2009年玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目建設(shè)可行性研究報告(2).doc

玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目建設(shè)可行性研究報告代項目建議書玉 溪 市 福 安 康 頤 養(yǎng) 中 心 項 目 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報 告（代項目建議書）玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目籌備組二00九年三月機密材料 請勿外傳 目 錄第一章 項目概述11.1項目名稱及項目承擔單位情況11.2可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍21.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標5第二章 項目建設(shè)背景及必要性62.1項目提出的背景62.2項目建設(shè)的必要性7第三章 市場分析預(yù)測及營銷方案93.1社會福利事業(yè)市場化發(fā)展前景93.2營銷方案13第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件154.1項目建設(shè)地點154.2建設(shè)條件15第五章 項目建設(shè)目標175.1項目建設(shè)的指導思想175.2項目建設(shè)目標17第六章 建設(shè)內(nèi)容及公用工程186.1建設(shè)內(nèi)容186.2公用工程21第七章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生247.1中心環(huán)境保護247.2安全衛(wèi)生25第八章 中心組織機構(gòu)、定員及運作機制288.1中心組織機構(gòu)框架圖288.2中心定員編制計劃298.3運作機制簡介29第九章 項目實施進度319.1項目建設(shè)期319.2項目實施進度計劃31第十章 工程的組織管理3310.1 工程的組織管理3310.2 招投標33第十一章 投資估算及資金籌措3511.1投資估算3511.2資金籌措36第十二章 經(jīng)濟效益分析及評價3712.1 主營業(yè)務(wù)收入3712.2 成本費用估計3712.3 盈利綜合評價38第十三章 研究結(jié)論40第一章 項目概述1.1項目名稱及項目承擔單位情況1.1.1項目名稱：玉溪市福安康頤養(yǎng)中心1.1.2項目承擔單位名稱：玉溪市匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3項目承擔單位通訊地址：聯(lián)系人：聯(lián)系電話2789687通訊地址：玉溪市紅塔區(qū)玉興路匯溪大廈703室1.1.4項目承擔單位簡介：玉溪匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理，以及物業(yè)管理、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企業(yè)，公司成立于2007年，年輕且充滿活力，注冊資本三百萬元，目前已經(jīng)成功投資開發(fā)了多處市場以及住宅，包括目前正在建設(shè)的尚品高層建筑“磊山大廈”，對于房地產(chǎn)開發(fā)等方面經(jīng)驗豐富。公司自成立以來，一直秉承“塑物為美，樹仁成林，以人為本，回報社會”的經(jīng)營理念。在社會各界的支持下，經(jīng)營發(fā)展取得了好成績，拓寬了市場渠道，步入了多元化發(fā)展時期，公司事業(yè)蒸蒸日上。為回報社會，致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，現(xiàn)傾力打造一流老年人頤養(yǎng)中心。項目宗旨：以建立和諧社會為目標，結(jié)合市政府建設(shè)生態(tài)城市的指導思想，大力發(fā)展社會福利事業(yè)；以管理價格、齊備功能提供社會所需求的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。項目理念：以人為本，無微不致；溫馨和諧，功能完備。項目經(jīng)營方針：1、 夕陽無限好，永留人間美；2、 承接美德，忠于職守，熱愛工作，強化交流；3、 注重關(guān)愛、創(chuàng)意和環(huán)境。完善醫(yī)療保健功能，建立和諧老年社區(qū)，健全頤養(yǎng)居住設(shè)施，消除老年“孤獨”，創(chuàng)建美好社會；4、 制定合理通暢的管理制度和工作流程；5、 注重國情，引領(lǐng)潮流，健康向上，不懈追求；6、 同心協(xié)力，融入社會，全面發(fā)展。1.1.4項目建設(shè)地點：項目選址方案：方案一：聶耳文化廣場州大河北岸，占地202.6畝方案二：州大河北岸代井村以南，占地202.6畝1.2可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍1.2.1可行性研究報告編制的依據(jù)（1）國務(wù)院民政部關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見民發(fā)2005170號（2）全國老年辦發(fā)200546號關(guān)于加強老年人有待工作的意見（3）玉溪市紅塔區(qū)人民政府“十一五”發(fā)展計劃綱要1.2.2可行性報告研究范圍根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會對項目可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容和要求，依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，結(jié)合項目的實際情況，全方位、多層次地對項目建設(shè)的背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項目建設(shè)進度和組織管理、投資結(jié)算和資金籌措、效益分析等方面進行研究和論述，為項目的決策提供依據(jù)。