2013年1月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告（58頁(yè)） .doc

2013年1月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2013年1月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司重慶機(jī)構(gòu)本月導(dǎo)讀：5克而瑞視點(diǎn)：6數(shù)字樓市：7關(guān)注樓盤：8第一篇 市場(chǎng)背景篇9第一章、政策資訊9一、政策經(jīng)濟(jì)解析9二、市政時(shí)事解析11三、行業(yè)動(dòng)向解析12第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境13一、重慶市g(shù)dp13二、工業(yè)生產(chǎn)13三、對(duì)外經(jīng)濟(jì)14四、固定資產(chǎn)投資14五、消費(fèi)品市場(chǎng)15第三章、房地產(chǎn)投資16一、開(kāi)發(fā)投資額16二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)16第二篇 市場(chǎng)分析篇18第四章、土地市場(chǎng)18一、土地資訊18二、土地供應(yīng)供應(yīng)面積下降、供應(yīng)宗數(shù)下降18三、土地成交成交面積下降、成交宗數(shù)下降20四、重點(diǎn)地塊22第五章、商品房市場(chǎng)24一、市場(chǎng)綜述各大房企搶跑2013，市場(chǎng)供求持續(xù)高位運(yùn)行24二、供求關(guān)系供求持續(xù)高位，出現(xiàn)供不應(yīng)求26三、供應(yīng)量 一反開(kāi)年常態(tài)，供應(yīng)駛?cè)搿翱燔嚨馈?7四、成交量成交延續(xù)“暖冬”行情28五、成交均價(jià)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回落29六、區(qū)域市場(chǎng)主城各區(qū)量?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅度回落30第六章、商品住宅市場(chǎng)31一、供應(yīng)量供應(yīng)節(jié)奏放緩，體量明顯下降31二、新推量推案節(jié)奏繼續(xù)放緩32三、熱點(diǎn)板塊渝北區(qū)空港新城36第七章、辦公市場(chǎng)37一、個(gè)案分析37第八章、商業(yè)市場(chǎng)39一、個(gè)案分析39第九章、產(chǎn)品分析41一、產(chǎn)品綜述41二、案例分析46第十章、營(yíng)銷媒體48一、營(yíng)銷綜述48二、媒體分析49三、典型項(xiàng)目紫御江山51第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇53一、渝北區(qū)53二、南岸區(qū)53三、九龍坡區(qū)54四、江北區(qū)55五、沙坪壩區(qū)55六、渝中區(qū)56七、巴南區(qū)56八、大渡口區(qū)57九、北碚區(qū)58附件列表59一、土地?cái)?shù)據(jù)59二、商品住宅數(shù)據(jù)6469報(bào)告說(shuō)明由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報(bào)告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)說(shuō)明存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。（時(shí)間：2013年1月31日）供應(yīng)量：本月辦理預(yù)售許可建筑面積總量。成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。供求比：供應(yīng)量/成交量。成交均價(jià)：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價(jià)。新推量：本月重慶市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)盤或加推的項(xiàng)目推出套內(nèi)面積總量。銷售價(jià)格：指樓盤銷售套內(nèi)價(jià)格。監(jiān)測(cè)區(qū)域重慶市場(chǎng)：指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū)，其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開(kāi)區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。注：2012年2月起重慶市場(chǎng)數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。監(jiān)測(cè)時(shí)間跨度如無(wú)特殊標(biāo)明，監(jiān)測(cè)時(shí)間為2012年1月-2013年1月。數(shù)據(jù)來(lái)源本報(bào)告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的公示信息，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤資料主要來(lái)源于克而瑞信息技術(shù)有限公司重慶機(jī)構(gòu)cric數(shù)據(jù)庫(kù)。廣告信息主要來(lái)源于重慶六大主流報(bào)紙重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶時(shí)報(bào)、新女報(bào)、渝報(bào)。本月導(dǎo)讀： 財(cái)政部：企業(yè)投資公租房可獲補(bǔ)貼財(cái)政部通知，今年除了繼續(xù)提供財(cái)政資金支持外，還將通過(guò)提供投資補(bǔ)助或貸款貼息、減免相關(guān)稅收等措施確保城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)順利完成。財(cái)政部將選擇部分市縣開(kāi)展城鎮(zhèn)保障性安居工程績(jī)效評(píng)價(jià)試點(diǎn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)適時(shí)擴(kuò)展到全國(guó)。詳情請(qǐng)見(jiàn)p9 12月cpi同比漲2.5% 居住類價(jià)格同比上漲3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新消息，2012年12月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%，環(huán)比上漲0.8%。居住價(jià)格漲3%，其中，住房租金價(jià)格漲3.3%，建房及裝修材料價(jià)格上漲0.8%2012年全年cpi同比上漲2.6%。詳情請(qǐng)見(jiàn)p92013年重慶城鄉(xiāng)居民收入將分別增長(zhǎng)12%和14%26日，重慶市第四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，市長(zhǎng)黃奇帆表示，2013年重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)60萬(wàn)人。城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng)12%和14%。居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右。詳情請(qǐng)見(jiàn)p102013年1月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：受2012暖冬市場(chǎng)影響，市場(chǎng)供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應(yīng)求；成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2013年1月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)190.17萬(wàn)方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬(wàn)方，環(huán)比下降27.10%，成交均價(jià)6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求比為0.86。