娛園旅游度假區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告.doc

1上饒萬年娛園旅游度假區(qū)開發(fā)項目可行性報告萬年縣招商局項目部2003年5月2目錄第一章項目背景1.1區(qū)位條件1.2微觀環(huán)境1.3市場環(huán)境1.4產(chǎn)權(quán)及機(jī)制1.5開發(fā)現(xiàn)狀1.6優(yōu)勢分析1.7困難分析第二章旅游資源調(diào)查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌2.1.2秀麗的水體2.1.3宜人的氣候2.1.4民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色2.2資源組合評述2.3資源總體評價第三章客源市場分析3.1客源市場定位33.1.1逗留目的分析3.1.2地理來源分析3.1.3游客嗜好分析3.2限制條件分析3.2.1季節(jié)性、周期性限制因素3.2.2其他旅游點(diǎn)的存在第四章旅游產(chǎn)品市場定位4.1定位原則4.2開發(fā)思路4.3市場定位第五章旅游產(chǎn)品設(shè)計與功能分區(qū)5.1旅游產(chǎn)品設(shè)計5.2游覽線路組織設(shè)計第六章旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營銷策略6.1營銷策略6.1.1策略6.1.2營銷步驟6.1.3目標(biāo)市場6.2促銷宣傳6.2.1正確的促銷思路46.3.2促銷渠道6.3.3促銷策劃第七章開發(fā)的效益估算7.1景區(qū)建設(shè)規(guī)模7.2建設(shè)成本費(fèi)用估算7.2.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)7.2.2綠化工程費(fèi)7.2.3管理費(fèi)7.2.4不可預(yù)見費(fèi)7.3效益分析7.3.1直接效應(yīng)7.3.2間接經(jīng)濟(jì)效益第八章實(shí)施步驟與保障機(jī)制8.1分期實(shí)施8.1.1項目分期8.1.2各期目標(biāo)8.1.3實(shí)施步驟8.2保障機(jī)制8.2.1投資開發(fā)方式8.2.2經(jīng)營管理體制5萬年縣娛園旅游度假區(qū)旅游項目策劃總體方案受萬年縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及萬年縣娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司的委托，萬年縣招商局、萬年縣旅游局、萬年縣水利電力勘察設(shè)計室對娛園水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開發(fā)總體策劃。策劃的內(nèi)容包括項目地旅游資源調(diào)查與評價、客源市場分析與目標(biāo)市場定位、旅游產(chǎn)品開發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計、旅游地形象策劃與營銷、投資成本估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略。第一章項目背景1.1地理位置項目開發(fā)地余源水庫位于江西省萬年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯284015，東經(jīng)1170726。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。庫區(qū)有余源和金流兩個村委會。1.2交通條件項目所在地萬年縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。公路有206國道穿境而過，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實(shí)現(xiàn)了硬化。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。61.3市場環(huán)境在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢下，江西省提出了“生態(tài)江西，休閑花園”的旅游發(fā)展構(gòu)想，上饒市提出了大力實(shí)施“鯤鵬戰(zhàn)略“，加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見。隨著社會勞動率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時間愈來愈多，外出旅游的客觀需求愈來愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場。雖然萬年周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。但同類型的水庫（湖區(qū)）旅游項目則不算太多。開發(fā)得比較好的是上饒楓澤湖、婺源鴛鴦湖、萬年龍泉湖。但針對鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場，本項目開發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；龍泉湖開發(fā)先行一步，正在向市場逐步推銷，則是本項目主要的市場競爭對手。1.4產(chǎn)權(quán)及機(jī)制庫區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營鎮(zhèn)人民政府所有，庫內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。上述兩家單位同屬于萬年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。水庫邊岸、半島上的山林資源一般按現(xiàn)行政策由珠山鄉(xiāng)或陳營鎮(zhèn)下屬村、林場管理，部分采取了承包方式經(jīng)營，多數(shù)處于自然狀態(tài)；放養(yǎng)水面由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營。1.5開發(fā)現(xiàn)狀目前只有江西水泥廠工人、家屬和附近居民到庫區(qū)游7泳游覽，也有一些攝影愛好者來此拍攝藝術(shù)照片；半島上沒有人工建筑；水庫內(nèi)只有少量條件簡陋的木船或木排供村民往來、樵采和捕魚，旅游開發(fā)尚未起步。1.6優(yōu)勢分析（1）項目地的區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢。特別是項目位置處于萬年縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。而項目地本身的資源品質(zhì)是旅游開發(fā)后走內(nèi)涵式發(fā)展的內(nèi)在因素。（2）立項單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對發(fā)展旅游業(yè)有高度的認(rèn)識和積極性。圍繞本項目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項目取得成功的有效保障。（3）整個項目地理環(huán)境處于一個相對封閉的狀態(tài)。水庫由低山丘陵環(huán)繞，除了一條機(jī)耕道外，沒有其他對外機(jī)動車道，便于周邊環(huán)境的整體保護(hù)和項目的經(jīng)營管理，這是項目開發(fā)以后不斷提高品位的重要條件。1.7困難分析（1）地質(zhì)地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會上的知名度較低。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對其他地區(qū)沒有什么影響；庫區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長。（2）旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。庫區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在計劃拓寬平整以外，電信和無線通訊條件急需改善，否則，將直接影響到該項目的實(shí)施。8（3）萬年經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，長期以來是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重較小，旅游業(yè)更是新生事物。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但是，在群眾中對旅游業(yè)的認(rèn)識還有一定的差距，尤其是對于應(yīng)該如何發(fā)展旅游業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。第二章旅游資源調(diào)查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌余源庫區(qū)環(huán)周丘陵起伏。庫區(qū)周邊最高峰為雩紫峰，海拔552米。由于構(gòu)造地層較軟，地表風(fēng)化剝蝕較嚴(yán)重，無陡峭山峰、象形石等觀賞景觀。但庫區(qū)四周群山環(huán)抱，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。庫區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。水面被分割得千姿百態(tài)，宛如迷宮，為旅游開發(fā)提供了良好的條件。2.1.2秀麗的水體項目策劃地總庫容達(dá)1100萬立方米，有效庫容807萬立方米，在10.2平方公里的集雨面積內(nèi)，群山疊翠，林木蔥郁，除少量生活污水外幾乎沒有污染源，使水庫保存了清純潔凈的一湖秀水，水體能見度可達(dá)3米以上，庫區(qū)港灣相連，水域富有變化。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)清晨太陽初升，湖水爍金。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。月夜，靜9謐得湖面一片銀白，微風(fēng)吹來，搖曳生輝，令游人如癡如醉。2.1.3宜人的氣候萬年處于北亞熱帶，氣候溫暖濕潤，陽光和熙，無霜期長。由于庫區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營造了舒爽宜人的小氣候，庫區(qū)空氣清新，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開展娛樂休閑保健度假活動。2.1.4民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色庫區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進(jìn)村處有4棟（樟樹、黃連、楮樹、楓樹）百年以上的古樹，極具地方特色與旅游開發(fā)價值。庫區(qū)四周山水相映，風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異，旅游者到此游覽有回歸自然之感，仿佛置身于濃墨重彩的山