房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2).doc

湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 57 頁(yè) 目目 錄錄 第第 1 1 章章總總 論論3 1.1.項(xiàng)目背景與概況3 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 1.3.問(wèn)題與建議8 第第 2 2 章章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究9 2.1.投資環(huán)境分析9 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析11 2.3.銷售預(yù)測(cè)15 2.4.營(yíng)銷策略19 第第 3 3 章章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件21 3.1.建設(shè)規(guī)模21 3.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)狀21 3.3.項(xiàng)目建設(shè)條件22 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案26 4.1.設(shè)計(jì)依據(jù)26 4.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念26 4.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃方案27 4.4.建筑設(shè)計(jì)28 4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)29 4.6.給排水設(shè)計(jì)30 第第 5 5 章章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施32 5.1.設(shè)計(jì)依據(jù)32 5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32 第第 6 6 章章環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)33 6.1.編制依據(jù)33 6.2.環(huán)境現(xiàn)狀33 6.3.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響34 6.4.環(huán)境保護(hù)措施34 第第 7 7 章章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防勞動(dòng)衛(wèi)生與消防35 7.1.指導(dǎo)思想35 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施35 7.3.消防設(shè)計(jì)36 第第 8 8 章章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置38 8.1.組織機(jī)構(gòu)38 8.2.人力資源配置38 第第 9 9 章章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度39 9.1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期39 9.2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排39 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 57 頁(yè) 9.3.項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施39 第第 1010 章章項(xiàng)目招投標(biāo)項(xiàng)目招投標(biāo)41 10.1.工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述41 10.2.工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析42 10.3.招標(biāo)依據(jù)44 10.4.招標(biāo)范圍44 10.5.招標(biāo)方式44 第第 1111 章章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措45 11.1.投資估算45 11.2.資金籌措45 第第 1212 章章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47 12.1.項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)47 12.2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47 12.3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47 12.4.不確定性分析48 第第 1313 章章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)49 13.1.項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析49 13.2.風(fēng)險(xiǎn)分析50 13.3.社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論51 第第 1414 章章研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議52 14.1.可行性研究結(jié)論52 14.2.建議52 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 57 頁(yè) 第第 1 1 章章 總總 論論 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 1 1、項(xiàng)目名稱：、項(xiàng)目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目 2 2、承辦單位概況、承辦單位概況 單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資) 注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元 單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào) 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南?，F(xiàn)年 43 歲，自 2001 年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配 到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū) 任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州 花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)， 多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清 遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的 華人居住小區(qū)。2006 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任執(zhí)行董 事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠。為提高衡 陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2006 年中 國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成 立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù) 部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱 1 人，中級(jí)職稱 7 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 57 頁(yè) 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開(kāi)始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、 高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷售 之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng) 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都 稱該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。 2006 年 3 月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段 建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了 其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸 風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億，其中已擁有土地使用權(quán)面 積為 238 畝，按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 1.7 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投 資 7521 萬(wàn)元。 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用 版） ； （3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參 數(shù)（第三版） ； （4） 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ； （5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、 項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 57 頁(yè) 5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步 健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 1.52 個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占 gdp 的比重還將快速上升，對(duì) gdp 的貢獻(xiàn)率還將逐 步增大。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方 向轉(zhuǎn)變，到 2008 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有 一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提 高到 36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2010 年 達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定 發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 需要。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議 政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思 路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 綜合生態(tài)區(qū)。 衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng) 濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株 潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市 形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地 產(chǎn)業(yè) 2010 年規(guī)劃，未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均 住宅建筑面積增加到 30.18 平方米。 目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 57 頁(yè) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政 府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高， 人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了 使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城 市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所 難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。 而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) gdp 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就 業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) gdp 增長(zhǎng) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽 視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 6、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7 平方米，小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至 小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通 便利。 