2009北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)A組團土地一級開發(fā)項目申請報告.doc

中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團土地一級開發(fā) 項目申請報告 報告申報單位：北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心 報告編制單位：北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目報告編制單位： 北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司（證書編號：工咨甲 10120070013） 總 經 理：張德山 編制負責人：張雨廷 編 制 人：譚宏 許松 姬云飛 審 核 人: 劉敬民 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目目 錄錄 第一章第一章申報單位及項目概況申報單位及項目概況6 一、項目申報單位概況6 二、項目概況6 三、報告編制依據(jù)10 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析12 一、發(fā)展規(guī)劃分析12 二、產業(yè)政策分析15 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析18 一、資源開發(fā)方案18 二、資源利用方案18 三、資源節(jié)約措施19 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析20 第五章第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析建設用地、征地拆遷及移民安置分析21 一、項目選址及用地方案21 二、土地利用合理性分析22 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案23 第六章第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析27 一、項目建設環(huán)境27 二、環(huán)境保護28 三、地質災害影響分析30 四、特殊環(huán)境影響分析30 第七章第七章 經濟影響分析經濟影響分析31 一、經濟效益測算31 二、經濟費用測算31 三、經濟分析38 四、區(qū)域經濟及宏觀經濟影響分析38 第八章第八章社會影響分析社會影響分析39 一、社會影響效果分析39 二、社會適應性分析39 三、社會風險及對策分析40 第九章第九章 結論及建議結論及建議42 一、結論42 二、建議42 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附表： 項目投資估算表 附圖： 項目控規(guī)圖 第一章第一章 申報單位及項目概況申報單位及項目概況 一、項目申報單位概況一、項目申報單位概況 單位名稱：北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心 單位地址：北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興政街 29 號 單位性質：全額撥款事業(yè)單位； 法人代表：朱德良 機構設置：規(guī)劃綜合部、土地整理部、土地儲備開發(fā)部、市場交易部； 業(yè)務職能：受北京市土地整理儲備中心委托承擔本區(qū)范圍內土地的收購、整理、儲備、 一級開發(fā)及經營性用地入市公開交易的管理工作，其主要職能如下： 土地整理方面：承擔土地后備資源調查、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃編制等專項技術任務； 參與本市土地開發(fā)整理年度計劃編制；負責土地開發(fā)整理項目立項踏勘、可研、規(guī)劃設計 及預算的初審；負責土地開發(fā)整理項目實施期間的指導、監(jiān)督、檢查，參與項目的竣工驗 收；參與土地開發(fā)整理有關政策研究。 土地儲備方面：參與土地儲備開發(fā)有關政策研究；組織編制全市年度土地收購儲備計 劃；負責市中心為主體的儲備開發(fā)實施工作；負責市中心儲備土地的期間管理工作；負責 儲備、一級開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報。 開發(fā)管理方面：負責全市土地一級開發(fā)管理及一級開發(fā)招投標組織工作；編制年度土 地一級開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關政策研究；負責儲備開發(fā)土地驗收工作。 市場交易方面：負責市土地交易市場招標拍賣掛牌業(yè)務咨詢、業(yè)務組織及后期協(xié)調工 作；參與土地市場交易有關政策研究。 二、項目概況二、項目概況 1項目名稱：北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團土地一級開發(fā)項目 2項目建設背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 1039.12 平方公里，總人口 75.3 萬人。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相 望，北接豐臺、朝陽二區(qū)。 經過十幾年的建設，大興區(qū)基礎設施已比較完善，尤其是北京經濟技術開發(fā)區(qū)達到了 高標準的“七通” 。伴隨北京市政府近年來對南城的政策引導和投資力度的加大，南六環(huán)、 南五環(huán)東西貫穿該地區(qū)，使這些區(qū)域的基礎設施更趨完善，具有了系統(tǒng)的供電、供水、供 暖、供氣網(wǎng)絡和雨污水排放管線，交通四通八達，電訊設施十分齊全。 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸兩帶多中心” 發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點，距北京市區(qū) 35 公里，距大興 新城 23 公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域 總面積約 136 平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農業(yè)、新 技術產業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 隨著國家重大基礎設施可能落戶大興，為區(qū)域臨空經濟的發(fā)展提供了機遇 大興新城規(guī)劃中預留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn) 創(chuàng)造了條件，也為結合重大基礎設施進行規(guī)劃定位調整奠定了基礎。 通過本項目的實施，完成項目用地的征地拆遷以及市政道路建設和地下管網(wǎng)的敷設， 使項目用地達到“七通一平”建設條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經營性建設用地以公 開招標、拍賣或掛牌方式組織上市交易。 3項目建設內容： 本項目土地一級開發(fā)實施的主要內容包括：前期手續(xù)的辦理、拆遷補償?shù)膶嵤⑹姓?