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河北廊坊房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2011年 12月 27日 Content目錄 PART 1 市場(chǎng)研究分析 PART 2 廊坊宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域發(fā)展研究 PART 3 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART 4 2012年廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 PART 1 市場(chǎng)研究分析 居民消費(fèi)價(jià)格一季度同比上漲 2.2%,二季度上漲 2.9%,三季度上漲 3.5%,四季度上漲 4.7%,全年平均比上年上漲3.3%,其中食品價(jià)格上漲 7.2%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 3.6%。 GDP、 CPI顯示出我國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)總體良好,繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 1.50% 2.70% 2.40% 2.80% 3.10% 2.90% 3.30% 3.50% 3.60% 4.40% 5.10% 4.60% 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度(月度同比) 宏觀經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)形態(tài) 政策的著力點(diǎn)仍然是抗通脹。預(yù)計(jì)當(dāng)前的緊縮措施仍將在未來(lái)幾個(gè)月持續(xù) 10月中國(guó)制造業(yè)采販經(jīng)理人指數(shù)下跌 企業(yè)資金問(wèn)題突出 經(jīng)濟(jì)增速總體呈降低態(tài)勢(shì),未來(lái)出口和投資增速預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。 預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)增速雖仍有繼續(xù)下調(diào)癿可能,但適度增長(zhǎng)癿基本態(tài)勢(shì)丌會(huì)根本改變,全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持 9.2%左右癿水平。 年末廣義貨幣供應(yīng)量( M2)余額為 72.6萬(wàn)億元,比上年末增長(zhǎng) 19.7%;狹義貨幣供應(yīng)量( M1)余額為 26.7萬(wàn)億元,增長(zhǎng) 21.2%;流通中現(xiàn)金( M0)余額為 4.5萬(wàn)億元,增長(zhǎng) 16.7%。 年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 73.3萬(wàn)億元,比年初增加 12.1萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)存款余額 71.8萬(wàn)億元,增加 12.0萬(wàn)億元。全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 50.9萬(wàn)億元,增加 8.4萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)貸款余額47.9萬(wàn)億元,增加 7.9萬(wàn)億元。 銀行儲(chǔ)蓄 161587 172534 217885 260772 303302 14.60% 6.80% 26.30% 19.70% 16.30% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500001000001500002000002500003000003500002006 2007 2008 2009 20102006-2010年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長(zhǎng)速度 城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額(億元) 比上年增長(zhǎng) 居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長(zhǎng) , 增長(zhǎng)速度近年有所回落 。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 48267億元,比上年增長(zhǎng) 33.2%。其中,商品住宅投資 34038億元,增長(zhǎng) 32.9%;辦公樓投資1807億元,增長(zhǎng) 31.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 5599億元,增長(zhǎng) 33.9%。 固定投資 增長(zhǎng)速度受政策影響,增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩。 固定資產(chǎn)投資 小結(jié) 1、一季度,國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng),不存在滯脹,開(kāi)局良好。 2011年 中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、高通脹的格局。 2、 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng), 今年是“十二五”開(kāi)局之年,各地投資積極性較高,內(nèi)生動(dòng)力在增加, 房地產(chǎn)投資增速較快。 3、從一季度情況來(lái)看,房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn), 房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制。 4、 貨幣供應(yīng)增速回落,新增貸款繼續(xù)趨緩。 5 、 總體經(jīng)濟(jì)勢(shì)態(tài)良好。 2011年 1月 26日, 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。在此前兩輪調(diào)控的基礎(chǔ)上,會(huì)議提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的 8條措施,被稱為史上最嚴(yán)的政策調(diào)控“國(guó)八條”。 相隔 22天, 2011年 2月 16日,北京市正式發(fā)布 進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知 (京政辦發(fā) 20118號(hào)),北京基于國(guó)八條細(xì)則出爐,即“京十五條”。 3月 29日,北京市政府向社會(huì)公布了今年新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),北京是唯一表示房?jī)r(jià)要“降”的城市。 11月 30日,中國(guó)人民銀行決定,從 2011年 12月 5日起,下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn)。 概述 京十五條的出爐標(biāo)志著: 政策不明朗期轉(zhuǎn)入政策反應(yīng)期, 市場(chǎng)在政策直接打壓和觀望情緒下運(yùn)行。 新國(guó)八條及京十五條: 對(duì)于再、改需求嚴(yán)格抑制, 其中限購(gòu)令及提高首付對(duì)我們的影響最為直接。 