2013年1月重慶房地產市場研究報告（58頁） .doc

2013年1月重慶房地產市場研究報告2013年1月重慶房地產市場研究報告克而瑞（中國）信息技術有限公司重慶機構本月導讀：5克而瑞視點：6數(shù)字樓市：7關注樓盤：8第一篇 市場背景篇9第一章、政策資訊9一、政策經濟解析9二、市政時事解析11三、行業(yè)動向解析12第二章、經濟環(huán)境13一、重慶市gdp13二、工業(yè)生產13三、對外經濟14四、固定資產投資14五、消費品市場15第三章、房地產投資16一、開發(fā)投資額16二、房地產建設指標16第二篇 市場分析篇18第四章、土地市場18一、土地資訊18二、土地供應供應面積下降、供應宗數(shù)下降18三、土地成交成交面積下降、成交宗數(shù)下降20四、重點地塊22第五章、商品房市場24一、市場綜述各大房企搶跑2013，市場供求持續(xù)高位運行24二、供求關系供求持續(xù)高位，出現(xiàn)供不應求26三、供應量 一反開年常態(tài)，供應駛入“快車道”27四、成交量成交延續(xù)“暖冬”行情28五、成交均價成交均價出現(xiàn)小幅回落29六、區(qū)域市場主城各區(qū)量價出現(xiàn)小幅度回落30第六章、商品住宅市場31一、供應量供應節(jié)奏放緩，體量明顯下降31二、新推量推案節(jié)奏繼續(xù)放緩32三、熱點板塊渝北區(qū)空港新城36第七章、辦公市場37一、個案分析37第八章、商業(yè)市場39一、個案分析39第九章、產品分析41一、產品綜述41二、案例分析46第十章、營銷媒體48一、營銷綜述48二、媒體分析49三、典型項目紫御江山51第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇53一、渝北區(qū)53二、南岸區(qū)53三、九龍坡區(qū)54四、江北區(qū)55五、沙坪壩區(qū)55六、渝中區(qū)56七、巴南區(qū)56八、大渡口區(qū)57九、北碚區(qū)58附件列表59一、土地數(shù)據(jù)59二、商品住宅數(shù)據(jù)6469報告說明由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)說明存量：重慶網(wǎng)上房地產公布商品房可銷售總量。（時間：2013年1月31日）供應量：本月辦理預售許可建筑面積總量。成交量：重慶網(wǎng)上房地產公布商品房成交建筑面積。供求比：供應量/成交量。成交均價：重慶網(wǎng)上房地產公布商品房成交建面均價。新推量：本月重慶市場進行開盤或加推的項目推出套內面積總量。銷售價格：指樓盤銷售套內價格。監(jiān)測區(qū)域重慶市場：指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū)，其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經開區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經開區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。注：2012年2月起重慶市場數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。監(jiān)測時間跨度如無特殊標明，監(jiān)測時間為2012年1月-2013年1月。數(shù)據(jù)來源本報告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計局、重慶網(wǎng)上房地產等權威機構的公示信息，競爭個盤資料主要來源于克而瑞信息技術有限公司重慶機構cric數(shù)據(jù)庫。廣告信息主要來源于重慶六大主流報紙重慶晨報、重慶商報、重慶晚報、重慶時報、新女報、渝報。本月導讀： 財政部：企業(yè)投資公租房可獲補貼財政部通知，今年除了繼續(xù)提供財政資金支持外，還將通過提供投資補助或貸款貼息、減免相關稅收等措施確保城鎮(zhèn)保障性安居工程任務順利完成。財政部將選擇部分市縣開展城鎮(zhèn)保障性安居工程績效評價試點，在試點基礎上總結經驗適時擴展到全國。詳情請見p9 12月cpi同比漲2.5% 居住類價格同比上漲3%國家統(tǒng)計局最新消息，2012年12月全國居民消費價格總水平同比上漲2.5%，環(huán)比上漲0.8%。居住價格漲3%，其中，住房租金價格漲3.3%，建房及裝修材料價格上漲0.8%2012年全年cpi同比上漲2.6%。詳情請見p92013年重慶城鄉(xiāng)居民收入將分別增長12%和14%26日，重慶市第四屆人民代表大會第一次會議上，市長黃奇帆表示，2013年重慶經濟社會發(fā)展主要預期目標是：全市生產總值增長12%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)60萬人。城鄉(xiāng)居民收入分別增長12%和14%。居民消費價格漲幅控制在3.5%左右。詳情請見p102013年1月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：受2012暖冬市場影響，市場供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應求；成交均價出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機構監(jiān)測，2013年1月主城區(qū)商品房市場供應190.17萬方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬方，環(huán)比下降27.10%，成交均價6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場供不應求，需求比為0.86。