天然氣綜合服務樓建設項目可行性研究報告.doc

-第一章 總論1.1 項目名稱市天然氣綜合服務樓工程1.2 承辦單位市天然氣公司1.3 項目負責人黃新文1.4 可行性研究報告編制依據(jù)1.4.1 市城市發(fā)展總體規(guī)劃；1.4.2 市人民政府渭政規(guī)發(fā)200020號關于對市天然氣公司申請?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設用地規(guī)劃定點的批復；1.4.3 市天然氣公司關于編制市天然氣綜合服務樓工程建設項目可行性研究報告的委托書。1.5 建設地址項目擬建地址位于朝陽大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動通信分公司，南起朝陽大街，北至東西二路區(qū)域內(nèi)。1.6 建設規(guī)模天然氣綜合服務樓項目占地20.25畝，建筑面積15100m2。1.7項目總投資及資金來源項目估算總投資為3903萬元，其中自籌2403萬元，銀行貸款1500萬元。1.8 項目建設周期項目計劃建設周期為22個月。第二章 項目背景2.1 項目區(qū)概況項目所在地市城區(qū)地處關中平原東部，北臨渭河，南依南塬，東西長15公里，南北寬6公里，城市總體依塬傍水呈東西環(huán)狀格局，由東向西依次為老城區(qū)、舊城區(qū)、新城區(qū)和高新區(qū)?，F(xiàn)建城區(qū)面積20.06平方公里，市區(qū)總?cè)丝?6萬人。是陜西東部的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是秦晉豫黃河金三角地區(qū)重要的經(jīng)貿(mào)中心。城區(qū)西距西安市56公里。市域?qū)贃|部大陸性氣候，冬季晴冷干燥，夏季炎熱多雨，四季變化分明，年平均氣溫13.6，極端最高氣溫42.2，極端最低氣溫-15.8。年平均降水量555mm，降水主要集中在夏秋兩季。最大凍土深度23cm。常年主導風向為東北風。年平均日照數(shù)2338小時。地震烈度為8度區(qū)，地震斷裂層帶從東到西縱貫市區(qū)南部。改革開放以來，城市經(jīng)濟有了一定的基礎，有工業(yè)企業(yè)50余家，職工3萬余人，初步形成了以化工、機械、紡織、食品為支柱的工業(yè)體系。市旅游事業(yè)發(fā)展較快，旅游景點多，潛力巨大。的商業(yè)貿(mào)易活躍，已建成了七大市場和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，是關中東部商業(yè)貿(mào)易和物資集散中心，還是歐亞大陸橋上重要的節(jié)點城市和連接西北、西南的交通樞紐，無論在人口規(guī)模、經(jīng)濟規(guī)模還是文化教育等方面都占有十分重要的地位。近年來，城市基礎設施建設也有了較大地發(fā)展，特別是撤地設市以來，城市建設進入高速發(fā)展階段，道路、給排水、供電、通訊、綠化美化等基礎設施得到了較大幅度的改善。目前城區(qū)建成市區(qū)道路62公里，排水管線62公里，日供水能力9.2萬噸。城市園林綠化面積42公頃，人均公共綠地1.7平方米。城市公交車近80輛，公交線路9條。城市燃氣率達40%。根據(jù)城市總體規(guī)劃，近期規(guī)劃城市人口為30萬人，建設用地27平方公里，中遠期規(guī)劃人口為40萬人，建設用地40平方公里。從而把建設成為以果業(yè)、食品工業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)和能源重化工工業(yè)、旅游業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)為主導特色產(chǎn)業(yè)，以高科技為先導、工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的陜西東部現(xiàn)代化中心城市。