三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn),對(duì)行業(yè)短期利好有限 政策環(huán)境 廊坊政策 按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策,各個(gè)項(xiàng)目普遍貸款政策從緊,銀行的個(gè)貸渠道限制了以投資、投機(jī)為目的的購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房臵業(yè),首付款比例不低于 30%,貸款利率為基準(zhǔn)利率的 0.8倍; 二套房臵業(yè),首付款比例不低于 50%,貸款利率為基準(zhǔn)利率的 1.1倍; 三套房,不提供按揭。 其中,外地客戶(如北京)必須提供在廊坊本地一年以上的個(gè)人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明,否則無(wú)法辦理商業(yè)貸款。 一次性付款不受限制。 與國(guó)八條有關(guān)精神保持高度一致 廊坊市未出臺(tái)相兲限販政策,但提高了貸款門(mén)檻,增加了販房者資金壓力。政策導(dǎo)致客戶觀望期加重,成交數(shù)量放緩,但 廊坊房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯波勱。 廊坊政策分析 需求受到一定政策一定程度的打壓,房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,未出現(xiàn)明顯波動(dòng) 廊坊政策分析 北京嚴(yán)格,廊坊寬松 限購(gòu)政策對(duì)比表 北京 廊坊 貸款 一次性 貸款 一次性 首套 首付款比例不低于30% ,貸款利率為基準(zhǔn)利率。 可以 首付款比例不低于 30%,貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.85倍。 可以 二套 首付款比例不低于60% ,貸款利率為基準(zhǔn)利率的 1.1倍。(需辦五年社保或納稅證明) 可以 首付款比例不低于 50% ,貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。 (需辦一年社保或納稅 證明) 可以 三套及以上 限購(gòu) 限購(gòu) 停貸 可以 重點(diǎn)事件關(guān)注 區(qū)域市場(chǎng)受到一定程度沖擊,客戶出現(xiàn)抵制情緒,我們判斷這僅是暫時(shí)性的。 萬(wàn)科香河項(xiàng)目因土地違規(guī)停工 已購(gòu)房業(yè)務(wù)被套牢 萬(wàn)科“撞到了槍口上”。 5月 23日,萬(wàn)科位于河北香河的歡慶城項(xiàng)目被叫停。該項(xiàng)目是萬(wàn)科聯(lián)合五礦置業(yè)開(kāi)發(fā)。同時(shí)停工的還有萬(wàn)通地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等數(shù)家知名地產(chǎn)商,他們均在河北香河圈地千畝以上開(kāi)發(fā)大盤(pán)。 上述公司表示,停工、停售是為了配合國(guó)土督察對(duì)河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。 5月 15日,香河多幅土地違規(guī)被曝光。 24日,河北省監(jiān)察廳對(duì)香河縣土地違規(guī)案 9名責(zé)任人作出處理,其中香河縣縣長(zhǎng)被建議免職。 來(lái)源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 發(fā)表于: 2011年 05月 25日 小結(jié) 1、政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度空前加大,從金融、貨幣、土地等方面著手,密集的出臺(tái)了系列政策, 表明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心,嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。 2、嚴(yán)厲的限購(gòu)與日漸不宜居的北京城市生活環(huán)境,正在用一硬一軟的方式分流著北京房市的購(gòu)房需求。 這無(wú)疑為環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈中的遠(yuǎn)郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下, 北京呈現(xiàn)關(guān)閉,河北顯現(xiàn)開(kāi)放, 主動(dòng)郊區(qū)和被溢出客戶,以及部分投資客會(huì)把目光 從北京被迫轉(zhuǎn)移。北京周邊板塊的熱度會(huì)只升不降。 4、 容積率小于 1的住宅用地不再供應(yīng), 這意味著北京在售低密產(chǎn)品由于稀缺而導(dǎo)致價(jià)格居高不下。 對(duì)低密產(chǎn)品的需求被迫向環(huán)北京城市轉(zhuǎn)移,并且在未來(lái) 2-3年內(nèi)逐漸升級(jí)為第一居所。 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 北京要實(shí)現(xiàn)從 國(guó)家政治文化中心 到 世界城市 的整體發(fā)展目標(biāo) 北京患了“大城市病”,宜居方面“短板” 人口膨脹 交通擁堵 環(huán)境污染 資源短缺 城市貧困 城市目標(biāo): 城市現(xiàn)狀: 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 北京作為“首都經(jīng)濟(jì)圈”的核心城市,要抓住機(jī)遇,通過(guò)三個(gè)轉(zhuǎn)變推動(dòng)發(fā)展: 1、從過(guò)去注重功能集聚特別是經(jīng)濟(jì)功能集聚向功能疏解和輻射轉(zhuǎn)變 外拓 2、從過(guò)去更多強(qiáng)調(diào)外省市保障北京向主動(dòng)為外省市提供服務(wù)轉(zhuǎn)變 外拓 3、從過(guò)去強(qiáng)調(diào)服務(wù)首都自身向通過(guò)服務(wù)區(qū)域、服務(wù)全國(guó)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展轉(zhuǎn)變 外拓 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 推進(jìn) 京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 發(fā)展,打造“ 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈 ” 主動(dòng)郊區(qū)化是城市發(fā)展的必經(jīng)階段 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 京津冀一體化 都市圈 , 核心作用的發(fā)揮 京津冀都市圈包括 2個(gè)直轄市和 河北省的 8地市 (詳見(jiàn)右圖); 土地面積 18.50萬(wàn)平方公里; 是政治、文化中心所在地和人口、經(jīng)濟(jì)密集區(qū),是我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重要基地和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)域,同時(shí)也將是未來(lái)大規(guī)模推進(jìn)國(guó)際化的重點(diǎn)地區(qū)。 京津冀一體化 黃金三角 , 東南部區(qū)域的帶動(dòng) 以北京、天津、唐山為三角核心,構(gòu)建京津唐三角極軸,在外圍形成環(huán)狀合作帶。 通過(guò)核心的輻射效應(yīng)和擴(kuò)散,逐步形成合理的城市等級(jí)體系,構(gòu)建一體化空間格局。 圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū),其發(fā)展關(guān)系到整個(gè)大范圍地區(qū)的合作格局。 “黃金三角”內(nèi)將最先發(fā)展,成為京津冀城市群的核心區(qū)域,由此帶動(dòng)北京東、南部區(qū)域的快速發(fā)展。 北京 唐山 天津 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 第 19 頁(yè) 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 京津冀一體化 城際間交通便捷 、 東南部帶動(dòng)作用明顯 以北京為中心,以京津?yàn)橹鬏S,以石家莊、秦皇島為兩翼的區(qū)域快速鐵路網(wǎng)構(gòu)架,覆蓋京津冀地區(qū)的主要城市,基本形成以北京、天津?yàn)橹行牡摹?1小時(shí)交通圈”。 高鐵和公路將帶動(dòng)區(qū)域間聯(lián)系,其中路網(wǎng)輻射范圍密集的東南部區(qū)域?qū)⑹芤娓蟆?高速公路:有八達(dá)嶺高速公路、六環(huán)路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。 國(guó)道:京承高速公路、京哈高速公路、京開(kāi)高速公路、京包公路和京豐公路。 高鐵系統(tǒng): 公路系統(tǒng): 第 20 頁(yè) 維度一:大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 國(guó)家“十二五 ”規(guī)劃提出了 “城市群 ”的概念, 首都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展建設(shè)也納入到國(guó)家 “十二五 ”規(guī)劃, 說(shuō)明今后很多問(wèn)題的解決方案要放在更大的范圍內(nèi)思考,也就是京津冀大的地區(qū), 有七個(gè)河北城市與北京接壤。 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈 13個(gè)縣(市、區(qū))中, 廊坊有 6個(gè),可以說(shuō)占到了半壁江山。北京要拓展,受自然條件限制其西北方向是山,東南是平原、出??冢?東南幾乎都是廊坊地域,有足夠承載力。 環(huán)首都 經(jīng)濟(jì)圈的“城市群”概念 第 21 頁(yè) 維度二:北京第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 北京第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃 北京第二機(jī)場(chǎng)為永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園帶來(lái)的機(jī)遇 規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)位于北京南部的大興區(qū),緊鄰廊坊,輻射永清。 首都第二機(jī)場(chǎng)的遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)成為區(qū)域航空樞紐 旅客年吞吐量 8000萬(wàn)至 1億人次 貨運(yùn)年吞吐量 500萬(wàn)噸 并將帶來(lái)顯著的商業(yè)、服務(wù)業(yè)和其它臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇 航空服務(wù)業(yè),例如物流外包服務(wù)、航空貨代等 臨空制造業(yè),例如高科技制造業(yè)、珠寶加工等 臨空衍生服務(wù)業(yè),例如會(huì)展業(yè)、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)等 固安 空港北區(qū) 空港西區(qū) 空港南區(qū) 規(guī)劃新機(jī)場(chǎng) 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 北京第二機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)提供巨大商機(jī)和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下源源不斷的客流量 第 22 頁(yè) 該規(guī)劃區(qū)位于永清縣,北臨即將選址建設(shè)的首都第二機(jī)場(chǎng)約 20公里,東距廊坊市區(qū) 17公里 . 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度三:永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 規(guī)劃區(qū)毗鄰廊坊,處于環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈的腹地和京津走廊的中心 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 第 23 頁(yè) 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度三:永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 100公里半徑的范圍內(nèi)包括兩個(gè)運(yùn)營(yíng)中的國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)擬建的首都第二機(jī)場(chǎng) 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 第 24 頁(yè) 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度三:永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 北京向東南發(fā)展,廊坊向西拓展 永清作為發(fā)展重點(diǎn)之一,體現(xiàn)了廊坊市區(qū)城市功能向西拓展的方向,永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域東北部與廊坊毗鄰,是廊坊城市西擴(kuò)的自然延伸。 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園處于環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶與中部特色產(chǎn)業(yè)軸上,良好的區(qū)為優(yōu)勢(shì)為園區(qū)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 第 25 頁(yè) 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度三:永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 良好的交通優(yōu)勢(shì),可快速融入京津冀的交通網(wǎng)絡(luò)中 高速公路: 北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京開(kāi)高速、京臺(tái)高速、涿密高速、廊滄高速 鐵路: 京滬高鐵、京山鐵路、京廣鐵路、京滬高鐵 港口: 天津港 航空: 北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津機(jī)場(chǎng)、首都第二機(jī)場(chǎng) 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 第 26 頁(yè) 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度三:永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 18洞的高爾夫球場(chǎng) 國(guó)際學(xué)校 五星級(jí)酒店及生態(tài)莊園 溫泉度假村 大型綜合醫(yī)院 綜合商業(yè)區(qū) 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)會(huì)引入豐富的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)駐,同時(shí)帶來(lái)巨大的人流量 本案 第 27 頁(yè) 市場(chǎng)研究分析 區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 維度四:周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng) 2009年底,永清臺(tái)灣工業(yè)新城與廊坊浙商新城投資有限公司就合作建設(shè)浙商新城項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議,旨在建成集服裝產(chǎn)業(yè)基地、旅游休閑、國(guó)際會(huì)議、生活商貿(mào)融為一體的京津生態(tài)衛(wèi)星城,打造“世界時(shí)裝之都 永清”。 