山東青島銀座李滄區(qū)項目市場調(diào)研和物業(yè)發(fā)展建議（161頁））

贏響膠東 銀座雄心 李滄區(qū)面粉廠項目市場報告 本項目將是銀座第二個 SHOPPING MALL，也是占領(lǐng)青島北部城區(qū)市場的橋頭堡，將輻射四方區(qū)北部、李滄區(qū)和城陽區(qū)大部。它對銀座的意義不僅僅是成功整合第二個綜合商業(yè)，更是全面占領(lǐng)青島乃至膠東的至高點(diǎn)。 濟(jì)南銀座中心 本 案 項目目標(biāo) 項目宗地分析 市場研判 市場機(jī)會分析 項目定位 目標(biāo)溝通 項目背景 機(jī)會與策略 定位 主要的研究內(nèi)容 物業(yè)發(fā)展建議 營銷策略 /執(zhí)行 問題判斷 營銷構(gòu)想 產(chǎn)品建議 信立怡高邏輯思維導(dǎo)圖 目 錄 contents 1 2 3 項目愿景及目標(biāo) 市場研判 宗地分析 項目愿景 企業(yè)戰(zhàn)略意義： 成功布局青島，輻射青島北部區(qū)域， 為未來占領(lǐng)膠東市場奠定基礎(chǔ)。 企業(yè)品牌意義： 打造青島人高度認(rèn)可的銀座品牌商 業(yè)，商業(yè)品牌提升其他物業(yè)品牌。 實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)： 以商業(yè)為主體，其他各類物業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn) 作，穩(wěn)定回現(xiàn)，并最終服務(wù)商業(yè)。 目 錄 contents 1 2 3 項目愿景及目標(biāo) 市場研判 宗地分析 市場研判 項目背景研究 房地產(chǎn)市場研究 2010年 1月 12日晚間，央行宣布，自 1月 18日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點(diǎn)。以 2009年 11月底 59.27萬億人民幣存款余額估算，同時考慮農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)因 素，分析師預(yù)計這將回收 2500億基礎(chǔ)貨幣。 而且，由于央行上調(diào)時點(diǎn)早于預(yù)期，預(yù)計將對市場產(chǎn)生強(qiáng)烈緊縮預(yù)期。 中國人民銀行決定，從 2010年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點(diǎn)。為加大對 “ 三農(nóng) ” 和縣域經(jīng)濟(jì)的支持力度，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。 2010年 1月 10日 國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布通知要求，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 通知還要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。 宏觀政策 2010年 4月 15日國務(wù)院常務(wù)會議明確確定對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30 ,對貸款購買第二套住房的家庭 ,首付款比例不得低于 50 ,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1 1倍 ；對貸款購買第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平。 隨著新“國四條”的頒布，新一輪政策打壓即將開始，二套房首付不得低于 50%僅是國家政策調(diào)控的第一拳，未來市場形勢不甚樂觀，建議開發(fā)商在開發(fā)過程中要快進(jìn)快出，規(guī)避風(fēng)險。 李滄區(qū)開發(fā)過程可分為三個階段 發(fā)展初期（ 2000 2002 年）：經(jīng)濟(jì)適用房基地 上世紀(jì)末，李滄區(qū)地產(chǎn)給人們的印象就是“野戰(zhàn)軍”，當(dāng)時第一代李村開發(fā)商的動作多是一些零星戰(zhàn)役，早期樓盤廣業(yè)西山花園 7萬平方米的規(guī)模已經(jīng)創(chuàng)造了李滄地產(chǎn)的紀(jì)錄。其消費(fèi)人群主要是在李滄區(qū)工作和生活的人 ，當(dāng)?shù)刭彿啃枨笥邢?，?dǎo)致地產(chǎn)銷售速度緩慢。 發(fā)展中期（ 2002 2006 年）：進(jìn)入快速發(fā)展期，市區(qū)中低端客戶開始涌入李滄 2001年青島申請奧運(yùn)會帆船比賽舉辦權(quán)成功，政府決定縮小南北差距，多個市政項目開始實(shí)施， 2002年青島確定李滄區(qū)為城市副中心開始規(guī)劃，在此后 4年， 308國道改造完成、后海供熱項目開建，李滄區(qū)的綜合配套狀況大為改觀，讓李滄地產(chǎn)具備了前所未有的潛力，為更多的購房者看好 。 近期發(fā)展（ 2006 年至今）： 主要承接城市中端臵業(yè)需求，并向中端臵業(yè)需求過渡 2006年年初，李滄地產(chǎn)的終極目標(biāo) CLD得到確認(rèn)，同年綠城、偉東、百通等知名開發(fā)商開始進(jìn)駐李滄，現(xiàn)在李滄的準(zhǔn)確定位為“一極兩軸三區(qū)四帶” 的規(guī)劃。