【商業(yè)地產(chǎn)】四川廣漢市水晶廣場(chǎng)項(xiàng)目開盤活動(dòng)策劃細(xì)案-21DOC.doc

（活動(dòng)策劃方案）四川漢唐文化有限公司 地產(chǎn)事業(yè)部 時(shí)間: 2007年12月12日目 錄總體構(gòu)思活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃氛圍營(yíng)造 細(xì)節(jié)安排 項(xiàng)目管理 費(fèi)用預(yù)算一、總體構(gòu)思1、序言“水晶廣場(chǎng)”位于廣漢城北新區(qū)的一塊頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，因項(xiàng)目絕佳的地理位置、完善的生活配套、優(yōu)越的項(xiàng)目品質(zhì)。1月上旬將迎來開盤盛典。因受到“新政”的影響，可能對(duì)銷售當(dāng)中，特別是投資性客戶造成一定的沖擊。因此，為使開盤當(dāng)天達(dá)到最大的成交量，充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)與服務(wù)理念，銷售中心的現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造也將起到一定的輔助效應(yīng)。由于當(dāng)天受到場(chǎng)地的局限，區(qū)域劃分、組織實(shí)施、秩序維護(hù)就顯得尤其重要了。同時(shí)，“水晶廣場(chǎng)”是第一次面向成都媒體以及廣大市民，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌形象，在活動(dòng)當(dāng)天都將得以體現(xiàn)。綜上所述，我們作出以下的精心構(gòu)思： 將整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行半封閉式的區(qū)域規(guī)劃，“客戶等待區(qū)”與“銷售大廳”實(shí)行單向出入，避免閑雜人員混雜現(xiàn)場(chǎng)； 客戶等待區(qū)設(shè)置獨(dú)立功能服務(wù)區(qū)域，客戶可在本區(qū)域內(nèi)直接享受到近在咫尺的項(xiàng)目咨詢、節(jié)目表演、餐飲等優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 通過精心的現(xiàn)場(chǎng)布置，營(yíng)造出開盤當(dāng)天喜慶、熱烈的活動(dòng)氛圍；通過激情動(dòng)感的歌舞演繹與高雅的樂器演奏，打造現(xiàn)場(chǎng)清閑高雅的氛圍，以此安撫客戶焦急等待心情；2、預(yù)期目標(biāo) 矗立“水晶廣場(chǎng)”良好的項(xiàng)目形象與服務(wù)品質(zhì)，大幅提升樓盤的知名度與美譽(yù)度； “水晶廣場(chǎng)”盛大開盤，現(xiàn)場(chǎng)眾多客戶云集，形成搶購(gòu)的現(xiàn)象，對(duì)周邊產(chǎn)生區(qū)域性的口碑傳遞與輻射宣傳效應(yīng)； 讓“水晶廣場(chǎng)”在眾多樓盤中脫穎而出，特別要成為城北版塊矚目的焦點(diǎn)，以贏得更多消費(fèi)者的關(guān)注，為后期搶占市場(chǎng)爭(zhēng)取到更大的市場(chǎng)份額；二、活動(dòng)安排1、活動(dòng)概要 活動(dòng)時(shí)間2008年1月5日 9：0012：00 活動(dòng)地點(diǎn)水晶廣場(chǎng)銷售中心 參加人員目標(biāo)客戶項(xiàng)目工作人員及活動(dòng)執(zhí)行人員；開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)；廣漢權(quán)威媒體；三、活動(dòng)實(shí)施區(qū)域規(guī)劃示意圖四、現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)人員較多，控制人流、組織實(shí)施成為首當(dāng)其沖的工作重點(diǎn)，因此在區(qū)域劃分方面我們將進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃。為保證當(dāng)天開盤活動(dòng)井然有序，避免出現(xiàn)客戶煩躁、混亂的場(chǎng)面，加快整個(gè)銷售進(jìn)度?？蛻舻却齾^(qū)內(nèi)我們將設(shè)置餐飲區(qū)，提供現(xiàn)場(chǎng)周到而細(xì)致的服務(wù)工作。同時(shí)，整個(gè)客戶等待區(qū)與銷售大廳將實(shí)行單循環(huán)的人流控制。1、外場(chǎng)布置 功能：通過項(xiàng)目工作人員以及安保人員對(duì)每位客戶的進(jìn)行識(shí)別后，引導(dǎo)客戶到達(dá)等待區(qū)休息。公示開盤“選房流程”、“認(rèn)購(gòu)須知”等信息發(fā)布。 