中冶集團(tuán)齊齊哈爾項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告(46頁(yè)）.doc

中冶集團(tuán) 發(fā)展策劃思路中冶集團(tuán)齊齊哈爾項(xiàng)目 目 錄序 言5第一篇市 場(chǎng) 分 析71.1齊齊哈爾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析71.1.1齊齊哈爾市歷史發(fā)展情況71.1.2齊齊哈爾市城市整體規(guī)劃發(fā)展情況71.1.3宏觀分析小結(jié)81.2齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析91.2.1齊齊哈爾市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析9（二）2006年齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析91.商品房供銷(xiāo)比例合理92.商品住宅供給結(jié)構(gòu)基本合理93.房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行96.商品住房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化97.住宅郊區(qū)化進(jìn)一步加速98.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大盤(pán)成為主導(dǎo)傾向99房?jī)r(jià)收入比有所下降910房?jī)r(jià)與gdp、人均可支配性收入增長(zhǎng)比率合理1011.當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題101.3齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)分析101.3.1政府的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)情況103.3.1齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀123.3.2商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析123.3.3商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié)131.4齊齊哈爾市住宅物業(yè)分析141.4.1齊齊哈爾市住宅物現(xiàn)狀141.4.2齊齊哈爾市住宅市場(chǎng)分析小結(jié)15第二篇項(xiàng) 目 區(qū) 位 分 析172.1項(xiàng)目區(qū)域概況172.2項(xiàng)目地塊分析172.6.1項(xiàng)目地塊概況172.6.2立地條件172.6.3項(xiàng)目swot分析18第三篇開(kāi) 發(fā) 定 位思考213.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思路213.1.1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路設(shè)定213.3.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位22第一章 理念設(shè)計(jì)243.1項(xiàng)目定位243.2產(chǎn)品定位253.3目標(biāo)客戶定位253.4產(chǎn)品核心價(jià)值提升263.4.1建筑產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)而不奢華263.4.2戶型設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)品味而不做作26第四章 總體規(guī)劃要求274.2規(guī)劃原則274.3方案a：公寓南北擺放284.3.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：284.3.2總體布局（詳見(jiàn)規(guī)劃圖）284.4方案b：公寓東西擺放294.4.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：294.4.2總體布局30u項(xiàng)目收入的估算32u經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅（與銷(xiāo)售有關(guān)的稅費(fèi)）33f、未含土地增值稅。335.1方案b錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。u項(xiàng)目收入的估算34u經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅（與銷(xiāo)售有關(guān)的稅費(fèi)）錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。f、未含土地增值稅。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。結(jié) 束 語(yǔ)37附件序 言我司非常榮幸有機(jī)會(huì)能為貴司齊齊哈爾市項(xiàng)目提供項(xiàng)目發(fā)展策劃思路，現(xiàn)就項(xiàng)目策劃呈交項(xiàng)目發(fā)展策劃思路策劃書(shū)一份，供貴司參考。本項(xiàng)目現(xiàn)處于地塊規(guī)劃階段，如何開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，我司在研究市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需求和消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目的整體概念策劃。同時(shí)從項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、招商定位、產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理角度提出建議，供貴司參考。1策劃的目標(biāo)： 做地標(biāo)：創(chuàng)立齊齊哈爾市新的商業(yè)地標(biāo)，并使其含有核心競(jìng)爭(zhēng)力； 做典范：使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與周邊各物業(yè)形成良好的互動(dòng)，創(chuàng)立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)形態(tài)創(chuàng)新模式典范； 做現(xiàn)金流產(chǎn)品：以最短的營(yíng)銷(xiāo)周期快速資金回籠、保證開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。2基本策劃思路 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上，確立項(xiàng)目的戰(zhàn)略切入、定位和實(shí)施營(yíng)運(yùn)的前提效益條件； 從外部和內(nèi)部視角把握項(xiàng)目的核心利益契合點(diǎn)，提出：構(gòu)筑一體化價(jià)值轉(zhuǎn)換體系；啟動(dòng)并整合多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣概念，筑巢引鳳、速戰(zhàn)速?zèng)Q的戰(zhàn)略思路； 做足前置營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備。大膽假設(shè)，小心求證，為項(xiàng)目審慎擬定總體定位，包括：主題、功能等； 對(duì)項(xiàng)目的整體建設(shè)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)性建議，并對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃做出部署。3本策劃需解決的問(wèn)題：本項(xiàng)目不能單純從建筑面積的單一層面出發(fā)，應(yīng)從項(xiàng)目自身的產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)設(shè)置，從所處區(qū)域，從鶴城城市發(fā)展態(tài)勢(shì)乃至城市對(duì)省乃至整個(gè)東北的城市占位級(jí)，應(yīng)高屋建瓴的，以城市運(yùn)營(yíng)的高度對(duì)待。2007，中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)元年。城市升級(jí)與產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整成為主旋律。城市運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，這是開(kāi)發(fā)商必須深度認(rèn)知的更高級(jí)能量-從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到更為進(jìn)步的生活方式的開(kāi)發(fā)和城市文明的開(kāi)發(fā)。今天，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)本質(zhì)是為更進(jìn)步的生活文明開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)的復(fù)合價(jià)值/增值體同時(shí)引導(dǎo)城市升級(jí)擴(kuò)展，同時(shí)。