長(zhǎng)沙市東宸林海別墅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告90p.ppt

山地高爾夫低密度大墅境 東宸林海項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,2,目 錄,2,一、地塊印象 二、別墅市場(chǎng)研判 三、區(qū)域分析 四、項(xiàng)目定位 五、開發(fā)和規(guī)劃建議 六、投資回報(bào)分析,3,3,說 明,本報(bào)告研究?jī)?nèi)容均以政府公布的城市規(guī)劃和本部門市場(chǎng)調(diào)查分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，最后的可行性結(jié)論成立基于如下推導(dǎo)： 1、地塊基本情況分析、外部環(huán)境、地塊價(jià)值研究； 2、長(zhǎng)沙低密度物業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)品特征和供求去化情況分析； 3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶群體分析； 4、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷、開發(fā)、投資收益分析。,4,4,項(xiàng)目總體評(píng)價(jià),根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見可供參考： 1、本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Α?2、本項(xiàng)目適合開發(fā)低密度住宅項(xiàng)目，并且具有良好的市場(chǎng)前景。 3、本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和收益回報(bào)。 4、當(dāng)然，本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我公司如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴?5,5,one 地塊印象,6,6,項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)牛頭村，南至?xí)r代陽(yáng)光大道，北臨省森林植物園、三環(huán)以內(nèi)，主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。,一、總體區(qū)位,本案,7,處于長(zhǎng)沙南城，是聯(lián)系長(zhǎng)株潭三市的樞紐地帶，距東塘車程約20分鐘，距省政府車程約15分鐘。 地塊緊鄰長(zhǎng)沙久負(fù)盛名的省森林植物園。 距湖南環(huán)保產(chǎn)業(yè)園約2公里。湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園作為省級(jí)開發(fā)區(qū)，2003年開園，經(jīng)過5年左右時(shí)間，年產(chǎn)值可超200億元，年稅收超過10億元。,“百里花卉走廊”-湖南花卉大世界,天際嶺省植物園,8,1、雄踞“大融城+兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)”核心,長(zhǎng)株潭城市群獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，加上三市正在融合，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?本案,二、城市地塊屬性,9,9,2、深處長(zhǎng)株潭城市群綠島中心，且緊鄰長(zhǎng)沙主城區(qū)，地塊價(jià)值凸顯。,從長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃來看，該地塊屬于未來長(zhǎng)沙城市發(fā)展的主方向。 周邊產(chǎn)業(yè)以生態(tài)旅游、休閑度假、農(nóng)貿(mào)花卉為主。 區(qū)域最大程度保持原生態(tài)環(huán)境，以地產(chǎn)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，到2015年，將基本完成商業(yè)與人居城市次中心的發(fā)展目標(biāo)。,10,10,3、位居南城紅星商圈發(fā)展帶、行政商務(wù)輻射區(qū)。