1.2.3研究結(jié)論（1）玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目建設(shè)，符合國家大力發(fā)展社會公益事業(yè)的政策導向，順應(yīng)“贍養(yǎng)老人”傳統(tǒng)美德與現(xiàn)代社會高節(jié)奏、高效率時代精神的要求，符合國家倡導“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所樂、老有所為”的老齡工作指導思想。（2）玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟、文化、科教中心，完善社會福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場所，建立健全社會服務(wù)體系，立足老年福利事業(yè)發(fā)展史各級政府部門工作的重點。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目的建設(shè)，對完善玉溪社會福利事業(yè)，積極探索新形勢下社會福利市場化和完善社會化服務(wù)功能等方面具有重要的現(xiàn)實意義。（3）項目規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)目標是建成云南省乃至西南地區(qū)規(guī)范化、標準化，集庭園式、花園式、養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、健身、休閑等多功能為一體的社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的典范，項目始終堅持“以人為本”的理念，為玉溪社會福利事業(yè)的完善和發(fā)展提供強有力的支持，帶動老年福利事業(yè)向標準化、規(guī)范化、市場化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。（4）項目建設(shè)單位通過多年經(jīng)營發(fā)展，具有較強的資金實力和融資能力，有著豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗。經(jīng)營發(fā)展理念超前，商業(yè)信用良好，對項目實施措施保障到位。（5）根據(jù)市場分析，項目性質(zhì)是公益性社會福利事業(yè)，與其它行業(yè)比較而言，雖利潤較薄，投資回收期較長，但老年事業(yè)既是一項新型的社會事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府領(lǐng)導和大力扶持下，市場潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求群體將為社會穩(wěn)定作出巨大貢獻，穩(wěn)定的客戶可為企業(yè)維持正常經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。（6）建議主管部門對可行性研究報告盡快進行論證審批，以便使項目盡早開展下階段工作。（7）鑒于項目社會公益的特殊性和玉溪處于空白的實際，建議政府在規(guī)劃選址、土地政策等方面給予支持。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備 注1土地利用畝20251.1總占地面積平方米1350951.2建筑面積平方米775671.3其他設(shè)施配套面積平方米175671.4建筑占地利用率%23.3%2勞動定員人1302.1年工作日日2.2日工作班次班3項目總投資萬元142003.1建設(shè)投資萬元10200其中：固定資產(chǎn)投資萬元10200無形資產(chǎn)投資萬元4000遞延資產(chǎn)投資萬元預(yù)備費萬元4流動資金萬元5005年營業(yè)收入萬元1180.85.1年營業(yè)稅及附加稅萬元5.2營業(yè)費用萬元5405.3管理費用萬元304.15.4財務(wù)費用萬元249.66利稅6.1年利潤總額萬元27.086.2年所得稅萬元6.3年利稅總額萬元27.087經(jīng)濟效益指標7.1評價投資利潤率7.2平均投資利稅率%0.287.3財務(wù)內(nèi)部收益率%2.807.4投資回收期年18第二章 項目建設(shè)背景及必要性2.1項目提出的背景2.1.1玉溪市老年社會福利事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀從建國初期到20世紀90年代中期，玉溪市養(yǎng)老機構(gòu)基本只是建立了農(nóng)村、社區(qū)較為簡單的養(yǎng)老院，設(shè)施單一，環(huán)境簡陋，管理粗放，經(jīng)費匱乏，其功能僅僅滿足孤寡老人基本養(yǎng)老的生活需求。從2001年起，玉溪市的民間資本開始涉足養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。此后，紅塔區(qū)、元江縣、易門縣先后辦起了一批養(yǎng)老院和老年公寓。目前，全市有民辦性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)5個，床位200余張，有100多人入住。但是，現(xiàn)有的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)仍然存在規(guī)模較小，場地狹窄，設(shè)施缺乏，管理單一，緊緊起到一個單純托老的作用。隨著人民生活水平的提高和玉溪“生態(tài)城市”建設(shè)步伐的加快，老年人期待更多的是山水渾然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭臺水榭、環(huán)境優(yōu)美的修養(yǎng)生息樂園；期待提供思想交流、休閑娛樂、健體養(yǎng)心的一個場所，同時，現(xiàn)代中青年肩負著養(yǎng)老、撫小、工作等多重壓力和矛盾，80%以上的都希望社會能提供一個和諧、溫馨和功能齊全、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)良的平臺。