2012年濟南藍天綠園項目前期物業(yè)服務投標（63頁） .doc

藍天綠園物業(yè)管理投標書濟南西城投資開發(fā)集團有限公司藍天綠園項目前期物業(yè)服務投標投標文件招標編號：sdak-2012wy-0302項目名稱： 藍天綠園 投標文件內(nèi)容：物業(yè)管理 投標人： 濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司（蓋章） 法定代表人： 陶世鐵（簽字或蓋章） 日 期： 2012 年 06 月 05 日目 錄第一部分 商務文件 -3第一章 物業(yè)服務項目投標申請說明- 4第二章 投 標 書- 5第三章 物業(yè)服務唱標書- 6第四章 法定代表人身份證明- 7第五章 授權(quán)委托書（格式）- 8第六章 投標報價匯總- 9第七章 前期物業(yè)介入管理費（明細）- 10第八章 管理費用明細- 11第九章 擬投入的主要機械設備- 14第十章 項目管理班子配備情況表- 14第十一章 財務狀況表- 15第十二章 投標保證金收據(jù)復印件- 16第十三章 企業(yè)資格審核文件- 17第二部分 物業(yè)服務方案 - 19第一章 公司簡介 - 20第二章 藍天綠園物業(yè)管理前期介入方案- 21第三章 藍天綠園物業(yè)服務方案- 23第四章 管理機構(gòu)設置和崗位職責- 26第五章 房屋公用設施設備管理方案- 31第六章 秩序維護、車輛及交通管理- 37第七章 環(huán)境衛(wèi)生管理方案- 42第八章 綠化管理方案- 45第九章 緊急事故的處理方案- 47第十章 基礎管理措施- 50第十一章 各項規(guī)章制度- 54第一部分 商務文件一、 物業(yè)服務項目投標申請說明書致：濟南西城投資開發(fā)集團有限公司：根據(jù)貴單位招標通知，經(jīng)研究我們將參加貴單位 藍天綠園 物業(yè)服務項目的投標，現(xiàn)將我公司情況函告如下：企業(yè)名稱濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司企業(yè)主管部門濟南市房管局成立時間2010-09-25營業(yè)執(zhí)照號碼370127200037649開戶行名稱齊魯銀行歷下支行開戶行賬號000000744003410026104技術(shù)力量狀況管理、技術(shù)人員12人。其中高級職稱2人、中級職稱8人。大型機械設備大型吸塵器、洗地機獲獎狀況無備注單位（蓋章） 法定代表人（簽字或蓋章）：日期：2012年 06 月 05 日二、投 標 書致： 濟南西城投資開發(fā)集團有限公司 1根據(jù)你方招標項目編號為 sdak-2012wy-0302 的 藍天綠園 項目招標文件，遵照中華人民共和國招標投標法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項目現(xiàn)場和研究上述招標文件的投標須知、合同條款、物業(yè)管理服務標準、圖紙及其他有關(guān)文件后，我方愿以（ 1179281元/年）壹佰壹拾柒萬玖仟貳佰捌拾壹元整的投標報價并按上述投標須知、合同條款、物業(yè)管理服務標準、圖紙及其他有關(guān)文件的條件要求，承擔上述項目的全過程物業(yè)服務工作。2我方已詳細審核全部招標文件，包括修改文件(如有時)及有關(guān)附件，我們完全認同招標文件全部條款條件。3一旦我方中標，我方將如期交納甲方￥30000.00（人民幣叁萬元整）履約保證金。4我方同意所提交的投標文件在“投標須知”第15條規(guī)定的投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標，我方將受此約束。 5除非另外達成協(xié)議并生效，你方的中標通知書和本投標文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。6我方在投標前已經(jīng)提交了 叁萬元 作為投標保證金。投標人： 濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 （蓋章）單位地址： 濟南市高新區(qū)三慶世紀財富中心a座712-18室 法定代表人： （簽字或蓋章） 郵政編碼： 250031 電話：傳真： 開戶銀行名稱： 齊魯銀行歷下支行 開戶銀行賬號： 000000744003410026104 開戶銀行地址： 濟南市歷下區(qū)解放東路49號 開戶銀行電話：日期：2012 年 06 月 05日三、物業(yè)服務唱標單投標人名稱：濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司高層住宅： 1.08 元/平方米/月商 業(yè)： 1.25 元/平方米/月擬投入本項目的人員（24）人，其中管理人員（ 5）人項目負責人：杜延軍職稱：客戶服務負責人：張歡職稱：設備管理負責人：于維國職稱：保潔服務負責人：李有才職稱：秩序維護服務負責人：陳緒偉職稱：前期及后期物業(yè)服務措施要點： 詳見標書內(nèi)容 合理化建議及優(yōu)惠：詳見標書內(nèi)容投標人現(xiàn)場確認（簽字）：投標人（蓋章）： 法定代表人（簽字或蓋章）：日期：2012年06月05日四、法定代表人身份證明文件 單位名稱： 濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 單位性質(zhì)： 有限責任公司 地 址：濟南市高新區(qū)三慶世紀財富中心a座712-18室 成立時間： 2010 年 09 月 25 日 經(jīng)營期限： 長期 姓 名： 陶世鐵 性別： 男 年齡： 48 歲 職務： 總經(jīng)理 系 濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 的法定代表人。