拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬票據(jù)及稅收問題.doc

拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬票據(jù)問題2013-7-23 （1）稅法規(guī)定只對(duì)“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”收入征稅營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入應(yīng)該依法繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)第八條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為”（2）拆遷補(bǔ)償收入不屬于“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償收入是指：”集體土地被國(guó)家征收“、”歸還國(guó)有土地使用權(quán)“取得的收入。（3）拆遷補(bǔ)償收入不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。營(yíng)業(yè)稅稅目注釋國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)第八條第二款：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知國(guó)稅函2008277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅函2009520號(hào)）：國(guó)稅函2008277號(hào)中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)的文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)的文件。根據(jù)以上規(guī)定，只要有國(guó)家批準(zhǔn)的征收、歸還文件，就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補(bǔ)償收入。拆遷補(bǔ)償收入，不屬于稅法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，是國(guó)家對(duì)被拆遷單位和個(gè)人因歸還國(guó)有土地使用權(quán)以及因此而喪失的土地附著物的補(bǔ)償，國(guó)家與單位同占有土地的單位和個(gè)人之間沒有發(fā)生交易行為，因此對(duì)于單位和個(gè)人因國(guó)家征收、征用土地而取得的土地及不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)收入，不征收營(yíng)業(yè)稅。（4）不應(yīng)稅收入不需要開發(fā)票征管法第二十一條規(guī)定：?jiǎn)挝?、個(gè)人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。根據(jù)以上規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)不需要開具發(fā)票。（5）“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”應(yīng)取得票據(jù)因?yàn)檠a(bǔ)償收入不是經(jīng)營(yíng)性收入，不需要開發(fā)票，原土地使用者，無論是單位還是個(gè)人取得補(bǔ)償款時(shí)開具的收據(jù)均可以作為房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除。房地產(chǎn)公司支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，應(yīng)以：拆遷補(bǔ)償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù)，以及被拆遷人身份證復(fù)印件、聯(lián)系電話等資料作為支付款項(xiàng)的原始憑證即可，以便核實(shí)；除此之外，支出的其他費(fèi)用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規(guī)定，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)須取得地稅部門開具的免稅專用收據(jù)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知國(guó)稅函【2009】520號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局：近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為如何征收營(yíng)業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知(國(guó)稅函2008277號(hào))中關(guān)于縣級(jí)以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。二、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局二九年九月十七日土地補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)稅收政策問題一、 在城市舊城改造和城市規(guī)劃過程中，或多或少會(huì)涉及到單位和個(gè)人的房屋拆遷補(bǔ)償問題。對(duì)于該項(xiàng)拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應(yīng)的涉稅處理，各地規(guī)定不一。二、 企業(yè)和個(gè)人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因?yàn)樯婕暗秸畬?duì)城市的規(guī)劃其他主導(dǎo)原因，會(huì)有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個(gè)人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進(jìn)行的一種市場(chǎng)行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。根據(jù)國(guó)稅函2009118號(hào)的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因。稅務(wù)對(duì)此類搬遷的認(rèn)定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會(huì)認(rèn)同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。根據(jù)渝地稅發(fā)2007207號(hào)，重慶對(duì)此類政策性搬遷范圍規(guī)定為：搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或由重慶市土地儲(chǔ)備中心、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業(yè)的搬遷補(bǔ)償收入，也包括從受政府委托實(shí)施片區(qū)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入。下面就搬遷補(bǔ)償有關(guān)的涉稅問題做梳理分析。一、 政策性搬遷1、 營(yíng)業(yè)稅由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個(gè)人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動(dòng)產(chǎn)）的行為，因此根據(jù)國(guó)稅函（2008）277號(hào)規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅”。國(guó)稅函（2007）969號(hào)規(guī)定，“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅”。同時(shí)，根據(jù)渝地稅發(fā)2002156號(hào)規(guī)定，屬于舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的此類補(bǔ)償，“在拆遷原房過程中，被搬遷企業(yè)選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)”。中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月25日修訂）第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。國(guó)家出讓的土地，一種是國(guó)家通過收儲(chǔ)方式取得的國(guó)有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲(chǔ)還是征收都是一種國(guó)家行為。因此，在收儲(chǔ)或者征收過程中支付的所有資金，都應(yīng)屬于補(bǔ)償性款項(xiàng)。對(duì)于被拆遷者來講，都不屬于營(yíng)業(yè)性收入；第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！?“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)” 。物權(quán)法（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001年6月6公布）第四條“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。根據(jù)以上法律規(guī)定，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入；再根據(jù)征管法第二十一條“單位、個(gè)人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。因此補(bǔ)償收入不需要開票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時(shí)，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。2、 土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征土地增值稅。3、企業(yè)所得稅被搬遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)國(guó)稅函2009118號(hào)規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補(bǔ)償收入扣除支出后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，此類固定資產(chǎn)可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計(jì)劃和立項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)將搬遷補(bǔ)償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國(guó)稅函2009118號(hào)第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。4、 個(gè)人所得稅根據(jù)財(cái)稅200545號(hào)第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。因此，如果個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款超過標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個(gè)人所得稅納稅范疇，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅。二、 商業(yè)性搬遷根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個(gè)人，都是因?yàn)檎咝栽驓w還土地使用權(quán)而得到相應(yīng)補(bǔ)償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個(gè)人之間的市場(chǎng)收購轉(zhuǎn)讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對(duì)此類補(bǔ)償費(fèi)的涉稅問題分析如下。1、 營(yíng)業(yè)稅根據(jù)國(guó)稅函199787號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的“銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于具有該土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，同樣適用于該文件，因?yàn)闆]有政府搬遷文件，因此得到的此類補(bǔ)償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)，它屬于一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)行為，被搬遷企業(yè)或個(gè)人接受的補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補(bǔ)償?shù)膯挝换騻€(gè)人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開具營(yíng)業(yè)性發(fā)票，并交納營(yíng)業(yè)稅。2、企業(yè)所得稅由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費(fèi)用性質(zhì)的，則可計(jì)入當(dāng)期損益扣除。3、土地增值稅由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個(gè)人取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：財(cái)稅字（1995）48號(hào)第十條，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。財(cái)稅（2006）21號(hào)第二條，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，按增值稅條例第六條第