設(shè)計(jì)階段對成本的影響

淺談設(shè)計(jì)階段對房地產(chǎn)成本控制的影響目錄第一章概述 2第二章設(shè)計(jì)的三個(gè)階段 3第一節(jié)方案設(shè)計(jì)成本控制的影響 4第二節(jié)擴(kuò)初設(shè)計(jì)對成本控制的影響 61.設(shè)計(jì)范圍對成本控制的影響 62.系統(tǒng)設(shè)計(jì)對成本控制的影響 73.材料設(shè)備選用對成本控制的影響 8第三節(jié)施工圖設(shè)計(jì)對成本控制的影響 111.施工圖設(shè)計(jì)階段裝修選擇對成本控制的影響 112.施工圖階段材料的選用對成本控制的影響 113.圖紙質(zhì)量對成本控制的影響 12第四節(jié)合理有效計(jì)算設(shè)計(jì)對成本控制的影響14第五節(jié)設(shè)計(jì)招標(biāo)對成本控制的影響 16第三章加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理是成本控制的關(guān)鍵171.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理 172.設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)造低成本高價(jià)值產(chǎn)品 173.建設(shè)單位應(yīng)充當(dāng)設(shè)計(jì)階段的管理層領(lǐng)導(dǎo)18第四章小結(jié) 19第一章概述圖紙?jiān)O(shè)計(jì)貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，從方案設(shè)計(jì)到施工圖出圖大約要占用開發(fā)周期的一半時(shí)間，其設(shè)計(jì)費(fèi)本身只占項(xiàng)目總成本的2%左右。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最重要的階段，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的好壞取決于設(shè)計(jì)的質(zhì)量，房屋建設(shè)期控制得再好，也只能使其質(zhì)量接近或達(dá)到設(shè)計(jì)時(shí)所確定的質(zhì)量水平，一般是很少超過的，設(shè)計(jì)的先天不足必然導(dǎo)致建設(shè)和使用中的諸多弊端，從而加大成本投入。根據(jù)資料查得，設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量對開發(fā)成本的影響而言要占到整個(gè)成本控制的60%-70%。也有資料記載：在有些產(chǎn)品中因設(shè)計(jì)不良迼成的質(zhì)量問題有60%，造成的質(zhì)量損失占總損失的64%。第二章設(shè)計(jì)的三個(gè)階段設(shè)計(jì)階段按照一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要對象來劃分一般可分為房屋設(shè)計(jì)階段、市政景觀配套設(shè)施設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段，其中相對而言房屋設(shè)計(jì)階段是最復(fù)雜、成本最高，也是最需要控制成本的一個(gè)階段。而以上三個(gè)階段本身按時(shí)間先后及工作程序又可分為：方案設(shè)計(jì)階段，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段，所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段的三項(xiàng)主要工作，在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段每一階段都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本，對三個(gè)階段分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是房地產(chǎn)行業(yè)成本控制最有效方法。第一節(jié)方案設(shè)計(jì)對成本控制的影響項(xiàng)目的前期策劃方案設(shè)計(jì)工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對目標(biāo)進(jìn)行論證，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的決策過程。在整個(gè)過程中必須不斷地進(jìn)行項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。這里的環(huán)境是指項(xiàng)目所在地方的社會(huì)環(huán)境、自然環(huán)境、人文環(huán)境等，這些環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定義，分析可行性的最重要的影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。并在整個(gè)調(diào)查、預(yù)測的同時(shí)要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn)，對階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。項(xiàng)目前期策劃對項(xiàng)目生命期的影響最大，稍有失誤就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失。