特此證明。日 期： 2012 年 06月05日五、授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：陶世鐵系濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司的沈衛(wèi)東為我公司代理人，以本公司的名義參加濟南西城投資開發(fā)集團有限公司）的 藍天綠園項目的投標活動。代理人在開標、評標、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務，我均予以承認。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)，特此委托。代理人：沈衛(wèi)東 性別： 男 年齡：41單位：濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 職務：經(jīng)理投標人：（蓋章）法定代表人：（簽字或蓋章）日期： 2012 年 06 月 05 日代理人復印件粘貼處六、投標報價匯總表項目名稱物業(yè)管理服務費(元/平方米/月)面積（平方米）合計(元/年)高層住宅1.0888117.91142008商業(yè)1.252484.8637273合計報價(物業(yè)管理服務費)1179281貳年投標報價（小寫）2358562元貳年投標報價（大寫）貳佰叁拾伍萬捌仟伍佰陸拾貳元七、前期物業(yè)介入管理費金額單位：元序號費用名稱單價總價備注1人員費用55,005.73660,068.702日常維修保養(yǎng)費用3087.0037044.003綠化保潔費用5126.0061512.004保安費用833331000.005辦公費用5103.0061236.006公共能源分攤13338.31160060.007固定資產(chǎn)折舊400.004800.008利潤（5%）4914.0055107.009管理費（5%）4914.0055107.0010稅金（5.65%）5552.0062271.00合計98273.00179281.00八、管理費用明細附：表一、人員費用明細表序號內(nèi)容人數(shù)時間平均費用/月合計費用1物業(yè)經(jīng)理1857,246.003,407.502客服主管1832,712.002,726.003客服員1826,390.292,199.194門崗3879,170.876,597.575巡邏崗3869,274.515,772.886監(jiān)控崗3869,274.515,772.887秩序維護班長1832,987.862,748.998秩序維護主管1835,983.202,998.609工程主管1836,286.653,023.8910工程技工1832,987.862,748.9911保潔綠化主管1832,712.002,726.0012外圍綠化員3869,274.515,772.8813樓層保潔4885,768.447,147.37合 計24660,068.70 55,005.73表二、日常維修保養(yǎng)費用序號內(nèi)容平均費用/月合計費用1配電系統(tǒng)1225.0014700.002工具補充200.002400.003弱電系統(tǒng)300.003600.004給排水350.004200.005檢測費912.0010944.006工裝更新100.001200.00合 計3087.0037044.00 表三、綠化保潔費用序號內(nèi)容平均費用/月合計費用1綠化物資費用500.006000.002工裝更新150.001800.003垃圾清運費2,776.0033,312.004清潔用品費800.009,600.005化糞池清掏800.009,600.006消殺費100.001,200.00合 計5126.0061512.00 表四、保安費用 序號內(nèi)容平均費用/月合計費用1易耗品(電筒電池等),對講機300.003,600.002工服更新533.336,400.00合 計833331000.00表五、辦公費用序號內(nèi)容平均費用/月合計費用1通訊費用1150.0013800.002宣傳刊物印制215.002580.003交通費600.007100.004審計20024005人員招聘228.002736.006物業(yè)責任險30036007工裝更新250.003000.008其他660.007920.009不可預見費1500.001800.00合 計5103.0061236.00表六、公共能源分攤序號內(nèi)容單價（元）功率（kw）運行系數(shù)運行日平均 費用/月合計費用/年1住宅公共照明（含應急）0.85 20.000.153651,861.5022,338.002辦公公共照明0.85 