,紅星建材、家居、花卉農(nóng)貿(mào)、物流、商貿(mào)交易中心在這里密集扎堆，消費(fèi)人群與日俱增； 湖南省政府南遷至湘府路，由此揭開了南城大發(fā)展的前奏，省交通廳、省工商局、天心區(qū)政府等機(jī)關(guān)單位都陸續(xù)搬遷至此，給本區(qū)域帶來了強(qiáng)勁的高端住宅消費(fèi)需求。,11,11,1、從昔日同升湖 “富人居住區(qū)”至今，本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，周邊樓盤開拔，開發(fā)氛圍日益濃厚，本地塊必將成為“國(guó)家寶藏”。,三、地塊區(qū)域?qū)傩?12,12,東邊為一塊空地； 西至新興村加油站；南臨時(shí)代陽(yáng)光大道；北至荷葉沖路，與郡原美村項(xiàng)目相鄰。,本案,四、宗地四至,郡原美村,1、四至情況,13,13,2、宗地分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),14,14,3、宗地內(nèi)部分析,宗地形狀：地塊呈矛頭狀，形狀較不規(guī)則； 地勢(shì)現(xiàn)狀：兩邊低中間高； 南地塊與北地塊被中間的小山脈分割； 南面規(guī)劃路面寬為12米；北面綠化地位于三角形“矛尖”上。,近20畝綠化地,圓形山體,規(guī)劃公路,110平米 山脈,寬闊 填平地,西邊,東邊,時(shí)代陽(yáng)光大道,北邊,15,15,4、地塊資質(zhì)分析,內(nèi)有原生態(tài)草木植被，有一條小型山脈，平緩寬闊、多坡谷、池塘，其中南邊地勢(shì)較好。 無可直接利用的珍稀自然資源。,16,5、宗地交通分析,宗地與外界連接道路 萬家麗路：城市南北主干道，也是宗地與市區(qū)聯(lián)系的主要通道。 時(shí)代陽(yáng)光大道：區(qū)域東西主干道，與京珠高速相連。 宗地內(nèi)部交通條件 受山脈阻斷，地塊南北目前無交通道路相連。,鄱陽(yáng)小區(qū),頤和佳園,景環(huán)小區(qū),同升湖山莊,嘉 華 城,京 港 澳 高 速 公 路,武 廣 高 鐵,時(shí)代陽(yáng)光大道,萬 家 麗 路,本案,南三環(huán),17,17,6、宗地評(píng)價(jià),（1）、地塊內(nèi)有部分原始草木資源，但總體上看，缺少有價(jià)值可直接利用的資源； （2）、地塊東南邊寬闊平坦、西北邊多坡且地勢(shì)曲折，中間山脈對(duì)兩地形成阻隔，這對(duì)項(xiàng)目將來的規(guī)劃排布要求較高； （3）、因臨近陽(yáng)光大道，南地塊商業(yè)價(jià)值高，北地塊環(huán)境清幽，居住價(jià)值高。,18,18,7、宗地swot小結(jié),1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 “大融城+兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)”橋頭堡； 位居南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈； 位居紅星商圈發(fā)展帶； 植物園、森林公園是區(qū)域一大亮點(diǎn)。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 地塊內(nèi)部缺少有價(jià)值的自然資源； 項(xiàng)目地塊被山脈分隔成兩塊，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃造成一定難度； 毗鄰京珠高速、武廣高鐵和南三環(huán)，噪聲比較大。,19,19,3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 區(qū)域處于長(zhǎng)株潭融城綠心核心內(nèi)，景色優(yōu)美，住居氛圍濃厚，將形成本項(xiàng)目利好； 同升湖等一些別墅因年代久遠(yuǎn)，存在產(chǎn)品設(shè)計(jì)陳舊等問題，業(yè)主不再滿足其品質(zhì)，想更換別墅，這給我們帶來了新的高端市場(chǎng)。 4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 本項(xiàng)目所屬片區(qū)開發(fā)體量大，潛量較多，無疑將與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)局面。如果忽視產(chǎn)品創(chuàng)新，做成同類質(zhì)別墅的話，威脅相當(dāng)大。