現(xiàn)場(chǎng)布置：l 入口左、右兩側(cè)分別擺放本次開盤活動(dòng)的“選房流程看板”、“認(rèn)購(gòu)須知看板”；l 中央位置擺放大型“鮮花拱門”、鋪設(shè)紅地毯； 人員配置及職能：l 活動(dòng)執(zhí)行人員1人（督導(dǎo)管理）l 禮儀小姐6人（迎賓接待）l 安保人員2人（維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序） 物料配備：l 認(rèn)購(gòu)流程看板1個(gè)（3米*2米）l 項(xiàng)目相關(guān)信息看板1個(gè)（3米*2米）l 鮮花拱門1座（3米*2.5米）、地毯2、觀眾區(qū) 功能：客戶休息就餐、觀賞節(jié)目表演； 現(xiàn)場(chǎng)布置：l 設(shè)置餐飲區(qū)，準(zhǔn)備豐富的便餐供客戶自取食用；l 整個(gè)區(qū)域使用“鮮花路引”進(jìn)行圍邊裝飾；l 銷售中心門前道路的樹木底部進(jìn)行“金箔”包裝；l 擺放“銷控表看板”； 人員配置及職能：l 活動(dòng)執(zhí)行人員1人（協(xié)助整體工作）l 禮儀小姐4人（派發(fā)糕點(diǎn)）l 服務(wù)生2人（制作水果拼盤）l 保潔人員2人（衛(wèi)生清理）； 物料配備：l 條桌（4張）、鮮花路引（30個(gè)）、鮮花拱門（2座）l 熱飲（咖啡、果汁）糕點(diǎn)（西式糕點(diǎn)）水果（水果拼盤）；l 銷控表看板1個(gè)（3米*2米）；實(shí)物參照?qǐng)D3、舞臺(tái)區(qū) 功能：音樂暖場(chǎng)、舞臺(tái)節(jié)目表演、主持人唱號(hào)； 現(xiàn)場(chǎng)布置：l 利用臺(tái)階鋪設(shè)紅地毯，供演繹人員進(jìn)行表演；l 配備專業(yè)戶外音響； 人員配置及職能：l 活動(dòng)執(zhí)行人員1人（與項(xiàng)目工作人員對(duì)接，銜接主持人唱號(hào)）l 主持人（唱號(hào)，節(jié)目主持）l 音控師1人（音響調(diào)控）l 演員若干； 物料配備：l 地毯、方形舞臺(tái)l 專業(yè)演出音響1套4、貴賓區(qū) 功能：活動(dòng)當(dāng)天作為邀請(qǐng)嘉賓以及領(lǐng)導(dǎo)觀賞節(jié)目、休息的區(qū)域； 人員配置及職能：l 安保人員4人（維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序） 物料配備：l 警戒柱12根l 藤椅20把、條桌14張；5、其它裝飾 銷售大廳入口布置“方形鮮花拱門”，并鋪設(shè)紅地毯； 銷售大廳玻璃墻面進(jìn)行插花藝術(shù)裝點(diǎn)； 整個(gè)銷售大廳房檐，使用“彩色氣球串”進(jìn)行圍邊裝點(diǎn)；五、氛圍營(yíng)造、迎賓接待客戶到場(chǎng)后，由保安安排車輛的停放后，安排6名身高1.7米左右、氣質(zhì)高雅的禮儀小姐在入口處進(jìn)行接待；禮儀小姐選用專業(yè)模特，體現(xiàn)出活動(dòng)的高品質(zhì)感，著裝拋棄以往的傳統(tǒng)旗袍，而采用美麗大方的禮服，同時(shí)佩帶花環(huán)等鮮花飾物，增加活動(dòng)的氣氛。2、開盤儀式醒獅熱場(chǎng)表演（3分鐘）醒獅點(diǎn)睛（開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)為醒獅）（2分鐘）踩青、吐符的精彩表演（5分鐘） 揭符（開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)揭符） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭（3分鐘） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓拉金球，宣布開盤正式開始、禮炮齊鳴（2分鐘）4、舞臺(tái)節(jié)目演出 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶大多為中青年人，為使整個(gè)活動(dòng)氛圍喜慶熱烈，演出節(jié)目符合該人群的審美喜好，我們盡量選用青春時(shí)尚類的節(jié)目進(jìn)行演繹。 異國(guó)風(fēng)情舞(3人組合) 拉丁舞(2人組合) 電聲小提琴（3人組合） 勁歌熱舞 (3人組合) 新民樂組合（4人組合） 時(shí)尚街舞（3人組合） 變臉吐火 銀幻魔術(shù)（2人組合）5、執(zhí)行流程時(shí) 間內(nèi) 容備 注上午安排8：308：50舞臺(tái)音樂暖場(chǎng)播放高雅輕音樂8：308：50迎賓接待4名禮儀小姐提供迎賓接待服務(wù)8：308：50主持人背景串詞隨意性項(xiàng)目介紹、認(rèn)購(gòu)流程8：509：00開盤儀式醒獅表演9：009：05領(lǐng)導(dǎo)致辭宣布正式開盤、禮炮齊鳴9：05主持人開場(chǎng)串詞宣布開始售樓、節(jié)目正式開始9：0512：00節(jié)目表演、主持人串詞（貫穿始終）穿插進(jìn)行各類節(jié)目，主持人進(jìn)行全程主持9：0012：00餐飲服務(wù)（貫穿始終）由客戶自取結(jié)合禮儀小姐派發(fā)的形式，將餐飲遞送至客戶手中，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念；六、細(xì)節(jié)安排1、應(yīng)急措施1）現(xiàn)場(chǎng)秩序問題有對(duì)公司不滿的人員蓄意搗亂破壞活動(dòng)，或防止盜劫事件的發(fā)生。u 防范措施：督促物管公司保安監(jiān)督保衛(wèi)工作，同時(shí)簽到處做好驗(yàn)證，嚴(yán)禁外來人員參加本次活動(dòng)，設(shè)立專門負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序的責(zé)任人。