作為未來 CLD的配套區(qū)域，李滄區(qū)的綜合配套完善的前景更加為人們看好，規(guī)模宏大的李村商業(yè)區(qū)改造項目已經(jīng)啟動，青島火車站總站也將落戶滄口，李滄區(qū)有望成為未來青島市人氣最旺的居住社區(qū)。 隨著政府規(guī)劃的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李滄區(qū)歷經(jīng)十年，其居住價值實(shí)現(xiàn)了低端 - 中低端、中低端 -中端的不斷提升 一極兩軸三區(qū)四帶 “一極”就是全力打造區(qū)域增長極。 “兩軸”是聯(lián)系青島城區(qū)南北、承接中心城區(qū)功能的重慶路發(fā)展軸和黑龍江路發(fā)展軸。 三區(qū)分別是交通商務(wù)區(qū) 、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)以及生態(tài)商住區(qū)。 四帶分別是“藍(lán)帶” 全長 17公里的李村河休閑產(chǎn)業(yè)帶、“銀帶” 全長 12公里的九水路 (九水 京口 振華 )商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶、“金帶” 全長 12公里的金水路商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、“綠帶” 全長 14公里的 (百果山 老虎山 煙墩山 )商旅產(chǎn)業(yè)帶。 李滄區(qū)發(fā)展歷程 城市發(fā)展 “ 環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展 ” 是青島拓展城市發(fā)展空間，改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國際中心城的戰(zhàn)略。 青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間由南向北發(fā)展的戰(zhàn)略 李滄成為連接市南市北、黃島、紅島的地理中心 青島城市化發(fā)展軌跡 2006 2002 2010 中心城 郊區(qū)化 新城 城市群 30% 50% 70% 城市化率 平穩(wěn)發(fā)展期 2007年，青島城市化率超過 60%，城市化處于高速發(fā)展階段，同時城市呈現(xiàn)多核發(fā)展，新的城市核心的發(fā)展，必將導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口和流動人口的涌入，李滄區(qū)作為青島未來的城市副中心，城市多核發(fā)展的一核之一，人口的大量涌入，將成為青島市房地產(chǎn)市場最大的引爆點(diǎn)。 青島城市化率超過 60%，城市化處于高速發(fā)展期，受城市多極化影響，農(nóng)村人口和流動人口的大量涌入，將使李滄區(qū)成為青島市房地產(chǎn)市場最大的引爆點(diǎn)。 青島市地鐵規(guī)劃 軌道網(wǎng)由軌道交通 M1、M2、 M6及 L2號線構(gòu)成環(huán)灣軌道交通線。通過 M3及 M5號線可增強(qiáng)環(huán)灣帶與城市中心地帶聯(lián)系。 地鐵 M2線：太行山路 李滄東部。線路經(jīng)黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車站、臺東、市政府、啤酒城、李村，到達(dá)李滄東部。 李滄區(qū)位于青島市軌道交通的重要位臵，地鐵的建設(shè)，將拉近與市中心的距離，加快市中心人口的外溢，使李滄區(qū)更加成為人口的聚集地。 李滄板塊 城市蔓延區(qū)、城市中低端居住區(qū) 李滄區(qū)區(qū)位 青島老城區(qū)南部靠海，東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開來，李滄位于城市地理中心。 李滄區(qū)經(jīng)濟(jì) 伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動以及一系列重要商貿(mào)項目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)代化趨勢。 青島 CLD，共 7個片區(qū)設(shè)計趨于面積 34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá) 800萬平米，竣工后居住人口將達(dá) 20多萬， 2010年“中央居住區(qū)”將建設(shè)完成。 綠城理想之城是青島 CLD中第一個項目，占地 4100畝，建面202萬，預(yù)計入住人口 5萬人。分五期開發(fā)，第一期占地 12萬平米，建面 23萬平米，容積率1.4 李滄區(qū)發(fā)展 近期李滄的新客站，跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進(jìn)一步提 升李滄區(qū)作為青島交通要塞，城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢。 