詳情請見p24克而瑞視點：2013年1月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：受2012暖冬市場影響，市場供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應求；成交均價出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機構監(jiān)測，2013年1月主城區(qū)商品房市場供應190.17萬方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬方，環(huán)比下降27.10%，成交均價6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場供不應求，需求比為0.86。 1月樓市出現(xiàn)“開門紅”，市場供不應求主要原因在于：第一、市場賣方：一方面，中央一直強調堅持房地產調控不動搖，但并未加碼，因此開發(fā)商對后市預期基本樂觀；另一方面，2012年末成交量的上漲、樓市回暖跡象愈加明顯，大多開發(fā)商預計年底翹尾行情或將延續(xù)到2013年伊始，因此，抓住這一波市場行情，加緊出貨。第二、市場買方：一方面，地方各種鼓勵剛需購房的優(yōu)惠政策正不斷出臺，加上樓市仍可能在未來市場繼續(xù)上行，市場上購房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來，所以，去年11月份以來，購房者由“觀望”情緒逐漸轉化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ，各大房企年關均推出種種優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營造出一個“相對低谷”市場，激發(fā)購房者購買欲望，促成成交。數(shù)字樓市：2013年1月重慶商品房市場1月存量（萬）供應量（萬）成交量（萬）供求比成交套數(shù)（套）成交金額（億元）成交均價（元/）商品房2296.95190.17220.840.8623651145.856604 1月重慶單盤銷售排行榜：銷售金額排行榜top10銷售面積排行榜top10項目名稱金額（億元）項目名稱面積（萬）華潤二十四城2.1渝開發(fā)上城時代3.98龍湖u城1.97龍湖u城3.13恒基雍翠名門1.77旭陽臺北城3.01旭陽臺北城1.55恒基雍翠名門2.99渝開發(fā)上城時代1.49金科廊橋水鄉(xiāng)2.62龍湖江與城1.42華潤二十四城2.40中交麗景1.42中交麗景2.34金科廊橋水鄉(xiāng)1.32富力城2.23寰宇天下1.26龍湖江與城1.85金茂瓏悅1.25金茂瓏悅1.76數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產官方公布數(shù)據(jù)關注樓盤：協(xié)信星瀾匯關注點：“矮矮的都會”代言都會生活樣本1、協(xié)信集團“中國低密度都會生活樣本”的首次踐行協(xié)信星瀾匯是區(qū)域內少有的百萬方大盤，也是協(xié)信集團18年來開發(fā)體量最大的項目。它以“矮矮的都會”成為重慶樓市明星，旨在建造比肩墨爾本、溫哥華等城市的健康舒適、綠色生態(tài)低密度住區(qū)。它容積率1.75，樓層最高僅13層，回歸到居住本質，徹底和高樓大廈說再見。2、沿用了協(xié)信獨創(chuàng)的“穿越”戶型協(xié)信星瀾匯產品打造獨具特色，協(xié)信集團的獨創(chuàng)穿越戶型，該戶型最大的一個好處就是實現(xiàn)“l(fā)essfor more”，做到少就是多。此外，戶型還可以根據(jù)業(yè)主個人需求改變，滿足人生不同階段的居住需求，真正做到“吾居無束、自由自得”，實現(xiàn)了小戶型也有大空間的變換。華潤中央公園關注點：品質給城市更多改變華潤置地有限公司（hk 1109），華潤集團旗下的地產業(yè)務旗艦，中國內地最具實力的綜合型地產開發(fā)商之一。2010年香港恒生指數(shù)有限公司正式將華潤置地納入恒生指數(shù)成分股，成為香港43只藍籌股之一。截止到2010年3月，華潤置地已進入中國內地25個城市，正在發(fā)展項目超過50個。 以“品質給城市更多改變”為品牌理念，華潤置地致力于達到行業(yè)內客戶滿意度的領先水準，致力于在產品和服務上超越客戶預期，為客戶帶來生活方式的改變。第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策經濟解析a. 財政部：企業(yè)投資公租房可獲補貼財政部通知，今年除了繼續(xù)提供財政資金支持外，還將通過提供投資補助或貸款貼息、減免相關稅收等措施確保城鎮(zhèn)保障性安居工程任務順利完成。財政部將選擇部分市縣開展城鎮(zhèn)保障性安居工程績效評價試點，在試點基礎上總結經驗適時擴展到全國。通知要求，地方各級財政部門嚴格按照規(guī)定渠道，從公共預算、住房公積金增值收益、土地出讓收益、國有資本經營預算、地方政府債券收入中安排資金，用于廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造等需要政府支持的城鎮(zhèn)保障性安居工程項目。同時，對于企業(yè)投資建設和運營管理公共租賃住房的項目，市縣財政部門可以對企業(yè)給予適當?shù)耐顿Y補助或貸款貼息。企業(yè)獲得的貼息貸款要嚴格按規(guī)定用于公共租賃住房項目，不得用于其他項目。地方各級財政部門要繼續(xù)落實好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和運營管理涉及的行政事業(yè)性收費、政府性基金(含土地出讓收入)與相關稅收減免政策，切實減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和運營管理費用?？硕瘘c評：目前全國保障房工程量巨大，資金來源問題成了保障房發(fā)展最大的瓶頸。政府鼓勵企業(yè)投資公租房也是保障房融資的一種方式。由于企業(yè)不能從保障性住房銷售方面獲取利潤，因此，企業(yè)投資保障房從而以較低價格獲得開發(fā)性土地將是企業(yè)的最主要目標。換句話說，投資保障性住房成為企業(yè)曲線拿地的另一種方式。