做為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建筑規(guī)劃必須保證日后該物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)需求，產(chǎn)品涉及開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三個(gè)主體層面中，開(kāi)發(fā)商在某種意義上是提供服務(wù)的主體，要保證自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能得到投資者、經(jīng)營(yíng)者的支持，首先須保證產(chǎn)品能滿足市場(chǎng)的基本需求。任何脫離市場(chǎng)規(guī)律的開(kāi)發(fā)理念，最后的結(jié)局是開(kāi)發(fā)商被動(dòng)的成為房東，成為經(jīng)營(yíng)的主體，被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)初衷，目前，國(guó)內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目，基本都是這樣的結(jié)局，先烈的教訓(xùn)希望能得到公司決策者的關(guān)注。 如何達(dá)到發(fā)展商的戰(zhàn)略目的與短期戰(zhàn)術(shù)目的； 怎樣做出正確的市場(chǎng)定位； 怎樣規(guī)劃才能更好地表達(dá)產(chǎn)品，發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)越性； 現(xiàn)金流如何實(shí)現(xiàn)。第一篇 市 場(chǎng) 分 析5.1 齊齊哈爾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析5.1.1 齊齊哈爾市歷史發(fā)展情況齊齊哈爾是一個(gè)開(kāi)發(fā)潛力巨大的新興城市，具有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，是國(guó)家最早興建的老工業(yè)基地之一。隨著城市化進(jìn)程的加速和振興東北的政策優(yōu)勢(shì)，齊齊哈爾房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的機(jī)遇。齊齊哈爾人口561.1萬(wàn)（市區(qū)143.9萬(wàn)）全國(guó)十三個(gè)較大城市之一；是中國(guó)重要的裝備工業(yè)基地、商品糧基地、畜牧業(yè)基地和黑龍江省西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的輻射力和帶動(dòng)力，享有中國(guó)綠色食品之都、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)魅力城市等稱號(hào)。齊齊哈爾是中國(guó)北緯46度以北的最大城市和黑龍江省第二大城市，地處黑、吉、蒙三省區(qū)交匯地帶。近年來(lái)，政府以建設(shè)“生態(tài)市園林城、綠色食品之都、裝備工業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、歷史文化名城”為目標(biāo)，扎實(shí)推進(jìn)老工業(yè)基地振興和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。齊齊哈爾市，簡(jiǎn)稱鶴城是黑龍江省西部的經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐，新興的旅游城市。齊齊哈爾市幅員面積4.23萬(wàn)平方公里，位于黑龍江省西北部的嫩江平原，距省會(huì)哈爾濱市359公里，嫩江大斷裂貫通平原全境。地勢(shì)北高南低，北部和東部是小興安嶺南麓，中部和南部為嫩江沖積平原。隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，拉動(dòng)了齊齊哈爾市g(shù)dp保持了兩位數(shù)增長(zhǎng)。5.1.2 齊齊哈爾市城市整體規(guī)劃發(fā)展情況u 齊齊哈爾市的空間格局與規(guī)劃分析中國(guó)黑龍江哈大齊工業(yè)走廊總體規(guī)劃骨干城市之一,區(qū)域中心地位更加鞏固，為吸引外地投資置業(yè)奠定了極好的基礎(chǔ)2005年，黑龍江省委、省政府作出一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策，決定建設(shè)以哈爾濱為龍頭，以大慶和齊齊哈爾為區(qū)域骨干，包括沿線肇東、安達(dá)等市在內(nèi)的哈大齊工業(yè)走廊。這一重要戰(zhàn)略決策對(duì)充分利用黑龍江省優(yōu)勢(shì)、打造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和招商引資平臺(tái)、在新一輪的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換中提升產(chǎn)業(yè)層次、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展、促進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有重要而深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。哈大齊工業(yè)走廊的內(nèi)涵和定位：通過(guò)開(kāi)發(fā)和利用921平方公里厚鹽堿地等未利用土地，依托現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和科教人才資源，著力吸引國(guó)內(nèi)外資金技術(shù)，建設(shè)各種產(chǎn)業(yè)互相協(xié)調(diào)配套，新體制、高科技、外向型、生態(tài)化，結(jié)構(gòu)合理、高速增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)高地和經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，成為黑龍江省振興老工業(yè)基地核心區(qū)和全面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)的先進(jìn)區(qū)。u 政府工作重點(diǎn)圍繞建設(shè)區(qū)域商貿(mào)金融中心目標(biāo)，提升城市形象抓好重大項(xiàng)目建設(shè)，全面拓展城市整體功能5.1.3 宏觀分析小結(jié)u 從宏觀環(huán)境分析可以看出，齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。各個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及大規(guī)模的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造工程使得齊齊哈爾市的城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷提升，為本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)創(chuàng)立了良好的外部環(huán)境。u 近年來(lái)，齊齊哈爾市民的收入也在不斷提高，隨著收入的提高，人們的對(duì)消費(fèi)需求居住環(huán)境也在不斷變化，因此滿足市民們不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本原則和出發(fā)點(diǎn)。u 外商及港澳臺(tái)商、民間投資的增長(zhǎng)速度非常大，表明齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境得到認(rèn)可，民資、外資的投資主體地位進(jìn)一步加強(qiáng)，大量外資及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)于城市商務(wù)辦公物業(yè)的需求增加。u 齊齊哈爾市作為2007年的冬運(yùn)會(huì)的主辦城市，政府對(duì)城市的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、科技會(huì)展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能的開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求，對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有政策上的規(guī)劃支持。u 從宏觀環(huán)境來(lái)看，在政府政策和規(guī)劃下，齊齊哈爾市房地產(chǎn)在較好的投資環(huán)境將穩(wěn)步發(fā)展。u 齊齊哈爾市區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，連續(xù)成功舉辦了四屆國(guó)際小商品交易會(huì)，已成為承接國(guó)際小商品交易的一個(gè)平臺(tái)，吸引國(guó)際資本參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)載體，鏈接中國(guó)小商品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的一個(gè)橋梁。