李滄區(qū)發(fā)展 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動李滄從城市地理位臵向功能多 元復(fù)合，環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變。 李村片區(qū)規(guī)劃 李村片區(qū)總體功能定位是以 “ 現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住 ” 為主體功能的綜合片區(qū)。規(guī)劃形成“ 兩心、三帶、四軸、六片區(qū) ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 李村片區(qū)總體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體功能的綜合片區(qū)，規(guī)劃人口 20萬人。 李村片區(qū)規(guī)劃區(qū)域東起 308國道、西至重慶中路、北起金水路、南至張村河，規(guī)劃總面積 986.77公頃，現(xiàn)狀總?cè)丝?17.5萬人。 規(guī)劃形成“兩心、三帶、四軸、六片區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“兩心”指本區(qū)域李村商業(yè)中心和李村公園綠化中心；“三帶”指本區(qū)域李村河、大村河、張村河濱河綠化景觀帶；“四軸”指夏莊路、京口路、書院路和九水路四條景觀軸線；“六片區(qū)”指六個綜合居住片區(qū)。 小結(jié) 青島已經(jīng)進(jìn)入城市高速發(fā)展階段，居民消費(fèi)以及物業(yè)投資也將得到提升。青島城市化率已經(jīng)超過 60%，受城市多極化發(fā)展的影響，李滄區(qū)將成為青島市房地產(chǎn)市場最大的引爆點(diǎn)，為未來房地產(chǎn)開發(fā)提供了市場機(jī)會。 李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷至遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等都市副中心；李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，其中桑毛渠和中央居住區(qū)已經(jīng)具有一定基礎(chǔ)，未來將推動李滄功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都是特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變，發(fā)展?jié)摿薮螅杏薮蟮氖袌鰴C(jī)會。李村片區(qū)未來總體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體功能的綜合片區(qū)，為綜合體項目開發(fā)提供了巨大的市場空間。 市場研判 項目背景研究 房地產(chǎn)市場研究 房地產(chǎn)市場研究 住宅市場分析 公寓市場分析 商業(yè)市場分析 整體住宅市場研究 區(qū)域住宅市場研究 城陽： 價格區(qū)間： 4500-8000 別墅： 15000 產(chǎn)品形式：高層、多層、別墅 開發(fā)區(qū)： 價格區(qū)間： 5000-16000 產(chǎn)品形式：高層、多層 四方李滄 CLD 價格區(qū)間： 7500-1萬 產(chǎn)品形式：高層 嶗山中心區(qū) 價格區(qū)間1.2-2萬 產(chǎn)品形式高層 市南市北 價格區(qū)間： 1-1.8萬 產(chǎn)品形式：高層 未來城市核心區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)積聚區(qū) 嶗山區(qū)是青島城市的綠肺，是距離城市最近的資源型居住區(qū)，目前已經(jīng)形成高端居住區(qū)認(rèn)知 重工業(yè)區(qū)、港口區(qū) 依托港口和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成重工業(yè)區(qū)和港口區(qū) 核心海景豪宅區(qū) 城市與海資源的疊加打造青島最高居住價值 城市核心區(qū) 市南市北是青島城市的商貿(mào)、金融、行政、商務(wù)中心，是城市核心資源及配套集中區(qū) 高端海景居住度假區(qū) 具備嶗山區(qū)的良好空氣質(zhì)量及山體資源，配合海景及與城市適當(dāng)?shù)木嚯x，成為青島兼居住和度假功能的第一選擇 空港和高科技產(chǎn)業(yè)新城 具備高新產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及與國際機(jī)場最近的距離，打造生態(tài)新城的意象 中央居住區(qū) 承接城市外溢人口，通過便利的交通與城市形成了較為密切的聯(lián)系 市南沿海一線 價格區(qū)間： 3萬 -8萬 產(chǎn)品形式：高層 嶗山沿海一線 價格區(qū)間： 2-3萬 產(chǎn)品形式：高層 青島房地產(chǎn)市場已形成明顯的板塊特征，隨著青島市區(qū)房價不斷上漲，李滄 CLD成為城市人口主要外溢方向。 青島中央休閑區(qū) 溫泉鎮(zhèn)已形成休閑度假認(rèn)知，鰲山在打造大型度假休閑設(shè)施。