浙商新城以創(chuàng)新型綜合業(yè)態(tài)為特點(diǎn),整合本地獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和浙商的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),將民生用品的制造、銷(xiāo)售、金融服務(wù)、京津市民郊游和浙商居住生活有機(jī)結(jié)合。 規(guī)劃占地 2萬(wàn)畝,計(jì)劃總投資 300億元,建設(shè)項(xiàng)目包括:浙商服裝城、浙商商貿(mào)城、浙商理想城、浙商旅游休閑城。 臺(tái)灣工業(yè)新城與浙商新城規(guī)劃,預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 4 6萬(wàn)人,對(duì)區(qū)域住宅帶動(dòng)起到明顯的推動(dòng)作用 第 28 頁(yè) 小結(jié) 1、北京定位世界城市,但受到資源緊張、交通擁擠、生態(tài)環(huán)境等方面的壓力,亟需疏解城市壓力、分散城市功能,主動(dòng)提出融合發(fā)展。 承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能分散,成為廊坊發(fā)展的必然要求。 2、北京第二機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)對(duì)南部區(qū)域的發(fā)展起到了前所未有的巨大帶動(dòng)作用,基于機(jī)場(chǎng)與航空產(chǎn)業(yè)而 發(fā)展形成的臨空經(jīng)濟(jì)圈將成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。這是一塊潛能無(wú)限的價(jià)值洼地,我們剛好恰處其中。 3、大北京的規(guī)劃發(fā)展,需要其城市功能與范圍進(jìn)一步擴(kuò)大, 輻射并帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的協(xié)同發(fā)展, 無(wú)論是京津冀一體,亦或是環(huán)首都圈, 廊坊都在核心位置。 4、永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園及周邊產(chǎn)品規(guī)劃,均將帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)無(wú)限大潛質(zhì)。 PART 2 廊坊宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域發(fā)展研究 京哈 京沈 京津塘 京開(kāi) 京承 0.5小時(shí)交通圈 廊坊 固安 香河 燕郊 大廠 1小時(shí)交通圈 城市概括: 廊坊市位于河北省中部偏東,北臨首都北京,東與天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “聯(lián)京津之廊,環(huán)渤海之坊” 的美譽(yù)。 城市定位: 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市;承接京津城市部分職能,以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城 . 城市發(fā)展利好: 便捷的立體交通體系 :市區(qū)距離北京和天津中心區(qū)分別為 40公里和 60公里,1個(gè)小時(shí)可達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港。 京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心: 京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好,發(fā)展最快的區(qū)域之一,廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位臵,具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 廊坊 北京 天津 廊坊位處都市圈京津都市發(fā)展軸之上,對(duì)外交通便捷發(fā)達(dá),發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,未來(lái)將加大與北京及天津的聯(lián)系 城市概括 廊坊市 GDP總量以平均 12%以上的以上的速度逐年遞增,人均 GDP保持快速增長(zhǎng), 7 2 9 . 98 8 3 . 91 0 6 1 . 51 1 6 0 . 41 3 3 1 . 11 5 . 0 %1 5 . 2 %1 1 . 8 %1 0 . 8 %1 2 . 5 %02004006008001000120014002006年 2007年 2008年 2009年 2010年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %GDP (億元) GDP 增長(zhǎng)率(%)18327219032599928152322251 5 . 0 %1 9 . 5 %1 8 . 7 %8 . 3 %1 4 . 5 %050001000015000200002500030000350002006年 2007年 2008年 2009年 2010年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均GDP (元) 人均GDP 增長(zhǎng)率(%)20062010年,廊坊全市 GDP呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì) , 年增長(zhǎng)率均在 10%以上 , 高于全國(guó)平均水平。 2010年,廊坊市人均 GDP為 32225元(約合 4760美元),同期增長(zhǎng) 14.5%,由高速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。 廊坊市 GDP及增長(zhǎng)率 廊坊市人均 GDP及增長(zhǎng)率 GDP增幅 8% 2010年 房地產(chǎn)發(fā)展周期 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 12.5% 人均 GDP 0800$ 8004000$ 40008000$ 800020000$ 2010年 房地產(chǎn)發(fā)展速度 啟動(dòng)期 高速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 4760$ 城市經(jīng)濟(jì) 2006 2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況 15 14 12 11.9 11.855.9 55.7 56.653.9 53.529.5 30.2 31.1 34.2 34.