2008年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析-12DOC.doc

2008年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析第一部分財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)5 k) f8 x x$ 8 s房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析 _* c! b ?6 o2 x: r( v& l房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2008年，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)再度成為稅務(wù)部門重點(diǎn)檢查的對(duì)象。/ h1 q- u8 e. b7 q$ n/ _5 p關(guān)于物業(yè)稅的征收，國(guó)家現(xiàn)在沒有具體方案，也沒有具體時(shí)間表。但可以肯定的是，物業(yè)稅將不會(huì)新增加稅收負(fù)擔(dān)。1 l* l0 s) k+ g4 d5 z( r, ?房地產(chǎn)稅改革一方面是統(tǒng)一稅制、整合稅種，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。另一方面是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題。 g. b/ f8 c$ c3 l該 稅種能夠讓地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的利益關(guān)系徹底打破，由一次性土地出讓所得轉(zhuǎn)為分年按房產(chǎn)價(jià)值獲取稅收，這樣的變化可以直接弱化地方政府推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。 而且，物業(yè)稅隨房?jī)r(jià)高低而同步變化的特性，也能夠打擊投機(jī)房?jī)r(jià)上漲的行為，對(duì)非理性需求形成制約作用。所以，推行物業(yè)稅是讓房?jī)r(jià)向理性回歸的必要舉措。7 w9 + q* x房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)物 業(yè)稅征收時(shí)需要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、價(jià)格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時(shí)調(diào)整。我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，而且房屋管理系統(tǒng)尚不健全，這在客觀上難以保 證物業(yè)稅稅率等核心要素的合理制定和及時(shí)調(diào)整。而且，物業(yè)稅在開征后，物業(yè)管理費(fèi)、土地增值附加、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項(xiàng)目將會(huì)被整合，由此將會(huì)帶來如何平衡 各部門既得利益的問題。物業(yè)稅開征的預(yù)期將會(huì)強(qiáng)化開發(fā)商對(duì)抬高房?jī)r(jià)成本的隱憂，進(jìn)而令房?jī)r(jià)出現(xiàn)向下波動(dòng)的可能性隨之明顯提升，對(duì)遏制房?jī)r(jià)上升有不可低估的 促進(jìn)作用。物業(yè)稅涉及的方面太多，現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng)，根本無法進(jìn)行信息共享，開征物業(yè)稅從何談起？( v _5 g/ j0 . 0 b! d目前正在按照國(guó)務(wù)院既定的方案推進(jìn)物業(yè)稅的改革，十個(gè)省市正在進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，2008年準(zhǔn)備再選擇三到五個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅作為地方政府收入的一個(gè)主要的來源，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)手段，還有一個(gè)很長(zhǎng)的過程。6 z4 _: x, f7 3 m會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的問題要經(jīng)過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以后才能考慮，但是即使實(shí)轉(zhuǎn)也不會(huì)增加新的稅收負(fù)擔(dān)，即在原來的房地產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上將這幾個(gè)稅合并征收而已，稅負(fù)還和原來的一樣。實(shí)轉(zhuǎn)申請(qǐng)已上交稅務(wù)總局，物業(yè)稅將從商業(yè)地產(chǎn)開征，居民住宅暫不征收物業(yè)稅。 s& k0 y% s& ?全面清理土地增值稅：國(guó)稅總局官員表示，2008年 將在全國(guó)全面清理土地增值稅，并且對(duì)土地增值稅的征收辦法進(jìn)行必要的修訂和調(diào)整。對(duì)于那種已經(jīng)有十幾年找不到法人代表的項(xiàng)目，允許地方稅務(wù)局根據(jù)情況核定 清算征收。土地增值稅由稅務(wù)局清算將牽扯大量的人力物力，鑒定準(zhǔn)則已發(fā)布，授權(quán)委托注冊(cè)稅務(wù)師、稅務(wù)所這樣的中介進(jìn)行清算，使土地增值稅的管理逐步納入法 制化和規(guī)范化的軌道。4 k% m1 g& t3 ( p0 p: n. v房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)：3 w# j- o) |6 o- p* h財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)收入分配制度、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)! c! v1 g t# e# ?貨幣政策及宏觀調(diào)控5 m+ 4 h. v6 i; u0 d5 n1 v所得稅政策的調(diào)整5 . k- ; h a7 j% h環(huán)境稅目前只是啟動(dòng)這方面的研究，2008年會(huì)出一個(gè)環(huán)境稅的可行性研究報(bào)告，離環(huán)境稅開征還有一個(gè)比較長(zhǎng)的過程。1 a2 v6 f9 h4 _5 m s) |對(duì)于資源稅的改革，目前正在和有關(guān)部門積極地準(zhǔn)備資源稅改革方案，國(guó)稅總局的官員表示，燃油稅的出臺(tái)將由國(guó)務(wù)院決定，目前還沒有時(shí)間表。