方案的咨詢與市政建設、驗收入市交易及相關后續(xù)事項。本項目拆遷涉及民宅拆遷總共 16 戶，建筑面積 4000 萬平方米；本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè) 拆遷。 4項目位置： 該項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大 街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 5建設用地規(guī)模： 本項目總用地面積 14.6236 公頃，建設用地面積 11.2307 公頃，代征道路 3.277 公頃， 代征綠地 0.1159 公頃。 6建設方案： 本項目總用地面積 14.6236 公頃，建設用地面積 11.2307 公頃，代征道路 3.277 公頃， 代征綠地 0.1159 公頃；新建面積 17.85 萬平方米，其中居住用地建筑面積 7.12 萬平方米， 安置用房 a-039 的建筑面積 8.96 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 1.79 萬平方米，容積率為 1.6，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項目用地內需拆除舊有建筑 5639 平方米。 8項目開發(fā)周期：本項目計劃 2009 年 4 月開始實施，2010 年 10 月具備上市條件， 至 2011 年 4 月完成全部土地一級開發(fā)。 本項目開發(fā)周期為兩年。 第一階段：從 2009 年 3 月至 2009 年 5 月，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設項目用 地預審、一級開發(fā)立項、建設用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報工作。 第二階段：從 2009 年 4 月至 2009 年 6 月，完成征地工作。 第三階段：從 2009 年 6 月啟動民宅拆遷,9 月完成民宅拆遷。 第四階段：從 2009 年 10 月至 2010 年 10 月，完成基礎設施建設。 第五階段：2010 年 10 月至 2011 年 4 月，申請一級開發(fā)驗收，入市交易及后續(xù)事項。 9項目投資及資金籌措： 本項目總投資 19722 萬元，由北京市土地整理儲備中心及大興區(qū)分中心負責項目資金 的籌措。 10經濟預測 a 組團用地范圍 通通 和和 街街 今今 榮榮 大大 街街 榆榆 平平 路路 榆榆 緯緯 四四 路路 經預測，本項目總投資項目預計投入 19722 萬元，預計收入 15848 萬元，預計虧損 3874 萬元。 11項目進展情況 目前，本項目正在同步辦理項目規(guī)劃意見書、項目交通影響評價、項目環(huán)境影響評價 等前期手續(xù)，拆遷的前期準備工作已準備就緒，拆遷工作于今年展開。 12項目招標 本項目管理體制實行項目責任制、施工監(jiān)理制，并對相關專業(yè)工程等采用相應的招標 方式。 本項目建設過程中所涉及的招標內容主要包括：拆遷招標、拆除招標、市政工程和其 他專業(yè)工程招標。本項目的招標工作應按照北京市規(guī)劃委員會關于印發(fā)北京市規(guī)劃委員 會建設工程勘察設計招投標備案程序暫行規(guī)定的通知 、 北京市工程建設項目招標范圍和 規(guī)模標準規(guī)定 （北京市人民政府第 89 號令） 、 關于印發(fā)北京市工程建設項目招標方案核 準辦法的通知 【京發(fā)改（2006）664 號】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項目在工程質量、實 施進度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實施。 13. 項目運作模式 13.1 開發(fā)主體 市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負責項目資金的籌措監(jiān)管和項目各項手續(xù)的辦理。由 區(qū)分中心確定項目管理單位，負責項目的征地、拆遷及市政基礎設施建設等具體事務性工 作。 13.2 資金配置 原則上市、區(qū)兩級中心按 8：2 的比例投入項目開發(fā)所需資金，具體到本項目來說由 市中心負責征地、拆遷費用以及征地過程中發(fā)生的相關稅費，共計 15778 萬元；由區(qū)分中 心負責前期費用、市政建設及公益設施資金等其它費用，共計 3944 萬元。 13.3 資金的監(jiān)管 13.3.1 按簽訂的各項協(xié)議，由市、區(qū)二級中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙 方，即第三方支付原則。 13.3.2 項目所需資金由區(qū)分中心將簽訂的協(xié)議（征地協(xié)議、拆遷補償安置協(xié)議等）報 送市中心，市中心審核批準后，屬市中心投資部分由市中心將資金直接撥入相應的賬戶， 屬區(qū)中心投資部分由區(qū)中心將資金直接撥入相應的賬戶。 13.3.3 由市財政局確定項目資金的審計形式和審計機構。 13.4 工作分工 13.4.1 市中心負責 籌集由市中心負責籌措的資金； 協(xié)調解決項目實施過程涉及到市級各委、辦、局的問題； 審核區(qū)分中心報送的協(xié)議； 項目的驗收； 土地入市交易及地價款的監(jiān)管。 13.4.2 區(qū)中心負責 籌集由分中心負責籌措的資金； 編制、完善土地一級開發(fā)實施方案； 申報土地聯(lián)席會，辦理立項、規(guī)劃、征地等相關手續(xù)； 監(jiān)管項目的管理單位，保障項目按實施方案確定的進度、成本實施； 與二級開發(fā)單位的土地交接； 配合完成市中心負責的工作。 13.4.3 管理單位負責 協(xié)助編制土地一級開發(fā)實施方案，協(xié)助辦理立項、規(guī)劃、征地等相關手續(xù)； 完成項目范圍內地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎設施建設工作； 開發(fā)完成后至交地前的土地管理工作； 二級開發(fā)單位的市政接用； 配合完成市、區(qū)中心負責的工作。 13.5 資金的回收 13.5.1 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補償費， 扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 13.5.2 分中心取得剩下的開發(fā)補償費后按下列順序進行分配： 區(qū)財政出資的本息償還； 支付項目管理單位的管理費用（暫定 2%） ； 計提。 