小商品交易會(huì)是融天時(shí)、地利、人和于一體，賦機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展于一身，以國(guó)際合作“俄羅斯中國(guó)友好年”為契機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外小商品交易市場(chǎng)，打造小商品對(duì)俄遠(yuǎn)東地區(qū)和東北亞地區(qū)貿(mào)易平臺(tái)，形成黑龍江省西北部地區(qū)規(guī)模最大的小商品集散地和生產(chǎn)加工基地，逐步形成“南有義烏、北有鶴城”的小商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局。 5.2 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5.1.1 齊齊哈爾市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)還處于起步發(fā)展階段，不存在形成泡沫的因素，國(guó)家政策只是在人們的心理預(yù)期上產(chǎn)生了一定影響。前兩年，許多市民采取觀望態(tài)度，可即使是房?jī)r(jià)較高的北京、廣州等城市，經(jīng)歷調(diào)控后房?jī)r(jià)依然保持持續(xù)上漲，沒(méi)有掉頭向下的跡象，因此齊齊哈爾市許多有真實(shí)需求的市民開(kāi)始回到市場(chǎng)購(gòu)房，而不是選擇繼續(xù)等待。1.2.2 2006年齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析u 商品房供銷(xiāo)比例合理u 商品住宅供給結(jié)構(gòu)基本合理u 房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行u 商品住房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化u 住宅郊區(qū)化進(jìn)一步加速u(mài) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大盤(pán)成為主導(dǎo)傾向u 房?jī)r(jià)收入比有所下降u 房?jī)r(jià)與gdp、人均可支配性收入增長(zhǎng)比率合理房?jī)r(jià)與gdp、人均可支配性收入增幅的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一；一般地說(shuō)，這個(gè)比率1為良性，若比率1為非良性。2006年，齊齊哈爾市地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)16.5%；人均可支配性收入比上年增長(zhǎng)15.4%。2006年，齊齊哈爾市商品住宅價(jià)格比上年增長(zhǎng)3.6%。按商品住宅價(jià)格計(jì)算，房?jī)r(jià)與gdp增長(zhǎng)比率為0.22；房?jī)r(jià)與人均可支配性收入增長(zhǎng)比率為0.23。房?jī)r(jià)與gdp、人均可支配性收入增長(zhǎng)比率都遠(yuǎn)低于1。房?jī)r(jià)增幅比地區(qū)生產(chǎn)總值增幅低12.9個(gè)百分點(diǎn)，比人均可支配性收入增幅低11.8個(gè)百分點(diǎn)。齊齊哈爾市房?jī)r(jià)與gdp、人均可支配性收入增幅的這種比例關(guān)系，是一種非常理想的狀態(tài)，說(shuō)明齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況是良好的。1.2.3.當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是：中小戶型普通商品房用地矛盾突出，住房保障體系尚沒(méi)有完全建立起來(lái)，存量房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，商品房和物業(yè)服務(wù)投訴居高不下，基礎(chǔ)設(shè)施配套無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求，節(jié)能住宅的推行缺乏應(yīng)有效的動(dòng)力機(jī)制。依據(jù)上述分析可以看出，當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題是前進(jìn)中的問(wèn)題、非主流的問(wèn)題；房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)說(shuō)明總體發(fā)展形勢(shì)是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；基本上實(shí)現(xiàn)了國(guó)家的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的宏觀調(diào)控目標(biāo)。5.3 齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)分析5.1.1 政府的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)情況區(qū)域商貿(mào)中心城市具有強(qiáng)大的政策支撐齊齊哈爾市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明：2006年7月 到2020年，將齊齊哈爾市建設(shè)成為商貿(mào)流通業(yè)具有跨省域影響力的商貿(mào)中心城市，爭(zhēng)取在東北地區(qū)成為有一定影響力的區(qū)域中心城市，同時(shí)加強(qiáng)三級(jí)商業(yè)中心體系建設(shè)，并趨于完善，加快推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代進(jìn)程。1.3.2城市商業(yè)規(guī)劃逐步成熟城市商業(yè)聚集度高，一個(gè)啞鈴的城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，齊市的市級(jí)商業(yè)中心漸成雛形，“t字啞鈴型”商業(yè)布局業(yè)已頗具規(guī)模。這片高度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善、輻射力極強(qiáng)的“啞鈴”黃金商業(yè)帶，顯示了鶴城城市商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 1.3.3城市商業(yè)發(fā)展過(guò)程中商業(yè)布局尚需優(yōu)化整合齊齊哈爾四大商業(yè)分區(qū)雖功能相對(duì)清晰，但真正核心尚未形成：u 卜奎綜合區(qū)面積3562萬(wàn)，東起齊北鐵路，西至勞動(dòng)湖，南起民航路，北至城區(qū)規(guī)劃界，最成熟的集高端消費(fèi)娛樂(lè)為主的城市商圈；u 湖西綜合區(qū)面積1105萬(wàn)，勞動(dòng)湖與嫩江圍合地區(qū)，以行政辦公、文教和科研為主的政務(wù)商圈。u 南苑綜合區(qū)面積6878萬(wàn)，民航路以南，至城區(qū)規(guī)劃南界，平齊鐵路以西至嫩江，以文教、科研和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)。u 鐵東綜合區(qū)面積4233萬(wàn)，齊北鐵路以東至東側(cè)規(guī)劃域區(qū)邊界，以車(chē)輛制造、專業(yè)市場(chǎng)、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)為主的功能化商圈。1.3.4城市商業(yè)特征：受齊齊哈爾市正處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重工業(yè)背景下的化工城向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新型商業(yè)城市過(guò)渡的時(shí)期的影響，齊齊哈爾市的商業(yè)特征明顯。如下：u 商業(yè)規(guī)模初步形成，但普遍消費(fèi)能力還較低；u 商業(yè)的功能性劃分不明顯，還處于初級(jí)商業(yè)的“混居”模型階段；u 具有較為齊全的商業(yè)種類，但大多集中在“啞鈴”區(qū)域，分布不均勻；u 老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型需要時(shí)間，這不僅僅存在于物理意義上，更在觀念意識(shí)上有所體現(xiàn)；1.3.5齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀綜合上述齊市四大商圈，卜奎綜合區(qū)是市場(chǎng)化最徹底、最具現(xiàn)代商業(yè)模型的商務(wù)示范區(qū)。它與湖西政務(wù)區(qū)、南苑研發(fā)區(qū)和鐵東傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)區(qū)之間相輔相成，同時(shí)又具有自身地理區(qū)位極優(yōu)、勿需老舊產(chǎn)業(yè)升級(jí)、政策利好等優(yōu)勢(shì)。u “商圈效應(yīng)”激活商業(yè)地產(chǎn)近兩年，齊齊哈爾市地區(qū)的住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較快，除了表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整以外，還體現(xiàn)在外地、外國(guó)的開(kāi)發(fā)商紛紛涌入齊齊哈爾市，其中很多國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨頭入齊選址開(kāi)店，使齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)總量迅速膨脹。帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前齊齊哈爾市的商業(yè)投資絕大部分發(fā)生在有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的商業(yè)區(qū)內(nèi)，其中以卜魁大街與龍化路商圈為主要的投資區(qū)域。