XXX商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

XXXXX商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXX商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章；市場(chǎng)可行性分析一、XXX概況1、概況2、城區(qū)發(fā)展方向目前城區(qū)向北和向東發(fā)展；東擴(kuò)：現(xiàn)城區(qū)東擴(kuò)到棣新五路，北擴(kuò)到商貿(mào)街。根據(jù)20032020年城區(qū)規(guī)劃尤其是政府北遷的決定、居民的生活習(xí)慣、棣新五路205國(guó)道之間所供城市發(fā)展的土地已經(jīng)不多，現(xiàn)留給城區(qū)向東發(fā)展的空間已經(jīng)不大、無(wú)棣縣舊城位于棣新一路以西，以及棣新一路以西擁有可供城區(qū)發(fā)展的豐富土地資源和205國(guó)道西遷道路建設(shè)年底將全面展開等眾多因素可推測(cè)在未來(lái)的4-6年內(nèi)，城區(qū)發(fā)展將會(huì)向西和向北發(fā)展。二、市場(chǎng)區(qū)域特征（一）需求狀況：1、XX商品房建設(shè)正處于起步階段，商業(yè)房產(chǎn)概念十分淡薄，2003年政府禁止集資房建設(shè)，這一變化將有力推動(dòng)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展。2、鑒于商業(yè)房產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，多年來(lái)部分客層需求得不到有效滿足，市場(chǎng)需求形成一定量的積蓄，特別是集資房的禁止，區(qū)域新就業(yè)人口的增加，必將加快這一積蓄的過(guò)程。3、消費(fèi)者從眾心理較強(qiáng)，喜好和朋友、親戚住在一起。（二）供給狀況：1、目前區(qū)域市場(chǎng)商品房供應(yīng)量十分有限。在售樓盤僅有兩個(gè)，即田園小區(qū)和XX商住樓。2、房產(chǎn)建筑形態(tài)以多層磚混為主，喜好沿街規(guī)劃二至三層建筑。3、縣城現(xiàn)供應(yīng)房產(chǎn)住宅價(jià)格9001200元/，主力產(chǎn)品三房面積110135，二房面積80100，主力總價(jià)8萬(wàn)元至16萬(wàn)元；店面價(jià)格16003000元/（2至3層均價(jià)）4、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、有統(tǒng)一物管理的封閉式社區(qū)，在市場(chǎng)上完全空白，城鎮(zhèn)居民所有居住社區(qū)不存在真正意義上的物業(yè)管理或服務(wù)。三、項(xiàng)目分析1、地理位置位于XXX城西北角，商貿(mào)街西端，東鄰棣新一路(省道)，屬于新老城區(qū)結(jié)合部。目前地塊為空地和果樹林，周邊環(huán)境雜亂無(wú)序，整體形象不理想。但隨著本案大規(guī)模的改造和建材、五金、水暖、機(jī)電綜合大市場(chǎng)的建設(shè)，區(qū)域形象將得到明顯的改觀。2、項(xiàng)目規(guī)模用地面積約86870（未含政府贈(zèng)送15畝的中庭和南園13畝的主干道），容積率可規(guī)劃132，樓距1.5，地上計(jì)容積率建筑面積114470。3、項(xiàng)目定位北園：中高檔住宅區(qū)；南園：建材、五金、水暖城；4、建材、五金、水暖專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶樓統(tǒng)計(jì)表類別經(jīng)營(yíng)戶樓戶樓比例經(jīng)營(yíng)間數(shù)間數(shù)比例平均間數(shù)家俱128%5621%4.67五金4733%7126%1.51水暖1510%217%1.4建材6847%11844%1.74合計(jì)142100%266100%1.87注：以上每間店鋪平均面寬3.6米，面積約40平米。從上表可知，（1）市場(chǎng)容量較小。目前XXX經(jīng)營(yíng)五金、建材、水暖、家俱的經(jīng)營(yíng)店鋪僅266間，經(jīng)營(yíng)戶數(shù)只有142家。（2）從以上行業(yè)分析，經(jīng)營(yíng)家俱需求經(jīng)營(yíng)面積最大，每戶約200平米，其次是建材，五金、水暖。另根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前無(wú)棣經(jīng)營(yíng)家裝行業(yè)的數(shù)量較少；以上經(jīng)營(yíng)客戶得知縣府規(guī)劃建材、五金、水暖專業(yè)市場(chǎng)信息后，在稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠的前提下，會(huì)搬遷來(lái)此經(jīng)營(yíng)的客戶約占30%，考慮客戶約占40%，不會(huì)搬遷30%（店鋪大部分是自主經(jīng)營(yíng)，或占據(jù)較好的地理位置）。