挖掘這一文化形式所蘊(yùn)涵的商業(yè)魅力及潛在價(jià)值。 游客們將從建筑風(fēng)貌、街道規(guī)劃、人文景觀中體驗(yàn)到濃郁佛教文化的精髓：旅游觀光、休閑度假、餐飲美食、娛樂演出、特色購(gòu)物、養(yǎng)生康體、古玩鑒賞收藏字畫、會(huì)議研修、商務(wù)洽談、展覽展示、中外商務(wù)信息和文化藝術(shù)交流等休閑文化內(nèi)容，將以橫貫古今的時(shí)空跨度和參與、體驗(yàn)的休憩理念，展示出徐州的休閑特質(zhì)，造就出徐州新佛教文化的商業(yè)“新天地” 。,1、定位說(shuō)明,2、業(yè)態(tài)劃分,以文化商業(yè)街為佛教產(chǎn)業(yè)第一衍生業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)與旅游商業(yè)的完美結(jié)合。,以餐飲為佛教產(chǎn)業(yè)主力衍生業(yè)態(tài)，作為最具人氣的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合本案所獨(dú)具的佛教文化內(nèi)涵，勢(shì)必可以打造出獨(dú)一無(wú)二的素食文化主題一條街。,以寺廟為佛教產(chǎn)業(yè)核心,作為一個(gè)以佛文化為主題的商業(yè)項(xiàng)目，興建寺廟是整個(gè)項(xiàng)目的核心所在。且是建國(guó)以來(lái)第一座新建的寺廟，本案具有足夠的創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)及炒作空間。 圍繞寺廟建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的佛堂、庵堂將可以使游客們獲得留宿寺廟的體驗(yàn)，而這一體驗(yàn)在現(xiàn)階段基本是空白。 定期舉辦佛法會(huì)、不定期邀請(qǐng)?jiān)谑栏呱皝?lái)開壇講經(jīng)等將可為本項(xiàng)目的佛文化主題增色不少。,寺廟佛文化產(chǎn)業(yè)核心,意向名稱:云龍寺/金光寺/普照寺/法緣寺/普修寺,3、業(yè)態(tài)闡釋,規(guī)劃文化商業(yè)街佛文化主題商業(yè)衍生形態(tài),意向名稱:云龍福地/金光福祉/渡緣坊,佛學(xué)、佛理、佛法等佛教文化的滲透，有關(guān)佛教文化的用品在這里都能夠找到，這里是中國(guó)第一個(gè)以佛教主題進(jìn)行規(guī)劃的主題商業(yè)街區(qū)。 從規(guī)劃到建設(shè),這樣全新的一個(gè)佛文化主題商業(yè)街的建設(shè)是中國(guó)目前所沒有的. 與佛結(jié)緣的諸多如祈福放生、布衣草鞋、許愿香燭、開光、珠寶古玩應(yīng)有盡有，讓前來(lái)的香客游客到此討個(gè)好彩頭。,網(wǎng)羅中外素食名品，傳統(tǒng)齋菜與現(xiàn)代素食同臺(tái)競(jìng)技，打造第一個(gè)以素食為主題的餐飲一條街。 對(duì)于現(xiàn)代人而言，吃齋除卻坦誠(chéng)信仰與尊重，也會(huì)被當(dāng)作一種值得突破的飲食體驗(yàn)。足可亂真的素菜，豆類、菌類以及魔芋在廚師的精心調(diào)理下也能帶出葷菜中的鮮味，又沒有肉類的腥俗味道?？梢允褂慰蛡?cè)诖双@得不同尋常的飲食體驗(yàn)。 除齋飯以外，還配套建有茶館、小吃等濃郁文化的特色飲食店，配合各地茶禪道表演。,餐飲現(xiàn)代第一個(gè)素食文化街,意向名稱:佛有緣/佛緣堂/五觀齋/素味齋,2、兩漢文化朝圣區(qū),（一）、規(guī)劃的主要業(yè)態(tài),兩漢文化博大精深，由淺及深、由史實(shí)到藝術(shù)地與受眾進(jìn)行體驗(yàn)式的闡述將會(huì)得到很好的效果 以兩漢文化做為主題，在徐州及周邊區(qū)域能激發(fā)受眾的自豪感，有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng) 主題化的經(jīng)營(yíng)，成片成系統(tǒng)，對(duì)位置稍弱的區(qū)域也不會(huì)產(chǎn)生太大的影響 形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位 全國(guó)各地以淵源文化為主題的旅游街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),（二）、定位原因,1、兩漢文化博物館 博物館將以陳列、展示徐州歷史文物、人文生活變遷、展出珍貴史料為主的專題性博物館 填補(bǔ)區(qū)域空白，徐州原有的博物館主題都較雜亂，沒有良好的建筑、主題規(guī)劃 總起整個(gè)兩漢文化朝圣區(qū)，全面展現(xiàn)兩漢文化的悠久文明,（三）、細(xì)分業(yè)態(tài)說(shuō)明,2、楚漢爭(zhēng)霸天地豪情蠟像館 