2.2.1 項目由來為了促進和適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，提高人民生活水平，盡快改善城市的燃料結(jié)構(gòu)，發(fā)展城市的燃氣事業(yè)，減少大氣污染已是城市建設的當務之急。多年來，經(jīng)有關方面的努力，城區(qū)已有部分用戶用上了液化石油氣，但由于氣源規(guī)模的限制，氣化率僅占40%，大部分居民及工業(yè)用戶仍以煤為主要燃料，造成城市環(huán)境污染，這與的經(jīng)濟社會發(fā)展是很不相適應的。陜北氣田的發(fā)現(xiàn)和開發(fā)，給市城市氣化工程提供了絕好的機遇。經(jīng)陜西省計委批準，市天然氣利用工程已于二000年元月八日開工建設，目前已完成了一期工程的大部分建設內(nèi)容。天然氣利用工程做為城市建設的一項重要事業(yè)，發(fā)展前景十分廣闊。為了保證天然氣工程建成后的組織管理和實施調(diào)度，同時為了使的賓館服務業(yè)再上等級，按照市城市建設的總體規(guī)劃要求，項目單位擬申請建設本項目。2.3 項目承建單位基本情況項目承建單位市天然氣公司是由市政府和陜西省投資集團公司合資組建的有限責任公司，公司最高組織機構(gòu)為董事會，組織管理形式為總經(jīng)理領導下的分工負責制。公司目前下設辦公室、財務部、計劃部、材料部、安全技術(shù)質(zhì)量部、工程部、運行部、營業(yè)部、集資辦、基建辦、三產(chǎn)公司等十一個職能部門。按設計定員251人，目前已有正式員工100人，其中管理人員30人，其他人員70人，大專以上專業(yè)技術(shù)人員28人。由于公司剛起步，目前行政辦公、生產(chǎn)調(diào)控用房為臨時租用陜西省水產(chǎn)公司樓房，租用面積約1000平方米。市天然氣公司主要負責天然氣利用工程的建設及建成營運后的管理。天然氣工程設計規(guī)模為年供氣能力3000104m3，總投資為11936萬元。其中一期工程年供氣能力為1950104m3，總投資為7759萬元，供氣范圍為城區(qū)東至尤河、南到隴海鐵路、西至渭化、北至東風路和環(huán)北路。該工程自二000年元月八日開工，目前一期工程大部分已完成，且已部分投入使用，現(xiàn)市區(qū)已有3500戶居民用上了天然氣，公福用戶現(xiàn)有17臺大鍋灶、5臺鍋爐已完成氣化改造并用上了天然氣，天然氣累計銷售量達270100.5m3，實現(xiàn)利潤43640元。2.4 項目概況依據(jù)天然氣利用工程總規(guī)模，四川石油管理局勘察設計研究院設計本項目生產(chǎn)調(diào)控大樓總建筑面積應為4637平方米。按照該規(guī)模，天然氣公司申請在朝陽大街中段北側(cè)征用建設用地20.25畝，并已得到市土地管理部門的用地批復。而按照城市建設總體規(guī)劃，在此地段沿朝陽路兩側(cè)的建筑，規(guī)劃要求必須在12層以上。為此，項目單位經(jīng)過論證，并經(jīng)公司一屆三次董事會研究同意，擬在原生產(chǎn)調(diào)控大樓規(guī)模的基礎上，加大建筑面積，合二為一建設一幢智能化辦公、營業(yè)性服務為一體的綜合服務大樓。綜合服務部分按三星級賓館設計，規(guī)模擬達到接待住宿200人，接待用餐350人能力?？傮w大樓共十四層，裙樓三層，設地下室一層，建設規(guī)模為建筑面積15100m2，其中調(diào)控業(yè)務用房建筑面積4750m2，綜合服務用房建筑面積10350m2。同時擬建大樓力求設計超前、新穎，裝飾豪華氣魄，依據(jù)環(huán)境特征采用透空圍墻進行空間分割，從而把該工程建設成為城市的標志性建筑。第三章 項目建設的必要性3.1 項目建設是滿足城市總體規(guī)劃的要求本項目擬建地址位于朝陽路中段，該區(qū)域是代表新興城市風貌的城市新區(qū)，是城市的西大門，也是城市規(guī)劃中的重點建設區(qū)段。