5、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT）（1）優(yōu)勢(shì)（S）A地塊體量較大，為項(xiàng)目整體規(guī)劃創(chuàng)造了較大的造作空間：近千戶人口，上萬(wàn)平米的中庭花園、十萬(wàn)平米封閉式大社區(qū)，強(qiáng)大配套（自身?yè)碛胁耸袌?chǎng)、幼兒園、會(huì)所等，小學(xué)、二中和醫(yī)院近在咫尺），周到的物業(yè)管理服務(wù)，彰顯尊貴、榮耀品質(zhì)生活。B政府規(guī)劃的近400間專業(yè)市場(chǎng)店鋪群，新老城區(qū)交匯的樞紐地段，近千戶人口日常強(qiáng)大的消費(fèi)能力，商貿(mào)街西段貫通省道和未來(lái)205國(guó)道所帶來(lái)的交通便捷，商業(yè)店鋪升值炙手可熱；（2）劣勢(shì)（W）A本案地段目前較為偏僻，市政生活配套還未健全，人流量較少，商業(yè)氛圍差。市場(chǎng)建議：大力宣傳政府2004年重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目建材、五金、水暖、機(jī)電城和本案大規(guī)模的改造，勾劃和塑造出該區(qū)域?qū)⒊蔀闊o(wú)棣縣未來(lái)新的生活中心區(qū)和商貿(mào)區(qū)。B經(jīng)營(yíng)五金、水暖、建材經(jīng)營(yíng)戶數(shù)有限，市場(chǎng)容量小，與規(guī)劃的400間商業(yè)店鋪群存在較大的缺口。市場(chǎng)規(guī)避：a.商業(yè)住宅化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；b.深度挖掘投資客戶，充分重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶；c.擴(kuò)大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)種類，如增加金融器具、機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)。d.增強(qiáng)政府行為，如規(guī)定年限內(nèi)稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠或全免，吸引行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主來(lái)此經(jīng)營(yíng)。（3）機(jī)會(huì)點(diǎn)A.XX縣城已取消私人建房為項(xiàng)目提供了更大的市場(chǎng)空間。B.房產(chǎn)正處于起步階段，03年未集資房禁止建設(shè)，多年累積下的客戶儲(chǔ)備量和數(shù)量不斷增加的二次置業(yè)者為房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)提供豐富的客戶資源。（4）威脅A.XX縣城人口少，市場(chǎng)容量有限；居民消費(fèi)意識(shí)較為原始，為市場(chǎng)的引導(dǎo)增加了不可預(yù)見(jiàn)性。B.具有地段優(yōu)勢(shì)的院前街西段改造項(xiàng)目（約5萬(wàn)平米），會(huì)分流一部分商業(yè)投資客戶。CXX縣小商品商貿(mào)城的慘淡經(jīng)營(yíng)，將會(huì)影響客戶對(duì)本案專業(yè)市場(chǎng)投資的信心市場(chǎng)規(guī)避：a.做足產(chǎn)品文章，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力；b.深度挖掘各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶資源，加大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度；c.結(jié)合客戶需求，尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)；d.加大專業(yè)市場(chǎng)的政府行為，擴(kuò)大專業(yè)市場(chǎng)地理輻射范圍，增強(qiáng)投資者的信心。小結(jié)：1、開發(fā)模式通過(guò)上述分析，XX縣目前住宅需求量較大，項(xiàng)目北園中高檔住宅區(qū)只要在小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品銷售、企劃上引進(jìn)先進(jìn)的房產(chǎn)理念，銷售則水到渠成，而專業(yè)市場(chǎng)不可預(yù)知性較多，銷售困難性較大。因此為降低開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠速度，建議項(xiàng)目分二期開發(fā)，首期先開發(fā)北園中高檔住宅區(qū)，積累專業(yè)市場(chǎng)客戶，詳細(xì)了解專業(yè)市場(chǎng)客戶心理和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為二期開發(fā)南園專業(yè)市場(chǎng)做充足準(zhǔn)備。2、住宅利基市場(chǎng)綜合以上市場(chǎng)區(qū)域狀況和項(xiàng)目分析，本案住宅利基市場(chǎng)如下：A、120-1303房、130-1504房：市場(chǎng)總價(jià)12-15萬(wàn)元，月付600元左右，是市場(chǎng)上最為普遍的居住類型，這一類型構(gòu)成市場(chǎng)主力需求，針對(duì)客層主要有兩類：相對(duì)年輕的政府機(jī)關(guān)普通公務(wù)員、城鎮(zhèn)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位職員，均有這種支付能力，但目前這類客層均居住在單位集資房，為改善居住環(huán)境、或?yàn)榻Y(jié)婚建立新家庭、或?yàn)閿[脫與父母共同生活的尷尬，傾向于購(gòu)置一處房產(chǎn)。