7.500.403651,008.3112,099.753室外照明0.85 20.000.403652,068.3324,820.004排風風機0.85 15.000.2036577.56930.755送風風機0.85 15.000.2036577.56930.756排污泵0.85 15.000.05365465.385,584.507給水泵0.85 44.000.103652,730.2032,762.408物業(yè)空調(diào)機0.85 15.000.30120382.504,590.009安全監(jiān)控0.85 5.000.803652,482.0029,784.0010綠化用水3.051321.6715860.0011公區(qū)用水3.05463.855566.2512采暖費26.7863.3010359.60合 計13338.31160060.00九、擬投入的主要機械設備表序號機械或設備名稱型號規(guī)格數(shù)量國別產(chǎn)地額定功率(kw)備注1可折疊洗地機12草坪機13割草機14電焊機15噴抽式地毯清洗機1 十、項目管理班子配備情況表投標項目名稱：藍天綠園職務姓名職稱證書名稱證號專業(yè)承擔項目數(shù)項目名稱經(jīng)理杜延軍工程主管于維國電工1港澳花園客服主管張歡港澳花園秩序維護主管陳緒偉保潔主管李有才 本項目一旦我單位中標，將實行物業(yè)項目經(jīng)理負責制，并配備上述物業(yè)項目管理班子。上述填報內(nèi)容真實，若不真實，愿按有關(guān)規(guī)定接受處理。物業(yè)項目管理班子機構(gòu)設置、職責分工等情況另附資料說明。十一、財務狀況表1、開戶銀行情況開戶銀行名稱：齊魯銀行歷下支行地址：濟南市歷下區(qū)解放東路49號 電話真系人：聯(lián)系方式：2、資產(chǎn)負債情況表 財務狀況（人民幣）過 去 兩 年2010年2011年1.總資產(chǎn)584261.20613566.412.流動資產(chǎn)418270.5443768.503.總負債21087.9628542.914.流動負債21087.9628542.915.稅前利潤21006.5829452.766.稅后利潤17953.2621235.25投標人名稱：（加蓋公章）法定代表人簽字： 日期： 十二、投標保證金收據(jù)復印件十三、企業(yè)資格審核文件營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書掃描件第二部分 物業(yè)服務方案第一章 公司簡介濟南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司，成立于2010年9月25日，是一家具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)；主要從事物業(yè)管理、咨詢服務、房地產(chǎn)中介、園林綠化等領(lǐng)域的業(yè)務。公司現(xiàn)有員工300余人，具有豐富的行業(yè)管理、項目實施經(jīng)驗。幾年來，公司始終堅持“業(yè)主至上，服務為本，為社會奉獻物業(yè)精品”的質(zhì)量方針，遵循“管理為先，質(zhì)量為本，服務為旨”的超值服務理念，努力為客戶打造綠色、健康、和諧辦公生活新空間。公司堅守“以人為核心，共創(chuàng)新事業(yè)”的人本企業(yè)理念，不僅聘請物業(yè)管理的專家進行質(zhì)量體系得培訓，而且還制定了達到國際領(lǐng)先水平的標準程序；形成一套新的、系統(tǒng)的、封閉式的質(zhì)量管理體系，使公司管理水平不斷提升。公司恪守“以信譽樹立形象、以形象鑄就品牌、以品牌贏得市場”的經(jīng)營理念，孜孜以求、不懈努力，愿與社會各界攜手，共創(chuàng)物業(yè)管理事業(yè)的新境界。第二章 藍天綠園前期介入方案藍天綠園項目總建筑面積約 122976.85 平方米，其中地上建筑總面積 88117.9 平方米，地下建筑總面積 34858.95平方米。高層住宅 7 棟，地上建筑面積 84948.11 平方米，地下建筑面積 11351.17 平方米；商業(yè)建筑面積 2484.86 平方米；公建建筑面積 684.93 平方米；地下車庫建筑面積 23507.38 平方米，地上車位 70 個，地下車位 588 個；住宅總套數(shù)： 694 套。藍天綠園的前期物業(yè)管理，我公司將于2012年6月開始進入前期介入階段。前期介入階段分為兩個大階段進行，分別是開發(fā)商銷售展示中心階段（提前三個月介入）和物業(yè)公司全面介入階段。鑒于目前藍天綠園現(xiàn)已進入施工階段末期，我方如果中標將直接開始物業(yè)公司的全面介入價段。物業(yè)公司全面介入階段，各崗位人員逐步到位，其主要工作：1. 竣工驗收：物業(yè)公司本著為業(yè)主認真負責，一切為業(yè)主著想，做好業(yè)主管家的指導思想?yún)⑴c開發(fā)商工程竣工驗收、物業(yè)公司驗收、協(xié)助業(yè)主共同驗房的三次驗收。驗收的分類為：隱蔽工程驗收，分期驗收，單項工程驗收，全部工程驗收。工程部要即時進入現(xiàn)場熟悉設施設備，辦理移交手續(xù)，測試設施設備。保安部要做好藍天綠園周界、設施設備的保衛(wèi)工作，嚴格控制出入人員和車輛。2. 