某房地產開發(fā)項目可行性研究報告.doc

1某房地產開發(fā)項目可行性研究報告某市某房地產有限公司XX年XX月2可行性研究報告某市某房地產有限公司二OO五年八月某某房地產有限公司法定代表人：地址：電話：傳真：郵編：項目負責人：報告編寫人員：3目錄總論4一、項目基本情況4二、開發(fā)單位基本情況4三、可行性研究報告編制的依據5四、研究的結論6五、營銷競爭力9六、項目建設條件10七、項目設計方案10八、物業(yè)管理11九、投資估算與資金籌措12十、財務評價13十一、國民經濟評價144總論概述項目名稱：“某”房地產開發(fā)項目開發(fā)單位：某某房地產有限公司法定代表人：項目負責人：建設地點：某某區(qū)電話：郵編：一、項目基本情況某位于某市某區(qū)某，項目用地某園大街西側，鋼鐵路北側。項目占地135.7畝（90552平方米），規(guī)劃容積率為1.48，建筑密度24.3%；總建筑面積133887平方米，其中別墅8100平方米，小高層17986平方米，多層103014平方米，沿街商業(yè)用房3380平方米及會所幼兒園1780平方米，小區(qū)正門為12000平方米的綠化廣場。一期已開發(fā)面積及正在開發(fā)面積為65128平方米，2004年6月2日取得預銷售許可證20143.31平方米（136套），其中非住宅建筑面積1497.82平方米，可銷售面積18645.49平方米，已銷售134套計18238.98平方米；2005年5月25日取得預銷售許可證24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面積1479.42平方米，可銷售面積22686.2平方米，已銷售121套計14894.2平方米；銷售金額6744萬元，現(xiàn)平均價為2350元/平方米?，F(xiàn)全面進入一期小高層及二期的開發(fā)。根據地塊條件、開發(fā)商實力、擁有資源以及對某市場狀況的評估，某的開發(fā)定位為“某最適宜居住社區(qū)”，將建成某環(huán)境最好、檔次最高、物業(yè)最完善的新型社區(qū)。二、開發(fā)單位基本情況某某房地產有限公司成立于2001年，屬合作制企業(yè)，具有房地產二級開發(fā)資質。是近年來某房地產行業(yè)的新銳。總公司目前下設二個分公司，集團公司主要業(yè)務涉及房地產經營開發(fā)、物業(yè)管理、商品混凝土、外貿商貿等，在某市房地5產行業(yè)中名列前茅。公司現(xiàn)有職工60多人，其中技術人員占75%，董事長從事房地產工作十余年，對房地產行業(yè)相當熟悉。幾年來，公司總計綜合開發(fā)面積達50萬平方米以上，為某市及周邊城市的經濟發(fā)展和城市建設作出了貢獻。公司在某先后開發(fā)了錦明南苑、溪南新村、某、長江大廈、新聯(lián)家園等一大批商品住宅和別墅群，銷售率在同期市場均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合區(qū)成功開發(fā)百合園一、二期，現(xiàn)均已銷售完畢，并創(chuàng)下當地同期住宅銷售量、銷售單價、銷售率多項最高指標。公司在某開發(fā)的某別墅區(qū)，已于2002年4月份全面竣工交付，并創(chuàng)下100%銷售率，成為某近年來別墅開發(fā)中的一個奇跡，也是本地業(yè)界評價最高的別墅項目：環(huán)境最好、物業(yè)管理服務最好、售價最高、房產增值最快最明顯。而公司于2003年度在某市開發(fā)的萊茵半島項目也取得了巨大成功，現(xiàn)已銷售93%。萊茵半島的開發(fā)定位為“某市市頂級居住社區(qū)”，擁有全市唯一水主題環(huán)境，是某市目前環(huán)境最好、檔次最高的別墅區(qū)。集團公司下屬的某某及某兩家物業(yè)管理公司自成立來也均成為當地知名的品牌物業(yè)管理公司。現(xiàn)成功管理某某別墅區(qū)、某太湖花園小區(qū)、蓮蓉園小區(qū)、百合苑小區(qū)。為房產公司做好品牌提升工作。據統(tǒng)計2004年12月末公司總資產16668萬元，較2003年增加4349萬元，；所有者權益6649萬元，比2003年增加1079萬元。資產負債率為60%，流動比率為162%，速動比率為109%，凈利潤1078萬元。目前公司基本帳戶在濱湖區(qū)信用社，近幾年被工行評為A+級企業(yè)，甲類客戶。到2005年8月公司共有借款4650萬元，濱湖區(qū)信用社3000萬元用于新聯(lián)花園的開發(fā)，工行1650萬元用于某開發(fā)，至今公司未發(fā)生逾期及欠息現(xiàn)象，信譽良好。