桂林陽朔酒店項目可行性分析報告.doc

目 錄前言第一部分 項目總論1.1 項目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場分析2.1 項目投資環(huán)境和市場研究2.2 市場宏觀背景2.3 區(qū)域市場分析第三部分 項目分析及評價3.1 地塊解析3.2 項目分析3.3 項目評價3.4 項目定位第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定4.1 酒店客房部分價格定位4.2 資金來源與運用分析4.3 銷售利潤第五部分 成本與收益性分析5.1 客房入住率分析5.2 本項目固定經(jīng)營成本分析5.3 本項目收益測算分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項目主要問題的解決辦法和建議6.3 項目風險及防范建議第一部分 項目總論1.1項目背景 桂林市銘泰投資有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬在桂林市陽朔縣興建成精品式酒店公寓。1.1.2項目名稱桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店1.1.3承擔可行性研究工作的單位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店項目論證研究組1.1.4 研究工作依據(jù)（1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要；（2）國務(wù)院關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見；（3）桂林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要；（4）陽朔縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要；（5）陽朔縣城市建設(shè)總體規(guī)劃（2008-2025年）（6）陽朔縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2025年）（7）陽朔縣及項目周邊市場調(diào)研資料；1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店，屬于精品式酒店，位于陽朔縣城北路25及26號樓，項目屬于雙主體組合結(jié)構(gòu)5層，總建筑面積：789，客房面積：21590.56，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對桂林市和陽朔縣經(jīng)濟旅游狀況的研究分析，以及對未來十年本地旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的確立是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)陽朔縣精品式酒店公寓市場是樂觀的；精品式酒店公寓更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2013-2014年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前我公司的經(jīng)營酒店業(yè)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析陽朔旅游經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了自身旅游發(fā)展的特色，具備了一定的規(guī)模和相對完整的產(chǎn)業(yè)體系，取得了較好的旅游效益，帶動了地方經(jīng)濟的發(fā)展。2005年旅游收入5.51億元，與2000年的1.85億元相比，增加3.66億元。財政收入達1.33億元，與2000年的0.699億元相比，增加0.631億元。2005年，陽朔接待游客353.5萬人次，其中入境游客達63.8萬人次，住宿游客達60.9萬人次，其中境外住宿游客14.6萬人次，實現(xiàn)旅游總收入達5.51億元，被譽為“中國旅游第一縣”。旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽朔充分利用自身資源的優(yōu)勢和獨特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假項目，并發(fā)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時開辟了陽朔福利，陽朔普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時，陽朔縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場秩序較好。本項目抓陽朔縣特色旅游業(yè)發(fā)展的良好機遇，以高標準、高起點、星級化、精品化、大手筆、大市場為總的開發(fā)指導(dǎo)思想。堅持以市場驅(qū)動為導(dǎo)向，以旅游資源為基礎(chǔ)，以效益為中心，以客源市場為依托，以主題特色為競爭力，以建設(shè)精品為重點，以人性化、文化為核心理念，強調(diào)區(qū)域聯(lián)動和空間一體化，重點完善、配套旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，逐步把該項目建設(shè)成主題鮮明、個性突出、文化性強、服務(wù)管理一流、環(huán)境優(yōu)雅的精品式酒店公寓。2.1.2市場研究就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓選址位于陽朔縣城北路25及26號樓，該地占據(jù)地理優(yōu)勢，緊鄰縣政府，該地段的同行業(yè)經(jīng)營者均為精品式酒店公寓；通過他們的先期經(jīng)營已經(jīng)為該路段聚集了大量游客、住客資源并形成了良好的價格聯(lián)盟體系。