房地產(chǎn)估價實訓第三講之商業(yè)房地產(chǎn)的估價（32頁.pptx

,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,1,房地產(chǎn)估價實訓,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)的估價,一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點,（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類,商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng),營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主,要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、,專賣店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還,包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產(chǎn)。本節(jié)主要針對狹義商業(yè)房地,產(chǎn)，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)。估價人員在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，應了解商,業(yè)房地產(chǎn)的種類及其零售業(yè)態(tài)的結構特點，下面簡單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的,結構特點：,1百貨店業(yè)態(tài)結構特點,采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式；商品結構為種類齊全、少,批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取,定價銷售，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全；選址,在城市繁華區(qū)、交通要道；商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；商,店規(guī)模大，在5000 以上；商店設施豪華，店堂典雅、明快；目標顧客為中高,檔消費者和追求時尚的年輕人。,2超級市場業(yè)態(tài)結構特點,采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行；商,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,2,品構成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn),品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需,品為主；營業(yè)時間每天在11 小時左右，往往采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車,場地；選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；商圈范圍較窄，以居民為主要銷售,對象；商店營業(yè)面積在500 以上；目標顧客以居民為主。,3大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點,采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式；商品構成為衣、食、用品等，設有與,商店營業(yè)面積相適應的停車場；選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道；商圈,范圍較大；商店營業(yè)面積一般在2500 以上；目標顧客為購物頻率高的居民。,4便利店業(yè)態(tài)結構特點,以開架自選為主，結算在進口（或出口）處的收銀機處統(tǒng)一進行，往往采,取連鎖經(jīng)營方式；商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等；營,業(yè)時間長，一般在16h 以上，甚至24h，終年無休日；選址在居民住宅區(qū)、主干,線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地；商圈范圍,窄小，一般設定在居民徒步購物 57min 到達的范圍內；商店營業(yè)面積在 l00,左右，營業(yè)面積利用率高；目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧,客為有目的的購買，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。,5專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點,采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結構體現(xiàn)專業(yè)性、深度,性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特,色，一般為高利潤；選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商業(yè)街或百貨店、,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,3,購物中心內；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定；目標市場多為,流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。,6專賣店業(yè)態(tài)結構特點,采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結構以企業(yè)品牌為主，,銷售體現(xiàn)量少、質優(yōu)、高毛利；注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè),知識，并提供專業(yè)性知識服務；選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中,心內；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定；目標顧客以中青年,為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。,7購物中心業(yè)態(tài)結構特點,由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理；內部結構由百貨店或超級,市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成，,服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，設有相應規(guī)模的停車場；選址為,中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道；商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定；,設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；目標顧客以流動顧客為主。,根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域,型種類。,8家居中心業(yè)態(tài)結構特點,發(fā)揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢，提供一,站式購物和一條龍服務；商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝,品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場；選址在城鄉(xiāng),結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,4,9倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點,商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分；選址,在公路邊、交通要道和利用閑置設施，有一定規(guī)模的停車場；主要的商圈人口,為5 萬7 萬人，商店營業(yè)面積大，一般在4000 以上。,（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點,1收益性,商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益,和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉賣，,這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng),營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開,發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主,自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。