2012重慶天奇物業(yè)質(zhì)量體系文件544p.doc

重慶天奇物業(yè)質(zhì)量體系文件 重慶天奇物業(yè)集團(tuán)有限公司 2012年3月目 錄物業(yè)接管前期工作流程圖第1頁(yè)物業(yè)接管前期工作流程第3頁(yè)物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖第17頁(yè)前期收樓工作流程圖第18頁(yè)前期收樓工作流程第19頁(yè)二次裝修施工流程圖第24頁(yè)二次裝修施工流程第27頁(yè)客戶入住流程圖第39頁(yè)客戶入住流程第40頁(yè)總經(jīng)理致詞第44頁(yè)使用、管理、維修公約第45頁(yè)房屋質(zhì)量保證書第65頁(yè)房屋使用說(shuō)明書第71頁(yè)服務(wù)指南第79頁(yè)裝修辦理流程說(shuō)明第92頁(yè)裝修管理規(guī)定第95頁(yè)承諾書第104頁(yè)治安、消防協(xié)議書第107頁(yè)房屋交付（入住）通知第110頁(yè)收樓須知第114頁(yè)入伙授權(quán)書第118頁(yè)物業(yè)管理委托合同第121頁(yè)綜合部員工手冊(cè)第129頁(yè)關(guān)于規(guī)范公司內(nèi)部行文的規(guī)定第153頁(yè)員工聘用辦法第154頁(yè)員工培訓(xùn)規(guī)定第157頁(yè)培訓(xùn)協(xié)議第162頁(yè)印章使用管理規(guī)定第164頁(yè)員工工服管理規(guī)定第167頁(yè)員工考勤制度第170頁(yè)物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程圖第172頁(yè)物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程第173頁(yè)計(jì)劃性工作管理辦法第178頁(yè)綜合部運(yùn)作手冊(cè)第187頁(yè)過(guò)失（罰款）單第208頁(yè)內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告第209頁(yè)內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告登記表第210頁(yè)文件借閱登記表第211頁(yè)文件簽收表第212頁(yè)檔案目錄表第213頁(yè)應(yīng)聘登記表第214頁(yè)個(gè)人資料登記表第216頁(yè)入職登記表第218頁(yè)入職審批表第219頁(yè)離職循環(huán)單第220頁(yè)離職結(jié)算單第221頁(yè)個(gè)人培訓(xùn)記錄表第222頁(yè)物資交接清單第223頁(yè)公章啟用移交報(bào)廢審批表第224頁(yè)公章保管記錄表第225頁(yè)用印申請(qǐng)第226頁(yè)月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表第227頁(yè)休假申請(qǐng)單第228頁(yè)采購(gòu)申請(qǐng)單（含附頁(yè)）第229頁(yè)物資入庫(kù)驗(yàn)收單第231頁(yè)物資出庫(kù)單第232頁(yè)年度（季度、月度、周）工作計(jì)劃（含工作計(jì)劃完成情況）第233頁(yè)計(jì)劃工作完成情況檢查表第245頁(yè)材料月收、發(fā)、存報(bào)表第246頁(yè)工程材料、備品備件盤庫(kù)清單第247頁(yè)年 月工程材料庫(kù)房巡視檢查表第248頁(yè)年 月行政材料庫(kù)房巡視檢查表第249頁(yè)物資采購(gòu)供應(yīng)商、品牌、名錄匯總表第250頁(yè)物資采購(gòu)市場(chǎng)調(diào)查表第251頁(yè)出險(xiǎn)、賠款事故登記表第252頁(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)出險(xiǎn)通知書第253頁(yè)保險(xiǎn)理賠檔案卡第254頁(yè)理賠檔案存檔登記表第255頁(yè)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部運(yùn)作手冊(cè)第256頁(yè)繳款通知書第264頁(yè)付款申請(qǐng)及報(bào)銷單第265頁(yè)合同、協(xié)議審批單第266頁(yè)合同付款內(nèi)簽單第267頁(yè)物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)單第268頁(yè)付款內(nèi)簽單第269頁(yè)物業(yè)管理繳費(fèi)單第270頁(yè)二次裝修收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表第271頁(yè)財(cái)產(chǎn)保管使用登記帳第272頁(yè)管業(yè)部管業(yè)部運(yùn)作手冊(cè)第273頁(yè)裝修管理協(xié)議書第312頁(yè)二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書第314頁(yè)購(gòu)水卡辦理流程圖第316頁(yè)購(gòu)水卡辦理流程第317頁(yè)購(gòu)水卡使用說(shuō)明第318頁(yè)購(gòu)水卡使用申請(qǐng)表第321頁(yè)有償服務(wù)價(jià)格表第322頁(yè)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)（含各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表）第326頁(yè)裝修期間加班申請(qǐng)表第328頁(yè)客戶簽到表第329頁(yè)業(yè)主檔案目錄表（含附頁(yè)）第330頁(yè)業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表第332頁(yè)裝修審批單第333頁(yè)施工變更單第334頁(yè)業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表第335頁(yè)驗(yàn)收申請(qǐng)表第337頁(yè)電梯前室設(shè)施自檢表第338頁(yè)物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)收表第339頁(yè)公共走道設(shè)施自檢表第340頁(yè)公共區(qū)域巡查記錄表第341頁(yè)二次裝修區(qū)域巡查記錄表第342頁(yè)裝修許可證第343頁(yè)業(yè)主（使用人）入住通知單第344頁(yè)裝修入住通知第345頁(yè)二次裝修施工用電申請(qǐng)表第346頁(yè)保潔運(yùn)作手冊(cè)第347頁(yè)日常保潔工作內(nèi)容、要求及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)第360頁(yè)保衛(wèi)部保衛(wèi)部運(yùn)作手冊(cè)第365頁(yè)機(jī)動(dòng)車準(zhǔn)停證辦理程序第401頁(yè)出入口崗現(xiàn)金管理制度第404頁(yè)停車場(chǎng)設(shè)施建議規(guī)劃第405頁(yè)停車場(chǎng)管理規(guī)定第407頁(yè)車場(chǎng)人員管理第408頁(yè)車輛事故、糾紛處理第411頁(yè)違法車輛協(xié)查、布控第413頁(yè)客戶投訴處理第414頁(yè)設(shè)備失控處理第415頁(yè)機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定第416頁(yè)成保人員崗位職責(zé)第418頁(yè)消防培訓(xùn)試題（含答案）第419頁(yè)治安培訓(xùn)試題（含答案）第422頁(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理規(guī)定第425頁(yè)消防、安全處罰條例第426頁(yè)施工人員出入證管理規(guī)定第427頁(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)物品出入管理制度第428頁(yè)動(dòng)火證管理規(guī)定第429頁(yè)施工違規(guī)處罰管理規(guī)定第430頁(yè)培訓(xùn)記錄第431頁(yè)二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表第432頁(yè)二裝檢查日?qǐng)?bào)表第433頁(yè)情況反映記錄單第434頁(yè)消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表第435頁(yè)消防中控設(shè)備交驗(yàn)備忘錄第436頁(yè)備用鑰匙封存記錄表第437頁(yè)業(yè)主（使用人）鑰匙交接表第438頁(yè)臨時(shí)出入證第439頁(yè)安裝調(diào)試報(bào)告第440頁(yè)消防設(shè)施交驗(yàn)表（含消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄、交驗(yàn)報(bào)告）第441頁(yè)消防系統(tǒng)日巡檢進(jìn)度表第449頁(yè)違章通知單第451頁(yè)消