上海房地產(chǎn)可行性調(diào)研報告.doc

培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理上篇：一上海城市概況1地理位置、人口、面積11地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？?，正當(dāng)我國南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，上海境內(nèi)全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長。2000年，全年平均氣溫17.6，無霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個雨期。12人口上海人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。1949年，上海人口僅為520萬。至2000年末，全市年末戶籍人口已達(dá)1321.63萬人，是解放前的2.5倍，占全國總?cè)丝诘谋戎貫?%。2000年，全市人口密度為每平方公里2084人，其中市區(qū)2897人。根據(jù)第五次全國人口普查，全市人口為1674萬人。人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理13面積上海全市面積6340.5平方公里，占全國總面積的0.06%，南北長約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)面積3924.24平方公里，縣面積2416.26平方公里；陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國的第三大島。各區(qū)、縣土地面積（2000年）地區(qū)面積(平方公里)地區(qū)面積(平方公里)黃浦區(qū)12.41閔行區(qū)371.68盧灣區(qū)8.05嘉定區(qū)458.80徐匯區(qū)54.76寶山區(qū)415.27長寧區(qū)38.30金山區(qū)培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理586.05靜安區(qū)7.62松江區(qū)604.71普陀區(qū)54.83青浦區(qū)675.54閘北區(qū)29.26南匯縣687.66虹口區(qū)23.48奉賢縣687.39楊浦區(qū)60.73崇明縣1041.21浦東新區(qū)522.75培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理14行政區(qū)劃1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有18個區(qū)、1個縣，共153個鎮(zhèn)，3個鄉(xiāng)，99個街道辦事處，3408個居民委員會和2771個村民委員會。2上海交通21上海與世界的聯(lián)系上海作為一個國際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世界59個城市的國際航空線和14條海上國際航線。便利的交通，促進(jìn)了上海與世界各國的交往。上海每年要接待約12873萬人次的外國游客。不少國家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來訪上海，上海宛如頰東方的明珠，閃爍著燦爛的光芒。在上海每年舉行各種各樣的國際會議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的、藝術(shù)的，這進(jìn)一步促進(jìn)了上海對世界的了解和世界各國對上海的了解。上海已經(jīng)成為中國了解世界、世界了解中國的一個窗口。在上海還有二萬余家的外商投資企業(yè)和近4千家的外國、港、澳、臺企業(yè)駐滬辦事處，這些機(jī)構(gòu)推動了上海與世界各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來。22海陸空交通培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理航空上海目前擁有二個國際機(jī)場。一個是虹橋國際機(jī)場，在上海的西區(qū)；另一個是浦東國際機(jī)場，座落在東海之濱。目前二個機(jī)場的年旅客吞吐量為1640萬人次，待浦東國際機(jī)場4條跑道全部建成，上海航空的年客運(yùn)量將達(dá)到近1億人次。鐵路上海有各種鐵路專用線近百條。上海鐵路將建立以直達(dá)快運(yùn)為主線、內(nèi)接港澳、北連俄歐、東通海外、西達(dá)中亞的國際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。港口上海港是中國大陸最大的港口，港區(qū)面積13600多平方公里。上海港從八十年代開始成為吞吐量超過億噸的世界大港。上海港將通過外高橋、五號溝工程、黃浦江內(nèi)部分老碼頭改造和功能轉(zhuǎn)換，使之成為洲際集裝箱貨運(yùn)樞紐港。航運(yùn)上海巳與世界上200多個國家和地區(qū)的1100多個港口建立了航運(yùn)業(yè)務(wù)聯(lián)系。遠(yuǎn)洋航線：從上海始可以分別抵達(dá)香港、臺灣(經(jīng)第三地)、韓國、日本、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國東西岸等地；沿海航線：可抵達(dá)從北到市沿海主要港口；長江航線：可直達(dá)長江中下游各港口；內(nèi)河航線：通過江南水網(wǎng)可抵達(dá)江、浙、皖等省各大小港口碼頭。23中國大陸的交通樞紐上海有著優(yōu)良的港口，由此也成為中國重要的交通樞紐和貨物的集散地。上海港去年的貨物吞吐量達(dá)186億噸。優(yōu)良的港口和四通八達(dá)的內(nèi)陸交通剛，以及它的工業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)等基礎(chǔ)，使得上海得天獨(dú)厚。多年來，上海除了本地每年的貨物進(jìn)出外，也幫助上海周邊省市進(jìn)出大量的貨物，自然而然地形成了一個交通樞紐和貨物的集培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理散之地。交通的方便，為上海的企業(yè)及來上海從事商貿(mào)等活動的企業(yè)提供了極大的便利。3城市文化特色我們把上海的城市文化稱為“海派文化”。海派城市文化源于西方文化對東方文化強(qiáng)制性的浸入，然而這種充滿矛盾的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共存，使得上海成為多種文化匯聚的結(jié)合點(diǎn)。海派文化是指在同一場所不同時代特征、不同地理分野，不同審美追求的文化形式融合共存，海乃“海納百川之喻意”。上海作為西學(xué)東漸和中國近代新文化的發(fā)祥地，海派文化既有多樣又兼容，敏感又合時宜，實(shí)效又富于創(chuàng)新的特性，又沿承了吳越文化對生活理解的細(xì)膩。