b. 12月cpi同比漲2.5% 居住類價格同比上漲3%國家統(tǒng)計局最新消息，2012年12月全國居民消費價格總水平同比上漲2.5%，環(huán)比上漲0.8%。居住價格漲3%，其中，住房租金價格漲3.3%，建房及裝修材料價格上漲0.8%2012年全年cpi同比上漲2.6%?？硕瘘c評：去年上半年，cpi持續(xù)走高，年中數(shù)據(jù)開始下滑且趨于平穩(wěn)。年底，受到食品、原材料價格的影響，呈現(xiàn)出翹尾趨勢。去年12月份cpi數(shù)據(jù)上升屬正?，F(xiàn)象，與此前的預測偏差不大，受到去年年底食品價格、原料、農產品的影響，年終呈現(xiàn)翹尾趨勢。目前cpi筑底基本完成，新一輪的上升周期正在醞釀。貨幣政策方面，預計今年還是以保持穩(wěn)健為主，不會大幅度放松。c. 2013年重慶城鄉(xiāng)居民收入將分別增長12%和14%26日，重慶市第四屆人民代表大會第一次會議上，市長黃奇帆表示，2013年重慶經濟社會發(fā)展主要預期目標是：全市生產總值增長12%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)60萬人。城鄉(xiāng)居民收入分別增長12%和14%。居民消費價格漲幅控制在3.5%左右?？硕瘘c評：2012年重慶面對特殊背景和復雜形勢，全市經濟社會仍然持續(xù)健康發(fā)展，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值11459億元，同比增長13.6%，增速居全國第二、西部第一，重慶城市發(fā)展速度和未來發(fā)展?jié)摿ι鐣鞣接心抗捕?。?013年經濟發(fā)展的預期來看，經濟方面：全市生產總值增長12%左右，城鄉(xiāng)居民收入分別增長12%和14%；居民消費價格漲幅控制在3.5%左右。對比2012年，重慶經濟主要求“穩(wěn)”。房地產方面，重慶市長黃奇帆對重慶房價的調控目標為“三個不超過”：不超過全市gdp的增長率；不超過城市職工年均收入的增長率；不超過城市人均收入的增長率。即2013年房價漲幅目標為12%,按照2012年重慶主城商品房成交建面均價6824元/（cric統(tǒng)計數(shù)據(jù)）計算，2013年目標控制在建面均價7643元/以內。二、市政時事解析a. 渝萬城際鐵路下月動工 利好沿線產業(yè) 30日，從市發(fā)改委獲悉，渝萬城際鐵路將于今年2月中下旬動工，預計2016年左右建成投入運行。屆時，從主城到萬州將只需要1小時，將推動萬州及沿線區(qū)縣的經濟發(fā)展。 “目前，鐵路施工方已進場做施工準備，全線征地拆遷工作已經展開，待環(huán)保部批復變更環(huán)評后即可正式動工。動工時間預計在今年2月中下旬?！?0日，市發(fā)改委鐵指辦相關負責人表示。渝萬城際鐵路沿線站點如何設置？該負責人說，渝萬城際鐵路全線將設8個站：重慶北、復盛、長壽北、長壽湖、墊江、梁平南、分水（萬州）和萬州北?？硕瘘c評：渝萬城際鐵路的建設通車，將給沿線區(qū)縣經濟帶來巨大的發(fā)展機遇，特別是將對萬州區(qū)帶來巨大影響作用?，F(xiàn)在從萬州到重慶主城，坐大巴要將近4個小時。渝萬城際鐵路通車后，萬州及三峽庫區(qū)到重慶主城單向通行時間只需要1個小時，大大縮短渝萬之間的距離，更為旅客提供快速、安全、環(huán)保、大容量的現(xiàn)代軌道交通服務，有效解決城市群和城市密集帶的交通問題。同時，該鐵路線是客運專線，且經過長江三峽、神農架兩大知名旅游區(qū)，將極大改善萬州作為三峽旅游核心區(qū)的出行條件。b. 軌道環(huán)線和五號線年內動工 中梁山第三隧道今年開建1月21日，在2013年全市規(guī)劃建設管理環(huán)保及民防工作會上，相關負責人稱，軌道五號線和環(huán)線將于今年動工，六號線年內將通到北碚。此外，中梁山第三隧道也將在年內動工為中梁山隧道緩堵，預計2016年建成。克而瑞點評：目前開通的軌道1、2、3、6號線基本將主城各大商圈、火車站、機場、汽車站等交通樞紐地段進行了連接，重慶基本實現(xiàn)軌道交通時代。但是，多數(shù)重慶規(guī)劃新城一些重要發(fā)展區(qū)域目前仍無法實現(xiàn)軌道覆蓋。軌道5號線和環(huán)線的開建，能將重慶軌道路網(wǎng)布局升級為“井”字型、“田”字型布局，屆時主城內主要老城區(qū)和重點發(fā)展的未來城市副中心，都將實現(xiàn)軌道覆蓋。三、行業(yè)動向解析a. 重慶1月住宅成交超兩萬套 大漲190%破紀錄 據(jù)重慶網(wǎng)上房地產數(shù)據(jù)公布，截止31號，1月份重慶主城區(qū)商品房共成交24094套，同比增長190%；從成交面積來看，超過200萬平米的成交量，創(chuàng)下6年來成交數(shù)據(jù)紀錄。與此同時，商品房建面成交均價為7280元/平米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲5.48%。重慶樓市出現(xiàn)量價齊漲?？硕瘘c評：事實上，從去年下半年開始，重慶樓市便進入了普漲期，市面上多數(shù)樓盤都有10%左右的價格上漲，這也導致了買漲不買跌的景象再現(xiàn)。開年以來，樓盤整體去化率較好，1月剛需或首改高層項目開盤當天平均去化在60%左右，樓市價格或將繼續(xù)小幅攀升。b. 重慶巴南拋34宗地塊 7500畝價值逾百億1月9日，重慶中央活動區(qū)(caz)暨招商地塊發(fā)布會正式舉行，巴南一口氣拋出了34宗地塊，面向海內外上百家開發(fā)商推介。這34宗地塊分布在巴濱路沿線、李家沱、龍洲灣等地，用地性質涉及商業(yè)、住宅等多個類型。土地總量約7500畝，土地價值逾百億元，其中位于濱江休閑帶的地塊最多，工19宗。簽約情況：宗申集團董事長左宗申現(xiàn)場簽署了意向協(xié)議。重慶仁安置業(yè)拿下了濱江休閑帶一塊面積約206畝的土地，準備投資15億元建商業(yè)區(qū)和星級酒店，典雅房地產則拿下了位于李家沱花溪的一塊逾百畝土地，擬砸10億元打造一個城市綜合體?？