u 商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求目前，在齊齊哈爾市大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒(méi)有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣撸洳缓侠淼臉I(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、娛樂(lè)、餐飲的需求。u 商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式較為單一目前齊齊哈爾市商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多為銷(xiāo)售商鋪為主，其開(kāi)發(fā)方式也多采取購(gòu)物中心內(nèi)步行街鋪的操作模式，缺乏差異化要素。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的“模塊化”運(yùn)作模式，把整個(gè)項(xiàng)目切割成若干模塊進(jìn)行疊加，因而導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口之間出現(xiàn)偏差。1.3.6商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析齊齊哈爾市商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨努力通過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外來(lái)百貨和超市進(jìn)入齊齊哈爾市，如大連大商集團(tuán)新瑪特商場(chǎng)、大福源、家樂(lè)福等加入競(jìng)爭(zhēng)行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：u 以卜魁大街、龍華大路為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展政府對(duì)城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)齊齊哈爾市商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過(guò)卜魁大街、龍華大路的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。u 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及齊齊哈爾市整體商業(yè)升級(jí)換代的趨勢(shì)，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得齊齊哈爾市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。u 城市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式需要有質(zhì)的轉(zhuǎn)變目前齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)基本局限在商業(yè)街、大型購(gòu)物摩爾和專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)上，而真正能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)生命力的社區(qū)商業(yè)卻沒(méi)有得到足夠重視，從而加劇了結(jié)構(gòu)失衡矛盾。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該從“開(kāi)發(fā)出售型”向“開(kāi)發(fā)持有型”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)專業(yè)實(shí)力、資金實(shí)力和招商實(shí)力三者的高效融合，才能更加廣泛地與國(guó)際接軌。1.3.7商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié)卜奎綜合區(qū)的“七城最”最核心齊市商業(yè)群核心地帶，“鶴城芯”的稱謂實(shí)至名歸；最繁華新瑪特、愛(ài)格、邁特、國(guó)貿(mào)城、百花購(gòu)物、尚城國(guó)際、網(wǎng)通大廈最成熟基高端購(gòu)物、商務(wù)辦公、專業(yè)市場(chǎng)、居住于一體；最便利5分鐘生活圈，從事業(yè)到生活一網(wǎng)打盡；最潛力新興商業(yè)示范區(qū)，免去老舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的轉(zhuǎn)身之慢；最合理商業(yè)、商務(wù)、居住同居本區(qū)域，互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展；最利好市政府圈點(diǎn)區(qū)域，利好政策集中落地點(diǎn)；n 生活基礎(chǔ)配套型商業(yè)骨架基本形成超市：沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、（擬引入家樂(lè)福）；百貨：新瑪特、愛(ài)格等。新瑪特近期入駐，原有大型零售商業(yè)共6家集中本商圈；n it商貿(mào)物流體系已然成勢(shì)it類賣(mài)場(chǎng)：百腦惠，模仿百腦匯的大型手機(jī)、電腦商城，具有現(xiàn)代化管理模型；n 白色家電商貿(mào)流體系基本建立家電超市：國(guó)美、蘇寧；n 生活小百貨業(yè)仍處萌芽狀態(tài)批發(fā)商業(yè)：處于轉(zhuǎn)型期的多類市場(chǎng)并存，沿街商鋪以服裝檔口、內(nèi)衣批發(fā)為主；需要項(xiàng)目深度思考的問(wèn)題：齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于飛速增長(zhǎng)的階段，從各個(gè)種類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及齊齊哈爾市各已有的商業(yè)物業(yè)來(lái)看，本項(xiàng)目位于該商圈的次街位置，準(zhǔn)確的商業(yè)定位則關(guān)系到開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、投資多重產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商要做好市場(chǎng)的提前量，這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)功能要求都非常高。要成功地開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從最開(kāi)始就應(yīng)該從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮。市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求等要素都是商業(yè)運(yùn)作無(wú)時(shí)不考慮的問(wèn)題，由此延伸的市場(chǎng)定位以及商業(yè)規(guī)劃才是商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目情況請(qǐng)參考附件齊齊哈爾市場(chǎng)調(diào)查資料5.4 齊齊哈爾市住宅物業(yè)分析5.1.1 齊齊哈爾市住宅物現(xiàn)狀u 住宅市場(chǎng)有效供給部分失衡從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況來(lái)看，齊齊哈爾市住宅的銷(xiāo)售在近期進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)火爆的局面，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地追求經(jīng)濟(jì)效益，造成齊齊哈爾市面積較大、價(jià)格較高的高檔住宅空置面積逐漸增加?？罩矛F(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了有效供給與有效需求不符的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。u 住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)綜合性需求1) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)續(xù)集效應(yīng)顯現(xiàn)很多項(xiàng)目借著前期產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，獲得了良好的聲譽(yù)及客戶關(guān)系，后期業(yè)主源源不斷，而且多半是前期業(yè)主的親戚和朋友。2) 社區(qū)配套呈現(xiàn)社會(huì)化趨勢(shì)配套不再為小區(qū)單一服務(wù)，借助社區(qū)、商業(yè)街的規(guī)劃，把外來(lái)人流引入社區(qū)，讓社區(qū)配套產(chǎn)生最大的商業(yè)效益成了一種趨勢(shì)。3) 關(guān)注文化配套的氛圍無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅還是低密度產(chǎn)品，都開(kāi)始關(guān)注社區(qū)文化，關(guān)注鄰里溝通。