詳情請(qǐng)見(jiàn)p24克而瑞視點(diǎn)：2013年1月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：受2012暖冬市場(chǎng)影響，市場(chǎng)供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應(yīng)求；成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2013年1月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)190.17萬(wàn)方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬(wàn)方，環(huán)比下降27.10%，成交均價(jià)6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求比為0.86。 1月樓市出現(xiàn)“開(kāi)門紅”，市場(chǎng)供不應(yīng)求主要原因在于：第一、市場(chǎng)賣方：一方面，中央一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，但并未加碼，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期基本樂(lè)觀；另一方面，2012年末成交量的上漲、樓市回暖跡象愈加明顯，大多開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)年底翹尾行情或?qū)⒀永m(xù)到2013年伊始，因此，抓住這一波市場(chǎng)行情，加緊出貨。第二、市場(chǎng)買方：一方面，地方各種鼓勵(lì)剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策正不斷出臺(tái)，加上樓市仍可能在未來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)上行，市場(chǎng)上購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來(lái)，所以，去年11月份以來(lái)，購(gòu)房者由“觀望”情緒逐漸轉(zhuǎn)化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ，各大房企年關(guān)均推出種種優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營(yíng)造出一個(gè)“相對(duì)低谷”市場(chǎng)，激發(fā)購(gòu)房者購(gòu)買欲望，促成成交。數(shù)字樓市：2013年1月重慶商品房市場(chǎng)1月存量（萬(wàn)）供應(yīng)量（萬(wàn)）成交量（萬(wàn)）供求比成交套數(shù)（套）成交金額（億元）成交均價(jià)（元/）商品房2296.95190.17220.840.8623651145.856604 1月重慶單盤銷售排行榜：銷售金額排行榜top10銷售面積排行榜top10項(xiàng)目名稱金額（億元）項(xiàng)目名稱面積（萬(wàn)）華潤(rùn)二十四城2.1渝開(kāi)發(fā)上城時(shí)代3.98龍湖u城1.97龍湖u城3.13恒基雍翠名門1.77旭陽(yáng)臺(tái)北城3.01旭陽(yáng)臺(tái)北城1.55恒基雍翠名門2.99渝開(kāi)發(fā)上城時(shí)代1.49金科廊橋水鄉(xiāng)2.62龍湖江與城1.42華潤(rùn)二十四城2.40中交麗景1.42中交麗景2.34金科廊橋水鄉(xiāng)1.32富力城2.23寰宇天下1.26龍湖江與城1.85金茂瓏悅1.25金茂瓏悅1.76數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官方公布數(shù)據(jù)關(guān)注樓盤：協(xié)信星瀾匯關(guān)注點(diǎn)：“矮矮的都會(huì)”代言都會(huì)生活樣本1、協(xié)信集團(tuán)“中國(guó)低密度都會(huì)生活樣本”的首次踐行協(xié)信星瀾匯是區(qū)域內(nèi)少有的百萬(wàn)方大盤，也是協(xié)信集團(tuán)18年來(lái)開(kāi)發(fā)體量最大的項(xiàng)目。它以“矮矮的都會(huì)”成為重慶樓市明星，旨在建造比肩墨爾本、溫哥華等城市的健康舒適、綠色生態(tài)低密度住區(qū)。它容積率1.75，樓層最高僅13層，回歸到居住本質(zhì)，徹底和高樓大廈說(shuō)再見(jiàn)。2、沿用了協(xié)信獨(dú)創(chuàng)的“穿越”戶型協(xié)信星瀾匯產(chǎn)品打造獨(dú)具特色，協(xié)信集團(tuán)的獨(dú)創(chuàng)穿越戶型，該戶型最大的一個(gè)好處就是實(shí)現(xiàn)“l(fā)essfor more”，做到少就是多。此外，戶型還可以根據(jù)業(yè)主個(gè)人需求改變，滿足人生不同階段的居住需求，真正做到“吾居無(wú)束、自由自得”，實(shí)現(xiàn)了小戶型也有大空間的變換。華潤(rùn)中央公園關(guān)注點(diǎn)：品質(zhì)給城市更多改變?nèi)A潤(rùn)置地有限公司（hk 1109），華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。2010年香港恒生指數(shù)有限公司正式將華潤(rùn)置地納入恒生指數(shù)成分股，成為香港43只藍(lán)籌股之一。截止到2010年3月，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地25個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)。 以“品質(zhì)給城市更多改變”為品牌理念，華潤(rùn)置地致力于達(dá)到行業(yè)內(nèi)客戶滿意度的領(lǐng)先水準(zhǔn)，致力于在產(chǎn)品和服務(wù)上超越客戶預(yù)期，為客戶帶來(lái)生活方式的改變。第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策經(jīng)濟(jì)解析a. 財(cái)政部：企業(yè)投資公租房可獲補(bǔ)貼財(cái)政部通知，今年除了繼續(xù)提供財(cái)政資金支持外，還將通過(guò)提供投資補(bǔ)助或貸款貼息、減免相關(guān)稅收等措施確保城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)順利完成。財(cái)政部將選擇部分市縣開(kāi)展城鎮(zhèn)保障性安居工程績(jī)效評(píng)價(jià)試點(diǎn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)適時(shí)擴(kuò)展到全國(guó)。通知要求，地方各級(jí)財(cái)政部門嚴(yán)格按照規(guī)定渠道，從公共預(yù)算、住房公積金增值收益、土地出讓收益、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、地方政府債券收入中安排資金，用于廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造等需要政府支持的城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理公共租賃住房的項(xiàng)目，市縣財(cái)政部門可以對(duì)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)耐顿Y補(bǔ)助或貸款貼息。企業(yè)獲得的貼息貸款要嚴(yán)格按規(guī)定用于公共租賃住房項(xiàng)目，不得用于其他項(xiàng)目。地方各級(jí)財(cái)政部門要繼續(xù)落實(shí)好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金(含土地出讓收入)與相關(guān)稅收減免政策，切實(shí)減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：目前全國(guó)保障房工程量巨大，資金來(lái)源問(wèn)題成了保障房發(fā)展最大的瓶頸。政府鼓勵(lì)企業(yè)投資公租房也是保障房融資的一種方式。