2010年海南各大房企土地儲(chǔ)備及開發(fā)情況.doc

海南主要房企土地儲(chǔ)備及開發(fā)情況一、海南島整體開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)相關(guān)資料顯示，目前海南全省各市縣政府手中還有未供應(yīng)的存量建設(shè)用地約1.14萬公頃（約17萬畝）；已向企業(yè)供應(yīng)的存量建設(shè)用地約8900公頃，約合13萬畝。而這13萬畝地卻集中掌握在“國字頭”的中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)以及海航置業(yè)、富力地產(chǎn)、魯能置業(yè)等少數(shù)幾個(gè)大地主，他們占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場的大部分江山。而海南全省各市縣政府手中尚未供應(yīng)的存量建設(shè)用地?fù)?jù)說只有約17萬畝。最初，由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱，海南此前在房地產(chǎn)開發(fā)中更多的是將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的二級市場上土地?cái)?shù)量也較少?，F(xiàn)在，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊,已經(jīng)被瓜分殆盡。僅近兩三年來新圈出的土地就達(dá)到50平方公里。土地50%被新的開發(fā)商所圈，還有50%是上個(gè)世紀(jì)90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時(shí)期就被圈走。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)人士對海口、文昌、博鰲三地房地產(chǎn)市場調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商經(jīng)過幾年的“圈地運(yùn)動(dòng)”，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌?，手中擁有的土地?chǔ)備均以千、萬畝計(jì)。這樣手握成千上萬畝土地的開發(fā)商，能數(shù)得出名字的就不下10家，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤集團(tuán)，而自稱在清水灣一地就擁有1.5萬畝土地的雅居樂的土地儲(chǔ)備并不在前三之列。 另外，海南正在試圖盡力保住岸線資源。2009年12月上旬，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就組織有關(guān)專家，對海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃（20082020）進(jìn)行評審。規(guī)劃提出，加強(qiáng)海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會(huì)被一次性賤賣。今年1月22日，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項(xiàng)目用地?！钡@兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣”對應(yīng)的是圈地完畢的既成事實(shí)，而“優(yōu)先”并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地已經(jīng)淪為少數(shù)人的私家海灘。 二、海南各大“地主”土地儲(chǔ)備與分布情況公司名稱土地儲(chǔ)備量儲(chǔ)地區(qū)域儲(chǔ)地時(shí)期儲(chǔ)地模式備注海航置業(yè)傳言達(dá)170平方公里據(jù)稱在海南18個(gè)市縣都有土地儲(chǔ)備。海航集團(tuán)成立以來1、海航集團(tuán)的歷史積累；2、資本運(yùn)作海航地產(chǎn)當(dāng)前主要開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目包括：位于?？诤诵膮^(qū)的大英山新城市中心建設(shè)項(xiàng)目；“海闊天空”品牌系列海闊天空國興城（?？冢⒑ｉ熖炜浙K爵公館（三亞）、海闊天空男爵公館（博鰲鎮(zhèn)北部）、海闊天空子爵公館等項(xiàng)目（興隆）。魯能城19平方公里?？?、三亞、文昌、萬寧1993年招拍掛未推行前的政府協(xié)議出讓及一級開發(fā)2009年9月底，魯能將其在海南?？凇⑷齺喌鹊氐乃膫€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及位于文昌等地的數(shù)個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，悉數(shù)并入海南魯能城房地產(chǎn)公司。目前，魯能在海南投入的資金已達(dá)50多億元。魯能在海南還擁有數(shù)個(gè)體量龐大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中“萬寧項(xiàng)目”和“文昌項(xiàng)目”的土地儲(chǔ)備面積分別為3000多畝和4000畝，被規(guī)劃為主題式的高檔旅游度假區(qū)。中信地產(chǎn)10.2平方公里博鰲核心區(qū)2004年股權(quán)收購作為博鰲亞洲論壇核心規(guī)劃區(qū)的主要開發(fā)商，中信集團(tuán)肩負(fù)博鰲10.2平方公里核心區(qū)域整體開發(fā)的任務(wù)。 未來，中信集團(tuán)計(jì)劃投資132億元開發(fā)博鰲項(xiàng)目，已安排下屬中信銀行、中信信托、中信地產(chǎn)參與博鰲項(xiàng)目開發(fā)。中信在整個(gè)博鰲核心片區(qū)擁有五千多畝優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，將陸續(xù)開發(fā)千舟灣、沙坡島、山欽灣、三江入?？?、玉帶灘等六大項(xiàng)目。中信泰富3843平方公里萬寧神州半島2004年與政府框架協(xié)議合作開發(fā)目前神州半島開發(fā)中只有喜來登酒店、福朋酒店、君悅酒店、四季酒店等四家高檔酒店正在建設(shè)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃在3年內(nèi)，由開發(fā)商將完成神州半島上的市政基礎(chǔ)工程建設(shè)，總投資十多億元。目前，風(fēng)豪大橋已完成主體工程施工，從萬城至神州半島安置區(qū)的供水工程已完工供水，到旅游開發(fā)區(qū)的供水工程正在建設(shè)，一、二號路已動(dòng)工。 此外，中信泰富萬寧（聯(lián)合）開發(fā)有限公司作為神州半島項(xiàng)目的主開發(fā)商，也在進(jìn)行項(xiàng)目的招商合作開發(fā)。華潤12平方公里萬寧石梅灣1999年資產(chǎn)置換+政府協(xié)議2004年以來華潤在石梅灣一直進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套項(xiàng)目建設(shè)。目前石梅灣憑已成功引進(jìn)喜達(dá)屋飯店及度假村管理集團(tuán)旗下高端度假品牌-“艾美”、“威斯汀”,兩者均為喜達(dá)屋酒店酒店管理集團(tuán)旗下著名品牌。其中石梅灣艾美濱海度假酒店已建成開業(yè)。首創(chuàng)股份5209畝海口西海岸2007年一級開發(fā)根據(jù)2007年5月首創(chuàng)股份與?？谑型恋貎?chǔ)備整理中心簽署?？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同，首創(chuàng)股份負(fù)責(zé)整理位于?？谖骱０堕L流起步區(qū)，該區(qū)域集中了大部分的?？诳晒┏鲎屚恋兀瑫r(shí)還擁有著豐富的海景資源。開發(fā)完成后，將被納入土地供應(yīng)計(jì)劃，從2009年下半年起，已經(jīng)開始有土地成交記錄。中糧18.6平方公里三亞亞龍灣1993年一級開發(fā)該公司在三亞亞龍灣開墾已達(dá)17年，擁有土地一級開發(fā)面積18.6平方公里，由中糧控股的亞龍灣股份公司入主開發(fā)，現(xiàn)已建成17家各類酒店。