4) 良好的性價(jià)比成為購(gòu)房的首選不僅戶型更合理，在社區(qū)規(guī)劃、材料配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)甚至物業(yè)服務(wù)等方面都精品化，并出現(xiàn)向高一檔次的“高端產(chǎn)品看齊”的趨勢(shì)。u 登記成交保持活躍，成交價(jià)格穩(wěn)步上升5.1.2 齊齊哈爾市住宅市場(chǎng)分析小結(jié)u 中小戶型產(chǎn)品成為熱銷(xiāo)從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看本市百姓普遍接受的是15003000元/平米左右；面積在60120/平米的房子；戶型是兩室一廳、兩室兩廳、小三室的房子；以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了大眾化的需求，也可以說(shuō)是目前房屋銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。u 從大眾需求方面，部分人群會(huì)選擇舒適度高、規(guī)劃好的園區(qū)由于人們?cè)谏詈凸ぷ鞯膲毫υ龃?，人們?duì)居住要求也在逐步的提高。要求產(chǎn)品的功能分區(qū)既要合理又要實(shí)用，所以部分購(gòu)房者會(huì)在價(jià)格相差不大的情況下，會(huì)更加注重居住的舒適度等其他軟件設(shè)施方面。u 部分結(jié)構(gòu)供給失衡的產(chǎn)品滯銷(xiāo)在100120平方米這個(gè)面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位較大，居民所能承受的價(jià)格與在建商品房的狀況對(duì)比，居民需要低價(jià)房缺少，居民承受不了的高價(jià)房供應(yīng)過(guò)多。形成以上低端住房供給偏緊的不均衡狀況，既有累積大戶型、高價(jià)位住房滯銷(xiāo)的原因，也有城市中心區(qū)域地價(jià)高、不得以繼續(xù)新建大戶型高價(jià)住房的原因。 齊齊哈爾市開(kāi)發(fā)的土地成本已從幾年前的每平方米500元左右飆升到現(xiàn)在的900元左右。其次，近年稅率不斷上調(diào)，稅費(fèi)上漲4，目前又新增了土地增值稅，國(guó)家推行節(jié)能建筑、應(yīng)用新工藝、新材料，使建筑安裝成本上升，建筑本體造價(jià)最少在750800元之間。小區(qū)環(huán)境建設(shè)及配套建設(shè)的成本在100元左右。整體成本價(jià)在1500左右，目前市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)比照仍有很大的上升空間。2007年開(kāi)始， 齊齊哈爾市房地產(chǎn)回暖、市場(chǎng)火爆的另一因素，還在于近兩年建設(shè)主管部門(mén)適度壓縮了開(kāi)發(fā)規(guī)模，開(kāi)發(fā)量由常年的120萬(wàn)平方米減少到目前的70萬(wàn)平方米，由此大量空置房屋得以消化。政府還將土地出讓和拆遷量相應(yīng)放緩，促進(jìn)住房建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展。開(kāi)發(fā)商在前兩年銷(xiāo)售清淡后，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，將步伐放慢，同時(shí)，調(diào)整了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，摒棄了過(guò)去盲目求大和不切實(shí)際的做法。如誼聯(lián)名居主打戶型60平方米90平方米占總量的70以上。鑫地怡園也以70平方米80平方米戶型為主，能夠被多數(shù)人接受，得到市場(chǎng)普遍認(rèn)可。做為黑龍江省的第二大城市，隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老百姓的購(gòu)房需求日益增加，將給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。相關(guān)住宅項(xiàng)目情況請(qǐng)參考附件齊齊哈爾市場(chǎng)調(diào)查資料第二篇 項(xiàng) 目 區(qū) 位 分 析5.1 項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目所處區(qū)域是齊齊哈爾市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，沿卜奎大街與龍華路兩側(cè)集中了城市主要商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)品牌，是本市的商業(yè)中心。5.2 項(xiàng)目地塊分析2.2.1項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目地處齊齊哈爾市中心區(qū)域，東臨怡安大街，南接安康胡同，北沿安居胡同，西近臨卜奎大街，北側(cè)近臨龍華路，位于本地商業(yè)集中區(qū)域黃金位置。2.2.2立地條件本項(xiàng)目地塊是以商業(yè)用地性質(zhì)取得開(kāi)發(fā)的，且地塊內(nèi)有保留建筑，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀，政府對(duì)項(xiàng)目的建筑指標(biāo)可以放寬。項(xiàng)目規(guī)劃有調(diào)整的余地。2.2.3項(xiàng)目swot分析u 整體環(huán)境成熟從整體的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，周邊的區(qū)域從商業(yè)及居住的成熟度來(lái)看，屬于城市商業(yè)繁華地的二級(jí)地段。該區(qū)域擁有基本的商業(yè)人流。為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)提供了人流保障。u 交通設(shè)施相對(duì)完善整個(gè)區(qū)域的路網(wǎng)交通設(shè)施完善，項(xiàng)目周遍通城市規(guī)劃路。根據(jù)項(xiàng)目地塊情況及周邊區(qū)域狀況，我們將項(xiàng)目swot作橫向及縱向的全面比較及分析：戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）機(jī)會(huì)（o）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)（1）項(xiàng)目位居龍華路與卜奎大街交匯處核心位置的商業(yè)二級(jí)區(qū)域，具有交通便利的優(yōu)勢(shì)；（2）項(xiàng)目的北面、西面為城市主干道且集中了城市主要商業(yè)物業(yè)，具有良好的休閑娛樂(lè)配套的優(yōu)勢(shì)；（3）項(xiàng)目周邊區(qū)域道路交通體系的完善，東臨火車(chē)站，對(duì)于整體區(qū)域的成熟具有很大的支持；（4）城市商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)發(fā)展落后，該區(qū)域仍有商業(yè)業(yè)態(tài)空白可以利用。（5）該城市產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)情況良好，消費(fèi)者比較關(guān)注商鋪投資。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)（1）項(xiàng)目北面的商業(yè)項(xiàng)目處于待開(kāi)發(fā)階段，不能直接龍華路共享城市商業(yè)人流，需要通過(guò)項(xiàng)目自身解決商業(yè)人流的引導(dǎo)動(dòng)線。（2）目前周邊的商務(wù)不成熟，需要有一個(gè)培育發(fā)展過(guò)程；（3）如何規(guī)避商鋪總價(jià)高問(wèn)題，因出售了商鋪而失去日后經(jīng)營(yíng)主控權(quán)問(wèn)題的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅（1）城市商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃發(fā)展是政府的重點(diǎn)扶持區(qū)域，具有良好的契機(jī)。（2）北面的商業(yè)項(xiàng)目與家樂(lè)福合作，將具有很大的區(qū)域帶動(dòng)效應(yīng)，共同提高項(xiàng)目區(qū)位的優(yōu)勢(shì)；（3）目前區(qū)域項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)處于起步階段，搶占市場(chǎng)的先機(jī)將具有銷(xiāo)售先機(jī)的優(yōu)勢(shì)；（4）在周邊眾多同類型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)下，本項(xiàng)目在交通上不具備優(yōu)勢(shì)，必然要走差異化發(fā)展的模式，走適合城市需求的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)路線，以產(chǎn)品及定位圈定項(xiàng)目的目標(biāo)群體，作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)；（5）北面地塊定位為商業(yè)步行街，以出售產(chǎn)權(quán)商鋪的方式回收資金將與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有限的不動(dòng)產(chǎn)投資客戶。（6）地塊內(nèi)保留建筑影響整體規(guī)劃，如果扒掉重建，將增加建設(shè)成本。