北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃方案78頁

營銷策劃方案 北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目 我們本著 “ 專業(yè)、敬業(yè) ” 的企業(yè)精神， “ 為客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值 ” 的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價(jià)服務(wù)。 同世飛天的使命 目錄 第一部分：市場背景分析 第二部分：項(xiàng)目概況及 SWOT分析 第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局 第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營 第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測 第七部分：商場店鋪切割方案 本案共分為七個(gè)部分： 武漢地勢獨(dú)特 ， 得 “ 水 ” 獨(dú)厚 ， 又受水之隔 。 主城區(qū)被長江 、 漢水自然分割 ， 呈 “ 三鎮(zhèn)鼎立 ” 之勢 。 從傳統(tǒng)意義上來說 ， 漢口是商業(yè)中心 ， 漢陽是工業(yè)中心 ， 武昌則是政治文化科技中心 。 經(jīng)過多年的培育和營造 ， 武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點(diǎn) ， 已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀 。 市場背景 一、項(xiàng)目市場分析 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐 ； 城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 一、項(xiàng)目市場分析 市場背景 武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升 ，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展 ， 形成多商圈的格局 。 舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī) 。 隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐 ， 武漢的商業(yè)氛圍將全面提升 ，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī) 。 一、項(xiàng)目市場分析 市場背景 銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)； 房地產(chǎn)市場整合速度加快 ， 企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律； 未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好 、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢 ， 產(chǎn)業(yè)成熟期的 些特征將逐步顯現(xiàn) ， 并保持一定 的增長速度 。 一、項(xiàng)目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 武漢主要商圈分布： 商圈名稱 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 解放大道商圈 武漢廣場 、 世貿(mào)廣場 、 武漢商場 、 莊勝崇光百貨 、 工貿(mào)家電等 建設(shè)大道商圈 新世界百貨等 中山大道商圈 大連萬達(dá)商業(yè)廣場 、 王府井百貨 、 大洋百貨 、 新世界時(shí)尚廣場 、 中心百貨 、 太平洋購物廣場等 中南商圈 中南廣場 、 中南商業(yè)大樓 、 世紀(jì)中商 、 家樂福等 珞喻商圈 亞貿(mào)廣場 、 群光廣場 、 魯巷廣場 、 武商量販珞喻店 、 易初蓮花等 徐東商圈 徐東平價(jià)廣場 、 銷品茂 、 麥德龍 、 中百倉儲(chǔ)梨園店 、 百安居 、 工貿(mào)家電等 鐘家村商圈 漢陽商場 、 中商 21世紀(jì)購物中心 、 家樂福 、 國美等 一、項(xiàng)目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： 武漢市已形成以解放大道、中山等為主的 “ 多商圈 ” 分布格局。 武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。 一、項(xiàng)目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài) （ 主要是現(xiàn)代百貨 、 大型綜超 ） 知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本 、 管理 、 物流優(yōu)勢進(jìn)駐武漢商業(yè)市場 ， 極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時(shí) ， 使武漢商業(yè)市場的競爭日益加??； 專業(yè)市場 、 專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍 ， 不斷搶占大型商場市場份額； 綜合性購物中心將成為武漢消費(fèi)市場發(fā)展的主要方向 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目概況 地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一 漢陽 “ 鐘家村商圈 ” ， 漢陽大道與鸚鵡大道交匯處 ， 屬于武漢 三鎮(zhèn)中心區(qū)域； 項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體； 總用地面積： 24183.46 ，地上總建筑面積 137600 ，其中商業(yè)面積 43500 ，停車位 511個(gè)，容積率： 5.70，綠化率： 15.50 %，建筑密度 49.60%，綠化面積 3753.92 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths SWOT 分析 Weakness Opportunity Threat 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 Strengths（優(yōu)勢分析） 項(xiàng)目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大； 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源； 項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積 4萬余平方米 ， 在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯； 地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn) ， 市場范圍東可輻射六里橋 ， 西可輻射良鄉(xiāng) ，商圈市場影響范圍廣； 周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成 ， 今后有一定的商業(yè)購買消費(fèi)力 ， 有利于形成核心商圈； 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 Weakness（劣勢分析） 良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城 ， 與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后 ， 項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民 、 商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； 