目前亞龍灣區(qū)域一期土地已基本開發(fā)完畢（包括自有開發(fā)的“亞龍灣公主郡”住宅項(xiàng)目），中糧集團(tuán)正在爭取亞龍灣二期的開發(fā)權(quán)，涉及土地面積超過10平方公里。目前中糧集團(tuán)的亞龍灣項(xiàng)目并未注入旗下上市公司中糧地產(chǎn)。國信15.3平方公里樂東龍木灣1999年政府招商引資合作開發(fā)2009年11月，海南樂東5000畝龍沐灣項(xiàng)目，正式開工。江蘇國信集團(tuán)計(jì)劃用10年時(shí)間投資150億元完成啟動(dòng)區(qū)5平方公里的建設(shè)，計(jì)劃用3年時(shí)間投資36億元完成一期工程，一期工程建設(shè)內(nèi)容包括：體育公園、龍沐灣大酒店(八爪魚酒店)、五星級別墅酒店、四星級花園酒店、溫泉海景公寓、漁人碼頭商業(yè)街、龍沐灣大道等七大項(xiàng)目。其中龍沐灣大酒店(八爪魚酒店)建成后將與迪拜帆船酒店、悉尼歌劇院一樣成為世界上又一著名海洋建筑，成為海南著名地標(biāo)。雅居樂11.1平方公里陵水、澄邁2006年一級開發(fā)、二級市場掛牌、舊城改造自2007年開發(fā)動(dòng)工迄今，作為南中國最大的熱帶海濱旅游度假區(qū)項(xiàng)目，雅居樂已在清水灣累計(jì)投入20多億元。雅居樂已與世界著名的酒店管理集團(tuán)接洽和合作，raffles酒店已于2009年7月29日動(dòng)工，項(xiàng)目現(xiàn)階段16公里的市政路路基基本完成。現(xiàn)時(shí)一期洋房、低密度住宅、酒店、會(huì)所及配套設(shè)施共約40萬平方米，即將完工，二期酒店、臨海住宅合共約48萬平方米年進(jìn)入施工階段。09年，項(xiàng)目開工面積達(dá)88萬平方米。海景高爾夫球會(huì)也將于今年開始運(yùn)營。富力13.33平方公里?？凇⒘晁?、澄邁2005年一級開發(fā)、二級市場掛牌與雅居樂的拿地方式類似，目前富力在陵水香水灣拿下了167萬平方米，在海口西海岸取得了45.2萬平方米，在澄邁取得了450萬平方米的土地開發(fā)權(quán)。以上三項(xiàng)目即公開數(shù)據(jù)顯示的富力在海南的土地儲(chǔ)備量為1萬畝，但海南富力董事長胡亦明卻透露：“目前已不止1萬畝這個(gè)數(shù)字了，2009年海南富力拿地已超過2萬畝，建筑面積超過200萬平方米?！毕愀垓E豪5.4平方公里?？诨鹕娇趨^(qū)域2007年政府合作協(xié)議該項(xiàng)目在2008年8月被中國青年報(bào)曝光，并在2009年4月，?？谑袊镰h(huán)境資源局對駿豪公司下達(dá)行政處罰決定書，并責(zé)令退還了非法占用的 421公頃土地，并罰款421萬元。盡管該項(xiàng)目不斷引來質(zhì)疑聲，但2010年3月18日，?？谟^瀾湖高爾夫球會(huì)還是如約盛裝迎客。海口觀瀾湖高爾夫球會(huì)規(guī)劃建設(shè)十個(gè)十八洞球場，目前建成三個(gè)，兩個(gè)球場已開始接待球客。此外，人們看到除了運(yùn)動(dòng)休閑、娛樂美食等高端休閑產(chǎn)業(yè)群，觀瀾湖還規(guī)劃了居住項(xiàng)目，圍繞球場的多棟別墅建筑已現(xiàn)雛形。天津萬隆8.7平方公里?？谛虏簫u2003年重組改制2007年底，起步區(qū)開工建設(shè)。起步區(qū)占地21.4公頃，包括北部防護(hù)工程、海新橋、豪生國際大酒店、游艇港、風(fēng)情水岸商業(yè)街、院景式休閑度假示范住宅區(qū)。已經(jīng)完成污水處理廠建設(shè)，已開工建設(shè)海甸島與新埠島之間海新大橋、游艇俱樂部。但由于投資巨大，目前由海南優(yōu)聯(lián)控股的新埠島開發(fā)建設(shè)總公司正采取土地出讓方式與商業(yè)品牌（餐飲、娛樂）招商等方式，對豪生大酒店、游艇俱樂部項(xiàng)冰雪樂園、水岸商業(yè)街區(qū)、低層低密度住宅等規(guī)劃項(xiàng)目尋求合作開發(fā)。中國寶安8.6平方公里?？?、文昌、萬寧1992年土地收購、一級開發(fā)中國寶安在海南的土地儲(chǔ)備總共約7000多畝，另有6000余畝的農(nóng)場用地。寶安地產(chǎn)在海南打造的寶安江南城、寶安濱海豪庭、寶安椰林灣都贏得了良好的口碑。中南集團(tuán)8平方公里文昌、儋州2004年一級開發(fā)2009年8月，儋州市政府與江蘇中南集團(tuán)合作簽訂海南省儋州濱海新區(qū)土地成片開發(fā)合作框架協(xié)議，成片開發(fā)一個(gè)投資額約100億元的大項(xiàng)目，選址在白馬井鎮(zhèn)濱海新區(qū)，協(xié)議用地規(guī)模約12000畝，開發(fā)周期約810年。開發(fā)后儋州市政府將土地收儲(chǔ)并通過“招拍掛”進(jìn)行出讓，儋州市人民政府與中南建設(shè)各占開發(fā)收益的30%與70%。此前該集團(tuán)在海南東線的文昌擁有600畝土地（中南森海灣）。中南集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)都由中南房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營，而該公司08年已經(jīng)被注入到中南集團(tuán)下屬上市公司中南建設(shè)。雨潤集團(tuán)2.66平方公里昌江棋子灣2008年框架協(xié)議根據(jù)棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃及本項(xiàng)目的整體定位、功能定位和開發(fā)規(guī)模,項(xiàng)目一期將建設(shè)五星級酒店、高爾夫球場、高爾夫會(huì)所及具有棋子灣風(fēng)情的高檔度假屋。其中具有黎族風(fēng)格的主題酒店將吸引國內(nèi)外高端客戶光臨度假區(qū)。目前一期項(xiàng)目已于2009年11月開工。雨潤集團(tuán)同時(shí)公開宣布，把其他地方的大型項(xiàng)目收縮，全力去完成海南西海岸的一期項(xiàng)目。華宇集團(tuán)6.67平方公里瓊中1993年框架協(xié)議華宇集團(tuán)創(chuàng)立至今已有20年，自1993年進(jìn)入海南開發(fā)建設(shè)以來，在海南投資20多億元，開發(fā)了海口欣安花園、三亞華宇皇冠假日酒店等投資項(xiàng)目。2009年9月18日，海南省瓊中黎族苗族自治縣政府與山西華宇集團(tuán)有限公司，就合作開發(fā)瓊中長興生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目簽訂合作框架協(xié)議書，計(jì)劃投資17億元，用5年8年時(shí)間完成包括生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)社區(qū)、生態(tài)旅游等全部項(xiàng)目建設(shè)。由此，華宇地產(chǎn)在瓊中圈下1萬余畝的農(nóng)場土地。三、海南大型國企屯地方式與開發(fā)情況1、本土國企圈地代表海航除了海南官方極少數(shù)人，恐怕沒人能說清楚，誰是海南最大的地主。哪怕是已手握近2萬畝土地的富力地產(chǎn)也不敢說自己是海南最大的地主。在富力內(nèi)部人看來，在海南的土地儲(chǔ)備規(guī)模上，魯能置業(yè)第一，其次才是富力。據(jù)稱魯能置業(yè)在海南擁有19平方公里土地（約2.9萬畝），但魯能置業(yè)也不認(rèn)為他們是海南最大的地主，在魯能眼里，海南的大地主非海航置業(yè)莫屬。海南真正的地主是一家本土公司海航置業(yè)。這家成立于2007年的地產(chǎn)公司，是海南航空集團(tuán)的下屬企業(yè)，成立之后在海南瘋狂圈地，在海南18個(gè)市縣都有土地儲(chǔ)備。海南業(yè)界流傳的說法是，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級土地開發(fā)權(quán)，此外，還有?？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場土地2860畝、興隆康樂園高爾夫土地2100畝等。又據(jù)海南本地地產(chǎn)界人士傳言，海航置業(yè)在興隆的土地儲(chǔ)備高達(dá)1萬畝，在陵水也有10平方公里的土地儲(chǔ)備。海航置業(yè)究竟有多少土地，尚難以估算。在海南排得上名號的大地主中，海航置業(yè)是為數(shù)不多的一家本土企業(yè)。