2 z) g/ : s1 h房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知+ x( f& x- z8 r$ v國(guó)稅函2008299號(hào)2008-04-073 thp l b8 m* dr財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前 采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行 調(diào)整。! 6 $ u/ a. t/ p+ e二、預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：. 7 z8 es* q) $ v! m4 g; q: q（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目0 a$ r9 s4 g m/ r2 u6 j) r1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則; f0 z5 w2 _5 m( p9 f+ m; 6 t5 t$ n6 q2、位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇+ j# d0 k$ y% k+ t/ ( h3、位于其他地區(qū)的，不得低于10。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)+ w+ s b) v, s8 d9 j（二）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇- k+ s8 $ m1 . h經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目符合建住房200477號(hào)等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇8 g+ t1 r+ |7 r& f三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí) 預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù) 計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，填報(bào)在中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類）（國(guó)稅函200844號(hào)文件附件1）第4行“利潤(rùn)總額”內(nèi)。+ c, _ h1 g sg$ 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則; r% l9 r4 t. h) q% 五、本通知適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的居民納稅人。6 / r) k1 i2 a, j9 x! v房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。已按原預(yù)計(jì)利潤(rùn)率辦理完畢2008年一季度預(yù)繳的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從二季度起按本通知執(zhí)行。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇7 s / 3 ( : & p8 l1 y9 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補(bǔ)充通知& f. k# i% g9 o& d. i& v會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)稅函2008264號(hào)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇( ; z2 h* x+ t2 i二、關(guān)于股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失的所得稅處理問題1 u# v( x* n7 ?9 o% c（一）企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資而發(fā)生的權(quán)益性投資轉(zhuǎn)讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權(quán)投資損失，不得超過當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得，超過部分可向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)5年仍不能從股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準(zhǔn)予在該股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓年度后第6年一次性扣除。/ c! n. f% v% r0 b6 h房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇（二）根據(jù)國(guó)稅發(fā)2000118號(hào)、國(guó)稅發(fā)200482號(hào)規(guī)定精神，企業(yè)在一個(gè)納稅年度發(fā)生的轉(zhuǎn)讓、處置持有5年以上的股權(quán)投資所得、非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得、債務(wù)重組所得和捐贈(zèng)所得，占當(dāng)年應(yīng)納稅所得50%及以上的，可在不超過5年的期間均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。8 w8 # y/ r4 & x) k$ w8 q5 t房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇三、關(guān)于職工福利費(fèi)稅前扣除問題 e& c+ u8 y7 t( x( b6 o2007年度的企業(yè)職工福利費(fèi)，仍按計(jì)稅工資總額的14%計(jì)算扣除，未實(shí)際使用的部分，應(yīng)累計(jì)計(jì)入職工福利費(fèi)余額。2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)先沖減以前年度累計(jì)計(jì)提但尚未實(shí)際使用的職工福利費(fèi)余額，不足部分按新企業(yè)所得稅法規(guī)定扣除。企業(yè)以前年度累計(jì)計(jì)提但尚未實(shí)際使用的職工福利費(fèi)余額已在稅前扣除，屬于職工權(quán)益，如果改變用途的，應(yīng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額。. h y8 q) i) n . x* w& ( c關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知4 r) y: l$ ) f5 5 w財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)國(guó)稅函2008277號(hào)2008-03-27: / v) % b+ c: f7 g& s7 k0 b財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。