拆遷補償費入賬票據(jù)及稅收問題.doc

拆遷補償費入賬票據(jù)問題2013-7-23 （1）稅法規(guī)定只對“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”收入征稅營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入應(yīng)該依法繳納營業(yè)稅。國稅發(fā)1993149號第八條第一款第（一）項規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為”（2）拆遷補償收入不屬于“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)拆遷補償收入是指：”集體土地被國家征收“、”歸還國有土地使用權(quán)“取得的收入。（3）拆遷補償收入不屬于營業(yè)稅征稅范圍。營業(yè)稅稅目注釋國稅發(fā)1993149號第八條第二款：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知國稅函2008277號：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號）：國稅函2008277號中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)的文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)的文件。根據(jù)以上規(guī)定，只要有國家批準的征收、歸還文件，就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補償收入。拆遷補償收入，不屬于稅法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，是國家對被拆遷單位和個人因歸還國有土地使用權(quán)以及因此而喪失的土地附著物的補償，國家與單位同占有土地的單位和個人之間沒有發(fā)生交易行為，因此對于單位和個人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動產(chǎn)補償費收入，不征收營業(yè)稅。（4）不應(yīng)稅收入不需要開發(fā)票征管法第二十一條規(guī)定：單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。根據(jù)以上規(guī)定，拆遷補償費不需要開具發(fā)票。（5）“拆遷補償費”應(yīng)取得票據(jù)因為補償收入不是經(jīng)營性收入，不需要開發(fā)票，原土地使用者，無論是單位還是個人取得補償款時開具的收據(jù)均可以作為房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標準的補償款不得扣除。房地產(chǎn)公司支付給個人的拆遷補償費等，應(yīng)以：拆遷補償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù)，以及被拆遷人身份證復印件、聯(lián)系電話等資料作為支付款項的原始憑證即可，以便核實；除此之外，支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規(guī)定，支付的拆遷補償費須取得地稅部門開具的免稅專用收據(jù)。國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知國稅函【2009】520號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局：近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補償費的行為如何征收營業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：一、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知(國稅函2008277號)中關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。二、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局二九年九月十七日土地補償費有關(guān)稅收政策問題一、 在城市舊城改造和城市規(guī)劃過程中，或多或少會涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題。對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應(yīng)的涉稅處理，各地規(guī)定不一。二、 企業(yè)和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規(guī)劃其他主導原因，會有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。根據(jù)國稅函2009118號的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因。稅務(wù)對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。根據(jù)渝地稅發(fā)2007207號，重慶對此類政策性搬遷范圍規(guī)定為：搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或由重慶市土地儲備中心、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業(yè)的搬遷補償收入，也包括從受政府委托實施片區(qū)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)取得的搬遷補償收入。下面就搬遷補償有關(guān)的涉稅問題做梳理分析。一、 政策性搬遷1、 營業(yè)稅由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，因此根據(jù)國稅函（2008）277號規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅”。國稅函（2007）969號規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照中華人民共和國土地管理法規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅”。同時，根據(jù)渝地稅發(fā)2002156號規(guī)定，屬于舊城改造項目范圍內(nèi)的此類補償，“在拆遷原房過程中，被搬遷企業(yè)選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費”。中華人民共和國土地管理法（2004年8月25日修訂）第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應(yīng)屬于補償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業(yè)性收入；第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費” 。物權(quán)法（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償”。城市房屋拆遷管理條例（2001年6月6公布）第四條“拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置”。根據(jù)以上法律規(guī)定，補償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入；再根據(jù)征管法第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補償款時，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。2、 土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。3、企業(yè)所得稅被搬遷企業(yè)取得拆遷補償費，根據(jù)國稅函2009118號規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應(yīng)納稅所得額，此類固定資產(chǎn)可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應(yīng)將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國稅函2009118號第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。4、 個人所得稅根據(jù)財稅200545號第一條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應(yīng)屬于個人所得稅納稅范疇，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅。二、 商業(yè)性搬遷根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權(quán)而得到相應(yīng)補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。1、 營業(yè)稅根據(jù)國稅函199787號文件規(guī)定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應(yīng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的“銷售不動產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。對于具有該土地使用權(quán)的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補償費，它屬于一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營行為，被搬遷企業(yè)或個人接受的補償費，實際上是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補償?shù)膯挝换騻€人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票，并交納營業(yè)稅。2、企業(yè)所得稅由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補償費（轉(zhuǎn)讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質(zhì)的，則可計入當期損益扣除。3、土地增值稅由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個人取得補償費（轉(zhuǎn)讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉(zhuǎn)讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：財稅字（1995）48號第十條，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。財稅（2006）21號第二條，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)過當?shù)囟悇?wù)部門確認，按增值稅條例第六條第