而該價格定位與我公司預(yù)期價格定位相符。2.2市場宏觀背景廣西是華南走向西南的通道，也是中國走向東盟的門戶。這一突出的區(qū)位優(yōu)勢，決定了廣西在未來的經(jīng)濟發(fā)展中，可以充分運用區(qū)內(nèi)外、國外的兩種資源、兩個市場來擴大廣西在東南亞的市場份額，加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。隨著中國東盟博覽會的成功舉辦，廣西在國內(nèi)外的知名度將進一步提高，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和廉價勞動力，將吸引更多國內(nèi)企業(yè)直接到廣西投資，更多東部沿海發(fā)達省市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而且，博覽會的舉辦，也使國外眾多企業(yè)認識到廣西在中國東盟資源貿(mào)易區(qū)的重要性，而桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，對于發(fā)展廣西的旅游業(yè)意義重大，為廣西旅游快速發(fā)展提供了機遇。2004年，中國公民到東盟國家旅游人數(shù)已超過150萬人，同比增長30%，中國與東盟在旅游領(lǐng)域的合作已經(jīng)不斷加深，特別是東盟與中國旅游部長振興旅游業(yè)北京宣言的聯(lián)合發(fā)表，預(yù)示著中國與東盟之間的旅游將迎來更大更快的發(fā)展。為加快與東盟旅游資源整合，廣西正加快構(gòu)筑廣西越南東盟旅游網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)旅游大通道、旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶，使東盟成為廣西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游協(xié)作區(qū)域，將大力推進旅游資源和產(chǎn)品的整合和提升。隨著廣西加入“泛珠江三角洲”經(jīng)濟區(qū)，可以借助大珠三角這個火車頭的牽引，在資源、產(chǎn)業(yè)、市場等方面與其他省區(qū)合作，開拓新領(lǐng)域、新途徑、新空間，加快自身的經(jīng)濟發(fā)展。該區(qū)域旅游資源豐富，且各具特色，地理上又彼此毗鄰，大珠三角擁有開放區(qū)域旅游資源的資金、技術(shù)和與國際接軌的運作方式。建立和健全旅游合作機制，加快制定旅游業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，加大旅游市場拓展、項目開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的的合作力度，共同建立區(qū)域性的旅游網(wǎng)絡(luò)和旅游品牌，推動旅游業(yè)合作，培育區(qū)域大旅游。2.2.1陽朔縣旅游市場分析在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，陽朔的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。陽朔旅游房地產(chǎn)迅速發(fā)展。由于旅游業(yè)的強力拉動，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，陽朔旅游房地產(chǎn)迅速升溫，土地全面增值。短短幾年，新西街、唐人街、東街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧蓮峰大酒店和陽光100、城中城、香樟華蘋高級國際休閑度假村、劉宇一國際藝術(shù)中心等一批旅游酒店及房地產(chǎn)項目作為后起之秀，又在西街景區(qū)、遇龍河月亮山景區(qū)大顯身手，開辟一片嶄新的天地。陽朔房旅游地產(chǎn)慢慢脫離泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，陽朔的旅游房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及陽朔旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得陽朔作為全國著名的旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時，陽朔也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到陽朔度假充滿熱情，客觀上造成了陽朔近期推出的酒店房產(chǎn)特別是觀景房大受游客的歡迎。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的陽朔酒店房地產(chǎn)，特別是觀景佳的酒店具有較大的市場需求。因此在遇龍河這一風景如畫的景區(qū)內(nèi)建設(shè)休閑度假酒店，其發(fā)展前景是非常廣闊的。陽朔縣城總體規(guī)劃（20082025年）在規(guī)劃實施的過程中，國務(wù)院于2009年12月發(fā)布國務(wù)院關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見，提出了“建設(shè)桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)”的重要決策，對于推動廣西旅游業(yè)再上新臺階、促進桂林及陽朔旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快發(fā)展，具有重要意義。 2010年12月廣西壯族自治區(qū)人民政府等20個配套文件，提出“十二五”末期廣西城鎮(zhèn)化水平達到50%左右，大力推進擴權(quán)強縣這些指導(dǎo)政策，將使桂林市城鎮(zhèn)體系的迎來跨越式發(fā)展，使陽朔縣的城鎮(zhèn)化水平及城鎮(zhèn)人口規(guī)模得到快速發(fā)展。