根據(jù)市中心區(qū)西部控制性詳細規(guī)劃要求，區(qū)域布置應采用開敞的城市空間部局形式，建筑物建筑高度應在40至50米之間，建筑層數(shù)應為12至15層，建筑方案應結(jié)合用地特征進行景觀分析，使建筑所有立面能夠滿足城市景觀要求。為了建設好的形象“窗口”，本項目大樓擬建層數(shù)為14層（地下室一層），建筑高度為50米。同時在外形設計和場地布置上，突出獨特風格，又充分考慮與周圍建筑的協(xié)調(diào)，以把該區(qū)建設成市的一道亮麗風景，進而滿足城市居民的精神需要，滿足城市發(fā)展的總體要求。3.2 項目建設是保證天然氣公司正常業(yè)務開展的需要根據(jù)市天然氣利用工程可行性研究報告和天然氣利用工程初步設計，天然氣利用工程項目定員251人，項目正常經(jīng)營后，按照業(yè)務需要，需生產(chǎn)經(jīng)營、調(diào)度、辦公、科研、設計及會議等用房1600余平方米，含營業(yè)、倉庫、維修以及其它用房總面積應為4637平方米，這樣才能保證天然氣利用工程項目運營后的業(yè)務正常進行。天然氣利用工程自二000年元月開工以來，隨著工程的進展，目前已有正式員工100名，下設部門十一個，目前的辦公、調(diào)度、維修、銷售用房全部為臨時租用，場地小而零散，既不利于統(tǒng)一管理，同時由于一些設施無法裝備而使科研、設計等工作難以開展，本項目綜合大樓工程建成后，將可以從硬件設施上保證天然氣公司業(yè)務的正常開展和各項職能的充分發(fā)揮。3.3 項目建設是改善城市環(huán)境質(zhì)量的需要目前城區(qū)的燃料以煤為主，部分居民使用石油液化氣，燃氣率僅為40%。大部分企業(yè)也以煤為原料生產(chǎn)，造成城市嚴重污染。據(jù)環(huán)保部門對該城市的大氣綜合污染監(jiān)測結(jié)果表明，二氧化硫、氮氧化物總懸浮微粒、自然降塵和大氣綜合污染指標等有較大超標。天然氣利用工程將覆蓋城區(qū)，工程實施后，年替煤量為15.96萬噸，年替油量0.4萬噸，年替電量1339kwh，同時，年減少so2排放量0.24萬噸，減少飛灰量1.42萬噸，減少爐灰量3.88萬噸，減少黃土量2.18萬噸，減少城市運輸量228.9萬噸公里/年。這必將使城市的環(huán)境質(zhì)量得到較大改善，也極大地改善了城市居民的生活質(zhì)量。本項目作為天然氣利用工程的調(diào)控中心，項目建成營運后，其后勤辦公、生產(chǎn)調(diào)度、燃燒器具銷售、天然氣售氣、客戶服務等業(yè)務將在該中心實施，所以，本項目的建設對保證城區(qū)天然氣的正常運營，進而改善城市環(huán)境質(zhì)量具有十分重要的意義。3.4 項目建設是進一步提高賓館業(yè)服務檔次的需要隨著西部大開發(fā)的進一步深入，在陜西被列為三大中心城市之一，所以，經(jīng)濟的進一步發(fā)展，會促進城市建設步伐的加快，也會促進旅游業(yè)的發(fā)展，進而發(fā)展形成具有個性的旅游產(chǎn)品，旅游風景區(qū)和人文景區(qū)，以及農(nóng)、副、特產(chǎn)品的外銷路子也將增多，招商引資活動也會越來越多。從而吸引更多的商家客人、旅游觀光客人、投資商等光顧，必將帶動賓館業(yè)的進一步發(fā)展。從目前市場來看，賓館、飯店、招待所林立，但總體上規(guī)格較低，主要滿足中、低層次客源、散客市場和團隊消費、以及會議接待等的消費需求，高檔次賓館、飯店少，全市目前僅有韓城銀河大酒店、華山金融賓館和渭河賓館三家三星級賓館，而市區(qū)也僅有渭河賓館一家星級賓館，這與的城市地位和發(fā)展需求遠不相適應。本項目擬建成接待住宿200人，接待用餐350人規(guī)模，并按“旅游涉外飯店星級”標準，在項目外形設計、內(nèi)部設施、裝璜、功能以及格調(diào)、色調(diào)、情調(diào)氛圍上規(guī)范設計，以達到三星級飯店水平。