2.1.2玉溪市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀玉溪市于1995年進入了人口老年型社會，截至2005年底，全市60歲以上的老年人有27.4萬，這相當于江川縣的人口。到2015年，全市的老年人將達38萬，占全市人口比重的17%，到2040年，我市進入老齡化高峰期，屆時，老年人人口比重將達到28%。另外，隨著空巢老年家庭數(shù)量的增多，家庭關(guān)愛不能及時到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社會關(guān)愛。高質(zhì)量、高標準、規(guī)范化、一體化的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)在現(xiàn)代文明社會的勁頭亟需應(yīng)運而生。2.1.3玉溪市經(jīng)濟基礎(chǔ)背景玉溪市隸屬1區(qū)8縣，國土面積1.5萬平方公里，人口208.6萬人，少數(shù)民族人口占31.76%。玉溪是云南省較為發(fā)達的地區(qū)之一，有亞洲最大的卷煙企業(yè)紅塔集團。2005年全市生產(chǎn)總值368.4億元，比上年增長7.6%，固定資產(chǎn)投資105億元，比上年增長28.2%，農(nóng)民人均純收入3314元，比上年增長5.1%，全市固定資產(chǎn)投資67.09億元，同比增長30.6%，社會消費品零售總額34.34億元，同比增長16%，地方財政收入24.07億元，同比增長4.2%。2.2項目建設(shè)的必要性（1）是玉溪市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要隨著老齡化社會步伐的加快，老年社會事業(yè)備受關(guān)注。老年服務(wù)業(yè)是社會福利不可分割的重要部分，建設(shè)“玉溪市福安康頤養(yǎng)中心”項目是廣大來年人多年所盼，是社會文明和進步的客觀要求；是“上為國分憂，下為民解愁”政府相關(guān)職能部門工作的具體體現(xiàn)，也是玉溪社會福利事業(yè)發(fā)展的需要。（2）是人民日益增長大精神文化需要讓老年人度過一個健康、充實、歡樂的晚年，不僅在較大程度上解除家庭后顧之憂，為其家庭成員全力投入到本職工作創(chuàng)造有利條件，而且也是一個城市甚至是整個社會文明進步的體現(xiàn)，從而為豐富老年人生活，促進精神文明建設(shè)、創(chuàng)建平安和諧社會發(fā)揮積極作用。（3）是玉溪經(jīng)濟社會發(fā)展的需要玉溪市經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得長足進步，但總體上講，社會福利事業(yè)相對滯后于經(jīng)濟發(fā)展，多年來，政府承擔經(jīng)濟社會各項事業(yè)建設(shè)的任務(wù)較為繁重，壓力巨大，從而導致投入不足。因此，引導和利用民間資本投入，探索社會福利事業(yè)市場化運作，解決社會福利問題，是當前政府探索的重要課題。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目的建設(shè)正是探索福利事業(yè)社會化的排頭兵。（4）是玉溪生態(tài)城市建設(shè)的需要老年社會服務(wù)業(yè)是生態(tài)城市建設(shè)的重要內(nèi)容。項目是一個老年人頤養(yǎng)中心，環(huán)境的規(guī)劃和建設(shè)布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭臺水榭、假山奇石、山水渾然天成”為主題，項目建成可為旅游小鎮(zhèn)建設(shè)形成強力互補，充實文化內(nèi)涵，環(huán)境相得益彰。旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)又可為項目提供強有力的外部環(huán)境支持，使碧玉清溪發(fā)揮環(huán)境效應(yīng)，也是生態(tài)城市建設(shè)的根本目的。第三章 市場分析預(yù)測及營銷方案3.1社會福利事業(yè)市場化發(fā)展前景老年社會服務(wù)事業(yè)市社會福利事業(yè)的一部分，它的存在和發(fā)展是社會文明進程中的有益產(chǎn)物。截至2005年12月底，玉溪市共有60歲以上老人27.4萬人，占全市人口總數(shù)的13%；70-79歲之間的老人9.2萬人，占全市人口總數(shù)的4.4%；80-89歲之間的老人2.5萬人。站全市人口總數(shù)的1.2%；90-99歲之間的老人2163人，100歲以上的老人22位。紅塔區(qū)共有60歲以上老人5.1萬人，占全區(qū)人口總數(shù)的12.87%；70-79歲之間的老人2.3萬人，占全區(qū)人口總數(shù)的5.86%；80-89歲之間的老人5731萬人；90-99歲之間的老人434人，100歲以上的老人2位。據(jù)統(tǒng)計，玉溪市老齡化比例以每年3.3%的增長率遞增。以上數(shù)據(jù)顯示，開辦養(yǎng)老機構(gòu)有著龐大的客源，為項目建設(shè)運營奠定了堅實的市場基礎(chǔ)，加之市、區(qū)兩級人民政府部門大力鼓勵民辦非盈利福利事業(yè)，在稅收上給予全免稅政策優(yōu)惠，為項目收益提供了政策基礎(chǔ)和保證。玉溪是適宜人類居住的地區(qū)之一，曾有版納、昆明、元江、易門等離退休人員電話詢問是否有較好的老年公寓。因此，我們投資的老年頤養(yǎng)中心本著以“以人為本、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全”的建設(shè)原則，將展示較好的社會效應(yīng)和環(huán)境效益。據(jù)此，我們對玉溪現(xiàn)有的兩個老年福利中心作了相關(guān)調(diào)查： （1） 夕陽紅托老院：占地約2000平方米，共有兩幢簡易的兩層樓房，有床位100個，現(xiàn)入住老人、幼兒共計60人。