2012年合肥金潛商業(yè)廣場(chǎng)初期提報(bào)方案(75頁(yè)).ppt

金潛商業(yè)廣場(chǎng)初期提報(bào)方案,2012年6月26日,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),前言： 因?yàn)槟壳皩?duì)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)沒(méi)有做深入的調(diào)查和分 析，貴方也沒(méi)有提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)書(shū)，對(duì)自身產(chǎn)品的理解度 也不夠，故本報(bào)告的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，剖析也不夠深度， 希貴公司見(jiàn)諒！,葉,2012年6月26日,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),目 錄CONTENTS,PART 項(xiàng)目審視,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,金 潛 商 業(yè) 廣 場(chǎng),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),一.金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析,1.1 合肥市城市基本概況 1.2 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 1.3 合肥市總體城市規(guī)劃,PART市調(diào)分析,1.合肥市城市發(fā)展分析,2.1 合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 2.2 周邊主要寫(xiě)字樓分析,2.合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市城市基本概況,合肥，安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。,合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4個(gè)區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區(qū)總面積838.52平方公里，其中巢湖水面面積72.93平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積91.95平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市城市基本概況,合肥地處長(zhǎng)三角腹地，距南京僅129公里，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)勢(shì)力向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的第一站，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)不斷增強(qiáng)，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，加快融入長(zhǎng)三角。同時(shí)，作為省會(huì)城市，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還起著帶動(dòng)周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正在打造以合肥為中心的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競(jìng)爭(zhēng)融合。,注：合肥市已于2008年正式納入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,合肥GDP總量及三產(chǎn)結(jié)構(gòu),1,【GDP總量】：近6年合肥經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，初步核算，2011年全年生產(chǎn)總值（GDP）3636.61億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.4%。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值達(dá)到48563元，按年均匯率折算為7519美元。全市實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值208.2億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2002.2億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1426.2億元，增長(zhǎng)11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5.7：55.1：39.2，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為42.9%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。 【三產(chǎn)結(jié)構(gòu)】：第二產(chǎn)業(yè)是合肥支柱產(chǎn)業(yè)，增速最快，占比最高，地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步提高。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,人均GDP及社會(huì)固定資產(chǎn)投資,2,【人均GDP】：從2009年合肥人均GDP達(dá)到41543元（折合6082美元），2011年人均生產(chǎn)總值已達(dá)到48563元，按年均匯率折算為7519美元，快速的人均GDP增長(zhǎng)意味著社會(huì)總體投資水平和居民消費(fèi)水平快速提高，將從消費(fèi)和需求雙方面支撐商業(yè)的發(fā)展。,【社會(huì)固定資產(chǎn)投資】：在續(xù)建項(xiàng)目強(qiáng)力推進(jìn)下，合肥市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，固定資產(chǎn)投資勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，大項(xiàng)目比重穩(wěn)步提高 。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,合肥市2006-2011年 城市發(fā)展?fàn)顩r,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,中部六省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對(duì)比,4,從經(jīng)濟(jì)總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻位居榜首； 從社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面分析，合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿Γ?從人均可支配收入分析，合肥市處于中上游，城市居民消費(fèi)能力較強(qiáng)；,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市對(duì)比,5,與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市比較，合肥市經(jīng)濟(jì)水平總體上還有很大差距，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻保持一個(gè)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； 未來(lái)，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，合肥市將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇，不斷增強(qiáng)城市輻射力與影響力。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃,合肥城市發(fā)展定位： 根據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年), 合肥市的定位為： 安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 全國(guó)重要的科研教育區(qū)域。 