制定臨時管理規(guī)約，辦理入住手續(xù)。制定臨時管理規(guī)約的目的是為了加強藍天綠園的物業(yè)管理、維護全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。辦理入住手續(xù)應包括：1）. 與業(yè)主共同驗房，對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，及時會同開發(fā)商進行整改。2）. 驗房時，物業(yè)管理人員與業(yè)主共同抄記水、電、燃氣等表的原始讀數(shù)，雙方簽字確認。3）. 與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。4）. 與業(yè)主辦理鑰匙交接手續(xù)，簽訂臨時管理規(guī)約、消防安全協(xié)議、房屋裝飾裝修管理協(xié)議，同時收取一個季度的物業(yè)管理費、管線損耗公攤費用押金、電梯運行費等。5）. 公布有償服務項目。6）. 審核業(yè)主裝飾裝修方案及審查其裝修隊伍，按其所購房屋套內(nèi)面積收取相應的裝修押金。7）. 與裝修隊伍辦理裝修進場手續(xù)，收取裝修垃圾外運費等費用，辦理出入證、告知裝修期間有關(guān)電梯使用/裝修時間/動用明火等規(guī)定，并簽訂有關(guān)責任協(xié)議。8）. 工程部與保安部在裝修期間，對裝修隊伍進行監(jiān)督檢查。9）. 裝修完畢，辦理退場手續(xù)。3. 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括房屋承重結(jié)構(gòu)部分（基礎、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）專用房間、樓梯間、安全通道、走廊通道及外墻、樓梯間門窗：1）. 外觀完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。2）. 幢號、單元號、門牌號有明顯標志，設有消防疏散引導方向平面圖。3）. 封閉陽臺、空調(diào)外安裝等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊掛等懸掛物。4）. 房屋完好率98%以上。5）. 房屋大、中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)齊全、決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計、有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度、工程資料存檔備查。6）. 房屋小修、急修及時率95%以上，合格率達980%，險情排除及時率達98%，有維修記錄和回訪記錄。7）. 房屋檔案資料管理，按幢、戶立檔。第三章 藍天綠園物業(yè)服務方案一、 物業(yè)基礎管理。1、 物業(yè)公司與購房業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，明確雙方責、權(quán)、利。2、 制定有完善的物業(yè)使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾管理制度。3、 物業(yè)公司制訂有創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案。物業(yè)在業(yè)主入住1年內(nèi)達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標準。4、 建立健全物業(yè)管理各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。5、 物業(yè)員工統(tǒng)一著裝，佩戴工作證，工作規(guī)范、作風嚴謹。6、 物業(yè)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員持證上崗。7、 應用計算機等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。8、 房屋及共用設施設備檔案資料齊全、管理完善。9、 設立客戶服務部及專用業(yè)主服務電話，24小時值班，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，建立回訪制度和回訪記錄。10、 定期向業(yè)主發(fā)放“業(yè)主意見調(diào)查問卷”，對合理的建議及時整改，業(yè)主滿意率達95%以上。11、 在收費、財務管理、合計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。二、 房屋管理與維修養(yǎng)護。1、 主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號及標志明顯。2、 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3、 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。