房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢.doc

_中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢摘要： 20世紀90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長時期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的整體發(fā)展的關系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關乎到國家經(jīng)濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導，最后對我國房地產(chǎn)市場進行較為樂觀的展望，提出建設性的意見。關鍵詞： 房地產(chǎn) 歷程 調(diào)控 城市化 趨勢 Abstract1990s, Chinas real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely. However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market. The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising. Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise. As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on Chinas real estate market, to ensure the development of Chinas real estate market health, stability, sustainable. This paper first reviews the development of Chinas real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend一、引言房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當?shù)冉灰椎膱鏊?。隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化進程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經(jīng)濟的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進歷史關鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生?；仡櫸覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業(yè)，進而作出科學的指導，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進的道路。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權和開辟轉(zhuǎn)讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價、中介、物業(yè)管理等交易市場。（一）房地產(chǎn)制度摸索期新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場，普遍實行計劃分配制度，房地產(chǎn)作為計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩(wěn)步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。1、突破理論桎梏、試點實踐期作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務院批轉(zhuǎn)全國基本建設工作會議匯報提月，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經(jīng)濟發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結合，黨中央國務院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經(jīng)濟發(fā)展的信心。2、全面改革住房制度期1986年2月，國務院成立“住房制度改革領導小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案，從此我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。 1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、配套系統(tǒng)完善期1997年8月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領導小組關于加強住房公積金管理的意見，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實施鋪平了道路。（二）房地產(chǎn)市場化過渡期在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準備工作，我國房地產(chǎn)進程快速推進，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。1、起步平穩(wěn)期 這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經(jīng)濟發(fā)展，國家啟動進入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應體系開始建立。大量商品房開始建設、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場開始真正進入了全面市場化階段。2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟增長點概念的提出進入21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時期的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發(fā)展的階段。 3、房地產(chǎn)市場過熱期2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由此進入快速發(fā)展時期。各大中小城市房價進入飛速發(fā)展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期在房地產(chǎn)業(yè)推向市場的同時，我國政府相應的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進行結構性調(diào)整，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結構，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內(nèi)需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產(chǎn)房價出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。5、高位盤整期高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經(jīng)濟發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布年度房價控制目標、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進入到了一個相對平穩(wěn)的階段，逐漸進入新常態(tài)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟發(fā)展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。 從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發(fā)展問題加以分析。1、房價飆升、庫存嚴重中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導致離婚中心不得不暫時關閉現(xiàn)場服務。 中國在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導致社會矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。由高房價引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。2、信息不對稱 在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質(zhì)量、價格等最私密的知情權和壟斷權，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳 自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場亟待完善 房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟的發(fā)展，關乎到國計民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設等后續(xù)工作。可以說，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟形勢下降，消費者經(jīng)濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導致資不抵債和銀行債務難追償。引發(fā)社會矛盾，影響經(jīng)濟發(fā)展。 信用風險較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導致銀行放貸無法全部收回。投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風險。四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決作為我國經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進當前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴禁理財?shù)冗`規(guī)資金進入房地產(chǎn)；嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務；同時，企業(yè)應拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。央行業(yè)應要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調(diào)整，強化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應加強對上市房企再融資的監(jiān)管，強調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充。2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實施 從中國的經(jīng)濟增長潛力分析，一般經(jīng)濟增長速度應保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控當然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強信貸結構調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規(guī)模房產(chǎn)建設，往往忽略經(jīng)濟可行性和當前消費力度。對此，我們應當繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。政府需要逐步建立起新的和科學的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應逐漸將住房補貼的重點放到消費環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權種類 我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應該對房地產(chǎn)用地情況的信息應做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權大致分為商品房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房、公房、自建住房等六類。應確保保障性住房用地供應,并使其充足。嚴格對房地產(chǎn)土地使用申請進行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應加強管理；加強小產(chǎn)權房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認；加大經(jīng)濟適用房的建設力度，加強申請人員的考核，防止權勢人員投機取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。2.3 住房公積金改革我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的住房公積金管理條例為公積金定義的是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應新時代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風險較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。 中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運營成本、提高資金運作效率。擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務工人員逐漸增多，在城市建設方面起著越來越大的作用，國家應該使公積金制度更多地傾向于此類人員?！翱馗弑５汀崩U存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當?shù)刈畹凸べY標準, 不得高于當?shù)厣鐣骄べY的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%?！翱馗弑５汀蹦軌虼龠M社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。3、繼續(xù)推動城市化進程 習近平總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會議作出了“加快推進新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮(zhèn)，2萬個鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系?！笆忻窕币饬x在于鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應該向地方逐步放權，讓地方承擔更多地責任（由政府權力部門領導，公安部門擱置），穩(wěn)步推進。另一方面，農(nóng)村建設始終是中國發(fā)展核心