這家成立于2007年5月28日，集房地產(chǎn)開發(fā)、持有型物業(yè)投資及房地產(chǎn)綜合服務(wù)為一體的公司，正式名稱是海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司，注冊資本金17.5億元。事實(shí)上，海航集團(tuán)在地產(chǎn)方面的歷史可以追溯到更遠(yuǎn)一些。2003年，海航集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以揚(yáng)子江地產(chǎn)集團(tuán)的面目出現(xiàn)。 除了不為人知的龐大土地儲(chǔ)備，海航置業(yè)的資產(chǎn)膨脹速度也超出許多人想象。2008年年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)52億元人民幣，員工總數(shù)2700余人，而最近海航置業(yè)招聘資料顯示，2009年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)175億元人民幣，員工總數(shù)7500余人。 （1）土地獲取模式至于海航置業(yè)如何在短期內(nèi)完成如此龐大規(guī)模的土地與資本積累，其內(nèi)部一高管的說法是，一是海航集團(tuán)的歷史積累；二是資本運(yùn)作，即讓資產(chǎn)裂變。該高管稱，很多地方政府很歡迎海南航空這樣的大型企業(yè)進(jìn)入，在航空拓展到一個(gè)地方以后，地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn)。比如機(jī)場周邊的一些剩余的土地，或者收購一些酒店，對這些酒店進(jìn)行改造。 海航地產(chǎn)最具代表性的項(xiàng)目當(dāng)屬海口大英山老機(jī)場區(qū)域開發(fā)（原海口市老機(jī)場，當(dāng)前規(guī)劃中的城市cbd）。公開資料顯示，海航集團(tuán)擁有大英山老機(jī)場200公頃土地資源，并受?？谑姓?，負(fù)責(zé)大英山老機(jī)場560公頃“?？诔鞘兄行摹钡拈_發(fā)工作。早在2005年，該地區(qū)就已開始制定規(guī)劃。規(guī)劃將遵照生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展理念，力爭在1015年內(nèi)，將該地區(qū)建成政務(wù)中心、商業(yè)中心和文化中心。據(jù)悉，大英山老機(jī)場的土地海航當(dāng)年購入的價(jià)格是70萬元/畝。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況作為本土地產(chǎn)企業(yè)，海航地產(chǎn)憑靠海航集團(tuán)的實(shí)力，對旗下覆蓋海南省18個(gè)市縣資源進(jìn)行整合，發(fā)展業(yè)務(wù)包括城市綜合體建設(shè)、旅游景區(qū)建設(shè)、體育休閑公園開發(fā)、索道工程建設(shè)、舊城改造和高檔旅游住宅開發(fā)等，形成了一個(gè)綜合的開發(fā)與經(jīng)營體系。據(jù)該企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，在今后3-5年內(nèi)，海航地產(chǎn)將建設(shè)成為成為海南頂級地產(chǎn)品牌，并進(jìn)入全國地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)。海航地產(chǎn)當(dāng)前主要開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目包括：位于?？诤诵膮^(qū)的大英山新城市中心建設(shè)項(xiàng)目；“海闊天空”品牌系列海闊天空國興城（?？冢?、海闊天空鉑爵公館（三亞）、海闊天空男爵公館（博鰲鎮(zhèn)北部）、海闊天空子爵公館等項(xiàng)目（興?。灰约俺艘酝?，位于保亭縣的七仙嶺索道項(xiàng)目，海口海秀商業(yè)廣場、日月廣場、希爾頓大廈（暫定名）、興隆橡樹陽光老年公寓、陵水珍珠海岸、夏宮、保亭寧遠(yuǎn)體育休閑公園等項(xiàng)目也在運(yùn)作當(dāng)中。2、外埠國企圈地代表魯能 從1993年登陸海南以來，魯能集團(tuán)就四處跑馬圈地。魯能是進(jìn)入海南進(jìn)行一級開發(fā)較早的開發(fā)商，但除了在三亞開發(fā)了山海天酒店項(xiàng)目之外，前期基本上處于倒賣土地狀態(tài)，其在海南真正大規(guī)模開發(fā)大約從2006年才開始。2009年成立的魯能城，目的就是把魯能在海南的各開發(fā)公司整合起來。就在海南旅游島規(guī)劃獲批前幾天，魯能集團(tuán)在海南開發(fā)的4大地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)亮相北京，舉行了名為“國際休閑生活”的品鑒會(huì)。在這幾個(gè)項(xiàng)目中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長的海岸線，而位于?？谖骱０兜暮Ｋ{(lán)福源則占地11平方公里。加之三亞大東海濱海豪宅山海天項(xiàng)目和擁有海口東海岸一線海景、占地2000畝的海藍(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目，魯能城在海南推出的項(xiàng)目土地規(guī)劃面積已經(jīng)達(dá)到19平方公里。魯能在海南的項(xiàng)目土地基本都是成片拿地，大盤開發(fā)，而且大部分土地都在2006年海南房價(jià)尚未開始新一輪上漲前拿到的，部分項(xiàng)目儲(chǔ)備是和當(dāng)?shù)卣炗喓献鲄f(xié)議獲得的地塊，鎖定了土地開發(fā)成本，享受土地增值。不過，在海南當(dāng)?shù)亓鱾饕粋€(gè)說法：魯能在海南的土地儲(chǔ)備是很多，但實(shí)際上并不在魯能手上，據(jù)悉，當(dāng)初魯能和當(dāng)?shù)卣炗喠藚f(xié)議，根據(jù)協(xié)議，政府將這些土地分批給魯能，開發(fā)完了再給。（1）土地獲取模式和首創(chuàng)、中信一樣，魯能在海南控制了大量一級開發(fā)土地。在協(xié)議出讓剛剛結(jié)束的幾年內(nèi)，許多地產(chǎn)國企是土地入股的代名詞。盡管當(dāng)年由于種種原因未能及時(shí)開發(fā)，但優(yōu)越的地理位置使其擱置數(shù)年后土地價(jià)值已翻了數(shù)番。 以魯能為代表的大型國企，在地產(chǎn)行業(yè)具有三大優(yōu)勢：一是具有土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢。這些企業(yè)手頭往往積存了一些當(dāng)年由于歷史原因通過協(xié)議出讓取得，正在開發(fā)或者尚未開發(fā)的地塊。二是具有資金優(yōu)勢。由于其背后有一個(gè)實(shí)力雄厚的國有壟斷性集團(tuán)做資金支持，所以無論在自有資金還是獲得銀行貸款方面都具有優(yōu)勢。三是具有政策和談判優(yōu)勢，鑒于其大型國企身份，地方政府愿意與這類企業(yè)合作進(jìn)行成片開發(fā)，并在政策上給予優(yōu)惠。由于主業(yè)為煤電業(yè)務(wù)的魯能屬于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)嵙π酆竦拇笮蛧?，因此地方政府傾向于和魯能簽訂合作協(xié)議進(jìn)行成片開發(fā)，由魯能負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)。例如，北京順義新城項(xiàng)目，項(xiàng)目多達(dá)十二期，魯能不但承攬了商品房開發(fā)，也承擔(dān)了一些公共基礎(chǔ)設(shè)施如北京2008年奧運(yùn)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)主場館奧林匹克水上公園周邊部分道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作。 這是很多大型國企慣用的拿地手法。當(dāng)然，有很多地塊在當(dāng)年招拍掛還沒有開始全國推行的時(shí)候就已經(jīng)出讓給魯能了，所以地價(jià)優(yōu)勢更加明顯。