4、 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。5、 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。6、 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。7、 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，不發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。三、 共用設施設備管理。1、 共用配套設施完好，無隨意改變用途。2、 共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。3、 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。4、 排水、排污管道暢通，無堵塞外溢現(xiàn)象。5、 道路暢通，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。6、 供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案。7、 制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好。8、 電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應急處理方案。四、 保安、消防、車輛管理1、 小區(qū)基本實行封閉式管理。2、 有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責。3、 危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。4、 消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案。5、 機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記。6、 非機動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。五、 環(huán)境衛(wèi)生管理1、 環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2、 清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。3、 垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。4、 房屋共用部位共用設施設備無蟻害。5、 小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。6、 房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。7、 商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。8、 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。9、 排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。六、 綠化管理1、 小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當；2、 綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。3、 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。七、 管理效益1、 物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上。2、 提供便民有償服務，開展多種經(jīng)營。3、 本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。第三章 管理機構(gòu)設置和崗位職責管理處主任1人客戶服務部2人保安部11人保潔綠化部8人工程部2人主管1人保安主管1人門崗3人監(jiān)控崗3人保安班長1人樓層保潔工4人外圍綠化工3人綜合維修工1人巡邏崗3人工程主管1人客戶服務員1人共計：24人65崗位職責 根據(jù)藍天綠園物業(yè)管理的實際情況，管理處設工程部、客戶服務部、財務部、保安部、保潔部五個部門。配備管理處主任1人，財務1人，員工35人，共計37人。各部門及崗位管理職責如下：（一）管理處主任直屬上級：公司總經(jīng)理直屬下級：管理處各部門主管崗位職責：1、 領(lǐng)導管理處員工達到公司確立的管理目標，完成公司下達的管理任務。2、 對管理處的收支情況負責。3、 對管理處的整體服務質(zhì)量負責。4、 對管理處的內(nèi)部運作負責。5、 負責管理處不合格服務的處理及糾正、預防措施的實施和跟蹤。6、 對管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對管理處部門主管以上的管理人員的任免有建議權(quán)。