三、可行性研究報告編制的依據（一）、本可行性研究報告的編制依據1、某區(qū)計立項報告。2、國有土地使用證。3、項目規(guī)劃紅線圖。4、某南海建筑設計院設計“某”總體戶型設計。6（國家計劃委員會計資1993530號關于印發(fā)建設項目經濟評估方法與參數的通知及建設項目經濟評價方法與參數（第二版）。）5、投資項目可行性研究指南。6、中華人民共和國建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法。（二）、某的區(qū)域政策環(huán)境是建立在新的行政中心及居住中心的基礎上，項目的實施，是打造企業(yè)品牌，增強企業(yè)綜合實力的需要。某某房地產公司作為本次項目的開發(fā)企業(yè)。將會通過本次項目的開發(fā)，創(chuàng)建標志性工程，對提升企業(yè)在某當地房地產業(yè)的知名度，打造“某”品牌，具有重大意義。項目的實施得到了政府的政策支持，且拆遷對象為少量民宅，矛盾較小，拆遷成本不大，投資回報較好，這將大大增強企業(yè)的綜合實力，為某某房地產公司參與房地產市場競爭提供有利條件。四、研究的結論1、“某”房地產開發(fā)項目規(guī)劃總用地面積約135.7畝，其中一期用地92。2畝，建設面積76000平方米；公建面積2000平方米、配套1380平方米；已竣工面積47142平方米，已銷售面積33133.18平方米，正在開發(fā)及將開發(fā)面積86745平方米，需投入資金8000萬元，項目建設期約為二年。2、由于本項目是某招商引資項目，是某鎮(zhèn)政府重點工程。建成后將成為展示某乃至某區(qū)文明形象的一個窗口。鎮(zhèn)政府對該項目極為重視，給予規(guī)費的多項免繳等優(yōu)惠政策，所以房屋開發(fā)成本較低，經濟效益預期比較理想。據初步測算，本項目稅后利潤為7823萬元。項目盈利能力較好，在建設資金落實并實現(xiàn)預期建設和銷售的情況下，經財務評價是可行的。3、本項目的實施地點處于某園大街西側，鋼鐵路以北，道路通暢、環(huán)境優(yōu)美。周邊已經興建的和規(guī)劃中的學校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設施齊全，是理想的大型住宅區(qū)建設區(qū)域。總平面布局合理、新穎、有創(chuàng)意。總圖布置符合城市總體規(guī)劃的要求，項目建設的外部條件和技術方案是可行的。（一）、主要經濟技術指標1、建筑面積133887平米2、建筑容積率1.4873、建筑密度24.3%4、綠化率54%5、項目總投資1.55億元。已投入資金7500萬元，需投入資金8000萬元。其資金來源：1、自籌資金2500萬元；2、銀行貸款2500萬元；3、其余為預售房款。6、銷售收入30158萬元7、營業(yè)利潤12675萬元8、所得稅4182萬元9、稅后利潤8493萬元（二）、現(xiàn)階段某某銷售分析某隸屬某市某區(qū)，位于某市西部，與常州武進市接壤，離某市區(qū)20公里，新長鐵路在鎮(zhèn)東穿過，是全國著名的淡水珍珠養(yǎng)殖地和水蜜桃盛產地，全鎮(zhèn)總面積26.74平方公里，耕地16129畝，現(xiàn)轄有8個行政村、1個居委，2003年年末全鎮(zhèn)總人口為34000人，其中常住人口25700人，流動人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中學的教師與學生）。某是較早開始農村工業(yè)化進程的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有機械、冶金、建材、紡織、化工、輕工、電子七個門類，其中尤以拉鏈及轎車附件生產企業(yè)為龍頭，產品經銷全國和世界各地。根據某的城鎮(zhèn)規(guī)劃，現(xiàn)鎮(zhèn)北已建成的第一工業(yè)園區(qū)占地260畝，引入32家，已有18家企業(yè)進駐園區(qū)正式運行。第二工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積800畝，園內路、電、水、郵電等基礎設施建設已全面完成。另由區(qū)政府批準的規(guī)劃面積為2000畝的表面技術處理中心工業(yè)園也已建成。在2005年某已完成某主干道某園大街與新312國道的連通，以及1.2公里洛楊路延伸段和與之相連的2.7公里楓楊路建設，并將在2006年完成與盛岸西路連接的府前路、1.61公里位于某工業(yè)園區(qū)內的園中路園區(qū)段、2.5公里洛胡路建設，并開始啟動312國道商貿市場建設。