2）天氣問題因?yàn)榛顒?dòng)在室外進(jìn)行，如突然下雨，影響活動(dòng)進(jìn)程。 防范措施：提前一個(gè)禮拜每天向?qū)I(yè)氣象臺(tái)進(jìn)行咨詢；準(zhǔn)備防雨措施，例如：雨具，帳篷。2、衛(wèi)生管理1）清潔衛(wèi)生活動(dòng)當(dāng)天人數(shù)較多，容易出現(xiàn)衛(wèi)生臟亂的情況，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)客戶等待區(qū)中分別擺放專用“垃圾桶”，同時(shí)配備1名保潔人員，進(jìn)行不間斷衛(wèi)生清理工作；3、餐飲管理活動(dòng)中，餐飲應(yīng)保證品質(zhì)與多樣性，水果拼盤（由3名果盤制作師現(xiàn)場(chǎng)制作）及熱飲（咖啡、果汁）采取客戶自取的形式，西式糕點(diǎn)則由4名禮儀小姐，實(shí)行定時(shí)派送到客戶手中，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念；七、項(xiàng)目管理為更好的服務(wù)于本次活動(dòng)，我們將成立“水晶廣場(chǎng)項(xiàng)目部”，針對(duì)不同的區(qū)域，設(shè)立4個(gè)“項(xiàng)目小組”，以“項(xiàng)目小組”為單位，每小組安排1名組長(zhǎng)具體實(shí)施管理，使活動(dòng)前期籌備階段準(zhǔn)備充分，活動(dòng)中執(zhí)行中進(jìn)行無誤且后勤保障有力；同時(shí)，作好突發(fā)情況處理的充分準(zhǔn)備，盡可能的估計(jì)活動(dòng)中的突發(fā)事件，以求提前做好防范，從而確保活動(dòng)的正常進(jìn)行。1、人員安排1）甲方內(nèi)容人數(shù)位置分布備注現(xiàn)場(chǎng)工作總協(xié)調(diào)1人流動(dòng)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)總體協(xié)調(diào)與督導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)13人停車場(chǎng)2人共計(jì)13名保安現(xiàn)場(chǎng)入口2人選房入口2人選房出口2人銷售大廳入口2人銷售大廳內(nèi)3人唱號(hào)及確認(rèn)進(jìn)場(chǎng)客戶2人選房等待區(qū)入口1人負(fù)責(zé)驗(yàn)證入場(chǎng)、1人負(fù)責(zé)唱號(hào)工作現(xiàn)場(chǎng)后勤保障1人場(chǎng)地協(xié)調(diào)、物料調(diào)用等現(xiàn)場(chǎng)后勤服務(wù)5人場(chǎng)內(nèi)2人，場(chǎng)外2人共計(jì)4名保潔現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)總負(fù)責(zé)1人銷售大廳場(chǎng)內(nèi)銷控看板3人銷售大廳張貼1名，開單1名，銷控1名客戶接待、協(xié)助簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書4人自客戶進(jìn)入至其離開銷售廳內(nèi)銷售人員2）乙方內(nèi)容人數(shù)位置分布備注項(xiàng)目經(jīng)理1人流動(dòng)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)整個(gè)活動(dòng)的協(xié)調(diào)、調(diào)控、督導(dǎo)工作項(xiàng)目經(jīng)理助理1人流動(dòng)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行管理工作執(zhí)行督導(dǎo)1人驗(yàn)證領(lǐng)號(hào)區(qū)配合甲方進(jìn)行客戶驗(yàn)證入場(chǎng)、發(fā)放號(hào)牌1人客戶等候區(qū)客戶等待區(qū)1人，配合甲方工作人員管理1人現(xiàn)場(chǎng)入口處、演奏區(qū)禮儀小姐、演奏人員的管理工作餐飲管理1人餐飲區(qū)物料管理1人流動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)所有物資的看管、整理和發(fā)放工作音控1人選房等待區(qū)音響設(shè)備的調(diào)試與控制工作禮儀4人會(huì)場(chǎng)入口/餐飲區(qū)果盤制作師3人餐飲區(qū)果盤制作2、項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃 方案確定執(zhí)行方案人員分工人員管理設(shè)計(jì)定稿采購(gòu)制作物料籌備資源篩選編排培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)布置活動(dòng)執(zhí)行3、組織結(jié)構(gòu)水晶廣場(chǎng)項(xiàng)目部活動(dòng)執(zhí)行小組策劃創(chuàng)意小組 