7、 對管理處部門主管以下員工的聘用、調(diào)動和辭退有決定權(quán)，對定編范圍內(nèi)用工的招收有決定權(quán)。8、 對管理處員工進行考核，并據(jù)實提出獎罰建議。9、 組織管理處服務質(zhì)量的檢查工作。10、 根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對有關(guān)服務合同及分供方進行評審。11、 制定并審核本管理處的管理運作機制。（二）財務管理職責：a)負責管理處會計核算、財務管理工作；b)應收、應付賬款管理；c)內(nèi)部審計；d)負責業(yè)主/住戶水電費、管理費等費用的催繳工作；e)負責倉庫物資管理工作。崗位職責：（1） 在公司財務部經(jīng)理領(lǐng)導下，根據(jù)國家會計制度規(guī)定的會計科目設立賬目，按照既定的會計制度和會計核算形式處理各項經(jīng)濟業(yè)務，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚。月終，要編制總賬目余額試算平衡表并與有關(guān)明細賬核對，保證賬款相符。（2） 及時反映和清理各項會計業(yè)務的往來結(jié)算情況，對內(nèi)部往來單位的各項往來掛賬，要及時核對，適時核對，適時結(jié)清，對外部往來單位的各項預收、預付、應收、應付款項，要嚴格按對象設置二級科目，準確、及時給予結(jié)算。對于長期掛賬，應查明原因，清理后，向管理處經(jīng)理和財務部經(jīng)理反映。（3） 按照會計報表的編制規(guī)定，按時、按質(zhì)、按量地做好年度、季度、月度的資產(chǎn)負債表，損益表和其他報表的編制工作。（4） 按照會計制度的規(guī)定，對會計憑證明、賬薄、報表和其他會計劃內(nèi)資料要集中妥善保管，分類排列，以便查閱。（5） 在處理各項經(jīng)濟業(yè)務的過程中，要自覺遵守、宣傳、維護國家財政制度和財經(jīng)紀律。（6） 將每月收支情況、費用收繳情況及時報管理處經(jīng)理。（三）工程部管理職責：a) 制定本部門的工作文件，負責管理處供配電設施的運行檢查、維修保養(yǎng)；b) 負責管理處消防設備的維護、保養(yǎng)；c) 負責管理處消防設備運行、保養(yǎng)及維修工作；d) 負責管理處工程設備技術(shù)文件和資料的收集、存檔；e) 參與組織對電梯等與工程技術(shù)方面有關(guān)的服務分承包方的評審及工作檢查、監(jiān)督；f) 參與管理處機電設備相關(guān)的保養(yǎng)材料的采購工作；g) 負責本管理處檢驗、測量、試驗設備與器具的管理；h) 負責管理處公共設施的日常檢查及維修保養(yǎng)，以及技術(shù)改造的實施工作；i) 負責住戶室內(nèi)水電設施維修、服務工作；j) 負責設備設施維修保養(yǎng)記錄的填寫、保存；k) 負責管理處機電（含消防設施）運行、保養(yǎng)工作的檢查、監(jiān)督；l) 負責管理處工程（含消防設施）維修工作的檢查、監(jiān)督；m) 負責重大工程項目的策劃、指導；n) 負責重大工程事故的處理；o) 負責裝修管理工作。1、 工程處技工人員（1） 負責強、弱電系統(tǒng)，保安消防監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布線及設備通風系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)及公共設備的監(jiān)控及維護保養(yǎng)記錄。（2） 熟悉掌握系統(tǒng)設備技術(shù)性能，確保系統(tǒng)正常運行。（3） 負責給排水設備運行、監(jiān)控、維護、保養(yǎng)、記錄工作。（4） 負責水樣抽取和送檢工作，確保向住戶供應衛(wèi)生合格的飲用水。（5） 熟練掌握管理處管網(wǎng)情況和設備技術(shù)性能，確保設備運行正常。（6） 熟練掌握給排水、換熱系統(tǒng)的操作規(guī)程和技術(shù)性能，優(yōu)質(zhì)高效的完成維修任務。（7） 負責工作區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。（8） 負責供配電設備運行的操作、監(jiān)控、記錄；（9） 供配電設備發(fā)生異常，及時報告主管并在主管協(xié)助下排除異常；（10） 負責供、配電區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。（四）保安部管理職責：a)制定本部門的工作文件，負責管理處內(nèi)安全保衛(wèi)和日常管理工作；b)負責處理突發(fā)事件；c)負責消防設施的檢查與管理工作；d)配合當?shù)毓矙C關(guān)做好小區(qū)治安工作；e)負責管理處外來人員、物品搬遷、車輛出入的管理。1、 門崗值班員（1） 熟悉管理處內(nèi)人員情況；（2） 嚴格遵守訪客登記及制度；（3） 嚴格執(zhí)行物品搬遷管理；（4） 負責機動車輛出入管理處的管理；2、 巡邏崗（1） 熟悉各執(zhí)勤崗位的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題；（2） 熟悉管理處各部位消防分布、報警設施的位置，掌握使用方法，熟悉處理程序；（3） 巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，并做好記錄。