現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)基地。 區(qū)域性交通樞紐。 區(qū)域旅游會(huì)展、商貿(mào)物流、金融信息中心。 數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市規(guī)劃局,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市規(guī)劃局,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃,2010年1月12日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃，合肥產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中； 合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，國(guó)家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等多項(xiàng)政策的疊加都預(yù)示著合肥將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，迎來(lái)工業(yè)化、城市化的新高潮。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃,伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程逐步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)許多地區(qū)中心城市都在積極探討建立以自己為中心的經(jīng)濟(jì)圈，除了代表性的長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以外，也新興了武漢經(jīng)濟(jì)圈、南京都市圈、重慶都市圈、中原城市群、長(zhǎng)株潭城市群等一大批區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。,“省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”從原來(lái)的以合肥為中心，六安、巢湖為兩翼模式擴(kuò)容升級(jí)到以合肥為中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱團(tuán)發(fā)展的模式。 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的基本定位是長(zhǎng)三角西端與南京經(jīng)濟(jì)圈相接的次級(jí)中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長(zhǎng)三角。伴隨省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展，必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),一.金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析,1.1 合肥市城市基本概況 1.2 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 1.3 合肥市總體城市規(guī)劃,PART市調(diào)分析,1.合肥市城市發(fā)展分析,2.1 合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 2.2 周邊主要寫(xiě)字樓分析,2.合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),合肥寫(xiě)字樓的分布特征：,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),合肥寫(xiě)字樓的分布特征：,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,第一階段：80年代90年代中期 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較為緩慢 分析：此階段寫(xiě)字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門(mén)投資興建，以單位自用為主，多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫(xiě)字樓，該批寫(xiě)字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低、品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫(xiě)字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問(wèn)題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展，他們?cè)谖磥?lái)將難以避免被淘汰的命運(yùn)。 此階段寫(xiě)字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,第二階段：90年代中期2001年 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較快 分析：該階段的寫(xiě)字樓興建呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。政府相關(guān)部門(mén)、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)紛紛介入。這也表示著寫(xiě)字樓開(kāi)始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫(xiě)字樓興建方的現(xiàn)象。 特點(diǎn)：國(guó)家相關(guān)單位投資為主，民營(yíng)企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套相對(duì)完善。 此階段寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上高于第一階段，但是總體上沒(méi)有注意設(shè)計(jì)的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫(xiě)字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長(zhǎng)型企業(yè)的青睞。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,第三階段：2002年2008年 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈、測(cè)繪大廈 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:高速發(fā)展 分析：以天徽大廈為代表，拉開(kāi)了合肥寫(xiě)字樓正式對(duì)外銷(xiāo)售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫(xiě)字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,第四階段：2008年如今 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)、恒盛壩上街寫(xiě)字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:飛速發(fā)展 分析：以IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)為代表，拉開(kāi)了合肥超高層5A甲級(jí)寫(xiě)字樓正式對(duì)外銷(xiāo)售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的良好佳績(jī)，在高度上打破了原先的標(biāo)準(zhǔn)，在硬件配置上之前也是無(wú)法比擬的，領(lǐng)創(chuàng)了一個(gè)時(shí)代，成為新時(shí)期內(nèi)馬首是瞻的代表，同時(shí)成為標(biāo)桿。