由于企業(yè)不能從保障性住房銷售方面獲取利潤(rùn)，因此，企業(yè)投資保障房從而以較低價(jià)格獲得開(kāi)發(fā)性土地將是企業(yè)的最主要目標(biāo)。換句話說(shuō)，投資保障性住房成為企業(yè)曲線拿地的另一種方式。b. 12月cpi同比漲2.5% 居住類價(jià)格同比上漲3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新消息，2012年12月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%，環(huán)比上漲0.8%。居住價(jià)格漲3%，其中，住房租金價(jià)格漲3.3%，建房及裝修材料價(jià)格上漲0.8%2012年全年cpi同比上漲2.6%。克而瑞點(diǎn)評(píng)：去年上半年，cpi持續(xù)走高，年中數(shù)據(jù)開(kāi)始下滑且趨于平穩(wěn)。年底，受到食品、原材料價(jià)格的影響，呈現(xiàn)出翹尾趨勢(shì)。去年12月份cpi數(shù)據(jù)上升屬正?，F(xiàn)象，與此前的預(yù)測(cè)偏差不大，受到去年年底食品價(jià)格、原料、農(nóng)產(chǎn)品的影響，年終呈現(xiàn)翹尾趨勢(shì)。目前cpi筑底基本完成，新一輪的上升周期正在醞釀。貨幣政策方面，預(yù)計(jì)今年還是以保持穩(wěn)健為主，不會(huì)大幅度放松。c. 2013年重慶城鄉(xiāng)居民收入將分別增長(zhǎng)12%和14%26日，重慶市第四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，市長(zhǎng)黃奇帆表示，2013年重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)60萬(wàn)人。城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng)12%和14%。居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右。克而瑞點(diǎn)評(píng)：2012年重慶面對(duì)特殊背景和復(fù)雜形勢(shì)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)仍然持續(xù)健康發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11459億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增速居全國(guó)第二、西部第一，重慶城市發(fā)展速度和未來(lái)發(fā)展?jié)摿ι鐣?huì)各方有目共睹。從2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)方面：全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%左右，城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng)12%和14%；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右。對(duì)比2012年，重慶經(jīng)濟(jì)主要求“穩(wěn)”。房地產(chǎn)方面，重慶市長(zhǎng)黃奇帆對(duì)重慶房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)為“三個(gè)不超過(guò)”：不超過(guò)全市g(shù)dp的增長(zhǎng)率；不超過(guò)城市職工年均收入的增長(zhǎng)率；不超過(guò)城市人均收入的增長(zhǎng)率。即2013年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)為12%,按照2012年重慶主城商品房成交建面均價(jià)6824元/（cric統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）計(jì)算，2013年目標(biāo)控制在建面均價(jià)7643元/以內(nèi)。二、市政時(shí)事解析a. 渝萬(wàn)城際鐵路下月動(dòng)工 利好沿線產(chǎn)業(yè) 30日，從市發(fā)改委獲悉，渝萬(wàn)城際鐵路將于今年2月中下旬動(dòng)工，預(yù)計(jì)2016年左右建成投入運(yùn)行。屆時(shí)，從主城到萬(wàn)州將只需要1小時(shí)，將推動(dòng)萬(wàn)州及沿線區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 “目前，鐵路施工方已進(jìn)場(chǎng)做施工準(zhǔn)備，全線征地拆遷工作已經(jīng)展開(kāi)，待環(huán)保部批復(fù)變更環(huán)評(píng)后即可正式動(dòng)工。動(dòng)工時(shí)間預(yù)計(jì)在今年2月中下旬。”30日，市發(fā)改委鐵指辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。渝萬(wàn)城際鐵路沿線站點(diǎn)如何設(shè)置？該負(fù)責(zé)人說(shuō)，渝萬(wàn)城際鐵路全線將設(shè)8個(gè)站：重慶北、復(fù)盛、長(zhǎng)壽北、長(zhǎng)壽湖、墊江、梁平南、分水（萬(wàn)州）和萬(wàn)州北?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：渝萬(wàn)城際鐵路的建設(shè)通車，將給沿線區(qū)縣經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，特別是將對(duì)萬(wàn)州區(qū)帶來(lái)巨大影響作用?，F(xiàn)在從萬(wàn)州到重慶主城，坐大巴要將近4個(gè)小時(shí)。渝萬(wàn)城際鐵路通車后，萬(wàn)州及三峽庫(kù)區(qū)到重慶主城單向通行時(shí)間只需要1個(gè)小時(shí)，大大縮短渝萬(wàn)之間的距離，更為旅客提供快速、安全、環(huán)保、大容量的現(xiàn)代軌道交通服務(wù)，有效解決城市群和城市密集帶的交通問(wèn)題。同時(shí)，該鐵路線是客運(yùn)專線，且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)江三峽、神農(nóng)架兩大知名旅游區(qū)，將極大改善萬(wàn)州作為三峽旅游核心區(qū)的出行條件。b. 軌道環(huán)線和五號(hào)線年內(nèi)動(dòng)工 中梁山第三隧道今年開(kāi)建1月21日，在2013年全市規(guī)劃建設(shè)管理環(huán)保及民防工作會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，軌道五號(hào)線和環(huán)線將于今年動(dòng)工，六號(hào)線年內(nèi)將通到北碚。此外，中梁山第三隧道也將在年內(nèi)動(dòng)工為中梁山隧道緩堵，預(yù)計(jì)2016年建成?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：目前開(kāi)通的軌道1、2、3、6號(hào)線基本將主城各大商圈、火車站、機(jī)場(chǎng)、汽車站等交通樞紐地段進(jìn)行了連接，重慶基本實(shí)現(xiàn)軌道交通時(shí)代。但是，多數(shù)重慶規(guī)劃新城一些重要發(fā)展區(qū)域目前仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)軌道覆蓋。軌道5號(hào)線和環(huán)線的開(kāi)建，能將重慶軌道路網(wǎng)布局升級(jí)為“井”字型、“田”字型布局，屆時(shí)主城內(nèi)主要老城區(qū)和重點(diǎn)發(fā)展的未來(lái)城市副中心，都將實(shí)現(xiàn)軌道覆蓋。三、行業(yè)動(dòng)向解析a. 重慶1月住宅成交超兩萬(wàn)套 大漲190%破紀(jì)錄 據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布，截止31號(hào)，1月份重慶主城區(qū)商品房共成交24094套，同比增長(zhǎng)190%；從成交面積來(lái)看，超過(guò)200萬(wàn)平米的成交量，創(chuàng)下6年來(lái)成交數(shù)據(jù)紀(jì)錄。與此同時(shí)，商品房建面成交均價(jià)為7280元/平米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲5.48%。