盡管如此，國字頭公司的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在輝煌的業(yè)績下亦存在部分問題，例如，開發(fā)進(jìn)度較慢，許多項(xiàng)目分五期以上開發(fā)，多年前的項(xiàng)目至今未開發(fā)完；其次是在產(chǎn)品的市場策略上整體水平不及專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況憑借國企背景和當(dāng)?shù)卣邔拥奶厥怅P(guān)系優(yōu)勢，數(shù)年前魯能就在三亞灣22公里海岸線的核心地段一舉拿下6.8平方公里的土地，打造魯能三亞新城，現(xiàn)已公開對外發(fā)售海景公寓、聯(lián)排別墅，售價(jià)高達(dá)5萬元/平米。資料顯示，魯能三亞灣新城位于三亞市主城區(qū)西部，擁有6.8平方公里的二線海景，整個(gè)項(xiàng)目(包括土地一級開發(fā))約1萬畝土地面積，東西長約9公里，依照邁阿密作為整體發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，三亞灣新城是個(gè)大型復(fù)合式休閑度假綜合體，囊括各種物業(yè)形態(tài)，即有別墅、公寓等住宅項(xiàng)目，又有酒店、高爾夫球場、游艇碼頭、綜藝場館等高檔休閑業(yè)態(tài)等，目前整個(gè)項(xiàng)目已開發(fā)30%。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目由1600畝邁阿密游艇社區(qū)、2500畝商業(yè)娛樂生活城、2500畝城市高爾夫綠地社區(qū)三個(gè)板塊構(gòu)成，2010年，魯能三亞灣新城將推出美麗3區(qū)、游艇2區(qū)2期兩大別墅項(xiàng)目，休閑企業(yè)會(huì)所、國際文化會(huì)所兩大會(huì)所。美麗城一區(qū)共11棟，前9棟已經(jīng)建成，項(xiàng)目售罄，均價(jià)約2萬元/平米，而美麗mall項(xiàng)目2009年5月銷售均價(jià)1.4萬萬元/平米，目前2.9萬元/平米；游艇會(huì)只有一個(gè)項(xiàng)目，目前已售完；高爾夫社區(qū)共5個(gè)別墅項(xiàng)目，目前已經(jīng)開發(fā)了2個(gè)，聯(lián)排別墅售價(jià)在3萬元/平米，獨(dú)棟售價(jià)約4萬元/平米?！霸擁?xiàng)目很早獲得，土地成本很低，值得注意的是處于三亞市的標(biāo)桿性區(qū)域，樓市開發(fā)趨于成熟，預(yù)計(jì)三亞灣新城項(xiàng)目為公司貢獻(xiàn)權(quán)益凈利潤約46.6億元?！庇蟹治鰩熣J(rèn)為。除此之外，魯能在海南的主要項(xiàng)目還包括?？谑械聂斈芎Ｋ{(lán)椰風(fēng)、魯能海藍(lán)福源。據(jù)介紹，魯能海藍(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目為純別墅項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約為40萬平方米，綜合容積率0.45，分六期開發(fā)，目前已開發(fā)三期，前三期建筑面積約20萬平方米，剩余未銷售面積約1萬平方米，四期至六期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。而魯能海藍(lán)福源項(xiàng)目占地面積約5100畝，基本上為別墅項(xiàng)目，容積率為0.35左右，建筑面積約11.39萬平方米。光大證券預(yù)計(jì)稱，該項(xiàng)目處于開發(fā)銷售初期，銷售均價(jià)為1.5萬/平米，未來有提升的空間，保守預(yù)計(jì)銷售價(jià)值為170.85億元?！吧鲜鰞蓚€(gè)項(xiàng)目都是很早獲得的，土地成本很低，估計(jì)分別為500元/平米以及約1100元/平米，根據(jù)計(jì)算，這兩個(gè)項(xiàng)目可為公司貢獻(xiàn)權(quán)益凈利潤31.8億元?！睒I(yè)內(nèi)知情人士稱。2009年9月底，魯能將其在海南?？?、三亞等地的四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及位于文昌等地的數(shù)個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，悉數(shù)并入海南魯能城房地產(chǎn)公司。目前，魯能在海南投入的資金已達(dá)50多億元。魯能在海南還擁有數(shù)個(gè)體量龐大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中“萬寧項(xiàng)目”和“文昌項(xiàng)目”的土地儲(chǔ)備面積分別為3000多畝和4000畝，被規(guī)劃為主題式的高檔旅游度假區(qū)。3、中信博鰲項(xiàng)目2004年5月中信公司正式入主博鰲，成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)唯一主開發(fā)商。中信地產(chǎn)在博鰲的絕大多數(shù)現(xiàn)可供開發(fā)的土地來自于中信集團(tuán)收購的蔣曉松控股的博鰲控股公司。2004年5月，中信國安集團(tuán)公司取得了博鰲控股公司的控股權(quán)，進(jìn)行了博鰲控股公司的資產(chǎn)重組。公司股東結(jié)構(gòu)為中信國安集團(tuán)公司占70%股權(quán)，蔣曉松占30%股權(quán)，中信集團(tuán)將這家公司放置在中信地產(chǎn)名下。中信集團(tuán)對旗下地產(chǎn)公司的支持幅度和深度是其他民營地產(chǎn)公司難以企及的。2004年，按照海南省政府“103號文”的精神，明確將博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)由原41.8平方公里增至122平方公里。海南博鰲投資控股有限公司和海南中信國安投資開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)有居民的拆遷、安置、補(bǔ)償，項(xiàng)目招商等工作。（1）項(xiàng)目周轉(zhuǎn)歷程1992年11月，拿著老將軍王震給時(shí)任海南領(lǐng)導(dǎo)的親筆信，蔣曉松以日本曉奧公司董事長的身份在博鰲開始組建一家房地產(chǎn)公司。注冊資本5000萬港元，專心開發(fā)他當(dāng)時(shí)僅擁有的1396畝土地。1999年8月，海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司、海南黃金海岸集團(tuán)公司三家股東出資成立了“海南博鰲投資控股公司”，分別占總股本的50、30、20，蔣曉松任董事長。后來，蔣曉松通過收購股權(quán)完成了對海南博鰲投資控股100%的股權(quán)持有。早在2001年6月22日，海南省政府下文，明確由博鰲投資對博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)。2004年，博鰲投資曾經(jīng)進(jìn)行過一次重組，中信持股70。2007年11月，蔣曉松對外宣布，他已經(jīng)將持有的博鰲投資30的股份賣給中信國安集團(tuán)，后者將全資持有博鰲投資。至此，中信集團(tuán)完成對博鰲區(qū)域一級開發(fā)的控制權(quán)。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況作為博鰲亞洲論壇核心規(guī)劃區(qū)的主要開發(fā)商，中信集團(tuán)肩負(fù)博鰲10.2平方公里核心區(qū)域整體開發(fā)的任務(wù)。自2004年進(jìn)入博鰲，中信集團(tuán)先后投資20多億元，階段性完成了博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)122平方公里的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。從2009年開始，中信集團(tuán)以千舟灣項(xiàng)目為起點(diǎn)，啟動(dòng)博鰲區(qū)域整體綜合開發(fā)，營造博鰲內(nèi)海度假生活圈。 中信博鰲千舟灣項(xiàng)目位于博鰲亞洲論壇主核心規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與亞洲論壇永久會(huì)址僅一水之隔。