,2經(jīng)營內容多，業(yè)態(tài)多樣,在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè),態(tài)和內容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。,不同的經(jīng)營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè),房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內容，根據(jù)不同經(jīng)營內容分別進行估價測,算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經(jīng)營內容商業(yè)房地,產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。,3出租、轉租經(jīng)營多，產(chǎn)權分散復雜,商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn),第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,5,出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三,者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調查清,楚產(chǎn)權狀況，分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免,有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。,4裝修高檔且復雜,為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝,修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升,級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建,立自己的經(jīng)營風格或品牌效應，一般會重新裝修。因此在估價時應充分分析現(xiàn),有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。,5垂直空間價值衰減性明顯,商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè),物業(yè)的價值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的,方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于,消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上,的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。,二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素,（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況,1地段繁華程度,影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商,業(yè)房地產(chǎn)的價值越高。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,6,商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般,都有一個或幾個市一級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射榧叭 校 湃 械墓,郝蛄?/span（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），,這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅,聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，,一般限于本區(qū)域內，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有,一個商業(yè)服務集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。,此外，在許多大中城市中，還有一些專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，它是由經(jīng)營相同,類型商品或屬性相似商店匯集在一起而形成的商業(yè)街區(qū)，如建材一條街、布匹,市場、電器總匯等等。不同類型專業(yè)市場或專業(yè)一條街的租金水平相差很大，,有的專業(yè)市場或專業(yè)一條街商鋪的租金水平可接近中心商業(yè)區(qū)，而有的專業(yè)市,場或專業(yè)一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區(qū)級商業(yè)區(qū)商鋪租金,水平。,對于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級商業(yè)中心區(qū)，從,而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。第二，要確定商業(yè)房地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的具,體位置，因為在同一商業(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)房地產(chǎn)比相距僅數(shù)米遠的側道上的,商業(yè)房地產(chǎn)價值可能要高出許多，而在同一幢商業(yè)房地產(chǎn)中，首層人口處附近,的商鋪出租的租金要遠高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業(yè)街區(qū)中，北,京路商鋪的租金高達1000元/以上，而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/。,第三，分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、經(jīng)營差異化程度、人流量、消費結構、消費,檔次等。,2交通條件,交通的通達度對商業(yè)房地產(chǎn)的價格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價時要,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,7,從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共,交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路,連接的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者方,面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度，如：廣州一家著名的服裝批發(fā)市場，,就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的,價值大大下降。,道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn),而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例,如某大型商場，由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內，雖然地鐵直接給,商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正,常購物環(huán)境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。,3臨街狀況,商業(yè)房地產(chǎn)一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生,較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或,租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業(yè)房,地產(chǎn)價值的提高。例如，多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價值高，與,道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價值高。但要注意的是，位于街角交通要,道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經(jīng)營也是不利的，因為這樣,將影響購物人流的出入。,（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況,1建筑品質及內部格局,商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,8,利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對于商業(yè),房地產(chǎn)的經(jīng)營有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內部格局是否有利于柜臺、,貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。