桂林陽朔酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.doc

目 錄前言第一部分 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2 市場(chǎng)宏觀背景2.3 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析3.2 項(xiàng)目分析3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4 項(xiàng)目定位第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1 酒店客房部分價(jià)格定位4.2 資金來源與運(yùn)用分析4.3 銷售利潤(rùn)第五部分 成本與收益性分析5.1 客房入住率分析5.2 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析5.3 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議6.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議第一部分 項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景 桂林市銘泰投資有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在桂林市陽朔縣興建成精品式酒店公寓。1.1.2項(xiàng)目名稱桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店項(xiàng)目論證研究組1.1.4 研究工作依據(jù)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要；（2）國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見；（3）桂林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要；（4）陽朔縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要；（5）陽朔縣城市建設(shè)總體規(guī)劃（2008-2025年）（6）陽朔縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2025年）（7）陽朔縣及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研資料；1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店，屬于精品式酒店，位于陽朔縣城北路25及26號(hào)樓，項(xiàng)目屬于雙主體組合結(jié)構(gòu)5層，總建筑面積：789，客房面積：21590.56，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)桂林市和陽朔縣經(jīng)濟(jì)旅游狀況的研究分析，以及對(duì)未來十年本地旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的確立是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)陽朔縣精品式酒店公寓市場(chǎng)是樂觀的；精品式酒店公寓更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2013-2014年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前我公司的經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分 市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析陽朔旅游經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了自身旅游發(fā)展的特色，具備了一定的規(guī)模和相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)體系，取得了較好的旅游效益，帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2005年旅游收入5.51億元，與2000年的1.85億元相比，增加3.66億元。財(cái)政收入達(dá)1.33億元，與2000年的0.699億元相比，增加0.631億元。2005年，陽朔接待游客353.5萬人次，其中入境游客達(dá)63.8萬人次，住宿游客達(dá)60.9萬人次，其中境外住宿游客14.6萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入達(dá)5.51億元，被譽(yù)為“中國(guó)旅游第一縣”。旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽朔充分利用自身資源的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假項(xiàng)目，并發(fā)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時(shí)開辟了陽朔福利，陽朔普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時(shí)，陽朔縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場(chǎng)秩序較好。本項(xiàng)目抓陽朔縣特色旅游業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇，以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、星級(jí)化、精品化、大手筆、大市場(chǎng)為總的開發(fā)指導(dǎo)思想。堅(jiān)持以市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)為導(dǎo)向，以旅游資源為基礎(chǔ)，以效益為中心，以客源市場(chǎng)為依托，以主題特色為競(jìng)爭(zhēng)力，以建設(shè)精品為重點(diǎn)，以人性化、文化為核心理念，強(qiáng)調(diào)區(qū)域聯(lián)動(dòng)和空間一體化，重點(diǎn)完善、配套旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，逐步把該項(xiàng)目建設(shè)成主題鮮明、個(gè)性突出、文化性強(qiáng)、服務(wù)管理一流、環(huán)境優(yōu)雅的精品式酒店公寓。