龍港儀邦奧特萊斯廣場項目可行性研究報告

龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場 項目可行性研究報告 儀邦 集團 有 限 公 司 二 零 一 二 年 三 月 1 目 錄 摘要 . 4 第一章 編制依據(jù)、項目選址和建設目標 . 7 一、編制依據(jù) . 7 二、項目選址 . 8 三、項目建設目標 . 10 1.項目主體部分 . 11 （ 1）“中國禮品城” . 11 （ 2）龍港儀邦購物中心 . 11 （ 3）浙南新天地 . 13 2. 配套服務設施 . 14 第二章 項目機遇背景 . 16 1、契合國家現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃 . 16 2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 . 17 （ 1）有利于浙南區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)集群發(fā)展 . 17 （ 2）與蒼南縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對接 . 18 （ 3）契合蒼南縣發(fā)展規(guī)劃 . 19 （ 4）有利于把握“海峽西岸經(jīng)濟區(qū) ” 發(fā)展的歷史機遇 . 22 （ 5）符合龍港發(fā)展規(guī)劃 . 23 （ 6）有利于完善區(qū)域商貿(mào)業(yè)布局 . 24 第三章 項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析 . 27 一、項目產(chǎn)業(yè)前景 . 27 1、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景繼續(xù)看好 . 27 2、區(qū)域內(nèi)消費規(guī)模巨大 . 28 3、區(qū)域內(nèi)非購物類消費潛力巨大 . 29 4、相關(guān)商 業(yè)品牌的需求旺盛 . 29 二、項目體量可行性分析 . 31 2 第四章 項目投資運營方背景 . 33 一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團商業(yè)模 式 . 33 二 、儀邦集團商業(yè)運營能力 . 38 第五章 項目投資及運營方案 . 41 一、項目投資建設方案 . 41 1、項目前期投資建設方案 . 43 2、項目建設和招商階段投資建設方案： . 44 二、項目組織管理方案 . 45 三、項目運營方案 . 46 1、奧特萊斯購物中心和浙南新天地運營方案 . 47 2、禮品城交易市場運營方案 . 49 四、項目運營成功的市場基礎(chǔ) . 49 1、“中國禮品城”等的已有成熟商業(yè)平臺的支持 . 49 2、項目所在區(qū)域的堅實市場需求依托 . 50 第六章 項目社會經(jīng)濟效益 . 53 一、投資拉動效應 . 53 二、產(chǎn)業(yè)平臺效應 . 53 三、結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應 . 54 四、城市形象提升和功能完善效應 . 55 五、稅收和民生效應 . 56 第七章 項目財務評價及 資金籌措 . 58 一、項目銷售和運營財務分析 . 58 二、項目凈現(xiàn)值、投資回收期和內(nèi)部報酬率 . 60 三、項目投資額和資金籌措 . 61 第八章 環(huán)境保護分析和節(jié)能分析 . 64 一、環(huán)境保護影響綜合分析 . 64 二、項目節(jié)能分析 . 65 3 1、分析依據(jù) . 65 2、項目及能源供應情況 . 66 3、能源消費量測算 . 67 4、項目節(jié)能措施評估及建議 . 68 第九章 項目風險分析 . 70 一、微觀經(jīng)營環(huán)境風險 . 70 二、宏觀經(jīng)濟波動風險 . 71 三、過度競爭風險 . 71 四、風險防范 . 72 第十章 研究結(jié)論及建議 . 73 一、研究結(jié)論 . 73 二、項目正式實施前的建議 . 74 1、產(chǎn)業(yè)政策配套到位 . 74 2、有關(guān)規(guī)劃對接及時 . 74 3、為項目開發(fā)運營提供必要支持 . 74 4 摘要 本項目為 龍港“ 中國禮品城 ” 的擴建、改造和運營升級項目。中國禮品城在龍港開業(yè) 10 年來，已經(jīng) 順利完成了一期和二期的 工程 建設 和 一期工程的開業(yè) ， 市場不斷繁榮 ， 目前已經(jīng) 發(fā)展成為影響全國的禮品 及 包裝 印刷品 交易中心、集散中心和信息中心 。 先后獲得 中國商業(yè)聯(lián)合會等權(quán)威機構(gòu)授予的 “中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張 “ 國 ” 字號商業(yè)品牌。 隨著 龍港 禮品城所在的 浙南地區(qū) 禮品、包裝印刷產(chǎn)業(yè)的升級 轉(zhuǎn)型 ，以及龍港城市化的 提質(zhì)擴容 ，為 龍港 禮品城的發(fā)展帶來了更大的發(fā)展 平臺和 全新的發(fā)展 機遇，本著與時俱進、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的理念，儀邦集團在廣泛調(diào)研和深入考察的基礎(chǔ)上，通過與國內(nèi)外著名商業(yè)品牌的充分溝通，結(jié)合未來禮品城后續(xù)開發(fā)建設方 案，計劃通過對 項目 已建成部分的有效改造 和后續(xù)新建部分的合理規(guī)劃設計 ，在保持和提升已有禮品和包裝印刷材料交易市場 活力的基礎(chǔ)上 引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)， 將龍港禮品城升級更名為“龍港儀邦奧特萊斯廣場”， 使龍港禮品城全面 擴大和 升級為 能 服務和輻射整個浙江南部地區(qū)的大型綜合性商業(yè)中心。 項目全部 改造和擴建工程完工和開業(yè) 運營后， 龍港儀邦奧特萊斯廣場項目 將成為 立足龍港、面向蒼南、輻射整個鰲江流域的浙南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、業(yè)態(tài)最新的一站式購物、休閑、娛樂、餐飲中心。 未來 龍港儀邦奧特萊斯廣場項目的 多元復合 業(yè)態(tài)包括連鎖百貨、 5 大型連鎖 超市、品牌折扣店、步行休閑 餐飲 商業(yè)街、國際影院、電玩城、連鎖歌城、 兒童樂園、母嬰用品 連鎖專賣 店等各種新型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。 龍港禮品城全面改造、擴建和升級為龍港儀邦奧特萊斯廣場項目后，項目將 主要 由“中國禮品城”、“龍港儀邦購物中心”、“浙南新天地 三大 部分 組成 ： “ 中國禮品城 ” ： 總 建筑 面積 約 10 萬平米， 布置 在 目前的 禮品城一期 內(nèi) 。這部分將 繼續(xù)充實和提升以禮品和包裝印刷品交易為主的禮品城市場，保留和提升“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”、“中國臺掛歷集散中心”的 商業(yè)品牌 和影響力。 “ 龍港 儀邦 購物中心 ” ： 總 建筑 面 積約 14 萬平米， 布置 在禮品城二期和后續(xù)擴建 部分內(nèi) 。這部分將 引入百貨、大型超市、數(shù)碼電器連鎖、影院、歌城、電玩城、品牌折扣城、兒童娛樂城、母嬰 專賣 店等細分商業(yè) 領(lǐng)域的國內(nèi)外著名商業(yè)品牌，建設和運營一個浙江南部地區(qū)一站式購物和休閑娛樂中心，達到高度繁榮，包羅萬象。 “ 浙南新天地 ” ：總 建筑 面積約 2.3 萬平米， 布置在 禮品城一期沿龍港大道對面 的印刷材料交易中心 內(nèi)。在 對現(xiàn)有印刷材料交易中心進行改造的基礎(chǔ)上 進行 招商定位優(yōu)化，以上海 “ 新天地 ” 等經(jīng)典 休閑餐飲復合商業(yè) 項目為 藍本，聚焦咖啡、酒店、連鎖快餐和大型餐飲，運營成為浙南地 區(qū) 的 休閑天堂 浙南 “新天地”。 項目全部投運后，將形成 以 禮品城 龍港大道兩側(cè) 室外 步行街區(qū)、和 禮品城 市場內(nèi) 室內(nèi)步行街區(qū) 以及 項目中心位置步行景觀廣場為主 6 要客流匯聚點， 禮品交易市場、購物中心、浙南新天地三位一體， 多元 商業(yè)業(yè)態(tài)良性互動，相互融合的 新商業(yè)格局 ，年客流量約 1 千萬人次，商業(yè)交易額約 160 億元， 實現(xiàn)稅收約 3-5 億元，提供就業(yè)崗位約2 萬個，社會經(jīng)濟效益明顯。 項目總投資約 13.5 億元， 其中禮品城一期和二期工程已經(jīng)投入約 6 億元 ，后續(xù)需要繼續(xù)投入約 7.5 億元 。 項目建成后每年可創(chuàng)造稅收約 3-5 億元 ， GDP 約 5-6 億 元 。 擬建 項目投資強度約 680 萬元 /畝，項目建成后每年 GDP 貢獻約300 萬元 /畝，稅收貢獻為 150-260 萬元 /畝 ， 項目的社會經(jīng)濟效益比較明顯。 總之，該項目的市場前景比較清晰， 社會經(jīng)濟效益比較明顯， 投資 方的經(jīng)驗和資源對項目的成功有有較強的 支撐 ，項目可行性 較好 ，建議在細化方案的基礎(chǔ)上狠抓落實，促進項目早日實施和投運 。 