該項(xiàng)目旨在樹立高品質(zhì)濱海度假產(chǎn)品形象，提升海南現(xiàn)有濱海產(chǎn)品品質(zhì)，開創(chuàng)度假地產(chǎn)新模式。項(xiàng)目總占地面積約628畝，總建筑面積約28萬平方米，總投資15億元。產(chǎn)品主要由內(nèi)海別墅、度假公寓、景觀洋房等組成，項(xiàng)目內(nèi)含熱帶風(fēng)情養(yǎng)生園、五星級度假會(huì)所、游艇俱樂部、風(fēng)情商業(yè)廣場、水岸漫步道等度假配套設(shè)施。 未來，中信集團(tuán)計(jì)劃投資132億元開發(fā)博鰲項(xiàng)目，已安排下屬中信銀行、中信信托、中信地產(chǎn)參與博鰲項(xiàng)目開發(fā)，并將特別規(guī)劃區(qū)列為集團(tuán)的重點(diǎn)支持項(xiàng)目。中信在整個(gè)博鰲核心片區(qū)擁有五千多畝優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，將陸續(xù)開發(fā)千舟灣、沙坡島、山欽灣、三江入海口、玉帶灘等六大項(xiàng)目。千舟灣是群島式規(guī)劃的中高端住宅項(xiàng)目；山欽灣擁有36洞山崖海景高爾夫球場；三江入?？陧?xiàng)目是博鰲區(qū)域的商業(yè)娛樂度假中心，將引進(jìn)全球品牌直銷免稅店、酒吧街等；沙坡島是緊鄰高爾夫球場的高端別墅項(xiàng)目；龍?zhí)稁X是擁有國賓館的高端山地休閑度假社區(qū)；玉帶灘上將建設(shè)五星級酒店群成為旅游度假中心。4、中信泰富神州半島2005年9月6日，時(shí)任海南省委書記汪嘯風(fēng)，省長衛(wèi)留成、中信泰富董事局主席榮智健在海南省萬寧市出席了一場盛大簽約儀式，萬寧市政府與香港中信泰富正式達(dá)成合作開發(fā)神州半島項(xiàng)目的框架協(xié)議。中信泰富計(jì)劃投入100億元進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)?！昂Ｄ闲乱惠嗛_發(fā)熱潮已經(jīng)起步，神州半島框架協(xié)議是這一輪開發(fā)中大規(guī)模成片開發(fā)的首個(gè)協(xié)議?！睍r(shí)任海南省省長的衛(wèi)留成說。根據(jù)協(xié)議，萬寧市政府將指定市土地儲(chǔ)備中心與中信泰富有限公司以2：8的比例出資，組建項(xiàng)目公司作為開發(fā)商，按項(xiàng)目帶土地的原則取得土地，進(jìn)行合作開發(fā)。（1）項(xiàng)目開發(fā)模式2004年10月25日，第一次來到博鰲特別規(guī)劃區(qū)萬寧區(qū)考察的榮智健，被神州半島豐富的旅游資源和投資價(jià)值吸引。在他5次赴海南、3次入萬寧，以及與萬寧政府舉行了6次規(guī)劃研討評審會(huì)、20多次談判后，中信泰富最終與萬寧市政府達(dá)成框架協(xié)議。當(dāng)時(shí)有關(guān)記者從萬寧市政府了解到，雙方的合作模式是由萬寧市土地儲(chǔ)備中心與中信泰富有限公司組建項(xiàng)目公司作為主開發(fā)商，按項(xiàng)目帶土地的原則通過合法方式取得土地，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。另據(jù)中信泰富地產(chǎn)部項(xiàng)目總經(jīng)理透露，中信泰富在這個(gè)項(xiàng)目里擔(dān)當(dāng)著總體規(guī)劃和一級開發(fā)商的角色，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃范圍約38.43平方公里。此外，加上其中兩個(gè)海灣的開發(fā)，集團(tuán)預(yù)計(jì)初期投入18億至20億元。但從一開始，由萬寧市土地儲(chǔ)備中心與中信泰富有限公司組建的項(xiàng)目公司中，雙方的股權(quán)比例問題就一直是外界議論的焦點(diǎn)。中信泰富與海南省萬寧市政府分別占這個(gè)合作計(jì)劃80和20的權(quán)益，項(xiàng)目建設(shè)期為10年，首期將于今年底至明年首季動(dòng)工，于3至4年內(nèi)完成，目標(biāo)是將萬寧市神州半島項(xiàng)目發(fā)展成世界級的休閑度假勝地。但當(dāng)時(shí)也有政府官員表示“2：8的比例只是原來的討論稿，目前出資規(guī)模、股份比例、開發(fā)模式等細(xì)節(jié)還尚未確定，需要等待市政府和中信泰富進(jìn)一步磋商，但是，項(xiàng)目肯定會(huì)由中信泰富控股。”（2）項(xiàng)目開發(fā)情況神州半島位于海南東部，從地圖上看，它像一把倒掛在海南島腰間的鑰匙，島上面積24平方公里，東西長875公里，南北寬275公里，年平均氣溫244攝氏度，年日照時(shí)間達(dá)290天，是一個(gè)四季如春的陽光型半島。神州半島開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)是要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)國際化、現(xiàn)代化、充分利用和保護(hù)自然景觀資源的“目的地度假區(qū)”，其將與博鰲聯(lián)動(dòng)，形成以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和高檔的旅游服務(wù)為特色的中國南部最具吸引力的旅游度假區(qū)之一。項(xiàng)目規(guī)劃范圍還包括神州半島附近區(qū)域，總計(jì)約3843平方公里，建設(shè)期為10年。目前神州半島開發(fā)中只有喜來登酒店、福朋酒店、君悅酒店、四季酒店等四家高檔酒店正在建設(shè)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃在3年內(nèi)，由開發(fā)商將完成神州半島上的市政基礎(chǔ)工程建設(shè)，總投資十多億元。目前，風(fēng)豪大橋已完成主體工程施工，從萬城至神州半島安置區(qū)的供水工程已完工供水，到旅游開發(fā)區(qū)的供水工程正在建設(shè)，一、二號路已動(dòng)工。 此外，中信泰富萬寧（聯(lián)合）開發(fā)有限公司作為神州半島項(xiàng)目的主開發(fā)商，也在進(jìn)行項(xiàng)目的招商合作開發(fā)。5、華潤石梅灣石梅灣旅游度假區(qū),位于海南島萬寧市東南海濱,南距三亞市90公里,北距?？谑?60公里。石梅灣旅游度假區(qū)屬海南省六大旅游中心系統(tǒng)之一,也是海南省級重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)。由兩個(gè)新月形海灣組成,自然條件得天獨(dú)厚:三面環(huán)山、面朝南中國海,六公里長沙灘銀白如練,海中加井島風(fēng)光旖旎,海濱青皮林形成天然氧吧。（1）土地獲得模式華潤集團(tuán)1999年通過與海南瓊能源公司的資產(chǎn)置換獲得石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán)。2002年，華潤正式入主石梅灣，同年在海南成立全資項(xiàng)目子公司海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司。海南省和萬寧市非常重視項(xiàng)目的進(jìn)展,專門組成政府協(xié)調(diào)小組協(xié)調(diào)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并于2003年4月批準(zhǔn)了海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司為石梅灣12平方公里的主開發(fā)商,實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。 “從2000年至2003年，海南華潤用了整整3年來清理石梅灣歷史遺留問題、研究灣區(qū)規(guī)劃，同時(shí)也在默默等待海南市場的逐漸成熟。”海南華潤有關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，到2003年12月31日，石梅灣旅游度假區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，決定投資50億元，用十五年時(shí)間將這片荒灘打造成海濱度假勝地。 