( f8 b|/ w1 e3 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇/ a4 o2 d b. q u! v t5 zt財(cái)稅200824號(hào)2008-3-34 0 c0 r* s; q; b* b/ f房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策) n: ) m7 x$ k& o9 k/ 2 w（一）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。 t- r, t# o; a$ a. r（二）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)) 7 b: 9 f& e4 開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。* l m: r- v$ n z. n# z（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 w- u2 u2 - 0 n& y. b/ p8 m+ |（四）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)/ p# r# i9 z+ p6 h4 7 _9 w* l開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。- f e. l; s4 g5 g/ j會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（五）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì) zq5 h! v# d（六）對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇+ l1 p& o2 e l. o（七）對(duì)個(gè)人按廉租住房保障辦法（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅；對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)& u* g# v. s! c& eg# eo（八）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，按企業(yè)所得稅暫行條例、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行；2008年1月1日后捐贈(zèng)的，按企業(yè)所得稅法有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行。個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。n) ! g ) w& w房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國(guó)發(fā)200724號(hào)文件及廉租住房保障辦法（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房2007258號(hào)）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位為縣級(jí)以上人民政府主辦或確定的單位。! x% d3 s; zf房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇二、支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó) b8 + 3 d（一）對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10的稅率征收個(gè)人所得稅。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則; i u3 v6 x g1 （二）對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。. a. o4 j% l+ e ! n會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（三）對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。4 v1 : k8 g) y$ （四）對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。# o* a6 ?; s) i+ r* v上述與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。與住房租賃相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2008年3月1日起執(zhí)行。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。 h3 l2 ) f$ a7 k, 關(guān)于企業(yè)之間相互提供貸款擔(dān)保發(fā)生擔(dān)保損失稅前扣除問題的批復(fù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2 x) s4 a( l1 d) z; |6 t! b國(guó)稅函20071272號(hào)9 ds3 j3 m & j, u+ g m2 g企業(yè)之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔(dān)保，與企業(yè)的融資活動(dòng)密切相關(guān)，因此，簽訂貸款互保合同的一方（擔(dān)保企業(yè)）為另一方（被擔(dān)保企業(yè)）提供的貸款擔(dān)保，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)保總額之內(nèi)（含）的部分，應(yīng)認(rèn)為與其本身應(yīng)納稅收入有關(guān)。! $ e7 d5 i% mq/ 上述擔(dān)保企業(yè)為被擔(dān)保企業(yè)提供貸款擔(dān)保，因承擔(dān)擔(dān)保連帶責(zé)任所發(fā)生的損失，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，可按照國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅前扣除，超過被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~的部分，不得扣除。8 k2 h( x; a# z( z: g6 o o財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì), gm2 z3 s+ h; z7 + d財(cái)稅2007l3號(hào)& f9 2 ip9 k* p; l房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)% f6 p( u|9 p) |9 ?- i房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。 t p, 3 t8 kp+ v/ * 二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。