溫泉鎮(zhèn)和鰲山衛(wèi)板塊將成為青島首席 resort區(qū) 房地產(chǎn)市場 板塊格局 浮山新區(qū) 8500-1.3萬 高層 多層 住宅市場 -供應(yīng) 2 0 0 9 年七區(qū)住宅供應(yīng)量及比例（單位：萬）1 7 1 . 5 1 , 1 8 . 9 %1 1 7 . 9 , 1 3 . 0 %9 6 . 5 5 , 1 0 . 6 %9 4 . 6 2 , 1 0 . 4 %1 9 7 . 5 7 , 2 1 . 8 %1 4 0 . 2 8 , 1 5 . 5 %8 9 . 2 3 , 9 . 8 %城陽區(qū) 開發(fā)區(qū) 嶗山區(qū) 市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū)區(qū)域 供應(yīng)量（所占比例） 單位：萬平米 城陽區(qū) 197.57（ 21.8%） 開發(fā)區(qū) 171.51（ 18.9%） 嶗山區(qū) 140.28（ 15.5%） 市南區(qū) 117.9（ 13%） 市北區(qū) 96.55（ 10.6%） 四方區(qū) 94.62（ 10.4%） 李滄區(qū) 89.23（ 9.8%） 2009青島七區(qū)總供應(yīng)為 906.7萬平米，其中新增供應(yīng) 560.04萬平米。 供應(yīng)量最小的區(qū)域?yàn)槔顪鎱^(qū) ，供應(yīng)量為 89.23萬平米， 所占比例不足 10%。 住宅市場 存量 區(qū)域 存量（所占比例） 單位：萬平米 開發(fā)區(qū) 57.28（ 21.5%） 城陽區(qū) 53.71（ 20.1%） 市南區(qū) 44.83（ 16.8%） 嶗山區(qū) 35.6（ 13.4%） 市北區(qū) 33.36（ 12.5%） 李滄區(qū) 23.34（ 8.8%） 四方區(qū) 18.51（ 6.9%） 截止 2010年 2月底，青島七區(qū)住宅總存量為 266.63萬平米。李滄區(qū)存量面積位列第六 ，截止到 2010年 2月底區(qū)域存量為23.34萬平米， 所占比例為 8.8%，目前存在較大的市場空間。 2 0 0 9 年七區(qū)住宅存量及比例（單位：萬）5 3 . 7 1 , 2 0 . 1 %3 5 . 6 , 1 3 . 4 %3 3 . 3 6 , 1 2 . 5 %2 3 . 3 4 , 8 . 8 %5 7 . 2 8 , 2 1 . 5 %4 4 . 8 3 , 1 6 . 8 %1 8 . 5 1 , 6 . 9 %開發(fā)區(qū) 城陽區(qū) 市南區(qū) 嶗山區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū)住宅市場 成交 區(qū)域 成交量 （所占比例） 單位：萬平米 城陽區(qū) 136.59（ 21.83%） 開發(fā)區(qū) 112.85（ 18.04%） 嶗山區(qū) 102.04（ 16.31%） 李滄區(qū) 75.03（ 11.99%） 市南區(qū) 71.63（ 11.45%） 四方區(qū) 70.31（ 11.24%） 市北區(qū) 57.21（ 9.14%） 2 0 0 9 年青島市住宅成交月度變化（單位：套）010002000300040005000600070008000成交套數(shù) 1931 1574 4242 5008 5570 6998 6804 5391 5368 5668 6548 5736 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 09122 0 0 9 年青島市住宅成交月度變化（單位：萬平方米）01020304050607080成交量 19.77 15.96 45.77 50.57 56 70.34 71.71 56.24 56.03 58.66 64.96 59.650901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 09122009年青島七區(qū)住宅共成交 625.66萬平米 。其中李滄區(qū)成交量位列第四。 2009年區(qū)域總成交量為 75.03萬平米， 所占比例為 11.99%。 住宅市場 價格 住宅均價月度變化0150030004500600075009000元 / 平米系列 1 6 2 6 4 . 3 7 7 3 8 3 . 0 8 7 2 1 6 . 4 3 7 6 7 4 . 5 3 7 4 7 1 . 2 9 7 5 2 8 . 4 9 8 5 4 8 . 7 9 7 9 1 3 . 1 3 7 7 6 4 . 1 3 7 8 2 9 . 7 3 7 8 6 3 . 8 9 8 4 5 9 . 0 8 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912從市場總體來看，年初均價為 6264元 / ，隨后隨著島城樓市的火爆，青島市總體均價呈現(xiàn)上升趨勢。其中在 7月份有著較大幅度的提升， 7月份的均價高達(dá) 8549元 /平米 ，為全年的最高值，主要由于上實(shí)海上海、海信天璽等高端項目成交較好，拉動整體均價的大幅度上升。 7月份以后均價呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的狀態(tài)， 截止年底，均價為 8459元 /平米 。 