蠟像館是目前國(guó)內(nèi)外都流行的一種藝術(shù)展現(xiàn)形式，通過(guò)蠟像塑造出人們喜聞樂見的故事及人物場(chǎng)景，與高科技的聲光電相結(jié)合，還原歷史生活，讓受眾得到全方位的娛樂感受 蠟像館將分為幾個(gè)相關(guān)的主題區(qū)，通過(guò)兩漢時(shí)期著名的歷史事件、人物故事展開，蠟像采用互動(dòng)與講解相結(jié)合的方式陳列,3、漢文化民間藝術(shù)休閑區(qū) 業(yè)態(tài)內(nèi)容將包括：漢文化茶館、 漢文化電影戲曲院、漢文化體驗(yàn) 一條街,4、兩漢傳統(tǒng)儀式表演區(qū) 成功的商業(yè)旅游項(xiàng)目最注重的就是與客群之間時(shí)刻保持的互動(dòng)，在互動(dòng)中受眾對(duì)項(xiàng)目上產(chǎn)生興趣，并產(chǎn)生消費(fèi) 兩漢傳統(tǒng)儀式中將包括民間各種風(fēng)情表演、漢代皇家儀式表演、漢朝文化表演（如漢服文化秀等），漢學(xué)典禮、傳統(tǒng)儒家學(xué)派論壇等活動(dòng)，并且在區(qū)域內(nèi)劃分楚河漢界，進(jìn)行真人象棋博弈等活動(dòng)，將受眾的熱情完全地調(diào)動(dòng)起來(lái)，并在特定的時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行古代特技表演,3、民俗風(fēng)情,79,徐州民俗風(fēng)情街區(qū),風(fēng)味美食街,手工藝品街,特色產(chǎn)品購(gòu)物、旅游紀(jì)念品,婚慶中心、影視拍攝中心,民俗文化街、 民間藝術(shù)區(qū),1,2,3,4,5,這是承載徐州民俗文化、徐州風(fēng)情必不可少的一部分,裝修風(fēng)格應(yīng)一致,以百年老店為基調(diào).,1、風(fēng)味美食街,以特色小吃、特色小炒、大排擋、啤酒屋、露天茶館為主要經(jīng)營(yíng)方向； 以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費(fèi)市場(chǎng)需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費(fèi)者嗜好，又突出項(xiàng)目特色。,民俗表演中心： 是文化的外在表現(xiàn)和最好載體,要靠它來(lái)凸顯徐州的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值.它散落于 每個(gè)角落, 可隨處感 受到撲面而來(lái)的當(dāng)?shù)?風(fēng)情.,2、民俗文化街、民間藝術(shù)區(qū),將民間絕技,舞龍,舞獅等大型節(jié)目在各節(jié),假日在整個(gè)街區(qū)內(nèi)表演,既可凸顯文化,又可形成賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者.,民間曲藝部分： 將洋琴,評(píng)書,諧劇,金錢板,花鼓,清音,皮影戲等融入茶樓,酒樓,喝茶聽折子戲,品徐州小吃,營(yíng)造一種獨(dú)特的飲食文化. 包括說(shuō)書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內(nèi)的多種曲藝方式，可增加項(xiàng)目的民俗風(fēng)情與文化內(nèi)涵；提升商業(yè)附加值。 例如：以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇人絕技等特色項(xiàng)目； 露天設(shè)置說(shuō)書場(chǎng)地及各種曲藝表 演場(chǎng)地。,民間藝術(shù)部分： 如轉(zhuǎn)糖人,捏泥人,紙風(fēng)車,糖葫蘆,拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi),營(yíng)造文化氛圍.,3、手工藝品街 傳統(tǒng)手工制品竹簾畫,漆器,剪紙,泥塑,刺繡,挑花,木雕,古董,古玩,古書,古畫,工藝品，陶吧,瓷器,藤編,絹扇,4、婚慶中心 婚慶形式設(shè)置多樣.如傳統(tǒng)中式,西式,特色少數(shù)民族儀式,金婚,銀婚,水路,陸路迎娶等多種形式,影視拍攝中心 影視拍攝中心是一賣點(diǎn),投入小,回報(bào)大,見效快.小珠山項(xiàng)目是個(gè)很好的平臺(tái),一旦運(yùn)作起來(lái),吸引知名電影公司,大牌明星入城拍攝,既是新聞炒作熱點(diǎn),免費(fèi)享用一頓廣告大餐,提升知名度,美譽(yù)度,又可吸引大批游客,追星族,媒體記者,帶動(dòng)消費(fèi).,5、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)品購(gòu)物/旅游紀(jì)念品,4、配套設(shè)施,91,配套,游樂城,賓館酒店,娛樂休閑,大型停車場(chǎng),購(gòu)物超市,運(yùn)動(dòng)城,會(huì)議接待,水邊餐飲,1、水邊餐