陽朔旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽朔充分利用自身資源的優(yōu)勢和獨特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假項目，并發(fā)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時開辟了陽朔福利，陽朔普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時，陽朔縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場秩序較好。2.2區(qū)域市場分析2.2.2項目所在區(qū)域陽朔縣城北路現(xiàn)有精品酒店經(jīng)營狀況分析序號酒店名稱銷售均價(元)酒店規(guī)模1小清邁酒店4006001棟6層14間房2708090酒店3001棟6層3寒舍酒店3005001棟5層不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過800平方米，樓層基本上不高于6層；1、交通狀況：客棧位于陽朔縣城北路縣政府后門，緊鄰司法局，鄰近陽朔汽車總站，交通便利。2、周邊娛樂設(shè)施：城北路步行至西街只需數(shù)分鐘；西街是陽朔縣城內(nèi)最古老的街道，有1400多年的歷史，位于縣城中心，全長1180米，寬8米。在隋開皇十年（590年）設(shè)置陽朔縣時，縣城就已有這條長約200米、寬約5米的街道。當時街上只有幾家經(jīng)營日用品的店鋪，居民大部分是農(nóng)民。1000多年來，這條小街一直保持著“半是鄉(xiāng)村半是店，可為生意可為耕”的半商半農(nóng)狀態(tài)。這種歷史狀態(tài)使西街保持了典型的南方村鎮(zhèn)的傳統(tǒng)風情和面貌，使西街人形成了城里人和鄉(xiāng)里人的雙重面孔。20世紀70年代初，陽朔正式對外開放，許多西方游人在飽覽了桂林漓江風光以后，來到陽朔，才發(fā)現(xiàn)在這奇山秀水之中，有一條這么迷人的小街。這些西方人像當年哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸一樣，把對西街的新奇、印象寫到西方出版的旅游指南上。到了20世紀80年代，西方的自助旅游者找到了西街。那些被繁華鬧市的喧囂和快節(jié)奏的工作攪得身心疲憊的西方人，似乎在這里找到了休憩的港灣。之后，西街的景象“不可收拾”了，很多洋人紛紛來這里旅游。陽朔西街是外國人在中國最密集的一條街，每年來這里居住休閑游的外國人相當于這里常住人口的三倍。西街是全中國最大的外語角，其涉外婚姻比例之高為全中國之最。為此，旅游界專家、學(xué)者稱之為“中國旅游業(yè)中的陽朔現(xiàn)象”，中國的“地球村”。這種現(xiàn)象引起中國人的關(guān)注，世界的關(guān)注。其充滿了異國情調(diào)的夜景更是風情萬種。西街上的飯店、餐館、網(wǎng)吧、酒吧等等都是中西合璧的，幾乎所有的招牌都是中英文對照，從老板到服務(wù)員到街邊的小攤大媽都能說一口流利的英語，這里已經(jīng)沒有地域的差異了，閑散、悠閑的生活，讓很多到這里旅游的游客久久不想離去?！巴档酶∩鷰兹臻e”，也許在這里才能感受到什么是生活。中外游人川流不息，或購物，或觀賞。街邊餐館的菜譜既有中式，也有西式。許多外國人圍坐在此喝啤酒，品佳肴，興致來時還要親自下廚掌勺。這使西街成了名副其實的洋人街，它給陽朔小城增添了一道亮麗的風景。游人在這里可以盡情享受到小鎮(zhèn)幽靜的環(huán)境和獨具情韻的休閑時光，體會浪漫的情調(diào)和異國的風情。游覽西街完全是一種體驗她濃濃的鄉(xiāng)村氛圍中流淌著純正的小資情調(diào)，樸素的民風里包容著令人驚訝的國際元素，陽朔人愛吃的糍粑與米粉、正宗的意大利咖啡與西餐、古老的中國畫、最前衛(wèi)的休閑風尚、國語、英文、法語、意大利語乃至西班牙語種種看似不可能的，全部柔合在長度不足1000米的嶺南小街里。5、經(jīng)濟發(fā)展成就2007年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成33.1億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)9.4億元；第二產(chǎn)業(yè)10.1億元；第三產(chǎn)業(yè)13.6億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為28.4:30.5:41，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別達到12%、41%和47%。一、二、三產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長分別為3.9、13.2和15.2個百分點。全縣人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10689元。全年財政收入2.75億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17092元。農(nóng)民人均純收入4353元。2006年和2007年連續(xù)兩年榮獲廣西經(jīng)濟發(fā)展“十佳”縣榮譽稱號,并位居“十佳”之首。以山水自然風光著稱的美麗小縣已駛?cè)肓私?jīng)濟發(fā)展快車道。小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。其他為或具備三星酒店接待標準但尚未取得正式資格證書的精品酒店。從整個陽朔到城北路來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在20間以上的只有708090酒店一家，其他的均不到20間；3、各酒店的客房分布以標準房及大床房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上并沒有很大折扣，綜合房價格一般在200400元之間。