,20,20,森林植物園融城中央生態(tài)宜居,地塊印象：區(qū)域價(jià)值+本身資質(zhì),五、本章小結(jié),21,21,two 市場(chǎng)研判,22,22,（1）盡管當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，不確定性因素太多，但伴隨各國(guó)政府及時(shí)調(diào)整，共同努力，相信經(jīng)濟(jì)有望保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)； （2）長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)中看好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境； （3）南城兩型社會(huì)的宏偉規(guī)劃，也是重大發(fā)展戰(zhàn)略的熱點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)環(huán)境區(qū)域，本項(xiàng)目可謂占盡“地利、人和”。 （4）2011年，長(zhǎng)沙人均gdp將突破8000美元，城市化速度加快，這樣也增加了對(duì)住宅的需求量；長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展。,1、宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)析,23,23,2009-2010年上半年，長(zhǎng)沙樓市量?jī)r(jià)齊升，長(zhǎng)沙樓市再上快車道！,2、中觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析,24,24,（1）目前，新政因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒彌漫，但開發(fā)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)普遍持樂觀態(tài)度。 （2）2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，月度銷量仍在逐步攀升，市場(chǎng)需求旺盛。 （3）預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙下半年商品房銷售仍會(huì)高水位運(yùn)行，小幅度回調(diào)之后，年末會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)穩(wěn)步向漲的局面。,3、中觀市場(chǎng)小結(jié),25,25,建發(fā)匯金國(guó)際,中心板塊,望城市府板塊,1、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)劃分： 北城板塊、 金鷹星沙板塊、 望城市府板塊、 麓南含浦板塊、 南城板塊， 90%分布在二環(huán)線以外。,4、低密度住宅（別墅）分析,26,26,2、長(zhǎng)沙別墅在售與潛在貨量巨大，但真正被消費(fèi)者認(rèn)可的項(xiàng)目較小，純獨(dú)棟頂級(jí)別墅產(chǎn)品卻是少之又少。,27,27,（1）目前可統(tǒng)計(jì)到的別墅樓盤（售完已久的除外）達(dá)42個(gè)之多，分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板塊； （2）主要位于二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)，以近郊開發(fā)為主；分別從西、北、南、等方向?qū)χ鞒菂^(qū)形成包夾之勢(shì)。 （3）目前在售的項(xiàng)目約為23個(gè)；純別墅項(xiàng)目不多，占總量的21%，其中純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目只有2個(gè)。大部分為綜合性項(xiàng)目，其中高達(dá)38%的項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為誘引，以提升樓盤形象。 （4）頂級(jí)別墅項(xiàng)目以綠城青竹園、美洲故事、閬峰云墅為代表。