（4） 維持管理處的治安秩序。（5） 協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況。（五）保潔部管理職責：a)制定本部門的工作文件，負責對公共設施進行日常巡查；b）參加物業(yè)的接管與驗收；c）負責管理處清潔、保潔的日常檢查、督促、考評工作；d）負責管理處綠化環(huán)境設計、規(guī)劃工作及日常保養(yǎng)、檢查、考評工作；f）完成上級交辦的其它工作。1、 外圍保潔員（1） 管理處所屬范圍內(nèi)的道路、綠化帶、雨水井的清潔保養(yǎng)；（2） 管理處所屬范圍內(nèi)暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；（3） 配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運工作。2、 樓層保潔員（1） 清潔各自范圍內(nèi)的公共區(qū)域衛(wèi)生；（2） 負責收集各自范圍內(nèi)的垃圾，并集中至垃圾中轉(zhuǎn)站。3、 綠化員（1） 熟記小區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱以及管理作業(yè)程序。（2） 對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土、并及時修枝整型，補栽補種。（3） 及時處理枯枝落葉，清理場地。（4） 制定管養(yǎng)計劃、管養(yǎng)辦法，做好定期養(yǎng)護，確保綠化正常工作。（5） 負責對各責任區(qū)綠化進行管理，發(fā)現(xiàn)破壞綠化的行為進行制止。（6） 學習綠化、園藝知識、提高綠化養(yǎng)護技能。（7） 服從領(lǐng)導，聽從指揮，令行禁止。（8） 完成領(lǐng)導交辦的其他工作。（六）客戶服務部管理職責：a)負責業(yè)主/住戶報修、投訴、回訪、服務調(diào)查與接待工作；c）負責業(yè)主/住戶的入伙、入住、搬遷等事項的管理；d）參與裝修管理工作。1、 客戶服務員（1） 按時到崗上班，做好交接班工作，交接前臺的物品，清點交接的錢物，無誤后雙方簽字認可；（2） 認真閱讀前一日各班次的交接班記錄處理未完成的事宜；（3） 嚴格按照規(guī)定的各項工作程序進行工作，正確進行微機操作；（4） 隨時處理業(yè)主以e-mall形式發(fā)至前臺的工程維修投訴等各類投訴及服務要求，做好工程維修跟辦回訪，做好記錄；（5） 堅守崗位，注意觀察進出的客人，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告有關(guān)人員，并采取有效措施；（6） 夜班人員做好夜值記錄，值班時要警覺，不允許睡覺、空崗，防止晚上可能發(fā)生的事故。第四章 房屋公用設施、設備管理方案目的：通過各種維修保養(yǎng)計劃的實施，保證機電設備完好率在95%以上，備用機電設備投入使用成功率980%，并能延長使用壽命，減少資金投入，充分發(fā)揮機電設備的使用價值。一、 維修保養(yǎng)方案的制定：1、 物業(yè)公司工程部根據(jù)公司的要求，在每年12月份負責組織做出下一年的機電設備的維修保養(yǎng)計劃；2、 在質(zhì)保期后，大、中修計劃需用公共維修基金的項目，報物業(yè)公司經(jīng)理及業(yè)主委員會批準后，方可實施。二、 中、小修維修的界定1、 小修是對機電設備進行日常保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理。2、 中修是指對機電設備進行正常和定期的全面檢修，對設備部分解體和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術(shù)要求。更換率一般在10%30%。三、 機電設備長期、中期、短期中、小維修方案1、 供配電設備長期、中期、短期中、小維修方案。a、 業(yè)主室外配電箱檢查，每周檢查一次，檢查開關(guān)是否發(fā)熱，接線是否壓接牢固，每半年細檢一次，實驗漏電開關(guān)是否起作用，失效的，更換新的，緊固開并進出線螺絲。b、 走廊照明設備維修方案走廊照明，每周檢查一次，由夜值電工檢查，檢查燈具開關(guān)是否能正常開關(guān)，燈是否正常工作，作好巡查記錄，若出現(xiàn)問題，交工程主管處理。每半年細檢一次，檢查線路絕緣情況，絕緣老化的線路，予以更換，燈具配件是否齊全，缺失的，及時補齊。c、 庭院照明設施，每周檢查一次，檢查漏電保護開關(guān)是否正常工作，失靈的，查找原因，損壞的更換同種規(guī)格新開關(guān)，燈具燈泡有無損壞，損壞的及時更換，每半年細檢一次，檢查庭院照明線路絕緣情況，燈具的損壞及自然損壞情況，絕緣老化的線路，及時更換，每年庭院的照明燈桿刷漆養(yǎng)護一次。2、 電梯設備長期、中期、短期中、小維修方案電梯是一種技術(shù)含量高，而且是技術(shù)密集型的專用設備，專業(yè)化的管理，不僅可減少電梯故障，減少損失投入，可延長電梯的使用壽命。