結(jié)論：城北路的精品酒店業(yè)代表了整個陽朔縣的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、接待能力有限。結(jié)合整個陽朔縣未來旅游形勢發(fā)展，從長遠來看，本項目選址合適。有較高的商業(yè)價值。第三部分 項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標n 建筑面積：780n 層數(shù)共5層1層：酒店大堂2-5層：酒店客房n 客房總數(shù)：20間標準客房：3套；大床客房：15套復(fù)式套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：休閑水吧3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于陽朔縣城北路酒店區(qū)中心地段，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)及娛樂區(qū)眾多，集中了陽朔縣政府、規(guī)劃國土局、陽朔西街等行業(yè)機構(gòu)；3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2項目分析3.2.1 分析優(yōu)勢1、項目位于陽朔縣縣政府區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰陽朔縣政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域有陽朔縣最好的精品酒店，享有一定的市場知名度，對客戶的綜合吸引力較大；3、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢1、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；2、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；機會1、陽朔縣政府帶來的政策利好，為投資型旅游產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、精品式酒店項目在區(qū)域市場處轉(zhuǎn)形狀態(tài)，陽朔縣處于從廉價酒店向精品酒店過渡時期銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；3、外來游客多，消費能力強；3.2.2應(yīng)對策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的精品酒店的特性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場；2、配合項目陽朔縣北城路性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我們認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項目評價 桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店項目在陽朔縣城北片區(qū)目前仍屬于優(yōu)質(zhì)的酒店產(chǎn)品類型。由于該項目上市時機良好，酒店定位明確，預(yù)計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，以精品酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4項目定位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店為桂林銘泰投資有限公司全資擁有，是為改善陽朔縣精品式酒店環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高5層，總投資預(yù)計達200萬元。本酒店是一家豪華精品旅游酒店。位于城北路25、26號。酒店嚴格按照國內(nèi)同級精品酒店的標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：陽朔縣城北路地區(qū)最有特色的豪華精品旅游酒店。第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定4.1酒店客房部分價格定位定位理論依據(jù)：由于項目周邊有類似的精品式酒店，故采取比較法定價；價格求取1、本項目作為長期經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限為20年，故收益年限n202、本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均收益：（根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）20套年收益租金a365天平均租金客房總套數(shù)入住率3652102050=766500元結(jié)論：通過以上對價格的計算和一般性運營成本的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)利潤為年500000元以上。4.2資金來源和運用分析項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金200100%總投資200100.0%4.3銷售利潤根據(jù)測算，項目銷售凈收入至少約為：500000元，5.1.2本項目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況預(yù)計表房間類型入住率折實房價戶型比例標準房50%28040%大床房60%28050%復(fù)式房50%33010%小結(jié)：1、根據(jù)上