夕陽紅托老院總體情況不理想，居住環(huán)境、衛(wèi)生條件差，設(shè)備設(shè)施簡陋，服務(wù)人員不到位內(nèi)設(shè)三人間和單人間、食堂，基本上沒有任何娛樂設(shè)施和休閑、康體設(shè)備，連基本的電視都沒有，僅設(shè)有床鋪，院子很小，基本就是一個過道，老人可以說沒有活動場所，但因為收費標準較低，入住率為60%左右；（2） 星光公寓：占地約1700平方米，總體環(huán)境良好，設(shè)有單間、雙人間和三人間，約40個床鋪，現(xiàn)已全部住滿，如需入住，需排隊預(yù)約。星光公寓基礎(chǔ)設(shè)施較夕陽紅好，但娛樂設(shè)施和健身房也較簡單，僅有一把按摩椅和一個腳底按摩器，娛樂設(shè)施僅有一個麻將室，院子較小，老人活動范圍小，但因為居住環(huán)境還算不錯，因此選擇入住的人員標準上比夕陽紅更高些，等待入住的人也較多，星光公寓的缺陷是床位少、面積小。據(jù)調(diào)查，老人希望環(huán)境好，有配套的健身設(shè)備、娛樂設(shè)施。對社會各階層調(diào)查情況：各階層人士對興辦老年公寓表示贊同，認為是一種社會趨勢、一件大好事。特別是在職員工認為老年公寓式未來老人的歸宿，在40歲左右的人群中，大多數(shù)人認為未來的養(yǎng)老靠子女的可能性不大，選擇入住條件較好的老年人公寓的人數(shù)較多。從費用上來說，行政事業(yè)單位離退休干部對費用600-700元/人/月左右可以承受，企業(yè)單位退休工人在500元/人/月左右可以接受。2005年玉溪市老年公寓入住人數(shù)示意圖未入住老齡人口26.48萬人已解決200余人入住問題3.2營銷方案一、高起點、高標準、功能全精心建設(shè)頤養(yǎng)中心頤養(yǎng)中心是提供老年人個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，其住宅形式一般要包括居家式住宅、酒店式公寓及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時頤養(yǎng)中心興建在城市周邊，功能設(shè)置還需提供多種生活必備設(shè)施和娛樂健身配套設(shè)施，人性化的家政服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂服務(wù)。將老年人教育、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂、體育等服務(wù)內(nèi)容都寓于其中。因此，福安康頤養(yǎng)中心牢固樹立“以人為本、服務(wù)第一、滿足需求、共享生活”的經(jīng)營理念，讓老年人“進得來、留得住、有所樂、有所學、有所養(yǎng)、有所為”，使之能安心快樂頤養(yǎng)天年。現(xiàn)代老人需求更多的是精神文化，追求的是安靜祥和、舒適優(yōu)雅的環(huán)境。福安康頤養(yǎng)中心精心選址，配套旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，設(shè)計上力求人與自然和諧，把中心環(huán)境建設(shè)融入更多玉溪獨特、傳統(tǒng)的民間文化和現(xiàn)代文明，使之具備一定的旅游觀光功能，增強吸引力，擴大福安康頤養(yǎng)中心整體宣傳。二、營銷策略老年人頤養(yǎng)中心項目，營銷策略需針對社會觀念現(xiàn)狀、現(xiàn)代老年人特點制定恰當?shù)臓I銷方案。（1） 宣傳策略擴大宣傳，找準選創(chuàng)切入點。針對“送老年人到養(yǎng)老院是子女不孝的表現(xiàn)”的社會陳舊觀念，中心依托各級民政部門，利用媒體、會議、活動等形式進行廣泛宣傳，并結(jié)合實際有針對性地入戶做工作，依靠全社會的力量著力改變現(xiàn)有社會的陳舊觀念，為項目建成營運奠定堅實的社會基礎(chǔ)。（2） 價格策略結(jié)合現(xiàn)有離退休人員工資水平、社會老年人收入水平和生活水平，初步擬定以下價格標準：居家式住宅：800-1100元/人/月（含房租、伙食費）酒店式公寓：700-800元/人/月(含房租、伙食費)醫(yī)院式的養(yǎng)老病房：600-700元/人/月（含房租、伙食費，不含醫(yī)藥費、護理費）凡入住頤養(yǎng)中心的老年人文體娛樂健身設(shè)施免費開放。（3） 吸引力策略為使項目建成后發(fā)揮應(yīng)有的社會效益，真正體現(xiàn)出社會主義的優(yōu)越性，中心選址除交通便捷、硬件設(shè)施建設(shè)體現(xiàn)云南一流外，針對老年人的特點，中心還將設(shè)置：于是中心醫(yī)院、市醫(yī)保中心合作開展老年人心理咨詢、常規(guī)醫(yī)療、慢性病康復(fù)等具有特色的醫(yī)療服務(wù)，讓老年人足不出戶，就能享受到星級醫(yī)療服務(wù)。中心倡導健康、積極向上的精神，與政府協(xié)作，利用中心文體設(shè)施、生活設(shè)施，每年組織開展1至2次全市老年人文體比賽、烹飪比賽；與教育機構(gòu)合作創(chuàng)辦老年大學。再則，中心為更好地為老年人服務(wù)，利用當?shù)刭Y源和全國資源進行對接整合，向社會提供異地互動觀光旅游養(yǎng)老（候鳥式養(yǎng)老），通過動靜結(jié)合的新模式，實現(xiàn)各養(yǎng)老院之間客戶資源的互動共享，利用教育資源開展養(yǎng)老助教，讓老年人感受到福安康頤養(yǎng)中心是人生的天堂。（4） 管理策略為更好地體現(xiàn)人文精神、倡導以人為本的理念，中心擬定以下管理措施： 管理理念：“心理護理親情化、精神護理多樣化、康復(fù)護理大眾化、生活護理家庭化” 管理模式：以機制創(chuàng)“新”、服務(wù)創(chuàng)“優(yōu)”、管理創(chuàng)“嚴”，形成一套獨特的頤養(yǎng)中心管理模式。 管理制度：福安康頤養(yǎng)中心為爭創(chuàng)云南一流的社會福利機構(gòu)，并借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，以倡導平等、民主為宗旨，實現(xiàn)人性化的管理目標。第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件4.1項目建設(shè)地點本項目擬建于州大河沿岸以北，面積202.6畝。