7 w7 i0 pj c前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購房?jī)r(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格的差額。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)5 7 * g4 r# v# l7 g0 g三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照國(guó)稅發(fā)20059號(hào)規(guī)定的全年 一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全 部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。. e# _) q2 o% k6 , t四、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。此前未征稅款不再追征，已征稅款不予退還。8 t6 l# n4 i7 $ h8 e a關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知0 * y, m6 o( f x% h財(cái)稅2006186號(hào)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)1 ) w! l6 _( e( l- b; l以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2007年1月1日起執(zhí)行。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)0 e0 o/ s) f6 - 8 e a5 v: z0 c關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)& g6 x1 s; f* ?1 財(cái)稅2006177號(hào) 6 j g% p% p% d. |. d8 n4 r財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)一、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：: r) v5 t% 2 h0 yb(一)建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。) u7 s9 u4 c, r m1 t, i1 i: d% c財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)(二)納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實(shí)行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位和個(gè)人作為營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：0 |! p( b+ w0 k8 i9 1.納稅人從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；3 v 3 $ q# k) b6 f r房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2.納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的。0 |% j/ * m, m- j& r1 q3 e* r7 a會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則什么是跨地區(qū)提供應(yīng)稅勞務(wù)？設(shè)區(qū)的市內(nèi)各區(qū)之間是否為跨地區(qū)？) v2 h% k; h二、建筑業(yè)納稅人及扣繳義務(wù)人應(yīng)按照下列規(guī)定確定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間： z7 d4 h, i7 & _% h房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間9 / p. 2 v& a& g2 g0 z; f% c1.納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款(包括提供原材料、動(dòng)力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款)日期的， 按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；合同未明確付款(同上)日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。/ _; t! g; t* q c u4 上述預(yù)收工程價(jià)款是指工程項(xiàng)目尚未開工時(shí)收到的款項(xiàng)。對(duì)預(yù)收工程價(jià)款，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。3 5 x b7 _+ x y m/ 6 _房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2.納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位未簽訂書面合同的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇5 v# k8 4 h8 4 o3.納稅人自建建筑物，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。2 i+ p/ t% i8 # $ j5 p! c財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)4.納稅人自建建筑物對(duì)外贈(zèng)與，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為該建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。- d3 vg# u& b2 o& h% g(二)扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)3 z, s* r% v! z# d4 0 l建設(shè)方為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人支付工程款的當(dāng)天；總承包人為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人代納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇4 w( r( _/ u1 b u9 a4 三、納稅人及扣繳義務(wù)人應(yīng)按照下列規(guī)定確定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)：納 稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，其營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)為建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的發(fā)生地。