下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)干部、個(gè)體業(yè)戶，為改善下一代教育環(huán)境，或?yàn)橥卣箓€(gè)人政治空間、人際關(guān)系，這一客層在縣城置業(yè)欲望較為強(qiáng)烈。B、中高品質(zhì)的社區(qū)性商品房：有一定積蓄的當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、企事業(yè)單位雙職工、無(wú)棣個(gè)體工商業(yè)戶，可承受價(jià)位在16-20萬(wàn)元之間，現(xiàn)住宅多為單位分配房、集資房或自建房，品質(zhì)較差，因?yàn)榧彝ヒ?guī)模的擴(kuò)大，有改善居住條件的需求，但現(xiàn)有商品房相對(duì)其居住房又無(wú)明顯差異，這一客層需求無(wú)法得到有效滿足。C、別墅或類別墅產(chǎn)品完全一片空白：一部分當(dāng)?shù)爻晒θ耸?，特別是個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員、政府要員，事業(yè)基礎(chǔ)在當(dāng)?shù)?，為追求高品質(zhì)的城市生活，傾向于在當(dāng)?shù)刭?gòu)置一處有規(guī)范物業(yè)管理、完善社區(qū)環(huán)境配套的房產(chǎn)，享受良好的居住氛圍，優(yōu)越的舒適性、安全性和私密性，傾向于經(jīng)濟(jì)型別墅或類別墅，價(jià)位在25-35萬(wàn)元之間。第二章：產(chǎn)品投資分析一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表（不含政府贈(zèng)送廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)主干道）：用地面積104870（含政府北區(qū)贈(zèng)送10000平米的中庭廣場(chǎng)和南區(qū)8000平米的道路）土地實(shí)際用地面積80490建筑占地面積28300總建筑面積112440不計(jì)容積率面積7000計(jì)容積率面積105440其中其中北園用地面積42360（未含贈(zèng)送花園面積）北園建筑面積68660其中沿商貿(mào)街店鋪4660住宅面積64000建筑占地面積13430建筑密度31.7%容積率1.51南園用地面積38130（未含政府贈(zèng)送主干道）南園建筑面積36780其中沿商貿(mào)街店鋪3000專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街店鋪118702-3層住宅21910建筑占地面積14870建筑密度38.9%容積率0.96總建筑密度35.1%總?cè)莘e率1.31綠地率35%總停車位300位（含南北區(qū)公用停車位）二、預(yù)測(cè)銷售收入1、銷售收入總表房產(chǎn)類型面積單價(jià)預(yù)側(cè)收入備注商業(yè)店鋪沿商貿(mào)街7660200015324.5米層高專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街11870140016624米層高住宅85910120010309含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間或花園車位3000（120個(gè)）2萬(wàn)/位240層高2.18米合計(jì)13743房產(chǎn)銷售平均價(jià)格：1290元/2、收入明細(xì)表如下房產(chǎn)類型面積（）單價(jià)（元/）預(yù)側(cè)收入（萬(wàn)元）備注北園沿商貿(mào)街店鋪466020009324.5米層高住宅面積6400012007680含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間車庫(kù)120個(gè)2萬(wàn)/位2403000平米小計(jì)8852南園沿商貿(mào)街店鋪300020006005.2米層高內(nèi)街店鋪11870140016624米層高住宅2191012002629含贈(zèng)送花園小計(jì)4891合計(jì)13743三、直接開發(fā)成本內(nèi)容成本（萬(wàn)元）備注地上建安綜合成本5850平層均價(jià)530元/（含樁基、門、窗等）物管基金117建安開發(fā)成本的2%市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事39035元/（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi)圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng)資金、及各類規(guī)費(fèi)）水、電、智能42240元/道路、綠化、地下管道等公用配套400暖氣42240元/勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用15815元/資金成本100不可