7 第一章 編制依據(jù)、項目選址和建設目標 一、編制依據(jù) 1、 溫州 市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 ； 2、 蒼南縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃 綱要 ； 3、 龍港鎮(zhèn) 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 ； 4、 溫州 市 百貨、超市、品牌折扣店等商業(yè) 業(yè)態(tài)的 運營數(shù)據(jù)； 5、 溫州市 有關(guān) 建設規(guī)范和標準 6、 國家發(fā)布 的有關(guān) 商業(yè) 發(fā)展規(guī)劃等戰(zhàn)略規(guī)劃； 7、 國內(nèi)外奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)運營情況 ； 8、 上海新天地、 杭州 西湖天地等著名商業(yè)項目 規(guī)劃 方案 ； 9、 浙江省 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年政府工作報告 10、 溫州市 2011、 2010、 2009、 2008 年 政府工作報告 11、 蒼南縣 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年統(tǒng)計公報 12、 溫州市 2011、 2010、 2009、 2008、 2007 年統(tǒng)計公報 13、 杭州市大型商業(yè)綜合體項目 經(jīng)營 情況 14、 溫州市大型商業(yè)綜合體項目 經(jīng)營 情況 15、有關(guān)土地出讓合同和規(guī)劃設計條件 項目 擬 建設單位： 儀邦集團有限 公司 項目 擬 投資方： 儀邦集團 有限公司 8 二、項目選址 本項目儀邦奧特萊斯廣場為擴建和改造項目，位于溫州市蒼南縣龍港鎮(zhèn) 咸園村，在現(xiàn)有中國禮品城、中國印刷材料交易中心的基礎(chǔ)上改造和擴建完成。 圖 1：項目所在的區(qū)位示意圖 龍港具有優(yōu)越的區(qū)位條件 ， 地處溫州南部，位于鰲江入?？谀习?,是鰲江流域主要的制造業(yè)中心城市， 東 瀕東海 ,西接 104 國道、同三高速公路和溫福鐵路，南 依 經(jīng)濟發(fā)達的江南平原， 鰲江 北岸為平陽縣 ，處在臺灣海峽經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)的交匯點上， 與平陽、蒼南、文成、泰順和福建福鼎等市縣的文化和人員往來頻繁，經(jīng)濟聯(lián)系緊密，是浙南地區(qū)的中心城鎮(zhèn)之一。 尤其經(jīng)過 30 多年快速擴展之后， 龍港已處在未來 “ 長江三角洲 ” 經(jīng)濟圈和 “ 海峽西岸 ” 經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略交匯項目 9 區(qū)位，處在 整個浙南地區(qū) 城市空間拓展和城市功能 增強 的前沿區(qū)位之上。 圖 2： 龍港 城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀 所以， 本 項目 擬 選址宏觀區(qū)位背景為 長三角經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略交匯位置上，既能依靠長三角經(jīng)濟區(qū)的 雄厚經(jīng)濟基礎(chǔ) ，又能擁有未來海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的良好區(qū)位背景和廣闊增長潛力 ，處在長期快速發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略區(qū)位上 。 微觀 區(qū)位 方面，本項目所處的咸園村處在龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)的邊緣，處在龍港與靈溪、鰲江等主要 中心城市的 融匯部位，隨著未來龍港城鎮(zhèn)化提質(zhì)擴容繼續(xù)發(fā)展 和 作為 未來鰲江流域的中心城市 的含金量不 斷提高 ，項目所在的區(qū)域的 產(chǎn)業(yè) 升級和城市化 提升 前景非常良好 。 總之，本項目所處的區(qū)域位于浙南地區(qū)南大門，具有 發(fā)展成為 海 10 峽西岸經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū) 兩大經(jīng)濟 區(qū)域 融合發(fā)展的 重要 增長極之一 的潛力， 項目未來 將 占據(jù)鰲江領(lǐng)域中心城市的快速發(fā)展區(qū)域的有利地位 。 三、項目建設目標 本擴建、改造 項目 “ 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場 ” 初步規(guī)劃 為 立足 龍港、 輻射 浙南 區(qū)域、 以禮品集散、品牌折扣購物和現(xiàn)代餐飲、娛樂、休閑等多元復合商業(yè)業(yè)態(tài)有機融合為特色的 大型 區(qū)域性商業(yè)綜合體 。是與龍港未來作為鰲江流域中心城市地位對應的標志性商業(yè)和服務業(yè)項目。 在 細分各 組成部分和主要商業(yè)業(yè)態(tài)組合 上 具體 包括以下 幾 部分 附表 1：項目功能分區(qū)和建筑面積比例表 （單位：平米） 功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種 面積 比重 性質(zhì) 龍港奧特萊斯購物中心 浙南百貨商廈 精品百貨 50000 19% 新建 浙南奧特萊斯購物廣場 品牌折扣店 50000 19% 新建 連鎖大型超市 大賣場 20000 8% 新建 浙南國際影院 電影院 3000 1% 新建 浙南電玩城 電玩 2000 1% 改造 浙南兒童樂園 親子娛樂、早教、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣 6000 2% 改造 浙南大歌城 提供 自助餐的連鎖高檔歌城 3000 1% 改造 小計 134000 52% 浙南新天地 休閑餐飲 酒吧、咖啡、連鎖品牌餐飲 22740 9% 改造 中國禮品城 專業(yè)市場 禮品、皮具、包裝印刷品 100000 39% 保留優(yōu)化 合計 256740 100% 11 1.項目主體部分 （ 1） “中國禮品城” 該細分功能為 本 項目的 基礎(chǔ)性功能 ， 也是龍港的四大 “ 國 ” 字號產(chǎn)業(yè) “ 金名片 ” 之一。 主要布置在目前已有的禮品城一期項目內(nèi)，將儀邦集團旗下?lián)碛械?“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和 “中國臺掛歷集散中心”三大 “ 國 ” 字號產(chǎn)業(yè)流通品牌整合和優(yōu)化提升，通過硬件改造和管理及營銷服務水平提升，使之進一步提升質(zhì)量，提高交易效率和市場影響力，進一步擴大交易額，更好的服務龍港禮品產(chǎn)業(yè)和包裝印刷產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展要求。 這部分功能分區(qū) 在檔次上定位為理念先進、設計新穎、風格鮮明、管理上乘的 全國最大室內(nèi)禮品及包裝印刷品交易、集散、展示和信息中心。 本部分 建筑面積 約 10 萬 平米 ， 定位為一個立足 浙南 、 面向全國的 最大的 專業(yè)禮品和包裝印刷品室內(nèi)市場。 （ 2） 龍港儀邦購物中心 這部分功能是本項目的龍頭功能。主要布置在禮品城 二期和后續(xù)擴建部分。 本部分規(guī)劃總建筑面積約 13.4 萬平米，其中百貨規(guī)劃建筑面積約 5 萬平米，品牌折扣（奧特萊斯 outlets）約 5 萬平米，連鎖大型超市約 2 萬平米。另外，本項目還規(guī)劃了電影院、電玩城、歌城和兒童早教和童嬰產(chǎn)品專賣店等現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。這些現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)招 12 商對象將主要為國內(nèi)外一流品牌。服務半徑以龍港為中心、輻射蒼南、平陽等周邊縣市。目標為建設和運營一個業(yè)態(tài)全面、業(yè)種新穎、商家品牌號召力強的一站式購物和娛樂中心。 百貨業(yè)態(tài)方面，品位和檔次及規(guī)模將定位為 類似于 銀泰、茂業(yè)、巴黎春天、新世界、百聯(lián)等國內(nèi)外一線百 貨品牌 ，將成為龍港地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、服務最佳的百貨商廈。 品牌折扣 （奧特萊斯 outlets）專賣店 方面，品位和檔次方面也朝國內(nèi)外一線和二線城市專業(yè)品牌折扣 店看齊，參考上海青浦奧特萊斯、杭州奧特萊斯和北京奧特萊斯的成功經(jīng)驗，將優(yōu)質(zhì)一線商業(yè)品牌引入浙南，豐富龍港乃至整個浙南地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升浙南商業(yè)的檔次和服務水平。 