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),合肥市寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)概述 在九十年代中后期開(kāi)發(fā)興建的老的寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，一批老的寫(xiě)字樓如盛安大廈、金通寫(xiě)字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從 2004 年開(kāi)始新推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”、“ CBD 中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正在成為市場(chǎng)的主角。從建筑面積來(lái)計(jì)算，這一部分高檔純寫(xiě)字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。這些寫(xiě)字樓的總體品質(zhì)拉動(dòng)了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境，這也是近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)。合肥新興寫(xiě)字樓的建設(shè)，也使合肥的寫(xiě)字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的格局。比如：中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫(xiě)字樓概念的提出引起了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的重視；財(cái)富廣場(chǎng)的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶(hù)對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓的需求。因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),合肥市寫(xiě)字樓目前和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析總結(jié) 1、寫(xiě)字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展 合肥市老城區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)配套相對(duì)齊全，但是城市建設(shè)的不合理影響著寫(xiě)字樓在該區(qū)域的發(fā)展。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來(lái)將會(huì)有一批在寫(xiě)字樓在合肥市老城區(qū)內(nèi)發(fā)展起來(lái)。但是由于舊城改造的地塊相對(duì)來(lái)說(shuō)比較分散，寫(xiě)字樓在老城區(qū)的發(fā)展因?yàn)榈貕K的限制而呈不規(guī)則，點(diǎn)狀分布的特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展，無(wú)法形成組團(tuán)的，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。 2、寫(xiě)字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展 根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來(lái)發(fā)展以南進(jìn)為主。合肥政務(wù)新區(qū)將成為合肥市新的政治、文化中心，行政辦公功能是它的一個(gè)重要職能。隨著 2005 年市級(jí)行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務(wù)中心。目前已經(jīng)有“綠地藍(lán)?！薄ⅰ皷|舜假日廣場(chǎng)”、“蔚藍(lán)商務(wù)港”等寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入使用階段，這些寫(xiě)字樓的“集群”無(wú)疑將會(huì)提升政務(wù)新區(qū)整體商務(wù)氛圍，形成一個(gè)新的“商務(wù)區(qū)域” 3、寫(xiě)字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展 隨著合肥市環(huán)湖計(jì)劃正式實(shí)施和地鐵一線的建設(shè)，濱湖新城將在未來(lái)幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點(diǎn)區(qū)域，加上省政務(wù)新區(qū)落戶(hù)于包河區(qū)，這個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)在政府的導(dǎo)向下獲得一定的發(fā)展。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會(huì)成寫(xiě)字樓在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。而受到濱湖新城地理?xiàng)l件等因素的限制，寫(xiě)字樓的分布將會(huì)呈“T”形狀發(fā)展。 4、寫(xiě)字樓在新站區(qū)的發(fā)展 新站區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)，區(qū)內(nèi)存在眾多商戶(hù)、企業(yè)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實(shí)力的逐步增強(qiáng)，部分商戶(hù)和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)?；?、企業(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求大大加強(qiáng)。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫(xiě)字樓主要有光大國(guó)際廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、恒豐國(guó)際大廈、UTOWN金色地帶等。而且隨著眾多企業(yè)、商戶(hù)對(duì)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的逐步認(rèn)同，新站區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐步被挖掘；更多的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)推出。,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,綠地藍(lán)海,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),蔚藍(lán)商務(wù)港,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),財(cái)智中心,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),立基大廈,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,旺座,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),據(jù)分析寫(xiě)字樓單個(gè)項(xiàng)目平均年去化量約1.7萬(wàn)方,PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展周邊主要寫(xiě)字樓分析,需進(jìn)一步市調(diào),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART市調(diào)分析/合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展,合肥市寫(xiě)字樓目前的市場(chǎng)總結(jié),1、目前合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體供應(yīng)量在100多萬(wàn)平方，月去化量在6萬(wàn)平方左右。截止目前可售寫(xiě)字樓共1萬(wàn)多套；預(yù)計(jì)需一年半時(shí)間消化完現(xiàn)有存量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,2、新政給寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。 