三、報告編制依據(jù)三、報告編制依據(jù) 1、建設部 2000 年發(fā)布的“房地產開發(fā)項目經濟評價方法” ； 2、國家計委、建委 2006 年發(fā)布的“建設項目經濟評價方法和參數(shù)” ； 3、投資項目可行性研究指南（2002 年版） ； 4、北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度 意見的通知（京政發(fā)20024 號） ； 5、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（中華人民共和國國務 院令第 55 號） ； 6、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11 號） ； 7、北京市土地交易市場管理暫行辦法（京國土房管出2002716 號） ； 8、關于印發(fā)北京市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權暫行規(guī)定的通知（京國土市 2005302 號） ； 9、關于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540 號） ； 10、關于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權補償辦法的通知（京國土用2005 534 號） ； 11、北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知（京政發(fā) 200232 號） ； 12、關于印發(fā)北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法的通知（京計投資字 20021792 號） 。 13、北京市制定的其他與土地開發(fā)整理相關的法規(guī)和規(guī)章； 14、規(guī)劃指標相關數(shù)據(jù)； 15、 榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團普通測量成果及成果圖 ； 16、 榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團勘測定界成果及成果圖 ； 17、編寫人員實地踏勘資料、市場調查資料及其他相關資料。 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè) 準入分析準入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析一、發(fā)展規(guī)劃分析 1本項目的實施符合北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 的要求 1993 年以來，經國務院批準的北京城市總體規(guī)劃（1991 年2010 年） 在指導首都 建設和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2010 年的大部分發(fā)展目標已經提前實現(xiàn)。隨 著經濟社會的快速發(fā)展，北京進入了新的重要發(fā)展階段。為緊緊抓住本世紀前二十年重要 戰(zhàn)略機遇期，充分利用好城市發(fā)展的良好機遇和承辦 2008 年夏季奧運會的帶動作用，實現(xiàn) 首都經濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市 未來的長遠發(fā)展確定新的目標，開拓新的空間，提供新的支撐條件。 為了適應首都現(xiàn)代化建設的需要，2002 年 5 月北京市第九次黨代會提出了修編北京城 市總體規(guī)劃的工作任務，根據(jù) 2003 年國務院對北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究的批示精神， 以及 2004 年 1 月建設部請盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函 ，特編制北京 城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 。2005 年 1 月 27 日，國務院關于北京城市總體規(guī)劃做 出了批復(國函20052 號)，同意了總體規(guī)劃的實施。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 中對北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃，2020 年， 北京市總人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1800 萬人左右，年均增長率控制在 1.4%以內。其中戶籍人 口 1350 萬人左右，居住半年以上外來人口 450 萬人左右。 2020 年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600 萬人左右，占全市人口的比例為 90% 左右。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應首都城市經濟社會的快 速發(fā)展，根據(jù)對城市實際發(fā)展速度的動態(tài)監(jiān)測，適時調整城市基礎設施建設及城市空間布 局，積極應對各種發(fā)展狀況，始終保持城市規(guī)劃對城市發(fā)展和建設的調控作用，統(tǒng)籌人口、 資源與環(huán)境，實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展?？紤]到人口流動以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎 設施等相關指標暫按 2000 萬人預留。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 中對城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模進行了規(guī)劃， 2020 年，北京市建設用地規(guī)?？刂圃?1650 平方公里，人均建設用地控制在 105 平方米。 其中中心城城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 778 平方公里，人均建設用地控制在 92 平方米；新城城鎮(zhèn) 建設用地規(guī)模約 640 平方公里，人均建設用地控制在 112 平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團城鎮(zhèn)建設 用地規(guī)模約 212 平方公里，人均建設用地控制在 120 平方米以內。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 在北京市域范圍內，構建“兩軸兩帶 多中心”的城市空間結構。 （1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括 大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶” 。 （3） 多中心：指在市域范圍內建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提 高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央 商務區(qū)（cbd） 、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務中心、 亦莊高新技術產業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務中心等。 