7、預(yù)期目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土 地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積為 65,913.47 平方米的 3 棟(1-3 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47,652.3 平方米，1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 57 頁(yè) 8、主要建設(shè)條件 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行， 項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng) 生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社 會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江 風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó) 2006 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升 輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建 設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)， 市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè) 項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及 社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620 號(hào)文， “關(guān)于 湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。 “在湘江東岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó) 土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂 用地出讓價(jià)。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)， 按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三 機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體 開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。 1.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 20,936.7 2 規(guī)劃總建筑面積 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面積 47,652.3 2.2 其中：1-2 層商鋪建筑面積 7419.1 2.3 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容積率 2.63 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 57 頁(yè) 5 綠地率 %38.3 6 項(xiàng)目總投資萬(wàn)元 11,650.44 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 3,001.06 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %73.86 9 靜態(tài)投資回收期年 0.83 10 動(dòng)態(tài)投資回收期年 0.88 1.3. 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè) 算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮 市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳， 注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 57 頁(yè) 第第 2 2 章章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 2.1. 投資環(huán)境分析 1 1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2007 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) 11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一 產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) 13.4%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) 11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 為 11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 49.2%，上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn) 業(yè)增加值比重為 39.1%，下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng) 24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) 31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投 資 51,020 億元，增長(zhǎng) 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) 23.2%。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) 30.2%，其中商品住宅投資 18,010 億元，增長(zhǎng) 32.1%。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 4.3%。商品房銷 售面積 76,193 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 23.2%，其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 24.7%。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2008 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快 轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2007 年 12 月 8 日，央 行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 cpi 同比上漲 6.9%；隨后央行、銀 監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼 2004 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大， 前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控 力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 57 頁(yè) 展產(chǎn)生了巨大的作用。 2 2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2007 年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51 億元，增長(zhǎng) 15.3%。其中第 一產(chǎn)業(yè)增加值 201.4 億元，增長(zhǎng) 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 335.43 億元，增長(zhǎng) 20.2%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 286.68 億元，增長(zhǎng) 17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 12287 元，比 2000 年增長(zhǎng) 213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五 年，經(jīng)濟(jì)總量從 2003 年的 432.34 億元，增加到 2007 年的 823.51 億元，年均增長(zhǎng) 速度達(dá)到 11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007 年二產(chǎn)業(yè)占 gdp 的比重達(dá)到 40.73%，比 2003 年上升 5.23 個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 gdp 比重較 2003 年下降 0.55 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè) 勞動(dòng)力 397.5 萬(wàn)人，新增就業(yè)人員 5.75 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 5.61 萬(wàn)人， 其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 4.19 萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 5.3 萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失 業(yè)率為 4.3 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平 比年初上升 5.27 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 1.23 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 6.47 個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 12.31 個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲 5.49%，其中 商品房銷售價(jià)格上漲 7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起， 同比下降 14.88；死亡 242 人，同比下降 26.89；億元 gdp 生產(chǎn)安全事故死亡率 為 0.55，道路交通萬(wàn)車死亡率 10.1；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率 8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十 萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅 度的下降。 2007 年，衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 728.83 萬(wàn)人， 其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 11.8%；鄉(xiāng)村人口 428.45 萬(wàn)人，下降 6.4%。人口 出生率 11.32，人口死亡率 6.32，人口自然增長(zhǎng)率 5.00。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù) 得到改善。2007 年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市 居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) 16.54 %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 10.7%。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) 14.53%，實(shí)際增長(zhǎng) 8.8%。城市居民人均生活 消費(fèi) 7608 元，比上年增長(zhǎng) 15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng) 14.02%，實(shí)際增長(zhǎng) 8.5%。2003-2007 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖 6 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 57 頁(yè) 和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 19.31 萬(wàn)人次，參保 總?cè)藬?shù) 196.66 萬(wàn)人次，征繳基金 17.26 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ，支付各項(xiàng)保 險(xiǎn)待遇 20.98 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 3.74 萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) 人數(shù) 65.45 萬(wàn)人，其中職工數(shù) 46.22 人，離退休人員 19.35 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保 險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 13.04 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù) 達(dá) 50.87 人，新增 4.61 萬(wàn)人，其中職工 34.79 萬(wàn)人，離退休人員 16.09 萬(wàn)人。