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓選址位于陽朔縣城北路25及26號(hào)樓，該地占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，緊鄰縣政府，該地段的同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者均為精品式酒店公寓；通過他們的先期經(jīng)營(yíng)已經(jīng)為該路段聚集了大量游客、住客資源并形成了良好的價(jià)格聯(lián)盟體系。而該價(jià)格定位與我公司預(yù)期價(jià)格定位相符。2.2市場(chǎng)宏觀背景廣西是華南走向西南的通道，也是中國(guó)走向東盟的門戶。這一突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了廣西在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，可以充分運(yùn)用區(qū)內(nèi)外、國(guó)外的兩種資源、兩個(gè)市場(chǎng)來擴(kuò)大廣西在東南亞的市場(chǎng)份額，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著中國(guó)東盟博覽會(huì)的成功舉辦，廣西在國(guó)內(nèi)外的知名度將進(jìn)一步提高，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和廉價(jià)勞動(dòng)力，將吸引更多國(guó)內(nèi)企業(yè)直接到廣西投資，更多東部沿海發(fā)達(dá)省市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而且，博覽會(huì)的舉辦，也使國(guó)外眾多企業(yè)認(rèn)識(shí)到廣西在中國(guó)東盟資源貿(mào)易區(qū)的重要性，而桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，對(duì)于發(fā)展廣西的旅游業(yè)意義重大，為廣西旅游快速發(fā)展提供了機(jī)遇。2004年，中國(guó)公民到東盟國(guó)家旅游人數(shù)已超過150萬人，同比增長(zhǎng)30%，中國(guó)與東盟在旅游領(lǐng)域的合作已經(jīng)不斷加深，特別是東盟與中國(guó)旅游部長(zhǎng)振興旅游業(yè)北京宣言的聯(lián)合發(fā)表，預(yù)示著中國(guó)與東盟之間的旅游將迎來更大更快的發(fā)展。為加快與東盟旅游資源整合，廣西正加快構(gòu)筑廣西越南東盟旅游網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)旅游大通道、旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，使東盟成為廣西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游協(xié)作區(qū)域，將大力推進(jìn)旅游資源和產(chǎn)品的整合和提升。隨著廣西加入“泛珠江三角洲”經(jīng)濟(jì)區(qū)，可以借助大珠三角這個(gè)火車頭的牽引，在資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)等方面與其他省區(qū)合作，開拓新領(lǐng)域、新途徑、新空間，加快自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該區(qū)域旅游資源豐富，且各具特色，地理上又彼此毗鄰，大珠三角擁有開放區(qū)域旅游資源的資金、技術(shù)和與國(guó)際接軌的運(yùn)作方式。建立和健全旅游合作機(jī)制，加快制定旅游業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，加大旅游市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的的合作力度，共同建立區(qū)域性的旅游網(wǎng)絡(luò)和旅游品牌，推動(dòng)旅游業(yè)合作，培育區(qū)域大旅游。2.2.1陽朔縣旅游市場(chǎng)分析在過去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，陽朔的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。陽朔旅游房地產(chǎn)迅速發(fā)展。由于旅游業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，陽朔旅游房地產(chǎn)迅速升溫，土地全面增值。短短幾年，新西街、唐人街、東街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧蓮峰大酒店和陽光100、城中城、香樟華蘋高級(jí)國(guó)際休閑度假村、劉宇一國(guó)際藝術(shù)中心等一批旅游酒店及房地產(chǎn)項(xiàng)目作為后起之秀，又在西街景區(qū)、遇龍河月亮山景區(qū)大顯身手，開辟一片嶄新的天地。陽朔房旅游地產(chǎn)慢慢脫離泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，陽朔的旅游房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及陽朔旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得陽朔作為全國(guó)著名的旅游度假目的地越來越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，陽朔也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到陽朔度假充滿熱情，客觀上造成了陽朔近期推出的酒店房產(chǎn)特別是觀景房大受游客的歡迎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的陽朔酒店房地產(chǎn)，特別是觀景佳的酒店具有較大的市場(chǎng)需求。因此在遇龍河這一風(fēng)景如畫的景區(qū)內(nèi)建設(shè)休閑度假酒店，其發(fā)展前景是非常廣闊的。陽朔縣城總體規(guī)劃（20082025年）在規(guī)劃實(shí)施的過程中，國(guó)務(wù)院于2009年12月發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見，提出了“建設(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”的重要決策，對(duì)于推動(dòng)廣西旅游業(yè)再上新臺(tái)階、促進(jìn)桂林及陽朔旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快發(fā)展，具有重要意義。 