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008 2009 2010第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)廊坊市以二產(chǎn)為主導(dǎo),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,全市財(cái)富人群不斷增加,廣陽(yáng)區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升,財(cái)富集聚明顯 2010年,第一產(chǎn)業(yè)增加值 157.4億元,增長(zhǎng) 2.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元,增長(zhǎng) 13.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 461.4億元,增長(zhǎng) 14.0%。 廊坊市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中,第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量 ,2010年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 451 5億元,增長(zhǎng) 16 9 。 2006年以來(lái),第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢(shì), 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快,在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì) 。 “十一五”時(shí)期,第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 17.4%,比“十五”年均增速提高 5.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 39.3%。 到 2010年底, 廣陽(yáng)區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由 2007年 21.3: 28: 50.7調(diào)整到9.3: 35.1: 55.6, 增加值由 16.7億元上升至 61億 ;民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體單位發(fā)展到 2.4萬(wàn)家。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 電子設(shè)備及元器件生產(chǎn) 電子信息科研及服務(wù) 軟件開(kāi)發(fā) 現(xiàn)代物流業(yè) 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 服務(wù)外包業(yè) 特色休閑旅游業(yè) 其他 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 廊坊市(含香河、固安等縣)總面積6429平方公里???cè)丝?413.07萬(wàn)人,其中 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 198.27萬(wàn)人左右。 廊坊市區(qū)建成區(qū)面積 54平方千米。廣陽(yáng)區(qū)人口 41萬(wàn),安次區(qū)人口 37萬(wàn),開(kāi)發(fā)區(qū)人口 8萬(wàn),市區(qū)人口約 86萬(wàn)人口。 廊坊市人口出生率處于河北省最低,而人口增長(zhǎng)速度處于河北省最高水平。 人口增長(zhǎng)快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升,導(dǎo)致京津等地外溢人口大量進(jìn)駐。 廊坊自 1989年建市以來(lái),從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市 , 人口結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主 。 據(jù)統(tǒng)計(jì), 2008年全市暫住人口(一個(gè)月以上)為 14.06萬(wàn)人,占全市總?cè)丝诘?7.01%,比 1990年增長(zhǎng)了3.3倍,比 2000年增長(zhǎng) 1.4倍。 根據(jù)廊坊市城市發(fā)展目標(biāo), 2020年廣陽(yáng)區(qū)將成為一個(gè)以移民為主體的百萬(wàn)人囗城市 。 廊坊的人口結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主,同時(shí)廣陽(yáng)區(qū)人口比重增大,屬于城市核心區(qū)域 廊坊城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率(萬(wàn)人/ 年)2.854.362.4800.511.522.533.544.551990-2000年 2000-2005年 2006-2008年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率(萬(wàn)人/ 年)人口分析 財(cái)富人群數(shù)量非常龐大 財(cái)富多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財(cái)富頂層;城區(qū)個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財(cái)富中層。 管道局相關(guān)、 IT、金融、會(huì)展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。 管道局直屬員工約 2萬(wàn)人,政府企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等約13萬(wàn)人,開(kāi)發(fā)區(qū) 1300多家企業(yè),中高層管理人員約 1.5萬(wàn)人。 05000100001500020000250003000035000400004500050000農(nóng)、林、牧、漁業(yè)采礦業(yè) 制造業(yè)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)建筑業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)教育衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)文化、體育和娛樂(lè)業(yè) 公共管理和社會(huì)組織2010年廊坊市分行業(yè)平均工資累計(jì)對(duì)比 廊坊財(cái)富人群數(shù)量龐大,財(cái)富多集中于管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官 財(cái)富結(jié)構(gòu) 普通職工、工薪階層等 普通公務(wù)員、企事業(yè)人員 政府基層干部、大型企業(yè)中層、生意人、管道局員工、回遷戶 私企業(yè)主,企業(yè)高層(管道局、房地產(chǎn))政府權(quán)力部門(mén)高官 一軸: 即南北綠色步行軸,北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū),其中,廊坊火車(chē)站南北廣場(chǎng)至廣陽(yáng)道是一軸的核心組成部分,是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。 一廊: 即京滬高鐵景觀生態(tài)廊,這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 兩環(huán): 即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。 