合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是長(zhǎng)期被忽視的，目前全市非高檔寫(xiě)字樓比較少?？梢哉f(shuō)是合肥寫(xiě)字樓本身的發(fā) 展速度落在住宅的后面，像本土的開(kāi)發(fā)商，以及外來(lái)的開(kāi)發(fā)商綠地、萬(wàn)達(dá)等，合肥集實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)于一體的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商就比較少了。新政后，國(guó)家出臺(tái)一系列措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但對(duì)商辦房沒(méi)有限制。此時(shí)出現(xiàn)“商住倒掛”，給寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了契機(jī)，而且從目前整體的寫(xiě)字樓價(jià)格和銷(xiāo)售量上看，這一效應(yīng)已經(jīng)凸顯。 3、隨著合肥“141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于“中部崛起”的大環(huán)境中，“長(zhǎng)三角”的大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)在這個(gè)階段將會(huì)大幅度興起，市場(chǎng)需求催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓的出現(xiàn)。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),目 錄CONTENTS,PART 項(xiàng)目審視,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,金 潛 商 業(yè) 廣 場(chǎng),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),一.金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目審視,PART 項(xiàng)目審視,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目屬性,一.金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目特征分析,潛山路和金寨路交叉口，位于政務(wù)區(qū)、金開(kāi)區(qū)交界處 便利，N條眾多公交 線路，地鐵1線盡在咫尺 立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代 政務(wù)核心，未來(lái)商務(wù)崛起 底層商業(yè)+5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢(shì)明顯,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目屬性,區(qū) 位,建 筑,規(guī) 劃,構(gòu) 成,品 牌,交 通,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目配套品質(zhì)分析（部分）,主要指標(biāo) 辦公空間高度,建筑層高3.5米 凈高不低于2.6米2.7米,備注 凈高考慮了架空地板,空調(diào)系統(tǒng),采用溴化鋰直燃式中央空調(diào)主機(jī) 室內(nèi)均設(shè)獨(dú)立風(fēng)機(jī)盤(pán)管及獨(dú)立 溫控開(kāi)關(guān) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),配套設(shè)施,消防,考慮到消防排煙及 通風(fēng)需要，采用幕墻開(kāi)窗的設(shè)計(jì),室內(nèi)均設(shè)自動(dòng)噴淋 數(shù)量：客梯4部、貨梯1部,電梯,載重量：不小于1350kg 客梯位：不少于13人/梯 速率：客梯不小于3m/s 隱框玻璃幕墻，玻璃落地窗,轎廂配置空調(diào)設(shè)備,品質(zhì)策略：高品質(zhì)人性化智能寫(xiě)字樓。 定位策略：合肥頂級(jí)服務(wù)式寫(xiě)字樓。 操盤(pán)策略：先期較低租金或免租吸引國(guó)際知名客戶(hù)到一定比率大幅提高租金。,外立面,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目屬性,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目分析,優(yōu)勢(shì)Strength 依托政務(wù)商務(wù)品牌，具有良好已樹(shù)立的的知名度和美譽(yù) 度，快速為市場(chǎng)所接受； 位居潛山路金寨路交叉口，眾多的公交車(chē)行線路使 “零 換乘”的便利交通成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有力支撐； 區(qū)域內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美，毗鄰二大湖，辦公理想佳地 機(jī)會(huì)Opportunity 目前政務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，產(chǎn)品繁多，市場(chǎng) 關(guān)注程度高； 受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng) CBD，為次級(jí)CBD提供了良好的客戶(hù)資源；,劣勢(shì)Weakness 作為非合肥中心的政務(wù)區(qū)區(qū)，總體發(fā)展較 慢，區(qū)域形象受限制，直接影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值確 立； 項(xiàng)目體量較小，競(jìng)爭(zhēng)氣場(chǎng)較弱已， 市場(chǎng)認(rèn)知度差。 威脅Threat 同類(lèi)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓分流部分客戶(hù)； 同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的項(xiàng)目形成較 大競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù)對(duì)區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個(gè)培 植過(guò)程；,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目SWOT分析,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),觀點(diǎn)小結(jié)：,本項(xiàng)目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢(shì)，但客觀地看，項(xiàng)目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場(chǎng)同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項(xiàng)目的最大威脅。,項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目最大的軟肋產(chǎn)品同質(zhì)化 同質(zhì)化的負(fù)面影響區(qū)域優(yōu)勢(shì)正面影響,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目SWOT分析,根據(jù)對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的認(rèn)知 本項(xiàng)目必須另辟蹊徑，方能突破市場(chǎng)堅(jiān)冰！,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目概念：,契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念，,迎合市場(chǎng)及客戶(hù)需求。,核心提煉：,融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級(jí)CBD,甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)桿。