納稅人從事跨省工程的，應(yīng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人在本省、 自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市范圍內(nèi)提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?？劾U義務(wù)人代扣代 繳的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為該工程建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。扣繳義務(wù)人代扣代繳跨省工程的，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為被扣繳納稅人的機(jī)構(gòu)所在地。四、 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的全部收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，就其本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得 的收入繳納營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)，自應(yīng)申報(bào)之月(含當(dāng)月)起6個(gè)月內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證，否則，應(yīng)就其異地提供建筑 業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇/ u9 iv; e. f) v上述本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍內(nèi)提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)；上述異地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)* e& k; b- # 4 4 c m1 q, c雙向申報(bào)制度：9 t, k* & r& l, e$ 建筑施工企業(yè)自查時(shí)注意的幾個(gè)問題r) w: u6 / r5 d8 o7 b2 a房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇一、 工程完工后，收入仍掛在預(yù)收帳款帳戶，成本在工程施工中體現(xiàn)，不按規(guī)定進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)椋簩?duì)結(jié)算款與預(yù)收帳款之間應(yīng)做為應(yīng)收帳款的工程款在收到工程款前不繳 營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)一般是按預(yù)收帳款計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。不將決算收入做為收入，也不將工程成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，給稅務(wù)人員已尚未完工的假象。所得稅申報(bào)時(shí)只是將該期的管理費(fèi) 用等期間費(fèi)用申報(bào)為虧損數(shù)，從而偷漏企業(yè)所得稅。$ i2 q |d3 o6 u: z% u2 r5 b+ v房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇現(xiàn) 實(shí)中確實(shí)存在建設(shè)單位雖然房屋已使用，但因無錢支付工程款就遲遲不與建筑單位進(jìn)行決算的現(xiàn)象。還有的是雖然已進(jìn)行了決算，但無資金支付給施工單位工程款。 而施工單位，也無資金向供料方支付材料款。供料方就采取在未付清全部材料款就不給建筑企業(yè)開具發(fā)票的辦法，促使建筑企業(yè)付款。建筑企業(yè)也只好是在預(yù)付帳款 或其他應(yīng)付款中反映已付的部分材料款。這樣的惡性循環(huán)，使建筑企業(yè)因無法取得發(fā)票，也就無法把已用的材料反映到成本中。如果以全額的決算收入去配比部份的 工程成本，所得額當(dāng)然與實(shí)際不符的。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇2 s0 - y4 c# c a ! r* y2 s檢查：對(duì)照施工合同與工程施工，預(yù)收帳款帳戶，按工程項(xiàng)目逐一實(shí)地調(diào)查，了解工程的完工進(jìn)度。若已完工，則應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查工程是否結(jié)算。& x8 , c/ r, 5 t! l二、包工不包料工程，只按工程結(jié)算計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅。如果不看合同承包的內(nèi)容，是不容易發(fā)現(xiàn)是只包工而不包料的情形的，如果是只包部分料或者簽訂虛假承包內(nèi)容的合同則更不易發(fā)現(xiàn)。如一開發(fā)公司下屬獨(dú) 立核算的建筑公司負(fù)責(zé)承建工程，合同規(guī)定是包工包料，建筑公司已按結(jié)算金額納了稅?？稍趯?duì)開發(fā)公司檢查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的開發(fā)成本中還有原材料成本項(xiàng)目。 會(huì)計(jì)分錄為借：開發(fā)成本，貸：原材料。原來是開發(fā)公司撥付給建筑公司材料，建筑公司不入帳，直接用于工程。該企業(yè)解釋為，原材料漲價(jià)，為使建筑公司不虧 損，房開公司就負(fù)擔(dān)了部分材料款。建筑公司對(duì)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)的材料款少繳了營(yíng)業(yè)稅。. w* u* l: b. r8 l7 s: i) ! q不管包工包料還是只包工而不包料都要按包工包料計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，此項(xiàng)政策的立法精神是為了平衡稅收負(fù)擔(dān)，但這種情況的確是違背常理的。營(yíng)業(yè)稅一般都應(yīng)按收入為計(jì)稅依據(jù)，而現(xiàn)實(shí)是收入為包工收入，但計(jì)稅時(shí)卻要按包工包料計(jì)算，即收入乘以稅率是小于應(yīng)納稅額的。8 n* ?3 ; e0 t檢查：在要求提供合同等資料的前提下，到建設(shè)方進(jìn)行調(diào)查?？雌淙霂べY產(chǎn)的金額是否與乙方的記入收入金額相一致。如果不一致，甲方則會(huì)以原材料發(fā)票和乙方發(fā)票做為固定資產(chǎn)入帳的原始憑證。