這對滿足高層次消費需求，促進旅游業(yè)發(fā)展以其帶動賓館服務業(yè)再上臺階具有極大的促進作用。第四章 項目建設地址及區(qū)域條件4.1 項目建設地址依據(jù)市城市建設總體規(guī)劃，項目建設地址位于朝陽大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動通信分公司，南起朝陽大街，北至東西二路的區(qū)域內(nèi)，占地面積20.25畝，另代征道路地6.6畝。該區(qū)屬于城市規(guī)劃文教區(qū)，其地理位置、人文環(huán)境、交通等條件優(yōu)越，且無拆遷任務，便于施工。4.2 項目建設條件4.2.1 自然條件項目擬建區(qū)地勢平坦，土壤為粘土類，土壤承載力130220千帕。地震裂度為8度。區(qū)域內(nèi)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫚敫珊禋夂?，年平均氣?3.6，四季分明，多年平均降水量為555.8mm，降水量集中在夏秋兩季，最大凍土深度23cm，常年主導風向為東北風，年均日照2338小時，地下水位距地表20米下。自然條件對項目實施較為有利。4.2.2 交通條件項目南臨朝陽大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向東經(jīng)前進路可通往火車站和市區(qū)中心，向北為市主干道東風大街。優(yōu)越的公路、鐵路網(wǎng)使項目交通條件十分方便。4.2.3 給、排水條件項目用水可由市自來水公司供給，市區(qū)現(xiàn)日供水能力為9.2萬噸。市區(qū)供水管網(wǎng)已經(jīng)形成。本項目所處朝陽大街西段，水源為日供水4萬噸的市南水廠，通過朝陽街400供水管道供給，供水充足，用水方便，項目用水可通過朝陽路自來水主管道接入，完全可以滿足項目建成后的用水需要。項目排水管道可直接接入朝陽路排水管道。4.2.4 供電條件項目區(qū)電力資源豐富，電力供應非常充足。朝陽路10kv高壓線路布局合理，項目建設及營運時只需新增變壓器容量即可。4.2.5 通訊條件近年來，市郵電、通訊能力增長迅猛，目前，市區(qū)電話交換機容量已達60000多門，移動電話容量達70000多部，無線尋呼設備容量達120000多部，通信設備和能力完全可以滿足項目需要。第五章 項目建設規(guī)模、內(nèi)容及設計方案5.1 項目建設規(guī)模項目建設用地20.25畝，另征道路地6.6畝。建筑面積為15100m2（其中調(diào)控中心及辦公部分建筑面積為4750m2，綜合服務部分建筑面積10350m2）。5.2 項目主要建設內(nèi)容5.2.1 綜合服務樓建筑面積15100m2，建筑層數(shù)為13層，主樓高50米，三層以下建有對稱裙樓，主樓下面有一層地下室。全部采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5.2.2 按照市政府渭政規(guī)發(fā)200020號文關于對市天然氣公司申請?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設用地規(guī)劃定點的批復，項目建設綠化率不小于45%。綠化面積為6100m2。5.2.3 道路面積1500m2。5.2.4 停車場面積800m2。5.2.5 相應配套的室外水、電、管網(wǎng)等建設。5.3 項目設計方案5.3.1 設計思想該綜合服務大樓地處市朝陽大街中段黃金地段，建筑位置十分醒目。為此要求設計造型要美觀大方、新穎活潑，要體現(xiàn)時代感和地方特征，能體現(xiàn)出企業(yè)精神，體現(xiàn)出一個現(xiàn)代化的城市文化、城市環(huán)境，成為市的一幢標志性建筑。在功能上要適當考慮發(fā)展，力爭做到20年不落后。5.3.2 綜合服務樓平面布局5.3.2.1 一層：包括裙樓建筑面積為1550m2主要功能是做為賓館大廳。要求寬敞明亮，豪華典雅，層高4.8米。