在2006年的中國商城義烏市，市區(qū)的房價(jià)幾乎都漲到了伍仟元之上，就連市區(qū)周沿的鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開樓盤都要每平方米伍仟元左右，在這樣的形勢下，卻在市區(qū)里還有一個(gè)樓盤一直處在四仟元的價(jià)位，原因是來購房的客戶普遍都認(rèn)為其房屋朝向不好，不愿購買。在江浙一帶夏季炎熱，冬季寒冷，房屋朝南就能讓房屋保持最佳的冬暖夏涼，所以一般百姓對房屋的朝向都非常重視，房地產(chǎn)開發(fā)忽視了這一要素必然將導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的巨大損失。房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤和老百姓的購買力關(guān)系也非常重要，比如在一個(gè)小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地產(chǎn)開發(fā)的對象就應(yīng)該重點(diǎn)放在中低收入者的接受范圍內(nèi)，多安排一些從面積、開發(fā)成本上適合中低收入人群的房產(chǎn)，再適當(dāng)安排一些高檔次的樓房，讓更多的老百姓參與購房熱潮中來，而不應(yīng)該一味的追求高品質(zhì)、高檔次、高價(jià)格的商品房，這樣的樓盤策劃必然導(dǎo)致更高的投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至囤積商品房，造成巨大成本損失。方案設(shè)計(jì)的本質(zhì)是以顧客的總體需求為關(guān)注焦點(diǎn)，極大程度的去滿足客戶需求，引導(dǎo)顧客的購物心里，有效控制成本最終達(dá)到項(xiàng)目盈利。人的需要包括多種層次，多個(gè)方面，豐富多彩，以不同的開發(fā)項(xiàng)目，不同的開發(fā)公司對顧客需求的滿足是不同的，某一個(gè)項(xiàng)目往往只能滿足顧客某一層次的需求。從房產(chǎn)公司的角度看，要把握的是自己的產(chǎn)品針對的是顧客哪一層次、哪一方面的需求，怎樣的開發(fā)成果是最適合顧客的需求，是最具有開發(fā)價(jià)值的，這就是項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。對一個(gè)房地產(chǎn)公司來說，一般項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本確定前應(yīng)該移至方案設(shè)計(jì)階段，而方案設(shè)計(jì)階段是一個(gè)考慮因素非常多且復(fù)雜的階段，一般項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)都會(huì)以實(shí)行目標(biāo)成本控制度量尺，也就是依據(jù)有關(guān)調(diào)查摸底資料和方案設(shè)計(jì)資料制定支出成本計(jì)劃，然后分解到擴(kuò)初設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用支出的具體情況，以便于對各項(xiàng)成本項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查分析。比如說一個(gè)項(xiàng)目，他的規(guī)劃建筑面積是50萬平方米，開發(fā)商就會(huì)考慮這個(gè)50萬平方米怎樣分配開發(fā)得到的銷售收入才最多，確定了這個(gè)收入數(shù)據(jù)以后，按照開發(fā)的總體產(chǎn)值以及企業(yè)管理費(fèi)用，凈利潤等要求，然后確定一個(gè)后期能投入的資金量，這資金量就是目標(biāo)成本，通過可行性分析，能實(shí)現(xiàn)以上收入的情況下，這目標(biāo)成本的控制就是企業(yè)利潤的控制，當(dāng)然就里還是要保證品質(zhì)，很多項(xiàng)目的品質(zhì)要求都是在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)確定的，比如該項(xiàng)目的交付條件：是精裝修還是毛壞房；市政景觀以及配套設(shè)施的投入比例；房屋外飾面在房屋建筑工程中的投資比例，或者有的開發(fā)項(xiàng)目會(huì)直接確定房屋外立面主要材質(zhì)，以及市政景觀、配套設(shè)施的投資價(jià)位等等，這些主要的項(xiàng)目內(nèi)容的確定是讓整個(gè)開發(fā)過程逐步走向成熟，讓開發(fā)的產(chǎn)品更好的提高品質(zhì)，控制成本打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二節(jié)擴(kuò)初設(shè)計(jì)對成本控制的影響美國建筑師學(xué)會(huì)文件B141對擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)服務(wù)做了以下規(guī)定：建筑師將在業(yè)主已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主對項(xiàng)目計(jì)劃書、時(shí)間及預(yù)算做的調(diào)整，做出擴(kuò)初設(shè)計(jì)供業(yè)主批準(zhǔn)，該設(shè)計(jì)包括圖紙及其它文件，深度應(yīng)在建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等系統(tǒng)以及材料和其它有關(guān)方面表現(xiàn)該項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)；建筑師將向業(yè)主提供對初步施工預(yù)算所做的任何調(diào)整；本設(shè)計(jì)階段要進(jìn)一步描繪出建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等系統(tǒng)功能以及所使用的材料等等?？