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)4 hf5 r0 * 甲方供材料的票據(jù)處理：. c9 m8 ?6 r w: c3 i, l% ) g+ l2 甲方供料是否涉及增值稅問題- u: 3 v0 _- a4 m0 n: v財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)開票金額與流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)之間并非一定存在對(duì)等關(guān)系/ p1 6 c/ ) c) r+ n甲 供材業(yè)務(wù)中的業(yè)主依據(jù)取得的商品銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票分別確認(rèn)材料成本和施工成本，這是其法定權(quán)利，與真實(shí)的業(yè)務(wù)流、實(shí)物流、資金流存在內(nèi)在的統(tǒng)一性。 建筑商應(yīng)將甲供材價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)納稅，同時(shí)按實(shí)際的施工費(fèi)與業(yè)主結(jié)算并開具發(fā)票，不得虛開票面金額，這是其法定義務(wù)。7 y( k2 w# 5 h* y會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則三、股東用公司的資金為個(gè)人買車，入公司的固定資產(chǎn)帳。要注意是否扣繳了個(gè)人所得稅，不得扣除的折舊是否已做納稅調(diào)整。- _6 mk0 k( a財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)檢 查：固定資產(chǎn)帳中新增資產(chǎn)，調(diào)閱相關(guān)憑證，尤其對(duì)所附原始憑證的購貨人名稱為非該公司的現(xiàn)象要調(diào)查清楚。但如果將頂帳的資產(chǎn)給個(gè)人時(shí)，企業(yè)有不入帳，往來 不予沖銷，資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)給個(gè)人的情況則不易從表面直接看出。對(duì)長(zhǎng)期掛帳的往來，要到對(duì)方核對(duì)。轄區(qū)范圍外的，要采取要發(fā)協(xié)查函，或異地協(xié)查的方法，查明事 實(shí)，這種情況不僅是限于車還應(yīng)包括為個(gè)人購房等財(cái)產(chǎn)。 0 r) z$ r- m! 6 y, 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)四、 多轉(zhuǎn)工程成本，減少所得額。就是承包工程項(xiàng)目較多的情況下，對(duì)已完工工程的收入轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)，將未完工的工程，也隨著已完工程的成本一并轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)，還 有將一些小工程的成本也擠入其中。如蓋一辦公大樓，快完工時(shí)，又要求蓋一儲(chǔ)藏室。這時(shí)，企業(yè)就有可能對(duì)建儲(chǔ)藏室的收入不入帳，對(duì)發(fā)生的儲(chǔ)藏室的成本卻一并 計(jì)入了辦公樓的成本。 % z6 o8 d; g2 s: s這 種情況，可能是成本核算對(duì)象確定有問題，某電力安裝公司每年的業(yè)戶近千戶，沒有按各戶核算收入和成本。取得的收入部分轉(zhuǎn)為收入，部分仍留在預(yù)收帳款中，而 工程施工的余額為零，也就是沒有未完工工程?？墒菍?duì)預(yù)收帳款（無明細(xì)）的結(jié)余額解釋為，收到款項(xiàng)，尚未施工。逐筆核對(duì)合同及完工決算書才查出有已完工程的 收入未結(jié)轉(zhuǎn)收入。因每筆工程金額也就1千元左右，而對(duì)應(yīng)客戶又多。就沒有按業(yè)戶分別核算成本。對(duì)工程施工中有多少是未完工程額。會(huì)計(jì)也不知，只能是到年末 都轉(zhuǎn)入成本。這樣，就造成無法準(zhǔn)確核算成本和收入。b( o% r( h, a5 / x+ 3 j# |4 c查帳：用估算法確定其用料是否符合常理，發(fā)現(xiàn)不正常，對(duì)發(fā)料、領(lǐng)料的原始憑據(jù)進(jìn)行檢查?？词欠裎从糜谠摴こ潭?jì)入該工程；檢查其確定的成本核算對(duì)象是否合理合規(guī)。還要注意，已完工程的剩料是否沖減了完工成本。剩料的去向是入庫，還是出賣，還是用于其他工程。- a) ?( u t) o4 v- x- f# k% b; t五、“機(jī)械作業(yè)”帳戶發(fā)生數(shù)是否符合常 規(guī)，有無將機(jī)械出租，取得收入沖減費(fèi)用或不入帳，少交營(yíng)業(yè)稅、所得稅問題。有的小公司機(jī)械設(shè)備（如塔吊）在工程項(xiàng)目多，工程地點(diǎn)分散時(shí)，常有不夠用的時(shí) 候。為保工程按工期正常完成就不得不租用機(jī)械使用，而出租方常常是不給開具發(fā)票的。這樣，使承租方不得不采用其他票據(jù)或其他形式抵銷，造成帳簿反映不實(shí)。 出租方偷逃所得稅、營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)實(shí)工作中普遍存在，往往是總公司有建筑資質(zhì)，于是就有些個(gè)人掛靠總公司，成立分公司單獨(dú)核算。常常是各分公司自己找工程，然 后由總公司與甲方簽訂合同，總公司只是按工程項(xiàng)目金額的一定比例收取管理費(fèi)。各分公司常使用總公司的機(jī)械，并支付一定費(fèi)用，總公司給開具往往都是白條收 據(jù)。并解釋是內(nèi)部往來，不是租賃行為，是否要按出租行為繳營(yíng)業(yè)稅并開具相關(guān)發(fā)票呢？根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第11條規(guī)定，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單 位應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿牛浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，財(cái)稅字（2001）160號(hào)文件規(guī)定，獨(dú)立核算但為單位與其 內(nèi)部非獨(dú)立核算單位之間提供的結(jié)算不再列入征稅范圍的規(guī)定。但其強(qiáng)調(diào)的是非獨(dú)立核算，并且是只是核算并未向?qū)Ψ绞杖∝泿?，貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位。才不 列入征稅范圍，而上述情況是不符合的，有這種行為的納稅人勿在此處做文章。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)8 ?/ w* r; p- k& a4 b- v! f建筑安裝工程未結(jié)算應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)？