開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)； 物業(yè)為狹長底商 ， 進(jìn)深不足 ， 影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； 本項(xiàng)目屬于綜合建筑體 ， 整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 Opportunity（機(jī)會(huì)分析） 良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ， 已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢態(tài) ， 為項(xiàng)目提供了良好的成長空間； 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高 ， 為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場機(jī)會(huì)； 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目 ， 商業(yè)競爭壓力小 ， 項(xiàng)目發(fā)展空間； 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 Opportunity（機(jī)會(huì)分析） 項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng) ， 其規(guī)劃 、 定位 、 招商等還有充分的選擇空間； 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快 ， 使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值； 北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點(diǎn) ， 發(fā)展連鎖 ， 招商資源相對(duì)豐富 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 Threat（威脅分析） 北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈； 商業(yè) 投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎 ， 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)； 前期的市場消費(fèi)力不足 ， 投資 店鋪壓力較大 ， 影響項(xiàng)目的投 資銷售； 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日 ， 使項(xiàng)目市場 培育期增長 。 三、 項(xiàng)目商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位： 社區(qū)商業(yè)休閑中心 功能定位： 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 購物 、 社區(qū)配套服務(wù) 。 時(shí)尚店 三、 項(xiàng)目商業(yè)定位 功能配置 功能類別 服務(wù)內(nèi)容 購物 化妝品 、 個(gè)人護(hù)理用品店 、 男女皮鞋 、 服裝服飾店等 時(shí)尚休閑服飾 、 皮具箱包 、 針織內(nèi)衣等 精品店 百元 小商品街 動(dòng)感服飾 、 飾品 、 鐘表眼鏡等 超市 日用生活百貨 、 食品 、 副食品等 KTV、 酒吧 、 院線 、 電玩 、 兒童樂園 、 康體休閑 、 運(yùn)動(dòng)健身 、 網(wǎng)吧 、 休閑書吧等 休閑、娛樂 餐飲 特色餐飲 、 中西快餐 、 中高檔餐飲 、 咖啡 、 茶樓等 社區(qū)服務(wù) 電信 、 電訊 、 銀行 、 郵政 、 干洗 、 婚紗 、 沖印攝影 、 美容美發(fā) 、 藥品超市 、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等 。 三、 項(xiàng)目商業(yè)定位 客層定位： 以中檔消費(fèi)為主 ， 兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求 。 商圈構(gòu)成： 核心商圈：良鄉(xiāng)商圈； 輻射商圈：北京西部房山 、 豐臺(tái)海淀等區(qū) 。 四、樓層規(guī)劃布局 運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 “倒金子塔 ” 式布局結(jié)構(gòu)： 樓層 經(jīng)營 區(qū)域面 經(jīng)營品類 備注 東區(qū) F1 精品館 5100 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾 不含 1F臨街 店鋪（ 2600 ） F 2-3 生活 超市 16400 生活日常用品、小百貨等 物業(yè)持有或整售(不含 2F門市店 ) F4 時(shí)尚流行館 8800 飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、 風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等 業(yè)主自營 西邊步 行街 F1-2 品牌店 5000 名品專業(yè)店、中西快餐等 業(yè)主自營 F3 餐飲、 娛樂、 2700 餐飲、茶藝、 KTV、院線等 業(yè)主自營 四、 樓層規(guī)劃布局 說明： 商場的垂直功能布局以 “ 漢堡包 ” 形式體現(xiàn) 。 充分將客流聚集在二 、三層 ， 通過各樓層手扶 、 垂直梯等向上 、 下兩層及步行街分流 ， 保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo) 。 一層精品館：商品定位中高檔 ， 消費(fèi)群體主要面向中高端群體 。 要求商裝的色彩典雅 、 燈光明亮 、 檔次上乘 ， 各店鋪布局上采用店中店形態(tài) ，可以最充分地保證商場的整體形象 。 四、 樓層規(guī)劃布局 說明： 二 、 三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢生活超市進(jìn)駐 ， 一則滿足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求 ， 為大眾服務(wù)；二則通過其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來充足的客源 。 四層時(shí)尚流行館： “ 百元商品城 ” 在經(jīng)營上突出 “ 小 、 少 、 廉 、 精 、飾 、 炫 、 酷 、 動(dòng) ” 的特征 ， 小 、 動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位 ， 精是對(duì)其商品屬性的定位 ， 廉是對(duì)其價(jià)格的定位 ， 少 、 炫 、 酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位 ， 飾是對(duì)其經(jīng)營品類的概括 。 附以電玩城等業(yè)態(tài)組合 ， 吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體 、 工薪階層和低收入人群 ， 擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層 。 即突顯樓層的經(jīng)營特色 ， 又是一樓經(jīng)營品類的延伸和補(bǔ)充 ， 提升四樓的物業(yè)市場價(jià)值 ， 擴(kuò)大商場商鋪的銷售面積 。 西區(qū)商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn) ， 其承載的功能以餐飲 、休閑 、 娛樂等功能為主 ， 形成本項(xiàng)目購物 、 休閑 、 娛樂 、 餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間 ， 更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求 ， 豐富該區(qū)旅游市場 。 