2009年青島市住宅價格穩(wěn)中有升，年底均價較年初上漲 2000元 /平米左右，漲幅 31.9% 小結(jié) 從供應(yīng)量方面來看， 2009年供應(yīng)量最小的區(qū)域?yàn)槔顪鎱^(qū)，供應(yīng)量為 89.23萬平米。 從存量方面來看，當(dāng)前李滄區(qū)的存量面積位列第六，存量為 23.34萬平米。 從成交方面來看， 2009年李滄區(qū)成交量位列第四位，區(qū)域月均成交量為 6.25萬平米 2009年李滄區(qū)在售房源總供應(yīng)量最少，當(dāng)前的存量僅為 23.34萬平米，預(yù)計消化期不到 4個月，目前市場存量明顯不足。 房地產(chǎn)市場研究 住宅市場分析 公寓市場分析 商業(yè)市場分析 整體住宅市場研究 區(qū)域住宅市場研究 從市場存量來看 李滄區(qū)可售房源主要以 60-90平米的兩室產(chǎn)品為主， 90-120平米的產(chǎn)品位居第二。 60平米以下和 180平米以上的產(chǎn)品供應(yīng)較少。 從成交情況來看 李滄區(qū) 2009年全年總成交量為 75.03萬平米，月均銷售 6.25萬平方米，按照 2010年三月初李滄區(qū)住宅存量 23.34萬平方米，銷售期約 3.7個月，目前供應(yīng)量明顯不足；李滄區(qū)域內(nèi)房源充足的樓盤銷售狀況良好，月均銷售量在 70套以上。藍(lán)山灣、春和景明等項目由于價格相對較低和前期長時間的積累客戶，成交量較高，月均銷售量均在 120套以上。 從物業(yè)價值看 目前區(qū)域內(nèi)在售項目普通住宅均價在 7500-8500元之間，花園洋房均價在9000-10000元 /平米之間，二手房價格集中在 7000 10000元 /平米之間。客戶為剛性需求和初級改善性需求并重；客群以青島本地為絕對主力。 從潛在供應(yīng)量來看 李滄區(qū)作為青島未來的中央居住區(qū)，可預(yù)見市場供應(yīng)量為 1116.91萬平米，供應(yīng)量巨大，未來市場競爭環(huán)境將異常激烈。李滄中央居住區(qū)現(xiàn)在推盤量不足，但未來供應(yīng)量巨大，按照 2009年市場推盤量 89.23萬平米計算，保守估計 12年推完。 住宅市場概述 李滄區(qū)整體市場現(xiàn)狀 李滄區(qū)住宅市場 供應(yīng)及成交情況 李滄區(qū)區(qū)住宅供應(yīng)量月度變化圖04008001200160020002400280032003600套04812162024283236萬平米套數(shù) 2942 3464 3035 2993 3477 3023 2727 3107 2990 3423 3061 2581 2484 2502 2617 1880 2033 2071 2981面積 3 0 . 2 1 3 5 . 8 2 3 1 . 5 1 3 0 . 8 4 3 4 . 5 3 3 0 . 4 1 2 7 . 8 8 3 1 . 0 6 2 9 . 7 5 3 4 . 9 2 3 0 . 4 5 2 6 . 1 9 2 5 . 6 3 2 5 . 6 3 2 5 . 6 4 1 8 . 2 7 1 9 . 5 1 9 . 1 7 2 7 . 2 30808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001嶗山區(qū)住宅成交量月度變化圖020040060080010001200套012345678910萬平米套數(shù) 363 447 161 221 475 296 125 348 532 1032 1040 721 651 905 757 773 587 375 412面積 4 . 6 9 4 . 5 4 1 . 6 7 2 . 1 1 4 . 3 2 . 5 3 1 . 2 5 3 . 3 5 . 1 1 9 . 7 7 9 . 1 9 6 . 9 7 6 . 7 6 9 . 5 6 7 . 5 8 7 . 2 9 5 . 7 2 3 . 4 9 3 . 8 90808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002供應(yīng)： 2009年李滄區(qū)供應(yīng) 89.23萬平米。供應(yīng)量呈現(xiàn)逐月下降趨勢。 2010年2月份李滄區(qū)住宅供應(yīng)又大幅上升，至 2010年 2月底，李滄區(qū)住宅存量面積為 23.34萬平米。 成交： 2009年李滄區(qū)共成交 75.03萬平米。自 3月份以來基本在高位運(yùn)行。至 1月份隨著傳統(tǒng)淡季的到來，成交量略減。 2009年李滄區(qū)全年銷售率高達(dá) 84%。按去年的銷售速度，當(dāng)前剩余存量需3.7個月時間可以消化完畢。 李滄區(qū) 2009年住宅全年供應(yīng)量為 89.23萬平米 ；成交量為75.03萬平米 。成交率高達(dá) 84%。按去年的速度存量只需 3.7個月時間即可消化完畢。目前供應(yīng)明顯不足。 李滄區(qū)住宅市場 住宅成交價格 在最近 6個月中，李滄區(qū)住宅成交均價呈波浪形起伏狀態(tài)。 2010年 2月由于整體成交量較小且價格較高項目（百通尚風(fēng)尚水、偉東幸福之城尾盤價格較高）基本無成交，因?yàn)楸驹鲁山痪鶅r較 1月有著較大幅度的下降。 2月份李滄區(qū)的住宅成交均價為 7469.25元 /平米。 李滄區(qū)目前住宅市場整體成交均價在 7469.25元 /平米左右，較 2009年 9月上升 10.4%。 