大型超市方面，規(guī)劃一個區(qū)域性大型賣場，主要面向 和滿足 龍港約 70 萬 常住 消費人口 的 日常生活需求，引入國內(nèi)外著名大型超市品牌，尤其在生鮮食品、日用品方面提高龍港及周邊區(qū)域的市場供給檔次，方便人民 生活， 大幅 提高龍港和周邊地區(qū)的生活質(zhì)量和生活便捷程度。 除了購物方面，項目還規(guī)劃引入大面積的文化教育、休閑和娛樂等現(xiàn)代服務業(yè)新形態(tài)。主要包括現(xiàn)代國際影院、電玩城、大歌城、兒童樂園等，打造 集 購物、休閑、娛樂和文化 為一體的大型 一站式消費空間。尤其要成為老、中、青、幼皆宜，可以滿足居民家庭全部成員消費需求的一站式復合商業(yè)空間。這些商業(yè)業(yè)種也計劃引入一線連鎖品牌， 彌補龍港和浙南區(qū)域這種商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，提升龍港和浙南區(qū) 13 域社會經(jīng)濟發(fā)展的活力，提高民生質(zhì)量 ，彌補龍港在大型現(xiàn)代化城市商貿(mào)綜合體方面的空白 。 總之，本項目的購 物中心部分是未來禮品城延伸發(fā)展和全面升級的主要載體。 附表 3：儀邦奧特萊斯廣場購物中心部分主要商業(yè)功能表（單位：平米） 業(yè)態(tài) 業(yè)種 面積 比重 浙南百貨商廈 精品百貨 50000 19% 浙南奧特萊斯購物廣場 品牌折扣店 50000 19% 連鎖大型超市 大賣場 20000 8% 浙南國際影院 電影院 3000 1% 浙南電玩城 電玩 2000 1% 浙南兒童樂園 親子娛樂、早教、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣 6000 2% 浙南大歌城 提供自助餐的連鎖高檔歌城 3000 1% （ 3） 浙南新天地 本部 分功能 主要為一個彰顯 龍港 現(xiàn)代城市個性和文化品位的步行休閑商業(yè)街區(qū)。主要業(yè)態(tài)為酒吧、咖啡館、會所、連鎖快餐和大型餐飲的餐飲區(qū)域。主要布置在禮品城一期龍港大道對面的印刷材料交易中心。通過對其進行改造、裝修和招商，打造成為一個 與 禮品城市場和 龍港儀邦 購物中心相呼應的 現(xiàn)代化 餐飲商業(yè)區(qū) ，繁榮龍港餐飲業(yè) 。 本 部分 的建筑設計改造方案和商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)意借鑒上海市的 著名的 文化休閑類商業(yè)地標上海“新天地”和“思南公館”，突出表現(xiàn)龍港和浙南地區(qū)山海相連，浙南人實干創(chuàng)新的海派文化和厚重悠久的浙南歷史傳承 。 寓文化于商業(yè)，格調(diào)高雅，空間精 致， 設計一流，服務精細， 創(chuàng)造出一個滿足浙南地區(qū)居民休閑和 商務 聚會的標志性空間。 14 最終實現(xiàn)與 項目的另外兩大部分 禮品城和 儀邦 購物中心的購物功能相互促進，相互融合的現(xiàn)代商業(yè) 局面 。 達到龍港 禮品市場、 龍港儀邦購物中心和“浙南新天地”街區(qū)三位一體 的大浙南商業(yè)新格局。提升整個龍港和浙南區(qū)域的商業(yè)水平和質(zhì)量。 2. 配套服務設施 為了提升項目的整體品質(zhì)和運營效率，在激勵的市場競爭中保持特色和為入駐商家提供更多的附加值。本項目還將注重項目的配套設施建設。本項目的配套設施主要包括以下幾部分： （ 1） 停車位和停車庫 考慮到本項目定位為區(qū) 域性商業(yè)中心，客群既有個人，也有家庭和單位，加之本項目全部投運后每天商戶和服務員工的人數(shù)將達到上萬人，前來消費和購物的客流量估計有 3-5 萬人，為此，交通組織非常重要。本項目計劃通過改造和新建機動車和非機動車停車位及停車庫，滿足停車需求。 其中停車位和停車庫總停車容量為 3000 個，計劃在項目各組成部分之間合理分布。 通過大量便捷有效的停車位的設立和安排，將為商家和消費者提供非常良好的出行條件。也將彰顯本項目作為區(qū)域性一站式大型商業(yè)中心在配套條件方面的完備性和競爭力。 （ 2） 精裝修酒店式公寓 為了豐富 項目內(nèi)部的使用功能，完善入駐企業(yè)和員工的居住和生 15 活配套服務，本項目內(nèi)的精裝修酒店式公寓也將發(fā)揮配套服務功能，尤其為入駐商家的中高級管理人員和經(jīng)營人才提供便捷舒適的日常生活條件，提高項目的競爭力，同時，也是對項目內(nèi)部人氣和客流的有益補充和提升。 目前精裝修酒店式公寓項目已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和主要公共部位精裝修，正在進行收尾裝修工程。 （ 3） 景觀廣場 現(xiàn)代商業(yè)空間的設計規(guī)劃非常注重公共空間的質(zhì)量和舒適性，本項目計劃通過改造和新建，在購物中心、餐飲步行街、禮品城交易市場等內(nèi)部形成別具一格的景觀廣場，起到匯集和疏散 客流，聚攏商業(yè)人氣，提高商業(yè)空間整體品位的作用。 其中禮品城二期廣場內(nèi)的 景觀 廣場將作為整個項目的核心處理，在綠化、美化、亮化上做足功夫，尤其將結(jié)合整個項目的夜間和節(jié)日照明系統(tǒng)設計，創(chuàng)造出美倫美幻，繁華似景的商業(yè)中心氣氛。同時布置大量的休閑、聚會和交流空間，通過建筑小品、雕塑等打造現(xiàn)代都市型購物空間的優(yōu)良品位和卓越個性。 （ 4） 物業(yè)管理 及業(yè)務用房 同時，在禮品城一期和部分建筑內(nèi)部，設立物業(yè)管理、招商、租務等專業(yè)管理機構(gòu)用房，提升項目的綜合管理水平，更加方便的服務入駐經(jīng)營戶和商家，同時為保安、清潔和維 修管理工作提供良好的工作場所。努力做到 硬件一流、軟件一流。 16 第二章 項目機 遇 背 景 一、項目的宏觀背景 1、契合國家 現(xiàn)代服務業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 2010 年，國家頒布了 國務院關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見 ，在這份指導性文件中 指出，服務業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，服務業(yè) 尤其現(xiàn)代服務業(yè) 的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志。 當前我國經(jīng)濟社會正處于重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期， 我國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比重明顯偏高，服務業(yè)對整個國民經(jīng)濟的貢獻水平和比重明顯低于發(fā)達國家， 加快服務業(yè)發(fā)展和升級，對于推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化 、國際化、現(xiàn)代化，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。 零售、批發(fā)、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)都是 現(xiàn)代服務業(yè) 的重要 領(lǐng)域，大型城市商業(yè)綜合體 往往在一個區(qū)域和空間范圍內(nèi)大面積密集布局和有機集成各種 現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)要素，實現(xiàn)內(nèi)部有機互動，良性循環(huán)發(fā)展，往往成長為獨居特色和富有生命力的現(xiàn)代 城市產(chǎn)業(yè) 系統(tǒng)， 因此，本項目的大型城市商業(yè)綜合體的發(fā)展思路和方向 非常契合國家有關(guān) 17 支持 現(xiàn)代 服務業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 決策 和 發(fā)展 定位 ，將成為龍港乃至蒼南現(xiàn)代服務業(yè)的優(yōu)良發(fā)展載體 。 2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 （ 1） 有利于 浙南 區(qū)域 現(xiàn)代服務業(yè) 集群 發(fā)展 根據(jù)溫州市“十二五”發(fā) 展規(guī)劃綱要，溫州市將在未來著力建設和打造 10 個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)示范區(qū)： 這些示范區(qū)既有商貿(mào)聚集區(qū)，也有物流、總部經(jīng)濟、金融服務、旅游度假等現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)，其中 現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)重點建設五馬中心商業(yè)街區(qū)、南浦特色商業(yè)街區(qū)、鹿城綜合廣場、甌海新城現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、龍灣商業(yè)購物廣場、瑞安現(xiàn)代商貿(mào)綜合區(qū)、樂清城市休閑購物廣場 。 現(xiàn)代物流集聚區(qū)重點建設潘橋、樂清灣、江南、空港、半島（含靈昆、狀元岙港區(qū)）、雙嶼、浙南（鰲江和龍港）等現(xiàn)代物流園區(qū)（中心）；制造業(yè)服務集聚區(qū)重點建設樂清國際電氣、瑞安汽摩配、永嘉泵閥、蒼南禮品等制造業(yè)服 務集聚區(qū) 。 