梢钥闯鰯U(kuò)初設(shè)計(jì)階段不同于方案設(shè)計(jì)階段之處是深度增加，這一階段要涉及到結(jié)構(gòu)、水、暖、電等。該階段就是在方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本管理的前提下要明確所采用的建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的系統(tǒng)構(gòu)成。所以這一階段是方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本管理能否實(shí)現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的主要階段。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對成本控制的影響可以從設(shè)計(jì)范圍、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選用等幾個(gè)角度來分析。1.設(shè)計(jì)范圍對成本控制的影響前面談到擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段要涉及到建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的綜合設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)通常要做到建筑物各主要平面和立面，簡單的表達(dá)出大部尺寸，而且這個(gè)大部尺寸必須到位，包括電梯用房，配電用房、風(fēng)機(jī)用房、空調(diào)機(jī)位、管道、風(fēng)道、通道等等，丟下一處，并會(huì)對項(xiàng)目造成很大的損失，這里我們就談?wù)効照{(diào)機(jī)位的事，空調(diào)主機(jī)的散熱一般設(shè)計(jì)單位都不會(huì)算，這是空調(diào)廠家的專長，很多開發(fā)商為了考慮到外墻立面的美觀，將空調(diào)主機(jī)集中擺放在一些固定的陰角位置，眼睛不容易看到，而恰恰這種陰角位置通風(fēng)不好，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行效果不佳甚至不能正常運(yùn)行，前幾年這種情況還比較多，近幾年中央空調(diào)的出現(xiàn)讓很多人都意識(shí)到了空調(diào)主機(jī)散熱的重要性。在水、暖、電方面也一樣，在杭州有一個(gè)高檔住宅小區(qū)樓盤，建筑面積二十幾萬平方米，大約有一千八百多戶，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)給小區(qū)建設(shè)中央熱水系統(tǒng)，所有用戶一個(gè)熱水系統(tǒng)，結(jié)果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用戶不愿用這個(gè)熱水，熱水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用很高，根本無法正常運(yùn)行。在電氣設(shè)計(jì)方面，智能化三表抄送曾經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)投資建設(shè)非常普遍，結(jié)果也一樣，由于該系統(tǒng)運(yùn)行功能無法達(dá)到使用要求而報(bào)廢。這些問題充分說明過度擴(kuò)大設(shè)計(jì)范圍將會(huì)造成投入資源浪費(fèi)，也即造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的損失。2.系統(tǒng)設(shè)計(jì)對成本控制的影響2.1小區(qū)用水圖紙?jiān)O(shè)計(jì)應(yīng)該因地制宜，盡量多選用當(dāng)?shù)氐挠欣麠l件，比如在江邊的小區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)的住宅對小區(qū)的景觀的追求是越來越高了，一個(gè)高檔次的景觀肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水資源，特別在植物的移植期對水的需求特別大，而一般的設(shè)計(jì)單位只考慮市政供水（市政水一般要在3元/噸），采用市政水為景觀用水這是一筆特別大的開支，所以在這里有很多有經(jīng)驗(yàn)的人士就選擇了采用雨水收集或利用江邊地表水等等。2.2小區(qū)供電我們從電氣設(shè)計(jì)角度分析，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和有關(guān)方案設(shè)計(jì)資料說明確定本專業(yè)的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容和分工以及本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）來確定電氣設(shè)計(jì)具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而這些系統(tǒng)的確定必須要符合建筑概況、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)方和有關(guān)地方職能部門提供的工程設(shè)計(jì)資料以及相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料等的要求和規(guī)定。