地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引.doc

地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引目錄第1章前言.5第2章項目決策背景及摘要.52.1外部環(huán)境.52.2內(nèi)部因素.52.3項目概況.62.3.1宗地位置.62.3.2宗地現(xiàn)狀.62.3.3項目周邊的社區(qū)配套.62.3.4大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）.82.4土地價格.92.4.1土地價格計算的方法.92.4.2合作方式及條件.92.4.3土地法律性質(zhì)評估.92.4.4取得土地使用權(quán)程序評估.92.4.5政策性風險評估.10第3章市場分析.103.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況.103.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述.103.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項指標成長狀況（近3-5年）.103.1.3區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢.113.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況.113.2分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點.113.2.1區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢.113.2.2本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式.113.2.3本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力.113.2.4本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.113.2.5區(qū)域市場目標客層研究.113.2.6各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍.113.3結(jié)論.123.3.1本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。.123.3.2目標市場定位及產(chǎn)品定位.123.3.3市場定位.123.3.4目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點.123.3.5產(chǎn)品建議.12第4章規(guī)劃設計分析.124.1初步規(guī)劃設計思路.124.1.1設計概念.124.2規(guī)劃設計的可行性分析.124.3土地升值潛力初步評估。.144.3.1從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。.144.3.2立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析.144.4工程計劃.144.4.1工期計劃.144.4.2各期開工面積.144.4.3竣工計劃.144.4.4開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。.144.5銷售計劃.144.5.1各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。.144.6投資收益分析和成本預測.14說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等.144.6.1稅務分析.154.7經(jīng)濟效益分析.154.8敏感性分析：.164.9項目資金預測：.174.9.1資金投入計劃：.174.9.2資金回款計劃：.174.9.3資金需求計劃：.174.9.4啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額.174.10管理資源配置.174.10.1機構(gòu)設置.174.10.2人力資源需求.174.10.3人力資源缺口及解決.184.11綜合分析與建議：.184.11.1優(yōu)勢：.184.11.2劣勢：.184.11.3機會：.184.11.4威脅：.184.11.5結(jié)論和建議.18第5章竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題.185.1主要指標測算.185.2競爭對手分析.19第6章在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容.206.1市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況.20第7章附件.217.1有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。.217.2按照新恒基集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程.217.2.1成本測算可采用兩種方法：.217.2.2成本估算表.217.3說明.23第1章前言隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。第2章項目決策背景及摘要1.1外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；1.2內(nèi)部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.3項目概況2.3.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系）。2.3.2宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。2.3.3項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9、其他2.3.4大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他1.4土地價格2.4.1土地價格計算的方法若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。2.4.2合作方式及條件1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承