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項目的建設符 合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 2本項目的實施符合大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的要求 大興是北京與周邊城市協(xié)調發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西 部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀 區(qū)域城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 北京市域空間發(fā)展格局為大興的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機遇，大興在北京市域格局中 占據(jù)了“聯(lián)結一軸、橫跨兩帶、關聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸， 也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個職能中心保持了高度緊 密的空間協(xié)調關系。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 對大興的城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎， 把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調整體發(fā)展原則，實施帶狀布局，片狀發(fā)展， 綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結合的模式，突出發(fā)展特色和風格，構筑“中部一體、東西兩翼、 產業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （1） “中部一體”位于北京南中軸延長線，是奧運文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承 與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結成為一個有機文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚區(qū)域。 （2） “東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn) 發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 （3） “產業(yè)集群”是指以北京經濟技術開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產業(yè)基地為主要 依托，以各個產業(yè)功能區(qū)為中心，實現(xiàn)特色產業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 （4） “城鎮(zhèn)組團”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形 成六個城鎮(zhèn)組團，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個重點鎮(zhèn)為節(jié)點，聚合各類要素和資 源，打造產業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支 撐北京城市空間戰(zhàn)略轉型以及輻射帶動全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （5） “生態(tài)融合”是指以綠化美化、生態(tài)產業(yè)穿插于新城、組團之間，融合于道路兩 側和園區(qū)之中，避免城鎮(zhèn)空間的無序蔓延，實現(xiàn)產業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機結 合，打造宜居宜業(yè)的新大興。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空 間結構，為統(tǒng)籌經濟社會、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā) 展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對各個區(qū)域的限制條件、開發(fā)強度、 開發(fā)模式和管理模式的分類指導，實施分區(qū)域的發(fā)展策略。 （1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團河路以西部分、 龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。 （2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團河以東部分、安 定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮賢鎮(zhèn)部分等。 （3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長子營鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、瀛 海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的分區(qū)策略： （1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承， 是北京總規(guī)明確要求建設并保護好的重要綠色開敞空間。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁， 是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點，必須按照總體 規(guī)劃的要求建設并保護好中部區(qū)域。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機延續(xù)，必須 強調中部區(qū)域的文化功能，同時大幅提高其發(fā)展進入門檻，在高水平發(fā)展的基礎上保護好 生態(tài)空間和團河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識經濟為特征的文化創(chuàng)意型產業(yè)， 以產業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。中部地區(qū)是北京面向未來發(fā)展的重要載體，魏善莊 則是這一地區(qū)的核心，負有帶動輻射中部區(qū)域發(fā)展的重要任務。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應 控制建設規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生 態(tài)環(huán)境、提升建設標準的前提下，整合中軸沿線用地。 （2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是大興區(qū)兩大人口、產業(yè) 集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。