設服務總臺、大堂吧或茶座、小型超市（或商場）、商務服務中心等。在一側(cè)裙樓設燃氣燃燒器具展銷廳、天然氣售氣、客戶服務中心、用戶投訴中心等，約占面積100m2，與賓館大廳隔開。5.3.2.2 二層：建筑面積1550m2。主要功能是餐飲。設大餐廳和小餐廳、咖啡廳、操作間。操作間設置要附合飲食衛(wèi)生要求，操作間與餐廳的布局要保證傳菜線路短，且不與其他公共區(qū)域交叉。大餐廳要能一次性容納300人就餐。餐廳及操作間要能達到接待350人就餐的能力。5.3.2.3 三層：建筑面積為1550m2，層高4.8m。主要功能是娛樂設施。包括健身房、棋牌室、乒乓球室、臺球間、桑拿浴、蒸氣浴室、按摩房、美容美發(fā)室、酒吧、ktv房、多功能廳（可容納250人的會議）、中、小會議室。5.3.2.4 四八層：每層建筑面積950m2、共4750m2。主要功能為客房部。每層設計標準間22間，標準間面積及設施達到三星級賓館要求。在五樓一側(cè)將4間標準間隔開設一套4間套總統(tǒng)套房，另設2間套豪華套房5套。以上共設標準間96套，總接待能力為200人。5.3.2.5 九十三層：建筑面積4750m2。主要用途為辦公和調(diào)控中心。九層設大、中、小型會議室和兩個培訓室，十至十二屋為辦公室、檔案室、打字復印、接待、值班室等。十三層設調(diào)控中心大廳，層高4.8米，大廳面積300m2，其余設生產(chǎn)調(diào)度、計算機室、信息處理、程控通訊等。5.3.2.6 地下一層：建筑面積950m2，高4.8m。主要安置中央空調(diào)設備、配電室、發(fā)電機、洗衣機房、倉庫等。5.3.2.7 樓頂屋面：在上面設水箱間，空調(diào)冷卻塔、其余空間建成屋頂花園。5.3.3 其他設計要求地震設防烈度為8度，耐火等級一級，消防、防雷按規(guī)范要求設計。5.4 輔助設施5.4.1 給排水5.4.1.1 給水系統(tǒng)：水源由市政自來水公司供應，由市政公網(wǎng)接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房壓至樓頂層水箱，自壓供水。經(jīng)測算，辦公最高日用水量為45m3/d，餐廳為46m3/d，客房為34m3/d，綠化及其他用水量為18.4m3/d，每日生活及辦公用水量為143.4m3/d。消防最大525.6m3，因此需建一座600m3鋼筋混凝土蓄水池一座。據(jù)測算每小時最大用水量為29.9m3，樓頂水箱為30m3裝配式不銹鋼板水箱，水箱間設防止二次污染的高效混合消毒裝置。地下室水泵房設2臺加壓泵，一用一備。水泵啟動由屋頂水箱水位自動控制。室外給水系統(tǒng)采用生活、消防合用低壓供水系統(tǒng)，室外設地上式消防栓，以供消防用水。5.4.1.2 排水系統(tǒng)室內(nèi)污水排放入化糞池處理，地下室污水采用集水坑收集，經(jīng)排污泵提升排出。室外排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)。廚房污水經(jīng)隔油器后排入排水系統(tǒng)。雨水經(jīng)雨口收集，經(jīng)重力管道排入城市雨水管網(wǎng)。5.4.2 消防本項目大樓屬一類消防，因此，除在大樓內(nèi)每層室內(nèi)設消防栓外，九層以下的賓館部分應按規(guī)范設計火災自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、疏散照明系統(tǒng)、送風排煙系統(tǒng)和事故廣播系統(tǒng)。院內(nèi)應規(guī)范設置室外消防栓，并保證消防車通道暢通。5.4.3 電氣該工程為二類公共建筑，故為二級負荷，消防負荷為一級。采用雙回路供電，一路由市區(qū)電網(wǎng)接入，一路為100kw柴油發(fā)電機備用。按照照明30w/m2，中央空調(diào)20w/m2，預計用電負荷為604kw，計算功率為483kw。選取1臺500kva變壓器。