建筑概況、建筑結(jié)構(gòu)、相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料等一般能夠在設(shè)計(jì)院內(nèi)自行消化，建設(shè)方和有關(guān)地方職能部門提供的工程設(shè)計(jì)資料是該階段影響成本控制的主要方面，變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)就需要供電部門、消防部門認(rèn)可，閉路電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)要跟廣電部門協(xié)調(diào)，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)要跟通信部門協(xié)調(diào)，通過對這些設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)和業(yè)主的項(xiàng)目計(jì)劃書明確后才能具體確定擴(kuò)初設(shè)計(jì)的各項(xiàng)內(nèi)容，比如對變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)人員就可以確定負(fù)荷等級(jí)和各類負(fù)荷容量；確定供電電源及電壓等級(jí)，電源由何處引來，電源數(shù)量及回路數(shù)、專用線或非專用線；電纜埋地或架空、近遠(yuǎn)期發(fā)展情況；備用電源和應(yīng)急電源容量確定原則及性能要求；高、低壓供電系統(tǒng)結(jié)線型式及運(yùn)行方式：正常工作電源與備用電源之間的關(guān)系；母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)運(yùn)行和切換方式；變壓器之間低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)方式；重要負(fù)荷的供電方式；變、配電站的位置、數(shù)量、容量及型式；設(shè)備技術(shù)條件和選型要求；繼電保護(hù)裝置的設(shè)置；電能計(jì)量裝置：采用高壓或低壓；專用柜或非專用柜（滿足供電部門要求和建設(shè)方內(nèi)部核算要求）；工程供電：高、低壓進(jìn)出線路的型號(hào)及敷設(shè)方式等等。同樣對照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)也進(jìn)行充分合理的擴(kuò)初設(shè)計(jì)。通過以上擴(kuò)初分析，圖紙深化后的造價(jià)預(yù)測并能夠一目了然，有效的把握目標(biāo)成本控制。3.材料設(shè)備選用對成本控制的影響擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段從成本控制角度在材料設(shè)備選用方面更是占有重要地位。一般在施工圖設(shè)計(jì)階段都已將材料設(shè)備的選用設(shè)計(jì)到圖紙中去了，所以這些材料設(shè)備的選用必須在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成，材料設(shè)備的選用對控制項(xiàng)目開發(fā)成本來講是非常有效的。3.1外墻裝飾材料選用擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段最重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是外墻定型問題，即要考慮品質(zhì)又要考慮成本，一般外墻面主要材料有涂料、面磚、花崗巖甚至鋁板等等，其造價(jià)相差懸殊。杭州有這樣一個(gè)樓盤分兩期開發(fā)，第一期當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)為12000元每平方米，第二期銷售均價(jià)在20000元每平方米以上，我們暫且不管開發(fā)商賺了多少錢，從成本上分析第二期住宅外立面全部采用干掛鋁板，干掛鋁板的費(fèi)用要每平方米400600元，第一期外立面以貼面磚為主，貼外墻面磚的費(fèi)用在100元以下并可以實(shí)現(xiàn)，前后兩項(xiàng)成本費(fèi)用相差四倍以上。按常理說干掛鋁板一般用在城市標(biāo)志性建筑比較多，而住宅則用外墻涂料，外墻磚及少部分花崗巖比較多，我們到第二期去參觀，遠(yuǎn)看其樓盤確實(shí)也不錯(cuò)，但站在住戶的陽臺(tái)上、露臺(tái)上看鋁板縫隙很難處理，而且容易扎手、反光比較強(qiáng)不耐看等等，讓人非常的不習(xí)慣。據(jù)陪同參觀的內(nèi)部員工透露，該小區(qū)就干掛鋁板費(fèi)用在一個(gè)億以上，如果就這項(xiàng)內(nèi)容改用涂料或外墻磚則成本可以節(jié)省七八千萬。3.2窗戶選用窗戶的造型一般采用鋁合金材質(zhì)，鋁合金窗有落地窗、低開窗、飄窗、推拉窗、平開窗、斷橋隔熱鋁合金窗或者還有意大利進(jìn)口的德高牌系列隔熱窗等等；普通鋁合金窗在300元每平方米左右，斷橋隔熱鋁合金窗要每平方米700元以上，意大利進(jìn)口的德高牌系列隔熱窗的價(jià)位要到每平方米1500元以上，其成本投入可想而知，再說到落地窗、低開窗、飄窗，這些開窗做法都大大小小的增加了開窗面積，增加了投入成本，如果說對房屋的品質(zhì)沒有多大的影響，則大可不必增加這些成本，比如房間的窗，如果做成飄窗，窗戶外挑得太多容易造成開啟不便，做成落地窗則會(huì)失去房間的溫鮮感，而且窗戶大，鋁合金龍骨多，易積灰塵等毛病，在杭州有一個(gè)樓盤，它在客廳和陽臺(tái)之間采用玻璃幕墻作為隔墻，一根根縱橫交錯(cuò)的鋁合金大龍骨都直接露在客廳內(nèi)，不但投入成本大且不雅觀。所以各種窗型都有自己的弊端，若考慮到成本控制，這些都是在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該考慮解決的選型問題。