李滄區(qū)住宅均價月度變化圖62006400660068007000720074007600元/ 平米系列1 6 7 6 5 . 4 6 6 7 9 2 . 2 6 7 8 0 . 8 9 7 3 0 5 . 4 9 7 4 1 0 . 9 8 6 6 9 4 . 3 8 7 4 6 9 . 2 50909 0910 0911 0912 1001 1002 10032 0 1 0 年3 月初李滄區(qū)可售住宅面積分段0300006000090000120000150000平米0400800120016002000面積 3 0 3 8 . 7 6 1 4 8 2 0 6 . 5 3 4 1 3 2 5 . 3 1 8 0 4 9 . 8 5 2 4 5 8 7 . 7 5 8 1 4 9 . 8 4套數(shù) 59 1836 418 61 162 336 0 以下 6 0 - 9 0 9 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 4 1 4 4 - 1 8 0 1 8 0 以上目前李滄區(qū)可售房源主要以 60-90平米的小戶型產(chǎn)品和 90-120平米的兩居為主， 120-144平米的大兩室產(chǎn)品和 144-180平米的三室產(chǎn)品也存在一定的市場供應(yīng)量。 60平米以下的產(chǎn)品和 180平米以上的產(chǎn)品供應(yīng)量較少。 李滄區(qū)住宅市場 可售住宅情況 截止到 2010年 3月初，李滄區(qū)存量房源主要以 60-90平米的產(chǎn)品為主， 90-120平米的產(chǎn)品位居第二。 60平米以下和180平米以上的產(chǎn)品供應(yīng)較少。 李滄區(qū)住宅市場 潛在供應(yīng)量情況 項目名稱 供應(yīng)量（萬平方米） 綠城理想之城 190 偉東幸福之城 130 尚風(fēng)尚水 7.7 春和景明 22.38 山河城 90 和達(dá)和城 23 藍(lán)山灣 72 東城水岸 12 合計 547.08 項目名稱 供應(yīng)量（萬平方米） 中南項目 180+130 萬科項目 100 中海玫瑰庭院 16.7 唐街印象 20 李滄寶龍城市廣場 35 山溪春城 36 青山綠水 15 龍苑豪庭 26 陽光千千樹 11.13 合計 569.83 已售項目未推供應(yīng)量 未售項目 李滄區(qū)作為青島的中央居住區(qū)，可預(yù)見市場供應(yīng)量為1116.91萬平米 ，供應(yīng)量巨大，市場競爭環(huán)境將異常激烈。 已售項目未推供應(yīng)量為 547.08萬平米，未售項目總供應(yīng)量為 569.83萬平米?？倽撛诠?yīng)量高達(dá) 1116.91萬平米，未來供應(yīng)量巨大，競爭將異常激烈。按照 2009年全年推售量計算，保守估計 12年推售完畢 李滄區(qū)典型項目分析 區(qū)域重點(diǎn)樓盤分布圖 綠城理想之城 偉東幸福之城 百通尚風(fēng)尚水 藍(lán)山灣 春和景明 山河城 和達(dá)和城 中南世紀(jì)城 萬科假日風(fēng)景 唐街印象 寶龍城市廣場 東城水岸 山溪春城 中海玫瑰庭院 青山綠水 龍苑豪庭 陽光千千樹 在售項目 待售項目 李滄區(qū)域內(nèi)房源充足樓盤銷售狀況良好，月均銷售量在 70套以上。 藍(lán)山灣、春和景明等項目由于價格相對較低和前期長時間的積累客戶，成交量較高，月均銷售量均在 120套以上。 項目名稱 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 月均銷售 套數(shù) 偉東幸福之城 268 175 173 225 26 27 41 23 8 2 7 89 綠城理想之城 44 84 69 75 85 83 34 17 15 10 2 1 4 43.25 春和景明 76 254 214 222 4 0 1 110 和達(dá)和城 105 292 62 26 6 5 0 71 尚風(fēng)尚水 58 37 8 4 0 0 0 17.83 藍(lán)山灣 260 8 212 90 152 0 81 114 東城水岸 45 20 152 72 2009.3 2010.3月李滄區(qū)典型項目銷售狀況 李滄區(qū)典型項目分析 項目名稱 綠城理想之城 偉東幸福之城 藍(lán)山灣 尚風(fēng)尚水 資源 項目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公用、行政辦公、教育。其中學(xué)校共有十所。 東部虎山片區(qū)，北臨六號線，南抵環(huán)城北路，東起青銀高速，西側(cè)緊鄰 308國道 緊鄰萬虎山森林公園，李村公園、十梅庵公園 西側(cè)是虎山體育場，周邊重慶路、黑龍江路 規(guī)模 總建面 210萬平米 總建面 14萬平米 總建面 80萬平米 總建面 9.87萬平米 物業(yè)類型 花園洋房、高層小高層 高層 高層 多層公寓、花園洋房及 疊拼、聯(lián)排 開盤價格 高層均價 6000元 /平米，花園洋房均價 8500元 /平米 均價 5500元 /平米 均價 6000元 /平米 花園洋房均價 8600元 /平米 目前均價 高層均價 8000元 /平米，花園洋房 10000元 /平米 均價 8500元 /平米 均價 7500元 /平米 公寓 8500元 /平米，花園洋房 9300元 /平米 銷售情況 2008年 1月 14日市南區(qū)售樓處開啟，從蓄勢期一直持續(xù)到 8月 2號開盤至強(qiáng)銷期期間一直密集推廣，現(xiàn)在一期處于尾盤期，銷售率已超過 98% 偉東幸福之城一期于 2009年5月 16日開盤，共 986套房源現(xiàn)已銷售 974套，余 12套，銷售率接近 99%。 