硕瘘c評：輕軌3號線和巴濱路拉近了巴南和主城核心區(qū)的交通距離，為巴南區(qū)域開發(fā)提供了必要條件。目前輕軌3號線南延伸段二塘至魚洞通車，讓沿線地塊變得炙手可熱，巴南區(qū)在此時推介土地，也是正抓住時機。從巴南區(qū)規(guī)劃看，未來區(qū)域休閑、娛樂、文化氛圍將加強，居住及生活屬性也將得到提升，且目前巴南區(qū)房價在主城平均水平下，因此，房地產市場的發(fā)展及未來升值空間看好。第二章、經濟環(huán)境一、重慶市gdp2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值11459.00億元，同比增長13.6%，增速居全國第二、西部第一，全市經濟呈現(xiàn)平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。去年我市gdp同比增長13.6%，比三季度回落0.2個百分點，但較全國平均水平高5.8個百分點。圖1-2-1：重慶市gdp2009年4季度至2012年4季度增長速度走勢圖資料來源：重慶市統(tǒng)計局二、工業(yè)生產全年，重慶規(guī)模以上工業(yè)完成總產值13104.02億元，同比增長18.0%，增幅與11月持平； 全市規(guī)模以上工業(yè)銷售產值12779.83億元，同比增長17.7%。產品銷售率97.5%，同比下降0.2%。其中，規(guī)模以上輕工業(yè)總產值同比增長20%，重工業(yè)增長17.1%，輕工業(yè)總產值增速比重工業(yè)快2.9個百分點，連續(xù)3個月快于重工業(yè)。圖1-2-2 ：2011年12月-2012年12月重慶市規(guī)模工業(yè)總產值累計增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局三、對外經濟2012年全市進出口總額達532.04億美元，同比增長82.2%。全年出口總額385.71億美元，同比增長94.5%。其中：國有企業(yè)、外資企業(yè)和私營企業(yè)出口總額分別是10.93億美元、161.66億美元、210.03億美元，國有企業(yè)同比下降16%，外資企業(yè)和私營企業(yè)同比分別增長135.8%、84.9%。全年進口總額146.33億美元，同比增長56.1%。其中：國有企業(yè)、外資企業(yè)和私營企業(yè)出口總額分別是21.62億美元、87.82億美元、36.85億美元，同比分別增長78.9%、33.6%、131.5%。圖1- 2-3： 2011年12月-2012年12月重慶市對外貿易累計同比增長情況走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局四、固定資產投資2012年，全市固定資產投資規(guī)?？偭客黄?000億元，完成9380.00億元，同比增長22.9%，投資規(guī)?？偭縿?chuàng)新高。從運行態(tài)勢上看，2012年全市固定資產投資低開高走，投資總量逐步攀升，總體增速平穩(wěn)。從產業(yè)看，第一產業(yè)完成投資364.01 億元，增長30.6%；第二產業(yè)完成投資3074.96億元，增長10.4%；第三產業(yè)完成投資5941.03億元，增長30%，全市三次產業(yè)投資的比例為3.9：32.8：63.3。 從隸屬關系看，中央項目投資598.43億元，同比增加21%；占投資總額93.6%的地方項目投資8781.56億元，同比增長23%。圖1-2-4：2011年12月-2012年12月重慶市固定資產投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局五、消費品市場2012年全市社會消費品零售總額3961.19億元，同比增長16%。按經營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額3765.47億元，增長16%；鄉(xiāng)村消費品零售額195.72億元，增長14.7%。2012年全市商品銷售總額12148.28億元，同比增長21.5%。其中批發(fā)銷售8787.35億元，同比增長23.6%，零售額3360.93億元，同比增長16.1%。圖1-2-5：2010年4季度-2012年4季度重慶市社會消費品零售總額累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第三章、房地產投資一、開發(fā)投資額2012年年全市房地產開發(fā)投資完成總額2508.35億元，同比增長24.5%；占全社會投資的26.7%，保持了近年來占比為27%左右的格局。 全年重慶市房地產開發(fā)企業(yè)累計完成商品房銷售面積4522.4萬平方米。圖1- 3-1：2011年12月-2012年12月重慶市房地產開發(fā)及固定資產投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局二、房地產建設指標2012年全市房地產施工面積22009.03萬平方米，同比增長7.9%。住宅施工面積16997.85萬平方米，增長6.7%；辦公樓施工面積499.85萬平方米，增長29.2%，；商業(yè)用房2028.9萬平方米，增長3.7%。圖1-3-2：2011年12月-2012年12月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局同期，全市商品房竣工面積3990.63萬平方米，同比增加16.5%。 其中，住宅竣工面積3386.35萬平方米，同比上升19.8%；辦公樓竣工面積30.37萬平方米，同比回落32.2%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積282.23萬平方米，同比回落5.5%。圖1-3-3 ：2011年12月-2012年12月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第二篇 市場分析篇第四章、土地市場一、土地資訊n 土地市場暖春早至 1月10城出讓金增263%2012年下半年土地市場的回暖趨勢在2013年仍然延續(xù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬平方米，同比增長77%，出讓金收入為562億元，同比增長263%。