2004年11月15日，海南貿(mào)易與投資合作洽談會(huì)在香港舉行。時(shí)任省長衛(wèi)留成率省代表團(tuán)造訪華潤集團(tuán)，并就石梅灣項(xiàng)目交換了意見。這次的會(huì)面帶來了積極意義，隨后華潤開始加快建設(shè)石梅灣的步伐。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況華潤石梅灣曾于2001年6月專程聘請了世界著名規(guī)劃公司英國偉信（scott wilson）公司為石梅灣進(jìn)行了整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目以“自然、生態(tài)、環(huán)保、文化”為主題線索，目標(biāo)建成一個(gè)國際性生態(tài)型熱帶海濱旅游度假區(qū)，為國內(nèi)外游客提供高質(zhì)素的旅游體驗(yàn)。 全區(qū)共分為三個(gè)功能分區(qū)（游客度假區(qū)、貴賓度假區(qū)及輔助設(shè)施區(qū)）和八個(gè)各具特色的度假小區(qū)（棕影湖區(qū)、山谷湖景區(qū)、生態(tài)和文化吸引區(qū)、海洋活動(dòng)中心、海濱休閑區(qū)、山谷運(yùn)河區(qū)、海濱景區(qū)及生態(tài)島區(qū)）。項(xiàng)目總投資額為五十億人民幣，分三期，十五年完成。2004年石梅灣項(xiàng)目啟動(dòng),到2005年初,已完成一期投資人民幣五億元,完成建設(shè)項(xiàng)目包括:石梅灣與東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、占地面積達(dá)10公頃的海濱餐飲旅游配套區(qū)。2006年4月石梅灣項(xiàng)目二期啟動(dòng),預(yù)計(jì)二期投資人民幣八億元,擬建設(shè)項(xiàng)目包括:總長達(dá)22公里的路網(wǎng)構(gòu)建工程、解決石梅灣及周邊地區(qū)供水、供電、燃?xì)?、通訊等外圍市政配套工程、占?14畝日處理能力達(dá)12000噸的污水及垃圾處理廠、首期配套3000人的生活輔助基地等,目前各單體建設(shè)項(xiàng)目均在緊張施工中。力爭到2008年底前完成二期基礎(chǔ)配套建設(shè)。目前石梅灣憑已成功引進(jìn)喜達(dá)屋飯店及度假村管理集團(tuán)旗下高端度假品牌-“艾美”、“威斯汀”,兩者均為喜達(dá)屋酒店酒店管理集團(tuán)旗下著名品牌。其中石梅灣艾美濱海度假酒店已建成開業(yè)。此外，華潤第二個(gè)希望小鎮(zhèn)項(xiàng)目選址在萬寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)，用地面積800畝。是華潤集團(tuán)首次在海南建設(shè)農(nóng)村城鎮(zhèn)化和區(qū)域化整體規(guī)劃發(fā)展性質(zhì)的希望小鎮(zhèn)。在此之前，首個(gè)華潤百色希望小鎮(zhèn)已在廣西百色市永樂鄉(xiāng)建設(shè)完成。希望小鎮(zhèn)的建設(shè)模式，是結(jié)合萬寧市當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的實(shí)際情況，充分利用華潤集團(tuán)在基礎(chǔ)建設(shè)、物流、農(nóng)產(chǎn)品加工、銷售和市場渠道網(wǎng)絡(luò)等方面的集團(tuán)優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)幫扶、培訓(xùn)學(xué)習(xí)、農(nóng)民再就業(yè)安置、農(nóng)業(yè)新型科技扶持等農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的新思維新探索，幫助農(nóng)民拓寬視野、學(xué)習(xí)掌握一定的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技技術(shù)，培育可持續(xù)發(fā)展的有機(jī)和生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，華潤集團(tuán)將積極穿針引線，協(xié)助培育發(fā)展有萬寧地方特色和海南少數(shù)民族特色的農(nóng)村旅游和農(nóng)家樂的景點(diǎn)；為石梅灣旅游開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域綜合配套的商業(yè)、飲食業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商引資；構(gòu)建新型農(nóng)村生產(chǎn)組織、積極推行農(nóng)村合作社；最終實(shí)現(xiàn)萬寧華潤希望小鎮(zhèn)自我發(fā)展的良性循環(huán)。6、首創(chuàng)股份根據(jù)2007年5月首創(chuàng)股份與?？谑型恋貎?chǔ)備整理中心簽署海口市西海新區(qū)土地一級開發(fā)合作合同，首創(chuàng)股份負(fù)責(zé)整理位于?？谖骱０堕L流起步區(qū)，該區(qū)域集中了大部分的海口可供出讓土地，同時(shí)還擁有著豐富的海景資源。根據(jù)海南的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒁猿鞘懈敝行牡亩ㄎ淮蛟斐杉姓F(xiàn)代服務(wù)區(qū)、會(huì)議展覽、旅游度假等元素為一體的海口新核心區(qū)。該等5209畝土地將分兩期開發(fā)，一期面積約4050 畝，二期面積則約1159 畝。開發(fā)完成后，將被納入土地供應(yīng)計(jì)劃，從2009年下半年起，已經(jīng)開始有土地成交記錄。目前該部分的土地已有兩個(gè)交易記錄，一次是由海南天源利豐實(shí)業(yè)有限公司競得，而另一次奪標(biāo)的則是海南晨暉置業(yè)。其中單價(jià)最高的一幅，達(dá)到每畝320萬元。“但是，目前首創(chuàng)股份在這里并沒有獲得任何二級開發(fā)項(xiàng)目?！焙？谑形骱０堕_發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“由于區(qū)域位置比較好，目前這里的地價(jià)比較高，最高已經(jīng)達(dá)到每畝320萬元，預(yù)期仍將有上升的空間，首創(chuàng)股份通過對土地進(jìn)行一級開發(fā)就可以獲得不錯(cuò)的土地收益分成?！备鶕?jù)2006 年7月海南省人民政府出臺的關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知，土地經(jīng)一級整理出讓后，“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。”也就是說，一級開發(fā)商最高可以獲得70%的土地純收益。然而，面對日益升溫的海南房地產(chǎn)市場，對在海南仍未取得過項(xiàng)目的首創(chuàng)系香港上市公司首創(chuàng)置業(yè)而言，二級開發(fā)則成為其進(jìn)軍瓊島的突破口?！霸?009年首創(chuàng)置業(yè)亦曾參加過海南的土地拍賣會(huì)，并打算就此一舉進(jìn)入海南。但在拍賣過程中，有了另一家的競爭對手出現(xiàn)，比較突然，而且最后拍出的地價(jià)超出了我們的預(yù)期，達(dá)到了320萬每畝。雖然這個(gè)價(jià)格也不算十分的高，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)的問題，最后還是放棄了這幅土地的競奪?！笔讋?chuàng)置業(yè)投資者關(guān)系主任張燕雯表示。7、中糧亞龍灣最早進(jìn)入海南地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)還有中糧集團(tuán)，該公司在三亞亞龍灣開墾已達(dá)17年，擁有土地一級開發(fā)面積18.6平方公里，由中糧控股的亞龍灣股份公司入主開發(fā)，現(xiàn)已建成17家各類酒店。目前亞龍灣區(qū)域一期土地已基本開發(fā)完畢（包括自有開發(fā)的“亞龍灣公主郡”住宅項(xiàng)目），中糧集團(tuán)正在爭取亞龍灣二期的開發(fā)權(quán)，涉及土地面積超過10平方公里。