某市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

目錄1總論.21.1項(xiàng)目概述.21.2編制依據(jù)和原則.21.2.1編制依據(jù).21.2.2主要原則.31.3可行性研究報(bào)告工作范圍.31.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).41.5可行性研究報(bào)告結(jié)論.42項(xiàng)目提出背景、意義和投資必要性.52.1項(xiàng)目背景.52.2項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義.62.2.1項(xiàng)目的投資必要性.62.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義.83單位概況及項(xiàng)目運(yùn)作方案.93.1項(xiàng)目承辦單位概況.93.2項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)單位概況.103.3項(xiàng)目運(yùn)作方案.124項(xiàng)目建設(shè)條件.124.1地形地質(zhì)滿足建筑要求.124.2滿足城市規(guī)劃的要求.125項(xiàng)目實(shí)施方案.135.1建筑規(guī)模.135.2規(guī)劃設(shè)計(jì).135.3經(jīng)營(yíng)規(guī)劃.145.3.1商業(yè)經(jīng)營(yíng).145.3.2文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng).155.4物業(yè)管理.165.5實(shí)施進(jìn)度.176投資估算與資金籌措.186.1投資估算.186.1.1投資估算范圍.186.1.2投資估算依據(jù).196.1.3項(xiàng)目投資.196.2資金籌措.217綜合效益評(píng)價(jià).22第2頁(yè)共35頁(yè)7.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).227.1.1投資計(jì)劃與資金來(lái)源.227.1.2財(cái)務(wù)計(jì)算與經(jīng)濟(jì)效益分析.247.1.3經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論意見(jiàn).327.2社會(huì)效益評(píng)價(jià).328項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施.338.1國(guó)家政策方面.338.2從該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景來(lái)看.339結(jié)論與建議.349.1結(jié)論.349.2建議.35附圖：#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目總平面圖1總論1.1項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目主辦單位：#市小寨工人文化宮單位性質(zhì)：國(guó)家事業(yè)單位法人代表：#1.2編制依據(jù)和原則1.2.1編制依據(jù)1）#市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于改造小寨工人文化宮項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)（市計(jì)社發(fā)2004210號(hào)）文件；2）國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及定額；第3頁(yè)共35頁(yè)3）#市小寨工人文化宮提供的有關(guān)資料；1.2.2主要原則1）按照#市計(jì)委、#市小寨工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原則；2）本項(xiàng)目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則；3）充分考慮工人文化宮整體改造項(xiàng)目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成符合當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂(lè)及辦公于一體的國(guó)際文化中心；4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項(xiàng)功能要求，盡量利用項(xiàng)目所在地提供的公用設(shè)施；5）注意環(huán)境保護(hù)，搞好三廢治理。1.3可行性研究報(bào)告工作范圍1）根據(jù)#市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項(xiàng)目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。2）根據(jù)#市的近、遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，確定該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍和設(shè)計(jì)規(guī)模3）結(jié)合#市的文化娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)，以及寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計(jì)算和評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是否可行。第4頁(yè)共35頁(yè)1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1計(jì)算期（年）202建設(shè)期（年）23項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）25176.123.1其中：銀行貸款（萬(wàn)元）20000.003.2自有資金（萬(wàn)元）5176.124總營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）102448.155財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）11.80（稅后）15.25（稅前）6投資回收期（年）11.95（稅后）9.47（稅前）7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值I=6%（萬(wàn)元）10181.45（稅后）22070.24（稅前）8貸款償還期（年）7.521.5可行性研究報(bào)告結(jié)論1）通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析論證，項(xiàng)目的順利實(shí)施可以充分體現(xiàn)小寨工人文化宮在#地區(qū)的文化娛樂(lè)傳播的作用，提高其影響力；2）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益顯著，貸款償還資金來(lái)源充足，銀行風(fēng)險(xiǎn)較??；3）小寨工人文化改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義，其社會(huì)效益顯著。第5頁(yè)共35頁(yè)2項(xiàng)目提出背景、意義和投資必要性2.1項(xiàng)目背景#市是陜西省的省會(huì)城市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，同時(shí)也是重要的旅游城市之一，是我國(guó)重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學(xué)、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把#建設(shè)成為一個(gè)社會(huì)主義的外向型城市”是江澤民總書(shū)記為#跨世紀(jì)發(fā)展提出的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略途徑。黨的十五大又提出“中西部地區(qū)要加快改革開(kāi)放和開(kāi)發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家要加大對(duì)中西部地區(qū)的扶持力度?！边@無(wú)疑給#市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。小寨工人文化改造項(xiàng)目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長(zhǎng)安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長(zhǎng)安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長(zhǎng)安大學(xué)和國(guó)際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂(lè)學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場(chǎng)，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂(lè)和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來(lái)發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在此地開(kāi)發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂(lè)、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。小寨工人文化改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義。目前，小寨工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適合社會(huì)發(fā)展需第6頁(yè)共35頁(yè)求。為了充分體現(xiàn)出工會(huì)事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局的宗旨，集商貿(mào)、文化、影視娛樂(lè)項(xiàng)目為主的小寨工人文化宮改造項(xiàng)目便應(yīng)運(yùn)而生了。