,3、長(zhǎng)沙別墅情況描述,28,28,別墅區(qū)域情況分析對(duì)比(表1),29,29,別墅區(qū)域情況分析對(duì)比(表2),30,30,純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目綜合容積率為0.2-0.3； 純別墅（包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）綜合容積率為0.4-0.5； 混合型別墅（純別墅+疊加+洋房）綜合容積率為0.65。,4、產(chǎn)品分析容積率,31,31,各別墅樓盤容積率一覽表1,32,32,各別墅樓盤容積率一覽表2,33,33,5、獨(dú)立別墅價(jià)格區(qū)間為17000元-23000元/,頂級(jí)別墅以青竹園和 美洲故事為代表，占據(jù)了第一陣營(yíng)，兩者均價(jià)在20000元/ 左右。,34,34,6、建筑風(fēng)格豐富多樣，西班牙和意大利地中海風(fēng)格、北美風(fēng)格占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主流，外立面以褐黃、米黃色為主。,35,35,7、獨(dú)棟別墅樓盤非常注重物業(yè)管理品質(zhì)：14個(gè)以上開發(fā)商有自己的物管子公司，其他則聘請(qǐng)外來頂尖品牌物管公司，如第一太平戴維斯、戴德梁行、綠城物業(yè)等。,36,36,8、獨(dú)棟物管費(fèi)集中在2.2-3元/平米，青竹園的屬于長(zhǎng)沙金字塔頂尖獨(dú)棟，物管費(fèi)達(dá)到4-5元/平米。,37,37,9、目前長(zhǎng)沙別墅中，會(huì)所、游泳池、幼兒園、休閑廣場(chǎng)、商業(yè)街等配套得到廣泛運(yùn)用；但類似酒店，醫(yī)療、圖書館等配套相對(duì)較少，極少量別墅擁有高爾夫資源。,38,38,10、大面積、歐式風(fēng)格會(huì)所覆蓋市場(chǎng)，面積3000平米以上會(huì)所占70%。,39,39,獨(dú)棟：主力面積400-600平米，其中水印山城和威尼斯城擁有豐富的獨(dú)棟產(chǎn)品線； 雙拼：主力面積300-400平米，橘郡擁有豐富的雙拼產(chǎn)品線；森林海、橘郡和早安星城有180-210的小雙拼； 聯(lián)排：主力面積200-300平米； 疊加：擁有此產(chǎn)品項(xiàng)目少，面積小于240平米；,11、主力戶型面積,40,40,麓山公館 卓越蔚藍(lán)海岸 星語林汀香十里 麓山戀迪亞溪谷 長(zhǎng)沙玫瑰園 卓越麓山別墅 盈峰翠邸 東方大院,12、2010年共有37個(gè)別墅樓盤推出市場(chǎng)，其中開福區(qū)5個(gè)、雨花區(qū)2個(gè)、天心區(qū)4個(gè)、經(jīng)開區(qū)5個(gè)、岳麓區(qū)8個(gè)，預(yù)售量為47萬平米，已公示856套。,綠城青竹園 湘江一號(hào) 藏瓏 水印加洲 好望谷,碧桂園山湖城 鵬基諾亞山林 水印山城 郡原居里 早安星城,托斯卡納 美洲故事,比華利山 保利閬峰云墅 橘郡 格蘭小鎮(zhèn),芙蓉區(qū),岳麓區(qū),開福區(qū),雨花區(qū),天心區(qū),經(jīng)開區(qū),41,41,經(jīng)歷了近五年的快速發(fā)展，長(zhǎng)沙別墅在產(chǎn)品的更迭上已有了質(zhì)的飛躍，從而贏得了湖南別墅客戶的認(rèn)同和接受，特別是09年相對(duì)火熱的市場(chǎng)回報(bào)給了發(fā)展商在產(chǎn)品上的創(chuàng)新機(jī)會(huì)； 長(zhǎng)沙別墅消費(fèi)市場(chǎng)強(qiáng)勁十足，客戶購(gòu)買力雄厚，創(chuàng)新產(chǎn)品或者性價(jià)比高的別墅物業(yè)更易獲得消費(fèi)者的青睞； 當(dāng)前長(zhǎng)沙別墅開發(fā)四面開花，但真正具有影響力的頂級(jí)別墅稀缺，也僅青竹湖、美洲故事、閬峰云墅等幾個(gè)大盤，這說明產(chǎn)品品質(zhì)才是制勝關(guān)鍵，從而指引后來者應(yīng)以制造稀缺高品質(zhì)為核心理念； 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的價(jià)格拉差比較大，占有稀缺資源的物業(yè)如青竹湖、閬峰云墅，或產(chǎn)品做到極致的如美洲故事，它們與一般的別墅物業(yè)拉差單價(jià)達(dá)萬元。這說明長(zhǎng)沙的別墅待發(fā)展空間還非常之巨大。,13、市場(chǎng)小結(jié),42,42,純獨(dú)棟關(guān)于“別墅”的最終定義,供應(yīng)量分析： 獨(dú)棟別墅用地來源被政府切斷，現(xiàn)有已批獨(dú)棟將成為市場(chǎng)稀缺珍品，市場(chǎng)后期供應(yīng)量銳減，珍惜程度提高。 