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表第452頁(yè)車位申請(qǐng)單第454頁(yè)續(xù)期通知單第455頁(yè)泊車證第456頁(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)清單第457頁(yè)消防設(shè)備安裝調(diào)試日?qǐng)?bào)表第458頁(yè)消防設(shè)備安裝日?qǐng)?bào)表第459頁(yè)夜間情況檢查表第460頁(yè)滅火器材配置記錄表第461頁(yè)錄像磁帶臺(tái)帳第462頁(yè)鑰匙使用登記第463頁(yè)工程部工程部運(yùn)作手冊(cè)第464頁(yè)公共區(qū)域各部位周檢記錄表第495頁(yè)土建定期維護(hù)保養(yǎng)巡檢記錄表第496頁(yè)冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)記錄表第497頁(yè)冷卻塔巡視記錄表第498頁(yè)空調(diào)機(jī)房巡視記錄卡第499頁(yè)空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄卡第500頁(yè)變配電室驗(yàn)收表第501頁(yè)工程返修單第505頁(yè)裝修質(zhì)量驗(yàn)收表第506頁(yè)單元交接驗(yàn)收表第507頁(yè)系統(tǒng)接收設(shè)備一覽表第510頁(yè)設(shè)施設(shè)備檢查記錄第511頁(yè)電梯日巡視記錄第512頁(yè)工程遺留問(wèn)題跟進(jìn)表第513頁(yè)電梯巡視記錄表第514頁(yè)空調(diào)驗(yàn)收表第515頁(yè)電梯使用申請(qǐng)單第516頁(yè)物業(yè)接管前期工作流程圖簽訂物業(yè)管理委托合同委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開(kāi)發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)返修物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 no yes業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見(jiàn)二裝流程）業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見(jiàn)收樓流程）業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見(jiàn)入住流程）物業(yè)前期接管工作流程 簽訂物業(yè)管理委托合同由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂物業(yè)管理委托合同。 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員1 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理1名。2 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工綜 合 部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購(gòu)員1名、文員（兼庫(kù)房管理員）2名；財(cái) 務(wù) 部：經(jīng)理1名、會(huì)計(jì)1名、出納1名；管 業(yè) 部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺(tái)接待2名；保 衛(wèi) 部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機(jī)員4名（含領(lǐng)班12名）、保安員4名（含領(lǐng)班12名）；工 程 部：經(jīng)理1名、強(qiáng)電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工23名專業(yè)（約12人）；建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。說(shuō)明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況?！肮境跗谌藛T架構(gòu)圖”附后 籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案1 各部門共同匯編的文件： 房屋使用、管理、維修公約 房屋質(zhì)量保證書 房屋使用說(shuō)明書 房屋交付（入住）通知 入伙授權(quán)書 業(yè)主（使用人）服務(wù)指南 裝修管理規(guī)定 辦理裝修流程說(shuō)明 治安、消防協(xié)議書 二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書 二次裝修協(xié)議書 業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表 收樓須知 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 公約承諾書備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，并到上海市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。建議：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、業(yè)主（使用人）服務(wù)指南、裝修管理規(guī)定、辦理裝修流程說(shuō)明可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的用戶手冊(cè)。同時(shí)，在用戶手冊(cè)正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。2各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。 綜合部1 編制員工手冊(cè)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。2 制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。3 制訂員工獎(jiǎng)懲條例，建立“員工過(guò)失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。4 制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。5 制訂員工培訓(xùn)規(guī)定、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。6 制訂物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程。7 制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。8 制訂員工請(qǐng)假制度，建立“休假申請(qǐng)單”。9 制訂薪金實(shí)施細(xì)則，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。10 制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。11 制訂庫(kù)房管理規(guī)定，建立“物品入庫(kù)登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫(kù)驗(yàn)收單”、“庫(kù)存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購(gòu)申請(qǐng)單”。12 制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。13 制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。14 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫(kù)房管理員、文員）、工作程序、管理制度。15 聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。16 制訂開(kāi)辦費(fèi)使用方案，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開(kāi)辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購(gòu)工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。17 制訂合同、協(xié)議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。18 制訂計(jì)劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。 