本項目所在的龍港既是物流業(yè)和制造業(yè)基地，也處在城市化提質(zhì)擴容，全面邁向都市化的關(guān)鍵階段，城市經(jīng)濟實力不斷增強，迫切需要提升商業(yè)服務和商貿(mào)流通水平。本項目既服務于龍港優(yōu)勢禮品制造業(yè) 和包裝印刷業(yè)，又能促進龍港和蒼南商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)聚集升級，完全符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 項目的建設和運營將促進 18 區(qū)域 內(nèi)尤其 龍港 優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 要素的 融合 ， 項目的產(chǎn)業(yè)屬性和定位等都與區(qū)域 的發(fā)展方向契合。 （ 2）與 蒼南縣 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對接 根據(jù) 蒼南縣 “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃， 蒼南在十二五期間將 按照省委“八八戰(zhàn)略”、“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強省”總戰(zhàn)略要求，堅 持以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以改革創(chuàng)新為動力，以保障和改善民生為出發(fā)點，以生態(tài)文明建設為著力點，大力實施“投資驅(qū)動、沿海開發(fā)、三帶協(xié)進、中心集聚、環(huán)境優(yōu)化”五大戰(zhàn)略，著力推進縣域城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、基本公共服務均等化，力促經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型， 努力打造浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市 ，全面建成惠及全縣人民的小康社會，為提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅實基礎(chǔ)。 規(guī)劃指出，蒼南將 堅持綠色發(fā)展。加快生態(tài)文明建設，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，著力推進節(jié)能減排和環(huán)境保護， 加快形成節(jié)約能源資源和 保護生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式和消費模式，促使生產(chǎn)生活從高消耗高排放向綠色低碳宜居轉(zhuǎn)變，建設“綠色蒼南 -美麗家園” 。 經(jīng)過 30 多年建設和發(fā)展，蒼南的第二產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，現(xiàn)在正在進入第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，生產(chǎn)和生活均衡提高的新階段，本項目的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展方向和提升龍港和蒼南以及浙南地區(qū)商業(yè)服務水平的目標完全符合蒼南經(jīng)濟社會發(fā)展的內(nèi)在要求。 19 （ 3） 契合 蒼南縣 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)蒼南縣 “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃，蒼南的發(fā)展戰(zhàn)略 概括為四大 重點 戰(zhàn)略和四大定位 目標： 在發(fā)展戰(zhàn)略方面，蒼南未來幾年的戰(zhàn)略重點為以下四點： 投資驅(qū)動 ： 打造政府融資平臺、加大政府投資，吸引外資和在外蒼南人回鄉(xiāng)投資，加強產(chǎn)業(yè)和城市平臺、重大基礎(chǔ)設施、社會民生、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目建設，全力推進固定資產(chǎn)投資，以大投入建設大平臺、改善大環(huán)境、促進大發(fā)展。 沿海開發(fā) ： 大力推進黃金海岸線開發(fā)建設。 三帶協(xié)進 ： 加快構(gòu)筑沿 104 國道商貿(mào)物流發(fā)展帶、龍金大道特色制造業(yè)發(fā)展帶和 78 省道生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶， 形成“工貿(mào)并舉、三產(chǎn)聯(lián)動”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局 和“區(qū)域優(yōu)勢互補、共建共榮”的縣域一體化發(fā)展新格局。 中心集聚 ： 按照中心集聚、區(qū)域聯(lián)動的思路，著力構(gòu)建新型城鄉(xiāng)格局。加 快靈溪、龍港兩個中 心城區(qū)建設，打造溫州大都市副中心，強化基礎(chǔ)設施承載、社會公共服務、經(jīng)濟集聚等城市功能 ，引導人口和產(chǎn)業(yè)集聚。 環(huán)境優(yōu)化 ： 推進以硬措施改善軟環(huán)境、以軟環(huán)境促進硬發(fā)展的機關(guān)效能建設，加快建設公共服務型政府，加快完善土地、資金、人才、能源、供水要素保障，以及縣域綜合交通、“數(shù)字蒼南”信息化、防災減災體系建設，進一步優(yōu)化投資環(huán)境；加快生態(tài)文明建設，優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境。 在發(fā)展定位方面，蒼南縣域經(jīng)濟在未來的發(fā)展定位為以下四點： 20 建設 溫州南部經(jīng)濟中心 ：規(guī)劃指出：蒼南要“ 大力發(fā)展商貿(mào)物流、休閑旅游以及生產(chǎn)性服務業(yè)，強化靈溪、 龍港兩個中心城區(qū)建設，進一步增強蒼南綜合經(jīng)濟實力、要素集聚能力、區(qū)域輻射能力，努力構(gòu)建溫州南部經(jīng)濟中心 ” 。 打造 浙南閩東北省際貿(mào)易中心 ： 依托高鐵、高速等大交通以及區(qū)位優(yōu)勢，著力改造提升浙福水產(chǎn)城、浙閩農(nóng)貿(mào)綜合市場、溫州禮品城、浙閩副食品市場等重點專業(yè)市場，積極發(fā)展網(wǎng)上交易市場、電子商務，加快培育蒼南汽車貿(mào)易城、龍港國際家居生活廣場等新興市場，推進龍港物流基地、順達物流倉儲中心等物流基地，巴曹、霞關(guān)等港口作業(yè)區(qū)，以及縣城新區(qū)商業(yè)綜合體、站前商業(yè)綜合體、龍港城市商業(yè)綜合體建設，努力構(gòu)建浙南閩東北省際貿(mào)易中心。 創(chuàng)建 浙南對臺經(jīng)貿(mào)集聚區(qū) ： 抓住國家支持海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設、兩岸經(jīng)貿(mào)合作進一步深化等重要戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮地理區(qū)位、資源等比較優(yōu)勢，加快蒼南工業(yè)園區(qū)、臺北小鎮(zhèn)、臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園、霞關(guān) 對臺貿(mào)易 試點 口岸 等功能平臺建設，著力推進經(jīng)貿(mào)、旅游、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等方面與臺灣的對接，強化合作共贏，努力打造浙南對臺經(jīng)貿(mào)集聚區(qū)。 發(fā)展成為 浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市 ： 以增強經(jīng)濟綜合實力、提升居民生活品質(zhì)為出發(fā)點，堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，加快推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、城市品位提升、生態(tài)文明建設、和諧社會建設， 努力打造浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市。 21 本 擬建 項目規(guī)模巨大， 功能多元，業(yè)態(tài)先進，有利于提升 龍港城市服務功能和承載力， 具有 第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)和城市環(huán)境優(yōu)化方面的 雙向 作用， 涵蓋的產(chǎn)業(yè)要素眾多，發(fā)展方向正好服務于 蒼南縣域經(jīng)濟 大力 發(fā)展現(xiàn)代 商業(yè)服務業(yè) 和建設具有廣泛影響力的中心城市的 規(guī)劃 目標 。 