項目選址地地理位置優(yōu)勢突出，緊靠聶耳文化廣場，距中心城區(qū)2公里、省會昆明88公里、昆玉高速九龍池站口3公里，交通便利，周圍環(huán)境較好，空氣質(zhì)量達到國家二級標準，溝渠排污通暢，項目實施地通訊設(shè)施完善。4.2建設(shè)條件（1）項目的政策支持國務(wù)院民政部民發(fā)2005170號關(guān)于支持社會力量興辦社會福利結(jié)構(gòu)的意見、全國老年辦發(fā)200546號關(guān)于加強老年人優(yōu)待工作的意見等綱領(lǐng)性文件，各級政府按照國務(wù)院“堅持老齡事業(yè)與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，促進老齡事業(yè)健康發(fā)展；堅持黨政領(lǐng)導和社會參與相結(jié)合，推動老齡事業(yè)全面開展；堅持家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合，以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，建立和完善老年社會服務(wù)體系；堅持道德規(guī)范與法律約束相結(jié)合，廣泛開展敬老、愛老、助老道德教育，加強老齡工作法制建設(shè)；堅持關(guān)心老年人生活與加強思想政治工作相結(jié)合，使廣大老年人的物質(zhì)生活不斷改善，精神生活更加豐富；堅持統(tǒng)籌規(guī)劃與分類指導相結(jié)合，因地制宜開展老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)”為指導思想，對項目建設(shè)提供強有力的政策支持和指導，給項目建設(shè)帶來了歷史性的發(fā)展機遇。（2） 項目單位商業(yè)經(jīng)營豐富項目單位商業(yè)經(jīng)營理念超前，資金實力雄厚，人類資源穩(wěn)定，聚集了一批商業(yè)管理精英和銷售精英。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，為項目建設(shè)提供了強有力的保證。（3） 公用配套設(shè)施條件完備項目實施地基礎(chǔ)設(shè)施完善，水利電力資源豐富（主要靠城區(qū)主管網(wǎng)供給）通信具有國際、國內(nèi)長途idd和gsm數(shù)字移動，全球通ip電話，傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)等。河濱公園、聶耳文化廣場的建設(shè)，為項目實施提供了極大的交通便利和環(huán)境支持。（4） 項目實施地氣候條件優(yōu)越玉溪市紅塔區(qū)地處滇中，位于東經(jīng)10217至10241，北緯2408至2432之間，氣候?qū)儆谥衼啛釒О霛駶櫪涠咴撅L氣候，干濕季節(jié)明顯。具有“冬無嚴寒，夏無酷暑”的特點，年平均氣溫一般在16左右，最冷（1月）平均氣溫8.5，最熱（7月）平均氣溫20.8，年平均氣溫22.7，最低氣溫10.9，使最適宜人類居住的環(huán)境之一。第五章 項目建設(shè)目標5.1項目建設(shè)的指導思想項目建設(shè)按照國務(wù)院“堅持老齡事業(yè)與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，促進老齡事業(yè)健康發(fā)展；堅持黨政領(lǐng)導和社會參與相結(jié)合，推動老齡工作全面開展；堅持家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合，以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，建立和完善老年社會服務(wù)體系；堅持道德規(guī)范和法律約束相結(jié)合，廣泛開展敬老、愛老、助老道德教育，加強老齡工作法制建設(shè)；堅持關(guān)心老年人生活與加強思想政治工作相結(jié)合，使廣大老年人的物質(zhì)生活不斷改善，精神生活更加豐富；堅持統(tǒng)籌規(guī)劃與分類指導相結(jié)合，因地制宜開展老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)”為指導思想。建設(shè)一個起點高、標準高、規(guī)模適中、功能齊全的養(yǎng)老福利機構(gòu)。強化生態(tài)城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化進程。5.2項目建設(shè)目標通過項目建設(shè)，形成一個老年人頤養(yǎng)天年、暢談人生、共享生活的樂園。項目建成后，可輻射一區(qū)八縣，解決部分老年人的精神和生活需求，達到“上為國分憂、下為民解愁”的目標。項目分兩期建設(shè)：一期建設(shè)規(guī)模達到600人的接待能力；二期建設(shè)規(guī)模達到1200人的接待能力。第六章 建設(shè)內(nèi)容及公用工程6.1 建設(shè)內(nèi)容項目以居家式住宅、酒店式公寓及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房為主，同時設(shè)置老年人文體協(xié)會、烹飪協(xié)會，建設(shè)必備的體育場所、娛樂休閑場所、康復(fù)醫(yī)療場所。建設(shè)設(shè)置上，力求功能完善，環(huán)境建設(shè)上力求山水渾然天成、人與自然和諧、庭園式的養(yǎng)老機構(gòu)。6.1.2 建設(shè)及配套實施工程項目項目總占地面積202.6畝，建筑面積77567平方米，各功能分區(qū)建筑面積祥見“建筑面積一覽表”建筑面積一覽表項 目單 位數(shù) 據(jù)備 注總用地面積平方米135095202.6畝總建筑面積平方米77567住宿建筑面積平方米60000公建建筑面積平方米9000建筑占地面積平方米38784總床數(shù)床1200每間按兩床計容積率0.57建筑密度%23.2綠化率%42.5水體面積平方米99706.1.3 項目建設(shè)方案（1）場地位置及環(huán)境項目建設(shè)場地位于玉溪市紅塔區(qū)聶耳文化廣場州大河以北范圍。（2）地形建筑場地為規(guī)則矩形地塊，建筑面積77567平方米，地塊呈東西方向，地形平坦。（3）地形自然條件場地地面標高1635米，相對高差1米。