對消防泵、電梯、消防疏散照明、調(diào)控中心控制大廳，以及大堂、餐廳等處采用雙回路供電，末端自動切換。5.4.4 采暖通風采暖制冷供熱水均由中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)選用兩臺溴化鋰直燃機，單機制冷量為1163kw，與之配套選用兩臺低噪聲冷卻塔、三臺空調(diào)冷卻泵、三臺冷卻泵，可保證冬季供暖、夏季制冷，并能保證常年有衛(wèi)生熱水供應。熱水供應系統(tǒng)采機械循環(huán)系統(tǒng)。地下一層采用機械送風，機械排風，兩側(cè)樓梯前間采用加壓防煙系統(tǒng)。一至三層樓的休息廳、餐廳用機械排風。5.4.5 建筑防雷及電力接地保護在樓頂設避雷帶，并在屋面裝設不大于15m15mm網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主筋作引下線，基礎的鋼筋網(wǎng)作接地裝置。30米以上的金屬外漏欄桿、管道、門窗要與防雷裝置連接。電力設備、消防接地與防雷接地共用，接地電阻不大于1。5.4.6 電視及通訊系統(tǒng)5.4.6.1 電視系統(tǒng)由市有線電視臺引入電纜信號，形成整個大樓的有線和閉路電視系統(tǒng)。5.4.6.2 通訊系統(tǒng)設置500門程控電話系統(tǒng)，在賓館大廳、餐廳安裝ic電話機，在客房的衛(wèi)生間也安裝同線電話。按寬帶網(wǎng)，以利于調(diào)控中心和賓館商務中心微機聯(lián)網(wǎng)。5.5 輔助工程5.5.1 道路：面積1500m2，水泥路面。5.5.2 停車場：面積800m2，水泥路面。5.5.3 綠化；綠化面積6100m2。包括樓前的噴泉，雕塑，樓后的亭閣樓臺、小橋流水、草坪等附屬建筑。第六章 環(huán)境保護及安全措施6.1 環(huán)境綠化項目環(huán)境綠化與建筑布局應同時考慮，要利用道路邊、空場地種植各類花草樹木，修建造型各異的亭臺樓閣、噴泉、雕塑等，形成舒適優(yōu)雅的園林景觀。6.2 “三廢”處理6.2.1 廢水：本項目廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理、餐廳污水經(jīng)過隔油處理后排入朝陽路城市污水排放管網(wǎng)。6.2.2 垃圾：生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)部門要求統(tǒng)一堆放，定期清運，保證周圍環(huán)境不受污染。6.2.3 隔音及防噪：對會議室、活動室及各娛樂場地在建設及裝修時應采用隔音材料和措施，達到對外無噪音標準。6.2.4 該項目能源采用電和天然氣，不用燃煤，不會對環(huán)境造成污染。6.3 安全衛(wèi)生措施6.3.1 建立項目安全責任制體系，對全員進行安全知識培訓，特種作業(yè)人員如電工，中央空調(diào)機組工作人員等必須進行重點培訓，并要求持證上崗。6.3.2 除在硬件設施建設上加強火災防范外，需定期對員工進行消防知識和技能培訓，組織消防演練，經(jīng)常檢查消防器材，同時，還需對電源、電器定期檢查。6.3.3 加強對餐飲部食品衛(wèi)生的管理，并應對餐飲部工作人員進行定期身體檢查，健康合格者方可上崗。第七章 管理機構(gòu)設置、人員編制及培訓7.1 管理機構(gòu)設置市天然氣綜合服務樓屬市天然氣公司管理。其中賓館部分設置經(jīng)理、副經(jīng)理及相關的管理機構(gòu)。本項目營運后擬設經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名，同時設置辦公室、財務部、客房部、餐飲部、娛樂部、后勤部等管理機構(gòu)。7.2 人員編制根據(jù)科學合理、精干高效的原則，本項目經(jīng)營管理及工作服務人員擬定為120人。具體編制為：經(jīng)理： 1名：副經(jīng)理： 2名部門經(jīng)理： 7名：服務人員： 84名后勤保障人員： 26名。