國家房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題.doc

國家房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題一、房地產(chǎn)評估的重要性房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料（如住宅），也是最基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占6070，在家庭財(cái)產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機(jī)結(jié)合體進(jìn)行評估。而房地產(chǎn)評估市場則是房地產(chǎn)評估主客體間各種關(guān)系的總和。目前，土地使用權(quán)出讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅；企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)；涉案房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)行為，都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。而且隨著社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的作用還會(huì)越來越大，服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國現(xiàn)有從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)，雖然為推進(jìn)改革做出了貢獻(xiàn)，但是由于我國的房地產(chǎn)評估市場剛剛建立，房地產(chǎn)評估市場缺乏統(tǒng)一管理等原因，使我國的房地產(chǎn)評估市場也存在不少問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場已成為一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)。二、我國房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀與存在的問題1條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評估規(guī)程各異目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國土、財(cái)政等多個(gè)部門。如以土地資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估（地價(jià)評估）要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評估報(bào)告。企業(yè)要進(jìn)行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費(fèi)，既加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率，社會(huì)反響特別強(qiáng)烈。2涉及的中介機(jī)構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低我國的房地產(chǎn)評估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過?6萬人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估的各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立評估中介機(jī)構(gòu)。各類中介機(jī)構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員，就可申請機(jī)構(gòu)資|考試大|質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴(yán)格把關(guān)，以至于有的評估機(jī)構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價(jià)資質(zhì)，有的評估機(jī)構(gòu)甚至只有一人，是名符其實(shí)的一人公司。尤其是在中介評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評估能力和評估質(zhì)量。3中介機(jī)構(gòu)之間惡性競爭為了多爭取業(yè)務(wù)，有的機(jī)構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的機(jī)構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。4有爭議的評估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理例如，當(dāng)一份土地評估報(bào)告有爭議時(shí)，其他房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價(jià)，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價(jià)資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。5中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)客戶一般只注意評估機(jī)構(gòu)有沒有評估資質(zhì)，但對評估資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個(gè)主要的原因就是我們將評估資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級別之分，但律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務(wù)所，刑事律師事務(wù)所等系列，更沒有劃分為A、B級或甲、乙級等級。所以客戶需要服務(wù)時(shí)，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)評估中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時(shí)費(fèi)財(cái)還辦不了事。有時(shí)即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會(huì)說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了評估市場的混亂，造成了評估機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。綜上所述這些問題的原因在于條塊分割、多頭管理，以及評估機(jī)構(gòu)評估資質(zhì)混亂。三、規(guī)范評估市場的設(shè)想和建議1建立房地產(chǎn)評估平臺，解決條塊分割、多頭管理評估市場的問題解決房地產(chǎn)評估市場多頭管理的問題有幾種選擇：一是只保留某一系列的評估資質(zhì)，撤銷其他相關(guān)資質(zhì)系列；二是進(jìn)行相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評估管理職能合并，由某一主管部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)評估市場；|考試大|三是建立統(tǒng)一的連接房地產(chǎn)評估管理部門與房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)的平臺，由行業(yè)協(xié)會(huì)代為管理房地產(chǎn)評估市場。如果僅僅是為了規(guī)范評估市場而撤銷某一資質(zhì)系列（房產(chǎn)或地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)）是不現(xiàn)實(shí)的，這些機(jī)構(gòu)目前都已按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了脫鉤改制，如果撤銷將會(huì)造成新的社會(huì)矛盾。而將相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評估管理職能合并也是不現(xiàn)實(shí)的、是行不通的。因?yàn)檫@些主管部門對相關(guān)評估市場的管理是其法定職能的一個(gè)有機(jī)組成部分?？紤]到我國目前房地產(chǎn)評估市場已經(jīng)形成的資質(zhì)系列和多個(gè)職能部門管理的狀況，房地產(chǎn)律師認(rèn)為相對合理的辦法是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估平臺。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估平臺，具體地說，就是將目前的有關(guān)主管部門的管理職能調(diào)整為只制定宏觀政策、規(guī)章，具體操作委托行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施（協(xié)會(huì)本身是群眾性組織，不具有行政管理職能，但協(xié)會(huì)可以依法接受有關(guān)管理部門的委托代行部分管理職能）。即將現(xiàn)在兩主管部門同時(shí)管理評估機(jī)構(gòu)的狀況，改變?yōu)閮芍鞴懿块T直接管理評估行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)接受有關(guān)評估主管部門的委托，具體管理評估機(jī)構(gòu)。