水文地質(zhì)：場區(qū)內(nèi)地下水位深0.5-1.2米（穩(wěn)定水位深度）、地下水為潛水型，靠大氣降水補給，水位變幅受季節(jié)性自然降雨影響。現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地下水對建筑混泥土無腐蝕性。地震烈度：根據(jù)國家建設(shè)部建抗（1993）1號關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知，玉溪地區(qū)地震設(shè)防烈度為8度。本工程按抗震8度的相關(guān)規(guī)定設(shè)防。工程地質(zhì)：建設(shè)場地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地較為平坦，穩(wěn)定性較好，適應(yīng)工程建筑。下一步將對場地地質(zhì)情況執(zhí)行全面勘察。 建設(shè)場地工程地質(zhì)評價遵循規(guī)范：a、巖土工程勘察規(guī)范（gb50021-94）；b、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（gbj7-89）；c、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gbj11-89）；d、建筑樁基技術(shù)規(guī)范（jbj94-94）；6.1.4 建筑工程方案6.1.41工程項目設(shè)計需求（1）主建筑外部設(shè)計布局參照玉溪民間民居特色和現(xiàn)代建筑風格，結(jié)合玉溪城市規(guī)劃布局要求，充分利用現(xiàn)有土地資源，節(jié)約土地，合理布局。要求具有溫馨、舒適的居住建筑風格，還將融入傳統(tǒng)民俗文化、現(xiàn)代玉溪城市文化，與聶耳文化廣場、河濱公園等周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，與城市特色一致、與生態(tài)立市為本。充分展示企業(yè)文化，魅力玉溪文化?；A(chǔ)公用工程，合理到位。（2）內(nèi)部設(shè)計布局要求頤養(yǎng)中心功能分為六成秉承“以人為本、分類管理、便利服務(wù)”的宗旨，符合服務(wù)流程和功能的需要，并且保持與外部建筑協(xié)調(diào)。（3）基建采用框架磚混結(jié)構(gòu)，裝潢采用鋁塑板及外墻涂料。內(nèi)部裝飾盡量采用防火、防潮的建筑材料。6.1.4.2重要工程建設(shè)項目項目依據(jù)地形，合理平面布局，力求功能分區(qū)合理有序，設(shè)施結(jié)構(gòu)功能完善。項目主要建筑工程建設(shè)項目如下表：名稱面積（平方米）層數(shù)康復(fù)區(qū)50001（局部2層）休養(yǎng)區(qū)380001（局部2層）頤養(yǎng)區(qū)120001（局部2層）特護區(qū)50001（局部2層）休閑、健身區(qū)85001（局部2層）綜合服務(wù)區(qū)906736.1.5 主要經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：202.6畝（135095平方米）總建筑面積：77567平方米水體面積：9970平方米容積率：0.57綠化率：42.5%建筑密度：23.3%6.2公用工程6.2.1給排水（1）概述本項目總建筑面積77567平方米，主體建筑檐高約12米，按照建筑設(shè)計防火規(guī)范（1997年版），建筑設(shè)室內(nèi)、外消防系統(tǒng)，并設(shè)一般生活給排水系統(tǒng)。（2）依據(jù)提供建筑總平面圖一份（3）范圍承擔室內(nèi)外給排水及消防。（4）水源以市政水管的自來水為水源，從市城給水上引入兩根dn100給水管，在建筑物周圍連接形成環(huán)狀。 生活用水量項目生活用水主要為管理工作人員、入住老年人生活用水、清潔、場地沖洗及室內(nèi)外綠化用水，各項用水量擬按下列表要求：序號用水類別規(guī)模用水標準用水時間最高日用水量(立方米/)1生活1350人/班0.05/人1067.52清潔60000.01/次2603室外綠化574150.002/次受季節(jié)、植被品種影響115合計242.5 排水采用雨污分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市下水道，雨水匯集后排入城市雨水管。部分生活用水通過過濾處理后作清潔、綠化用水，采用清污分流制。管材a、 給水管采用pex塑料給水管、熱熔接口；b、 消防管采用熱鍍鋼管，絲扣連接；c、 排水管采用upvc管，粘接、室外埋地管dn150采用承插鑄鐵管，dn150采用鋼筋混凝土管。6.2.2 供電主要為生活用電，電源為城區(qū)北苑主網(wǎng)，項目匹配生活用電所需的變壓器及配電柜室，設(shè)計供電能力變壓器200kv.(1) 供電方式要求采用雙回路電源供電（一回路為主供電源、二回路為備用電源），1臺變壓器為單母結(jié)線分段運行，低壓出線為220v（pe）放射式供電。(2) 線路敷設(shè) 低壓出線為yl-1kv交聯(lián)阻燃電纜沿電纜橋架設(shè)，由配電箱柜因觸電照明線穿阻燃pvc管沿網(wǎng)敷設(shè)。 按規(guī)范在出入口，專道設(shè)置疏散、標志應(yīng)急燈具。6.2.3 消音、減震項目噪音主要是人為的話語、樂器發(fā)音。對周邊環(huán)境不會造成干擾，故不須采取措施。第七章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生7.1中心環(huán)境保護7.1.1采用標準（1）污水綜合排放標準（gb8978-1996）（2）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb3096-1993）（3）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb3095-1996）（4）中華人民共和國工業(yè)“三廢”排放實施標準（gbj4-1973）7.1.2項目污染分析本項目的污染及污染物主要有：（1） 噪聲：人為的話語、樂器發(fā)音。（2） 生活污水：主要為日常生活用水、餐飲廚房等帶動、植物油的廢水。