,項(xiàng)目定位：,高尚商務(wù)形象，創(chuàng)新價(jià)值領(lǐng)地,項(xiàng)目定位,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目定位支撐,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目定位,項(xiàng) 目 價(jià) 值 提 煉,項(xiàng)目所處區(qū)位較好,屬于合肥規(guī)劃中次級(jí)CBD;,項(xiàng)目所屬區(qū)域整體環(huán)境較好,整體商務(wù)氣氛漸漸形成,決定了其售價(jià)及租金將走向超正比價(jià)值,濱湖的景觀價(jià)值。,項(xiàng)目配套設(shè)施品質(zhì)卓越，檔次較高;,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),關(guān)鍵詞解析： 資源，體現(xiàn)項(xiàng)目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶(hù)，同時(shí)滿足中小企業(yè)形象需求。 創(chuàng)富，明確物業(yè)為商務(wù)辦公發(fā)展場(chǎng)所，同時(shí)體現(xiàn)成熟的商務(wù)服務(wù)理念。 平臺(tái)，高端客戶(hù)聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。,形象定位:,PART 項(xiàng)目審視項(xiàng)目定位,資源創(chuàng)富平臺(tái),形象解析,一個(gè)尊貴的企業(yè)形象,一個(gè)全新的辦公理念 一個(gè)未來(lái)的潛力價(jià)值 一個(gè)周全的服務(wù)方案,通過(guò)醒目的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn) 與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),第一類(lèi) 集團(tuán)客戶(hù)（整層）,企業(yè)類(lèi)型： 1. 跨國(guó)公司總部，現(xiàn)多為金融機(jī)構(gòu)。 2. 設(shè)立企業(yè)總部來(lái)開(kāi)拓安徽市場(chǎng)的 客戶(hù)： 國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè) 國(guó)有大型集團(tuán)企業(yè) 國(guó)內(nèi)的國(guó)際化品牌企業(yè) 3.已在合肥發(fā)展多年，出離CBD的企業(yè) 。,需求特點(diǎn)： 1. 極為重視企業(yè)的形象，會(huì)不計(jì)成本的選擇在 現(xiàn)代CBD尋求辦公物業(yè)。 2. 主要考慮因素： 進(jìn)入中國(guó)金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、 提升企業(yè)形象 ； 注重產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，要求使用方便； 需與自身行業(yè)、層次匹配； 3. 受困中心CBD租金高及大面積寫(xiě)字樓供應(yīng)短 缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購(gòu)買(mǎi)寫(xiě) 字樓。,PART 項(xiàng)目審視客層定位,目前寫(xiě)字樓客層分析,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),需求特點(diǎn)：,企業(yè)類(lèi)型： 1.從原有的工作室模式發(fā)展為公司型 2. 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè),1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷 程度，多選擇軌道交通附近，對(duì)辦公產(chǎn)品 關(guān)注程度低； 2.為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場(chǎng) 所。以及從租不如買(mǎi)角度考慮，控制成本、 增加企業(yè)固值一舉兩得。,PART 項(xiàng)目審視客層定位,目前寫(xiě)字樓客層分析,第二類(lèi) 散戶(hù)：中小企業(yè)自用,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 使得部分房地產(chǎn)投資者對(duì)投資辦公物業(yè)興趣濃厚。,客戶(hù)類(lèi)型： 1.安徽區(qū)域投資客戶(hù)（多為合肥客戶(hù)） 2.其他省市投資客戶(hù),需求類(lèi)型： 1.以增值為目的，選擇具有升值潛力的 物業(yè)； 2.長(zhǎng)線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益， 投資的物業(yè)有很好的管理，通常會(huì)有包 租需求。,PART 項(xiàng)目審視客層定位,目前寫(xiě)字樓客層分析,第二類(lèi) 散戶(hù)：投資客戶(hù),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),從對(duì)寫(xiě)字樓客源的分析來(lái)看： 本項(xiàng)目因規(guī)模因素難以引起國(guó)內(nèi)外大型基金的關(guān)注，但可以與中小基金形成聯(lián)動(dòng)， 以其為營(yíng)銷(xiāo)工具，炒作項(xiàng)目，增強(qiáng)買(mǎi)家信心。 本項(xiàng)目所處區(qū)域形象較好，但項(xiàng)目初期知名度不高，需要引進(jìn)集團(tuán)客戶(hù)來(lái)進(jìn)一步提 升本項(xiàng)目形象，起到聚客能力，是項(xiàng)目主要的營(yíng)銷(xiāo)方向； 散戶(hù)和投資客戶(hù)有利于打開(kāi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值；,PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),中小基金,投,客,集,客,目標(biāo)客戶(hù)定位,爭(zhēng)取客戶(hù)，作為營(yíng)銷(xiāo)手段,資,戶(hù),團(tuán),戶(hù),輔助客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 核心客戶(hù) 增加項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度,散 戶(hù),PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),核心客戶(hù)集團(tuán)客戶(hù) 所占比例：約25 企業(yè)屬性：以國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)有大型企業(yè) 需求特征： 1.注重物業(yè)產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì) 2.處于商務(wù)總心，交通便捷、配套齊全 3.提供良好的商務(wù)服務(wù) 4.品牌物業(yè)管理 5.大面積的辦公空間 6.追求物業(yè)形象和售價(jià)之間的均好性,需求面積：300800平方米 總價(jià)范圍：200600萬(wàn),PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),輔助客戶(hù)自用散戶(hù) 所占比例：約50 企業(yè)屬性：項(xiàng)目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè) 多為目前入駐于長(zhǎng)江路、濉溪路等沿線的辦公物業(yè)，需要升級(jí)辦公空 間的型企業(yè)，他們主要服務(wù)于CBD，完成了一定的資本和客戶(hù)積累，需要提 升企業(yè)形象。 需求特征： 1.注重物業(yè)外在形象 2.處于市中心（內(nèi)環(huán)），交通便捷、配套齊全 3.較高的實(shí)用率 4.現(xiàn)代辦公配套 5.多在項(xiàng)目處于準(zhǔn)現(xiàn)房后購(gòu)買(mǎi),需求面積：100200平方米 總價(jià)范圍：70200萬(wàn),PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),輔助客戶(hù)投資客戶(hù) 所占比例：約25 客戶(hù)來(lái)源：來(lái)自安徽境內(nèi)包括少量外區(qū)域?qū)戏适煜さ目蛻?hù)（合肥為主） 需求特征： 1.注重所處區(qū)域的升值潛力和產(chǎn)品的抗跌性 2.有較高的、穩(wěn)定投資回報(bào)率 3.良好的經(jīng)營(yíng)管理 4.注重開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù) 5.