& k2 e& j, d+ j6 f未結(jié)算納稅義務(wù)是否形成4 y% f, f4 u0 z% t) z取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)) w1 x- l0 b4 a/ a1 i5 z q; l3 i會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定確認(rèn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇9 v) t2 b7 j& n6 b7 b/ h: ?六、大宗材料的采購問題，建筑工程少不 了大量的材料。如磚、瓦、水泥、門窗等。對(duì)于材料的采購如果是由公司自行采購，要注意發(fā)票來源的合法性、真實(shí)性、數(shù)額的準(zhǔn)確性。公司采購材料的方式是個(gè)人 采購，就是某個(gè)人為其提供沙石、門窗等材料，公司與個(gè)人進(jìn)行結(jié)算。而個(gè)人提供的發(fā)票又往往是某某石場(chǎng)、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票。這種情況，即使符合代購代銷 的條件，供應(yīng)商個(gè)人也應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，如果不符合代購代銷的條件，則供應(yīng)商應(yīng)做為銷售貨物，繳納增值稅、個(gè)人所得稅。企業(yè)會(huì)認(rèn)為與己無關(guān)，認(rèn)為 是供應(yīng)商的事，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。一是根據(jù)個(gè)人所得稅法與征管法的69條規(guī)定及國(guó)稅發(fā)（2003）47號(hào)文件，公司有可能要承擔(dān)被處罰與被責(zé)令補(bǔ)扣 個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)；二是如果認(rèn)定供應(yīng)商是增值稅納稅人，那其提供的某某石場(chǎng)、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票是不得稅前扣除的。檢查的方法是以原材料，或工程施工帳 戶為起點(diǎn)，查看原始發(fā)票和結(jié)算人是否一致。也可以是查往來帳，一般是其他應(yīng)付款帳戶，明細(xì)是某某人名。& ) b; 9 b# l: a$ 7 正確的處理是有統(tǒng)一規(guī)定的，而錯(cuò)誤的處理卻是千差萬別的。還有檢查建安業(yè)的總承包人的扣繳稅款問題、自建自用問題、工資的問題、收入確定問題等也都是檢查的常見問題。 會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 _) p# d6 o! |; p- z5 f預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn). m# d1 u* u4 r+ k6 s9 & 5 l3 b; w# 1、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款$ m1 & d: q: w5 e財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)（1）將預(yù)售收入記入“其他應(yīng)付款”貸方，未按規(guī)定將預(yù)售收入乘以計(jì)稅毛利潤(rùn)率計(jì)算出計(jì)稅毛利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。) hu/ d$ q8 n& c7 w房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)（2）把預(yù)收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項(xiàng)，不確認(rèn)預(yù)售收入。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)4 x* . a6 w g& o% _5 c（3）混淆預(yù)售收入與銷售收入的概念，選擇預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)機(jī)，達(dá)到拖延納稅的目的。3 f! l f6 d9 v5 u2 t$ i( t, w（4）采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使稅款不能及時(shí)、足額入庫。 : c3 uh2 d% 2 u, w財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì) 2、銷售收入確認(rèn)不及時(shí)# y2 b j7 & d5 9 d會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（1）d2 nr; v0 k房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇對(duì)已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。 9 k) s2 v, c: m0 k6 ?（2）企業(yè)將已完工的產(chǎn)品出租或是自用，不按規(guī)定做視同銷售行為的收入確認(rèn)，并將實(shí)際取得的租金或營(yíng)業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)。 $ l! e8 b+ x. ?* ( w 3、隱瞞收入，收入計(jì)算不準(zhǔn)確6 6 0 j9 k! y0 （1）虛開發(fā)票，實(shí)現(xiàn)“雙偷” 會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則j2 l# 4 ha! u6 # u5 s 開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)雙方應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，采取虛報(bào)成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。$ b$ s) d2 . d p1 a2 e5 會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 （2）低價(jià)開票，少計(jì)收入 r* j4 + sw+ r n! 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋開票時(shí)，不按實(shí)際銷售價(jià)格開具發(fā)票，而是低于實(shí)際價(jià)格開票入賬，另一部分房?jī)r(jià)款開自制收據(jù)不入賬，以此達(dá)到少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個(gè)人承包開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。8 8 k* 0 u! y1 3 （3）提供虛假或不完整的銷售面積0 s& _6 x$ , b1 6 j銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則0 n- l, d t# n9 m, z g6 + l（4）以收抵支 1 k0 q$ x% - b0 i9 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó) 以商品房抵付施工單位工程款。