以大興新城為核心，沿京開高速由北向南輻 射延伸。在促進永定河生態(tài)環(huán)境改善、風沙治理、建設沿河綠化防護林帶的前提下，積極 引導生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產業(yè)向該地區(qū)集聚?？臻g 上鼓勵城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵農村居民向發(fā)展走廊附 近城鎮(zhèn)或中心村聚集。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結 點地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設開始，正是遵循“既發(fā)展 經濟又守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng)一的區(qū)域特色。 榆垡鎮(zhèn)轄區(qū)內人口為 4.7 萬，而榆垡新市鎮(zhèn)發(fā)展目標未來可容納常住人口為 1520 萬，無疑將成為化解中心城市人口負荷過重的重要承載地。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的 產業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑， 將為這里發(fā)展二產、振興三產產生強大的聚集效應，從而增加大量的就業(yè)機會，并最終創(chuàng) 造出這里更為“宜居”的自然、社會、人文環(huán)境。 二、產業(yè)政策分析二、產業(yè)政策分析 1土地一級開發(fā)政策 為了規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃， 確保有計劃地供應土地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法 、 中華人民共和國城市房地 產管理法 、 國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 （國發(fā)200428 號）和北京市 國有建設用地供應辦法（試行） （京政發(fā)20056 號）等有關規(guī)定，北京市國土資源局、 市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設委員會共同制定北京市土地儲備和一級開 發(fā)暫行辦法 。 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通 過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達 到土地供應條件的行為。 北京市國土資源局負責北京市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機構組織實施。 北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相應工作。 土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通 過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)承擔。儲備開發(fā)后的土地，按照年度土 地供應計劃和供地政策，有計劃地向市場供應。 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法對土地一級開發(fā)主體、土地儲備開發(fā)計劃、 開發(fā)實施方式、開發(fā)程序等做了相應的規(guī)定。 本項目的實施是在符合北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的條件下進行的，符 合北京市土地一級開發(fā)的產業(yè)政策要求。 2大興區(qū)國民經濟和社會發(fā)展相關產業(yè)政策 北京市大興區(qū)人民政府關于大興區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報 告中對國民經濟與社會發(fā)展的主要思路和工作任務指出： 要以“新北京、新奧運”為契機，加強城鎮(zhèn)建設與管理，構建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造 良好的產業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學規(guī)劃，關鍵在于城市建設和城市管 理并舉，重點在于形成特色。 按照組團發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展 條件和因素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點鎮(zhèn)為基點，加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團， 即：大興新城組團，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團主要包括 舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆 垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部； 榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。通過深化各組團規(guī)劃，加快編制控制性詳細規(guī)劃， 推進項目建設，促進組團的形成。 全面推進城鎮(zhèn)建設。堅持規(guī)劃先行，高標準編制完成各項規(guī)劃，為高質量建設奠定良 好基礎。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設機制和模式，吸引有實力的建設主體，提高城鎮(zhèn)開發(fā)建設水平。 按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65 平方公里，60 萬人口，未來五年，必 須積極促進大興新城承擔中心城區(qū)疏解功能，全面提升輻射與帶動能力，建設高標準、相 對獨立的具有綜合性區(qū)域服務功能的“京南綠色新城” 。加快啟動大興新城核心區(qū)建設，以 新城開發(fā)和舊城改造促進城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、 商業(yè)、休閑等公共場所和設施。繼續(xù)建設結構合理、設施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加 快推動危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢，加快龐各莊、榆垡、榆垡和安 定四個重點鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌， 增強自我發(fā)展能力。抓好中心村建設，改善生活環(huán)境和條件，引導農村人口適度聚集。 