3.3空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備選用表1空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)集中式空調(diào)節(jié)系統(tǒng)多聯(lián)式中央空調(diào)系統(tǒng)全空氣式系統(tǒng)定風(fēng)量式系統(tǒng)變風(fēng)量式系統(tǒng)水冷空氣式系統(tǒng)風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)誘導(dǎo)器式系統(tǒng)分散式空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)窗式空調(diào)機(jī)式系統(tǒng)分體空調(diào)機(jī)式系統(tǒng)柜式空調(diào)機(jī)式系統(tǒng)各種戶用熱泵式系統(tǒng)在江浙一帶，夏季炎熱，冬季寒冷，所以空調(diào)使用比較普遍?？照{(diào)是一個(gè)系統(tǒng)性的設(shè)備，空調(diào)設(shè)備對周圍環(huán)境的存在非常敏感，建筑物必須提供良好的通風(fēng)環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)空調(diào)經(jīng)濟(jì)節(jié)能的運(yùn)行。怎樣對空調(diào)進(jìn)行選擇是設(shè)計(jì)階段成本控制非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)是一個(gè)種類多、系統(tǒng)復(fù)雜、個(gè)性強(qiáng)的一個(gè)系統(tǒng)，不同的建筑物有不同的調(diào)節(jié)要求，其空調(diào)系統(tǒng)都不一樣，空調(diào)系統(tǒng)的具體分類如表1所列。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對空調(diào)的選擇也是非常復(fù)雜的，對每一個(gè)系統(tǒng)的選擇必須經(jīng)過認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后才能確定具體采用哪種空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目里用的比較普遍是分體式空調(diào)系統(tǒng)、柜式空調(diào)系統(tǒng)、水冷空氣式中央空調(diào)系統(tǒng)以及多聯(lián)式中央空調(diào)系統(tǒng)，這些空調(diào)系統(tǒng)不僅空氣調(diào)節(jié)方式不同，就是他對一定空間的房間內(nèi)的冷量要求也是不同的，比如多聯(lián)式中央空調(diào)對住宅臥室的冷量一般在160KW/到200KW/之間，而一臺(tái)水冷中央空調(diào)，對房間的冷量要求卻是120KW/左右，另外從價(jià)格方面考慮，分體式空調(diào)一臺(tái)1.5匹的空調(diào)大約在2200元左右，若按150三室兩廳考慮，客廳放一臺(tái)3匹空調(diào)，空調(diào)費(fèi)用加起來約為10000多一點(diǎn)，而如果采用多聯(lián)式中央空調(diào)系統(tǒng)，150三室兩廳應(yīng)該考慮一臺(tái)6匹室外主機(jī)及5臺(tái)室內(nèi)機(jī)，1臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)靜壓側(cè)吹風(fēng)室內(nèi)機(jī)1匹的約為3500元左右，客餐廳2臺(tái)2.2匹的室內(nèi)機(jī)約為4000元左右，6匹主機(jī)約為26000元，加起來約為44000元，再加上空調(diào)管道，其造價(jià)約在55000元，和分體機(jī)比較其費(fèi)用是分體機(jī)的5倍。在設(shè)計(jì)階段設(shè)備的選用對項(xiàng)目成本控制是非常有必要的，尤其是現(xiàn)階段設(shè)備更新?lián)Q代比較快，產(chǎn)品淘汰比較快，價(jià)格因素變化也比較大，只有在設(shè)計(jì)階段認(rèn)真的從房屋使用要求上和用戶需求上去技術(shù)性的分析選用空調(diào)設(shè)備，達(dá)到合適的使用效果，設(shè)計(jì)出適應(yīng)的系統(tǒng)為開發(fā)成本控制創(chuàng)造有利條件。第三節(jié)施工圖設(shè)計(jì)對成本控制的影響設(shè)計(jì)階段在許多方面要求迅速且精確地提供成本信息，進(jìn)行必要的成本核算，只有不斷的核算才能盡可能的控制設(shè)計(jì)過程中產(chǎn)生的不必要的成本浪費(fèi)，在設(shè)計(jì)階段成本分析的內(nèi)容非常多，方案設(shè)計(jì)階段主要是把握成本控制方向，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段則是擬定主要成本支出項(xiàng)目以及主要的項(xiàng)目設(shè)計(jì)形式選擇，還有很多分項(xiàng)內(nèi)容是不能在以上兩個(gè)階段內(nèi)完成成本控制的，通過施工圖的設(shè)計(jì)，根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范等規(guī)定結(jié)合實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)對細(xì)部的施工中可能會(huì)產(chǎn)生的材料損失、勞動(dòng)力損失機(jī)械臺(tái)班損失等再進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，這是施工圖設(shè)計(jì)階段作為對項(xiàng)目開發(fā)成本控制最主要內(nèi)容。