行政管理論文-關于行政管理與物業(yè)管理的論述.doc

行政管理論文-關于行政管理與物業(yè)管理的論述隨著我國社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，社會呼喚著一種新型的專業(yè)化、社會化、與當今社會政治和經(jīng)濟形態(tài)相適應的小區(qū)管理模式。這種社會需要的契機，使物業(yè)管理與行政管理相結合，即專業(yè)化管理與屬地管理相合的小區(qū)管理模式應運而生。同時，由于各地情況的差異，多種管理模式并存的小區(qū)管理格局形成了。物業(yè)管理以其與社會主義市場經(jīng)濟體制相吻合、專業(yè)化、社會化、注重通過服務而達到管理目的之特性，而展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景和強大的生命力。在我國現(xiàn)行的住宅小區(qū)管理模式中，據(jù)悉，主要以區(qū)、街辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會對小區(qū)實行管理的有:常州、無錫、蘇州等城市；主要以房地產(chǎn)管理部門為主，由下屬房管所或住宅小區(qū)管理服務組織(房產(chǎn)經(jīng)營公司、房產(chǎn)托管公司)實施管理的有:北京、天津、上海等城市；主要以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主成立的住宅小區(qū)管理服務公司或物業(yè)公司，以物業(yè)管理方式從事小區(qū)管理的有:廣州、深圳、廈門等城市。另外，尚有單位自管等形式。第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點在于實施管理時具有權威性和較強的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權組織于大量瑣碎的事務中，加重行政負擔和經(jīng)濟負擔；服務功能甚差，缺乏經(jīng)濟活力，不能適應市場經(jīng)濟要求。第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。第三種模式遵循產(chǎn)權與管理經(jīng)營權相分離的原則，建立政企分開的管理機構，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，將管理與經(jīng)營活動結合起來，實行有償服務，集小區(qū)內各項管理于一體，強化服務功能，經(jīng)濟上具有活力，可以通過一些服務項目和小區(qū)基礎設施取得收入以彌補管理經(jīng)費不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設較好，住戶經(jīng)濟能力較強的小區(qū)中尤應推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對成都市棕北住宅小區(qū)一年多來的物業(yè)管理實踐，初步證明了內地住宅小區(qū)實行這種管理模式的可行性。但是，無論那一種管理模式都離不開當?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內，離開當?shù)卣遣恍械摹嵭械谌N管理模式的小區(qū)巫應做好專業(yè)管理與屬地管理之結合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負其責”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設、管理、發(fā)展的經(jīng)濟基礎。二者猶如運載小區(qū)管理向前推進之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關的行政職能和執(zhí)法權，具有權威性和號召力，對保證貫徹執(zhí)行各級、各項小區(qū)有關管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用；而物業(yè)管理因其承擔了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設施管理等，可以幫助政府從事務和經(jīng)濟負擔中解脫出來，集中精力做好應做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來的各項管理、服務莫定基礎，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對小區(qū)房屋質量的監(jiān)督，小區(qū)設施的進一步完善，環(huán)境的保護，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設計住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項秩序等.在界定行政管理和物業(yè)管理職責上，筆者認為，行政管理主要應著力于小區(qū)政權建設和精神文明建設，以及上級政府布置的各項階段性任務和中心任務，如戶籍普理.、小區(qū)治安管理、思想教育、計劃生育、征兵、民政等；從宏觀上指導、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調小區(qū)內各產(chǎn)權單位關系，一般不具體介入小區(qū)物業(yè)管理事務，否則將可能步入單純行政管理的舊轍；在物業(yè)管理單位依法進行管理受阻時給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權、利的重新組合，兩者之間應給予更多的理解、體諒，必要時有關部門亦可適度放權于物業(yè)管理單位以利于工作的開展。物業(yè)管理是小區(qū)管理的重要內容，事實上，小區(qū)物業(yè)管理工作做好了也是對政府和各有關部門工作的支持，進而對提高整個城市管理水平起到推進作用。物業(yè)管理單位作為行政轄區(qū)內的一員，理應接受地方政府的行政領導，履行自身應盡的職責和義務，接受地方政府的指導、監(jiān)督、質詢，遵章守紀、依法實施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區(qū)建設作出貢獻。物業(yè)管理單位應著力于專業(yè)管理工作，把重點放在提高管理、服務質量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務，兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，本著取之于小區(qū)用之于小區(qū)的原則，為小