需求分析：2009年開始，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)出現(xiàn)分化局面：低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅和花園洋房項(xiàng)目成交量明顯下滑；而純獨(dú)棟高端別墅產(chǎn)品依然受青睞，價(jià)量環(huán)比繼續(xù)上升。這種局面將在今后幾年繼續(xù)延續(xù)下去。 結(jié)論：開發(fā)純獨(dú)棟項(xiàng)目市場(chǎng)長(zhǎng)期利好！,5、未來市場(chǎng)研判,43,43,three 區(qū)域別墅分析,44,44,（1）板塊素質(zhì) 交通：韶山路、時(shí)代陽(yáng)光大道、萬家麗路等多條公路相通； 配套：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全； 景觀：天際嶺森林公園、省植物園； （2）代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 既有御邦、怡海星城項(xiàng)目、中信新城等復(fù)合型別墅，也有保利閬峰云墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅項(xiàng)目，檔次較高，但同類產(chǎn)品較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （3）發(fā)展脈絡(luò) 該區(qū)域曾經(jīng)以中低檔次樓盤開發(fā)為主，長(zhǎng)株潭融城以及省政府南遷后， 帶來土地升值和開發(fā)商的熱捧，產(chǎn)品以中高檔樓盤開發(fā)為主。,1、包括省植物園板塊和暮云板塊。,長(zhǎng)株潭中央別墅區(qū),一、 南城區(qū)域分析,45,45,2、受益于區(qū)域前景，交通，資源環(huán)境影響，南城“中央別墅區(qū)”正在穩(wěn)固形成，客戶認(rèn)可度較高。,46,46,3、南城低密度住宅供應(yīng)現(xiàn)狀：產(chǎn)品線齊備，以大盤為主，以聯(lián)排為重，獨(dú)棟產(chǎn)品較為稀罕。,47,4、從去化速度看，產(chǎn)品中聯(lián)排獨(dú)棟雙拼，其中獨(dú)棟供求兩旺，年均可消化量約2.2-3.6萬之間。,48,5、從供應(yīng)量上來看，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅2010年最后集中供應(yīng)，從2011年開始將逐步稀缺化，這對(duì)本項(xiàng)目而言是一個(gè)極好的市場(chǎng)機(jī)遇。,49,49,6、客群分析：受大托商圈、紅星商圈輻射，以及省府南遷及政務(wù)轉(zhuǎn)移影響，主要為各大中小型企業(yè)老板、生意人及泛公務(wù)員，其共同特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。,50,50,7、他們購(gòu)買目的是為了享受別墅物業(yè)，用來投資的較少；經(jīng)濟(jì)型別墅客戶對(duì)單價(jià)敏感，獨(dú)棟客戶則更在乎產(chǎn)品品質(zhì)。,長(zhǎng)沙別墅客戶關(guān)注點(diǎn),51,51,（1）對(duì)產(chǎn)品附加值的追捧 要求物業(yè)據(jù)有稀缺的自然景觀資源，稀缺的標(biāo)桿配套如高爾夫球場(chǎng)，高檔私人會(huì)所等，以及稀缺的物業(yè)形態(tài)。 （2）容易被展示打動(dòng)（資源環(huán)境，生活情境） 1）要求居住環(huán)境的私密性與純粹性 2）要求居住環(huán)境的環(huán)境（要求綠化率高而且成形，傾向于純天然景觀）,8、他們的偏好在于產(chǎn)品的附加值，容易被資源、園林、會(huì)所等展示打動(dòng)。,52,52,9、成功案例：龍灣國(guó)際,53,53,洋房,核心資源啟動(dòng)：一期開發(fā)的是一線 中央湖景資源區(qū)，環(huán)繞著湖開發(fā),湖景獨(dú)棟,聯(lián)排,龍灣國(guó)際整體規(guī)劃設(shè)計(jì),54,54,龍灣國(guó)際較高附加值的戶型設(shè)計(jì)受追捧,55,55,1、“山湖別墅”，園林展示非常到位； 2、以內(nèi)部資源及大盤環(huán)境為賣點(diǎn)，附加值高，總價(jià)較低； 3、北歐風(fēng)情+人工湖+園林的細(xì)節(jié)展示，建立客戶對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)形象的認(rèn)可。