后勤保障小組活動(dòng)布置小組組織管理物品管理物料采購(gòu)物料制作文案擬定圖文設(shè)計(jì)餐飲管理應(yīng)急保障秩序維護(hù)禮儀培訓(xùn)料料運(yùn)輸音響調(diào)試現(xiàn)場(chǎng)布置項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌管理項(xiàng)目小組組長(zhǎng)責(zé)任制八、費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量小計(jì)備注現(xiàn)場(chǎng)布置音響設(shè)備1800元/套1套1800租賃、安裝舞臺(tái)25元/平米30平米750租賃、安裝舞臺(tái)地毯12元/平米45平米540采購(gòu)、安裝主題背景板絎架18元/米23米414租賃、安裝（8.4m長(zhǎng)*4m高）主題背景板噴繪15元/平米35平米525制作、安裝（8.4m長(zhǎng)*4m高）認(rèn)購(gòu)流程看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）認(rèn)購(gòu)流程看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）項(xiàng)目信息看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）項(xiàng)目信息看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）室內(nèi)銷控看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）室內(nèi)銷控看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）室外銷控看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）室外銷控看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長(zhǎng)*2m高）現(xiàn)場(chǎng)入口地毯12元/平米60平米720采購(gòu)、安裝（3m*8m）選房等待區(qū)地毯12元/平米60平米720采購(gòu)、安裝（3m*8m）銷售中心方形鮮花拱門1800元/座1座1800插花制作（4米跨度*2.5米高）現(xiàn)場(chǎng)入口鮮花拱門1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）現(xiàn)場(chǎng)出口鮮花拱門1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）銷售大廳墻面插花250元/組9組2250插花制作鮮花路引120元/座25座3000器材租賃、插花制作胸花10元/朵5朵50插花制作銷售大廳彩色氣球串15元/米60米900制作主題背景板彩色氣球串15元/米20米300制作充氣拱門300元/座1座300租賃充氣立柱300元/座2座600租賃升空氣球250元/個(gè)12個(gè)3000租賃金箔裝飾160元/卷3卷480采購(gòu)、制作（包含人工費(fèi)）藤椅20元/把220把1320租賃雨傘35元/把20把700租賃條桌30元/張4張120租賃警戒柱40元/根18根720租賃指示牌80元/個(gè)5個(gè)400租賃（包含內(nèi)頁(yè)畫面制作）禮炮200元/門8門1600租賃金球700元/個(gè)1個(gè)700制作冷焰火80元/支8支640安裝小計(jì)28861人員及餐飲主持人1200元/人1人1200四川電臺(tái)飛躍調(diào)頻主持人楊晨禮儀150元/人6人900身高1.7米左右（提供派發(fā)糕點(diǎn)的服務(wù)）禮儀服裝租賃40元/套6套240租賃醒獅表演2800元/隊(duì)1隊(duì)2800獅隊(duì)共6人電聲小提琴600元/人3人1800銀幻想魔術(shù)600元/人2人1200拉丁舞600元/人2人1200新民樂600元/人4人2400時(shí)尚街舞600元/人3人1800變臉吐火600元/人2人1200勁歌熱舞600元/人3人1800異國(guó)風(fēng)情舞600元/人3人1800攝像1000元/人1人1000現(xiàn)場(chǎng)全程錄制、后期制作vcr果盤制作師220元/人2人440水果拼盤3元/份500份1500獼猴桃、西瓜、橙子、香蕉、圣女果一次性餐具0.5元/套500套250每套餐具：一次性紙制餐盤1個(gè)、塑料餐叉1個(gè)西式糕點(diǎn)5元/份500份2500安德魯森蛋糕綠波蛋糕熱飲機(jī)600元/臺(tái)2臺(tái)1200雀巢牌熱飲機(jī)（租賃）熱飲原料60元/袋10袋600雀巢牌咖啡（5袋）、奶茶（5袋）小計(jì)25830總 計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置28861人員及餐飲25830稅費(fèi)5%2734.55公關(guān)代理費(fèi)5%2734.55運(yùn)費(fèi)2800總計(jì)62960.1地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會(huì)，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營(yíng)銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.8售后服務(wù)6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照保修協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。