重慶樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，重慶樓市便進(jìn)入了普漲期，市面上多數(shù)樓盤都有10%左右的價(jià)格上漲，這也導(dǎo)致了買漲不買跌的景象再現(xiàn)。開(kāi)年以來(lái)，樓盤整體去化率較好，1月剛需或首改高層項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天平均去化在60%左右，樓市價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)小幅攀升。b. 重慶巴南拋34宗地塊 7500畝價(jià)值逾百億1月9日，重慶中央活動(dòng)區(qū)(caz)暨招商地塊發(fā)布會(huì)正式舉行，巴南一口氣拋出了34宗地塊，面向海內(nèi)外上百家開(kāi)發(fā)商推介。這34宗地塊分布在巴濱路沿線、李家沱、龍洲灣等地，用地性質(zhì)涉及商業(yè)、住宅等多個(gè)類型。土地總量約7500畝，土地價(jià)值逾百億元，其中位于濱江休閑帶的地塊最多，工19宗。簽約情況：宗申集團(tuán)董事長(zhǎng)左宗申現(xiàn)場(chǎng)簽署了意向協(xié)議。重慶仁安置業(yè)拿下了濱江休閑帶一塊面積約206畝的土地，準(zhǔn)備投資15億元建商業(yè)區(qū)和星級(jí)酒店，典雅房地產(chǎn)則拿下了位于李家沱花溪的一塊逾百畝土地，擬砸10億元打造一個(gè)城市綜合體。克而瑞點(diǎn)評(píng)：輕軌3號(hào)線和巴濱路拉近了巴南和主城核心區(qū)的交通距離，為巴南區(qū)域開(kāi)發(fā)提供了必要條件。目前輕軌3號(hào)線南延伸段二塘至魚(yú)洞通車，讓沿線地塊變得炙手可熱，巴南區(qū)在此時(shí)推介土地，也是正抓住時(shí)機(jī)。從巴南區(qū)規(guī)劃看，未來(lái)區(qū)域休閑、娛樂(lè)、文化氛圍將加強(qiáng)，居住及生活屬性也將得到提升，且目前巴南區(qū)房?jī)r(jià)在主城平均水平下，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及未來(lái)升值空間看好。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、重慶市g(shù)dp2012年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11459.00億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增速居全國(guó)第二、西部第一，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。去年我市g(shù)dp同比增長(zhǎng)13.6%，比三季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但較全國(guó)平均水平高5.8個(gè)百分點(diǎn)。圖1-2-1：重慶市g(shù)dp2009年4季度至2012年4季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局二、工業(yè)生產(chǎn)全年，重慶規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值13104.02億元，同比增長(zhǎng)18.0%，增幅與11月持平； 全市規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值12779.83億元，同比增長(zhǎng)17.7%。產(chǎn)品銷售率97.5%，同比下降0.2%。其中，規(guī)模以上輕工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)20%，重工業(yè)增長(zhǎng)17.1%，輕工業(yè)總產(chǎn)值增速比重工業(yè)快2.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月快于重工業(yè)。圖1-2-2 ：2011年12月-2012年12月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局三、對(duì)外經(jīng)濟(jì)2012年全市進(jìn)出口總額達(dá)532.04億美元，同比增長(zhǎng)82.2%。全年出口總額385.71億美元，同比增長(zhǎng)94.5%。其中：國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)出口總額分別是10.93億美元、161.66億美元、210.03億美元，國(guó)有企業(yè)同比下降16%，外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)同比分別增長(zhǎng)135.8%、84.9%。全年進(jìn)口總額146.33億美元，同比增長(zhǎng)56.1%。其中：國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)出口總額分別是21.62億美元、87.82億美元、36.85億美元，同比分別增長(zhǎng)78.9%、33.6%、131.5%。圖1- 2-3： 2011年12月-2012年12月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局四、固定資產(chǎn)投資2012年，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)?？偭客黄?000億元，完成9380.00億元，同比增長(zhǎng)22.9%，投資規(guī)?？偭縿?chuàng)新高。從運(yùn)行態(tài)勢(shì)上看，2012年全市固定資產(chǎn)投資低開(kāi)高走，投資總量逐步攀升，總體增速平穩(wěn)。從產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資364.01 億元，增長(zhǎng)30.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資3074.96億元，增長(zhǎng)10.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資5941.03億元，增長(zhǎng)30%，全市三次產(chǎn)業(yè)投資的比例為3.9：32.8：63.3。 從隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資598.43億元，同比增加21%；占投資總額93.6%的地方項(xiàng)目投資8781.56億元，同比增長(zhǎng)23%。圖1-2-4：2011年12月-2012年12月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局五、消費(fèi)品市場(chǎng)2012年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額3961.19億元，同比增長(zhǎng)16%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額3765.47億元，增長(zhǎng)16%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額195.72億元，增長(zhǎng)14.7%。2012年全市商品銷售總額12148.28億元，同比增長(zhǎng)21.5%。其中批發(fā)銷售8787.35億元，同比增長(zhǎng)23.6%，零售額3360.93億元，同比增長(zhǎng)16.1%。圖1-2-5：2010年4季度-2012年4季度重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第三章、房地產(chǎn)投資一、開(kāi)發(fā)投資額2012年年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總額2508.35億元，同比增長(zhǎng)24.5%；占全社會(huì)投資的26.7%，保持了近年來(lái)占比為27%左右的格局。 全年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成商品房銷售面積4522.4萬(wàn)平方米。圖1- 3-1：2011年12月-2012年12月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)2012年全市房地產(chǎn)施工面積22009.