唐林苑小區(qū)5號住宅樓工程房地產開發(fā)可行性研究報告.doc

唐林苑小區(qū)5號住宅樓工程可行性研究報告 目 錄一、總 論4二、市場預測10三、建設規(guī)模與產品方案16四、選址方案20五、節(jié)能節(jié)水措施24六、環(huán)境影響評價28七、勞動安全衛(wèi)生與消防33八、組織機構與人力資源配置36九、項目實施進度43十、投資估算44十一、融資方案48十二、財務評價52十三、社會評價53十四、風險分析55十五、研究結論與建議359一、總 論一項目背景1.項目名稱: 唐林苑小區(qū)5號住宅樓工程2.承辦單位概況承辦單位是西安恒順置業(yè)有限責任公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質為一級。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經營理念，開拓進取。西安恒順置業(yè)有限責任公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，西安恒順置業(yè)人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報-以長遠利益回報西安恒順置業(yè)股東。3.可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）麟游縣國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要（4）麟游縣2009年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5麟游縣城市總體規(guī)劃大綱（20102020年）（6）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（7）麟游縣及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料（8）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（9）其他有關依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)唐林苑小區(qū)。唐林苑小區(qū)是麟游縣城區(qū)開發(fā)區(qū)之一，是麟游縣橋南黃金地帶，環(huán)境優(yōu)美，依山伴水，非常適宜居住。目前開發(fā)區(qū)產值單位達12所，小區(qū)水電路通訊便捷。近兩年來，麟游縣認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的綠色麟游的奮斗目標。唐林苑小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動縣城橋南集中供熱的初步形成，完善旅游園區(qū)“吃、住、游、玩”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善唐林苑開發(fā)區(qū)的面貌。二項目概況1.擬建地點擬建于縣城橋南，東山神溝，南接青蓮山公園，西連青蓮山公園廣場，北靠杜水河。2.建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，唐林苑小區(qū)號住宅樓項目規(guī)劃總用地 43067.45平方米，二期開發(fā)5號住宅1.7萬平方米?？偩幼魯?shù)170戶，規(guī)劃總居住人口600人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)周邊設幼兒園、配套有體育場地、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿市場、居委會、派出所等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在橋南開發(fā)區(qū)我在縣城各行各業(yè)從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，西安恒順置業(yè)人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓西安恒順置業(yè)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1. 供水在橋南開發(fā)區(qū)東側有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放青蓮路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從青蓮路新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，青蓮路有10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由青蓮路天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由西安恒順置業(yè)有限責任公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由麟游縣電信局直接解決。4.項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金2550萬元，自有資金解決。 本項目完成后，預計銷售收入為4250萬元，扣除成本2550萬元，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加228萬元、所得稅430萬元、提取法定盈余公積金及公益金370萬元后，預計累計未分配利潤為672元。5.主要技術經濟指標技 術 經 濟 指 標項目單位數(shù)量占地總面積平方米3000總建筑面積平方米17000居住建筑面積平方米12750公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶170平均每戶建筑面積平方米100平均每戶居住人數(shù)人3容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟1平均層數(shù)層12停車位個100三問題與建議考慮到唐林苑小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查據(jù)2009年麟游指數(shù)報告顯示:住宅平均價格為1850元/m2商業(yè)用房平均價格為4000元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前麟游縣住宅市場供應上,住宅面積在80m2以下的占總量的40%,住宅面積在100的占總量的32%,11-140占總量的28%。從以上統(tǒng)計結果看100m2以下的住宅面積目前是麟游縣住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據(jù)我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占70%,承受總價格在20-25萬之間的占25%承受總價格在25-30萬的占5%。以上調查結果顯示,麟游縣購房者所能承受的價格在20萬元以下，比例占到總量的70%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了我們的項目所在的麟游縣房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2009年第四季度麟游縣住宅價格住宅平均價格為1850元/平方米，比上季度上漲了15元/平方米，漲幅為0.8%。麟游縣住宅價格指數(shù)季度麟游縣指數(shù)2009第四季度15012010第一季度18502010第二季度18602010第三季度18402010第四季度1850 2010年第四季度麟游沿線樓盤銷售均價在1850元/平方米左右，且銷售情況良好：商業(yè)用房，均價在5000元/平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，沿線地處城鎮(zhèn)中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。在官坪新區(qū)開盤20萬平方米住宅樓，60多個住宅項目，價格在1600元/平方米以內，其他樓盤均價在1850元/平方米上下浮動，該區(qū)域購房者多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工農民為主。總體而言，城市中心沿線樓盤體本季度價格都有所提高。二產品供需預測根據(jù)調查，目前麟游縣房地產投資大幅增加，2010年上半年麟游完成住宅建設投資2,57億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到3萬平方米。2國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三價格預測據(jù)調查，明年麟游縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動麟游縣房價繼續(xù)走高。今年麟游縣基礎建設將要快速發(fā)展。為麟游縣商品房的銷售提供了契機，這將導致麟游縣商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年麟游縣房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達15%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我縣房地產的消費市場來看，有65.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。6.國家出臺了鼓勵農民進城落戶的優(yōu)惠政策，房價會繼續(xù)上漲，將保持穩(wěn)定增長。7.麟北煤田大開發(fā)即將來臨，崔木煤礦、郭家河煤礦明年年初即將完工投產，丈八煤礦、招賢煤礦和園子溝煤礦3等相繼開工，到2015年形成5個大型煤礦，年生產煤炭2000萬噸以上，麟游縣居民以及外地開發(fā)商相繼來麟游創(chuàng)業(yè)，縣城人口將增加1萬多人，財政收入和居民收入水平大幅提高，購買了增強.。8麟游縣城鎮(zhèn)化率只有20%，比全省低25個百分點，新實施的農民進城落戶政策明年將大力實施，各項配套政策的落實，預測有10000人將進城落戶，麟游縣城鎮(zhèn)化率顯著提升，居民購房的需求將大幅增加。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米18002700元。商業(yè)用房每平方米4500-5500元四競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入麟游縣。由于麟游縣人即將成為陜西省煤炭能源大縣，開發(fā)前景廣闊，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐麟游以爭奪市場。