行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)問題.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)問題摘要：本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因、房地產(chǎn)業(yè)的暴利的消除、物業(yè)稅的開征是否會(huì)降低房?jī)r(jià)、政府調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)等問題提出了個(gè)人的看法，指出房?jī)r(jià)上漲的真正原因在于快速增長(zhǎng)的巨大的需求與緩慢增長(zhǎng)的供給之間的矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在暴利的原因在于壟斷，物業(yè)稅的開征并不一定會(huì)降低房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)需要政府的干預(yù)，政府干預(yù)的重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)壟斷的干預(yù)上。關(guān)鍵詞：供求矛盾壟斷政府調(diào)控近幾年，中國(guó)許多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、持續(xù)攀升。針對(duì)這一問題，政府出臺(tái)了許多措施，許多學(xué)者也紛紛獻(xiàn)言獻(xiàn)策。本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因、房地產(chǎn)業(yè)的暴利是否能夠消除、物業(yè)稅的開征能否降低房?jī)r(jià)、政府調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)等問題提出了個(gè)人的看法，以圖拋磚引玉，與大家討論。一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因在討論房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過程中，許多人把房?jī)r(jià)上漲歸因于房地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)、國(guó)內(nèi)國(guó)外游資的炒作等等原因。然而情況真的如此嗎?筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因在于快速增長(zhǎng)的巨大的需求與緩慢增長(zhǎng)的供給之間的供求矛盾，這種價(jià)格上漲恰恰體現(xiàn)了房地產(chǎn)這種商品的價(jià)值回歸。眾所周知，在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，均衡價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求共同決定的。雖然在現(xiàn)實(shí)中，完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不存在。但這里我們討論的是全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平，這與完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相類似，因此我們可以借助這個(gè)模型來分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。首先從需求方面來看。影響需求的因素包括商品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格變化的預(yù)期以及人口因素等等。一般來說，商品價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求下降。然而，這是有條件的。條件便是影響需求的其他因素保持不變。如果在商品價(jià)格上升的同時(shí)，其他因素也發(fā)生了變化，并且其他因素變化的影響要大于價(jià)格變化的影響，那么，即使商品的價(jià)格上升，需求不但不會(huì)下降，反而會(huì)上升。這個(gè)原理，恰恰揭示了近幾年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲而同時(shí)需求卻不斷擴(kuò)大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升的現(xiàn)象。從收入角度看，中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過了1000美元。消費(fèi)者收入的增加無疑會(huì)大大增加消費(fèi)者對(duì)一些高檔商品的需求，例如汽車、房屋等等。然而這還不足以解釋收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響。收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響還有中國(guó)特有的特點(diǎn)。中國(guó)居民收入分配地區(qū)差距大、城鄉(xiāng)差距大的特點(diǎn)決定了在一些中東部大中城市的居民收入要比全國(guó)平均水平高出許多。同時(shí)，中國(guó)居民收入高收入階層與低收入階層大量并存，高收入階層的絕對(duì)數(shù)量為數(shù)不少。另外，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，一個(gè)龐大的中產(chǎn)階層正在形成之中，這都造成了在一些中東部的大中城市中對(duì)房屋的大量需求。許多人喜歡用房?jī)r(jià)與居民收入之間的比例的國(guó)際比較來說明中國(guó)房?jī)r(jià)畸高，并且得出結(jié)論中國(guó)房?jī)r(jià)太高了以至于中國(guó)人買不起房。實(shí)際上絕不能簡(jiǎn)單地套用這一比例。因?yàn)橹袊?guó)人的購房消費(fèi)還有另外兩個(gè)特征，即代際收入消費(fèi)和永久收入消費(fèi)。這兩個(gè)特征使得中國(guó)居民的收入水平被低估了。在購房的消費(fèi)者中，中青年購房者占了很大的比例。然而他們購房的支出，并不僅僅依賴于其自身的收入。