例如一些大,型商業(yè)用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活地間隔對其收益產(chǎn)生較大影,響。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應充分重視其建筑品質、內部格局。,2樓層,通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般,來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用,房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價實踐，大型的,商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%80%，三層為底層的40%60%，然,而對于一些社區(qū)內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%50%，可能相差50%,65%，二層與三層可能相差20%30%，但如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與,其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。,3凈高,商業(yè)房地產(chǎn)的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；,若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。,4面積,根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會,存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000 以上，超級市場500 以,上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應區(qū)分,不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,9,5裝修,裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商,場、品牌經(jīng)營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會,有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也可能有很大,的差別。,6無形價值,在注重品牌、文化品位的時代，商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形價值所占的比重越來,越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水,平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè),進駐的商業(yè)用房，其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下，,估價應對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進行考慮。,三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法,根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本,法等。為準確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點，在商,業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對,于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。,（一）收益法,商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房,地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，它是以預期收益原理為基礎，其主要的工作是,測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同,商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。,（二）市場法：商業(yè)房地產(chǎn)的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,10,此，因此較易獲得比較實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種,常用方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進,行租金的估算。,（三）成本法：在有些估價業(yè)務中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對,將要轉變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。,四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理,商業(yè)房地產(chǎn)評估在總體技術方法、思路上雖大體一致，但在具體技術路線,的選擇和處理上又有各自的特點。,（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理,商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運營型兩類。,1出租型商業(yè)房地產(chǎn),出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn),主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商,業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。,采用收益法估價關鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內和租期結,束兩種情況。在租期內（毀約除外）應根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結束后，,應根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn),的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房,地產(chǎn)測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。,采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應用在兩方面：直接求取商業(yè),房地產(chǎn)價格；求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交,易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。,由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,11,顯得非常重要，必須詳細了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、,經(jīng)營業(yè)態(tài)和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。,例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面,臨商業(yè)街，其銷售價格是759 萬/，兩面臨普通道路，銷售價格是65,萬/，另一面臨弄里小路，其銷售價格是354 萬/。同樣的底層，價格,相距最大的幅度接近2 倍。因此，如果不仔細了解具體坐落位置，簡單將其中,臨弄里小路的交易實例用于沿普通道路的估價對象進行比較，就會造成估價的,失誤。,此外在交易實例的選擇時還應關注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）,內涵。如，當前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況,下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條,件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，,如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正。又如商業(yè)物,業(yè)的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費,的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責,任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細了解這些內容。