北京市大興區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中提出要加快重點鎮(zhèn)建 設，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團內鎮(zhèn)域規(guī)劃的調整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn) 等建設為重點，加速城鎮(zhèn)化進程。 榆垡鎮(zhèn)做為重點鎮(zhèn)要重點建設國家級農產品加工業(yè)示范基地，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基 礎，以北京野生動物園和其他娛樂項目為核心，結合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會展、休閑、 娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)，完成北京育才小學榆垡分校等公共配套設施建設，建設京 南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時，輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。 3行業(yè)準入分析 北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心是實施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機構，有 能力承擔該項目的開發(fā)工作。 綜上所述，本項目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進大興區(qū)綜合 經濟和社會全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心可以承擔本項目的建 設。 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎，是經濟社會可持續(xù) 發(fā)展的物質保證。本項目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。 我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹 落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會，實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市 化進程中，通過對于土地的利用、土地宏觀調控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方 面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實現(xiàn)宏觀經濟平穩(wěn)運行，為全面建設小 康社會，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。 北京市的年度土地供應計劃是根據(jù)本市的國民經濟和社會發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地 利用總體規(guī)劃和城市近期建設規(guī)劃堅持總量控制、結構合理的原則而制定的，是落實國務 院對北京城市總體規(guī)劃批復意見，促進首都經濟社會又快又好發(fā)展，保證北京市國民經濟 和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實施。 一、資源開發(fā)方案一、資源開發(fā)方案 本項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大 街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 北京市大興區(qū)土地儲備中心作為本項目的實施主體，具體負責本項目土地前期手續(xù)辦 理、拆遷、市政規(guī)劃設計等土地一級開發(fā)工作，使項目用地達到很好的建設條件。 二、資源利用方案二、資源利用方案 按照項目規(guī)劃方案，本項目總用地面積 14.6236 公頃，建設用地面積 11.2307 公頃， 代征道路 3.277 公頃，代征綠地 0.1159 公頃；新建面積 17.85 萬平方米，其中居住用地建 筑面積 7.12 萬平方米，安置用房 a-039 的建筑面積 8.96 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 1.79 萬平方米，容積率為 1.6，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項目用地內需拆除舊有建 筑 5639 平方米。 三、資源節(jié)約措施三、資源節(jié)約措施 建設用地合理的容積率是滿足城市經濟發(fā)展和環(huán)境建設的需要，過高的容積率帶來人 口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經濟的發(fā) 展，本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用 率。另外，在二級開發(fā)工程實施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 節(jié)約能源是我國經濟和社會發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針，也是當前一項極為緊迫的任務。 為推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設節(jié)能型社會，進一步轉變經濟 增長方式，加快建設節(jié)約型社會，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全面建設小康社會的宏 偉目標，必須大力推進經濟建設工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經濟發(fā)展的資源瓶 頸制約，有利于循環(huán)經濟的形成，是促進資源永續(xù)利用，保障經濟安全，減輕大氣污染， 減少溫室氣體排放，實現(xiàn)全面建設小康社會和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 本項目屬于土地一級開發(fā)項目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項目 的二級開發(fā)過程中按國家公共建筑節(jié)能設計標準 gb 50189-2005 和北京市公共建 筑節(jié)能設計標準 （dbj 01-621-2005） 、建筑設計防火規(guī)范 gb 50016-2006、 辦公建筑設 計規(guī)范 （jgj 67-2006） 、 民用建筑熱工設計規(guī)范 （gb50176-1993）等相關規(guī)范進行節(jié)能 設計。同時，在項目的建設過程中，還應注意以下幾方面： 貫徹執(zhí)行國家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經濟效益，保護環(huán)境，保障 國民經濟和社會的發(fā)展，本項目的建設將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。 