減小劣勢(shì)，避免威脅（1）該區(qū)域以商務(wù)辦公及商業(yè)零售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)為主，將形成劇烈的競(jìng)爭(zhēng)威脅；（2）齊齊哈爾市的消費(fèi)能力有限，需要在項(xiàng)目的招商定位、產(chǎn)品定位、購(gòu)買(mǎi)住宅、商鋪的客戶定位深度思考考慮規(guī)劃。（3）如何增加商鋪銷(xiāo)售面積。2.2.4綜合分析綜合以上市場(chǎng)調(diào)查分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮：u 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位如何找到在該城市的商業(yè)突破點(diǎn)？如何與已有的商業(yè)項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)？招商資源在哪里？如何解決商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離后對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響？以何種產(chǎn)品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，取得突破；投資者在哪里？u 因拆除原保留建筑增加的成本如何消化？u 項(xiàng)目本身的占地面積不大，如何利用北面項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)尋求本項(xiàng)目差異化發(fā)展的市場(chǎng)突破口？u 考慮到開(kāi)發(fā)成本及收益的最大化，本項(xiàng)目在規(guī)劃開(kāi)發(fā)中，如何最大限度利用規(guī)劃條件，形成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量的最大化？u 如何規(guī)劃塔樓物業(yè)的戶型及面積？第三篇 開(kāi)發(fā)定位思考5.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思路5.1.1 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路設(shè)定勢(shì)如何充分利用城市優(yōu)勢(shì)，有效抬升項(xiàng)目地塊價(jià)值無(wú)形價(jià)值鏈條工業(yè)走廊所產(chǎn)生的集群經(jīng)濟(jì)體資源城市升級(jí)發(fā)展的強(qiáng)勁趨勢(shì)商貿(mào)中心平臺(tái)優(yōu)勢(shì)與東北亞經(jīng)濟(jì)鏈政府明確的第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)所營(yíng)造的商業(yè)投資氛圍充分拉闊項(xiàng)目升值空間,增大項(xiàng)目獲利點(diǎn)市如何利用周邊項(xiàng)目，市場(chǎng)的人流優(yōu)勢(shì)，聚集人氣為我所用。有形價(jià)值鏈條區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的商業(yè)/務(wù)擴(kuò)展與持續(xù)增值空間世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)駐的眼球拉動(dòng)商業(yè)格局充分拉開(kāi)，所帶來(lái)的市場(chǎng)期待項(xiàng)目物理價(jià)值的有效參考，拉動(dòng)銷(xiāo)售速度實(shí)如何利用項(xiàng)目規(guī)劃，準(zhǔn)確定位以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值鏈條小面積，高品質(zhì)的公寓型產(chǎn)品小面積，低總價(jià)的商鋪產(chǎn)品業(yè)態(tài)以日用小百貨為主，時(shí)尚點(diǎn)靚生活的精致生活大賣(mài)場(chǎng)小面積，低總價(jià)，快節(jié)奏的產(chǎn)品陣列易操作，風(fēng)險(xiǎn)低的首選投資型產(chǎn)品3.1.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位從齊齊哈爾市幾個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位作出如下評(píng)估：項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售價(jià)格面積范圍（）大商國(guó)際華庭商住一體起價(jià)2500元/，均價(jià)2600元/30-80尚城柏悅居公寓:起價(jià)2760元/寫(xiě)字樓:起價(jià)3260元/共24層,每層差價(jià)30元/45鶴鄉(xiāng)新城多層2000元/平方米,高層2180元/平方米74152王仔花苑2290元/平方米74152仕林國(guó)際2300元/平方米 42140運(yùn)建園1700元/平方米55-136北疆雅苑最高價(jià)：1500元/平米；最低價(jià)： 1800元/平米 70120昊方名苑起價(jià)：2370元/平米；均價(jià)：2500元/平米137-188鴻福大廈2200元/平方米90-128邁特廣場(chǎng)1樓：臨街4.8萬(wàn)/m21樓內(nèi)街：1.75萬(wàn)/m22樓：1.65萬(wàn)/m23樓：1萬(wàn)/m210100分 析：u 以目前齊齊哈爾市的住宅及公寓銷(xiāo)售價(jià)格作為參照對(duì)比，在地理環(huán)境及周邊氛圍相差不大的情況下，平均的銷(xiāo)售價(jià)格大約在15003200元/u 以目前齊齊哈爾市的商鋪價(jià)格作為參照對(duì)比，內(nèi)街鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格在1000017500元/的范圍，臨街商鋪價(jià)格在45000元/左右。u 商業(yè)物業(yè)價(jià)格與住宅物業(yè)價(jià)格差異巨大。綜合以上的典型項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)分析，考慮本項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)條件及區(qū)域的客觀條件，我司建議本項(xiàng)目的價(jià)格定位要考慮兩個(gè)因素：第一：住宅與商業(yè)如何配比，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。第二：各類型物業(yè)價(jià)格的界定。因此建議：a、住宅均價(jià)：2500元/b、商鋪外街：30000元/c、商鋪內(nèi)街：12000元/第四篇 規(guī)劃篇第一章 理念設(shè)計(jì)4.1公寓、住宅項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為：“創(chuàng)新之城，節(jié)能生活，休閑居家”。（1）商務(wù)居家：展現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值觀，把握著項(xiàng)目與市中心的互動(dòng)關(guān)系，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)上的舒適朗雅，展現(xiàn)項(xiàng)目居住、休閑非同一般的優(yōu)越感受。（2）創(chuàng)新之城：建造手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進(jìn)一部分新概念、新設(shè)計(jì)，達(dá)到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。爭(zhēng)取用最低成本做出創(chuàng)新的產(chǎn)品，即符合齊齊哈爾市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，又符合齊齊哈爾市消費(fèi)水平，同時(shí)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。（3）節(jié)能生活：設(shè)計(jì)理念不同。一般住宅、公寓以適用、耐久、經(jīng)濟(jì)、安全為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，主要是為滿足現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開(kāi)發(fā)商主要考慮建筑立面豐富點(diǎn)、綠化景觀漂亮點(diǎn)，但對(duì)內(nèi)涵重視不夠。而本項(xiàng)目真正地出發(fā)點(diǎn)在于考慮如何改善舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地生態(tài)效應(yīng)等等，不僅重視“以人為本”，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境、物理環(huán)境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展舒適人居空間。4.1.2產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：溫馨的現(xiàn)代功能主義（1）溫馨：采用豐富多彩的建筑材料，特別是親人的材料如木、石、磚等，作為建筑立面構(gòu)成的重要部分進(jìn)行裝飾處理。（2）現(xiàn)代：立面采用虛實(shí)對(duì)比，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來(lái)處理建筑之間的關(guān)系。