1.施工圖設(shè)計(jì)階段裝修選擇對成本控制的影響房地產(chǎn)開發(fā)是以絕大數(shù)顧客的總體需求為關(guān)注焦點(diǎn)，極大程度的先滿足客戶的需求，引導(dǎo)顧客的購物心理為目標(biāo)，但人的需要是包括多種層次、多個(gè)方面，各有所好，所以房地產(chǎn)開發(fā)商很難滿足顧客的具體要求，既然是這樣，如果房地產(chǎn)開發(fā)商將這些計(jì)劃投入的資源直接轉(zhuǎn)換成剩余成本而讓利給廣大客戶，讓顧客收益，在房屋裝修設(shè)計(jì)時(shí)，這是一個(gè)非常值得關(guān)注的問題。在我們公司與顧客之間就存在著資金回饋這樣一系列回報(bào)項(xiàng)目，比如按正常的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)住宅內(nèi)應(yīng)進(jìn)行天棚粉刷再批嵌，地面要做水泥沙地面，各房間、客廳、餐廳間要隔墻，衛(wèi)生間要安裝水管、陽臺(tái)要貼地磚等等，現(xiàn)在我們要求設(shè)計(jì)單位在畫施工圖時(shí)將這些內(nèi)容定為用戶自定義，即由用戶選擇是否進(jìn)行這些工序的施工，如果用戶認(rèn)為不必要施工，我們將把這一部分不進(jìn)入建設(shè)范圍內(nèi)的項(xiàng)目按成本換算成貨幣計(jì)價(jià)，返還給用戶，這種舉動(dòng)就好比“汽車招回”一樣讓消費(fèi)群體感覺到該企業(yè)管理的全面性、實(shí)在性并產(chǎn)生購買欲望，這種措施有效的解決了住宅裝修二次投資問題，老百姓買了房子以后就不用再為一些不滿意而對住宅內(nèi)的部分裝修重新更改而損失資金，而且天棚少了一道粉刷、地面少了一層裝飾，隔墻可以自由組合等在很大程度上可以讓用戶自行考慮空間設(shè)計(jì)，增加房屋有效使用面積。在這里雖然沒有給房地產(chǎn)開發(fā)公司直接產(chǎn)生利潤，但顧客的收益無疑將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來更大的收益。2.施工圖階段材料的選用對成本控制的影響材料的選用是設(shè)計(jì)階段的一大主題，在建筑行業(yè)里，材料的更新?lián)Q代是最快的，也是最具體的，只要我們深入去調(diào)查、去研究，對很多材料都可以多重選擇，在施工圖設(shè)計(jì)階段仍然可以在材料上考慮成本投入問題，這里我們從給水管的選材上來分析。目前市場上使用比較普遍的給水管有：PP-R給水管、聚乙烯給水管、鋼塑復(fù)合管、不銹鋼管材等，使用上述材料所需的造價(jià)費(fèi)用按管內(nèi)徑DN15考慮，從信息價(jià)上查得，PP-R給水管為每米5.1，聚乙烯給水管為每米3.9元，鋼塑復(fù)合管每米11.85元，不銹鋼管材每米29.9元，按以上數(shù)據(jù)分析不銹鋼管的材料費(fèi)用為聚乙烯給水管的7.67倍,成本費(fèi)用非常大,在成本控制角度就不宜作為首選材料,而聚乙烯給水管相對于其它管材,其管道的材質(zhì)比較脆,接頭膠接處容易漏水等,所以不大常用,PP-R管和鋼塑復(fù)合管價(jià)位居中,性能比較穩(wěn)定,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中被普遍使用,而在這兩種材料中又存在著重要的成本信息,從剛才價(jià)格分析看,鋼塑復(fù)合管的價(jià)格約為PP-R管材的兩倍,下面我們從它們一系列管材價(jià)格上來分析,給水管價(jià)格見表2所列。從表2中可以明顯看管材出,PP-R表2序號(hào)名稱單價(jià)（元/米）規(guī)格DN15DN20DN25DN32DN40DN50DN63DN80DN1001聚乙烯給水管3.95.68.113.621.133.646.967.91012PP-R給水管5.18.113.120.330.749.467.297.21443鋼塑復(fù)合管11.816.623.830.537.247.865.382.11134不銹鋼管29.954.171.498.9130178385455525的單價(jià)隨著規(guī)格的加大而快速上浮,而鋼塑復(fù)合管的價(jià)格隨著規(guī)格的加大是穩(wěn)步上浮，相對RR-R管上浮速度要慢，兩種管材的規(guī)格在DN15-DN40之間，鋼塑復(fù)合管的貴，管材規(guī)格在DN50及以上的時(shí)候就PP-R管材單價(jià)來得高，另為從管材的配件上，PP-R管大規(guī)格的管件價(jià)格相對鋼塑復(fù)合管的管件價(jià)格要貴很多，所以施工圖設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該合理利用這兩種管材以實(shí)現(xiàn)在此單項(xiàng)內(nèi)容上的成本控制。3.圖紙質(zhì)量對成本控制的影響施工圖設(shè)計(jì)的粗糙與細(xì)致對實(shí)際成本的投入影響非常明顯，我們可以從這樣幾個(gè)方面來分析：高層建筑電氣設(shè)計(jì)時(shí)，電力電纜的建設(shè)費(fèi)用所占份額是比較大的，像一根YJV-3*70+1*35的電纜每米單價(jià)要200元，怎樣控制電纜的投入成本，從設(shè)計(jì)角度實(shí)際必須投入的電纜規(guī)格確定外，還有一項(xiàng)非常重要的因素，就是控制電纜的投入數(shù)量，一般電力電纜都是沿橋架走，橋架的合理布置就成了其主要研究對象，如果橋架的走向是比較捷徑的，那線纜的投入數(shù)量就會(huì)相對較少，相應(yīng)的建設(shè)成本就可以適當(dāng)?shù)墓?jié)省，如果橋架的走向多走了一個(gè)彎路，或描圖時(shí)將橋架所標(biāo)注的線段偏移了十米，那我們就可以計(jì)算出因?yàn)樵O(shè)計(jì)的一筆一劃產(chǎn)生的成本損失是200*10=2000元，且一般的橋架內(nèi)電纜都是多根布置，如這里是六根電纜并排走，那產(chǎn)生的成本損失就是2000*6=12000元了，也就是說設(shè)計(jì)的一次筆劃的誤差就能造成壹萬貳千元的損失。