2010年12月廣西壯族自治區(qū)人民政府等20個(gè)配套文件，提出“十二五”末期廣西城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%左右，大力推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣這些指導(dǎo)政策，將使桂林市城鎮(zhèn)體系的迎來跨越式發(fā)展，使陽朔縣的城鎮(zhèn)化水平及城鎮(zhèn)人口規(guī)模得到快速發(fā)展。陽朔旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽朔充分利用自身資源的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假項(xiàng)目，并發(fā)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時(shí)開辟了陽朔福利，陽朔普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時(shí)，陽朔縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場(chǎng)秩序較好。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.2項(xiàng)目所在區(qū)域陽朔縣城北路現(xiàn)有精品酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析序號(hào)酒店名稱銷售均價(jià)(元)酒店規(guī)模1小清邁酒店4006001棟6層14間房2708090酒店3001棟6層3寒舍酒店3005001棟5層不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過800平方米，樓層基本上不高于6層；1、交通狀況：客棧位于陽朔縣城北路縣政府后門，緊鄰司法局，鄰近陽朔汽車總站，交通便利。2、周邊娛樂設(shè)施：城北路步行至西街只需數(shù)分鐘；西街是陽朔縣城內(nèi)最古老的街道，有1400多年的歷史，位于縣城中心，全長(zhǎng)1180米，寬8米。在隋開皇十年（590年）設(shè)置陽朔縣時(shí)，縣城就已有這條長(zhǎng)約200米、寬約5米的街道。當(dāng)時(shí)街上只有幾家經(jīng)營(yíng)日用品的店鋪，居民大部分是農(nóng)民。1000多年來，這條小街一直保持著“半是鄉(xiāng)村半是店，可為生意可為耕”的半商半農(nóng)狀態(tài)。這種歷史狀態(tài)使西街保持了典型的南方村鎮(zhèn)的傳統(tǒng)風(fēng)情和面貌，使西街人形成了城里人和鄉(xiāng)里人的雙重面孔。20世紀(jì)70年代初，陽朔正式對(duì)外開放，許多西方游人在飽覽了桂林漓江風(fēng)光以后，來到陽朔，才發(fā)現(xiàn)在這奇山秀水之中，有一條這么迷人的小街。這些西方人像當(dāng)年哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸一樣，把對(duì)西街的新奇、印象寫到西方出版的旅游指南上。到了20世紀(jì)80年代，西方的自助旅游者找到了西街。那些被繁華鬧市的喧囂和快節(jié)奏的工作攪得身心疲憊的西方人，似乎在這里找到了休憩的港灣。之后，西街的景象“不可收拾”了，很多洋人紛紛來這里旅游。陽朔西街是外國(guó)人在中國(guó)最密集的一條街，每年來這里居住休閑游的外國(guó)人相當(dāng)于這里常住人口的三倍。西街是全中國(guó)最大的外語角，其涉外婚姻比例之高為全中國(guó)之最。為此，旅游界專家、學(xué)者稱之為“中國(guó)旅游業(yè)中的陽朔現(xiàn)象”，中國(guó)的“地球村”。這種現(xiàn)象引起中國(guó)人的關(guān)注，世界的關(guān)注。其充滿了異國(guó)情調(diào)的夜景更是風(fēng)情萬種。西街上的飯店、餐館、網(wǎng)吧、酒吧等等都是中西合璧的，幾乎所有的招牌都是中英文對(duì)照，從老板到服務(wù)員到街邊的小攤大媽都能說一口流利的英語，這里已經(jīng)沒有地域的差異了，閑散、悠閑的生活，讓很多到這里旅游的游客久久不想離去?！巴档酶∩鷰兹臻e”，也許在這里才能感受到什么是生活。中外游人川流不息，或購(gòu)物，或觀賞。街邊餐館的菜譜既有中式，也有西式。許多外國(guó)人圍坐在此喝啤酒，品佳肴，興致來時(shí)還要親自下廚掌勺。這使西街成了名副其實(shí)的洋人街，它給陽朔小城增添了一道亮麗的風(fēng)景。游人在這里可以盡情享受到小鎮(zhèn)幽靜的環(huán)境和獨(dú)具情韻的休閑時(shí)光，體會(huì)浪漫的情調(diào)和異國(guó)的風(fēng)情。游覽西街完全是一種體驗(yàn)她濃濃的鄉(xiāng)村氛圍中流淌著純正的小資情調(diào)，樸素的民風(fēng)里包容著令人驚訝的國(guó)際元素，陽朔人愛吃的糍粑與米粉、正宗的意大利咖啡與西餐、古老的中國(guó)畫、最前衛(wèi)的休閑風(fēng)尚、國(guó)語、英文、法語、意大利語乃至西班牙語種種看似不可能的，全部柔合在長(zhǎng)度不足1000米的嶺南小街里。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就2007年，全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成33.1億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)9.4億元；第二產(chǎn)業(yè)10.1億元；第三產(chǎn)業(yè)13.6億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為28.4:30.5:41，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到12%、41%和47%。一、二、三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為3.9、13.2和15.2個(gè)百分點(diǎn)。全縣人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10689元。全年財(cái)政收入2.75億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17092元。農(nóng)民人均純收入4353元。2006年和2007年連續(xù)兩年榮獲廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十佳”縣榮譽(yù)稱號(hào),并位居“十佳”之首。以山水自然風(fēng)光著稱的美麗小縣已駛?cè)肓私?jīng)濟(jì)發(fā)展快車道。小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。其他為或具備三星酒店接待標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的精品酒店。