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。住宅施工面積16997.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.7%；辦公樓施工面積499.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.2%，；商業(yè)用房2028.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.7%。圖1-3-2：2011年12月-2012年12月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局同期，全市商品房竣工面積3990.63萬(wàn)平方米，同比增加16.5%。 其中，住宅竣工面積3386.35萬(wàn)平方米，同比上升19.8%；辦公樓竣工面積30.37萬(wàn)平方米，同比回落32.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積282.23萬(wàn)平方米，同比回落5.5%。圖1-3-3 ：2011年12月-2012年12月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章、土地市場(chǎng)一、土地資訊n 土地市場(chǎng)暖春早至 1月10城出讓金增263%2012年下半年土地市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)在2013年仍然延續(xù)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77%，出讓金收入為562億元，同比增長(zhǎng)263%。值得注意的是，北京成為了今年1月份土地出讓市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。1月份北京共成交土地22宗，成交土地面積149萬(wàn)平方米，土地成交金額高達(dá)241.66億元，較前月增長(zhǎng)兩倍。統(tǒng)計(jì)顯示，1月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2602萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比下降了32%，但同比出現(xiàn)77%的增長(zhǎng)。收入方面，1月份全國(guó)土地出讓金收入為562億元，同比亦大幅增長(zhǎng)263%。n 克而瑞觀點(diǎn)：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，未來(lái)不排除政府進(jìn)一步收緊當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控手段。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫，很大程度上是業(yè)界對(duì)未來(lái)通脹預(yù)期開(kāi)始抬頭。考慮到目前市場(chǎng)利率依然處于低位，未來(lái)在限購(gòu)等手段難以進(jìn)一步拓展空間的情況下，央行可以通過(guò)加息抬高資金成本，將通脹預(yù)期抑制下去。不過(guò)，市場(chǎng)的走勢(shì)恐怕依然難言樂(lè)觀。受到需求強(qiáng)勁、降價(jià)促銷以及市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，多個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格正在上升。而在地方政府也增加土地供應(yīng)的情況下，過(guò)去兩年常見(jiàn)的土地流拍情況也正在持續(xù)減少。二、土地供應(yīng)供應(yīng)面積下降、供應(yīng)宗數(shù)下降1、土地供應(yīng)概述據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2013年1月31日，重慶市土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應(yīng)土地共27宗，預(yù)出讓土地面積共計(jì)為133.31萬(wàn)平方米，出讓綜合價(jià)金共284182萬(wàn)元，土地平均出讓價(jià)格2131.74元/平方米。2013年1月，除北碚區(qū)和渝中區(qū)外，其他七個(gè)主城區(qū)均有土地供應(yīng)。其中渝北區(qū)供應(yīng)量最大，占地面積41.77萬(wàn)方，占全市供應(yīng)的31.34%。大渡口區(qū)供應(yīng)土地占比最小。圖2-4-1：重慶市2012年1月-2013年1月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2013年1月擬供應(yīng)土地27宗，其中工業(yè)用地供應(yīng)12宗，占地55.66萬(wàn)方，占本月總供應(yīng)用地的41.76%。居住用地供應(yīng)4宗，占地36.9萬(wàn)方，占比27.68%。商業(yè)用地供應(yīng)2宗，占地5.35萬(wàn)方，占比4.01%。商住混合用地2宗，占地26.57萬(wàn)方，占比19.93%。公建配套用地供應(yīng)7宗,占地8.83萬(wàn)方,占比6.62%。三、土地成交成交面積下降、成交宗數(shù)下降1、土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年1月31日，重慶市土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示已成交土地共12宗，成交土地面積共計(jì)為136.44萬(wàn)平方米，成交金額共297304萬(wàn)元，土地平均出讓價(jià)格2179元/平方米。圖2-4-2：重慶市2012年1月-2013年1月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖2-4-3 ：重慶市2013年1月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2013年1月成交土地12宗，其中商業(yè)用地成交1宗,占比8.33%。商住混合用地成交2宗,占比16.6%，居住用地成交5宗，占比41.67%。公建配套用地成交1宗，占比8.33%。工業(yè)用地成交3宗，占比25%。3、拿地企業(yè)分析2013年1月的成交土地中外地企業(yè)拿地4宗。2013年1月外地開(kāi)發(fā)商拿地4宗,占比33%。外地開(kāi)發(fā)商拿地明細(xì):區(qū)域土地位置用途土地面積建筑規(guī)模(m2)容積率起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得單位巴南區(qū)巴南區(qū)李家沱-魚(yú)洞組團(tuán)巴南b分區(qū)b5-3-1/04號(hào)宗地二類居住1128762821902.504375743757重慶融科智地房地產(chǎn)有限公司巴南區(qū)渝國(guó)土房管告字20131號(hào)巴南區(qū)魚(yú)洞組團(tuán)a標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)a13-2-1/03、a13-2-2/03、a15-3-1/01、a15-4/03、a13-3/03、a11-1-11/05號(hào)宗地一類居住、二類居住、商業(yè)用地、商務(wù)用地、廣場(chǎng)用地84959170835.292.012484942500重慶浩博實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司九龍坡區(qū)渝國(guó)土房管告字201249號(hào)九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)n標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)f1-8-3宗地二類居住用地28507128286.004.502947729477萬(wàn)科（重慶）房地產(chǎn)有限公司九龍坡區(qū)渝國(guó)土房管告字201249號(hào)九龍坡區(qū)西彭組團(tuán)分區(qū)02-1/02、03-1/02、08-1/03地塊一類居住用地、二類居住用地167670206913.001.233306733067宜賓聚鑫投資有限公司四、重點(diǎn)地塊（由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會(huì)出現(xiàn)上月部分成交。