7.3 勞動制度人員的聘用和管理按勞動法執(zhí)行。高級管理人員由天然氣公司董事聘任，一般管理人員和員工完全實行招聘制，在當?shù)卣衅?，所有人員均實行勞動合同聘用制。7.4 人員培訓本項目所有員工在上崗前均需進行崗位技能培訓。培訓合格并經(jīng)試用考核合格者，簽訂正式勞動合同。鑒于行業(yè)特殊性，在項目營運后的服務過程中，還需根據(jù)實行工作需要對員工進行不定期的有針對性的業(yè)務培訓，以使管理人員方便管理，服務人員規(guī)范服務，不斷強化服務質(zhì)量意識，提高服務水平，以取得更好的社會效益和經(jīng)濟效益。第八章 投資估算及資金來源8.1 投資估算依據(jù)8.1.1 陜西省99建筑工程綜合預算定額；8.1.2 全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表；8.1.3 陜西省建筑、裝飾費用定額及有關文件，并結(jié)合市市場實際進行估算。8.2 項目總投資項目估算總投資:3903萬元（見附表1）。8.2.1 征地投資：559.5萬元（建設用地20.25畝，代征道路用地6.65畝）。8.2.2 土建工程投資:1812萬元（含安裝費用）。8.2.3 附助工程投資:44.3萬元（見附表2）。8.2.4 附助設施：818萬元（見附表3）。8.2.5 裝飾工程投資333萬元，重點裝修賓館部分和調(diào)控中心，辦公室簡單裝修。8.2.6 前期費用投資248.2萬元。8.2.7 不可預見費用安排100萬元。8.3 資金來源項目估算總投資為3903萬元，其中項目單位自籌2403萬元，向銀行貸款1500萬元。第九章 項目組織管理及實施進度9.1 項目組織管理9.1.1 前期階段成立項目建設籌備領導小組，由市天然氣公司經(jīng)理黃新文同志擔任組長，楊榮武同志擔任副組長，組員為常廣宏、張軍州。負責完成項目的前期考察論證、立項、設計等各項準備工作和資金爭取工作。9.1.2 實施階段在工程建設中實行法人制、公開招標制和工程監(jiān)理制。由項目建設籌備領導小組研究決定項目負責人，按照國家有關規(guī)定公開招標選擇建設單位，并聘請有關專家按設計要求進行工程監(jiān)理工作，積極協(xié)調(diào)解決項目中的具體事宜。9.2 項目實施進度9.2.1 項目建設周期為：22個月9.2.2 實施進度安排（見附表4）2002年2月底前完成項目前期工作；2002年3月至2003年8月完成土建工程建設及裝修工程；2003年9月進行竣工驗收。第十章 經(jīng)濟評價本項目大樓為綜合性大樓，總建筑面積為15100m2，其中調(diào)控中心及辦公部分面積為4750m2，綜合服務部分建筑面積9400m2，附助功能用房950m2。綜合服務部分主要功能為賓館、餐飲、娛樂等項目，經(jīng)濟評價只對綜合服務部分進行評價分析，公共費用按綜合服務部分所占比例66.4%來分攤。相關指標數(shù)據(jù)見（附表5附表15）10.1 基本數(shù)據(jù)10.1.1 本項目占地面積20.25畝，總建筑面積9400m2。10.1.2 項目建設進度、計算周期項目2002年元月動工，2003年底完工，建設周期2年，該項目計算期為12年。第一年為土地征用，場地平整及部分建筑安裝工程，完成整個工作量的45%；第二年以建筑安裝工程，設備安裝調(diào)試和附屬性設施為主，完成整個工作量的55%。10.1.3 投資估算及資金籌措項目建設總投資3047.62萬元。其中固定資產(chǎn)投資2335.65萬元，建設期利息640.24萬元，期間管理費21.73萬元。該項目中長期借款為1500萬元，年利率為6%，企業(yè)自籌資金1176萬元，剩余部分資金由短期貸款解決。（見附表11）10.1.4 經(jīng)營資金估算參照同類型企業(yè)，根據(jù)指標擴大法，估算該項目經(jīng)營資金為50萬元。10.1.5 費用估算綜合服務部分費用估算及取費標準與整體項目相同。