圖 4： 以休閑餐飲和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為特色的新天地街區(qū)意向意向效果圖 22 （ 4） 有利于 把握“ 海峽西岸 經(jīng)濟 區(qū) ” 發(fā)展 的 歷史 機遇 “ 海峽西岸經(jīng)濟區(qū) ” 東與臺灣一水相隔，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，是我國沿海經(jīng)濟帶的 重要組成部分，在全國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局中處于重要位置，具有對臺交往的獨特優(yōu)勢。 2009 年 5 月，國務院出臺了關(guān)于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見（國發(fā) 2009 24 號，以下簡稱意見）。 2011 年 3 月，國家發(fā)布了 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ， 標志著海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設進入了一個新的階段 。 海峽西岸經(jīng)濟區(qū) 包括福建省全境以及浙江省溫州市、衢州市、麗水市，廣東省汕頭市、梅州市、潮州市、揭陽市，江西省上饒市、鷹潭市、撫州市、贛州市，陸域面積約 27 萬平方公里。 海峽西岸 區(qū)域的經(jīng)濟和社會管理體制富有活力，尤其 企業(yè) 活力 充沛 ， 具有豐富的人力資源和廣闊的市場腹地，同時又具有數(shù)千萬的僑胞和海外華人網(wǎng)絡， 是未來中國經(jīng)濟的主要增長極之一，發(fā)展 海峽西岸區(qū)域 是中國經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的必然選擇。 隨著海西經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺和兩岸經(jīng)濟貿(mào)易關(guān)系的不斷發(fā)展和深化，海峽 西岸區(qū)域 的發(fā)展?jié)摿︶尫旁诩矗?海峽西岸區(qū)域 必將從走向大開發(fā)和大發(fā)展的前沿，為中國和世界經(jīng)濟發(fā)展提供“ 海峽西岸 經(jīng)濟區(qū) 機遇”。 本項目地處海峽西岸經(jīng)濟區(qū)范圍內(nèi)，又背靠長三角經(jīng)濟區(qū)，項目的建設和運營具有廣闊的區(qū)域發(fā)展背景，現(xiàn)在推進項目全面完 23 成，有利于捕捉海峽西岸經(jīng)濟區(qū)蓬勃發(fā)展的歷史戰(zhàn)略 機遇。 （ 5） 符合 龍港 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) 蒼南縣域 總體規(guī)劃， 龍港 將建設成為 鰲江流域的中心城市，在一二產(chǎn)業(yè)上引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展；另外，龍港還將成為鰲江流域的商貿(mào)中心， 在第三產(chǎn)業(yè)方面也能 發(fā)揮浙南和閩東北區(qū)域 省際 商業(yè)中心的 作用 。 根據(jù) 龍港 的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略 ， 未來幾年是龍港 全面建設鰲江流域中心城市的關(guān)鍵攻堅期。隨著行政區(qū)劃調(diào)整和省小城市培育試點工作的深入推進， 龍港 將進一步突破空間和體制機制方面的束縛，沈海高速復線、蒼南發(fā)電廠、濱海新區(qū)、舥艚港區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設，為 龍港 加快推進現(xiàn)代化濱海城市提供強有力的支撐。 龍港將 以 “ 濱海新區(qū)、舥 艚港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” 為主戰(zhàn)場，深入實施 “ 產(chǎn)業(yè)提升、項目推進、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)一體、普惠共享、社會保障 ” 六大工程，切實推進龍港經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型和社會轉(zhuǎn)型發(fā)展。 按照 龍港 鎮(zhèn)第九次黨代會提出的 “ 投資驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)升級、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、文化引領(lǐng)、管理創(chuàng)新 ” 六大戰(zhàn)略重點要求， 龍港正在深入實施以下 “ 六大工程 “ 。 一、實施 “ 產(chǎn)業(yè)提升 ” 工程，扎實推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級； 二、實施 “ 項目推進 ” 工程，不斷夯實經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)； 三、實施 “ 城市提質(zhì) ” 工程，努力塑造宜居城市形象； 四、實施 “ 城鄉(xiāng)一體 ” 工程，切實提升農(nóng)村發(fā)展水平； 24 五、實施 “ 普 惠共享 ” 工程，全面發(fā)展各項民生事業(yè)； 六、實施 “ 社會保障 ” 工程，著力促進和諧穩(wěn)定局面。 龍港 將 建設成為溫州南部中心城市核心區(qū)、現(xiàn)代化工貿(mào)城市 。 本項目規(guī)劃建設和運營的現(xiàn)代商業(yè)綜合體 的定位完全符合這一規(guī)劃， 將打造成為面向 浙南地區(qū) 的高端 現(xiàn)代商貿(mào)聚集 區(qū) 。 圖 5： 蒼南和龍港城市總體規(guī)劃 重點建設和開發(fā)區(qū)域示意圖 （ 6） 有利于 完善 區(qū)域商貿(mào) 業(yè)布局 在目前溫州市的商貿(mào)聚集區(qū)中，主要分布在市區(qū)中心城區(qū)五馬街等核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，而擁有數(shù)百萬人口的蒼南和平陽等南部地區(qū)商貿(mào)聚 25 集區(qū)數(shù)量少，規(guī)模小，業(yè)態(tài)相對滯后。比如溫州市區(qū)的開泰中心 和銀泰中心，這兩個百貨店的營業(yè)額都在 10 億元左右甚至更高，浙南地區(qū)的居民家庭購物消費距離遠，日常餐飲和娛樂消費也不能就地滿足。龍港本地有 40 萬戶籍人口和 30 多萬外來常住人口，在購物、餐飲和娛樂等方面的的 實際需求 都不能有效滿足 。 在 溫州主城區(qū) 開發(fā)成本和交通及環(huán)境壓力不斷上升的背景下，許多具有特色的近郊和遠郊 商業(yè)綜合體 上市，既 可以有效 緩解對 溫州 市中心商務區(qū)的壓力，又 能 滿足了廣大 主城區(qū) 以 外 的 居民 對 優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間和商業(yè)服務 的 迫切 需求，這已經(jīng)成為市場趨勢。 目前在 全國各地的大中型城市都已經(jīng)表現(xiàn)出來， 在巨型中心城市以外的中 小城市 開發(fā)建設運營的新商業(yè)聚集區(qū) 既能 切近 中小城市 當?shù)鼐用窦彝?，又能在商業(yè)業(yè)態(tài)上革新 ， 引領(lǐng)當?shù)厣虡I(yè)升級， 市場反應良好，社會和經(jīng)濟效益 非常 明顯。 未來幾年， 在人口達到 40 萬以上的城鎮(zhèn)化區(qū)域，大型商貿(mào)綜合體的開發(fā)建設正逢其時。 在交通條件優(yōu)越 、具有一定商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)的 區(qū)域布置 特色 商務聚集區(qū)， 定位 面向本地不斷增強的居民消費需求和城市化進一步提質(zhì)擴容帶來的消費增長， 有助于 當?shù)?培育新的 特色產(chǎn)業(yè) 和增長點，而且項目具有清晰的 市場基礎(chǔ) 支持，未來發(fā)展前景看好 。 本項目坐擁龍港近 70 多萬常住人口，又可以輻射鰲江流域周邊地區(qū)，作為鰲 江流域的中心城市，必須擁有和流域內(nèi)中心城市地位相稱的大型商貿(mào)聚集區(qū)，也可以對 溫州、杭州等巨型 中心城區(qū)商貿(mào)區(qū)的 26 交通和環(huán)境及商務成本壓力進行有效化解 ，實現(xiàn)商業(yè)布局優(yōu)化和均衡化 。 27 第三章 項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析 一、項目產(chǎn)業(yè)前景 1、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 繼續(xù) 看好 根據(jù)方案， 本項目仍然保留和優(yōu)化已有的“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三大國字號專業(yè)市場商業(yè)品牌。作為項目的三大主體功能之一。 