值得注意的是，北京成為了今年1月份土地出讓市場最大的亮點。1月份北京共成交土地22宗，成交土地面積149萬平方米，土地成交金額高達241.66億元，較前月增長兩倍。統(tǒng)計顯示，1月10個典型城市土地成交建筑面積2602萬平方米，雖然環(huán)比下降了32%，但同比出現(xiàn)77%的增長。收入方面，1月份全國土地出讓金收入為562億元，同比亦大幅增長263%。n 克而瑞觀點：如果房地產市場繼續(xù)升溫，未來不排除政府進一步收緊當前的市場調控手段。當前房地產市場出現(xiàn)升溫，很大程度上是業(yè)界對未來通脹預期開始抬頭?？紤]到目前市場利率依然處于低位，未來在限購等手段難以進一步拓展空間的情況下，央行可以通過加息抬高資金成本，將通脹預期抑制下去。不過，市場的走勢恐怕依然難言樂觀。受到需求強勁、降價促銷以及市場環(huán)境等因素的影響，多個城市的住房價格正在上升。而在地方政府也增加土地供應的情況下，過去兩年常見的土地流拍情況也正在持續(xù)減少。二、土地供應供應面積下降、供應宗數(shù)下降1、土地供應概述據(jù)本機構統(tǒng)計，截止到2013年1月31日，重慶市土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應土地共27宗，預出讓土地面積共計為133.31萬平方米，出讓綜合價金共284182萬元，土地平均出讓價格2131.74元/平方米。2013年1月，除北碚區(qū)和渝中區(qū)外，其他七個主城區(qū)均有土地供應。其中渝北區(qū)供應量最大，占地面積41.77萬方，占全市供應的31.34%。大渡口區(qū)供應土地占比最小。圖2-4-1：重慶市2012年1月-2013年1月土地市場供應走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構2、供應結構分析2013年1月擬供應土地27宗，其中工業(yè)用地供應12宗，占地55.66萬方，占本月總供應用地的41.76%。居住用地供應4宗，占地36.9萬方，占比27.68%。商業(yè)用地供應2宗，占地5.35萬方，占比4.01%。商住混合用地2宗，占地26.57萬方，占比19.93%。公建配套用地供應7宗,占地8.83萬方,占比6.62%。三、土地成交成交面積下降、成交宗數(shù)下降1、土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年1月31日，重慶市土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示已成交土地共12宗，成交土地面積共計為136.44萬平方米，成交金額共297304萬元，土地平均出讓價格2179元/平方米。圖2-4-2：重慶市2012年1月-2013年1月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構2、成交地塊結構分析圖2-4-3 ：重慶市2013年1月土地成交用途結構數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構2013年1月成交土地12宗，其中商業(yè)用地成交1宗,占比8.33%。商住混合用地成交2宗,占比16.6%，居住用地成交5宗，占比41.67%。公建配套用地成交1宗，占比8.33%。工業(yè)用地成交3宗，占比25%。3、拿地企業(yè)分析2013年1月的成交土地中外地企業(yè)拿地4宗。2013年1月外地開發(fā)商拿地4宗,占比33%。外地開發(fā)商拿地明細:區(qū)域土地位置用途土地面積建筑規(guī)模(m2)容積率起始價(萬元)成交價(萬元)競得單位巴南區(qū)巴南區(qū)李家沱-魚洞組團巴南b分區(qū)b5-3-1/04號宗地二類居住1128762821902.504375743757重慶融科智地房地產有限公司巴南區(qū)渝國土房管告字20131號巴南區(qū)魚洞組團a標準分區(qū)a13-2-1/03、a13-2-2/03、a15-3-1/01、a15-4/03、a13-3/03、a11-1-11/05號宗地一類居住、二類居住、商業(yè)用地、商務用地、廣場用地84959170835.292.012484942500重慶浩博實業(yè)（集團）有限公司九龍坡區(qū)渝國土房管告字201249號九龍坡區(qū)大楊石組團n標準分區(qū)f1-8-3宗地二類居住用地28507128286.004.502947729477萬科（重慶）房地產有限公司九龍坡區(qū)渝國土房管告字201249號九龍坡區(qū)西彭組團分區(qū)02-1/02、03-1/02、08-1/03地塊一類居住用地、二類居住用地167670206913.001.233306733067宜賓聚鑫投資有限公司四、重點地塊（由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。故從2009年1月開始，熱點地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準，且也對供應地塊進行分析。）渝國土房管告字20132號渝北區(qū)悅來組團d分區(qū)13-1/04、13-2/04號宗地2013年1月15日，渝國土房管告字20132號渝北區(qū)悅來組團d分區(qū)13-1/04、13-2/04號宗地掛牌，屬性為二類居住用地。占地面積為18.35萬平方米，預計可開發(fā)總建筑面積約29.34萬平方米，容積率1.6。本月將對該地塊的投資前景進行簡要分析。1、宗地概況表2-4-1： 地塊名稱渝國土房管告字20132號渝北區(qū)悅來組團d分區(qū)13-1/04、13-2/04號宗地地址重慶市渝北區(qū)出讓方式掛牌土地用途二類居住用地所在區(qū)域渝北區(qū)板塊位置非板塊占地面積(萬m2)18.35起始總價（萬元）93564總建面積(萬m2)29.34地面價格（萬元/畝）340容積率1.6樓板價（元/平方米）3188.68資料來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構2、該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該宗地位于重慶北部新區(qū)悅來生態(tài)城。