我們也可以從不起眼的孔洞封堵方面去分析，從直觀去講這是現(xiàn)場管理控制的內(nèi)容，其實(shí)并不全是，施工圖的設(shè)計(jì)也占到主要影響作用。按現(xiàn)行的國家規(guī)范規(guī)定，高層建筑橋架、管道穿越樓板或防火隔墻等必須做防火封堵處理，這防火封堵的材料在目前市場上購買價(jià)要在每公斤7元以上，一個(gè)立方米1700公斤要11900元。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，如果圖紙的設(shè)計(jì)比較粗，往往就不考慮管道和橋架的具體排布，而將預(yù)留孔洞適當(dāng)?shù)牧舸笥墒┕挝蝗タ紤]，如果一個(gè)1200*300的孔洞再適當(dāng)留大，長寬方向均再增加100MM，那洞口就是1300*400，若樓板厚100MM，則增加封堵的材料費(fèi)用就是（1.3*0.4-1.2*0.3）*0.1*1700*7=190元,也就是一個(gè)洞就增加了190元的材料成本,一百個(gè)孔洞就是19000.00元成本的損失。其實(shí)在設(shè)計(jì)過程中完全可以通過計(jì)算和管道排布來確定孔洞的大小，進(jìn)而控制成本的投入，當(dāng)然這些費(fèi)用也可以在施工過程中給以控制，就是在管道橋架安裝完成后,將多余的部分采用混凝土澆摀，這樣就容易和施工單位產(chǎn)生矛盾，因?yàn)榛炷翝矒摰馁M(fèi)用按定額算價(jià)位非常低，而且要重新支摸，投入人工大、誤工也大，如果采用防火泥封堵則不但能在新增項(xiàng)目中賺取安裝費(fèi)，而且施工方便，管理省事。若因?yàn)檫@種細(xì)節(jié)的成本控制問題造成雙方矛盾的激化必然導(dǎo)致項(xiàng)目成本的更大損失。第四節(jié)合理有效計(jì)算設(shè)計(jì)對成本控制的影響建設(shè)單位必須熟悉設(shè)計(jì)意圖及項(xiàng)目的真實(shí)需要，編制合適有爭對性的各種標(biāo)書，促進(jìn)項(xiàng)目成本的更合理化控制。在義烏有一個(gè)高檔次的住宅小區(qū)，為了更好的提高排屋的住宅檔次，開發(fā)商擬在排屋內(nèi)安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，為了提高系統(tǒng)布置的合理性，開發(fā)高也非常謹(jǐn)慎，將所有房型委托經(jīng)過資格預(yù)審的空調(diào)廠家進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，認(rèn)為廠家的方案最能反應(yīng)實(shí)際問題。廠家經(jīng)過設(shè)計(jì)以后并提供了一組數(shù)據(jù)：一層過廳、多功能廳除去儲(chǔ)物間后有效使用面積約70平方米，按每平方米制冷量200W計(jì)算，共計(jì)14000W；二層客廳、過廳有效使用面積約70平方米，按每平方米制冷量200W計(jì)算，共計(jì)14000W；二層餐廳有效使用面積約25平方米，按每平方米制冷量240W計(jì)算，共計(jì)6000W；三層過廳、書房、臥室有效使用面積約95平方米，按每平方米制冷量200W計(jì)算，共計(jì)19000W；四層過廳、臥室有效使用面積約65平方米，按每平方米制冷量200W計(jì)算，共計(jì)13000W；四層活動(dòng)室有效使用面積約30平方米，按每平方米制冷量230W計(jì)算，共計(jì)6900W。從這些數(shù)據(jù)可以算出一層制冷量14000W、二層制冷量20000W、三層制冷量19000W、四層制冷量19900W、按常規(guī)配置室內(nèi)機(jī)制冷量比室外機(jī)制冷量小于等于1.1計(jì)算，一、二層設(shè)一臺(tái)空調(diào)主機(jī)需制冷量34000W，三、四層設(shè)一臺(tái)空調(diào)主機(jī)需制冷量38900W，從表面上看這種配置非常合理，但是這里出現(xiàn)了一個(gè)非常嚴(yán)重的問題，一、二層的主機(jī)耗電量需12KW，三、四層的主機(jī)耗電量需13.5KW，兩者加起來空調(diào)的耗電量約為25.5KW，這么大的用電量不只是用戶使用時(shí)成本高，就在小區(qū)建設(shè)階段從電力投資成本上也需要非常大一筆費(fèi)用。于是開發(fā)商又回頭同設(shè)計(jì)人員協(xié)商，設(shè)計(jì)人員從設(shè)計(jì)的角度提出了這樣一份依據(jù)：住宅小區(qū)和商業(yè)用房在空調(diào)使用上是完全不一樣的，住宅的空調(diào)同時(shí)使用率不高，而商業(yè)用房的空調(diào)同時(shí)使用率非常高（可以達(dá)到100%），剛才計(jì)算的住宅有效使用面積有352平方米，已經(jīng)無法使用家用多聯(lián)機(jī)空調(diào)來滿足需求，所以以上方案中設(shè)計(jì)的空調(diào)為商用多聯(lián)中央空調(diào)。住宅使用多聯(lián)式中央空調(diào)室外機(jī)的考慮可以按室內(nèi)機(jī)的具體布置和使用位置的同時(shí)使用程度來進(jìn)行計(jì)算，一般客廳和餐廳、多功能廳組成的空調(diào)同時(shí)系數(shù)比較高，可以取0.8，純臥室組成的多聯(lián)機(jī)同時(shí)系數(shù)取0.7，而如果將客廳、餐廳等與臥室混合組織，多聯(lián)機(jī)空調(diào)的同時(shí)系數(shù)取0.6就基本能滿足需求，這樣我們再回過頭計(jì)算，假如一、三層一臺(tái)空調(diào)主機(jī)其制冷量為33000*0.6=19800W，二、四層一臺(tái)空調(diào)主機(jī)其制冷量為39900*0.6=23940，核算成耗電量約為7.5+8.5=16KW。