（3） 固體廢棄物主要為生活垃圾和醫(yī)學垃圾。（4） 廚房煙氣。7.1.3污染源的處理（1）項目噪音主要是人為的話語、樂器發(fā)音。對周邊環(huán)境不會造成干擾，故不須采取措施。（2）廚房排氣采用油煙排架排氣過濾罩，過濾罩帶有除油管，去除廚房排氣中的大部分油污，采用交架排氣筒排放（高出屋面3米），以減少城市大氣污染。（3）一般生活污水合流采取內(nèi)循環(huán)處理作清潔、綠化用水或排入城市下水道，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后也排入城市下水道，雨水匯集后集中排入城市雨水管。（4）對固體廢棄物采用分類投遞、定點儲存、集中堆放，派專人負責及時定期清運。同時，嚴格推行“5s”制，要求工作組做到及時清理，及時整頓。使中心全體員工樹立良好的衛(wèi)生工作習慣。7.1.4生態(tài)環(huán)境影響評價本項目屬社會福利服務(wù)行業(yè)項目，雖不屬于生態(tài)建設(shè)項目，但通過合理布局及綠化設(shè)計、草地等燈光工程，有利于美化城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)性。7.2安全衛(wèi)生7.2.1消防7.2.1.1工程概況頤養(yǎng)中心總建筑面積77567平方米，建筑框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，圍護裝潢材料主要為鋁塑板、外墻涂料。四周設(shè)環(huán)繞的消防通道，頤養(yǎng)中心在建設(shè)時各建、構(gòu)筑物之間，按防火規(guī)范要求，保持一定的安全距離，寬按6米考慮，各界區(qū)之間以道路隔開，平時可作為車輛進出通道，發(fā)生意外火災(zāi)時，可保證消防車到達中心任何位置。中心設(shè)低壓制消防系統(tǒng)與給水管網(wǎng)合并，按規(guī)范設(shè)置地上式消火栓。中心水體湖面景觀，特殊情況下可作消防水池防火之用。同時，在康復(fù)區(qū)、休養(yǎng)區(qū)、頤養(yǎng)區(qū)、特護區(qū)、健身區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)等顯要位置，配置一定數(shù)量的干粉滅火器，防止火災(zāi)發(fā)生。7.2.1.2建筑消防（1）耐火等級：民用建筑一、二級中心為框架磚混結(jié)構(gòu)建筑。建筑外墻采用200規(guī)格厚空心磚，內(nèi)隔墻為120規(guī)格厚空心磚，雙面抹灰，均為非燃燒體，耐火極限均大于4.00小時。室內(nèi)木裝飾均作防火處理，其余選用非燃燒材料或者阻燃材料。（2）給排水消防按建筑設(shè)計防火規(guī)范（1997年版），本建筑設(shè)室內(nèi)外消火栓消防系統(tǒng)。其實外消防用水量為30l/s,室內(nèi)消防用水量為15l/s，火災(zāi)延時兩小時。根據(jù)建筑專業(yè)提供的條件圖，需設(shè)dn65單口室內(nèi)消火栓16個，sq100地上式消火栓接合器4套，在建筑物周圍應(yīng)設(shè)dn100室外消火栓10個。本工程室外消防用水取自市政給水管網(wǎng)，由市政給水干管引入兩根dn150進水管，并在建筑物四周形成環(huán)狀，室外消火栓直接與室外環(huán)管相連。室內(nèi)消防用水火災(zāi)直接由室外給水管供給，室內(nèi)消防管網(wǎng)與給水干管連接，管上設(shè)置止回閥。建筑物防雷設(shè)施安裝，按防雷規(guī)范及靜電接地的要求執(zhí)行，防止雷擊、觸電事故發(fā)生。（3）其他安全防范本項目屬于老年人服務(wù)結(jié)構(gòu)，在設(shè)備的安裝、使用及維護過程中，力求科學、合理、規(guī)范、定時。同時，樓道、走廊設(shè)置無障礙通道、防滑設(shè)施，加強個人防護，嚴格管理，以杜絕意外傷亡事故的發(fā)生。第八章 中心組織機構(gòu)、定員及運作機制81中心組織機構(gòu)框架圖主要設(shè)置為中心重要服務(wù)部門的框架式管理組織機構(gòu)。各（部門）還可以根據(jù)自身情況，設(shè)置下屬部門。 康復(fù)室康復(fù)中心醫(yī)療室護理室副主任健身室活動中心娛樂室文化室辦公室董事會主任行政部物業(yè)人事會計財務(wù)部出納餐飲服務(wù)部保潔副主任清洗采供8.2中心定員編制計劃部 門職務(wù)崗位主要職責管理定員下屬編制備 注董事會主任全面負責中心管理工作3屬下所有員工主要為主任、副主任編制財務(wù)部財務(wù)部經(jīng)理協(xié)助所以財務(wù)工作、負責所有財務(wù)工作2行政部行政部經(jīng)理負責辦公室日常工作、物業(yè)、人事管理工作222含保安15人服務(wù)部服務(wù)部經(jīng)理負責餐飲、保潔、清洗日常管理工作345采供部部門經(jīng)理全面負責中心所需日常物資采購管理26康復(fù)護理部門經(jīng)理負責康復(fù)室、醫(yī)療室、護理室的日常工作338護理人員隨規(guī)模擴大增加活動中心部門經(jīng)理負責健身室、娛樂室、文化室的日常管理工作13合 計16114累計1308.3運作機制簡介8.3.1人員編制整個項目人員定員編制為130人。全面推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，采取董事會下屬的中心主任負責制，中心主任對董事會股東負責，各部門經(jīng)理對中心主任負責，所屬員工對部門經(jīng)理負責，將決策層和執(zhí)行層嚴格區(qū)分，采用層層聘用制方法。8.3.2人員的配置，關(guān)系到整個企業(yè)的發(fā)展。在合理設(shè)置崗位的同時，注重對人才的引進，嚴格按照“以崗定人、任人唯賢”的用人機制，面向社會公開招聘主要管理人員。加強對員工的崗位技能、觀念心態(tài)、服務(wù)理念等培訓及培養(yǎng)工作。8.3.3 對主要管理人員實行年薪制，部門及下屬員工實行績效考核，充分調(diào)動員工的積極性，體現(xiàn)“多勞多得”的分配原則。要求所有從業(yè)人員，從自身崗位做起，從小事做起，注重學習，形成“高效、團結(jié)、務(wù)實、關(guān)愛”的企業(yè)文化內(nèi)涵氛圍。