毗鄰重慶國際博覽中心，與蔡家組團隔江相望，距解放碑、觀音橋約15公里，距江北國際機場12公里，距規(guī)劃的悅來兩江國際商務中心區(qū)8公里。悅來生態(tài)城規(guī)劃總建筑面積315萬平方米,其中居住總建筑面積237萬平方米(其中居住配套商業(yè)服務設施總建筑面積36萬平方米);商業(yè)服務業(yè)設施用地19公頃,商業(yè)服務業(yè)設施總建筑面積45萬平方米。分別在東北部規(guī)劃1所中學,中部和南部各布局1所小學,總用地約14.22公頃。同時結合公共服務設施及服務半徑,布局6處社會停車場和3處公交首末站。3、宗地投資開發(fā)前景總結n 該宗地位于禮嘉，該片區(qū)正處于發(fā)展起步階段，周邊各種配套還不完善。n 該宗地周邊同屬性土地成交目前較少，后期會持續(xù)增加，近期競爭力度不大。克而瑞觀點：該該宗地位于渝北區(qū)悅來組團d分區(qū)，該分區(qū)目前正處于大力發(fā)展中。未來開發(fā)具有較大的升值潛力?，F(xiàn)在區(qū)域內開發(fā)商的在售項目較少，競爭較小。 禮嘉組團a分區(qū)成交情況表2-4-2：禮嘉組團a分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(萬元)渝北區(qū)渝北區(qū)悅來組團d分區(qū)11-13/04、17-1/04號宗地二類居住用地745161.72128060.436663資料來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構據(jù)本機構不完全統(tǒng)計，2010年1月至今，禮嘉組團a分區(qū)有18宗商業(yè)住宅類用地成交。表2-4-3：禮嘉組團a分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表項目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積()開盤時間銷售狀態(tài)銷售報價(元/)龍湖悠山郡二期渝北區(qū)高層2051602008-9-6預售8500資料來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構據(jù)本機構不完全統(tǒng)計，2010年1月至今，悅來組團d分區(qū)僅有1宗商業(yè)住宅類用地成交。swot分析優(yōu)勢劣勢地勢平坦，改造難度小宗地周邊發(fā)展不成熟機遇威脅政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域市場對于區(qū)域認可度不夠第五章、商品房市場一、市場綜述各大房企搶跑2013，市場供求持續(xù)高位運行2013年1月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：受2012暖冬市場影響，市場供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應求；成交均價出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機構監(jiān)測，2013年1月主城區(qū)商品房市場供應190.17萬方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬方，環(huán)比下降27.10%，成交均價6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場供不應求，需求比為0.86。 1月樓市出現(xiàn)“開門紅”，市場供不應求主要原因在于：第一、市場賣方：一方面，中央一直強調堅持房地產調控不動搖，但并未加碼，因此開發(fā)商對后市預期基本樂觀；另一方面，2012年末成交量的上漲、樓市回暖跡象愈加明顯，大多開發(fā)商預計年底翹尾行情或將延續(xù)到2013年伊始，因此，抓住這一波市場行情，加緊出貨。第二、市場買方：一方面，地方各種鼓勵剛需購房的優(yōu)惠政策正不斷出臺，加上樓市仍可能在未來市場繼續(xù)上行，市場上購房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來，所以，去年11月份以來，購房者由“觀望”情緒逐漸轉化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ，各大房企年關均推出種種優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營造出一個“相對低谷”市場，激發(fā)購房者購買欲望，促成成交。圖2-5-1： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構表2-5-1：重慶市1月商品房各類指標變化表指標2012年12月2013年1月環(huán)比增長（%）同比增長（%）供求比0.840.862.51%68.85%供應量（萬平方米）255.65190.17-25.61%376.62%成交量（萬平方米）302.93220.84-27.10%184.22%成交價格（元/平方米）70656604-6.53%2.37%成交總額（億元）214.01145.85-31.85%191.06%數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構二、供求關系供求持續(xù)高位，出現(xiàn)供不應求從重慶主城商品房市場供求關系對比圖可以看出，2013年1月，重慶主城九區(qū)新增市場供應190.17萬方，成交220.84萬方，供需比為0.86。