某經濟社會平衡發(fā)展，社會公用設施和工業(yè)設施投資基礎配套完善，現(xiàn)已擁有1.5萬噸級太湖水增壓站、萬噸級綜合污水處理廠，總投資達1500萬元，日處理污水1萬噸、35千伏的變電所兩座、萬門程控電話、寬帶信息傳輸網保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息生活的現(xiàn)代化。同時，鎮(zhèn)上醫(yī)療衛(wèi)生及社會福利機構齊全，省錫山高級8中學師資雄厚，地方全日制小學、幼兒園分別通過了省實驗學校驗收。鎮(zhèn)內文化娛樂活動也有優(yōu)雅去處，由某公司建設的12000平米楊墅園廣場成為某的最大休閑廣場。某當地的房地產市場，在2003年由某公司開發(fā)建設的某住宅小區(qū)的進入，如今已經得到巨大發(fā)展，目前鎮(zhèn)中心房價已達到均價2000元/平米以上。而由某公司開發(fā)建設的某住宅小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置及完善的配套管理，現(xiàn)領跑整個某房地產市場。某住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)中心道路某園大街西側，某娛樂城北面，靠近省錫山高級中學，地理位置優(yōu)越，城市配套齊全，交通便利。小區(qū)總占地面積90522平米，總建筑面積133887平米，規(guī)劃布局合理，戶型設計超前，配套設施齊全。主要消費對象為某的私營業(yè)主、政府機關、工業(yè)園區(qū)內員工、省錫中的教職員工、因建設工業(yè)園區(qū)而拆遷需安置的行政村村民以及某及周邊地區(qū)的購房客戶。目前利好消息不斷：1、由于某工業(yè)區(qū)的投入發(fā)展，目前某北區(qū)的洪湖村、東安莊村、鎮(zhèn)北村、蘭溪村四個村將于2006年3月前拆遷完成，故拆遷村民的具有巨大購房潛力；2、洛社重點開放園區(qū)的總體規(guī)劃；3、市政公共設施的規(guī)劃；4、某公司豐富的開發(fā)經驗及資金實力；5、房地產市場的回暖。（三）、某現(xiàn)有樓盤的布置情況：目前某還無有規(guī)模小區(qū)。城市建設落后。（四）、消費對象分析本次開發(fā)的“某”位于某中心，處于某園大街西側，依據消費層次和目的的差異，消費對象主要集中為：（1）現(xiàn)在或者將來在某或經濟開發(fā)區(qū)工作的高級管理人員；（2）對生活質量要求較高的成功人士，包括國營、集體企業(yè)和民營企業(yè)職業(yè)經理人和企業(yè)主；（3）某、經濟開發(fā)區(qū)的高級公務員。（4）重視后代教育，受名校（省錫中學、某中心小學、某中心幼兒園）影響，希望小孩就近讀書的高收入人士。說明：隨著住房制度的改革，貨幣分房已成為現(xiàn)實。政府公務員以及收入較為穩(wěn)定的企事業(yè)單位職工，均需向社會購買住宅。本次開發(fā)的“某”位置優(yōu)越、設9計新穎、價格合理、銷售措施靈活，將會成為這批消費對象的首要選擇。隨著民營經濟的發(fā)展，私營業(yè)主的實力和隊伍不斷壯大，個人消費理念逐步改變，對個人住房質量要求不斷提高。本次項目針對這類消費群體的特點，規(guī)劃中也設計了一些高檔次、低密度、環(huán)境指標好的大面積洋房和別墅，吸引其進入小區(qū)進行安家置業(yè)。（五）、競爭能力分析在某目前的房地產業(yè)還未成熟的情況下，憑借我公司的開發(fā)經驗及技術力量在本項目來看，競爭優(yōu)勢還是比較明顯。1、區(qū)域優(yōu)勢。某項目地處某鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)中心廣場、省錫中近在咫尺，代表著某的發(fā)展方向及高檔次的市政配套將在周邊展開建設，加上幾項大規(guī)模的外資項目即將在工業(yè)園區(qū)實施，使本項目具備了可觀的升值潛力。2、規(guī)模優(yōu)勢。某占地135畝，是目前某目前成片開發(fā)的最大住宅項目。大規(guī)模的成片開發(fā)，有利于降低平均成本，有利于建設齊全的、高檔次的配套設施，也有利于高質量環(huán)境的營造。3、品牌、實力優(yōu)勢。公司在多年的開發(fā)過程中，堅持精品意識，所開發(fā)的項目深受市場追捧，銷售暢旺。公司在項目開發(fā)上資金投入有可靠保障，能保障項目開發(fā)順利進行，可有效避免一些開發(fā)商容易出現(xiàn)的資金短缺、進展緩慢、甚至