協(xié)會(huì)同時(shí)負(fù)責(zé)與兩主管部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)評估的規(guī)章，并負(fù)責(zé)技術(shù)規(guī)程、規(guī)范的草擬、從業(yè)人員的培訓(xùn)等具體事務(wù)。2資質(zhì)序列的歸并問題房產(chǎn)、地產(chǎn)中介評估機(jī)構(gòu)所做的主要工作基本相同，評估的理論依據(jù)、方法、技術(shù)路線、評估對象（都是不動(dòng)產(chǎn)）基本相似，卻被人為地分割為不同的執(zhí)業(yè)資質(zhì)序列，既不利于實(shí)行高效統(tǒng)一的管理，也在一定程度上影響了公平競爭市場的建立。如果進(jìn)行資質(zhì)序列的歸并既便于統(tǒng)一管理，又可消除壟斷形成公平競爭，同時(shí)受益的還有廣大客戶。但資質(zhì)序列歸并不是進(jìn)行簡單的合并，而是將現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格和土地評估執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估人員和土地評估人員在限期通過統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)新的統(tǒng)一的“房地產(chǎn)”（房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)）評估執(zhí)業(yè)資格，以后一律通過考試取得執(zhí)業(yè)資格?，F(xiàn)行評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)在限期內(nèi)達(dá)到法定條件后，可換領(lǐng)新的機(jī)構(gòu)資質(zhì)，逾期的予以注銷。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評估，但必須具有足夠數(shù)量的“房地產(chǎn)”評估師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評估的資質(zhì)。3加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度要進(jìn)一步加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度，增加考試頻率，讓更多的人有機(jī)會(huì)獲得執(zhí)業(yè)資格，讓更多的人有機(jī)會(huì)從事房地產(chǎn)評估。同時(shí)，要加強(qiáng)對評估人員的繼續(xù)教育，預(yù)防從業(yè)人員知識老化和執(zhí)業(yè)水平下降。這有利于打破壟斷、提高整個(gè)行業(yè)的評估能力和評估質(zhì)量，更有利于公平競爭?？傊?，通過建立房地產(chǎn)評估平臺、|考試大|歸并資質(zhì)序列和加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度等措施規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，可有效消除政出多門、多頭管理、壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象，達(dá)到提高評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的目的，有利于房地產(chǎn)評估市場健康有序地發(fā)展。對于加入WTO后國內(nèi)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)更好地應(yīng)對國外房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的競爭和挑戰(zhàn)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應(yīng)予掌握的幾個(gè)問題一、現(xiàn)代社會(huì)金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對的風(fēng)險(xiǎn)卻是她的克星，風(fēng)險(xiǎn)造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險(xiǎn)問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價(jià)格，說到底還是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況作一個(gè)有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識。（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)；（2）權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險(xiǎn)；（4）在建工程的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（8）全期抵押評估的動(dòng)態(tài)運(yùn)作等。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)防范。抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。三、權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價(jià)值100萬元，抵押貸款率是70嗎？回答是否定的。抵押貸款期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格（如貸款風(fēng)險(xiǎn)金額）與抵押物價(jià)值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價(jià)值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。抵押權(quán)人的權(quán)益、運(yùn)作中的時(shí)間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）。其中，圖中鋸齒波實(shí)線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息。但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過處分抵押物來清償時(shí)，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計(jì)算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計(jì)息基數(shù)的萬分之三計(jì)取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。假定從不能正常付息至清償（或進(jìn)入訴訟程序）需9個(gè)月時(shí)間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個(gè)時(shí)點(diǎn)都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進(jìn)入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來。其次，抵押貸款中的雙時(shí)差問題。從所附總圖可見，如在t3點(diǎn)出險(xiǎn)，處分點(diǎn)在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬元，假如t6時(shí)即為處分點(diǎn)，此時(shí)抵押物價(jià)值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價(jià)值曲線與抵押物抵押價(jià)值曲線是不同的，兩者存在時(shí)間差t.前者是現(xiàn)時(shí)價(jià)值，后者是現(xiàn)時(shí)對應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價(jià)值。抵押物折舊為直線時(shí)的情況如圖示，隨抵押價(jià)值的減少抵押貸款率漸增。由上可知，權(quán)益較貸款本金要全面，時(shí)差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價(jià)值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格與抵押物抵押價(jià)值的比值，如上圖示。貸款期內(nèi)各時(shí)點(diǎn)抵押貸款率的最大值即是該案的抵押貸款率。若借貸個(gè)案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識均為右標(biāo)注），本章節(jié)開頭的答案就不是70了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51，至滿二年時(shí)則已經(jīng)成81.19，這就是權(quán)益時(shí)差下的抵押風(fēng)險(xiǎn)，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。四、抵押權(quán)人最難把握的最大風(fēng)險(xiǎn)，抵押價(jià)值評估最難掌握的問題是抵押房地產(chǎn)的權(quán)利問題房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來時(shí)的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權(quán)利是以登記為前提，通過讓渡來實(shí)現(xiàn)的。