本月市場出現(xiàn)供不應求，主要在于：一方面中央調控政策空擋加上12年暖冬市場延續(xù)，導致開發(fā)商加大市場供應，領跑2013市場；另一方面，各大開發(fā)商給出各種年關給力優(yōu)惠，激發(fā)不上購房者的購買欲望，再者，受返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響，帶動本月成交。圖2-5-2： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供求關系對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構三、供應量 一反開年常態(tài)，供應駛入“快車道”2013年1月，市場供應量為190.17萬方，環(huán)比下降25.62%，同比上升379.12%，新辦理預證項目85個。本月供應出現(xiàn)小幅上漲，主要在于：一方面，受12年年底火爆成交市場影響，各大開發(fā)商均一反常態(tài)加大13年伊始供應滿足市場所需 ；另一方面，市場成交的持續(xù)高位運行，開發(fā)商資金得到回籠，給足賣方信心，導致了房企在2013年開年就發(fā)起了沖刺。市場的火爆態(tài)勢或得以延續(xù)，預計下月供應量將持續(xù)高位，將在180-230萬方左右。圖2-5-3： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供應量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構四、成交量成交延續(xù)“暖冬”行情本月商品房成交220.84萬方，環(huán)比下降27.10%，同比上升184.32%。1月樓市成交較12月火爆市場出現(xiàn)小幅度下降，但依舊持續(xù)高位，主要在于：一方面，開發(fā)商給出的年底豐厚優(yōu)惠致使不少購房者入市，另一方面市場持續(xù)成交火爆，購房者擔心后市價格會上漲，買漲不買跌的心態(tài)導致不少購房者結束觀望情緒，選擇入市。市場成交持續(xù)高位運行，將激發(fā)不少購房者購買欲望，初步預計下月成交會在180-200萬方左右。圖2-5-4： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構五、成交均價成交均價出現(xiàn)小幅回落本月重慶主城區(qū)商品房成交價格6604元/，與上月出現(xiàn)小幅下降，環(huán)比下降6.53%，同比回升2.37%。本月來市場成交均價出現(xiàn)小幅下降主要有以下兩個方面的原因：一、從優(yōu)惠幅度看：本月為農歷年關，不少外出務工人員紛紛返鄉(xiāng)置業(yè)，開發(fā)商更是推出年關優(yōu)惠，大多較之前的優(yōu)惠要大，借此激發(fā)購房者的購買欲望，致使均價出現(xiàn)小幅度的回落。二、從成交結構上看：成交區(qū)域結構變化。本月成交價格低于整體市場均價相對較多的沙坪壩區(qū)本月成交量較大，略低于位于全市成交排位榜首的渝北區(qū)，另外本月渝北區(qū)和沙坪壩本月成交部分經濟適用房對價格拉低也起到一定影響，其余價格拉升區(qū)域成交量均較低，因此對全市價格有明顯的拉低作用。目前市場的回暖信號愈加明顯，因此房價上漲趨勢越發(fā)被看好，所以未來價格將以小幅催長為主。圖2-5-5：2 012年1月-2013年1月重慶市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構六、區(qū)域市場主城各區(qū)量價出現(xiàn)小幅度回落2013年1月重慶房地產市場成交量與上個月相比，出現(xiàn)小幅下降，環(huán)比下降27.10%。本月主城各區(qū)均呈現(xiàn)明顯回落。其中渝北區(qū)成交量依舊持續(xù)最高，為52.67萬方，占全市的23.85%，成交占比下降0.24%。本月市場新增供應除北碚區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)外，其余六區(qū)均出現(xiàn)了明顯回升趨勢。本月新增供應最大的區(qū)域是渝北區(qū)，為37.37萬方，占市場總量的19.65%。渝北區(qū)本月新增供應項目17個，其中有1個辦公，2個商業(yè)，1個車位，其它均為住宅產品。成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，分別高出均價23.11%、11.33%、16.29%和9.00%左右，而其中價格較高的渝北區(qū)、成交量占比居于榜首位置，但受成交面積排名第二的沙坪壩區(qū)價格影響，因此對總體均價拉升作用不大；第二檔屬于價格平行區(qū)，本月平行價格的區(qū)域有大渡口區(qū)。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)、九龍坡區(qū)和巴南區(qū)，其中北碚最為明顯，價格低于整體均價22.40%。 本月拉下區(qū)域的成交量占比較大，因此對本月價格起到明顯拉低作用。表2-5-2：重慶市主城各區(qū)1月商品房各類指標區(qū)域成交面積（萬方）占比價格（元/）價格平均水平新增供應（萬方）占比渝北區(qū)52.67 23.85%7352 11.33%37.37 19.65%沙坪壩區(qū)40.11 18.16%5532 -16.23%22.57 11.87%南岸區(qū)29.79 13.49%7199 9.00%18.82 9.90%江北區(qū)24.64 11.16%7680 16.29%20.40 10.73%九龍坡區(qū)23.05 10.44%5938 -10.08%16.86 8.86%巴南區(qū)16.82 7.62%5577 -15.54%27.45 14.44%北碚區(qū)13.65 6.18%5125 -22.40%28.25 14.86%大渡口區(qū)10.13 4.59%6312 -4.42%12.92 6.80%渝中區(qū)9.96 4.51%8130 23.11%5.52 2.90%合計220.84 100%6604 190.17 100%數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構第六章、商品住宅市場一、供應量供應節(jié)奏放緩，體量明顯下降根據(jù)本機構對2013年1月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出，本月重慶主城區(qū)共辦理預售85個，新辦預售面積380.33萬，其中，新辦預售住宅面積137.8萬。