其父母往往會(huì)幫其支付購房款的很大一部分，這實(shí)際上相當(dāng)于增加了其收入水平。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓弗里德曼的永久收入的消費(fèi)理論同樣適用于中國(guó)。該理論認(rèn)為消費(fèi)者的消費(fèi)支出主要不是由他的現(xiàn)期收入決定的，而是由他的永久收入(也就是消費(fèi)者可以預(yù)期到的長(zhǎng)期收入)決定的。在購房者中，依靠住房按揭的購房名占了相當(dāng)大的比例。住房按揭制度使得自身并沒有多少積累但對(duì)自身長(zhǎng)期收入持樂觀看法的年輕一代對(duì)住房的需求大大增加了。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民的消費(fèi)開始由“萬元級(jí)”向“十萬元級(jí)”過渡。人們對(duì)住房的需求也由僅僅滿足居住型向追求享受型轉(zhuǎn)變。許多人開始購買更大、更好的房屋，追求更好的環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，房屋屬于高檔品，其收入彈性較大，隨著收入的增長(zhǎng)，房屋需求的增長(zhǎng)要快于收入的增長(zhǎng)。這是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律的。這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好的改變無疑也是房屋需求增加的原因。房地產(chǎn)業(yè)還有另外的特征，即房屋不只是單純的消費(fèi)品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來收益(包括房租收益和房屋價(jià)格上漲帶來的差價(jià)收益)，因此投資者可以在房屋和儲(chǔ)蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。中國(guó)儲(chǔ)蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲(chǔ)蓄幾乎沒有收益，甚至是負(fù)的收益。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本。為了獲得更高的收益，大量資本開始涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，受人民幣升值預(yù)期的影響，許多國(guó)外資本也通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的大量增加。這也是許多人把房?jī)r(jià)上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費(fèi)需求大量增加的背景，投資房地產(chǎn)獲得不了收益，投資炒作是無法進(jìn)行的。炒作不是房?jī)r(jià)上漲的真正原因，只不過起到了推波助瀾的作用。需求大幅增加，還在于人們預(yù)期的改變。這更加明確地解釋了為什么房?jī)r(jià)越高，購買房屋的人越多的現(xiàn)象。熟悉中國(guó)經(jīng)濟(jì)的人都知道，1998年中國(guó)政府開始對(duì)醫(yī)療、教育、住房、養(yǎng)老等制度進(jìn)行改革。在過去，人們住房主要靠單位分配，而不是個(gè)人購買。因此，嚴(yán)格來說，在此之前：并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求。1998年到2000年，人們大多持觀望態(tài)度，在觀察這項(xiàng)改革是否能夠持續(xù)下去。這種“時(shí)滯”的影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)并未即時(shí)啟動(dòng)。隨著人們意識(shí)到這項(xiàng)改革不會(huì)倒退回去，今后要住房只有靠自己購買，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始啟動(dòng)。許多人開始買房，需求大量增加，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。隨著人們都已經(jīng)預(yù)期到，房?jī)r(jià)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將會(huì)只升不降，于是，更多的人開始購買房屋。這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“井噴式”消費(fèi)的特點(diǎn)，似乎在一夜之間人們都開始購買房屋了。另外，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“攀比效應(yīng)”在中國(guó)消費(fèi)中表現(xiàn)得更加明顯。在許多人購買房屋后又會(huì)帶來更多的人購買房屋，需求在短期內(nèi)大幅增加，這導(dǎo)致了許多城市房?jī)r(jià)僅僅在三、四年之間就翻了一番。仔細(xì)觀察，不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲主要集中在城市，廣大農(nóng)村的房?jī)r(jià)并未上漲。這種上漲體現(xiàn)了非均衡上漲的特征。這需要從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景來分析。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化將是大勢(shì)所趨。因此，對(duì)城市房屋的需求也將不斷擴(kuò)大。而只有在城市中，房屋才作為商品出現(xiàn)(在廣大農(nóng)村中，由于土地屬于集體所有，住房主要靠村民在宅基地上自建)，才能用供求關(guān)系來分析。城市化使得大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)只會(huì)上升不會(huì)不降。那種房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅下跌的現(xiàn)象，至少在全國(guó)范圍不會(huì)出現(xiàn)。然而，以上分析的需求的大幅增加，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎?經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)告訴我們，如果房屋的供給也大幅增加，并且增加的幅度超過需求，房?jī)r(jià)不但不會(huì)上漲還會(huì)下跌。然而，遺憾的是，這種情況并不會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)榉课莸墓┙o雖然也在增加，但幅度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求的增加。供不應(yīng)求的狀況導(dǎo)致了房?jī)r(jià)必然上漲。房屋供給增長(zhǎng)緩慢是由房地產(chǎn)業(yè)供給的特點(diǎn)決定的。由于房?jī)r(jià)上漲，更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這會(huì)導(dǎo)致供給增加。然而，房屋是要蓋在土地上的，而土地這種生產(chǎn)要素具有不可復(fù)制、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，這就決定了土地的供給不是無限的。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的效率在提高，許多農(nóng)用地也不斷被用來開發(fā)房地產(chǎn)，然而在短期內(nèi)，城市中的土地不可能大量增加，相對(duì)于巨大的需求來說是不夠的。這導(dǎo)致了房屋的供給也不可能大量增加。雖然土地價(jià)格沒有房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的快，然而由于土地稀缺導(dǎo)致的房屋的稀缺，卻成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。制約房屋供給增加的還有另外一個(gè)因素土地的成本。2003年，中國(guó)政府的土地出讓方式變?yōu)榱恕罢?、拍、掛”方式，而且?yán)格控制了土地的供應(yīng)，使得土地價(jià)格上漲。再加上許多地方政府利用土地出讓金的收入來彌補(bǔ)財(cái)政收入不足，自然希望地價(jià)越高越好，使得土地價(jià)格進(jìn)一步上漲。土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房屋的成本增加。由于需求遠(yuǎn)大于供給，房地產(chǎn)商可以輕易地將上升的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。也就是說，房屋成本減少，房?jī)r(jià)不一定下降；房屋成本上升，房?jī)r(jià)卻一定上漲。有人喜歡用中國(guó)居民收入與房?jī)r(jià)的比例來說明中國(guó)的情況。然而這種比較卻忽略了這樣一個(gè)事實(shí)。收入水平和房?jī)r(jià)是由勞動(dòng)力這種生產(chǎn)要素的供求和房屋的供求分別決定的。由于中國(guó)人口供給具有無限供給彈性的性質(zhì)，低工資水平成為必然。而由于中國(guó)土地尤其是大中城市中的土地相對(duì)于巨大的需求來說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)稀缺的，因而房屋也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)稀缺的，因此高房?jī)r(jià)在中國(guó)也會(huì)成為必然。在這個(gè)問題上，不能簡(jiǎn)單地拿中國(guó)與其他國(guó)家相比較。另外，土地不可移動(dòng)、不可復(fù)制的特點(diǎn)從而房屋不可移動(dòng)、不可復(fù)制的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)特征不明顯。生產(chǎn)成本并不會(huì)因生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大而出現(xiàn)明顯的降低。這與汽車、家電等行業(yè)有明顯的不同。這也就是為什么汽車、家電的價(jià)格在不斷下降，而房屋的價(jià)格卻在不斷上升的原因?？焖僭鲩L(zhǎng)的巨大的需求與緩慢增長(zhǎng)的供給之間的矛盾，是近幾年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的真正原因。拋開感情因素，這種上漲恰恰體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值回歸，體現(xiàn)了在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多、土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國(guó)家，房地產(chǎn)應(yīng)該具有的價(jià)格水平。而在住房成為商品之前，這種價(jià)格是扭曲的。而現(xiàn)在的價(jià)格上漲恰恰是這種扭曲的價(jià)格得到部分更正的結(jié)果。甚至可以說，由于需求仍在快速增長(zhǎng)而供給仍舊增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)現(xiàn)在還沒有漲到它應(yīng)該漲到的程度。二、房地產(chǎn)業(yè)的暴利能夠消除嗎?近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為大家口誅筆伐的對(duì)象，甚至有的地方呼吁通過公開房地產(chǎn)商的成本來抑制房?jī)r(jià)。然而，這樣便能夠消除房地產(chǎn)業(yè)的暴利了嗎?房地產(chǎn)業(yè)的暴利來自于房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)特征壟斷性。一旦某個(gè)房地產(chǎn)商獲得了某塊土地的使用權(quán)，他便具有了獨(dú)占性的特征，別的開發(fā)商就無法再在這塊土地上蓋房。這種對(duì)土地使用權(quán)的獨(dú)占性使得開發(fā)商具有了壟斷的性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，壟斷企業(yè)往往會(huì)取得高額壟斷利潤(rùn)，這種利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中企業(yè)的平均利潤(rùn)。這便是房地產(chǎn)業(yè)暴利的原因。然而，這種暴利并非不合法。