但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，而我們的抵押價(jià)值評估沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權(quán)利價(jià)格不評估進(jìn)去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權(quán)利交錯(cuò)，信息存在著嚴(yán)重的不對稱。抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，但這個(gè)小于一定不能是抵押價(jià)值評估者的失誤所造成的，抵押價(jià)值評估結(jié)果一定不能發(fā)生估價(jià)對象權(quán)利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時(shí)已結(jié)構(gòu)封頂，市價(jià)為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價(jià)格銷售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項(xiàng)已支付。實(shí)際抵押人的權(quán)利最大價(jià)值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權(quán)人的情況，已被鎖定在銷售價(jià)格上。而部分銷售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項(xiàng)要?jiǎng)冸x，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務(wù)款項(xiàng)及相應(yīng)利潤的扣除，都必須在抵押價(jià)值評估時(shí)一并考慮。另外，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一件事，有一開發(fā)商將銷售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利人的情況下，作動(dòng)遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔(dān)保之用，委托抵押價(jià)值評估。這例估價(jià)對象屬于抵押未設(shè)定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)方的權(quán)利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償部分（如再一次被動(dòng)遷，在上海則可獲得動(dòng)拆遷評估價(jià)格額20%的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）。如果一直維系未設(shè)定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人還要月月盡義務(wù)，年年擔(dān)責(zé)任，定期要貼錢。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對該房地產(chǎn)擁有的抵押權(quán)利價(jià)格該為多少。但從房地產(chǎn)權(quán)利證書和權(quán)利登記上，見不到已作動(dòng)遷安置之用的字樣，假如我們不堅(jiān)持一定要踏勘現(xiàn)場，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價(jià)對象的被安置居民。我們還遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔(dān)保的情況，抵押人房地產(chǎn)權(quán)利的嚴(yán)重缺失情況是不少的，而且此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，抵押價(jià)值評估的價(jià)格就不可能再保證其評估的正確性了。因此，在抵押價(jià)值評估過程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當(dāng)對抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價(jià)值評估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價(jià)值評估作業(yè)的正確性。試論房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國家的一個(gè)長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。控制目標(biāo)之一：對耕地占有面積的控制我們必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)：我國正在面臨著一場土地危機(jī)，而這種危機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。現(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個(gè)問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的：第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃和年度計(jì)劃。我國現(xiàn)有的長遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計(jì)劃，僅僅是十分原則的強(qiáng)調(diào)了要“切實(shí)保護(hù)耕地”，但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定具體的指標(biāo)，這不能不說是一個(gè)忽視或者說缺陷，盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓計(jì)劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會(huì)因?yàn)檎囊庵径S時(shí)修改計(jì)劃。因此，在五年計(jì)劃的國士開發(fā)計(jì)劃中其他指標(biāo)可以不列，但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計(jì)劃，層層分解，凡是列人計(jì)劃的占耕地指標(biāo)，不得突破。各級人民代表大會(huì)的計(jì)劃執(zhí)行的報(bào)告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納人權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督之下。第二，把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍。本來，指令性計(jì)劃與市場經(jīng)濟(jì)的要求是不相容的，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，指令性計(jì)劃指標(biāo)將會(huì)逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納人指令性計(jì)劃的管理范圍，即使在其他市場經(jīng)濟(jì)的國家，也不是對耕地占用放任不管。因此，在將來我國制定計(jì)劃法的時(shí)候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。第三，強(qiáng)化依法批地的法律意識，嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國土地管理法對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實(shí)施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會(huì)、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向越權(quán)批地（如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等）仍然時(shí)有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。1993年，全國下達(dá)的用地供應(yīng)計(jì)劃為400萬畝，而實(shí)際用地已達(dá)600萬畝。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識淡薄之外，還有兩個(gè)重要原因，一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對政府官員進(jìn)行考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰；二是對于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地，不宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。這種對“違法事實(shí)”的“合法追認(rèn)”，往往會(huì)為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言法律不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)既存的違法事實(shí)?？