文旅地產(chǎn)核心產(chǎn)業(yè)的定位與發(fā)展

,文旅地產(chǎn)核心產(chǎn)業(yè) 的定位與發(fā)展,目錄,一、宏觀層面，以城市運營商的身份思考項目定位,二、產(chǎn)業(yè)層面，深度挖掘高附加值的產(chǎn)業(yè),三、項目層面，結(jié)合核心產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造獨特體驗,前言,從純地產(chǎn)開發(fā)過渡到文化旅游地產(chǎn)，并不是簡單的加法，而是開發(fā)思路的質(zhì)變。 自2009年國家正式將文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)上升為國家戰(zhàn)略之后，依托于文化與旅游業(yè)發(fā)展而伴生的文旅地產(chǎn)近幾年可謂異軍突起，異?；馃帷５?，目前的文化旅游地產(chǎn)還處在一個低水平、同質(zhì)化的初級發(fā)展階段，競爭力不強(qiáng)，難以持續(xù)健康發(fā)展。 在實際運營文旅地產(chǎn)項目時，文旅地產(chǎn)要獲得可持續(xù)發(fā)展，單憑文化景區(qū)旅游來帶動，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須要有自己的“魂”，即核心產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)鏈。這就需要開發(fā)商在操盤文旅地產(chǎn)項目時做到以下幾點：,一、宏觀層面，以城市運營商的身份思考項目定位,一、宏觀層面， 以城市運營商的身份思考項目定位,文旅地產(chǎn)是在原有的文旅資源基礎(chǔ)上進(jìn)行的創(chuàng)造性或修復(fù)性的綜合型開發(fā)，一般具有開發(fā)投入大、周期長、風(fēng)險高等特點。因此，文旅地產(chǎn)項目必須要具備戰(zhàn)略發(fā)展眼光，通過城市、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃四個維度的分析梳理，判斷項目所在地的發(fā)展基礎(chǔ)與發(fā)展空間。 具體來說，就是通過城市地位與優(yōu)勢資源的梳理，判斷競爭能力；通過經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與發(fā)展趨勢的梳理，判斷發(fā)展空間；通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)特色的梳理，判斷差異優(yōu)勢；通過相關(guān)規(guī)劃與城市發(fā)展的梳理，判斷后續(xù)潛力。 以張仲景醫(yī)藥文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為例。該項目位于醫(yī)圣張仲景故鄉(xiāng)河南省南陽市，擁有張仲景之墓醫(yī)圣祠、張仲景博物館等歷史文化資源。通過上述四個維度的深度分析，可以了解到南陽市是被邊緣化的傳統(tǒng)戰(zhàn)略性城市，具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)與各類資源優(yōu)勢，正處于前所未有的歷史發(fā)展時期，打造經(jīng)濟(jì)新載體與城市新名片，將成為城市的內(nèi)在核心訴求。南陽市的中醫(yī)藥資源與特色，勢必在此進(jìn)程中扮演重要角色，由此確定了中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在該項目中的核心地位。,二、產(chǎn)業(yè)層面，深度挖掘高附加值的產(chǎn)業(yè),二、產(chǎn)業(yè)層面， 深度挖掘高附加值的產(chǎn)業(yè),從純地產(chǎn)開發(fā)過渡到文化旅游地產(chǎn)，并不是簡單的加法，而是開發(fā)思路的質(zhì)變。開發(fā)商需要拋開房地產(chǎn)的建房、賣房、單一開發(fā)思維，轉(zhuǎn)為研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游環(huán)節(jié)，充分利用當(dāng)?shù)匚幕Y源、生態(tài)景觀，通過嫁接合適的產(chǎn)品、品牌、內(nèi)容、資源到項目物業(yè)載體、城市載體，把地產(chǎn)和高附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能落地，達(dá)到盈利的目的。這種模式涵蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的架構(gòu)，將給文旅地產(chǎn)帶來有力的支撐，也是項目的核心競爭力。 就南陽市張仲景醫(yī)藥文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)而言，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)具備非常強(qiáng)的屬地性優(yōu)勢。中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)也勢必成為該項目片區(qū)開發(fā)的核心主題與突破口。然而研究后發(fā)現(xiàn)，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的規(guī)?？偭坑邢?，盈利模式相對單一，吸附和整合能力偏弱，產(chǎn)業(yè)整體的撬動系數(shù)有限，對片區(qū)開發(fā)的支撐力仍顯單薄。因此，該項目在運營過程中深度挖掘了中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)附加值，確定了“健康”主題，由中醫(yī)藥的傳統(tǒng)部分向上向廣擴(kuò)大健康產(chǎn)業(yè)鏈，以獨特標(biāo)簽的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核，以突出養(yǎng)生保健與健康管理為特色的健康產(chǎn)業(yè)為延伸，打造出更具有產(chǎn)業(yè)素質(zhì)與效率的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，從而形成可持續(xù)發(fā)展的未病先治、健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。,三、項目層面，結(jié)合核心產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造獨特體驗,三、項目層面， 結(jié)合核心產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造獨特體驗,結(jié)合健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈，落地到項目為載體。南陽市張仲景醫(yī)藥文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以中醫(yī)文化體驗為重點，打造出“一軸兩心三片區(qū)”，“一軸”即將醫(yī)圣祠街打造為漢韻醫(yī)藥商業(yè)街，集中發(fā)展名醫(yī)診所、老字號藥鋪、藥膳、養(yǎng)生館等?！皟尚摹奔瘁t(yī)圣祠周邊區(qū)域建設(shè)仲景文化復(fù)興中心，以醫(yī)圣祠街與獨山大道交叉處周邊區(qū)域建設(shè)健康科技中心?！叭瑓^(qū)”則將發(fā)展成醫(yī)圣文化體驗片區(qū)、健康商貿(mào)片區(qū)和健康科技創(chuàng)新片區(qū)。 通過對項目的精確定位，張仲景醫(yī)藥文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)由原先的140畝擴(kuò)大到如今4800畝的規(guī)模，成為南陽市未來發(fā)展的非常重要的一個工程。 由此，總結(jié)出文旅地產(chǎn)核心產(chǎn)業(yè)的定位與發(fā)展有三大關(guān)鍵要素，一要突出優(yōu)勢，圍繞優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)明確項目主題，創(chuàng)造出獨特的消費體驗，形成市場吸引力；二要嫁接