一般會(huì)在期房階段購(gòu)買(mǎi),需求面積：80150平方米 總價(jià)范圍：60120萬(wàn),PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),爭(zhēng)取客戶(hù)中小基金 本項(xiàng)目影響投資基金投資不利因素 1.區(qū)域整體形象較好，但周邊未來(lái)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈，具有很大 的不確定性。 2. 未來(lái)經(jīng)營(yíng)不明確，客源類(lèi)型和管理方式不明確。 另一方面,投資基金對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)同樣具有一些不利因素： 1.投資決策期長(zhǎng)，判斷因素較多，會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 2.報(bào)價(jià)低、影響項(xiàng)目收益。,PART 項(xiàng)目審視客層定位,本項(xiàng)目客層定位,注：因此，對(duì)于中小基金來(lái)說(shuō)，可以成為本項(xiàng)目的一個(gè)有效營(yíng)銷(xiāo)手段，用以炒作項(xiàng)目的投資價(jià)值、提升形象。是否與基金合作，要綜合考量市場(chǎng)發(fā)展和客戶(hù)儲(chǔ)備情況。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),目 錄CONTENTS,PART 項(xiàng)目審視,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,金 潛 商 業(yè) 廣 場(chǎng),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),總體營(yíng)銷(xiāo)策略,以強(qiáng)化區(qū)域形象，提高項(xiàng)目知名度為主要營(yíng)銷(xiāo)方向，重點(diǎn)解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)者信心；以集團(tuán)客戶(hù)為突破方向，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，通過(guò)散戶(hù)購(gòu)買(mǎi)來(lái)獲取項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。, 地產(chǎn)資料大全,可實(shí)施策略建議,1.前期預(yù)熱市場(chǎng)，以政府口吻炒作板塊價(jià)值，提升區(qū)域形象； 2.以業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)甲級(jí)5A寫(xiě)字樓評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)為題，來(lái)并修正市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)5A的不良認(rèn)識(shí)，為后期項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)做鋪墊,3.與基金形成聯(lián)動(dòng)，靠基金炒作來(lái)引起市場(chǎng)關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心； 4.強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，尤其是售樓處和圍擋的建設(shè)，強(qiáng)化周邊環(huán)境，在項(xiàng)目外立面暫時(shí)不能體現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) 5.前期去化目標(biāo)以集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)（整層客戶(hù)）為主，推盤(pán)在高層；散戶(hù)購(gòu)買(mǎi)控制在低層。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,資源創(chuàng)富平臺(tái) 突破單純賣(mài)樓的范疇，以概念引領(lǐng)市場(chǎng),資源整合 創(chuàng)富金潛： 根據(jù)市場(chǎng)情況， 我們項(xiàng)目的客戶(hù)60以上是服務(wù)、外貿(mào)類(lèi)企業(yè)，我們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、信息匯編、俱樂(lè)部等手段，為他們搭建一個(gè)全方位的的溝通平臺(tái)，充分實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的整合和優(yōu)化，讓行業(yè)的“共生”在樓宇內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)，辦公樓將不再是簡(jiǎn)單的“辦公之地”，而成為企業(yè)共同的“母體”，借助這個(gè)“母體”，各個(gè)企業(yè)高效協(xié)作共同創(chuàng)富。,因此我們提出：,金潛商業(yè)廣場(chǎng) 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，資源創(chuàng)富平臺(tái),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,醞釀引導(dǎo)期 （2012/07-2012/09） 區(qū)隔市場(chǎng)、塑造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力； 通過(guò)合肥工商聯(lián)和周邊寫(xiě)字樓物業(yè)，獲取合肥商戶(hù)名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶(hù)的開(kāi)發(fā)積累。 公開(kāi)及深耕期 （2012/10-2013/01） 聚集人氣、盛大公開(kāi)，進(jìn)入深耕階段！ 口碑傳播，熱銷(xiāo)訊息擴(kuò)散。 主力強(qiáng)銷(xiāo)期 （2013/02-2013/07） 金三銀四主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍。 熱銷(xiāo)訊息驗(yàn)證。 深耕經(jīng)營(yíng)期 （2013/08-2014/02） 冬季不寂寞，現(xiàn)房呈現(xiàn)，年底入伙。 深耕經(jīng)營(yíng)“金潛之友”DM回饋客戶(hù)；深耕經(jīng)營(yíng)已經(jīng)積累客源！,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),區(qū)隔市場(chǎng)、塑造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力； 通過(guò)合肥工商聯(lián)和周邊寫(xiě)字樓物業(yè)，獲取合肥商戶(hù)名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶(hù)的開(kāi)發(fā)積累 宣傳期，針對(duì)刪選后的意向公司客戶(hù)實(shí)名郵寄5000份專(zhuān)刊DM。 專(zhuān)家研討、權(quán)威證言。 1萬(wàn)份派夾報(bào)及精美禮品（撲克牌）鎖定贈(zèng)送項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的N家高檔寫(xiě)字樓及西區(qū)商圈業(yè)主。 擦亮金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的品牌價(jià)值， 確立金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目為合肥政務(wù)區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,醞釀引導(dǎo)期 （2012/07-2012/09）,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 5，000筆目標(biāo)客源整合鎖定并專(zhuān)刊DM實(shí)名郵寄 10，000份派夾報(bào)及精美禮品（撲克牌）鎖定贈(zèng)送。 