目前中糧集團(tuán)的亞龍灣項(xiàng)目并未注入旗下上市公司中糧地產(chǎn)。8、國信地產(chǎn)江蘇國信集團(tuán)運(yùn)作的海南龍沐灣國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目位于樂東，該項(xiàng)目規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)面積350平方公里，概念規(guī)劃范圍70平方公里，核心區(qū)范圍規(guī)劃用地規(guī)模34.16平方公里，核心區(qū)城市建設(shè)范圍15.3平方公里，啟動(dòng)區(qū)范圍濱海一線5平方公里。據(jù)相關(guān)資料顯示，其實(shí)早在十年以前，國信地產(chǎn)已在海南龍沐灣擁有7宗土地，共計(jì)土地面積5,078畝，宗地位于樂東縣佛羅鎮(zhèn)響地村。土地證取得日期為1999年4月。除佛羅國用（1999）字第139號宗地性質(zhì)為商務(wù)用地（490畝）、佛羅國用（1999）字第145號宗地性質(zhì)為道路（58畝）外，其余宗地性質(zhì)均為旅游用地。該土地由于取得成本較早，賬面成本較低。截至2009年7月31日，該土地的賬面成本為5,399.91萬元（其中土地取得成本為806.20萬元，其余為前期費(fèi)用、臨時(shí)用房、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等），土地取得成本僅為1,587元/畝。龍沐灣國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目是樂東在2007年的招商引資工作的成果之一，也是海南省、江蘇省兩省繼新華書店跨省成功合作后的又一次合作的示范項(xiàng)目，兩省都對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)非常關(guān)注。江蘇省國信資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司是于2001年8月經(jīng)江蘇省政府批準(zhǔn)，在江蘇省國際信托投資公司和江蘇省投資管理有限責(zé)任公司基礎(chǔ)上組建的大型國有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)，注冊資本金為人民幣100億元。目前，集團(tuán)總資產(chǎn)超過630億元，凈資產(chǎn)超過為333億元，擁有全資、控股企業(yè)四十余家。為開發(fā)建設(shè)龍沐灣國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，集團(tuán)由下屬房地產(chǎn)專業(yè)公司國信地產(chǎn)組建國信(海南)龍沐灣投資控股有限公司，公司注冊資本為2億元人民幣。2007年6月9日，在長沙舉行的第四屆“珠洽會(huì)”上，樂東與國信集團(tuán)簽訂了海南樂東龍沐灣國際度假城項(xiàng)目合作協(xié)議書。2008年10月15日，省政府批復(fù)了樂東龍沐灣國際旅游度假區(qū)總體規(guī)劃?？傮w規(guī)劃面積34.16平方公里，包括了北起尖峰鎮(zhèn)嶺頭村、南至佛羅鎮(zhèn)丹村河、東靠西環(huán)鐵路、西鄰北部灣海岸線的區(qū)域，其中海岸線長約14公里。規(guī)劃期限為2008年-2020年。2009年3月26日，省建設(shè)廳批復(fù)了樂東龍沐灣國際旅游度假區(qū)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃批復(fù)，龍沐灣國際度假區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)為沿海岸線約5平方公里區(qū)域，將由已擁有土地使用權(quán)的江蘇國信集團(tuán)海南龍沐灣投資控股有限公司開發(fā)建設(shè)，管理由海南和江蘇兩省政府合作，規(guī)劃由新加坡邦城規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司（scp）、澳大利亞ptw公司和kbr公司等3家世界級設(shè)計(jì)單位完成。2008年11月11日，海南龍沐灣國際旅游度假區(qū)開發(fā)商分別與工行海南省分行、農(nóng)行海南省分行及交行海南分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，這標(biāo)志著總投資達(dá)150億元人民幣的龍沐灣項(xiàng)目正式獲得三大金融機(jī)構(gòu)的全力支持。2009年11月，海南樂東5000畝龍沐灣項(xiàng)目，在雨潤項(xiàng)目開工的同一月正式開工。海南龍沐灣國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目將依托龍沐灣得天獨(dú)厚的落日海灘、尖峰嶺熱帶雨林、黎苗族地域文化等資源，建設(shè)以“山?；?dòng)、旅居合一”為特點(diǎn)的、具有濃郁地域特色的生態(tài)型、中低密度、國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的旅游度假勝地。江蘇國信集團(tuán)計(jì)劃用10年時(shí)間投資150億元完成啟動(dòng)區(qū)5平方公里的建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃將建設(shè)8-10座五星級和超五星級酒店，一、二類住宅、商業(yè)配套、文化娛樂、旅游設(shè)施、體育運(yùn)動(dòng)、公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等。計(jì)劃用3年時(shí)間投資36億元完成一期工程，一期工程建設(shè)內(nèi)容包括：體育公園、龍沐灣大酒店(八爪魚酒店)、五星級別墅酒店、四星級花園酒店、溫泉海景公寓、漁人碼頭商業(yè)街、龍沐灣大道等七大項(xiàng)目。其中龍沐灣大酒店(八爪魚酒店)建成后將與迪拜帆船酒店、悉尼歌劇院一樣成為世界上又一著名海洋建筑，成為海南著名地標(biāo)。三、海南大型國民營上市房企屯地方式與開發(fā)情況1、雅居樂（1）清水灣1.5萬畝土地獲得模式據(jù)了解，雅居樂海南清水灣項(xiàng)目的地塊分3次取得。 2006年6月，雅居樂與政府簽約土地一級開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操。 2007年2月，雅居樂以人民幣10.18億元的價(jià)格，通過掛牌方式取得海南省陵水黎族自治縣清水灣共12塊土地合計(jì)450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。 2008年3月，雅居樂斥資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。 2008年6月6日，清水灣項(xiàng)目附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊再度被雅居樂以5億元收入囊中。 這樣算下來，雅居樂合計(jì)地價(jià)投入24.18億元，樓面地價(jià)僅為245元/平方米。 加上剛與澄邁政府簽訂的舊城改造用地，雅居樂在海南的土地儲(chǔ)備已達(dá)1111.7萬平方米，占雅居樂地產(chǎn)全部3326萬平方米土地儲(chǔ)備的三分之一。（2）澄邁項(xiàng)目土地獲得模式 盡管自從2010年1月15日開始，海南已全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項(xiàng)目，但雅居樂還是通過與政府合作的方式再度獲取了開發(fā)用地。2月20日，雅居樂與海南省澄邁縣政府簽訂了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目框架協(xié)議，因此而獲得2195畝土地。根據(jù)協(xié)議，雅居樂將投資40多億元，用5年時(shí)間把南渡江兩岸開發(fā)建設(shè)成集商業(yè)、酒店、娛樂和住宅為一體的商業(yè)娛樂區(qū)。