,2運營型商業(yè)房地產(chǎn),運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。,這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這,類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益主營業(yè),務收入主營業(yè)務成本和稅金管理費用財務費用銷售費用商業(yè)利潤。,但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處,理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,12,的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房,地產(chǎn)的凈收益。,（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理,1整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價,在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較,少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方,式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格,分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在,租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、,市場法。,2整層商業(yè)房地產(chǎn)估價,整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層,出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn),出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格,修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。,雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形,成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但,是二者畢竟是“全體”與“個體”的關系，對于某個具體的鋪位價格而言，在,數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關系，因此可通過細致的市場,調查，確定這種數(shù)量關系，進而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。,例如，某估價機構接受委托評估商業(yè)廣場九層的價格。經(jīng)過市場分析,決定采用市場法作為首選方法評估商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,13,時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易,實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，并進行相應的市場調查了解該,市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關系，,修正確定商業(yè)廣場九層的價值。經(jīng)過市場調查，該市與估價對象類似的整,層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%,15%，估價人員結合估價經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算,得出估價對象的價格。,3同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估,對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其,余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結果。但是這種技術處理方式要求,對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。,例如，某估價機構用收益法評估市片區(qū)商業(yè)城二層多套商鋪,價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術處理方式，即先用市場法估算出,二層某一個商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通,道情況）、面積狀況、形狀及轉角等因素進行修正估算出其余商鋪的客觀租金。,根據(jù)實地查看和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次，第,一檔次為位于手扶電梯口的號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的號,等四間商鋪，位于商場主要通道的號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在,邊角或次要通道的號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近,扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉角等因素，并參考實際成交資料，,綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低,10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪租金及其租金,相互關系分別測算出來。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,14,（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理,在實際中有多種原因導致商業(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原,因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結合估價對象的具體情況，對其進行最,高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點之一。,例如，某機構在評估城市區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時，經(jīng)評估人,員綜合分析判斷，認為雖然附近市場上四、五層以上分散產(chǎn)權商鋪的經(jīng)營狀況,較差，但考慮到估價對象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達，兩套扶手,電梯也通達四層，便于改變經(jīng)營方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂等項,目經(jīng)營，最差也可改辦公用途出租。而且通過調查發(fā)現(xiàn)，片區(qū)類似分散經(jīng),營的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營情況都較差，但也有相當一部分的商業(yè)房地產(chǎn),的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據(jù)這些分析，評估人員,對估價對象的凈收益進行了估算。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,15,案例,市區(qū)路商城鋪位房地產(chǎn)估價結果報告（節(jié)選）,一、委托人（略）,二、估價機構（略）,三、估價對象,1估價對象項目基本情況,商城為停建工程，商城目前主體結構基本完工，但室內消防、水電、,裝修等工程尚未完全到位。商城地上 7 層，地下 2 層。由于開發(fā)商方面的,原因，工程涉及、市兩地法院經(jīng)濟案件，案情復雜，牽涉面廣等原因，,使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證（含消防）。,（史記：一是建設單位作為法定的竣工驗收組織單位，如未經(jīng)驗收擅自使,用，將導致高額的行政處罰風險：根據(jù)建設工程質量管理條例第五十八條,規(guī)定：建設單位未經(jīng)驗收擅自使用的，由建設主管部門責令改正，處工程合同,價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。并且，對建設單,位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處前述單位罰款數(shù)額 5%以上 10%以,下的罰款。二是如因擅自使用，導致降低工程質量標準，導致重大安全事故的，,將遭致重大的刑事責任法律風險：如果因為未經(jīng)驗收擅自使用，導致降低工程,質量標準，造成重大安全事故的，根據(jù)刑法第一百三十七條的規(guī)定，將構,成工程重大安全事故罪，對建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位的直接,責任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；后果特別嚴重的，處五,年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。）