它本質(zhì)上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質(zhì)。4城市經(jīng)濟(jì)特色與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)41經(jīng)濟(jì)特色作為中國第一大城市，又處在改革開放的前沿，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有多元性和國際性兩大特點(diǎn)。多元性指的是：（1）所有制結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值3534.13億元，比上年增長5；非公培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理0100200300400500600700進(jìn)出口總額進(jìn)口總額出口總額2000年2001年有制經(jīng)濟(jì)增加值1416.71億元，增長19.6，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的26上升到28.6。各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展；非公有制經(jīng)濟(jì)商業(yè)企業(yè)零售額領(lǐng)先增長。（2）按照把握機(jī)遇、各方參與、優(yōu)勢互補(bǔ)、互惠互利、積極服務(wù)、共同發(fā)展的指導(dǎo)思想，2001年，上海與西部省市簽訂各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作項(xiàng)目277項(xiàng)，總金額143.47億元，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、科技、農(nóng)業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、汽車、建材、商貿(mào)等領(lǐng)域國際性指的是：（1）對外貿(mào)易。上海積極實(shí)施外貿(mào)出口產(chǎn)品市場多元化戰(zhàn)略，努力克服世界經(jīng)濟(jì)增速趨緩的不利影響，大力拓展新的出口增長點(diǎn)。2001年外貿(mào)進(jìn)出口總額608.95億美元，比上年增長11.3。其中，進(jìn)口總額332.67億美元，增長13.3；出口總額276.28億美元，增長9。單位：億元（2）吸收外資。上海充分發(fā)揮中心城市的綜合優(yōu)勢，抓住世界經(jīng)濟(jì)增速趨緩、國際資本流動加快的機(jī)遇，擴(kuò)大利用外資領(lǐng)域，拓展引進(jìn)外資方式，吸收外資顯著增長。全年批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目2458項(xiàng)，比上年增長35.5；吸收外資合同金額73.73億美元,增長15.4；培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理實(shí)際到位金額43.92億美元，增長39。利用外資質(zhì)量進(jìn)一步提高，資本、技術(shù)密集型項(xiàng)目明顯增加。（3）引進(jìn)技術(shù)、對外承包工程和勞務(wù)合作。上海積極引進(jìn)國外先進(jìn)和適用技術(shù)，推動上海技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。全年共簽訂技術(shù)設(shè)備引進(jìn)合同1514項(xiàng)，成交金額28.26億美元。同時，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，開拓多元化海外市場，發(fā)展對外經(jīng)濟(jì)合作。至2001年末，上海對外承包工程和勞務(wù)合作涉及的國家和地區(qū)已達(dá)130個。42產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上海堅持“優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，使以金融、商貿(mào)、信息等為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)得以長足發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了新的跨越。2000年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2282.6億元，按可比價格計算，比1995年增長1倍，“九五”期間平均每年增長15.1%，高于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率3.7個百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過50%，三次產(chǎn)業(yè)的比例由1995年的2.557.340.2調(diào)整為2000年的1.84850.2。5城市發(fā)展戰(zhàn)略隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，上海加大了生產(chǎn)力布局和城市空間布局調(diào)整的力度，基本完成了對全市6340平方公里的形態(tài)規(guī)劃，形48.0%50.2%1.8%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理培訓(xùn)管理資料大全商務(wù)智庫整理成中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、內(nèi)環(huán)區(qū)、外環(huán)區(qū)、郊縣多心多層多組團(tuán)的布局。在郊縣（區(qū)）開辟了9個市級工業(yè)區(qū)，為市區(qū)工業(yè)擴(kuò)散創(chuàng)造了條件。同時，加快舊區(qū)的改造步伐，從中心區(qū)遷出數(shù)十萬戶居民家庭，促進(jìn)了中心商務(wù)區(qū)、市級副中心、專業(yè)分中心和主要商業(yè)街、商業(yè)區(qū)的建設(shè)。面對充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢H經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會主義現(xiàn)代化國際大都市的地位。二經(jīng)濟(jì)概況1國家經(jīng)濟(jì)狀況2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價格計算，比上年增長7.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值14610億元，