刂颇繕?biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)編制城市規(guī)劃是城市規(guī)劃法賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個(gè)問題必須解決：第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。城市規(guī)劃法是1990年4月開始施行的，依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué)，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，我主張各級人民政府都應(yīng)按照社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實(shí)際情況，對過去的城市規(guī)劃進(jìn)行一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在對舊城的改造上，盡管我國各個(gè)城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。為此，國家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，因?yàn)槟菢又荒苁钩鞘袩o限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個(gè)不符合規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目尋找存在的理由，如果確實(shí)如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項(xiàng)目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。第三，嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對此戊城市規(guī)劃法已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實(shí)際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認(rèn)為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機(jī)關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實(shí)際出發(fā)，但是，從長遠(yuǎn)執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實(shí)際，因?yàn)檫@種牽就往往會(huì)為違法行為找到一個(gè)“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。控制目標(biāo)之三：確定合理的地價(jià)和房價(jià)墓準(zhǔn)地價(jià)和房價(jià)是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。我國過去普遍情況一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價(jià)過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納人法制化的管理范圍。第一，運(yùn)用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價(jià)和房價(jià)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價(jià)是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成。商品住宅的價(jià)格國務(wù)院已在商品住宅價(jià)格管理暫行辦法中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)格的各種因素和各類費(fèi)用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價(jià)和房價(jià)的基本依據(jù)。第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，必須嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格中的一個(gè)主要問題，造成的原因可能是多種多樣的但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個(gè)原因，對某些具體評估項(xiàng)目來講還可能是一個(gè)重要原因。對此，必須嚴(yán)肅處理。第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格。世界不少國家和地區(qū)的政府。根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強(qiáng)了對地價(jià)的控制。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價(jià)”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我何可以效法，我認(rèn)為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價(jià)”，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價(jià)，或者說是“中間價(jià)”，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)有最低價(jià)和最高限價(jià)的規(guī)定。這樣做至少有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價(jià)格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。第四，引進(jìn)“高空建筑權(quán)”的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對上地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費(fèi)用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會(huì)有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。根據(jù)我國的情況。我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求，因此在這個(gè)高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個(gè)方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價(jià)值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因?yàn)榉课莼驑?gòu)筑物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價(jià)值。如果國家放棄空間使用權(quán)的價(jià)值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價(jià)從國家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價(jià)的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時(shí)還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價(jià)格，而空間使用權(quán)的價(jià)格除了考慮地價(jià)計(jì)算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價(jià)格越高，因此，國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑?，那么，其中一個(gè)重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動(dòng)。在人們心目中（當(dāng)然也在事實(shí)上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流人房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時(shí)，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事。第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo)；同時(shí)，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實(shí)物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實(shí)生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。第三，對己經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理?，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因?yàn)樾匈V受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守