八中心: 即市民廣場(chǎng)、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務(wù)中心、會(huì)展中心、龍河次中心,八大中心的布局奠定了廊坊未來(lái)發(fā)展的主框架、城市結(jié)構(gòu)從模糊到清晰。 文化休閑中心 體育中心 會(huì)展中心 市民廣場(chǎng) 周各莊商務(wù)區(qū) 城市商業(yè)中心區(qū) 交通樞紐中心 光明商務(wù)區(qū) 龍河次中心 廊坊城市新框架: “ 一軸一廊兩環(huán)八中心 ” 城市規(guī)劃 空間布局:三點(diǎn)組團(tuán) 市區(qū)服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū) ,即通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),形成財(cái)富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心; 開(kāi)發(fā)區(qū) 的資本密集生產(chǎn)區(qū),即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),形成財(cái)富的創(chuàng)造中心; 萬(wàn)莊 的知識(shí)密集生產(chǎn)中心,即以萬(wàn)莊為主體,結(jié)合清華科技園,通過(guò)建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險(xiǎn)金融一體化模式,形成廊坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力中心。此外,結(jié)合龍河的改造與開(kāi)發(fā),聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè),形成廊坊市的藝術(shù)之城; 城市定位: 京津之間的新興城市,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地,園林式、生態(tài)型、宜居名城。 廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式,各個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)明確,本項(xiàng)目所在市區(qū)服務(wù)密集區(qū),重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)行業(yè),未來(lái)將以居住生活為主 廣陽(yáng)區(qū) 安次區(qū) 整體規(guī)劃 廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 1992年 6月 26日正式開(kāi)始建設(shè) 地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈中心 大北京觃劃圈腹地 位亍京津塘高速公路廊坊出入口處 面積: 67.5平斱公里 人口: 53362人 被原國(guó)務(wù)院特區(qū)辦列為向海外客商重點(diǎn)推薦和重點(diǎn)聯(lián)系的九個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一 1300多家企業(yè) 美國(guó)天河集團(tuán)、德國(guó)魯爾集團(tuán)、德國(guó)西門(mén)子、韓國(guó)LG集團(tuán)、澳大利亞 BHP等 15家世界 500強(qiáng)企業(yè) 30個(gè)投資國(guó) 美國(guó)、日本、法國(guó)、德國(guó)、瑞典、丹麥、荷蘭、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等國(guó)家和港澳臺(tái)地區(qū) 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 機(jī)械電子、食品、新型建材、輕工紡織、生物制藥 重點(diǎn)園區(qū) 創(chuàng)業(yè)中心 電子產(chǎn)業(yè)園 華日工業(yè)園 新奘燃機(jī)工業(yè)園 石油管道工業(yè)園 朗森汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)園 國(guó)際履約環(huán)保產(chǎn)業(yè)園 廊坊市區(qū)房地產(chǎn)投資額3 0 . 8 32 7 . 1 19 8 . 9 30204060801001202008年 2009年 2010年單位:億元460.1 685.9 926 1279.7 909 14.3% 18.0% 23.7% 19.4% 27.4% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500100015002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 全市固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /全市固定資產(chǎn)投資 2010年廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)投資總金額為 98.93億元,同比大幅攀升 264.92%; 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷增加,顯示 房地產(chǎn)市場(chǎng)利好 ; 09年廊坊固定資產(chǎn)投資為 1279.7億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 19.4%,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,占比 下降 1.2個(gè)百分點(diǎn) ; 2010年廊坊市人均 GDP為 32225元(約合 4760美元) :廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處 于 快速增長(zhǎng)階段, 發(fā)展快速平穩(wěn),以質(zhì)量為主,數(shù)量與質(zhì)量并重 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)展階段 啟動(dòng)期 發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 人均 GDP (美元) 10003000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為 主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 平穩(wěn)發(fā)展 以數(shù)量為主,數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展 以質(zhì)量為主,數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)放投資快速增長(zhǎng),為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ) 房地產(chǎn)投資 廊坊全市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖 供應(yīng)市場(chǎng) 近一年的土地成交情況(表一) 地塊名稱 位置 面積 ( 平方米) 用途 容積率 總 成交價(jià) ( 萬(wàn)元) 競(jìng)得人 成交日期 2010-1-1 廣陽(yáng)道北側(cè),銀河北路東側(cè) 22873.33 住宅、商業(yè) 居住 2.2, 商業(yè) 金融 3.0 9800 廊坊華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-1-6 2010-3-1 光明西道南側(cè)、西環(huán)路東側(cè) 87435.47 住宅、商業(yè)、 公共 住宅 2.0、商業(yè) 