行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房價持續(xù)上漲的原因及其對策.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房價持續(xù)上漲的原因及其對策摘要：近年來，我國房價持續(xù)不斷地上漲，究其原因，既有經(jīng)濟方面的，也有心理預(yù)期和消費文化等非經(jīng)濟方面的。因此，為了應(yīng)對這一問題，必須具體問題具體分析，采取有針對性的措施。關(guān)鍵詞：房價；上漲；原因；對策1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續(xù)地迸發(fā)出來。近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開討論，并對目前房地產(chǎn)過熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國務(wù)院已出臺多種措施來抑制房地產(chǎn)價格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達地方政府。即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市房價反而漲得更快，其原因應(yīng)該說是多方面的，本文就該問題展開研究和分析，并針對存在的問題提出相應(yīng)的對策。一、房價持續(xù)上漲的原因（一）經(jīng)濟原因首先，當(dāng)前房價上漲與地價上漲密切相關(guān)。隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。其次，新建住宅建造成本增加。這里所說的成本上升，既包括建材等上游產(chǎn)品價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加?？梢灾苯痈惺艿降氖牵?000年以來建成的住宅與上世紀(jì)80年代、90年代相比，無論是房屋的戶型，還是小區(qū)配套及環(huán)境的營造，都有巨大的改變與提升。如果說以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是“小康型”住宅。第三，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，在我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用房的開發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系狀況，造成了價格虛高的高檔商品房供過于求；同時，中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地違背需求結(jié)構(gòu)，在一些檔次住房供應(yīng)量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫現(xiàn)象。第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產(chǎn)市場存在巨大的真實住房需求，其依據(jù)是：到2020年，我國城市化水平將達到5560，在此期間將有2.2億2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人需要解決居住問題；目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積為23.8平方米，據(jù)預(yù)測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達到35平方米；我國城市房屋拆遷建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間內(nèi)，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模；我國每年新婚家庭在600900萬左右，其中相當(dāng)一部分有購房需求；普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年增加，這些人中相當(dāng)一部分在未來34年內(nèi)都將產(chǎn)生購房需求。另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。一般來說，過熱增長的行業(yè)是由高需求和高價格所推動的，高價格就帶來這些行業(yè)巨額的高利潤，巨額高利潤就刺激了投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前還不完善，這也是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。在一定的條件下，特別是在局部地區(qū)，這種投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。部分開發(fā)企業(yè)利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作，加上個別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費者盲目跟風(fēng)，造成局部地區(qū)、個別房地產(chǎn)項目價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。（二）心理預(yù)期以上主要是從成本和供給關(guān)系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或供求關(guān)系來認(rèn)識房價并不能收到預(yù)期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預(yù)期、經(jīng)濟預(yù)期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)；二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房價也要漲了”。在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)房價短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。