財(cái)務(wù)部1 制訂財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度，建立“付款申請(qǐng)及報(bào)銷單”。2 建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表”3 制訂現(xiàn)金支出管理規(guī)定。4 編制部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度、。5 制訂預(yù)算管理制度，建立“年度預(yù)算報(bào)表”。6 編制固定資產(chǎn)購(gòu)置方案。7 制訂庫(kù)存盤點(diǎn)制度。8 制訂內(nèi)部收支報(bào)表制度，建立“月度收支報(bào)表”。9 制訂發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度。 管業(yè)部1 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。2 制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。3 制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。4 制訂有償服務(wù)價(jià)格表：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。5 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。6 編寫車位租賃（購(gòu)買）協(xié)議書、電話租線（購(gòu)買）協(xié)議書。7 落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 保衛(wèi)部1 制訂停車場(chǎng)管理規(guī)定、自行車場(chǎng)管理制度。2 制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。3 制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。4 制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。5 制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。6 制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表”。7 制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費(fèi)用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。8 制訂施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)，建立“違章通知單”。9 制訂成保人員崗位職責(zé)，建立“成保人員月度工作考核表”10 制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。11 制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。12 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、保安員、消防執(zhí)機(jī)員）。13 制訂明火使用管理規(guī)定，建立“動(dòng)火許可證”。 工程部1 制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃，建立“工程遺留問(wèn)題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問(wèn)題通知開(kāi)發(fā)商。2 制訂專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。3 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。4 制訂項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則，建立“驗(yàn)收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。5 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。6 從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。7 經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。8 編制部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、技工、工作程序、管理制度）9 制訂設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表” 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)1 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照2 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記3 聯(lián)系銀行，開(kāi)通公司帳號(hào)4 聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開(kāi)發(fā)商）5 聯(lián)系上海市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)公約6 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）7 聯(lián)系自來(lái)水公司，確定供水方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）8 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開(kāi)發(fā)商）9 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）10 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）11 聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開(kāi)通及產(chǎn)權(quán)分界12 聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車場(chǎng)管理方案13 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵14 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式15 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商）16 聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開(kāi)發(fā)商）17 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊瑘?bào)社區(qū)門牌號(hào)碼（開(kāi)發(fā)商）18 聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開(kāi)發(fā)商）19 聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)（開(kāi)發(fā)商）20 聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系21 聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開(kāi)發(fā)商）22 聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開(kāi)發(fā)商） 與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接1 確定收樓時(shí)間2 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期3 前期工程遺留問(wèn)題的解決4 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類證書的移交與交接工作：產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：1 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2 用地批準(zhǔn)文件3 建筑執(zhí)照4 拆遷安置資料5 房地產(chǎn)平面圖6 面積測(cè)繪報(bào)告7 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單市府驗(yàn)收合格資料1 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書2 