而 據(jù)中國輕工業(yè)聯(lián)合會提供的材料，目前全球每年的禮 品貿(mào)易額約為 4000 億美元左右。而中國的禮品業(yè)進出口貿(mào)易，近 5 年來每年保持兩位數(shù)以上的增長率，成為世界禮品增長最快的地區(qū)之一。目前中國內(nèi)地進出口禮品貿(mào)易額約占世界的 10% ，居世界第 1 位 。 另據(jù)不完全統(tǒng)計，中國禮品生產(chǎn)企業(yè)已過萬家，有的企業(yè)年產(chǎn)值已超過億元，出口比例達 90%以上。 僅圣誕禮品方面，中國就供給了全球市場的 70%以上產(chǎn)品。在浙江、廣東和福建等區(qū)域，禮品產(chǎn)業(yè)集群不斷涌現(xiàn)， 尤其經(jīng)過多年發(fā)展和沉淀，蒼南及周邊地區(qū)禮品 產(chǎn)品制造和設計水平提升非常迅速，專業(yè)化程度提升很快，形成了完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引了大量 勞動力和資金等產(chǎn)業(yè)要素， 是龍港 經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的 支柱產(chǎn)業(yè)之一，本項目在禮品及包裝印刷品交易方面的市場基礎(chǔ)仍然非常扎實，繼續(xù)優(yōu)化和提升項目內(nèi)的禮品城 室內(nèi)市場 交易規(guī)模和交易效率，繼續(xù)打好“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張 “ 國 ” 字號金招牌，做好禮品城市場經(jīng)營 管理 ，完全具有深厚的產(chǎn)業(yè)背景和廣闊的市場需求前景 作為項目的 28 堅實 支持 。 2、 區(qū)域內(nèi) 購物 消費規(guī)模 巨大 項目所在的浙南地區(qū)和閩東北 地區(qū) 商圈中，總商圈人口規(guī)模約500 萬人， 區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達， 根據(jù) 蒼南發(fā)展總體規(guī)劃，僅僅蒼南一個縣域內(nèi)， 至 2020 年人口規(guī)模 將達到 140 萬人。加上臨港產(chǎn)業(yè)新城人口，縣域總?cè)丝跒?160萬人 ， 縣域城市化率 會 達到 74 。 目前 龍港本地常住總?cè)丝谝呀?jīng)達到約 70 多萬。 而按照測算，本項目全部投運后，只要平均每天客流量達到 3 萬左右就可以達到比較繁榮的水平，憑借本項目 核心商圈（ 本地龍港商圈 ） 約 70 萬人口和次級商圈 （浙南和閩東北鰲江流域大商圈） 總?cè)丝诩s 500 萬的規(guī)模，商圈的消費能力完全可以滿足項目對市場消費規(guī)模的要求。 尤其隨著 經(jīng)濟活動和 當?shù)?居民家庭富裕程度達到較高水平生活方式不斷城市化和 生活節(jié)奏加快， 居民對服飾、食品、電器等方面的消費需求不斷增長，完全可以支撐一個大型城市商業(yè)綜合體的順利開業(yè)和長期繁榮 。 正是這一未被滿足的巨大 消費需求群體 使得開發(fā)運營一個 立足龍港、面向浙南、輻射閩東北 區(qū)域的的現(xiàn)代 商貿(mào)綜合體 的市場前景看好。 29 3、 區(qū)域內(nèi)非購物類消費潛力巨大 龍港 是浙南和閩東北區(qū)域內(nèi) 人口 密度最高 、 產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達 的 地區(qū)之一 。 不僅購物類消費市場需求規(guī)模巨大，而且文化、教育、休閑、娛樂、餐飲等非購物類消費市場潛力也十分巨大。 首先，區(qū)域內(nèi)居民家庭普遍具有較高的 消費 能力，隨著社會節(jié)奏加快和可支配收入不斷提 高，家庭非工作日休閑、娛樂和旅行方面的支出比例會不斷增加，逐漸超過在食品 、衣物、家具 等生活必需品方面的消費。 其次，區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群密布，中小企業(yè)數(shù)量眾多，這些企業(yè)在 外出聚餐、集體活動等方面的 商務 消費需求也具有較大的規(guī)模和潛在的增長空間。 本項目提高的購物、休閑、餐飲、娛樂、文化等多元復合業(yè)態(tài)正好可以挖掘這部分需求空間，實現(xiàn)購物消費和非購物類消費齊頭并進，相互融合，提高民生質(zhì)量。 總之， 開發(fā)運營一個立足 龍港 、輻射 浙南和閩東北的區(qū)域性商業(yè)綜合體， 打造 購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等一站式商業(yè)空間 ，有巨大的市 場需求作為基礎(chǔ) 。 4、 相關(guān)商業(yè)品牌的 需求 旺盛 隨著城市化不斷發(fā)展和中國逐漸轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主的經(jīng)濟增長模 30 式，未來商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展空間看好，越來越多的國外商業(yè)品牌進入中國， 中國 國內(nèi)也涌現(xiàn)出了大量富有國際競爭力的商業(yè)品牌，如百貨領(lǐng)域的銀泰、茂業(yè)，連鎖超市領(lǐng)域的大潤發(fā)、永輝超市；連鎖電影院領(lǐng)域的金逸國際、星美影城；電器領(lǐng)域的國美、蘇寧，連鎖歌城領(lǐng)域的錢柜，這些企業(yè)都已經(jīng)初步完成了在 北京 、上海、深圳、廣州、杭州、南京、寧波等一線和二線城市的布局，現(xiàn)在正在捕捉三四線城市商業(yè)更新?lián)Q代的歷史性機遇。 因為 三四線城市 過去 建設 的 商業(yè) 設施 規(guī)劃設計水平無法滿足目前這些新型商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營空間建筑結(jié)構(gòu)、交通組織、配套設施水平、面積、層高和形象等方面的要求，這些商業(yè)品牌朝全國化發(fā)展受到當?shù)赜行虡I(yè)空間供給不足的制約。改造和新建適合 這些 新型連鎖商業(yè)品牌的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體成為唯一選擇。過去幾年，全國范圍內(nèi)商業(yè)空間的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中 僅 2009 年統(tǒng)計的商鋪銷售面積就達到 5000 多萬平米。但是，因為商業(yè)氛圍良好、交通條件便利、客流量大的 地段往往也 土地成本高企，拆遷整理難度巨大，因此 目前 許多國內(nèi)外商業(yè)品牌在三四線城市擴張的步伐不得 不放緩。 所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局擴張的 需求 相比，有效的 能 符合現(xiàn)代商業(yè) 企業(yè) 經(jīng)營標準的 城市 商貿(mào)綜合體需求非常強勁 ，蘊含巨大的商業(yè)機會 。 本項目 的改造和 擴建及全面升級后， 可以有效解決 廣大 連鎖商業(yè)品牌在龍港和浙南地區(qū)對經(jīng)營 平臺 的 需求 。 31 附表 4： 2006 年 -2009 年全國商業(yè)和辦公樓市場銷售面積和銷售額 指標 單位 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 新建商業(yè)和辦公類不動產(chǎn)銷售額 億元 5837.8 3869.9 - - 新建商業(yè)和辦公不動產(chǎn)銷售面積 萬平米 8418.6 6675.2 7089 6428.8 其中：新建商業(yè)類不動產(chǎn)銷售面積 萬平米 5222.3 - - - 新建辦公類不動產(chǎn)銷售面積 萬平米 1513.3 - - - 二、項目體量可行性分析 適當?shù)捻椖客顿Y規(guī)模必須不能超出實際市場基礎(chǔ)可以承載的項目建設體量，但在現(xiàn)代商貿(mào)和商務綜合體開發(fā)領(lǐng)域，更要注重達到必須的規(guī)模效益和聚集效益，才能使項目有實力迎接現(xiàn)代商業(yè)的挑戰(zhàn)，為入住的商家和往來的消費者提供最佳的服務水平和最優(yōu)的產(chǎn)品價值，在瞬息萬變的市場環(huán)境下長期 可持續(xù) 保持旺盛的商業(yè)活力和生命力。 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場 項目 改造和擴 建后 總建設體量達到 約 26萬平米 （ 其中 禮品城交易市場 建筑面積 10 萬 平米 ，購物中心建筑面積 13.4 萬平米，休閑餐飲步行街區(qū)約 2.3 萬平米 ） ，達到了大型 商貿(mào)流通 綜合體的規(guī)模。體量最大的為 購物中心部分 ，合計約 13.4 萬平米 建筑面積 ，具有明顯的規(guī)模效應。消化這樣大體量的商 業(yè) 空間需要大約 1000 多個 商業(yè)品牌 ，按照 目前國內(nèi)外相同規(guī)模購物中心的招商經(jīng)驗，這樣規(guī)模和品牌數(shù)量的購物中心具有最佳的產(chǎn)品組合和品牌選擇空間 。 由于 浙南 區(qū)域尤其 龍港產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達 ， 人口密集，區(qū)域內(nèi)又缺乏 32 相同規(guī)模和檔次的商貿(mào)綜合體項目。 