（三）消費文化在中國，擁有房產(chǎn)是歷代秉承下來的傳統(tǒng)，中國人將擁有住房看成是人生的極大追求，認(rèn)為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產(chǎn)，沒有房子就意味著沒有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家在中華民族的心中是穩(wěn)定、溫暖、和諧、團圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風(fēng)擋雨的住處、一個休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養(yǎng)老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國人的眼里是任何物品都無法替代的，也正囚此，中華子孫對個人住房的追求從未停歇過。由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，中國人難以接受成為無家之人，一旦所居住的房子被拆，便會馬上投人到買房的行列中，形成購房隊伍中的中堅力量。所以只要有房被拆，必然涌現(xiàn)出大量的購房者以及房價的伺機上漲。另外，對于一人部分年輕人來說，擁有自己房子也已成為結(jié)婚的前提條件或者說是穩(wěn)定生活、安居樂業(yè)的保證。然而，對于被動購房者和年輕購房者來說，無論是靠拆遷補償還是靠個人工資，絕大部分的消費者單憑個人力量是買不起房的，而向銀行申請住房按揭貸款成為主流，提前消費在我國已不再新鮮，美國老太太和中國老太太的故事也成為歷史，如今的中國住房自有率已超過美國，但是，在我國高住房自有率的背后卻存在著大量的“房奴”和“準(zhǔn)房奴”。從1998年開始全面普及住房消費貸款以來，提前消費被國民廣泛接受，住房抵押貸款開始大幅的增長，商品住宅走向了普通消費者，使其不再成為一個遙遠的夢。然而，在近幾年的時間里，房價是瘋狂地上漲，普通消費者開始不堪重負(fù)，但還是無法阻止人們對住房的追求，消費者對商品住宅的熱情依就不減，于是，出現(xiàn)了個新名詞“房奴”，一般認(rèn)為家庭所承受的住房按揭月供超過家庭可支配收人的50%,便已淪為“房奴”。隨著月供或者說是購房成本逐步地超過租房成本，“買房不如租房”的建議此起彼伏，對于資金不足的消費者來說，買房所帶來的不僅僅是物資上的壓力，更難以承受的是精神上的負(fù)擔(dān)，一旦買了房子，大半輩一子的時間就會被房子牽著走，總覺得的擔(dān)負(fù)著還不清的債款。但中國人由于受到千百年秉承下來的中華傳統(tǒng)的影響，對住房特別地在乎，有居則安、有產(chǎn)則寧的觀念已根深蒂固，認(rèn)為租房無論怎樣經(jīng)濟、合理都是住在別人的房子里，是寄人籬下，而擁有自己的房產(chǎn)人生才算是完整的，甚至愿意為了購房而放棄對其他物質(zhì)的追求與精神上的享受，希望一步到位，這其中也不乏攀比的心態(tài)在作祟。二、應(yīng)對房價上漲的措施1、把防止房地產(chǎn)投資和用地擴張反彈危險與合理調(diào)控房屋需求結(jié)合起來。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需雙方特點是投資和用地過度擴張控制已見成效，但房價增長過快的矛盾突出。因而應(yīng)把繼續(xù)適當(dāng)控制房地產(chǎn)投資和用地擴張，特別是防止房地產(chǎn)投資和用地過度擴張反彈與合理調(diào)節(jié)房屋需求結(jié)合起來。（1）適當(dāng)控制個人住房貸款需求。在貨幣信貸增速下降而房屋需求增長仍然過快的條件下，適當(dāng)控制個人住房貸款需求最有力的杠桿是提高銀行貸款利率。另一方面要采取有針對性的措施，如強化購買期房和投資性置房的貸款限制；落實個人住房貸款的擔(dān)保；嚴(yán)格住房貸款程序等。2、嚴(yán)格控制被動需求。要通過改革土地出讓、金融管理和投資體制，防止政府土地低進高出或從銀行大量借款，以及濫用投資權(quán)力和擴大投資范圍，從制度上切斷政府過量城市拆遷資金的來源渠道和主導(dǎo)投資的權(quán)力，根治政府長久不衰的投資沖動，從而有效抑制住房被動需求。（3）嚴(yán)格限制投機需求。房屋投機需求對房價泡沫起著極大的推動作用和對房地產(chǎn)市場起著極大的破壞作用，因而必須嚴(yán)格限制。第二，規(guī)范土地價格和擴大低價位房屋比例。在房地產(chǎn)市場供給方面，除了防止過度投資反彈風(fēng)險，還要把完善土地出讓制度與規(guī)范土地價格、控制高價位房屋增長與擴大低價位房屋比重統(tǒng)一起來。在規(guī)范土地價格方面，要防止繼續(xù)以土地協(xié)議價或變相協(xié)議價，進行土地低進高出的土地投機和炒賣；規(guī)范政府在土地拍賣中的行為，逐步形成符合土地供需關(guān)系、反映土地價值的土地拍賣價格；通過擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)等降低成本，減少土地漲價因素過多地向房價轉(zhuǎn)移。在提高低價位房屋比重方面，要區(qū)別不同房屋結(jié)構(gòu)的投資狀況，通過增加政府投資、擴大社會投資和貨幣信貸傾斜，加大低價位特別是經(jīng)濟適用房投資的力度，改變經(jīng)濟適用房比重低和脫離居民收人結(jié)構(gòu)的狀況。3、引導(dǎo)各方面的理性預(yù)期。一方面，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性認(rèn)識到房價過度膨脹對本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟風(fēng)險，把利潤增加的動力更多地放在擴大企業(yè)規(guī)模、提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)和降低經(jīng)營成本上。另一方面，要引導(dǎo)消費者理性地認(rèn)識到“買漲不買跌”的風(fēng)險，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場及其變化的信息基礎(chǔ)之上。4、引導(dǎo)消費觀念的轉(zhuǎn)變。目前在住房消費領(lǐng)域，人們追求“一步到位”，導(dǎo)致住房消費提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應(yīng)求。針對于這一現(xiàn)狀，國家需要調(diào)整住房政策，鼓勵梯級消費，抑制提前消費。政府根據(jù)城市大小，發(fā)展?fàn)顩r，購房者年齡、收人、家庭人口平均規(guī)模等數(shù)據(jù)，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費，限制大戶型住房需求和消費。參考文獻：1、賴芨寧.房價上漲背后的消費觀念與投資需求J.發(fā)展研究,2006(11).2、董藩,印德中.決定中國較高房價水平的特色因素N.中南民族大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）