8.3.4所有員工必須簽訂勞動合同，并享受國家規(guī)定的相關(guān)養(yǎng)老、醫(yī)療、保險等福利待遇。第九章 項目實施進度9.1項目建設(shè)期9.1.1中心建設(shè)本項目建設(shè)期十八個月，控制時間2009年12月至2011年5月，其中2010年5月完成籌備及規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計，2011年3月完成人員配置等其他工作，2011年4月完成主體工程建設(shè)，2011年5月完成竣工驗收并試營業(yè)。9.1.2建設(shè)期前期時間分配（1）可行性研究和初步設(shè)計的編制審批時間需2個月。（2）初步設(shè)計、審批2個月。（3）施工圖設(shè)計、招標3個月。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6個月。（5）主體工程完工11個月。（6）設(shè)備采購和安裝1個月。（7）人員配置3個月。（8）竣工驗收試營業(yè)2個月。以上各建設(shè)階段可根據(jù)情況有所交叉，具體實施進度見計劃表。9.2項目實施進度計劃祥見項目實施進度計劃表項 目 實 施 計 劃 進 度 表時間項目09年2010年2011年1212345678910111212345完成可行性研究并上報前期工作建設(shè)場址四通一平工程方案設(shè)計及施工招標管理、操作人員進行篩選培訓主體工程收尾試運營正式營業(yè)第十章 工程的組織管理10.1 工程的組織管理（1）本項目嚴格按基建程序進行申報、審批，控制好建設(shè)規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好前期各項準備工作。（2）遵循國家財政部、建設(shè)部關(guān)于資金管理暫行辦法和基本建設(shè)投資管理的要求，項目建立嚴格的財務(wù)、工程監(jiān)理制度。（3）為確保項目建設(shè)的工期、質(zhì)量和效益。公司實行主要負責人，全面負責實施和管理項目的項目法人責任制，并成立人員精干的職能部門，處理日常工作事務(wù)。（4）主要設(shè)備、土建工程及所需物資，均按照國家有關(guān)招標法律法規(guī)進行公開招標。（5）項目資金實行專立帳戶、專人管理，采用報賬制支列，由項目工程承擔單位提出資金預(yù)算，報董事會審定，按資金支出進度報賬，并委托有關(guān)部門對資金實行監(jiān)管。（6）嚴格按規(guī)定實行工程建設(shè)項目監(jiān)理制，嚴把工期、質(zhì)量、資金關(guān)。（7）嚴格工程建設(shè)項目竣工驗收制度和工程項目質(zhì)量終身負責制。10.2 招投標根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令，設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理及設(shè)備采購等各個建設(shè)環(huán)節(jié)，均需按國家有關(guān)招標法規(guī)進行招投標，擇優(yōu)選定承建方。（1） 招標范圍工程項目的設(shè)計規(guī)劃、施工、監(jiān)理、主要維修設(shè)備、其他相關(guān)配套服務(wù)功能設(shè)備、車輛、辦公用品等均全部實行招投標。（2） 招標組織形式采用內(nèi)部或者委托招標（3） 招標方式采用公開招標。第十一章 投資估算及資金籌措11.1投資估算11.1.1估算范圍（1）工程費：包括建筑安裝工程、設(shè)備購置及附屬工程。（2）其他費用：與本項目直接有關(guān)的無形及遞延資產(chǎn)。（3）預(yù)備費：即基本預(yù)備費及漲價預(yù)備費。11.1.2 估算依據(jù)（1）投資估算按玉溪市現(xiàn)行工程造價及目前的物價水平進行分析，以全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（土建工程）云南省預(yù)算基價和云南省建筑安裝工程綜合費用定額為依據(jù)。建筑工程按玉溪市近期同類建筑工程造價估算。（2）建筑工程費用指拆遷費用、場地修整、主體建筑、場館等工程建設(shè)費用。單價按玉溪類似工程的費用計取。（3）設(shè)備及安裝工程費用包括相關(guān)多功能服務(wù)項目設(shè)置、設(shè)備及材料的購置和安裝費用。（4）公用工程及輔助工程的建設(shè)費用、設(shè)備及安裝費用不再單列。（5）勘察設(shè)計費及工程建設(shè)監(jiān)理費，依國家規(guī)定和本項目行業(yè)特點，費率按下限計取?？辈煸O(shè)計費為第一、第二項費用的4.5%。（6）建設(shè)單位管理費按固定資產(chǎn)投資的5%計。（7）預(yù)備費費率按第一、二、三項費用和的5%計。（8）本項目固定資產(chǎn)投資方調(diào)節(jié)稅為零。11.1.3 估算結(jié)果本項目總投資14200萬元，其中固定資產(chǎn)投資10200萬元，無形及遞延資產(chǎn)4000萬元。11.2 資金籌措（1） 項目總投資估算14200萬元，其中：自籌10200萬元。銀行貸款4000萬元。（2） 流動資金由投資方自籌。第十二章 經(jīng)濟效益分析及評價12.1 主營業(yè)務(wù)收入我中心是一個高起點、高標準、功能齊全的頤養(yǎng)中心，綜合各酒店公寓、居家式的私人住宅和醫(yī)院式的養(yǎng)老病房的收費標準，平均按每人800元/月標準收費，第一期入住后住宿及伙食科實現(xiàn)收入576萬元，第二期建成完工后收入預(yù)計可達1152萬元?？紤]到有部分特別護理的特殊老人，我中心計劃60人的床位，護理標準每人400元/月，可收費28.8萬元。12.2 成本費用估算（1） 我中心投資該項社會福利事業(yè)，可為政府解決100多人的就業(yè)問題，勞動定員計劃第一期需安置90人，第二期40人，共安置130人；（2） 固定資產(chǎn)計提折舊，按國家政策20年計提，預(yù)計凈殘值率5%，第一期完成固定資產(chǎn)投資3607.5萬元（65%），按第一期營運承受能力，年折舊率2%計提年折舊6.54萬元，全部工程完工適當延長折舊年限，按年綜合折