本項目 的定位是未來 浙南地區(qū) 的商業(yè) 桂冠，聚攏、集成行業(yè) 內(nèi) 最富有附加值和競爭力的 商家品牌，這樣的 體量正好可以滿足這一目標， 將為 在龍港和浙南地區(qū)發(fā)展的新興商業(yè)品牌提供 優(yōu)質(zhì) 聚集舞臺，以整個 浙南和閩東北 區(qū)域經(jīng)濟腹地為市場半徑， 發(fā)揮有效 整合區(qū)域內(nèi) 相關(guān) 商業(yè) 資源 和 引領(lǐng) 商業(yè) 格局 發(fā)展 的作用 。 大型 商業(yè) 區(qū) 生長發(fā)育成功的關(guān)鍵是要先有能支持大規(guī)模 商業(yè) 活動 集中發(fā)生的 商業(yè)氛圍和配套交通 條件 ，以 目前禮品城市場目前已經(jīng)達到的每年近百億元的商業(yè)交易額。以及核心商圈和輔助商圈近 500萬人口的經(jīng)濟活動規(guī)模，結(jié)合項目所處的優(yōu)越區(qū)位和 交通條件 ，以 禮品城現(xiàn)有市場 為基礎(chǔ)， 以大型超市、電影院、品牌折扣店等易于成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)為切入點， 順勢延伸 到童嬰用品 專賣、兒童早教、親子娛樂、電玩城、歌城和休閑餐飲廣場等復合商業(yè)業(yè)態(tài) ，最終將 項目 建設成區(qū)域 內(nèi)消費者購物和娛樂休閑 的首選目的地和 浙南地區(qū) 的 商貿(mào)流通 龍頭。 33 第四章 項目投資運營方背景 一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團商業(yè)模式 儀邦集團是由應仲樹先生創(chuàng)立的一家以為地方特色 商業(yè) 營造現(xiàn)代化發(fā)展平臺為主營業(yè)務的大型企業(yè)集團。集團專注于建設 運營 能夠集成商貿(mào)、物流、商務、展示、電子商務等多種現(xiàn)代服務業(yè)功能的特色 商貿(mào) 綜合體。業(yè)態(tài)涵蓋 零售、 批發(fā)、商務 等多種 現(xiàn)代服務業(yè) 項目。 儀邦集團 還 是浙江省禮品行業(yè)協(xié)會會長單位和 中國禮儀用品工業(yè)協(xié)會副理事長、中國商業(yè)聯(lián)合會市場委員會副主任、中國市場學會商品批發(fā)市場發(fā)展委員會副理事長、中國企業(yè)家協(xié)會常務理事 等多重行業(yè)單位，是 國內(nèi) 禮品 、包裝、印刷 產(chǎn)業(yè)鏈的 龍頭企業(yè) 之一 。 儀邦集團的發(fā)展從整合優(yōu)化 浙南地區(qū)原來比較 松散粗放的包裝印刷行業(yè)入手，引導相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素聚集，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃開發(fā)了具有展示、信息、交易、研發(fā)、配送、加工等多種功能的特色 商貿(mào)流通載體，把商務禮品、印刷材料、臺掛歷等不起眼的細分產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為萬商云集，活力 四射的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大平臺，表現(xiàn)了較強的商業(yè)號召力 、組織力 和創(chuàng)新力。 從 1996 年 開始 ，儀邦 集團 就開始了開發(fā)運營特色 商貿(mào) 平臺的業(yè)務實踐，針對尚處于初級松散狀態(tài)的 浙南地區(qū) 商務禮品、包裝印刷、臺掛歷等三個特色產(chǎn)業(yè)，為這些產(chǎn)業(yè)營造現(xiàn)代化的 流通 平臺，聚攏全國的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)要素，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)流通和信息交流渠道，10 多年來，在當?shù)卣拇罅χС趾蛨詮婎I(lǐng)導下，依靠團結(jié)廣大企 34 業(yè)主和經(jīng)營戶，儀邦集團開發(fā)的禮品和包裝印刷品專業(yè)市場不斷繁榮，市場影響力輻射到全國和全球各地。 在 龍港 的原野上，終于打造出了“中國禮品城”、“中國印刷材 料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三個“ 國 ”字號產(chǎn)業(yè)載體，年銷售額 約 100 億元， 為培育 輻射全國的禮品、包裝印刷和臺掛歷產(chǎn)業(yè)集群 做出了貢獻 。 也正 是 這十多年間 第一代儀邦特色 商貿(mào)綜合體 的開發(fā)和運營實踐，使得儀邦探索和創(chuàng)造出了一條建設和運營富有特色的 商貿(mào)綜合體 的商業(yè)模式。 從 2009 年開始， 以 上海儀邦鉆石灣廣場、 全椒儀邦廣場 、大連儀邦廣場 項目為代表的儀邦第二代 商業(yè) 綜合體項目，具有更寬廣的行業(yè)視野和更強的 商業(yè) 資源整合和商業(yè) 業(yè)態(tài) 創(chuàng)新能力 。 這些商業(yè)項目的特點是規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)新穎，尤其出現(xiàn)了許多以地方特色文化和產(chǎn)業(yè)資源為 基礎(chǔ)的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了購物、餐飲、娛樂和文化休閑有機融合，相互促進。 截至 2011 年底， 儀邦 集團在上海浦東建立了 商業(yè) 品牌運營 總部 ，正在發(fā)展成為全國性品牌 ，運營和在建的 特色 商貿(mào) 綜合體面積逾 300萬平米， 另外有 300 萬平米的特色商貿(mào)綜合體也在規(guī)劃之中， 公司產(chǎn)品也從原來“中國禮品城”等“第一代 儀邦 產(chǎn)業(yè)綜合體”過渡到上海金山 “儀邦鉆石灣” 廣場 等“第二代 儀邦商貿(mào) 綜合體”，涵蓋產(chǎn)業(yè)博覽、城市會展、購物旅游、電子商務等諸多現(xiàn)代服務業(yè)功能 ，商業(yè) 能級更高， 業(yè)態(tài) 更新，輻射帶動能力更強，可有效激發(fā) 商貿(mào)產(chǎn)業(yè) 集群 的活力 。 2011 年，儀邦集團做出了 2011-2015 年經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。提出了以 35 下 商業(yè)發(fā)展理念和戰(zhàn)略 發(fā)展方向。 圖 3：早在 2003 年，儀邦集團就被中國輕工業(yè)聯(lián)合會授予“中國禮品城” 圖 4： 2006 年， “中國印刷材料交易中心” 授牌 圖 5： 2006 年，中國商業(yè)聯(lián)合會授予“中國臺掛歷集散中心” 36 儀邦 集團的 核心商業(yè)理念為“進化”和“集成” 。 在儀邦的商業(yè) 經(jīng)營和開發(fā) 理念中， 商業(yè)組織 形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)三者緊密聯(lián)系，相互影響，且都不斷進化，先進的 商業(yè)形態(tài) 、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)必將淘汰落后的 商業(yè) 組織形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)，儀邦的商業(yè)使命為專注于順應和引導這種趨勢，為這種趨勢服務。實現(xiàn)儀邦自身與所服務的產(chǎn)業(yè)和所在的城市相得益彰，跨越式發(fā)展。 儀邦還認為，有生命力的 商業(yè) 形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)不是孤立和封閉的，而是一個集成各種優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 要素，包括各個環(huán)節(jié)和城市各種功能的有機整體，才能具有規(guī)模效應和聚集效應，在全球經(jīng)濟快速調(diào)整和激烈競爭中長期保持特色地位和發(fā)揮核心競爭力。 正是基于以上兩個核心商業(yè)理念，才成就了儀邦的特色商業(yè)模式和競爭優(yōu)勢。 洞察產(chǎn)業(yè)大勢，精通產(chǎn)業(yè)整合機理，彌補 商業(yè) 發(fā)展的短板，變劣勢為優(yōu)勢，強優(yōu)勢為勝勢，是儀邦 特色商業(yè) 綜合體開發(fā)運營業(yè)務的 主導思想理念 。 儀邦還特別重視城市空間形態(tài)和城市形象與商業(yè)綜合體之間的契合和互動，視商業(yè)形態(tài)和城市空間形態(tài)互為條件，相互影響和促進。商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營運作必須和城市功能及形象提升一體籌劃，一體實現(xiàn)。 一個儀邦特色商業(yè)綜合體，就是一個城市現(xiàn)代服務業(yè)集成區(qū)，涵蓋酒店、零售、餐飲、文化、旅游等多種可以促進城市融和和城市功 37 能形象提升的功能，這些功能既服務于儀邦 商業(yè) 綜合體，又為整個城市提供功能空間和配套服務。 