（3）功能主義：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的內(nèi)在使用功能，實(shí)而不華，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的融合，要求建筑材料、設(shè)計(jì)手法貫穿一致，做到建筑設(shè)計(jì)的完美統(tǒng)一。（注：本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的關(guān)鍵。）4.1.3目標(biāo)客戶定位以60、70年代出生，目前處于社會(huì)中層、消費(fèi)能力最強(qiáng)、購(gòu)房需求最大的年齡結(jié)構(gòu)群體，形成60、70年代社會(huì)精英的專屬社區(qū)。該類型的群體精英主要包括：（1）成長(zhǎng)型公司老板，公司從起步階段進(jìn)入高速發(fā)展的階段，具有一定的資金用于生活的富足，演繹豐盛的生活人生；（2）外資企業(yè)、大型企業(yè)高層管理人員、金領(lǐng)階層，該部分群體具有“三高”背景高學(xué)歷、高收入、高壓力，生活穩(wěn)定，對(duì)于生活品質(zhì)的提升要求高，開(kāi)始進(jìn)入享受生活的人生階段；（3）政府機(jī)關(guān)及部門(mén)的 工作人員，該部分群體生活穩(wěn)定，具有一定的灰色收入；（4）非齊齊哈爾市籍的外來(lái)高級(jí)技術(shù)人員，由于長(zhǎng)駐齊齊哈爾市，酒店費(fèi)用則顯得較高，而為便于辦公，他們通常會(huì)選擇離上班地點(diǎn)近的服務(wù)式公寓。該類型群體收入高、穩(wěn)定，但沒(méi)有在齊齊哈爾市安家置業(yè)的需求，基本上以租住為主，但追求居住的品質(zhì)，管理和服務(wù)的要求較高。（5）空巢老人及年輕一代準(zhǔn)家庭過(guò)渡購(gòu)房群體。4.1.4產(chǎn)品核心價(jià)值提升4.1.4.1建筑產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)而不奢華u 科技建材打造創(chuàng)新、生態(tài)、環(huán)保的建筑產(chǎn)品,處處體現(xiàn)以人為本，以保護(hù)生態(tài)資源為己任的生產(chǎn)理念。u 簡(jiǎn)約的建筑外形，秉承建筑的品質(zhì)和精髓，再現(xiàn)完美的建筑群落，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，便能給人帶來(lái)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。u 建筑格調(diào)摒棄了所有造作的修飾，而是用個(gè)性鮮明的線條勾勒出樓宇的動(dòng)人魅力。u 高低錯(cuò)落的天際線剔除了視覺(jué)的誤區(qū)，使所有落入眼中的景致都會(huì)因?yàn)樘祀H線的變化而變化。4.1.4.2戶型設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)品味而不做作摒棄大戶型設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)一種不以一味追求面積的名義，揮霍金錢(qián)的消費(fèi)趨向。真正打造出充分利用每一寸活動(dòng)空間，功能分區(qū)明顯的實(shí)用精品戶型。4.2商業(yè)部分項(xiàng)目定位4.2.1問(wèn)題的提出：“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛榈湫偷牡禺a(chǎn)投資產(chǎn)品一直備受關(guān)注，做為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可或缺的一種產(chǎn)品，不斷改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目依然層出不窮，為了實(shí)現(xiàn)快速的資金回收，在商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推出的銷(xiāo)售手法根本的目的在于如何吸引市場(chǎng)投資者的眼球，盡管商鋪投資存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，投資者受傳統(tǒng)的投資理念的影響，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪仍保持著追捧的熱情。如果說(shuō)一個(gè)城市的住宅價(jià)格因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)發(fā)的逐漸成熟，各樓盤(pán)之間存在一定的可比性及參照價(jià)值，而商鋪的價(jià)值更多的取決于項(xiàng)目的地理位置、經(jīng)營(yíng)定位、品牌資源、開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)實(shí)力及經(jīng)營(yíng)能力等諸多客觀因素，商鋪無(wú)價(jià)因?yàn)槠洳粏问墙ㄖw的有形價(jià)值，商鋪有價(jià)因?yàn)槠涮N(yùn)涵了市場(chǎng)潛在的由諸多因數(shù)帶來(lái)的附加值。如何提高商鋪的附加值，吸引投資者介入是本案必須思考的問(wèn)題。思考一： 提供給市場(chǎng)的投資單位必須滿足中小投資能力的投資者基本需求思考二： 商鋪大小與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有關(guān)思考三： 齊齊哈爾市什么行業(yè)有市場(chǎng)前景及市場(chǎng)機(jī)會(huì)，什么行業(yè)有者良好的經(jīng)營(yíng)者，什么行業(yè)有著良好的租金收益，什么行業(yè)有良好的消費(fèi)群體。思考四：項(xiàng)目自身有什么？缺什么？思考五：商鋪的收益來(lái)源于兩個(gè)方面，一是土地升值，二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)的培育租金的升值。商業(yè)地產(chǎn)是通過(guò)經(jīng)營(yíng)并創(chuàng)造價(jià)值，要判斷產(chǎn)品涉及的行業(yè)領(lǐng)域是否有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間。這就要看這個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐拇朔N商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)需求。只有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)成功才有可能實(shí)現(xiàn)8%的回報(bào)。思考六：如果是一個(gè)好的商業(yè)形態(tài)，有一個(gè)有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)這樣的物業(yè)的商鋪相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)少一些。思考七：擔(dān)保措施是降低投資者投資風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。關(guān)鍵在于選擇誰(shuí)來(lái)做。結(jié)語(yǔ)：商鋪投資是一個(gè)需要掌握多行業(yè)知識(shí)的地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品，必須讓投資者跟著開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)思路買(mǎi)商鋪，如何體現(xiàn)商鋪的附加值要做到既挖掘市場(chǎng)需求，又引導(dǎo)投資需求，在商鋪銷(xiāo)售的同時(shí)，考慮日后的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。要點(diǎn)：u 用有一定知名度及經(jīng)營(yíng)能力的品牌借殼包裝。u 受收益租金影響，用短期的的保租模式u 有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)良好的租金收益業(yè)態(tài)做支持u 有良好的經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)u 有良好的消費(fèi)者市場(chǎng)u 區(qū)別市場(chǎng)同類產(chǎn)品的個(gè)性化的產(chǎn)品。u 錦上添花的“擔(dān)?！蹦Ｊ?.2.2產(chǎn)品定位的思考商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)大于地產(chǎn)，沒(méi)有良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)做保障僅從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度考慮銷(xiāo)售，將對(duì)日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，如何統(tǒng)籌安排銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)是本案重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。u 解決因出售商鋪失去物業(yè)經(jīng)營(yíng)主控權(quán)的常用手法是返租，通過(guò)返租解決銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的矛盾，僅適合商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期，目的在于市場(chǎng)培育。