2場(chǎng)金潛“商務(wù)論壇”（邀請(qǐng)各類(lèi)媒體參加） 2場(chǎng)金潛項(xiàng)目說(shuō)明座談會(huì)（邀請(qǐng)回函客戶(hù)參加）,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,策略方向：這一階段有四個(gè)主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 金潛商業(yè)廣場(chǎng)論壇-邀請(qǐng)金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家等意見(jiàn)領(lǐng)袖談商務(wù)中心及金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)主題，對(duì)金潛廣場(chǎng)的看法 。 在醞釀引導(dǎo)期共舉辦2場(chǎng)金潛“商務(wù)中心論壇”，系列研討座談?wù)撟C金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目，通過(guò)權(quán)威專(zhuān)家條分縷析項(xiàng)目深層次價(jià)值與資源，最大限度提升項(xiàng)目能量與價(jià)值，誘發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。擦亮金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確立金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目為合肥政務(wù)區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目。以此打響金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的知名度。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,策略重點(diǎn)： ,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 2場(chǎng)金潛“金錢(qián)廣場(chǎng)論壇”主題（初步設(shè)想） 北京商務(wù)中心-中國(guó)華爾街 上市公司安家商務(wù)中心的十大理由 大事業(yè)要懷抱大資源 600多家上市公司希望落戶(hù)商務(wù)中心 上市公司CEO對(duì)商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合, 金融街地產(chǎn)投資價(jià)值分析 投資客為何搶購(gòu)商務(wù)中心 黃金堆里的商務(wù)中心 金錢(qián)廣場(chǎng)項(xiàng)目在商務(wù)中心的投資價(jià)值,由公司公關(guān)配合邀請(qǐng)合肥晚報(bào)、江淮晨報(bào)、新安晚報(bào)、合房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新安網(wǎng)、365房產(chǎn)網(wǎng)等大眾媒體發(fā)布系列跟蹤報(bào)道。 高效率，高針對(duì)性、高頻率的軟性新聞廣告立體轟炸，形成強(qiáng)烈的熱銷(xiāo)氛圍，建立項(xiàng)目強(qiáng)大的提前優(yōu)勢(shì)。,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),2場(chǎng)金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)-請(qǐng)專(zhuān)家統(tǒng)一說(shuō)明項(xiàng)目 -每月或隔月舉辦一場(chǎng)項(xiàng)目座談會(huì)，邀請(qǐng)回函客戶(hù)參加討論，由專(zhuān)家或知名人士作現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，用學(xué)理性、學(xué)術(shù)性的探討，穿插金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)涵說(shuō)明。 項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)內(nèi)容： 投資回報(bào)：金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資價(jià)值分析 （投資客） 事業(yè)資源：上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，大事業(yè)要懷抱大資源，600多家上市公司希望落戶(hù)商務(wù)中心。（辦公商?。?名校學(xué)區(qū)：優(yōu)秀教育質(zhì)量的名校學(xué)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目周邊的，名校例舉，增加項(xiàng)目的附加值,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 說(shuō)明： 每月舉行一次項(xiàng)目座談會(huì)，把曾經(jīng)來(lái)過(guò)的客源邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，由專(zhuān)家在現(xiàn)場(chǎng)做進(jìn)一步的的深度解答和說(shuō)明，通過(guò)權(quán)威專(zhuān)家條分縷析項(xiàng)目深層次價(jià)值與資源，最大限度提升項(xiàng)目能量與價(jià)值，讓消費(fèi)者能夠深刻的體會(huì)到金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)值和能量，誘發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。促使想要購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)加速購(gòu)買(mǎi)，感興趣的客戶(hù)的產(chǎn)生購(gòu)置沖動(dòng)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),聚集人氣、盛大公開(kāi)，進(jìn)入深耕階段！ 強(qiáng)烈震撼力的開(kāi)盤(pán)告之的基礎(chǔ)上，順勢(shì)造勢(shì)，借題發(fā)揮，深入引導(dǎo)社會(huì)輿論。 口碑傳播，熱銷(xiāo)訊息擴(kuò)散。大量軟宣報(bào)道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評(píng)述金潛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！ “DM精準(zhǔn)鎖定” 和“媒體軟宣廣泛覆蓋”同時(shí)部署執(zhí)行！ 項(xiàng)目好感度再提升，進(jìn)一步構(gòu)筑商務(wù)、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士口碑效果平臺(tái)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,公開(kāi)及深耕期 （2012/10-2013/01 ）,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),讓糖的甜度變的更香、更甜更具吸引力 在前一階段的鋪陳過(guò)程中，從北京的立市計(jì)劃；金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資價(jià)值分析；上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，600多家上市公司希望落戶(hù)商務(wù)中心；優(yōu)秀教育質(zhì)量的名校學(xué)區(qū)等把金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目做了足夠的鋪陳，口碑得以陸續(xù)傳播，即已經(jīng)釋放了足夠多的有吸引力的東西。因此，這一期間的重點(diǎn)是大量軟宣報(bào)道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評(píng)述金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！ 具體將前階段隱性行銷(xiāo)轉(zhuǎn)化為口碑行銷(xiāo)，造成： 1.客戶(hù)與客戶(hù)間的口耳相傳 2.意見(jiàn)領(lǐng)袖的關(guān)心 3.業(yè)界討論 傳媒報(bào)導(dǎo),策略重點(diǎn) ,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),軟宣報(bào)道穿插配合 記者采寫(xiě)金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家對(duì)商務(wù)中心的看法。 