四、 樓層規(guī)劃布局 樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定 樓層 品類規(guī)劃經(jīng)營面積 備注 F1 精品館 （ 7700 ） F1臨街店鋪： 1600 。 業(yè)主自主經(jīng)營 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 室內(nèi)部分： 1、 名品街 4100 ； 2、 個(gè)人護(hù)理專業(yè)店： 500 ； 3、 項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū) 500 規(guī)劃為網(wǎng)吧 。 業(yè)主自主經(jīng)營、 統(tǒng)一物業(yè)管理 F2、 F3 生活超市 （ 1.64萬） 1、 F2： 7600 ； （ 其余 1100 規(guī)劃為門市店鋪 ） 2、 F3： 8800 。 物業(yè)持有或整售 租戶自主經(jīng)營管理 F4 時(shí)尚流行館 (8800 ) 1、 百元商品街： 4200 ； 2、 電玩： 600 ； 3、 風(fēng)味小吃城： 3200 ； 4、 其他配套 （ 如美容中心 、 休閑水吧等 ） ： 800 。 1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理； 2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理 西區(qū) 步行街 F1-2 品牌店 （ 名品專業(yè)店 、 中西快餐等 ） ：5000 ； 1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū) 13F擬規(guī)劃約 15002000 作為獨(dú)立餐飲店面； 2、業(yè)主自營、自行管理 3F 餐飲 、 娛樂 、 休閑： 2700 。 五、 招商及運(yùn)營 招商目標(biāo)品牌 （略） 招商建議 ： 規(guī)劃在先 ， 按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃； 配套保障 ， 按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套； 招商先行 ， 按商場的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商； 同步開業(yè) ， 確保各品牌店 、 各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè) 。 五、 招商及運(yùn)營 招商策略 策略一：科學(xué)分類、合理配比； 策略二：強(qiáng)勢品牌優(yōu)先 ； 策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn) ； 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 五、 招商及運(yùn)營 運(yùn)營建議 模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司 ， 對(duì)商場實(shí)施全程經(jīng)營管理 。 模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司 ， 委托專業(yè)公司參與經(jīng)營管理 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照 “ 分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ” 模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。 東區(qū)商鋪 1、 一層商鋪 建筑面積為 30 35 為主；所占比例為 60%； 20 30 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 2、 其他各層 ， 建筑面積為 10 15 為主；所占比例為 60%； 16 25 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 30 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以 “ 小面積，低總價(jià) ” 為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài) 定位 進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為 100 150 為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 西區(qū)商鋪 東區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “分零發(fā)售 ， 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ， 合理控制總價(jià)與單價(jià) ， 提高銷售率是基本原則 。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上 ， 實(shí)現(xiàn) “ 高 、 寬 、 深 ” 的設(shè)計(jì)理念 ， 最大限度地提高利潤率 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 價(jià)格定位 定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20 40萬 ， 盡量挖掘市場資源 。 首付款控制 首付款 不宜超過 4 10萬元 ， 降低投資門檻 。 東區(qū)商鋪 西區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為： 10000元 / 其他各層均價(jià)為 6000元 / 遵循 “ 租價(jià)反推，合理定價(jià) ” 原則，總價(jià)一般控制在 150萬 200萬。 二、三層均價(jià)為： 6000元 / 遵循 “ 黃金地段，黃金價(jià)位 ” 的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為： 25000元 / 七、 項(xiàng)目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、 機(jī)構(gòu)特征：通訊 、 銀行 、 連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪 。 2、 民營企業(yè)：娛樂 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 個(gè)體投資者群體的主要特征 1、 年齡結(jié)構(gòu)： 在 3055歲之間 ， 其中又以 3545歲的投資者為主 。 2、 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30 銷售均價(jià) 10000元 總房價(jià) 30 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10 年返租金額 3萬元 (30萬元 10 =3萬元 ) 提前返租 購房時(shí)返還 3年租金 9萬元 實(shí)際首付款 6萬元 償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 112.72 15=1690.80元 年還款 1690.80 12=20289.6元 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位 投資者收益分析 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬元， 40年累計(jì)收益 120萬元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計(jì)收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計(jì)收益 87.111萬元 (3萬元 30+97110元 12.6萬元 =87.11萬元 ) 