故從2009年1月開(kāi)始，熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。）渝國(guó)土房管告字20132號(hào)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)13-1/04、13-2/04號(hào)宗地2013年1月15日，渝國(guó)土房管告字20132號(hào)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)13-1/04、13-2/04號(hào)宗地掛牌，屬性為二類居住用地。占地面積為18.35萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)總建筑面積約29.34萬(wàn)平方米，容積率1.6。本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。1、宗地概況表2-4-1： 地塊名稱渝國(guó)土房管告字20132號(hào)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)13-1/04、13-2/04號(hào)宗地地址重慶市渝北區(qū)出讓方式掛牌土地用途二類居住用地所在區(qū)域渝北區(qū)板塊位置非板塊占地面積(萬(wàn)m2)18.35起始總價(jià)（萬(wàn)元）93564總建面積(萬(wàn)m2)29.34地面價(jià)格（萬(wàn)元/畝）340容積率1.6樓板價(jià)（元/平方米）3188.68資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該宗地位于重慶北部新區(qū)悅來(lái)生態(tài)城。毗鄰重慶國(guó)際博覽中心，與蔡家組團(tuán)隔江相望，距解放碑、觀音橋約15公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里，距規(guī)劃的悅來(lái)兩江國(guó)際商務(wù)中心區(qū)8公里。悅來(lái)生態(tài)城規(guī)劃總建筑面積315萬(wàn)平方米,其中居住總建筑面積237萬(wàn)平方米(其中居住配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施總建筑面積36萬(wàn)平方米);商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地19公頃,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施總建筑面積45萬(wàn)平方米。分別在東北部規(guī)劃1所中學(xué),中部和南部各布局1所小學(xué),總用地約14.22公頃。同時(shí)結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)半徑,布局6處社會(huì)停車場(chǎng)和3處公交首末站。3、宗地投資開(kāi)發(fā)前景總結(jié)n 該宗地位于禮嘉，該片區(qū)正處于發(fā)展起步階段，周邊各種配套還不完善。n 該宗地周邊同屬性土地成交目前較少，后期會(huì)持續(xù)增加，近期競(jìng)爭(zhēng)力度不大?？硕鹩^點(diǎn)：該該宗地位于渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)，該分區(qū)目前正處于大力發(fā)展中。未來(lái)開(kāi)發(fā)具有較大的升值潛力?，F(xiàn)在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商的在售項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)較小。 禮嘉組團(tuán)a分區(qū)成交情況表2-4-2：禮嘉組團(tuán)a分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(jià)(萬(wàn)元)渝北區(qū)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)11-13/04、17-1/04號(hào)宗地二類居住用地745161.72128060.436663資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年1月至今，禮嘉組團(tuán)a分區(qū)有18宗商業(yè)住宅類用地成交。表2-4-3：禮嘉組團(tuán)a分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積()開(kāi)盤時(shí)間銷售狀態(tài)銷售報(bào)價(jià)(元/)龍湖悠山郡二期渝北區(qū)高層2051602008-9-6預(yù)售8500資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年1月至今，悅來(lái)組團(tuán)d分區(qū)僅有1宗商業(yè)住宅類用地成交。swot分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地勢(shì)平坦，改造難度小宗地周邊發(fā)展不成熟機(jī)遇威脅政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域認(rèn)可度不夠第五章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述各大房企搶跑2013，市場(chǎng)供求持續(xù)高位運(yùn)行2013年1月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：受2012暖冬市場(chǎng)影響，市場(chǎng)供求持續(xù)高位；出現(xiàn)供不應(yīng)求；成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度下降。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2013年1月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)190.17萬(wàn)方，環(huán)比下降25.62%；成交220.84萬(wàn)方，環(huán)比下降27.10%，成交均價(jià)6604元/平米，與上月相比出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降6.53%。本月市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求比為0.86。 1月樓市出現(xiàn)“開(kāi)門紅”，市場(chǎng)供不應(yīng)求主要原因在于：第一、市場(chǎng)賣方：一方面，中央一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，但并未加碼，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期基本樂(lè)觀；另一方面，2012年末成交量的上漲、樓市回暖跡象愈加明顯，大多開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)年底翹尾行情或?qū)⒀永m(xù)到2013年伊始，因此，抓住這一波市場(chǎng)行情，加緊出貨。第二、市場(chǎng)買方：一方面，地方各種鼓勵(lì)剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策正不斷出臺(tái)，加上樓市仍可能在未來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)上行，市場(chǎng)上購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來(lái)，所以，去年11月份以來(lái)，購(gòu)房者由“觀望”情緒逐漸轉(zhuǎn)化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ，各大房企年關(guān)均推出種種優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營(yíng)造出一個(gè)“相對(duì)低谷”市場(chǎng)，激發(fā)購(gòu)房者購(gòu)買欲望，促成成交。