2009年 8月 23日開盤，共推出 962套房源，目前已售 780套，銷售率為 81%。 一期于 9月 26日開盤，推出 112套住宅已售 107套。銷售率高達(dá) 95.5%。 月均銷售速度 43套， 8450平米 89套， 9370平米 114套， 9981平米 17套， 3219平米 客戶 以青島本地為主，約占 67%左右（以私營業(yè)主、企業(yè)高管 為主）外地占 33%左右（其中部分團(tuán)購客戶），以自住客戶為住，約占 90%，投資客戶較少， 僅占 10%左右。 以青島本地為主，約占 80%左右，外地占 20%左右（其中以濰坊、淄博的客戶居多），以自住客戶為主，約占 90%，投資客戶較少，僅占 10%左右。 以青島本地為主，約占 75%（以周邊客戶為主），外地客戶約占 25%。多為首次臵業(yè)者。 青島市區(qū)客戶為主，約占 70%（以私營企業(yè)主為主）?？蛻粢宰宰橹?，約占 85%，多為改善居住環(huán)境客戶。 李滄區(qū)典型項目分析 目前區(qū)域內(nèi)在售項目普通住宅均價在 7500-8500元之間，花園洋房均價在 9000-10000元 /平米之間。房源充足的項目月均銷售在 80套以上，銷售面積約 9000平米左右。 項目名稱 和達(dá)和城 東城水岸 春和景明 資源 與濱海大道、青銀高速公路 毗鄰 臺柳路西側(cè)，張村河北岸 臨近青銀高速 規(guī)模 總建面 28萬 總建面 12萬平米 總建面 30萬平米 物業(yè)類型 高層、花園洋房 多層、高層 高層 開盤均價 高層均價 5800元 /平米，花園洋房均價 7000元 /平米 均價 7500元 /平米 均價 6260元 /平米 目前均價 二期預(yù)計高層均價 7500元 /平米，花園洋房 9000元 /平米 均價 7500元 /平米 二期預(yù)計均價為 8500元 /平米左右。 銷售情況 一期于 2009年 9月 20日開盤，共推出 1174套，已售 1098套，銷售率約為 94%。 2010年 1月 18日開盤，共推出614套，已售 196套，銷售率為31.9%。 2009年 9月 20日開盤，推出 831套，已售 771套，銷售率約為 92.8%。 月均銷售速度 71套， 9000平米 72套， 6160平米 110套， 9244平米 客戶 以青島本地為主，約占 85%左右，外地占 15%左右，以自住客戶為主，約占 90%，投資客戶較少，僅占 10%左右。 以青島本地人為主，約占 80%，外地客戶約占 20%（多為聊城、安徽客戶）；以自住為主，多為年輕人首次臵業(yè)。 以青島市區(qū)客戶占 98%左右，其余為青島周邊區(qū)市客戶，成交主要以自住為主，約占 90%左右，投資客戶約占 10% 李滄區(qū)典型項目分析 李滄區(qū)二手房情況 項目名稱 面積 戶型 所在 /總樓層 總價 (萬元 ) 單價（元 / ） 均價（元 / ） 百通花園 148 四室兩廳 6/6 75 5068 8023 134 三室兩廳 3/6 98 7313 109 三室一廳 1/6 85 7798 96 兩室兩廳 2/6 79.9 8323 86 兩室一廳 4/4 99.9 11616 福林苑 110 三室一廳 2/6 90 8182 8045.2 97 兩室兩廳 3/6 90 9278 184 兩室兩廳 5/7 105 5707 87 兩室兩廳 11/14 79 9080 94 兩室一廳 1/6 75 7979 百通馨苑 111.27 三室兩廳 5/6 110 9886 9054 103 兩室兩廳 2/6 91 8835 92 兩室兩廳 8/14 73 7935 78.2 兩室一廳 5/9 76 9719 66.33 一室一廳 12/14 59 8895 華易春之都 125 三室兩廳 1/6 116 9280 9356.6 75 兩室一廳 5/6 76 10133 84 兩室一廳 4/6 71 8452 90 兩室一廳 5/6 78.5 8722 51 一室一廳 5/5 52 10196 李滄區(qū)二手房價格集中在 7000 10000元 /平米之間。 客戶梳理 李滄區(qū)典型項目客戶分析 項目名稱 客戶來源 客戶類型 臵業(yè)目的 開盤價格（元 / ） 目前價格 （元 / ） 百通尚風(fēng)尚水 青島市區(qū)客戶為主，約占 70% 以私營企業(yè)主為主，其余主要為企業(yè)高管、泛公務(wù)員、公司白領(lǐng)等。 客戶以自住為主，約占 85%。多為改善居住環(huán)境 花園洋房均價8600元 /平米 公寓 8500元 /平米，花園洋房9300元 /平米 偉東幸福之城 以青島本地為主，約占 80%左右，外地占 20%左右（其中以濰坊、淄博的客戶居多） 客群主要職業(yè)為白領(lǐng)、泛公務(wù)員、私營企業(yè)主等 以自住客戶為主，約占 90%，投資客戶較少，僅占 10%左右。 均價 5500元 /平米 均價 8500元 /平米 綠城理想之城 以青島本地為主，約占 67%左右（以私營業(yè)主、企業(yè)高管 為主）外地占33%左右（其中部分團(tuán)購客戶） 高端人士為主，主要為企業(yè)中高級管理者、私營企業(yè)主等。 以自住客戶為主，約占 90%，投資客戶較少， 僅占 10%左右。 