,估價對象商城2128號鋪位位于商城第二層東北角，現(xiàn)出租用作“粉,紅時尚婚紗藝術攝影名店”，37 層全部處于空置，估價對象商城 3002,6002 號商鋪位于商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,2估價對象權利狀況,項目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后,的樓宇必須是符合國家設計和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由市主管部門頒,發(fā)的各項驗收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內），辦妥甲方名下的,房產(chǎn)證書。,根據(jù)市商城發(fā)展有限公司和市甲公司于1997年12月18日簽,訂的商城補償鋪位分配協(xié)議書，雙方商定商城一至六層鋪位按,商城建筑面積分配表規(guī)定分配給市甲公司，總建筑面積不小于1688 。,具體分配情況如下：,商城建筑面積分配表 表29,商城是一個舊城改造項目，商城目前主體結構基本完工，但室內消防、,水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開發(fā)商方面的原因，涉及、市,兩地法院經(jīng)濟案件，案情復雜，牽涉面廣等原因，使整個項目至今仍未完成竣,工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證（含消防），項目第 1、2 層目前也在,不具備使用條件的情況下裝修對外出租作商業(yè)使用。商城在估價時點時為：,在建工程”，本次估價的是該“在建工程”的權益價值。,3估價對象基本情況,表210,16,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,17,四、估價目的,為委托人轉讓估價對象在估價時點的權益提供價值參考,五、估價時點,20年月日,六、價值定義,本次評估價值是指估價對象于估價時點，在期房價值標準及滿足估價的假,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,設和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價值。,七、估價依據(jù)（略）,八、估價原則（略）,九、估價方法（略，見技術報告）,十、估價結果,估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，通過實地查,看與市場調查，運用科學的估價方法，結合估價經(jīng)驗和對影響項目價值的因素,分析，確定估價對象于估價時點 20年月日的權益價值為 6585444,元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟四佰四拾四元整，估價結果詳見下表：,估價結果明細表 表212,十一、估價人員（略）,十二、估價作業(yè)日期（略）,十三、估價報告使用期限,本報告在市場情況無較大波動時使用期限為一年（自 2006 年 9 月 11 日起,至2007 年9 月10 日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行估價。,18,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,19,市區(qū)路商城鋪位房地產(chǎn)估價技術報告（節(jié)選）,一、個別因素分析,商城為停建工程，商城目前主體結構基本完工，但室內消防、水電、,裝修等工程尚未完全到位。商城地上 7 層，地下 2 層。由于開發(fā)商方面的,原因，工程涉及、市兩地法院經(jīng)濟案件，案情復雜，牽涉面廣等原因，,使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證（含消防）。,估價對象商城2128號鋪位位于商城第二層東北角，現(xiàn)出租用作“粉,紅時尚婚紗藝術攝影名店”，37 層全部處于空置，估價對象商城 3002,6002 號商鋪位于商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。,項目優(yōu)勢主要有：,（1）項目地處商圈，人流量大，休閑娛樂設施成熟；,（2）項目緊臨大道和路，交通十分便捷；,（3）該項目具有稀缺的雙地鐵（緊臨地鐵1、3 號線的換乘站老街站），市,內交通十分便利。,項目劣勢主要有：,商圈整體經(jīng)營環(huán)境，主要以經(jīng)營服裝、皮具、化妝品、美容美甲為主，,造成商圈由于商廈的功能同質化、經(jīng)營行業(yè)的單一、經(jīng)營檔次低，而導致,功能弱化。,二、區(qū)域因素分析（略）,三、市場背景分析,（一）市商業(yè)用房市場背景分析（略）,（二）商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場分析,自改造后，商鋪供應量大增，約翻了 2 倍多，而有效需求卻沒能隨之,上漲；同時，隨著商圈的崛起，商鋪客流遭到進一步分流，商鋪,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,20,由于原來多為銷售而造成的產(chǎn)權分散，商鋪經(jīng)營各自為政，無統(tǒng)一主題等，造,成商業(yè)經(jīng)營理念的滯后，這些都導致出現(xiàn)至今仍很嚴重的“二層及以上空,置”現(xiàn)象；且在內部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè),物業(yè)租金與步行街相差高達 3 倍（步行街 1 樓租金約 600800 元/，副街 1,樓最低約 200 元/）。因此，解決原來因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權分散，打造出,主題賣場，形成自有特色，或能振興。,1商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點,業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個經(jīng)營品種所占比例卻并不,協(xié)調，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項經(jīng)營,品種在服裝的夾縫中生存。,除天虹商場、茂業(yè)百貨、太陽廣場等幾家大百貨商場進駐的房地產(chǎn)外，,該區(qū)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)都是分割出售為主，開發(fā)商售樓以后一般不負責后續(xù)的,管理和經(jīng)營，經(jīng)營主體也以個體工商戶為主，缺乏統(tǒng)一組織和管理；除太陽百,貨、茂業(yè)百貨、天虹商場等知名商場外，其余地鋪均經(jīng)營中低檔產(chǎn)品；東門的,大型商業(yè)以售為主，銷售方式開始承諾返租，返租的比率也逐漸攀升；各個商,廈的一層銷售情況都較好，而二層以上的銷售情況及經(jīng)營情況都較差。,2商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營狀況,目前類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營類型：整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的,商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；產(chǎn)權分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商,業(yè)城、金世界廣場、方海商苑、中威商場等房地產(chǎn)。估價人員對以上兩種房地,產(chǎn)進行了市場調查：,（1）附近統(tǒng)一整體經(jīng)營的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：,表213,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,（2）附近與委估房地產(chǎn)類似的分散經(jīng)營的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：,續(xù)表,根據(jù)以上調查資料分析可以發(fā)現(xiàn)，商圈整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房,地產(chǎn)的經(jīng)營狀況明顯較分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的要好，整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商,業(yè)物業(yè)的租金水平要高、空置率要低。,整體統(tǒng)一管理經(jīng)營一般采用的是圍合式的商業(yè)布置模式，臨街商鋪一般,不布置或布置較少，商業(yè)人流主要集中在商場內的主要交通通道周圍，商場內,各商鋪的租金水平相差較小，商鋪的售價水平相差不大。而分散產(chǎn)權經(jīng)營的商,業(yè)房地產(chǎn)一般采用的是開放式布置，商場外圍設置臨街商鋪，主要的商業(yè)人流,圍繞臨街鋪集中，分流了大部分的商業(yè)人流，商場的臨街鋪與內鋪的租金水平,相差懸殊，相應的售價水平亦相差巨大。