綠化環(huán)境：綠化設計改善項目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 總體規(guī)劃布局：項目的設計盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、 夏季遮陽及自然通風。 圍護結構：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 low-e 中空玻璃，以 減少太陽輻射，保證室內的熱舒適與視覺舒適的目的；加強戶間的隔熱以適應不同用戶的 空調標準。 選用節(jié)能型產品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設備、材料、機械和產品。 用能系統(tǒng)：采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局，為優(yōu)化設 計和節(jié)能運行創(chuàng)造條件。 計量配置：水、電、采暖、燃氣、供熱等均設置符合節(jié)能政策的計量裝置。 系統(tǒng)控制和運行管理：為達到節(jié)能運行，系統(tǒng)設置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時段、 不同區(qū)域，能夠自動調節(jié)或手動調節(jié)控制。滿足節(jié)能運行管理的各種模式。 第五章第五章 建設用地、征地拆遷及移民安建設用地、征地拆遷及移民安 置分析置分析 一、項目選址及用地方案一、項目選址及用地方案 1建設地點 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路， 東至今榮大街。 2建設用地現(xiàn)狀 本項目規(guī)劃用地面積為 14.6236 公頃（合 219.35 畝） ，用地性質為集體土地，其中農 用地 12.11 公頃，建設用地 2.52 公頃。用地范圍內現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶，建筑 面積 4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等農作物；項目地塊范圍內沒有古樹和文物設 施。 2.1 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35 公里，距大興新城 23 公里。素有“京南第 一鎮(zhèn)”美譽。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公里。依 據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農業(yè)、新技術產業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一 體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸兩帶多中心”發(fā)展格局中的“西 部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點。 2.2 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側穿過，規(guī)劃南部貨運通 道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達的高速路網(wǎng)絡豐富了區(qū)域對外聯(lián)系的渠道。 2.3 規(guī)劃條件優(yōu)勢 規(guī)劃中預留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條 件，也為結合重大基礎設施進行規(guī)劃定位調整奠定了基礎。 3用地方案 本項目用地控制性指標如下： 項目規(guī)劃指標表 總用地面積(公 頃) 14.6236 建筑面積 (萬 m2) 17.85 建設用地面積11.2307居住7.111.6 代征道路面積3.2770商業(yè)1.791.5 代征綠地面積0.1159安置房8.95 容積率 1.6 規(guī)劃 情況 其他0其它0高度(m)24 編號類 別 用地 性質 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率建筑 高度 （米） 建筑 密度 （%） 綠地率 (%) 備 注 a- 039 br255916. 4 89466.241.6183030安 置 房 a- 040 br244475.6171160.9 76 1.6183030 a- 030 bc211915. 75 17873.6 25 1. 5 2 4 3 5 30 a- 038 ag1586.43000010 0 a- 033 ag 1 572.64000010 0 代征 32769. 道路55 二、土地利用合理性分析二、土地利用合理性分析 本項目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。具體的 規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。建筑規(guī)劃要求如下： 建筑使用性質：住宅、商業(yè) 總建筑面積：17.85 萬平方米 本項目實施后的土地具體利用方案將在二級開發(fā)中體現(xiàn)。本項目二級開發(fā)必須嚴格按 照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 1.1 征地政策 1.1.1 按照北京市建設征地補償安置辦法 （北京市人民政府令第 148 號）文件的規(guī) 定執(zhí)行。 1.1.2 補償標準 根據(jù)北京市建設征地補償安置辦法 （市政府 148 號令） “征地單位支付的征地補償 費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付 青苗補償費和其他土地附著物補償費” （1）征地補償標準 根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價格， 結合興創(chuàng)公司開發(fā)經驗，對涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內的農用地補償價格暫定為 6 萬元/畝（含土 地補償、安置補助，含地上物及青苗補償費用） 。 （2）征地相關稅費 在征地過程中需繳納的相關稅費主要包括防洪費、耕地開墾費、耕地占用稅等。其中： 防洪費：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第 21 號北京市征收防洪工程建設維護管 理費暫行規(guī)定 ，防洪費征收標準為 20 元/平方米。計費基數(shù)為用地范圍內建設用地面積。 耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府北京實施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 的辦法自 2008 年 1 月 1 日起施行，規(guī)定大興區(qū)耕地占用稅為 40 元/平方米。 耕地開墾費：根據(jù)中華人民共和國土地管理法第四章第三十一條規(guī)定，國家實行 占用耕地補償制度。非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由 占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的 耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾 新的耕地。