2014自考《房地產(chǎn)法》串講講義（1）.doc

考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：房地產(chǎn)法自考講義（一）第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)市場的概念（2006年10月真題名詞解釋）我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。二、房地產(chǎn)市場的特征（2005年10月真題多項選擇）綜合功能、多級市場、法定形式、國家干預(yù)三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用（2006年真題簡答題）在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的占支柱性地位和作用，主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上基礎(chǔ)性：土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，衣食住行是基本的生活要求先導(dǎo)性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件四、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容（2002年10月真題簡答）（1）土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系（2）土地利用和管理關(guān)系（3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系（5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系五、我國房地產(chǎn)法的基本原則（08.1簡答44）（1）土地公有原則（2）土地有償使用原則（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則（6）宏觀調(diào)控與市場相結(jié)合的原則六、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素（1）主體-參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人，它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。（2）客體-土地和房屋。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般來說，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。（3）內(nèi)容-主體享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：說是主體各方關(guān)系的落腳點。權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。七、土地分類（2006年10月真題多項選擇）按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為：（1）農(nóng)用地（2）建設(shè)用地（3）未利用地八、我國對房地產(chǎn)業(yè)的定位：房地產(chǎn)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。九、房地產(chǎn)關(guān)系的概念（08.1單選2）房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為：（1）民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系。民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系。（2）行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系。行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征收或征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系。十、房地產(chǎn)法的體系（2005年10月真題簡答）廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定（2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定（4）關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定（5）關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定十一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征（1）主體的多元性（2）客體的確定性（3）內(nèi)容的多樣性第二章土地管理法律制度一、土地管理法的概念。土地管理法是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關(guān)系。二、土地管理法的立法宗旨考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：（1）維護土地的社會主義公有制（2）保護、開發(fā)土地資源、合理利用土地（3）切實保護耕地（4）促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展三、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。它包括：（1）土地財產(chǎn)法律關(guān)系（2）土地管理法律關(guān)系四、土地管理法的調(diào)整方法（1）民事性的調(diào)整方法-土地法律規(guī)范以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。（2）管理性的調(diào)整方法-以指導(dǎo)性與強制性的管理、監(jiān)督的法律手段進行調(diào)整。五、土地所有權(quán)-是指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）土地所有權(quán)由土地所有制決定。我國實行全民所有制和集體所有制，從而在土地所有權(quán)方面，確立了國有土地和農(nóng)民集體所有土地這兩種所有權(quán)。（2）土地所有權(quán)具有排他性。同一塊土地上只能有一個所有權(quán)存在，而不能同時存在兩個以上的所有權(quán)。（3）土地所有權(quán)可分為兩類情況：一，國有土地的所有權(quán)只能由國家統(tǒng)一行使，具有統(tǒng)一性和唯一性。二，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。六、土地使用權(quán)（2006年10月真題名詞解釋）土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。七、土地使用權(quán)的特征（2001、2002、2006年10月真題簡答題，2003論述題真題論述題，07.10單選11）（1）權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)，是一種獨立的使用權(quán)。（2）客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。（3）取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序。（4）使用的期限性。法律通常規(guī)定土地使用權(quán)的一定有效期限。八、土地使用權(quán)的內(nèi)容（08.1論述42）（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)利。（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即他是基于使用土地而取得經(jīng)濟收入和孳息的權(quán)利。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命運，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。九、土地使用權(quán)的取得（1）原始取得：行政劃撥、有償出讓考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：（2）傳來取得：轉(zhuǎn)讓方式，轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當事人雙方自愿達成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，轉(zhuǎn)讓的法律形式包括買賣、交換和增與。抵押權(quán)的實現(xiàn)，抵押權(quán)的實現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押人或依法拍賣給第三人。民事執(zhí)行，民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于清償債務(wù)。十、土地使用權(quán)的終止（2003年10月真題簡答；07.10簡答47）（1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿（2）國家依照法律程序提前收回土地使用權(quán)（3）因違法而被國家強制收回土地（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止十一、土地使用權(quán)的變更（07.10單選13）（1）主體變更（2）內(nèi)容變更（3）其他事項的變更十二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的含義農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。十三、家庭承包經(jīng)營發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）發(fā)包的權(quán)利（2）監(jiān)督的權(quán)利（3）處理的權(quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：（1）維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)（3）為承包方提供必要服務(wù)（4）組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)十四、家庭承包經(jīng)營承包方的權(quán)利和義務(wù)（2006年真題論述題）權(quán)利：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)（2）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)（3）承包地被征用、占用時依法獲得補償?shù)臋?quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途（2）保護和合理利用土地（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：十五、承包期限。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：（1）耕地的承包期限為30年。（2）草地的承包期限為30-50年。（3）林地的承包期限為30-70年；特殊林木林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)廳行政主管部門批準可以延長。十六、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式：土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當報發(fā)包方備案。十七、以其他方式承包農(nóng)村土地的程序及權(quán)益保護以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上的成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準。十八、土地用途管制制度的概念土地用途管制制度，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。十九、土地管理法將土地分為：（1）農(nóng)用地-直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地（2）建設(shè)用地-建造建筑物、構(gòu)筑物的土地P64（07.10名詞解釋41）（3）未利用地-農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地（07.10單選3）二十、集中征地審批權(quán)（08.1單選3；07.10單選5）征收基本農(nóng)田，或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，必須由國務(wù)院批準；征收前述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。二十一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準權(quán)限（1）國務(wù)院批準-省、自治區(qū)、直轄市、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，（2）原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準-在城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，（3）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準-前述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。二十二、切實保護耕地是我國的一項基本國策土地管理法設(shè)立了一系列的具體制度：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡（2）實行土地用途管制制度。嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（3）實行占用耕地補償制度。耕地總量不減少-占多少，墾多少-否則，報經(jīng)國務(wù)院或繳考試學(xué)習(xí)軟件商城（）出品QQ：593777558更多自考課程（真題、筆記、音頻）請至官網(wǎng)：納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。（4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度。對糧棉油蔬菜等優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農(nóng)田保護區(qū)實行特殊保護。土地管理法還規(guī)定，省自治區(qū)直轄市劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。（2002年10月真題單項選擇）（5）禁止閑置和荒蕪耕地。二十三、基本農(nóng)田的概念所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護區(qū)是依據(jù)土地總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。二十四、基本農(nóng)田的保護（1）實行基本農(nóng)田補充制度（2）禁止破壞基本農(nóng)田（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田（4）實行基本農(nóng)田地力登記評定制度（5）實行基本農(nóng)田保護責任制度二十五、土地開發(fā)的概念土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。其中，土地開墾是以墾殖為目的的開發(fā)，即開墾荒地為耕地用于農(nóng)作物的種植，因此，開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省自治區(qū)直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準，開發(fā)600公頃以上的，報國務(wù)院批準。二十六、土地復(fù)墾的概念土地復(fù)墾是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖掘、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。復(fù)墾的土地應(yīng)當優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。（2006年10月真題單項選擇）二十七、國家建設(shè)征收土地的法律特征（1）征地理由的合法性（2）征地行為的行政性（3）征地條件的補償性，征收耕地的，補償費應(yīng)當包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征收其他土地的，應(yīng)當給予土地