開發(fā)商在具體了解了設(shè)計(jì)的意圖之后迅速將廠家提供的25.5KW降到16KW,其成本在空調(diào)主機(jī)就能節(jié)省約五分之二,再加上能減少小區(qū)電力設(shè)施進(jìn)戶電線、電力電纜、供電設(shè)備等的投入，其成本的節(jié)省可超過整個(gè)空調(diào)項(xiàng)目的投資。一個(gè)項(xiàng)目能全面合理的控制投資成本首先要把握招投標(biāo)階段對設(shè)計(jì)的管理支持，也離不開設(shè)計(jì)階段對招投標(biāo)階段的技術(shù)支持，只有一開始就采用一系列行之有效的現(xiàn)代化設(shè)計(jì)方法和質(zhì)量、成本控制方法來進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)，才能更好更快的控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。第五節(jié)設(shè)計(jì)招標(biāo)對成本控制的影響在我國目前的設(shè)計(jì)行業(yè)里，一般的設(shè)計(jì)院都只負(fù)責(zé)主體設(shè)計(jì)或市政設(shè)計(jì)或景觀設(shè)計(jì)等，也有一些專業(yè)的小區(qū)功能設(shè)計(jì)，而缺少綜合型、全面性的設(shè)計(jì)院,如此分散的設(shè)計(jì)現(xiàn)象容易產(chǎn)生對小區(qū)的風(fēng)格不統(tǒng)一，施工困難甚至大量返工等問題，最終也將造成建設(shè)成本的損失。比如智能化工程，一般的新型小區(qū)都會(huì)設(shè)計(jì)可視對講，安全防范、綜合布線、信息網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的整體性非常強(qiáng)，如果在工程主體設(shè)計(jì)時(shí)只考慮主體的布線布管，就很難判斷這些系統(tǒng)需要多少管路，會(huì)實(shí)行什么樣的功能，為了能滿足在智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)的功能需求主體工程設(shè)計(jì)階段往往會(huì)增加管道數(shù)量，追加成本投入，而到了整個(gè)小區(qū)智能化設(shè)計(jì)階段，很可能會(huì)因?yàn)橹悄芑δ艿膭?chuàng)新，升級(jí)，影響到原主體設(shè)計(jì)的預(yù)留管道完全報(bào)廢，造成大量成本損失。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的住宅開發(fā)向美觀、舒適的小區(qū)住宅快速邁進(jìn)，每一個(gè)新開發(fā)的樓盤都在力爭小區(qū)建設(shè)帶給老百姓更多的吸引力，現(xiàn)在有很多開發(fā)的小區(qū)樓盤有很多新的設(shè)計(jì)理念，比如小區(qū)內(nèi)車輛不能進(jìn)出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，這種新的景觀設(shè)計(jì)理念，需要市政配套設(shè)計(jì)的支持才能實(shí)現(xiàn)，市政配套設(shè)計(jì)時(shí)，小區(qū)管道特別多，有雨水管道、廢水管道、污水管道、電力管道、消防給水管道、智能化管道、燃?xì)夤艿赖鹊?，這些管道的設(shè)計(jì)必需要滿足國家規(guī)范，又要滿足小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要求，給市政設(shè)計(jì)帶來非常大的困難，市政設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的不協(xié)調(diào)將導(dǎo)致設(shè)計(jì)的失敗，投資成本的重大損失，所以建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)單位時(shí)就應(yīng)該考慮相關(guān)設(shè)計(jì)單位之間的具體協(xié)調(diào)。推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，盡量將工程主體及配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)起項(xiàng)目設(shè)計(jì)責(zé)任，并由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)選擇設(shè)計(jì)單位，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的一條龍服務(wù)到底的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，并采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。第三章加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理是成本控制的關(guān)鍵1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不顧成本的傾向。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。我認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