2.5、 公共設(shè)施 0.22 23480 廊坊市嘉慧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-1-20 2010-6-1 北外環(huán)北側(cè)、特校西側(cè) 68105 住宅、商業(yè) 3.21 15400 廊坊市剴創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司 2010-1-20 2010-11-1 第九園西側(cè),古縣路南側(cè) 71568 住宅、商業(yè) n2.0 21500 廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-2-23 2010-12-1 規(guī)劃西寧道北側(cè)規(guī)劃京滬高鐵以南;規(guī)劃西寧道北側(cè)常青路 東側(cè);規(guī)劃常青路東側(cè)光明西道北側(cè) 94436.82 住宅、商業(yè) 前兩塊 2.57; 最后 一塊 1.97 37850 廊坊市元辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-5-6 2010-13 規(guī)劃西寧道南側(cè)常青路東側(cè)( 157.228畝);光明西道北側(cè)銀河高架橋以西( 15.101畝) 114886.17 住宅、商業(yè) 第一塊 2.5; 第二 塊 2.0 46050 廊坊市匯源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-5-6 2010-14 新源道北側(cè)、永興路東側(cè)( 100畝);北外環(huán)北側(cè)、翟各莊西側(cè)( 105.495畝) 136997 住宅、商業(yè) 住宅: 1.6-2.2; 商業(yè) : 1.6-3.0 58600 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-5-11 2010-15 新源道北側(cè)、永興路西側(cè) 73191 住宅、商業(yè) 住宅: 1.6-2.2; 商業(yè) : 1.6-3.0 31300 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-5-11 2010-17 金光道北側(cè)、永豐道南側(cè)、文明路東側(cè)、新華路西側(cè) 121480 住宅、商業(yè) 4.0 72350 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 2010-5-19 2010-18 愛(ài)民東道北側(cè)、建設(shè)路西側(cè)( 38.298畝);新奧藝術(shù)大道南側(cè)、銀河路西側(cè)( 123.135畝) 107622.23 住宅、商業(yè) 1.5-2.0 41350 新世界發(fā)展(中國(guó))有限公司 2010-6-17 2010-19 愛(ài)民東道北側(cè)、建設(shè)路東側(cè)( 21.367畝);新奧藝術(shù)大道南側(cè)、銀河路西側(cè)( 76.689畝) 65370.94 住宅、商業(yè) 1.5-2.0 26000 新世界發(fā)展(中國(guó))有限公司 2010-6-17 2010-20 愛(ài)民東道南側(cè)、建設(shè)路西側(cè) 55820.37 住宅、商業(yè) 商業(yè): 4 住宅 : 2.3 25120 新世界發(fā)展(中國(guó))有限公司 2010-6-17 2010-21 廊坊市瑞豐道南側(cè) 14191.73 住宅、商業(yè) 2.0 4500 廊坊市安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-6-17 廊 廣 2010-3 萬(wàn)莊鎮(zhèn)東街村、廊萬(wàn)路北、六干渠南側(cè) 24419 住宅 70年 居住 1.8 2950 廊坊市頂好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-9-20 2010-28 廣陽(yáng)道北側(cè)、銀河路東側(cè) 22449 住宅、商業(yè) 居住 2.2商業(yè) 3.0 10040 廊坊華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-9-20 供應(yīng)市場(chǎng) 近一年的土地成交情況(表二) 地塊名稱 位置 面積 ( 平方米) 用途 容積率 總 成交價(jià) ( 萬(wàn)元) 競(jìng)得人 成交日期 2010-30-1 廊坊市新源道以南,廣陽(yáng)道北側(cè),裕華路西側(cè),永 興路西側(cè) 73783 住宅、商業(yè) 居住 1.6-2.2商業(yè) 1.6-3.0 31550 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 2010-30-2 廊坊市新源道以北,永興路東側(cè),北環(huán)路南側(cè),裕 華路西側(cè) 31463 住宅、商業(yè) 居住 1.6-2.2商業(yè) 1.6-3.0 13460 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 2010-30-3 廊坊市新源道以北,北環(huán)路南側(cè),裕華路西側(cè),永 興路東側(cè) 4727 住宅、商業(yè) 居住 1.6-2.2商業(yè) 1.6-3.0 2050 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 2010-30-4 廊坊市永興路以西,北環(huán)路南側(cè),西環(huán)路東側(cè),新 源道北側(cè) 110577 住宅、商業(yè) 居住 1.6-2.2商業(yè) 1.6-3.0 47300 廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 2010-33 廊坊市廣陽(yáng)以南,裕華路以西 87180.68 住宅、商業(yè) 居住 2.0 商業(yè) 1.6-3.0 37950 河北富橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 2010-34 廊坊市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)光四路南,鳳河以北,第五供熱 站以西 41585.57 住宅、商業(yè) 8130 廊坊市精銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-10-22 廊 開(kāi) 2010-5 廊坊市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)華祥路以東,愛(ài)民東道以南 34839.7 住宅、商業(yè) 7900 廊坊開(kāi)新城市開(kāi)發(fā)建設(shè)股份有限公司 2010-10-22 2010-35 廊坊市西昌路以西、規(guī)劃路二以南 26922.86 住宅、商業(yè) 11310 廊坊市煜邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-12-1 廊 安 2010-20 廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園二號(hào)路以南,縱三路以北, 規(guī)劃路二以東,建設(shè)南路以西 126545 住宅、商業(yè) 17650 廊坊市城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-12-1 2010-31 廊萬(wàn)路以北,永興路以東,八大街以南 14694.28 住宅、商業(yè) 5750 廊坊市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-12-8 2010-36 和平路以東,規(guī)劃支路一以南,東安路以西,光明 東道以北 79031 住宅、商業(yè) 32600 