據(jù)了解，改造項(xiàng)目位于金江鎮(zhèn)南渡江南北兩岸澄邁大橋和金江大橋之間地段和兩橋兩側(cè)，改造內(nèi)容包括征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、滾水壩及南北兩岸滾水壩上游防洪堤、綜合文化廣場等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，以及南渡江水上娛樂、餐飲等項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)協(xié)議，該項(xiàng)目建設(shè)期為5年，兩橋之間及澄邁大橋西側(cè)拆遷范圍的改造建設(shè)兩年內(nèi)完成，滾水壩、南北兩岸防洪堤將于今年10月前建成。一位雅居樂內(nèi)部人士透露，改造將通過商業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行，雅居樂進(jìn)行整體包裝，統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、分段開發(fā)。雅居樂進(jìn)入澄邁這樣的海南二線城市進(jìn)行舊城改造，既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又可以在海南土地暫停審批的情況下，曲線獲取土地。事實(shí)上，雅居樂并不是最早進(jìn)入澄邁的開發(fā)商。在此之前，深圳寶安、富力早已在澄邁獲得大量土地?？上У氖?，深圳寶安雖在澄邁有2000畝土地，但因土地性質(zhì)為農(nóng)業(yè)用地，寶安無法將其開發(fā)對外銷售，只好建了一個(gè)內(nèi)部使用的生態(tài)養(yǎng)生園。而富力在澄邁占地6700畝，正在打造的項(xiàng)目叫“富力紅樹灣”，計(jì)劃投資逾100億元。 據(jù)海南資深業(yè)內(nèi)人士透露，除上述兩家廣州企業(yè)在澄邁拿了不少土地之外，碧桂園也緊隨雅居樂的腳步，在澄邁圈地6000畝。 有猜測認(rèn)為，富力、雅居樂、碧桂園應(yīng)該都是澄邁政府通過招商引資而進(jìn)入的，土地價(jià)格可能只有現(xiàn)在澄邁地價(jià)的1/3，甚至更低。目前，澄邁地價(jià)大約150萬/畝。 在2月2日，澄邁對推進(jìn)國際旅游島建設(shè)和西部地區(qū)開發(fā)作出動(dòng)員和部署的會(huì)議上，澄邁縣縣長陳笑波對澄邁的房地產(chǎn)規(guī)劃作出了明確表示。陳笑波尤其提到要推進(jìn)海南富力、雅居樂太陽灣和開發(fā)區(qū)內(nèi)海灣項(xiàng)目、南渡江兩岸新城、魯能盈濱置業(yè)、金手指四季花園、瑞佳花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況清水灣海岸線長達(dá)12 公里（亞龍灣不到8 公里），背靠3.8 公頃的熱帶雨林，海水質(zhì)量達(dá)國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，是世界頂級的天然海濱浴場，堪稱海南第一灣。雅居樂清水灣項(xiàng)目占地15000 畝，總投資達(dá)200 億元，開發(fā)年限約10年。按照規(guī)劃， 未來將有6 家超5 星級酒店散布在12 公里的清水灣上，包括打造過迪拜七星級帆船酒店的朱美拉酒店管理公司、萊佛士酒店、w 酒店、jw 萬豪酒店、希爾頓酒店、豪瑞閣酒店。灣區(qū)還配套3 個(gè)18 洞國際濱海高爾夫球場。灣內(nèi)規(guī)劃兩座貴族游艇會(huì)、原生態(tài)溫泉spa、名品購物街、殿堂式的歌劇院等等。自2007年開發(fā)動(dòng)工迄今，作為南中國最大的熱帶海濱旅游度假區(qū)項(xiàng)目，雅居樂已在清水灣累計(jì)投入20多億元。酒店方面，雅居樂已與世界著名的酒店管理集團(tuán)接洽和合作，raffles酒店已于2009年7月29日動(dòng)工，與著名的迪拜帆船酒店管理公司合作的jumeirah也已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。按計(jì)劃，清水灣將開工建設(shè)五星級酒店共6間，投資額約60億。整個(gè)項(xiàng)目配套還有國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、游艇俱樂部、名店購物街等。而海底世界、黎苗族風(fēng)情村、溫泉谷等，也都在遠(yuǎn)景規(guī)劃設(shè)想中。項(xiàng)目現(xiàn)階段16公里的市政路路基基本完成。現(xiàn)時(shí)一期洋房、低密度住宅、酒店、會(huì)所及配套設(shè)施共約40萬平方米，即將完工，二期酒店、臨海住宅合共約48萬平方米年進(jìn)入施工階段。09年，項(xiàng)目開工面積達(dá)88萬平方米。海景高爾夫球會(huì)也將于今年開始運(yùn)營。2、富力地產(chǎn)（1）土地儲(chǔ)備情況與雅居樂的拿地方式類似，2005年，富力地產(chǎn)即已獲得?？谖骱０赌羌茁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目和位于陵水縣東部的香水灣地塊。目前富力在陵水香水灣拿下了167萬平方米，在?？谖骱０度〉昧?5.2萬平方米，在澄邁取得了450萬平方米的土地開發(fā)權(quán)。以上三項(xiàng)目即公開數(shù)據(jù)顯示的富力在海南的土地儲(chǔ)備量為1萬畝，但海南富力董事長胡亦明卻透露：“目前已不止1萬畝這個(gè)數(shù)字了，2009年海南富力拿地已超過2萬畝，建筑面積超過200萬平方米?！焙嗝鬟€透露，今年，公司將有大筆資金投向海南。同時(shí)，結(jié)合海南國際旅游島政策，更好地推動(dòng)富力地產(chǎn)在海南的發(fā)展，今年富力還將在海南拿地，“像文昌、臨高、三亞等，富力都已準(zhǔn)備拿地?！焙嗝髡f。時(shí)代周報(bào)記者了解到，富力還計(jì)劃投資30億元，在陵水縣開發(fā)一個(gè)類似迪士尼樂園的大型主題公園，其中包括海洋公園、環(huán)球影城等幾大部分。不過，該項(xiàng)目還處于前期調(diào)研階段，富力還沒有正式公開。胡亦明說，這是海南第一大項(xiàng)目。富力內(nèi)部一位人士則表示，簽了意向協(xié)議的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么多。2009年9月9日，富力地產(chǎn)在海南的最大的項(xiàng)目“富力紅樹灣”在澄邁縣正式開工，同樣以“度假居住”為核心目標(biāo)，投資逾百億元。該項(xiàng)目由富力地產(chǎn)與海南和信集團(tuán)有限公司合作開發(fā)。海南和信集團(tuán)有限公司是一家涉足房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、水電業(yè)等行業(yè)的海南本土企業(yè)。（2）項(xiàng)目開發(fā)情況陵水富力灣是海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于海南東南部沿陵水縣香水灣旅游度假區(qū)b區(qū)南段。這是海南東部熱帶濱海沿岸珍貴的旅游風(fēng)景灣區(qū)之一，地處陵水縣東部、牛嶺南側(cè)的濱海地帶，距三亞市66公里，距陵水縣城9公里。富力灣規(guī)劃用地面積2500畝 ，總建筑面積約40萬平方米，容積率0.24 ，建筑密度8.7%，綠化率64.8%。 富力地產(chǎn)與海南和信集團(tuán)合作開發(fā)的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“富力紅樹灣”，占地約540公頃，計(jì)劃總投資超過百億，建設(shè)工期為58年，首期項(xiàng)目已于2009年9月8日破土動(dòng)工興建，將依托紅樹林、內(nèi)海灣等自然景觀資源，開發(fā)成具備“生態(tài)景觀、體育運(yùn)動(dòng)、度假居住”三大核心功能的高端旅游休閑中心，即建體育休閑區(qū)、居住區(qū)、別墅區(qū)、水上游艇活動(dòng)中心、濕地公園、五星級高端度假休閑酒店等綜合性項(xiàng)目，總建筑物面積達(dá)80多萬平方米。據(jù)悉，這是目前海南西部最大的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。3、香港駿豪集團(tuán)2007年9月，?？谑行阌^(qū)政府與香港駿豪發(fā)展有限公司共同簽訂了一份合作協(xié)議書。 這個(gè)項(xiàng)目的地址就是位于海南省?？谑行阌^(qū)和龍華區(qū)交界的羊山地區(qū)，占地面積大約5.4萬畝。協(xié)議中，香港駿豪發(fā)展有限