會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則! x! y b- l. b8 u! k房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補(bǔ)資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入“應(yīng)付賬款”等往來科目，抵減應(yīng)付工程款，從而達(dá)到少計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。 q/ h; k o8 e5 y房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇 以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款。; : x/ e. c9 s) w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產(chǎn)抵付借款，往往到不能再“拖”的時(shí)候再辦理銷售手續(xù)申報(bào)納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發(fā)生在小型開發(fā)商和承包工程的個(gè)人身上。他們的開發(fā)資金不足，往往向銀行貸款，向民間個(gè)人借款或拖欠承建人工程款。 3 m9 w1 y$ v$ i$ a! & y房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó) 以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等等。 , f ) s# : j- t. 以完工房地產(chǎn)抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出# h% i% q0 c4 0 f6 _+ a# p8 f% s 以完工房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價(jià)”向其出售房地產(chǎn)，用市場(chǎng)價(jià)與“優(yōu)惠價(jià)”之間的差價(jià)來抵付應(yīng)付款項(xiàng)，雙方都少繳了稅款。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)5 u3 |( x$ y6 f 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達(dá)成協(xié)議，用購房?jī)r(jià)格上的讓利抵頂拆遷賠償款。: x s0 m/ o; j4 |房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)（5）收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入) x, g: u. b9 j2 m, |房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇在售房后，收取水、電、燃?xì)?、外裝修等代辦費(fèi)，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅。為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺(tái)等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長(zhǎng)期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。n9 c& n; i6 h1 z （6）內(nèi)部預(yù)售再轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)7 w5 p* d( d! p9 q: h9 f財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)交流|杭州會(huì)計(jì)|新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會(huì)計(jì)|物業(yè)管理會(huì)計(jì)一 般情況下，房地產(chǎn)銷售在開盤初期銷售價(jià)格較低，隨著時(shí)間的推移，銷售價(jià)格逐步提高。有的企業(yè)利用內(nèi)部認(rèn)購，以較低的價(jià)格簽訂預(yù)售合同，一段時(shí)間后又以較高 的售價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)售，但合同簽訂的價(jià)格為預(yù)售合同價(jià)格，其差價(jià)名義上是訂購人收取，實(shí)際上轉(zhuǎn)入了企業(yè)賬外收入。由于房產(chǎn)價(jià)格是隨著市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而上下浮動(dòng)， 上述利潤(rùn)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象具有很大的隱蔽性，對(duì)其價(jià)格的重新核定難以尋找依據(jù)會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則. hi$ k u3 j6 s（7）收取廣告管理費(fèi)、房租收入未按規(guī)定納稅0 h# q, b! vx2 x會(huì)計(jì),杭州會(huì)計(jì),房地產(chǎn)會(huì)計(jì),物業(yè)管理會(huì)計(jì),建安企業(yè)會(huì)計(jì),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，往往有讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費(fèi)收入的情況，有的還蓋一些臨時(shí)用房進(jìn)行出租取得租賃收入，這些收入都未計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入申報(bào)納稅。6 k9 o/ pe- o0 . q（8）利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(guó)2 q1 e3 a- i, ?, i目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目虧損或微利。將開發(fā)的商品房低價(jià)賣給股東、關(guān)系單位、或關(guān)系人。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)論壇$ m0 z7 x$ p9 f6 l& x, |% v3 p（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應(yīng)付工程款6 i9 l& n ?9 f1 f+ r （10）掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報(bào)納稅www.fdckj