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2010-12-8 2010-37 和平路以東,解放道以南,規(guī)劃支路一以北,東安 路以西 113366 住宅、商業(yè) 46800 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2010-12-8 2010-38 規(guī)劃路二以南,北鳳路以北,支路七以西 100842.97 住宅、商業(yè) 40850 溫州云天樓實(shí)業(yè)有限公司 2010-12-8 2010-40 東環(huán)路以西,建國(guó)道以北,盛通大酒店以東 7603.29 住宅 3140 廊坊市德源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2010-12-8 2010-41 新 104國(guó)道以東,六干渠以北 67821.22 住宅 19850 霸州市京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一分公司 2010-12-8 市場(chǎng)土地供應(yīng)量充足,但多數(shù)地塊容積率在 1.6以上,低密度地塊非常稀缺 供應(yīng)市場(chǎng) 正在交易中的地塊 編號(hào) 土地位置 土地面積 ( m2) 土地用途 容積率 綠地率( %) 出讓年限 (年) 保證金 (萬(wàn)元 ) 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 2011-4-1 銀河高架橋以西,金光道南側(cè) 12152.02 住宅兼商業(yè) 住宅 2.3 商業(yè) 3.5 住宅 35 商業(yè) 25 住宅 70年 商業(yè) 40年 3007 6015 廊安 2011-22 龍河中心區(qū)四號(hào)路以西,一號(hào)路以北 81845.88 住宅用地 2.2 35 70年 10127 20255 廊安 2011-27 建設(shè)南路以西 93861.66 住宅用地 1.8 35% 70年 3801 19005 廊安 2011-28 常甫路以東 92084.74 住宅用地 1.8 35% 70年 3729 18645 廊開(kāi) 2011-16 鳳河以北,畢昇路東側(cè),京津唐西側(cè) 133333.1 住宅兼商業(yè) 住宅 1.0-1.3 商業(yè) 1.0-2.0 住宅 35 商業(yè) 15 -30 住宅 70年 商業(yè) 40年 6000 30000 廊開(kāi) 2011-24 耀華道以北,友誼路以東 35886.4 住宅兼商業(yè) 住宅 1.6 商業(yè) 2.0 住宅 35 商業(yè) 30 住宅 70年 商業(yè) 40年 1615 8075 土地供應(yīng)量與去年同期相比持平,整體供應(yīng)充足 2010年廊坊全市商品房銷(xiāo)售面積為 667.32萬(wàn)平米,市區(qū)為 154.12萬(wàn)平米,僅占全市銷(xiāo)量 23.09%; 2010年廊坊全市商品房竣工面積 461.33萬(wàn)平米,市區(qū)竣工面積 101.29萬(wàn)平米,占全市竣工量21.96%。 2007-2010年廊坊商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì) 2007-2010年廊坊商品房竣工面積走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源于:廊坊住房保障和房產(chǎn)管理局 廊坊房地產(chǎn) 雜志 需求市場(chǎng) 2010年廊坊市住宅銷(xiāo)售面積 154.12萬(wàn) ,成交均價(jià) 5651.08元 / ,月均去化 12.84萬(wàn) ; 截止 2011年 11月仹,共完成住宅銷(xiāo)量 148.1萬(wàn)平米,成交均價(jià) 6131.09元 / ,月均去化13.46萬(wàn) ,月均去化量同比 上漲 5%; 2010年、 2011年 1月 -11月廊坊市區(qū)新建商品住宅成交情況 2010年廊坊市商品房住宅月度成交情況 月仹 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 10.1 17.11 3892 10.2 3.44 4952 10.3 30.99 5233 10.4 8.88 5778 10.5 7.45 5730 10.6 10.2 6000 10.7 9.21 5951 10.8 13.72 5711 10.9 10.92 5757 10.1 11.51 5959 10.11 14.34 6281 10.12 16.35 6569 合計(jì) 154.12 5651.08 2011年廊坊市商品房住宅月度成交情況 月仹 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 11.1 15.03 6481 11.2 12.39 7302 11.3 25.5 6094 11.4 13.9 5348 11.5 13.67 6603 11.6 10.36 6843 11.7 9.09 6462 11.8 13.9 5903 11.9 11.95 5535 11.1 11.41 5258 11.11 10.9 5613 合計(jì) 148.1 6131.09 2010年 1月 -2011年 11月廊坊商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比 0100020003000400050006000700010.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 0510152025303510.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 05101520253011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.11銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米) 01000200030004000500060007000800011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.11銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 銷(xiāo)售價(jià)格(元 / ) 大廊坊市場(chǎng) 來(lái)自霸州、文安、大城、永清的投資客投資廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng) 廊坊市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與香河、燕郊等市場(chǎng)客戶差異化,廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下縣的投資客為主, 燕郊、香河主要吸引來(lái)自北京、天津等一線城市外溢客戶為主。 燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投資客戶,廊坊市場(chǎng)吸引外來(lái)投資客以霸州、文安、大城、永清等下縣的投資客為主,燕郊、香河等地對(duì)廊坊形不成客戶競(jìng)爭(zhēng) 廊坊 廊坊外來(lái)投資客主要來(lái)自霸州、文安等下縣,約占投資客比重 30%左右,來(lái)自京津等地投資客約占 5%-10%左右,其余投資客均為廊坊本地客戶 燕郊 香河 霸州:距離廊坊 47公里,S273直通廊坊 住宅均價(jià): 3200-3600元 / m2 消化速度: 100萬(wàn) m2/年 中小企業(yè): 勝芳做為東部的龍頭,注冊(cè)企業(yè)數(shù)達(dá)7000家 文安:距離廊坊 70公里 住宅均價(jià): 3500-3700元 / m2 消化速度: 17套 /月 產(chǎn)品水平: 過(guò) 10萬(wàn)平的項(xiàng)目?jī)H有一個(gè),平臺(tái)水
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