高層均價 6000元 /平米，花園洋房均價 8500元 /平米 高層均價 8000元 /平米，花園洋房 10000元 /平米 藍(lán)山灣 以青島本地為主，約占 75%（以周邊客戶為主），外地客戶約占 30%。 泛公務(wù)員、公司白領(lǐng)以及私營業(yè)主等。 自住為第一需求，投資比例約 10%。 均價 6000元 /平米 均價 7500元 /平米 李滄區(qū)核心客戶 李滄區(qū)客戶 青島市客戶 外地客戶 李滄區(qū)核心客戶按照來源可分為： 1、 李滄區(qū)客戶 （李滄區(qū)內(nèi)客戶，有一定的區(qū)域情結(jié)） 2、 青島市客戶 （青島本地或常駐青島工作、生活類客戶，此類客戶不能承受市南、市北的高房價） 3、 外地客戶 （濰坊、淄博、北京、上?？蛻糨^多） 置業(yè)關(guān)鍵 ：資源占有、產(chǎn)品品質(zhì)、價格合理、配套成熟 置業(yè)關(guān)鍵 ：價格合理、產(chǎn)品品質(zhì)、配套齊全、生活方便 置業(yè)關(guān)鍵 ：稀缺地段資源、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力、價格合理 對價格和配套的關(guān)注度：青島市客戶李滄區(qū)客戶外地客戶 從區(qū)域來源上可將李滄客戶分為三類 客戶梳理 潛在客戶寫真 姓名：王先生 （偉東幸福之城業(yè)主） 年齡： 42歲 來源：李滄區(qū) 職業(yè)：外貿(mào)行業(yè) 總購臵物業(yè)金額： 50 80萬之間 100平米左右戶型 我購買偉東幸福之城的房子，主要是從地段、購物和價格上考慮的，我覺得 李滄這邊商場非常多，生活比較方便，價格還合理， 不像市南、市北的房子，一般都在 100萬以上，我們這些做小生意或上班的購買壓力太大。而且我聽說李滄是青島未來的中央居住區(qū)，有一定的升值潛力，所以就買了偉東幸福之城，我老婆也非常喜歡這里，生活很方便。 姓名：孫先生 年齡： 29歲 藍(lán)山灣業(yè)主 來源：淄博人，在青島工作 職業(yè)：某保險公司職員 我在市南區(qū)上班，想在市南區(qū)或者市北區(qū)買套房子，考察了很久，都太貴了，動輒幾百萬，我買不起，所以只能去郊區(qū)買。我當(dāng)時考慮別的地方的房子時，我首先考慮的就是李滄區(qū)的房子，因?yàn)槲乙郧耙步?jīng)常來李滄買東西，這里的東西相對價格比較合理一些，所以在這邊生活比較方便，我當(dāng)時來問了一下藍(lán)山灣，價格在 7000元 /平米左右，覺得還可以，兩個人還房貸比較輕松，就過來買了一套。 1 2 客戶梳理 需求共識 資源共識 配套齊全 商業(yè)氛圍濃厚，生活方便 升值潛力大 關(guān)注產(chǎn)品價格和面積； 對社區(qū)配套要求不高； 李滄區(qū)客戶最終價值訴求以對配套資源的占有、對區(qū)域價值和項目價格的認(rèn)可 客戶共性特征梳理 客戶梳理 目的共識 剛性需求為主； 少量的初級升級需求； 房地產(chǎn)市場研究 住宅市場分析 公寓市場分析 商業(yè)市場分析 二級市場 三級市場 從市場供應(yīng)量來看 2009年 1月至 2010年 2月青島七區(qū)商業(yè)的總體供應(yīng)量（底商 +商場）為163.78萬平米，李滄區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量（底商 +商場）為 12.08萬平米，僅占總供應(yīng)的 7.4%。 從成交情況來看 2009年 1月至 2010年 2月青島七區(qū)商業(yè)總成交量（底商 +商場）為 44.38萬平米。李滄區(qū)商業(yè)總成交量（底商 +商場）為 4.78萬平米，占總成交量的 10.8%，成交速度相對較快。 從物業(yè)價值看 項目周邊典型競爭對手：百通大廈商業(yè)價格為一層 4萬 /平米以上。二層2.8萬 3萬 /平米，三層 1.5萬 2萬元 /平米；偉東幸福之城商業(yè)整體均價約 2.5萬元 / （地下一層，局部兩層，地下四層）。 從潛在供應(yīng)量來看 李滄區(qū)潛在可監(jiān)控的大型商業(yè)項目供應(yīng)量為 66.66萬平米，供應(yīng)量較大，未來競爭較為激烈。 商業(yè)二級市場概述 商業(yè)宏觀研究 2009年 1月至 2010年 2月青島七區(qū)商業(yè)的總體供應(yīng)量為 163.78萬平米。自 2009年 3月起七區(qū)商業(yè)供應(yīng)量居高不下 , 到 2010年2月份商業(yè)供應(yīng)才有大幅回落。 商業(yè)供應(yīng)月度變化圖（面積）9095100105110115120萬平米系列1 1 0 4 . 1 3 1 0 2 . 4 2 1 1 1 . 2 2 1 1 0 . 7 8 1 1 1 . 0 7 1 1 1 . 0 4 1 1 1 . 1 1 1 1 1 . 5 2 1 1 6 . 2 6 1 1 8 . 5 1 1 1 7 . 6 2 1 2 2 . 0 6 1 2 6 . 5 2 1 0 8 . 9 60901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 10022009年 1月至 2010年 2月青島七區(qū)商業(yè)的總體供應(yīng)量為 163.78萬平米。 自 2009年 3月起七區(qū)商業(yè)供應(yīng)量居高不下， 9月份開始又有較