參加 工傷保險(xiǎn)人數(shù) 22.12 萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 35.09 萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn) 的對(duì)象共有 20.18 萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 0.89 萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。 2007 年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資 產(chǎn)投資完成 227.9 億元，比上年增長(zhǎng) 28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 3.4 億元， 與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 114.9 億元，增長(zhǎng) 52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資 109.6 億元，增 長(zhǎng) 10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 114.9 億元，比上年增長(zhǎng) 53.3%。 其中制造業(yè)完成投資 82.1 億元，占工業(yè)投資的比重為 71.5%；電力、燃?xì)饧八纳?產(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 8.5 億元，占工業(yè)投資的比重為 7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資 均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 23.5 億元，增長(zhǎng) 41.7%，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善， 商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住 宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 1800-3000 元/平 方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓 體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1800- 3000 元/平方米左右。 華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 57 頁(yè) 華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè) 性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域 的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū) 的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步 完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn) 已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征：普遍的樓盤(pán)規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相 對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120-150 平方米,120-130 平方米的三 房旺銷,四房面積一般在 160-190 平方米。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷售速度比其 它幾個(gè)區(qū)快。 立新片區(qū)板塊立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻， 區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施， 生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，主 要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對(duì)比較低。 江東板塊江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨 著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、 居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。 主要特征：早期樓盤(pán)少，檔次低，規(guī)模少，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià) 格比較低，但沿江的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為 衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。 2 2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 57 頁(yè) 2001-2007衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表 5.98 7.48 11.51 12.48 13.23 16.59 23.51 0 10 20 30 2001200220032004200520062007 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)， 一次是 2003 年，一次是 2007 年。2003 年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以 說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市 場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2004200520062007 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元） 12.4813.2316.5923.51 增長(zhǎng)幅度 8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明顯，2006、2007 年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增 長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤(pán)看，很多都是 2006 年就開(kāi)始興 建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò) 1-2 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 3 3、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析 1 1）供給分析）供給分析 248.41 271.49 311.58 460.13 81.48 94.42 83.99 97.84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面積(萬(wàn)平方米)其中新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 57 頁(yè) 年 份 2004200520062007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 248.14271.49311.58460.13 其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 81.4894.4283.99197.84 新開(kāi)工面積增幅 33.4%15.88%-11.05%135.55% 2007 年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn)平方米以上，尤其是 新開(kāi)工面積增幅達(dá) 135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007 年可以算 是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。 2 2）需求分析）需求分析 2004-2007商品房銷售面積一覽表 86.35 107.85 120.92 0 50 100 150 200520062007 商品房銷售面積(萬(wàn)平方米) 年 份 200520062007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 86.35107.85120.92 增幅 1408%2490%1212% 2004-2007商品房銷售總額一覽表 9.68 13.5 17.42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房銷售總金額(億元) 年 份 20052006 2007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 9.6813.517.42 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 57 頁(yè) 增幅 1604%3946%2904% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較 大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 4 4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等 方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 5 5、20082008 年衡陽(yáng)樓市分析年衡陽(yáng)樓市分析 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng) 2008 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì) 將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn) 一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方 米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大 幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅 用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房 地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 20082008 年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)年衡陽(yáng)樓市走勢(shì) 對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、cpi 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力 加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 57 頁(yè) 體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人 工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以 2008 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定 的上漲空間。 2.3. 銷售預(yù)測(cè) 1 1、項(xiàng)目需求分析、項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi) 有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī) 院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活 的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市 湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島 隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出 一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、 高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成 為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 2 2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路 部門(mén)職工等等。 1 1）中鋼衡重企業(yè)職工）中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、 設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開(kāi)始研制卷取 機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋 開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。 公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。年產(chǎn)值達(dá) 2.5 億元。 該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近 3 萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì) 成為湘水明珠購(gòu)買(mǎi)主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房 800-1000 套。 2 2）衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工）衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 57 頁(yè) 衡陽(yáng)鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區(qū)和 平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu) 買(mǎi)主力客戶群。 