40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬元 (30 3=90萬元 ) 40年投資總收益 177.111萬元（ 87.111萬元 +90萬元 =177.111萬元） 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模（萬 m2） 寫字樓 比例 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 國貿(mào) 寫字樓、公寓、酒店 會(huì)展、商業(yè) 56 31.4% 12.1% 10.7% 19.6% 嘉里中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 23.2 35.3% 15.5% 6.5% 30.4% 東方廣場 寫字樓、公寓、 酒店、商業(yè) 80 50.0% 25.0% 12.5% 11.3% 賽特廣場 寫字樓、酒店、商業(yè) 9.5 31.3% 16.3% 30.4% 恒基中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 28 30.7% 18.2% 28.5% 盈科中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 21.9 30.1% 32.0% 21.5% 燕莎中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 16 13.1% 13.0% 16.7% 40.6% 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住宅 商業(yè)（俱樂部 +商業(yè)配套） 總規(guī)模 規(guī)模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 規(guī)模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū) 域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析 1、 寫字樓功能特點(diǎn) 整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè) ， 其經(jīng)營直接影響到酒店 、 商業(yè)的收益 。 2、 酒店功能特點(diǎn) 有酒店的建筑綜合體 ， 寫字樓租金都較高 。 3、 公寓功能特點(diǎn) 其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ) ， 支撐商業(yè)經(jīng)營 ， 并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時(shí)間 。 同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì) 。 4、 商業(yè)功能特點(diǎn) 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利 ， 且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 ， 在市場中 樹立高檔次的項(xiàng)目形象 ， 有利于項(xiàng)目租金水平的提高 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 酒店配套特點(diǎn) 1、 客群特點(diǎn) 需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì) ， 注重服務(wù)的水準(zhǔn) ， 對(duì)配套的 要求不是非常強(qiáng)烈 。 2、 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 3、 共享配套 對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 公寓配套特點(diǎn) 1、 客群特點(diǎn) 公寓為居家客群 ， 長久居住 ， 對(duì)公寓的配套 、 服務(wù)要求比較高 。 2、 配套內(nèi)容 主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu) 、 郵政 、 餐飲 、 通訊 、 健身中心 、 干 洗 、 高檔會(huì)所等 。 3、 共享配套 金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照 “ 分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ” 模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。 東區(qū)商鋪 1、 一層商鋪 建筑面積為 30 35 為主；所占比例為 60%； 20 30 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 2、 其他各層 ， 建筑面積為 10 15 為主；所占比例為 60%； 16 25 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 30 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以 “ 小面積，低總價(jià) ” 為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài) 定位 進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為 100 150 為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 西區(qū)商鋪 東區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “分零發(fā)售 ， 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ， 合理控制總價(jià)與單價(jià) ， 提高銷售率是基本原則 。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上 ， 實(shí)現(xiàn) “ 高 、 寬 、 深 ” 的設(shè)計(jì)理念 ， 最大限度地提高利潤率 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 價(jià)格定位 定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20 40萬 ， 盡量挖掘市場資源 。 首付款控制 首付款 不宜超過 4 10萬元 ， 降低投資門檻 。 東區(qū)商鋪 西區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為： 10000元 / 其他各層均價(jià)為 6000元 / 遵循 “ 租價(jià)反推，合理定價(jià) ” 原則，總價(jià)一般控制在 150萬 200萬。 二、三層均價(jià)為： 6000元 / 遵循 “ 黃金地段，黃金價(jià)位 ” 的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為： 25000元 / 七、 項(xiàng)目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、 機(jī)構(gòu)特征：通訊 、 銀行 、 連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪 。 2、 民營企業(yè)：娛樂 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 個(gè)體投資者群體的主要特征 1、 年齡結(jié)構(gòu)： 在 3055歲之間 ， 其中又以 3545歲的投資者為主 。 2、 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30 銷售均價(jià) 10000元 總房價(jià) 30 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10 年返租金額 3萬元 (30萬元 10 =3萬元 ) 提前返租 購房時(shí)返還 3年租金