圖2-5-1： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)表2-5-1：重慶市1月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2012年12月2013年1月環(huán)比增長(zhǎng)（%）同比增長(zhǎng)（%）供求比0.840.862.51%68.85%供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）255.65190.17-25.61%376.62%成交量（萬(wàn)平方米）302.93220.84-27.10%184.22%成交價(jià)格（元/平方米）70656604-6.53%2.37%成交總額（億元）214.01145.85-31.85%191.06%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)二、供求關(guān)系供求持續(xù)高位，出現(xiàn)供不應(yīng)求從重慶主城商品房市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)比圖可以看出，2013年1月，重慶主城九區(qū)新增市場(chǎng)供應(yīng)190.17萬(wàn)方，成交220.84萬(wàn)方，供需比為0.86。本月市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，主要在于：一方面中央調(diào)控政策空擋加上12年暖冬市場(chǎng)延續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商加大市場(chǎng)供應(yīng)，領(lǐng)跑2013市場(chǎng)；另一方面，各大開(kāi)發(fā)商給出各種年關(guān)給力優(yōu)惠，激發(fā)不上購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，再者，受返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響，帶動(dòng)本月成交。圖2-5-2： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)三、供應(yīng)量 一反開(kāi)年常態(tài)，供應(yīng)駛?cè)搿翱燔嚨馈?013年1月，市場(chǎng)供應(yīng)量為190.17萬(wàn)方，環(huán)比下降25.62%，同比上升379.12%，新辦理預(yù)證項(xiàng)目85個(gè)。本月供應(yīng)出現(xiàn)小幅上漲，主要在于：一方面，受12年年底火爆成交市場(chǎng)影響，各大開(kāi)發(fā)商均一反常態(tài)加大13年伊始供應(yīng)滿足市場(chǎng)所需 ；另一方面，市場(chǎng)成交的持續(xù)高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商資金得到回籠，給足賣方信心，導(dǎo)致了房企在2013年開(kāi)年就發(fā)起了沖刺。市場(chǎng)的火爆態(tài)勢(shì)或得以延續(xù)，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將持續(xù)高位，將在180-230萬(wàn)方左右。圖2-5-3： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)四、成交量成交延續(xù)“暖冬”行情本月商品房成交220.84萬(wàn)方，環(huán)比下降27.10%，同比上升184.32%。1月樓市成交較12月火爆市場(chǎng)出現(xiàn)小幅度下降，但依舊持續(xù)高位，主要在于：一方面，開(kāi)發(fā)商給出的年底豐厚優(yōu)惠致使不少購(gòu)房者入市，另一方面市場(chǎng)持續(xù)成交火爆，購(gòu)房者擔(dān)心后市價(jià)格會(huì)上漲，買漲不買跌的心態(tài)導(dǎo)致不少購(gòu)房者結(jié)束觀望情緒，選擇入市。市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行，將激發(fā)不少購(gòu)房者購(gòu)買欲望，初步預(yù)計(jì)下月成交會(huì)在180-200萬(wàn)方左右。圖2-5-4： 2012年1月-2013年1月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)五、成交均價(jià)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回落本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格6604元/，與上月出現(xiàn)小幅下降，環(huán)比下降6.53%，同比回升2.37%。本月來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降主要有以下兩個(gè)方面的原因：一、從優(yōu)惠幅度看：本月為農(nóng)歷年關(guān)，不少外出務(wù)工人員紛紛返鄉(xiāng)置業(yè)，開(kāi)發(fā)商更是推出年關(guān)優(yōu)惠，大多較之前的優(yōu)惠要大，借此激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，致使均價(jià)出現(xiàn)小幅度的回落。二、從成交結(jié)構(gòu)上看：成交區(qū)域結(jié)構(gòu)變化。本月成交價(jià)格低于整體市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)較多的沙坪壩區(qū)本月成交量較大，略低于位于全市成交排位榜首的渝北區(qū)，另外本月渝北區(qū)和沙坪壩本月成交部分經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)價(jià)格拉低也起到一定影響，其余價(jià)格拉升區(qū)域成交量均較低，因此對(duì)全市價(jià)格有明顯的拉低作用。目前市場(chǎng)的回暖信號(hào)愈加明顯，因此房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)越發(fā)被看好，所以未來(lái)價(jià)格將以小幅催長(zhǎng)為主。圖2-5-5：2 012年1月-2013年1月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)主城各區(qū)量?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅度回落2013年1月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與上個(gè)月相比，出現(xiàn)小幅下降，環(huán)比下降27.10%。本月主城各區(qū)均呈現(xiàn)明顯回落。其中渝北區(qū)成交量依舊持續(xù)最高，為52.67萬(wàn)方，占全市的23.85%，成交占比下降0.24%。本月市場(chǎng)新增供應(yīng)除北碚區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)外，其余六區(qū)均出現(xiàn)了明顯回升趨勢(shì)。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，為37.37萬(wàn)方，占市場(chǎng)總量的19.65%。渝北區(qū)本月新增供應(yīng)項(xiàng)目17個(gè)，其中有1個(gè)辦公，2個(gè)商業(yè)，1個(gè)車位，其它均為住宅產(chǎn)品。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，分別高出均價(jià)23.11%、11.33%、16.29%和9.00%左右，而其中價(jià)格較高的渝北區(qū)、成交量占比居于榜首位置，但受成交面積排名第二的沙坪壩區(qū)價(jià)格影響，因此對(duì)總體均價(jià)拉升作用不大；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域有大渡口區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，對(duì)于均價(jià)下拉作用明顯，主要為沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)、九龍坡區(qū)和巴南區(qū)，其中北碚最為明顯，價(jià)格低于整體均價(jià)22.40%。 本月拉下區(qū)域的成交量占比較大，因此對(duì)本月價(jià)格起到明顯拉低作用。