10.1.6 營業(yè)收入該項目客房收入為411.83萬元/年，餐飲收入為450萬元/年，娛樂收入為60萬元/年。本項目年平均收入為921.8萬元。10.1.7 稅金本項目繳納營業(yè)稅賓館、餐飲為5%，娛樂為10%，教育附加3%。該項目不享受稅收優(yōu)惠政策，所以應納稅所得稅率為33%。該項目在稅后利潤中提取10%的法定盈余公積金和5%的盈余公益金。10.2 財務評價10.2.1 評價依據(jù)1.國家計委編制的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；2.國家有關財稅制度；3.清華同方房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)濟評價軟件。10.2.2 財務盈利能力分析1.利潤：該項目年平均營業(yè)收入921.8萬元，年平均稅金及附加23.47萬元，稅后年利潤平均總額為561.3萬元。利潤指標：投資利潤率18.42%，投資利稅率27.49%，資本凈利潤率48.10%。2.財務現(xiàn)金流量全部投資財務現(xiàn)金流量分析財務內(nèi)部收益率（firr）稅后15.61%，財務凈現(xiàn)值（i0=12%）：169.83萬元，投資回收期（含建設期）：10年。自有資金財務現(xiàn)金流量分析財務內(nèi)部收益率（firr）25.09%，財務凈現(xiàn)值（10=12%）：131.33萬元，靜態(tài)投資回收期（含建設期）5.47年。通過以上財務分析，可以看出該項目有一定的盈利能力。10.2.3 資金來源與運用根據(jù)資金來源與運用表可以看出，本項目在資金來源與運用方面基本正常，項目是可行的。10.2.4 不確定性分析根據(jù)項目特點，本項目只進行單因素敏感性分析。選擇營業(yè)價格、客滿率、建安工程費用三個因素，對全部投資內(nèi)部收益率指標進行風險分析，測試這些因素在5%10%范圍內(nèi)對項目可盈利性的影響。（見下表、圖）由以上圖、表可以看出，營業(yè)單價的調(diào)整和顧客的多少對項目影響較為敏感，因此，在項目運營后，應制定相應對策，加強項目經(jīng)營管理。10.2.5 經(jīng)濟評價結(jié)論本項目財務評價各項指標較好，經(jīng)營風險小，還款能力強，從經(jīng)濟方面考察是可行的。第十一章 結(jié)論通過以上各章節(jié)的綜合分析，本項目符合市城市建設總體規(guī)劃。加之該項目具有良好的社會效益，對于提高城區(qū)的飲食服務業(yè)檔次，提高城市化形象，促進的經(jīng)貿(mào)交流與旅游發(fā)展，十分必要。從經(jīng)濟效益分析看，項目建成投入運行后，每年可實現(xiàn)利潤561.3萬元（稅后），每年為國家上繳稅金23.47萬元，項目投資回收期10年（稅后），小于行業(yè)基本投資回收年限，可見該項目投資回報率高，經(jīng)濟效益顯著，是可行的。第十二章 項目招標12.1 招標內(nèi)容本項目屬市政工程建設項目，按照國家發(fā)展計劃委員會工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定屬必須進行招標的工程建設項目，按規(guī)定標準，本項目招標內(nèi)容為綜合服務樓的施工和中央空調(diào)系統(tǒng)的采購。12.2 招標的組織形式本項目招標采用委托招標的形式進行，由項目單位委托具有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)進行招標。12.3 招標的方式本項目招標方式為公開招標，招標機構(gòu)應同時在一家以上的全國性報刊上刊登招標通告，邀請所有潛在的有關單位參加投標。參加本項目主體工程施工及設備供應等投標的單位，必須具備下列條件：1.具有招標文件要求的資質(zhì)證書，并為獨立的法人實體；2.承建過類似建設項目的相關工作，并有良好的工作業(yè)績和履約記錄；3.