u 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)需要的經(jīng)營(yíng)面積小，主力店租約短u 有無(wú)招商資源4.2.3、開(kāi)發(fā)模式的思考u 百腦匯的開(kāi)發(fā)模式分析。 百腦匯是國(guó)內(nèi)集it零售與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)的具有臺(tái)資背景的企業(yè)，目前在國(guó)內(nèi)的大中城市都以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式擴(kuò)張，典型特點(diǎn)，商業(yè)裙樓不售，以出租招商為主，塔樓一般以soho或公寓模式建設(shè)且以出售為主，由于該品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)較早，在行業(yè)內(nèi)享有一定知名度和一定的市場(chǎng)及廠商號(hào)召力，所開(kāi)發(fā)的物業(yè)均實(shí)現(xiàn)了良好的收益。同時(shí)，其招商模式也僅局限與當(dāng)?shù)刭Y源的整合、租金方式的經(jīng)營(yíng)管理模式，保證了開(kāi)發(fā)商自身的基本收益，隨著市場(chǎng)的成熟，商鋪?zhàn)鈨r(jià)提高，帶來(lái)了商鋪的價(jià)值提高。為企業(yè)帶來(lái)了穩(wěn)定的投資回報(bào)。4.2.4現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)市場(chǎng)理想的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：u 商鋪銷(xiāo)售帶來(lái)經(jīng)營(yíng)權(quán)的喪失因?yàn)闃I(yè)態(tài)特點(diǎn)對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)影響較小，如生活資料批發(fā)市場(chǎng)、it、汽配、批發(fā)零售市場(chǎng)、高檔的潔具、衛(wèi)浴展示店、家居商場(chǎng)、服裝服飾商場(chǎng)。u 本地具備招商資源u 本地具備成熟的消費(fèi)市場(chǎng)4.2.4適合本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的各業(yè)態(tài)定位的對(duì)比分析業(yè)態(tài)理想經(jīng)營(yíng)面積段經(jīng)營(yíng)方式租金對(duì)比租期單鋪價(jià)格與項(xiàng)目定位契合度評(píng)價(jià)生產(chǎn)生活資料市場(chǎng)多段租賃成長(zhǎng)型靈活不等無(wú)可考慮汽車(chē)后市場(chǎng)服務(wù)多段租賃成長(zhǎng)型靈活不等無(wú)不考慮家居200m2聯(lián)營(yíng)、租賃租金低一定租期要求高良好不考慮潔具、衛(wèi)浴200m2聯(lián)營(yíng)、租賃租金低一定租期要求高良好不考慮數(shù)碼通訊多段租賃成長(zhǎng)型靈活不等良好不考慮服裝服飾多段租賃成長(zhǎng)型靈活不等一般可考慮圖書(shū)音像多段租賃成長(zhǎng)型靈活不等一般可考慮u 齊齊哈爾中冶商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)配置方案一 樓層業(yè)態(tài)b1f文化用品館文化、文教、工藝品、禮品、服、飾配件、手表、眼鏡 家紡布藝娛樂(lè)品工藝美術(shù)品、食街1f日用百貨館日雜用品、化妝、護(hù)膚品、洗滌用品、女性衛(wèi)生用品、 嬰兒用品、 紙制衛(wèi)生用品、服裝輔料、雨具、衣架、貨架、喜慶用品、陶瓷用品、勞保用品、塑料制品、玻璃制品、清潔用品、日用金屬制品、日用人造革、皮革制品、一次性用品、賓館專用品、衣物用品。2f針紡織品、家居生活服裝服飾、童裝、箱包皮具館。針紡織品、 箱包皮具、鞋帽、服裝輔料、童裝、玩具、配件 、包裝類3f五金館廚房設(shè)備：、日用五金、鎖具及安全防護(hù)用具廚房小家電產(chǎn)品，家居小家電產(chǎn)品：電工電料4f倉(cāng)庫(kù)u 齊齊哈爾中冶商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)配置方案二（建議實(shí)施方案）樓層業(yè)態(tài)b1f流行前線時(shí)尚商業(yè)街：男女時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾、鞋店、皮具、首飾、帽、傘、手表、眼鏡、文具、攝影器材、音像、玩具、器皿、箱包、工藝品、個(gè)人護(hù)理品、煙酒等飾品世界：男女時(shí)尚飾品巴黎風(fēng)情街：時(shí)尚女裝，及用品哈韓時(shí)尚街：韓國(guó)、日本前衛(wèi)、時(shí)尚服裝服飾數(shù)碼天地：手機(jī)，配件、配飾、維修，手機(jī)美容、小家電、小電器、工藝品等食街：風(fēng)味小吃、水吧，咖啡店、酒吧美容天地：美容、美體、美發(fā)、美甲、個(gè)人護(hù)理品、化妝品、家庭衛(wèi)生用品等e酷街：前衛(wèi)時(shí)尚男裝，飾品、皮具五洲網(wǎng)苑：網(wǎng)吧、上網(wǎng)用品店等休閑廣場(chǎng)：休閑小站 牛仔世界：男女牛仔服飾1f流行前線2f運(yùn)動(dòng)休閑館運(yùn)動(dòng)天地、運(yùn)動(dòng)休閑主力店、運(yùn)動(dòng)服飾品牌、鞋帽、戶外休閑用品、休閑吧、體育用品、器材、器具3f文化娛樂(lè)館文化用品、書(shū)城、音像天地、發(fā)燒友天地、書(shū)吧、文化教室、書(shū)畫(huà)苑、外語(yǔ)學(xué)校、咖啡吧、休閑吧、婚慶禮儀、禮品、旅游紀(jì)念品、工藝品、書(shū)畫(huà)長(zhǎng)廊影院4f美食休閑館小吃城美食廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、童裝、童玩、親子樂(lè)園、游戲天地影院第二章 總體規(guī)劃要求4.3規(guī)劃原則u 土地的容積率按實(shí)際需求可能政府允許910u 項(xiàng)目的功能分區(qū)結(jié)合住宅區(qū)、配套公寓區(qū)、商業(yè)區(qū)、設(shè)備用房及停車(chē)場(chǎng)、步行街、綠化區(qū)u 地形地貌的利用和處理盡可能考慮提高容積率，考慮東向、北向其他項(xiàng)目對(duì)本案的建筑影響u 便于物業(yè)管理原則u 適合國(guó)家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范本項(xiàng)目總體規(guī)劃考慮滿足商住、居住、商業(yè)零售批發(fā)、商業(yè)步行街的基本需求，從整體規(guī)劃上按住宅 +公寓+商業(yè)形式，并結(jié)合地塊特點(diǎn)設(shè)計(jì)二套方案。（詳見(jiàn)建筑規(guī)劃方案）4.4方案a：公寓南北擺放4.4.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 主要技術(shù)指標(biāo)用地面積12937.6m2占地面積9242.9m2總建筑面積公寓26405.6117668.2m2住宅37268.1沿街商鋪2767.81f內(nèi)街6028.12f873993f873994f87399地下1商業(yè)8411.3地下2停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備用房9242.9停車(chē)位174設(shè)備用房831.6容積率9.14.4.2總體布局（詳見(jiàn)規(guī)劃圖）u 項(xiàng)目建筑物分為裙房與塔樓兩部分，其中，裙房為地下二層，地面四層，塔樓一棟為公寓（南北）、一棟為住宅（南北）。建筑高度為100米，公寓26層，地面建筑共30層。u 考慮到項(xiàng)目整體規(guī)劃條件的要求，充分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模的最大化，根據(jù)項(xiàng)目地塊的價(jià)值及采光標(biāo)準(zhǔn)的要求，沿安康胡同一側(cè)設(shè)計(jì)為商住公寓。u 項(xiàng)目四周按10米退紅線。4.5方案b：公寓東西擺放4.5.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 主要技術(shù)指標(biāo)用地面積12937.6m2占地面積9242.9m2總建筑面積公寓30758.0122020.6m2住宅37268.0沿街商鋪2767.81f內(nèi)街602812f873993f873994f87399b1f商業(yè)8411.3b2f停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備用房9161.9停車(chē)位174設(shè)備用房9126容積率9.434.5.2總體布局u 項(xiàng)目建筑物分為裙房與塔樓兩部分，其中，裙房為地下二層，地面四層，塔樓一棟為公寓（東西）、一棟為住宅（南北）。建筑高度為100米，公寓26層，地面建筑共30層。u 考慮到項(xiàng)目整體規(guī)劃條件的要求，充分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模的最大化，根據(jù)項(xiàng)目地塊的價(jià)值及采光標(biāo)準(zhǔn)的要求，如果按南北擺放公寓將影響到北側(cè)的項(xiàng)目住宅樓間距以及步行街商鋪數(shù)量。故調(diào)整到西側(cè)東西向擺放。u 項(xiàng)目四周按10米退紅線。第五編 效益分析方案一5.1、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）單價(jià)計(jì)算依據(jù)1、土地成本824