1月住宅新增預售供應量為137.8萬方，與上月相比下降幅度較大，較上月減少38.7萬方，環(huán)比下降21.93%，與去年同期相比上升382.83%，上升幅度較大，主要是因為去年同期處于春節(jié)假期，商品住宅供應量較小。本月為2013年第一月，大多數(shù)開發(fā)商上年銷售目標完成，都放慢了供應節(jié)奏，加上2月春節(jié)假期臨近，本月供應出現(xiàn)明顯的下降。圖2-6-1： 2012年1月-2013年1月商品住宅供應量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構二、新推量推案節(jié)奏繼續(xù)放緩1、新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年1月共有48項目53次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比減少6次。市場供應套內面積64.17萬方，較2012年12月份減少7.37萬方，市場住宅推盤節(jié)奏有小幅的放緩。本月商品住宅推盤量有所下降，環(huán)比下降10.30%，且連續(xù)兩月出現(xiàn)下降趨勢，其原因在于，年關已過，大部分企業(yè)已完成銷售目標，銷售壓力減小，推案頻率放慢，同時臨近2月春節(jié)假期，傳統(tǒng)市場淡季即將來臨，所以本月推案節(jié)奏開始放緩。本月與同期推案量相比上升211.35%，主要是在于去年同期正處于春節(jié)假期當中，推案量較少。圖2-6-2： 2012年1月-2013年1月重慶市商品住宅新增量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構2、推案樓盤數(shù)據(jù)分析（1）規(guī)模分析圖2-6-3：1月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構1月，重慶市住宅市場共有53次推案，推案規(guī)模主要集中在2萬平米以下，共計47次，其中1萬方以下的24次，占比達54.28%，1-2萬方的23次，占比為43.40%。推盤量2-3萬方和3-4萬方的項目較少，共6個項目。本月推案量最大的項目為九龍坡區(qū)的斌鑫中央國際公園，共推出2棟高層，推案體量為3.39萬方，共522套。本月共2個項目重復推盤，為北京城建龍樾灣和融匯半島格林美地，本月均進行了2次推案。本月去化最好的項目為九龍坡區(qū)的金茂瓏悅，該項目本月推出200套房源，開盤當天售罄，項目為位于袁家崗板塊，周邊交通條件較好，輕軌和多條公交線路匯集于此，同時生活配套成熟，加之該板塊在售項目較少，項目從面市以來就收到購房者關注。（2）建筑形態(tài)分析圖2-6-4 ：重慶市2013年1月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構1月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層住宅，共推出34次，占比達64.27%。另外，小高層產品共推案10次，占比13.2%，環(huán)比上月減少3次，低層產品共推出3次，環(huán)比上月減少4次。本月別墅產品推出較少，僅2個項目，分別為九龍坡區(qū)的北京城建龍樾灣和巴南區(qū)的宗申金藍灣，其中北京城建龍樾灣共推案2次，該項目為首次面市項目，首次開盤推出42套聯(lián)排別墅，推案體量0.77萬方，開盤當天去化率達到52.38%。（3）區(qū)域分析圖2-6-5：重慶市2013年1月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構本月主城九區(qū)中渝中區(qū)無推案，除沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)推案次數(shù)較上月有所增加外，其他區(qū)域均出現(xiàn)下降。本月推案次數(shù)最多的區(qū)域為渝北區(qū)和巴南區(qū)，均為10次推案，其中渝北區(qū)推案體量為8.37萬方，主要以高層產品為主，其中中渝梧桐公館本月推出209套高層房源，開盤當天去化率為91.87%，該項目住處龍頭寺核心位置，交通方便，周邊配套齊全，加之主要以小戶型為主，去化較快。巴南區(qū)推案體量為7.23萬方，主要以小高層產品為主，其中宗申金藍灣項目推出別墅產品，開盤當天推出聯(lián)排別墅16套，去化13套，去化率為81.25%。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖2-6-6：重慶市2013年1月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產信息集團-克而瑞-重慶機構1月新增推案中的樓盤是以二房為主，共有36個項目推出二房產品。另外為三房，共32個項目，別墅產品推盤較少，僅2個項目。本月三房推盤量較上月明顯增加，環(huán)比增加6個項目，而一房和別墅產品分別環(huán)比減少6個和3個。推案房型分析表2-6-1：重慶市2013年1月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比去化情況面積區(qū)間（）套數(shù)比例（%）去化套數(shù)去化率一房1333.7-59.94118813.76%82369.28%二房3642.83-125.24409147.39%264764.70%三房3261.13-227.75285233.04%140949.40%四房5104.21-160.951842.13%1910.33%五房00.00%0躍層454.18-244.912582.99%13753.10%別墅2169