就如同擁有專利權(quán)的企業(yè)能夠取得比別的企業(yè)高的多的利潤(rùn)一樣，這種高利潤(rùn)是由于房屋這種商品的特點(diǎn)決定的。許多人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一方面房?jī)r(jià)居高不下，另一方面房屋的空置率也在不斷上升的現(xiàn)象感到迷惑不解。這其實(shí)也是由房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)的壟斷利潤(rùn)足以保證房地產(chǎn)商的資金鏈不出現(xiàn)斷裂，對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期又使得房地產(chǎn)商可以囤積房屋、哄抬房?jī)r(jià)，因此房?jī)r(jià)與空置率“雙上漲”的局面就會(huì)出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的暴利，單純依靠市場(chǎng)的力量，是無法消除的?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，壟斷會(huì)降低經(jīng)濟(jì)效率、損害社會(huì)福利，對(duì)壟斷的干預(yù)則是政府的重要職能之一。要消除這種由于壟斷帶來的暴利，只能依靠政府干預(yù)。三、物業(yè)稅的開征會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎?物業(yè)稅是國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制，又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。我國(guó)物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。上述稅費(fèi)現(xiàn)在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分70年繳納，即在購買時(shí)只需繳納170的稅費(fèi)。許多人認(rèn)為物業(yè)稅開征后，直接帶來了房地產(chǎn)商成本的降低，因此必然會(huì)帶來房?jī)r(jià)的降低。然而，情況也許并非如此。稅收和土地出讓金成本只是房地產(chǎn)商總成本的一部分。正如前面所說，中國(guó)的土地價(jià)格仍會(huì)攀升。因此，即使房地產(chǎn)商的稅收和土地出讓金成本降低了，但是土地價(jià)格上漲帶來成本的增加，甚至?xí)狗课莸目偝杀静唤捣瓷?。退一步考慮，即使房地產(chǎn)商的總成本降低了，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)降低。前面說過，房地產(chǎn)具有壟斷的性質(zhì)。在壟斷條件下，商品的交易價(jià)格與生產(chǎn)成本其實(shí)并沒有太大關(guān)系。這兩者往往相差很多。因此，盼望物業(yè)稅的開征會(huì)帶來房?jī)r(jià)降低的想法，只能是一廂情愿。四、政府調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)雖然中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的真正原因在于需求與供給之間的矛盾，然而完全解決這一矛盾卻并不可能。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受制于資源限制所帶來的必然結(jié)果。政府調(diào)控所能做的只能是最大限度地緩解這一矛盾。政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)應(yīng)是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，而不是使房?jī)r(jià)下跌。為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，政府調(diào)控可以選擇抑制需求、增加供給、或者同時(shí)抑制需求增加供給。很顯然同時(shí)抑制需求增加供給的做法更具成效。然而，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)放在哪一方面呢?是更多地抑制需求還是更多地增加供給呢?我認(rèn)為，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)放在增加供給上，抑制需求不應(yīng)成為重點(diǎn)。前面已說過，房屋兼有消費(fèi)和投資兩項(xiàng)功能。誠然投機(jī)性投資和國(guó)外游資涌入加大了房地產(chǎn)業(yè)的需求，政府應(yīng)大力抑制。然而居民對(duì)房屋的消費(fèi)性需求卻是合理的、正常的，也是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。除了那些奢侈消費(fèi)，政府對(duì)此不應(yīng)也不必加以抑制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)應(yīng)由投資、出口拉動(dòng)型向消費(fèi)拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變，而住宅消費(fèi)又是消費(fèi)中重要的方面。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，影響需求的因素，比如消費(fèi)者的收入、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格變化的預(yù)期以及人口因素等等在未來十幾年中只會(huì)使需求增加而不會(huì)使需求減少。因此，房屋需求增長(zhǎng)仍將是大勢(shì)所趨。要緩解房屋供求矛盾，政府調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在增加房屋的供給上。房屋供給的增加有三種途徑。一是增大土地供應(yīng)，二是提高土地使用效率，三是政府干預(yù)壟斷。無限增大土地供應(yīng)在中國(guó)這樣一個(gè)地少人多國(guó)家顯然行不通。然而，這并不是說政府應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)控制土地。土地作為一種生產(chǎn)要素，其價(jià)格取決于其邊際生產(chǎn)力。城市用地的邊際生產(chǎn)力高于