表2-5-2：重慶市主城各區(qū)1月商品房各類指標(biāo)區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）占比價(jià)格（元/）價(jià)格平均水平新增供應(yīng)（萬(wàn)方）占比渝北區(qū)52.67 23.85%7352 11.33%37.37 19.65%沙坪壩區(qū)40.11 18.16%5532 -16.23%22.57 11.87%南岸區(qū)29.79 13.49%7199 9.00%18.82 9.90%江北區(qū)24.64 11.16%7680 16.29%20.40 10.73%九龍坡區(qū)23.05 10.44%5938 -10.08%16.86 8.86%巴南區(qū)16.82 7.62%5577 -15.54%27.45 14.44%北碚區(qū)13.65 6.18%5125 -22.40%28.25 14.86%大渡口區(qū)10.13 4.59%6312 -4.42%12.92 6.80%渝中區(qū)9.96 4.51%8130 23.11%5.52 2.90%合計(jì)220.84 100%6604 190.17 100%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)第六章、商品住宅市場(chǎng)一、供應(yīng)量供應(yīng)節(jié)奏放緩，體量明顯下降根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2013年1月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出，本月重慶主城區(qū)共辦理預(yù)售85個(gè)，新辦預(yù)售面積380.33萬(wàn)，其中，新辦預(yù)售住宅面積137.8萬(wàn)。1月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為137.8萬(wàn)方，與上月相比下降幅度較大，較上月減少38.7萬(wàn)方，環(huán)比下降21.93%，與去年同期相比上升382.83%，上升幅度較大，主要是因?yàn)槿ツ晖谔幱诖汗?jié)假期，商品住宅供應(yīng)量較小。本月為2013年第一月，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商上年銷售目標(biāo)完成，都放慢了供應(yīng)節(jié)奏，加上2月春節(jié)假期臨近，本月供應(yīng)出現(xiàn)明顯的下降。圖2-6-1： 2012年1月-2013年1月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)二、新推量推案節(jié)奏繼續(xù)放緩1、新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月共有48項(xiàng)目53次推盤，開(kāi)盤次數(shù)環(huán)比減少6次。市場(chǎng)供應(yīng)套內(nèi)面積64.17萬(wàn)方，較2012年12月份減少7.37萬(wàn)方，市場(chǎng)住宅推盤節(jié)奏有小幅的放緩。本月商品住宅推盤量有所下降，環(huán)比下降10.30%，且連續(xù)兩月出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其原因在于，年關(guān)已過(guò)，大部分企業(yè)已完成銷售目標(biāo)，銷售壓力減小，推案頻率放慢，同時(shí)臨近2月春節(jié)假期，傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季即將來(lái)臨，所以本月推案節(jié)奏開(kāi)始放緩。本月與同期推案量相比上升211.35%，主要是在于去年同期正處于春節(jié)假期當(dāng)中，推案量較少。圖2-6-2： 2012年1月-2013年1月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、推案樓盤數(shù)據(jù)分析（1）規(guī)模分析圖2-6-3：1月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)1月，重慶市住宅市場(chǎng)共有53次推案，推案規(guī)模主要集中在2萬(wàn)平米以下，共計(jì)47次，其中1萬(wàn)方以下的24次，占比達(dá)54.28%，1-2萬(wàn)方的23次，占比為43.40%。推盤量2-3萬(wàn)方和3-4萬(wàn)方的項(xiàng)目較少，共6個(gè)項(xiàng)目。本月推案量最大的項(xiàng)目為九龍坡區(qū)的斌鑫中央國(guó)際公園，共推出2棟高層，推案體量為3.39萬(wàn)方，共522套。本月共2個(gè)項(xiàng)目重復(fù)推盤，為北京城建龍樾灣和融匯半島格林美地，本月均進(jìn)行了2次推案。本月去化最好的項(xiàng)目為九龍坡區(qū)的金茂瓏悅，該項(xiàng)目本月推出200套房源，開(kāi)盤當(dāng)天售罄，項(xiàng)目為位于袁家崗板塊，周邊交通條件較好，輕軌和多條公交線路匯集于此，同時(shí)生活配套成熟，加之該板塊在售項(xiàng)目較少，項(xiàng)目從面市以來(lái)就收到購(gòu)房者關(guān)注。（2）建筑形態(tài)分析圖2-6-4 ：重慶市2013年1月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)1月，重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層住宅，共推出34次，占比達(dá)64.27%。另外，小高層產(chǎn)品共推案10次，占比13.2%，環(huán)比上月減少3次，低層產(chǎn)品共推出3次，環(huán)比上月減少4次。本月別墅產(chǎn)品推出較少，僅2個(gè)項(xiàng)目，分別為九龍坡區(qū)的北京城建龍樾灣和巴南區(qū)的宗申金藍(lán)灣，其中北京城建龍樾灣共推案2次，該項(xiàng)目為首次面市項(xiàng)目，首次開(kāi)盤推出42套聯(lián)排別墅，推案體量0.77萬(wàn)方，開(kāi)盤當(dāng)天去化率達(dá)到52.38%。（3）區(qū)域分析圖2-6-5：重慶市2013年1月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)本月主城九區(qū)中渝中區(qū)無(wú)推案，除沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)推案次數(shù)較上月有所增加外，其他區(qū)域均出現(xiàn)下降。本月推案次數(shù)最多的區(qū)域?yàn)橛灞眳^(qū)和巴南區(qū)，均為10次推案，其中渝北區(qū)推案體量為8.37萬(wàn)方，主要以高層產(chǎn)品為主，其中中渝梧桐公館本月推出209套高層房源，開(kāi)盤當(dāng)天去化率為91.87%，該項(xiàng)目住處龍頭寺核心位置，交通方便，周邊配套齊全，加之主要以小戶型為主，去化較快。巴南區(qū)推案體量為7.23萬(wàn)方，主要以小高層產(chǎn)品為主，其中宗申金藍(lán)灣項(xiàng)目推出別墅產(chǎn)品，開(kāi)盤當(dāng)天推出聯(lián)排別墅16套，去化13套，去化率為81.25%。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖2-6-6：重慶市2013年1月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)1月新增推案中的樓盤是以二房為主，共有36個(gè)項(xiàng)目推出二房產(chǎn)品。另外為三房，共32個(gè)項(xiàng)目，別墅產(chǎn)品推盤較少，僅2個(gè)項(xiàng)目。本月三房推盤量較上月明顯增加，環(huán)比增加6個(gè)項(xiàng)目，而一房和別墅產(chǎn)品分別環(huán)比減少6個(gè)和3個(gè)。推案房型分析表2-6-1：重慶市2013年1月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比去化情況面積區(qū)間（）套數(shù)比例（%）去化套數(shù)去化率一房1333.7-59.94118813.76%82369.28%二房3642.83-125.24409147.39%264764.70%三房3261.13-227.75285233.04%140949.40%四房5104.21-160.951842.13%1910.33%五房00.00%0躍層454.18-244.912582.99%13753.10%別墅2169