使麟游房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在麟游縣居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是當?shù)刂牡禺a商，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于青蓮山公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多處游樂廣場，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于麟游近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城工作的白領階層，周邊個體工商業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在3545歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。一建設規(guī)模唐林苑小區(qū)項目規(guī)劃總用地43067.45萬平方米，二期建筑面積1.7萬平方米，新建12層住宅樓一棟，剪力墻框架結構，二期規(guī)劃總居住人口600人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)周邊設幼兒園、配套有游樂場所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿市場、居委會、派出所等設施。二產品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌?，F(xiàn)代花園項目主要居住對象為在橋南開發(fā)區(qū)，周邊職業(yè)元，家庭收入較好的市民家庭。2. 技術設備條件1) 室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內：1.內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：ic卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入internet）、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、組團在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技 術 經 濟 指 標項 目單位數(shù) 量居住戶數(shù)戶170居住人數(shù)人600戶均人口人3.2總建筑面積萬1.7.住宅建筑面積萬1.7住宅層數(shù)層12容積率1.29綠地率%45 用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬0.31.住宅用地萬0.152.公建用地萬3.道路用地萬4.公共綠地萬0.14其他用地萬0.01四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就麟游縣建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資項目的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。一項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于剪力墻框架結構，混凝土基礎，不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城鎮(zhèn)的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城鎮(zhèn)基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經該樓盤有3余條公交線路，即將修建的麟游高速公路、運煤炭鐵路線路建設，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該小區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和太陽能的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于由原向南北杜水河里橡皮壩自然風景區(qū)，東部山神溝，有水域開闊的漁場，農家樂，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是麟游市民周末休閑度假的理想去處。北面河道新建橡皮壩自然水觀，碧水藍天。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。山水環(huán)抱，人杰地靈。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和游樂健身。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目建設用土地證為地麟國用（2010）14號。三建設條件1. 供水在青蓮路東側有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放青蓮路東側大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就地排入。3. 供熱擬從麟游新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用青蓮路開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室，考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由青蓮路引入了天然氣管道，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由城鎮(zhèn)建設部門統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由縣電信局解決。四建設規(guī)模總占地面積3000平方米，總建筑面積1700萬平方米，總戶數(shù)170戶，綠化面積近0.3萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內部規(guī)劃各具特色。五環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。2. 污水處理本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施唐林苑小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60w/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77w/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準gb7106第2級，空氣滲透性能屬標準gb7108第3級，雨水滲透性能屬標準gb7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56w/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70w/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67w/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29mw的熱水鍋爐(熱效率為80%)、apv湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。小區(qū)內管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用cfg樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用pgm2.51磁卡燃氣表；電表為ddy-17磁卡電表；水表采用zs-2遠程控制裝置；grc隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調查唐林苑小區(qū)提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115db(a)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內容車輛類型聲級/db(a)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80db以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：db（a）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，170戶居民共用天然氣201000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150l估算，居住人口600人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參與唐林苑環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一勞動安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。1火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3消防措施和設施根據(jù)項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,. 各部門 分設經理, 負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖：組織機構圖：董事會監(jiān)理會總經理專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產開發(fā)項目組織設計。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：a利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。b 辦理開工報告。c 辦理質監(jiān)委托。d 組織設計交底。e 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1. 前期階段的部分工作：a 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。b、 “三通一平” c 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 a 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現(xiàn)場技術管理 b 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 c 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。d 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。e 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合公司法和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4. 培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。5. 培訓種類主要有以下四種：公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習