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、 東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買(mǎi)實(shí) 力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口 眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 三類客戶：周邊學(xué)校老師三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、 衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué) 校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工 作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本 要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光 從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 五類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士五類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在 外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊 唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平 等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是 為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 57 頁(yè) 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元/,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有 眼光的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲 前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買(mǎi)到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。 2 2、銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 銷售量銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 65913.47，可銷售額約 2. 億； 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2008 年 10 月初開(kāi)盤(pán)： 開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)，即至 2008 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套 住 宅，銷售金額約 9000 萬(wàn)； 開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)，即至 2009 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住 宅，銷售金額約 1.4 億； 開(kāi)盤(pán)后六個(gè)月內(nèi)，即至 2009 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住 宅，銷售金額約 1.60 億； 開(kāi)盤(pán)后九個(gè)月內(nèi)，即至 2009 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335 套住 宅，銷售金額約 1.8 億； 開(kāi)盤(pán)后十二個(gè)月，即至 2009 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套， 銷售金額約 2 億。 3 3、銷售收入預(yù)測(cè)銷售收入預(yù)測(cè) 1）周邊城市房?jī)r(jià)比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅?在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007 年 10 月下旬，由省建設(shè) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 57 頁(yè) 廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門(mén)在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上 獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為 1972.9 元/平方米， 低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙 為 3709 元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售 價(jià)格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元/平方米以上。從單 純的書(shū)記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水 平。 在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的 發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90 年代至 2001 年為第一極端，這一階 段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002 年至 2006 年為第二階段，這一階段是衡陽(yáng) 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫(xiě)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè) 新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資 61.29 億元，完成土地開(kāi)發(fā) 面積 117.81 萬(wàn)平方米,竣工房屋面積 434.39 萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額 33.29 億元。 2007 年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居 住等高端方向發(fā)展。 經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備， 并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本 增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地 價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著 人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效 需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2007 年 6 月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為 1972.9 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破 2000 元/平方米, 上漲勢(shì)頭迅猛。 2）衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀： 根據(jù)衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元/ 平方米，愉景灣均價(jià) 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江 風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 57 頁(yè) 元/平方米。 3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700 元/；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/平 方米，3 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元/平方 米，3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元/平方米，3 號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元/平 方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 65913.423 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估 算表 。 2.4. 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高 的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 1、推廣渠道、推廣渠道 報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告 包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推 新品前 12 周進(jìn)行 34 次推廣既可。 短信推廣短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。 影視廣告影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的 動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、 “湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典”。 活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”。 活動(dòng)三：“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。 活動(dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。 活動(dòng)五：系列名人講座。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 57 頁(yè) 活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇 2、媒體宣傳組合、媒體宣傳組合 開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣 傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促 進(jìn)銷售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放 34 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 46 次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送 23 次。 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 12 場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷售情況 舉行。 第第 3 3 章章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 3.1. 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 20,936.7 平方米，總建筑面積為 65,913.47 平方米，建設(shè)總 容積率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(1-3 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其 中住宅面積 47,652.3 平方米，1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 1 1、地點(diǎn)與地理位置、地點(diǎn)與地理位置 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 57 頁(yè) 本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7 平方米，小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至 小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分 便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 2 2、土地權(quán)屬類別和土地狀況、土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地區(qū)，面積為 20,936.7 平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第 a102843 號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一 住宅用地。 本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 1 1、地形、地貌、地震情況、地形、地貌、地震情況 衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺 脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。 衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)