從整個(gè)陽朔到城北路來看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在20間以上的只有708090酒店一家，其他的均不到20間；3、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房及大床房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上并沒有很大折扣，綜合房?jī)r(jià)格一般在200400元之間。結(jié)論：城北路的精品酒店業(yè)代表了整個(gè)陽朔縣的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、接待能力有限。結(jié)合整個(gè)陽朔縣未來旅游形勢(shì)發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目選址合適。有較高的商業(yè)價(jià)值。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 建筑面積：780n 層數(shù)共5層1層：酒店大堂2-5層：酒店客房n 客房總數(shù)：20間標(biāo)準(zhǔn)客房：3套；大床客房：15套復(fù)式套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：休閑水吧3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于陽朔縣城北路酒店區(qū)中心地段，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)及娛樂區(qū)眾多，集中了陽朔縣政府、規(guī)劃國(guó)土局、陽朔西街等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2項(xiàng)目分析3.2.1 分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于陽朔縣縣政府區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰陽朔縣政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域有陽朔縣最好的精品酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)1、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；2、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；機(jī)會(huì)1、陽朔縣政府帶來的政策利好，為投資型旅游產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、精品式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處轉(zhuǎn)形狀態(tài)，陽朔縣處于從廉價(jià)酒店向精品酒店過渡時(shí)期銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；3、外來游客多，消費(fèi)能力強(qiáng)；3.2.2應(yīng)對(duì)策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的精品酒店的特性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；2、配合項(xiàng)目陽朔縣北城路性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；結(jié)論：通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià) 桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店項(xiàng)目在陽朔縣城北片區(qū)目前仍屬于優(yōu)質(zhì)的酒店產(chǎn)品類型。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，酒店定位明確，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，以精品酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。3.4項(xiàng)目定位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店為桂林銘泰投資有限公司全資擁有，是為改善陽朔縣精品式酒店環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高5層，總投資預(yù)計(jì)達(dá)200萬元。本酒店是一家豪華精品旅游酒店。位于城北路25、26號(hào)。酒店嚴(yán)格按照國(guó)內(nèi)同級(jí)精品酒店的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：陽朔縣城北路地區(qū)最有特色的豪華精品旅游酒店。第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1酒店客房部分價(jià)格定位定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊有類似的精品式酒店，故采取比較法定價(jià)；價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性酒店，經(jīng)營(yíng)年限為20年，故收益年限n202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）20套年收益租金a365天平均租金客房總套數(shù)入住率3652102050=766500元結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的計(jì)算和一般性運(yùn)營(yíng)成本的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為年500000元以上。4.2資金來源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金(萬元)比例自籌資金200100%總投資200100.0%4.3銷售利潤(rùn)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售凈收入至少約為：500000元，5.1.2本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況分析客房經(jīng)營(yíng)情況預(yù)計(jì)表房間類型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房50%28040%大床房60%28050%復(fù)式房50%33010%小結(jié)：1、根據(jù)上