,整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)一般都有統(tǒng)一的經(jīng)營主題，易于提升經(jīng),營項目的檔次，而產(chǎn)權分散經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)由業(yè)主自行招租決定經(jīng)營項目，經(jīng),21,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,22,營者也以工商個體經(jīng)營者為主，造成經(jīng)營項目差異大，檔次參差不齊，進而影,響整體的經(jīng)營狀況，具體租金水平及空置率上的差別在上述兩個表格的調查數(shù),據(jù)中得到了充分的體現(xiàn)。,（三）市爛尾樓盤活狀況市場分析,2004 年，據(jù)市規(guī)劃與國土資源局調查，市共有52 個問題樓盤，爛,尾樓總面積達 167 萬，其中區(qū) 18 個，大部分為 20 層以上的高層建筑，,建筑面積超過 100 萬。問題樓盤不僅嚴重影響城市景觀，浪費土地資源，還,不利社會安定，引起了社會各界的廣泛關注。為此，市政府制定優(yōu)惠政策，,對問題樓盤土地使用年限、功能變更、地價等實行優(yōu)惠（見關于子悅臺等 52,個“問題樓盤”處理意見的批復），并積極推行四大措施：一是“盤”，調動開,發(fā)商或社會單位注資，盤活房地產(chǎn)項目；二是“收”，對長期閑置，不能按期竣,工的項目，依據(jù)有關法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對屬于違法違章建筑的項,目，向法院申請“強制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對關系清晰、產(chǎn),權明確而又確實無法重新啟動的問題樓盤，申請到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交,易，讓新投資方注資激活問題樓盤。,這些措施推出半年多來，初見成效。例如：位于市區(qū)東路邊,的鴻昌廣場樓高 63 層、建筑面積達 14 萬，集商場、餐廳、娛樂、辦公及公,寓等功能，但自 1997 年 11 月工程竣工后，因產(chǎn)權糾紛一直沒有投入使用。目,前已被盤活，其中 6 萬的寫字樓部分已出租和出售。截至目前，區(qū)內的,18 個“爛尾樓”中，鴻昌廣場、金田廣場、遠洋中心 3 個樓盤的問題目前已基,本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國大廈、首都大廈、華佳廣場 5 個樓盤現(xiàn)已,復工，新世界廣場、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園 6 個已進,入法律程序，另還提出了對海天大廈、東門大廈、金運大廈 3 個樓盤的解決方,案。,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,23,四、最高最佳使用分析,所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，,經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。,估價對象之商城26 層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權登記，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師,實地查看了解，估價對象的平面布局和實物狀況分析及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市,場的調查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并,以此作為本報告的估價前提。,五、估價方法選用,估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看后，根據(jù)估,價對象的特點及實際情況，遵照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范，經(jīng)過反復研究，,考慮到估價對象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此決定選取收益法作為本,次估價基本方法來求取估價對象價值，在測算房地產(chǎn)收益時，選取市場法求取。,收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到,估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。,六、估價測算,1估算有效毛收益,委估房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè),的出租經(jīng)營實例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此可采用市場法確定,商城建成后，估價對象的客觀租金水平。,選擇交易實例,經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進行調查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段,相似的原則，仔細篩選，確定以下三個可比租賃交易實例，詳細資料見表215：,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,估價對象及可比實例因素修正,比較因素條件指數(shù)表216,24,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,比準租金,比較因素修正表217,估價對象租金（各可比實例修正價格權重）109 元/月 通過調查發(fā)現(xiàn)，商圈類似分散經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的3、4、5、6 層經(jīng)營情 況都較差，目前市類似的物業(yè) 3 層月租金水平在 6090 元/左右， 市類似的物業(yè)46 層月租金水平在5060 元/左右，結合估價對象的實際狀 況，并考慮商圈發(fā)展較為成熟，租金收益保持穩(wěn)定，商城建成后 3 層 的客觀租金水平取70 元/，46 層的客觀租金水平取60 元/。 同時考慮到目前商圈商鋪的供應量大，區(qū)域內 2 層及以上樓層的商鋪 總體空置率高，二層整層為新女人商城，經(jīng)營狀況良好，故二層空置率取10%。 項目為停建工程，商城37 層全部處于空置狀況，故三層至六層空置率取20%， 25,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,由此計算有效毛收益。,市租賃管理條例規(guī)定租賃保證金不得超過 3 個月租金，本次估價,租賃保證金按 1 個月租金計算；利率按中國人民銀行公布的估價時點一年期定,期存款利率252%計算。,2估算運營費用,估房地產(chǎn)出租時，主要產(chǎn)生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、,保險費等，根據(jù)市房地產(chǎn)出租的相關規(guī)定及市場的一般情況取值，具體見,估價明細表。,3收益年限的確定,根據(jù)市土地使用權出讓合同書，h20727 宗地的土地使用年限為,50 年（從1997 年01 月10 日至2047 年01 月09 日止），項目為停建工程，類似,項目的正常建設期為 2 年，而取得本停建工程后，正常再開發(fā)建設的開發(fā)時間,為 1 年，經(jīng)向委托人了解短期內無復工計劃，預計交樓時間不確定等因素，本,次估價時假設項目再開發(fā)建設的開發(fā)時間為 3 年，項目建成后剩余土地使用年,限為373 年，本次取剩余土地使用年限為其收益年限，即n373 年。,4選用適當?shù)膱蟪曷?報酬率采用市場提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實例，通過試算法與,線性內插法求取，交易實例如表218：,在此的基礎上結合估價對象的現(xiàn)實狀況，確定估價對象的報酬率為95%。,估價明細表一 表219,26,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,估價明細表二 表220,27,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,估價明細表三 表221,28,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,七、評估結果確定,估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，通過實地查,看與市場調查，運用科學的估價方法，結合估價經(jīng)驗和對影響項目價值的因素,分析，確定估價對象于估價時點 20年月日的市場價值為 6585444,元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟肆佰肆拾肆元整，估價結果詳見表 222：,29,第三講 商業(yè)房地產(chǎn)估價,30,案例說明,1案例的由來,估價對象為在建工程的部分商業(yè)房地產(chǎn)鋪位，委托人為確定其權益價值而,委托估價。,2主要估價技術路線和工作計劃,1）估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看后，根據(jù),估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范，在選用,項目的估價方法時，主要作了以下幾個方面的考慮：,2）估價對象所在商城