該項(xiàng)目也必將受到政府的高度重視。2.2項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義2.2.1項(xiàng)目的投資必要性1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的要求開(kāi)發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的局面，成為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的主旋律。對(duì)于工會(huì)事業(yè)來(lái)說(shuō)，也是乘勢(shì)而上，發(fā)展自己的千載難逢的歷史機(jī)遇?，F(xiàn)在西部大開(kāi)發(fā)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段，擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口。國(guó)家于2000年就將文化、教育、娛樂(lè)業(yè)被列為國(guó)家七大重點(diǎn)之一，并給予政策、資金、項(xiàng)目上的傾斜、優(yōu)惠和支持。因此該項(xiàng)目的實(shí)施，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的要求。2、文化娛樂(lè)市場(chǎng)發(fā)展的需要小寨地區(qū)是我市科研、文化、教育事來(lái)的中心。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓館等實(shí)業(yè)較為集中發(fā)達(dá)。近年來(lái)，該地區(qū)10余家電影放映單位和50余家文化娛樂(lè)場(chǎng)所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的局面。文化娛樂(lè)具有良好的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)調(diào)查測(cè)算，該地區(qū)參與文化、娛樂(lè)消費(fèi)的群體常年保持在25萬(wàn)人左右。隨著#城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其文化娛樂(lè)消費(fèi)的規(guī)模與水平亦將達(dá)到一個(gè)新的高度。而目前，該地區(qū)尚無(wú)一家品位高、水準(zhǔn)第7頁(yè)共35頁(yè)高、設(shè)施好、功能全、環(huán)境雅的文化娛樂(lè)場(chǎng)所。既便是占據(jù)著地區(qū)文化娛樂(lè)市場(chǎng)主體地位的小寨工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，其輻射作用受到抑制。該項(xiàng)目的提出，完全符合地域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要。3、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要小寨是#市南郊最繁華地商業(yè)地段，本項(xiàng)目位于小寨十子?xùn)|北角，地理位置十分優(yōu)越；車(chē)流、人流集中，是南郊地區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)居民主要的購(gòu)物目的地和交通樞紐。廣義商圈輻射110萬(wàn)人口（含雁塔區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)部分地區(qū)），其中第一商圈半徑5公里或車(chē)程十分鐘內(nèi)的輻射人口約50萬(wàn)人。該項(xiàng)目的建成投入使用后可以和小寨國(guó)貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善#市南郊地區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)團(tuán)體、居民進(jìn)城購(gòu)物難、交通不便的狀況。4、自身建設(shè)與發(fā)展的要求小寨工人文化宮占有土地10329平方米（約合15.5畝），現(xiàn)朋房屋建筑面積2000平方米，固定資產(chǎn)3000萬(wàn)元。該宮現(xiàn)有電影、錄像、舞會(huì)、歌廳、臺(tái)球、健身、健美、培訓(xùn)班，文藝學(xué)校及商業(yè)用房出租等活動(dòng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。但多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益欠佳。另有一些合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，短期內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)率及利潤(rùn)率一直在較低水平徘徊。目前，盡管該宮每天約有2000人次來(lái)消費(fèi)，但人均支出僅有4.25元。過(guò)低的消費(fèi)水平，與文化娛樂(lè)硬件設(shè)施的低檔次、低品位應(yīng)該講與之存在一定的因果關(guān)系。而周邊環(huán)境的迅速變化，也向文化宮提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如北鄰小寨飯店由于投資2000余萬(wàn)元進(jìn)行改造舊貌變了新顏，其文化娛樂(lè)設(shè)施的更新，活動(dòng)項(xiàng)目的拓展，頗具吸引力；對(duì)面拔地而起的十四層“西北文第8頁(yè)共35頁(yè)化藝術(shù)大廈”，更以其類(lèi)同于我們的設(shè)施和項(xiàng)目直接一文化宮形成對(duì)峙局面。因此，加快實(shí)施該項(xiàng)目，對(duì)文化宮進(jìn)行戰(zhàn)略性改造，創(chuàng)立名牌標(biāo)志，拓展文化市場(chǎng)，鞏固主體地位，就顯得非常必要和迫切。5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市可持續(xù)發(fā)展的必要前提城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，是城市持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能以略高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)速度，城市的發(fā)展才可能獲得良好的發(fā)展空間，并保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而使城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成良性互動(dòng)的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)系?；A(chǔ)設(shè)施建成之后，不僅為今天所用，更主要的還是為明天所用。只有當(dāng)城市盡快擁有了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，城市的功能才能得到發(fā)揮，城市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)才能更好地開(kāi)展，城市才能成為開(kāi)放型的、多功能的、社會(huì)化的、現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)中心。由于現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體性強(qiáng)、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等部門(mén)的設(shè)施）、附屬設(shè)施（指住宅、中心學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施）同時(shí)形成完整的能力，使城市的各項(xiàng)主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境，從項(xiàng)目地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場(chǎng)需求狀況來(lái)看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)需求狀況良好。小寨工人第9頁(yè)共35頁(yè)文化改造項(xiàng)目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長(zhǎng)安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長(zhǎng)安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長(zhǎng)安大學(xué)和國(guó)際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂(lè)學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場(chǎng)，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂(lè)和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來(lái)發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在此地開(kāi)發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂(lè)、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。該項(xiàng)目在整體開(kāi)發(fā)和建設(shè)時(shí)的高標(biāo)準(zhǔn)以及新材料的應(yīng)用將給#市增添一個(gè)新的建筑風(fēng)格典雅俊秀的標(biāo)志建筑，對(duì)振興地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極作用。小寨工人文化改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建