針對藍天綠園電梯比較多的情況，我公司建議在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應要求電梯供應商派專人駐現(xiàn)場維保，質(zhì)保期后，我公司將聘專業(yè)維保公司維保。（1） 電梯機房a、 機房通道、出入口每日巡查一次，每月檢查一次。b、 機房內(nèi)照明、換氣設備，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：照明燈具是否正常，換氣設備能否正常工作。c、 手動盤車等，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：盤車工具是否齊全，工具是否完好。d、 電梯電源及控制柜，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：電源開關(guān)檢查，控制柜除塵等。e、 選層器，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：查看選層情況，調(diào)整選層靈敏度。f、 曳引機檢查，變速箱每三個月檢查一次，檢查潤滑油容量，變速聲音；曳引輪軸承每半月檢查一次。g、 導向輪檢查，每年一次。h、 馬達每月檢查一次。i、 馬達發(fā)電機每月檢查一次，檢查電機運轉(zhuǎn)是否正常，有無異常噪音。j、 限速器檢查，包括：轎廂側(cè)、對重側(cè)限速器，每半年檢查一次。k、 機房內(nèi)防震措施，每年檢查一次。（2） 轎廂內(nèi)部a、 轎廂壁、天花板、地板每三個月檢查一次。b、 轎廂開門檻，每日巡查，查看門檻內(nèi)是否有雜物，每月檢查一次。c、 轎廂開關(guān)、速度及噪音，每月檢查一次。d、 轎廂門安全裝置，每日巡查一次，每月檢查一次。e、 操作板、顯示器，每日試驗一次，每月檢查一次。f、 對講系統(tǒng)，每日試驗一次，每月檢查一次。g、 急停開關(guān)每月檢查一次，實驗是否起作用。h、 緊急照明燈，每月檢查一次，包括：停電時否起作用，損壞的燈泡更換。i、 轎廂地檻到廳門地檻水平距離，每年檢查一次，定在9月份。（3） 轎廂頂部a、 緊急出口的清潔衛(wèi)生，每月檢查一次，內(nèi)容：緊急出口能否開啟，是否清潔衛(wèi)生。b、 鎖裝置，每月檢查一次。c、 安全并關(guān)，每月檢查一次，實驗是否正常工作。d、 轎頂導向輪，每半年檢查一次。e、 急停開關(guān)，每3個月檢查一次，檢查是否急停。f、 限速器繩，每半年檢查一次。g、 轎廂的導靴，每三個月檢查一次。h、 曳引繩及繩頭組合，每半年檢查一次。（4） 稱重裝置，每月檢查一次。a、 導軌、支架、對重裝置，每年檢查一次。b、 靴襯，每半年檢查一次，每兩年更換磨損靴襯。c、 對重側(cè)急停開關(guān)，每三個月檢查一次。d、 導重導向輪，每半年檢查一次。e、 上限開關(guān)，每三個月檢查一次。（5） 廳門、門檻及噪音，每月檢查一次。a、 廳門電氣開關(guān)，每三個月檢查一次。b、 隨行電纜及連接裝置每半年檢查一次。c、 井道壁、井道內(nèi)防震措施，每年檢查一次。（6） 電梯廳a、 廳按鈕、顯示器，每日巡查一次，每月檢查一次。b、 緊急開關(guān)裝置，每三個月檢查一次。（7） 地坑a、 緩沖器每三個月檢查一次。b、 限速器繩，漲緊輪每半年檢查一次。c、 地坑及清潔衛(wèi)生，每月檢查一次。d、 下限開關(guān)、急停開關(guān)每三個月檢查一次。e、 轎底導向輪，每年檢查一次。f、 對重側(cè)曳引繩、繩頭組合。對重及各部件間隙每半年檢查一次。g、 隨行電纜及連接位置，每半年檢查一次。h、 稱重裝置，每月檢查一次。i、 地坑內(nèi)防震措施，每年檢查一次。（8） 消防電梯功能檢測，每半年做一次實驗檢測。3、 消防設備長期、中期、短期中、小維修方案消防設備平時不使用，只有在發(fā)生火險時才使用，必須確保設備隨時處于完好狀態(tài)，隨時可以啟用。（1） 災報警控制器檢查a、 測試煙感、溫感信號報警的正確性，每星期抽查部分煙感、溫感報警器，每星期被隔離的報警器不能超過5只，隔離報警器恢復時間不能超過三天，在隔離報警器沒有投入運行前，保安人員應加強此區(qū)域的巡邏，每三月細檢一次。b、 主電源、備用電源，每月檢查一次，檢查兩電源互切的成功率，電源開關(guān)的完好情況等。c、 區(qū)域火災報警顯示器，每星期抽查一次，檢查自檢、消音、復位等功能，并于煙、溫感報警器聯(lián)動實驗時，查看其顯示情況，每三個月細檢一次。d、 栓內(nèi)所有接線端子檢查，每三個月細檢一次，檢查接線端子有無松動、氧化等現(xiàn)象。e、 手動火災報警按鈕檢查，每星期抽查部分，檢查報警按鈕、火災報警器的報警情況，每三個月細查一次。f、 柜內(nèi)電子板設備電器元件表面灰塵清理：每星期清掃一次，用手風器吹凈電板上塵土，不能用抹布擦。（2） 聯(lián)動控制柜a、 按鈕、信號燈全面檢查，每三個月細檢一次。b、 檢查各元件動接點，每三個月細檢一次，檢查有無氧化、接觸不良等現(xiàn)象。c、 聯(lián)動操作，每星期抽查部分，檢查消防水泵電機是否起動，風機是否起動等，每三個月細檢一次，檢查消防水泵電機聯(lián)動運行情況，消防風機聯(lián)動起動情況。d、 控制柜各功能文字標識，清晰