通過估價人員的實地調查，根據(jù)北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心提供的 數(shù)據(jù)和估價對象所在區(qū)域的實際情況，該區(qū)域開墾新耕地的費用大約為 1.8 萬元/畝。 1.2 征地實施 本項目范圍內總用地面積 14.6236 公頃（合 219.35 畝） ，全部為集體土地。 1.3 土地取得成本 按照上述征地補償標準，土地取得費為 2297 萬元，本項目土地取得成本見下表： 征地成本構成表 序號費用名 稱 數(shù)量計費標 準 補償金 額（萬元） 備注 1土地補償費219.4 畝6 萬元/ 畝 1316含安置補助 費及青苗補 償 2復墾費151.1 畝1.8 萬元/畝272 3耕地占用稅121057 平方 米 40 元/平方 米 484 4防洪費112307.8 平 方米 20 元/平方 米 225 5合計2297 1.4 費用支付方式 征地單位將征地補償費專戶存儲，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。 土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補償政策的相關規(guī)定，將土地補償費中的交納保險 部分直接撥付給區(qū)社會保險經辦機構，勞動力安置費由相關部門按照安置方案進行處理， 地上物補償費、征地補償費除用于人員安置費外支付給村民委員會。 2.拆遷方案 根據(jù)對項目拆遷工作的摸底調查，本項目涉及拆遷面積共計 5639 平方米，包括民宅 16 戶，建筑面積約 4000 平方米；涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。 本項目具體拆遷實施辦法如下： 2.1 執(zhí)行貨幣補償政策 本項目征地拆遷移民方案全部為貨幣補償，不涉及回遷。采用先進行現(xiàn)狀調查、評估 測算制定拆遷補償政策，確定對各原用地居民和單位的補償價格。 2.2 拆遷預算編制說明： 2.2.1拆遷費用 房屋拆遷費用包括：房屋拆遷補償、非住宅類房屋拆遷費。 2.2.2間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務費、拆遷服務費。 2.3拆遷實施計劃 2.3.1 計劃準備階段：2009 年 6 月-2009 年 7 月 主要做好項目啟動前的各項準備工作，包括：確定拆遷公司和評估公司，現(xiàn)場辦公室 的布置，各種資料的印刷和準備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實工作流程和崗位職責，向居 民宣傳工作流程和拆遷政策，動員居民做好搬家和簽協(xié)議的準備，為正式啟動拆遷工作打 下基礎。 2.3.2 計劃啟動階段：2009 年 8 月- 2009 年 9 月 前期工作基本就緒后，先啟動解危排險。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作， 完成項目前期的費用結算。 2.4項目拆遷組織安排: 2.4.1 組織領導：成立拆遷指揮部實施本項目拆遷。 2.4.2 組織安排：指揮部下設辦公室，具體負責拆遷范圍內被拆遷居民的入戶調查摸 底、收取相關證明材料，商談拆遷事宜，簽訂拆遷協(xié)議書，解釋拆遷政策。監(jiān)督被拆遷居 民的搬家騰房及整理居民檔案工作。辦公室下設居民拆遷小組負責拆遷范圍內被拆遷居民 的入戶調查摸底，簽訂協(xié)議等工作，并監(jiān)督、實施對房屋的拆除以及渣土清運工作。另設 安全穩(wěn)定紀檢監(jiān)察組，負責本次拆遷工作中對拆遷居民的政策解釋、說服工作，及時化解 拆遷中發(fā)生的矛盾、問題；負責被拆遷居民協(xié)議書、困補資金的審計、監(jiān)察、審核工作， 對被拆遷居民的拆遷補償工作進行全程監(jiān)督。 2.5拆遷方案和進度計劃保證措施 實施拆遷任務的過程中，嚴格按照拆遷政策法規(guī)實施拆遷工作，深入細致地開展群眾 工作，拆遷動員形式多樣，思想政治工作有針對性，不激化矛盾。 2.5.1 入戶調查細致嚴密。嚴格核實被調查戶的住房、戶口、家庭結構、婚姻狀況等 情況，務求準確，不得疏漏。 2.5.2 科學合理地編制安置補償方案。嚴格按照入戶調查獲取的資料編制安置補償方 案，力求所編制方案真實合理，達到最理想的經濟狀態(tài)，最大限度控制搬遷成本。 2.5.3 群眾工作深入扎實。深入細致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話 嚴肅認真，堅持原則，補償協(xié)議表述明確，數(shù)字準確。 2.5.4 拆遷資金使用方向準確，嚴格執(zhí)行補償款發(fā)放程序。 2.5.5 嚴格拆遷現(xiàn)場的安全保衛(wèi)工作。高度重視拆遷現(xiàn)場的消防安全和治安工作，保 證良好的拆遷工作環(huán)境。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時發(fā)現(xiàn)并處理危 及拆遷現(xiàn)場的治安事件。 2.5.6 拆遷資料歸檔及時，檔案不遺漏、不丟失。 本項目的拆遷補償方案依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府 124 號令） 、 北京市城市房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府第 87 號令） 、 關于印發(fā)的通知 （京國土房管拆2002646 號） 、 大興區(qū)集體 土地房屋拆遷補助標準有關規(guī)定的通知 （京興政發(fā)20042 號）等相關政策法規(guī)文件及拆 遷評估中適用的部分實際費用標準，并考慮到本地區(qū)的實際拆遷價格因素和開發(fā)進度因素， 對拆遷補償方案進行了適當調整，本項目的拆遷補償方案較為合理。 第六章第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、項目建設環(huán)境一、項目建設環(huán)境 1氣象條件 本項目屬北溫帶大陸性半干旱季風氣候區(qū)，冬春多西北風、北風；夏秋多東南風、南 風。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。該區(qū)年平均風速為 2.4m/s，全年無霜期約 200 天；年均氣溫為 11.5。7 月最熱，月平均最高氣溫為 30.8；1 月最冷，月平均最 低氣溫為-10。多年平均相對濕度為 60.2%，7、8 月份最高為 7080%。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 2204.3mm/年。最大凍土層厚度 約 70cm。多年平均降水量約為 580mm/年，年降水量的 80%以上集中在 69 月。 北京年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳/平方米/年。冬季氣溫較低， 且風力較大，應盡量避免冬季室外作業(yè)。 2水文地質狀況 該區(qū)為永定河沖洪積扇中下部，系地表河流沖洪積而成，第四系松散層厚度為 100200m。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為 10m 左右，地表滲透性 不大