市建筑消防驗(yàn)收合格證3 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證4 用電許可證5 供用電協(xié)議書6 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證7 電視共用天線合格證8 電梯使用合格證工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有：1 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙2 地質(zhì)勘察報(bào)告3 工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告4 工程預(yù)決算清單5 圖紙會(huì)審記錄6 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）7 隱蔽工程驗(yàn)收簽證8 沉降觀察記錄9 竣工驗(yàn)收證明書10 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書11 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書12 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書13 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告14 供水、供暖的試壓報(bào)告15 園林綠化的圖紙和清單16 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書和保修單17 有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文18 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件須移交物業(yè)公司管理的資料1 用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表2 機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書、調(diào)試、訂購(gòu)合同3 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同1 從開(kāi)發(fā)商處接管成品保護(hù)協(xié)議，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。2 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂保險(xiǎn)合同3 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂保潔合同4 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂綠植租擺協(xié)議5 調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂消殺協(xié)議6 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂外保合同7 調(diào)研電梯公司，簽訂電梯維保合同8 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂配電室承包協(xié)議9 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂水處理合同10 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂化糞池清掏協(xié)議11 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂垃圾清運(yùn)協(xié)議12 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂洗車臺(tái)租賃協(xié)議13 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂樓宇自控維保協(xié)議 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)。.物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：1 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明）2 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料3 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款4 出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明5 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料6 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)7 提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告8 清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房.拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1 嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)2 未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收3 工地與交付物業(yè)不能有效隔離4 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉5 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè).缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重的，則向開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。.試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。.驗(yàn)收通過(guò)被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。.一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：1 承包單位須在設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備系統(tǒng)的基本情況。2 手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3 每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4 為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的a4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。5 手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。6 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。2 詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。3 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。4 提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。5 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明。7設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1 設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。2 詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。3 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。4 列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。5 所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書、合格證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。8系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容