,龍灣國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)小結(jié),56,56,10、反面案例：橘郡,57,57,規(guī)劃缺陷：西班牙小鎮(zhèn)風(fēng)格整體遷移，全盤模仿外國(guó)小鎮(zhèn)曲折比鄰的排布方式對(duì)于客戶而言則表現(xiàn)為擁擠，密度過高。,58,58,別墅一層設(shè)計(jì),戶型設(shè)計(jì)缺失：為了體現(xiàn)原裝化，別墅的設(shè)計(jì)贈(zèng)送值為零。,59,59,1、以西班牙小鎮(zhèn)原裝空運(yùn)風(fēng)格為賣點(diǎn)，總價(jià)較低； 2、整體規(guī)劃比較密集、雜亂，品質(zhì)感不強(qiáng)，銷售技巧平淡； 3、整體園林展示不足，客戶不認(rèn)可其“西班牙原裝小鎮(zhèn)”的品質(zhì)宣傳； 4、附加值超低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于西化。,橘郡失敗經(jīng)驗(yàn)小結(jié),60,a、一定資源（展示區(qū)） 地塊人造或天然資源，山+水景+進(jìn)入性要好,b、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新高附加值 通過花園，地下室，退臺(tái)，露臺(tái)等方式提升贈(zèng)送值,d、高端配套與園林展示品質(zhì) 高端配套展示項(xiàng)目稀缺，用生動(dòng)自然的綠化園林環(huán)境打動(dòng)人心。,11、本區(qū)域別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匯總,c、戶型設(shè)計(jì)科學(xué)，富于人性化 面積可適當(dāng)變大，功能明顯，提升舒適度，私密性強(qiáng)，通風(fēng)井預(yù)留設(shè)計(jì)（可改電梯）等。,61,61,four 項(xiàng)目定位,62,62,綜述,從上述宗地、市場(chǎng)、區(qū)域三方面分析得知：本項(xiàng)目地塊資質(zhì)一般，區(qū)域內(nèi)低密度住宅密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建議開發(fā)時(shí)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套、園林景觀這三方面下手，花大投入，制造稀缺，高舉高打，樹立強(qiáng)大的區(qū)域形象，從而贏得市場(chǎng)。,63,63,一、產(chǎn)品定位,根據(jù)以上市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目，建議本項(xiàng)目的定位目標(biāo)為： 打造 湖南 頂尖 稀缺 別墅,64,二、我們的產(chǎn)品特征為：,頂尖稀缺、可塑超大面積、大創(chuàng)新、湖南唯一 ,65,65,三、項(xiàng)目功能定位,針對(duì)目前別墅市場(chǎng)混亂，真正的別墅少之又少， 本項(xiàng)目的功能即： 打造湖南頂級(jí)別墅，領(lǐng)導(dǎo)湖南別墅新標(biāo)準(zhǔn)，改寫湖南別墅歷史！ 為全省頂尖人士提供一個(gè)尊貴、稀罕的商務(wù)休閑、場(chǎng)所！,66,66,四、目標(biāo)客戶定位,長(zhǎng)株潭及全省中小型企業(yè)老板 國(guó)企外企ceo 各行業(yè)巨頭 本省娛樂明星 返湘富商 我們只給極少數(shù)人做極少數(shù)的別墅！,1.普通公務(wù)員 2.一般小鋪營(yíng)業(yè)主 3.高級(jí)管理人才 4.業(yè)務(wù)員,1.普通市場(chǎng)檔主 2.產(chǎn)業(yè)鏈上的成功企業(yè)主 3.本地人 4.外商,1.一般私營(yíng)企業(yè)主 2.長(zhǎng)株潭生意人、邵陽(yáng)人 3.高級(jí)公務(wù)員 4.大市場(chǎng)鋪主,1.中型私營(yíng)企業(yè)主 2.大型商鋪商場(chǎng)營(yíng)業(yè)主 3.本地富商 4.產(chǎn)業(yè)鏈上的老大,1.大型私營(yíng)企業(yè)主、ceo 2.政府中的極高端利益人士 3.本地明星 4. 其它行業(yè)中的龍頭,頂端客戶,高端客戶,中高端客戶,中端客戶,中低端客戶,67,67,five 規(guī)劃與產(chǎn)品開發(fā)建議,68,68,資源？ 地塊無強(qiáng)勢(shì)景觀資源,品牌？ 