做大事業(yè)要拿大資源；600上市公司安家商務(wù)中心的十大理由；多家上市公司 希望落戶(hù)商務(wù)中心；金融巨子陰謀家的樂(lè)園。 記者采寫(xiě)上市公司CEO對(duì)商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法。 搶購(gòu)金潛廣場(chǎng)；未來(lái)城市巨子。 記者采寫(xiě)投資客對(duì)商務(wù)中心及金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資價(jià)值的看法。 投資回報(bào)，金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資價(jià)值分析 。 月供XXXX起，進(jìn)駐政務(wù)商務(wù)中心，改變你一生的計(jì)劃。 記者采寫(xiě)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)身說(shuō)法。 開(kāi)發(fā)商的企圖心，金潛永遠(yuǎn)留一些利潤(rùn)給客戶(hù)； 金潛廣場(chǎng)打造商務(wù)中心的旗艦建筑。 記者對(duì)優(yōu)秀教育質(zhì)量的名校學(xué)區(qū)的報(bào)道。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,以5波DM25000筆實(shí)名郵寄為主線； NP、MG媒體軟宣報(bào)道穿插配合、硬性廣告輔助。 隨金融、地產(chǎn)行業(yè)MG媒體夾遞3月、4月共2波雜志刊中刊（8頁(yè)-12頁(yè)），來(lái)彌補(bǔ)未覆蓋的客群,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),經(jīng)營(yíng)已購(gòu)客戶(hù) 衍生未購(gòu)客戶(hù) 開(kāi)發(fā)新客戶(hù) 口碑傳播，熱銷(xiāo)訊息驗(yàn)證。 金三銀四主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍 “DM精準(zhǔn)鎖定” 和“媒體廣泛覆蓋”同時(shí)部署執(zhí)行！ 硬性廣告為主、投資軟宣為輔。 深耕經(jīng)營(yíng)“金潛之友”DM回饋客戶(hù)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,主力強(qiáng)銷(xiāo)期 （2013/02-2013/07）,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 在3、4月期間， 多次媒體投放，以合肥晚報(bào)的硬廣為主、新安晚報(bào)的軟宣穿插配合為輔。 此階段報(bào)廣告投放不可少于4波 DM 共寄發(fā)2波10，000份DM，鎖定A、B類(lèi)客源。 發(fā)行時(shí)間為2月、3月。 多家網(wǎng)站發(fā)布金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目公開(kāi)銷(xiāo)售信息，軟宣穿插配合 在DM、網(wǎng)站、報(bào)刊的鋪陳下，強(qiáng)銷(xiāo)期的宣傳主要是詔告說(shuō)明以及推動(dòng)的作用。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,策略重點(diǎn),惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),冬季不寂寞，現(xiàn)房初步呈現(xiàn)，年底入伙。 最后典藏戶(hù)型，系數(shù)出清。 深耕經(jīng)營(yíng)“金潛之友”DM回饋客戶(hù)。 客戶(hù)證言，他們?yōu)槭裁催x擇商務(wù)中心 他們?yōu)槭裁催x擇金潛廣場(chǎng)。 對(duì)最后典藏戶(hù)型做有針對(duì)性的廣告宣傳及活動(dòng)促銷(xiāo)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,深耕經(jīng)營(yíng)期 （2013/08-2014/02）,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo), 針對(duì)精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶(hù)做進(jìn)一步交流 從前一階段正在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)中分析出較為精準(zhǔn)的客戶(hù)，執(zhí)行深耕。邀請(qǐng)這些客戶(hù)來(lái)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)參加講座、商務(wù)論壇、金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)等活動(dòng)。 金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員活動(dòng),深耕經(jīng)營(yíng)通過(guò)DM回饋表和QQ群成立金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員。 針對(duì)那些一直未來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)做出再一次邀請(qǐng)的動(dòng)作。 對(duì)最后典藏戶(hù)型做有針對(duì)性的廣告宣傳及活動(dòng)促銷(xiāo)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,策略重點(diǎn) ,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),“金潛廣場(chǎng)” 論壇 金潛寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售說(shuō)明會(huì)及金融講座 投資客證言報(bào)道 策略重點(diǎn) 長(zhǎng)期，系統(tǒng)的活動(dòng)安排本身具有良好的公關(guān)效果 活動(dòng)內(nèi)容符合金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目目標(biāo)受眾的消費(fèi)習(xí)慣 活動(dòng)內(nèi)容促進(jìn)金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目與目標(biāo)受眾間的感性互動(dòng) 活動(dòng)安排可影響金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目在政務(wù)區(qū)的形象 活動(dòng)安排可間接促進(jìn)銷(xiāo)售 長(zhǎng)期系統(tǒng)的活動(dòng)安排將對(duì)金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目起到具有良好的公關(guān)效果,營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合,公關(guān)策略,惟銳優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo),營(yíng)銷(xiāo)推廣初步策略,PART 營(yíng)銷(xiāo)推廣整合, 通過(guò)DM回饋表和Q群成立金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員 金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員活動(dòng)以金融講座為手段，最終銷(xiāo)售為目的。把已購(gòu)業(yè)主、金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員歸結(jié)在一起，共同交流商務(wù)資訊及金融資訊，全方位詮釋大事業(yè)要懷抱大資源，商務(wù)地產(chǎn)投資價(jià)值分析，統(tǒng)一目標(biāo)受眾的理性及感性認(rèn)識(shí)，從而刺激目標(biāo)受眾，形成購(gòu)買(mǎi)。 通過(guò)對(duì)金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員的整合，來(lái)積累足夠經(jīng)營(yíng)的A類(lèi)客源，并且借此來(lái)培養(yǎng)客戶(hù)的忠誠(chéng)度，避免客戶(hù)的流失。 對(duì)金潛之友俱樂(lè)部會(huì)員進(jìn)行跟蹤服務(wù)，時(shí)時(shí)提供金潛廣場(chǎng)最新進(jìn)展及資訊。 根據(jù)實(shí)際效果對(duì)行業(yè)圈細(xì)分（如金融、保險(xiǎn)、通訊），再次舉行。 借助