公司暫無強(qiáng)大的品牌力量,產(chǎn)品大創(chuàng)新？ 產(chǎn)品贈(zèng)送、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所,全新概念導(dǎo)入？ 湖南絕對(duì)稀缺產(chǎn)品、居住商務(wù)兼?zhèn)?思考切入點(diǎn)：本地塊無顯著優(yōu)勢(shì)、在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，項(xiàng)目突破點(diǎn)在哪？,69,69,1、項(xiàng)目總體規(guī)劃,整個(gè)地塊分兩期開發(fā)，首先開發(fā)南邊地塊，為第一期。 一期：南邊地塊，約120畝； 二期：北邊地塊，約180畝；,北,70,70,2、一期（南邊地塊）具體規(guī)劃,山脈,會(huì)所,5000-8000 高爾夫球場(chǎng),住宅區(qū),隔 離 綠 化 帶,隔 離 綠 化 帶,時(shí)代陽(yáng)光大道,北,（1）以高爾夫球場(chǎng)為核心，視野好，戶戶能觀賞到球場(chǎng)美景； （2）會(huì)所設(shè)在項(xiàng)目西面，緊臨時(shí)代陽(yáng)光大道，以方便市中心客戶的來訪。 （2）東西兩邊設(shè)置隔離帶，營(yíng)造社區(qū)氛圍，同時(shí)阻擋高速公路的噪音。,住宅區(qū),住宅區(qū),住宅區(qū),71,71,3、一期開發(fā)方向,考慮到成本和風(fēng)險(xiǎn)，第一期開發(fā)量不宜過大，為120萬畝，物業(yè)主要以制造稀缺為主。,72,72,4、開發(fā)推廣策略,首先做會(huì)所、園林、高爾夫球場(chǎng)，再做少量別墅（約30套）。,1、通過高爾夫球場(chǎng)+園林+高級(jí)會(huì)所的展示，建立客戶對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)形象的認(rèn)可和信心。 2、通過這種開發(fā)手段，奠定項(xiàng)目在南城的標(biāo)桿地位，樹立項(xiàng)目高端形象，開辟長(zhǎng)沙南城別墅物業(yè)新格局； 3、同時(shí)展示了我公司的實(shí)力，和打造這個(gè)項(xiàng)目決心和信心。,73,73,4、獨(dú)棟產(chǎn)品創(chuàng)新建議,1、整體引入福建“紅樓”項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念； 2、每一個(gè)房間都帶衛(wèi)生間和露臺(tái)； 3、免費(fèi)贈(zèng)送露臺(tái)和600以上地下空間，其中地下空間可隨主人意愿自己擴(kuò)大； 4、贈(zèng)送獨(dú)立花園； 5、屋頂要求為坡屋頂設(shè)計(jì)。,74,74,5、一期營(yíng)銷展示策略,控制資金風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)留升值空間：先造勢(shì)，通過首期大型高爾夫球場(chǎng)、高級(jí)多功能商務(wù)會(huì)所的開發(fā)，營(yíng)造運(yùn)動(dòng)、私密商務(wù)別墅社區(qū)氛圍； 實(shí)景園林展示，場(chǎng)景營(yíng)銷：通過必要的園林場(chǎng)地、會(huì)所展示，讓客戶體驗(yàn)感更豐富和實(shí)在，達(dá)到潛移默化的目的； 生活方式建立，體驗(yàn)營(yíng)銷：通過高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑概念、郊區(qū)商務(wù)會(huì)所概念、健康私密居住概念的引導(dǎo)，達(dá)到展示項(xiàng)目完美規(guī)劃，獨(dú)具特色的生活方式，打動(dòng)客戶。,75,75,一期五大展示要素： 高爾夫球場(chǎng)； 多功能高級(jí)會(huì)所； 銷售中心 樣板房； 綠化及實(shí)景園林展示區(qū)。,6、一期營(yíng)銷策略：實(shí)景展示，配套先行,76,76,首期營(yíng)銷必備要素1 8000山地高爾夫球場(chǎng),“世界上最好的別墅，不是建在半山上，就是建在高爾夫球場(chǎng)旁” ，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍。,(山地高爾夫的趣味性及挑戰(zhàn)性要比普通高爾夫好)。,77,77,多功能高級(jí)商務(wù)會(huì)所是本案商務(wù)配套價(jià)值的高度聚合，建議設(shè)置客房、spa 、洗浴、紅