20 多年來，在經(jīng)濟全球化和市場化的大背 景下，儀邦人親眼目睹各個地方 商業(yè) 的衰敗和繁榮，深刻體會到一個地區(qū)在市場上的競爭力與其所具有的 商業(yè) 平臺和行業(yè)格局息息相關(guān)，只有將區(qū)域發(fā)展置身于規(guī)模效應明顯、 配套 水平高、 專業(yè) 服務完善的 現(xiàn)代化 平臺之上，才能在激烈的市場競爭中制勝，脫穎而出。 圖 7：儀邦集團業(yè)務架構(gòu)圖 經(jīng)過 20 多年的摸索和完善，儀邦的商業(yè)模式不斷清晰和強健：挖掘 地方商業(yè)需求 ，釋放特定區(qū)域和城市 商業(yè) 發(fā)展的潛力，構(gòu)建和運 38 營 商業(yè) 長期良性發(fā)展的平臺。 二 、儀邦 集團 商業(yè) 運營能力 儀邦 集團 不僅在 20 多年的創(chuàng)業(yè)歷程中探索和淬煉出了開發(fā)運營特色 商業(yè) 發(fā)展平臺 的獨特商業(yè)模式，更表現(xiàn)出了較強的商業(yè)執(zhí)行力，積累了復制和創(chuàng)新其 商業(yè) 綜合體項目所需的較為豐富的商業(yè)客戶資源、商業(yè)運營管理人才和資金儲備。 在龍港 禮品城 ，儀邦從無到有，日積月累，不斷變劣勢為優(yōu)勢，變優(yōu)勢為勝勢。最終將松散弱小的農(nóng)村禮品和包裝印刷產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為影響遍及全國的三家“國”字號 商貿(mào)流通 綜合體。在此期間，克服了多次宏觀經(jīng)濟波動，以及兩次金融危機風暴對產(chǎn)業(yè)綜合體運營帶來的巨大壓力和艱難挑戰(zhàn)。表現(xiàn)出了較強的商業(yè)組織能力和整合提升能力。 儀邦集團在禮品行業(yè)探索學習 20 多年，積累了非常豐富的商業(yè)資源，僅“中國禮 品城”項目背后就擁有 近千家 合作企業(yè)和經(jīng)營戶，在全國乃至全球禮品產(chǎn)業(yè)鏈中處在重要節(jié)點之上，有長期業(yè)務聯(lián)系的國內(nèi)外客戶 成千上萬 。 儀邦集團管理團隊精干而又穩(wěn)定，管理層在探索創(chuàng)新特色 商貿(mào) 綜合體的開發(fā)運營方面堅持了 20 多年，不僅對 商業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整、流通環(huán)節(jié)變革、 物流 等領(lǐng)域具有較強的學習創(chuàng)新能力，更在 20 多年的企業(yè)發(fā)展歷程中積累了豐富的經(jīng)驗和獨到的商業(yè)技術(shù)。在項目選址、規(guī)劃、設計、招商、運營、營銷、融資、財務和工程管理等方面有完善的流程、制度和操作指南。 39 儀邦集團還具有全國范圍內(nèi)難得的一支特色 商業(yè) 綜合體開發(fā)運營方面的團隊 ，尤其在 特色 商業(yè)綜合體 的組織運營 方面，在過去 10多年 相關(guān) 過程 中，儀邦積累了一支總?cè)藬?shù)約 100 多人的 商貿(mào) 綜合體經(jīng)營和管理人才，涵蓋規(guī)劃設計、資產(chǎn)管理、商業(yè)經(jīng)營、電子商務、財務金融和工程技術(shù)等各專業(yè)領(lǐng)域。 為探索發(fā)展特色 商貿(mào) 綜合體這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)和城市建筑形態(tài)，儀邦組建了一支學習型的團隊，并特別重視人員儲備和人才梯隊建設，截至目前，項目管理、工程管理、商業(yè)管理等中高級管理人才和技術(shù)人員 儲備 ， 完全可以滿足 項目的成功建設和運營 的需要 。 2011 年，儀邦集團做出了 2011-2015 年經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。提出了以下幾點發(fā)展方 向。 （ 1）借力資本 市場 登陸資本市場不僅有利于籌集社會資金，支持儀邦集團完成全國投資布局。更有助于增強儀邦對優(yōu)秀人才的吸引力，提升公司治理水平和品牌形象。 從 2010 年起，儀邦集團各部門和各分公司都已按照 規(guī)范化管理公司的監(jiān)管要求做好各項 與資本市場對接 前的準備工作，并注意繼續(xù)梳理和完善各項工作流程，強化已經(jīng)建立的各項風險防范和內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。做好日常管理數(shù)據(jù)采集和分析等有關(guān)基礎(chǔ)工作，為早日登陸資本市場 做好各項準備工作。 （ 2） 完成全國布局 在 2010 年前完成華東和華中市場的布局的基礎(chǔ)上，儀邦集團從 40 2011 年開始決定實施全國布局戰(zhàn)略，作好 了 大連、 江西 等新項目的建設和運營準備工作。儀邦集團將按照全國性大型集團公司的業(yè)務性質(zhì)，研究制定和實行新的組織管理架構(gòu)和業(yè)務流程標準。強化集團商業(yè)運營公司和資產(chǎn)管理公司的職能，區(qū)域公司從項目工程和運營管理智能拓展到項目投資職能，重點工作為項目選址、規(guī)劃和施工組織，集團總部重點側(cè)重到資本運作和人力資源支持。 截至 2011 年底，儀邦集團上海金山鉆石灣項目、 浦東儀邦 廣場項目、安徽滁州奧特萊斯項目、全椒儀邦廣場項目和江西井岡山儀邦會展中心項目都開始開工建設和運營前的準備工作，浦東張江 儀邦總部基地 （與張江集團合資） 、大連旅順龍頭鎮(zhèn)儀邦廣場等項目都已獲取土地，在華東區(qū)域和華中區(qū)域市場拓展已經(jīng)基本完備的情況下，儀邦集團未來的重點將加大東北、華北和西北以及華南區(qū)域的市場拓展力度，最終完成在全國大多數(shù)省市的投資布局，計劃將商業(yè)運營和規(guī)劃面積在目前運營、在建和在規(guī)劃面積 300 萬平米的基礎(chǔ)上翻一番，達到 600 萬平米，進入全國物流領(lǐng)域和商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域“雙前 10名”。 41 第五章 項目投資及運營方案 一、項目投資建設方案 本擬建 項目 的 建設運營包括三個階段，分別為項目前期、項目建設招商期和項目運 營期。 目前，項目整體規(guī)劃和設計方案正在進行之中，各項前期工作進展順利，計劃于 2012 年上半年完成項目報批和可行性研究編制工作，以及擴建項目施工準備和全部項目的招商機構(gòu)和運營管理部門組建，下半年前結(jié)束各項前期工作，轉(zhuǎn)入項目建設和招商。 完成全部 項目建設 和 招商 估計需要 約 3-5 年時間， 從 2012 年下半年開始，項目 按照建設進度分為三大部分，其中禮品城一期工程已經(jīng)完成，禮品城二期工程的建設也已基本完成，后續(xù)主要為三期擴建工程建設。 其中主要工作進度計劃初步安排如下所示： （ 1）、禮品城二期在建項目的完工 ：計劃 2012-2013 年內(nèi)完成全部禮品城二期的基建和裝修及周邊環(huán)境整治工作。 （ 2）禮品城一期已建成項目的改造和重新裝修 ：計劃從 2013年開始啟動完成禮品城一期的改造和重新裝修工作，截止 2015 年全部完成禮品城一期市場的改造和精裝修。 （ 3）中國印刷材料交易中心已建成項目的改造和重新裝修 ：計劃 2014 年啟動禮品城市場對面已建成的中國印刷材料交易中心改造和重新裝修工作。工期預計 1-2 年內(nèi)完成，截止 2016 年竣工。 （ 4） 后續(xù) 新開工 擴建 工程 ：后續(xù)擴建 工程 準備分 兩 期開發(fā) 建設 ， 42 其中一期先行啟動和完成 已經(jīng)取得土地證和完成基本土地 拆遷整理工作的龍港大道和龍金大道夾角轉(zhuǎn)盤地塊建設。后續(xù)部分待土地整理完成后擇時進行。 目前，龍金大道和龍港大道 西南 夾角轉(zhuǎn)盤地塊的規(guī)劃方案在多輪優(yōu)化之后已初步完成，計劃于 2012 年完成各項前期準備工作，達到開工條件， 2013 年開工建設， 2015 年竣工后投入運營。 運營和招商方面，禮品城一期已經(jīng)有十年運營歷史，商業(yè)影響力和商戶組合初具規(guī)模， 但項目改造和擴建后升級為區(qū)域性商業(yè)中心后，商戶組合更為復雜，商業(yè)業(yè)態(tài)培育和經(jīng)營業(yè)種的日常管理工作更為具體和專業(yè)化， 運營招商工作的質(zhì)量和效率，決定了整個項目的成敗，運營招商工作 初步進度安排 如下： （ 1） 招商和運營機構(gòu)的籌備和設立 計劃在已有禮品城招商和運營管理公司的基礎(chǔ)上，大力引進專業(yè)人才尤其現(xiàn)代購物中心和大型商貿(mào)綜合體的經(jīng)營管理人才，組建儀邦奧特萊斯廣場招商中心、租賃中心和物業(yè)管理中心，負責整個項目的招商、運營和日常管理工作，該運營機構(gòu)計劃在 2012 年上半年完成籌備工作，下半年開始運轉(zhuǎn)。 （ 2） 主力租戶簽約落戶 連鎖大型超市、百貨、國際影院、電玩城、歌城、兒童樂園等租賃面積在 2000 平米以上的商家品牌全部為主力租戶，主要從儀邦集團戰(zhàn)略合作商家品牌庫中遴選。計劃從 2012 年下 半年開始逐步簽約，2013 年開始裝修和入駐開業(yè)。 43 （ 3） 非主力租戶簽約落戶 租賃面積在 2000 平米以下的商家品牌為非主力租戶，非主力租戶的簽約和入駐前裝修工作時間進度壓力較小，安排在完成主力租戶簽約工作后進行。 運營 和招商 期 是長期工作，貫穿在今后 幾十年的經(jīng)營管理 過程之中 。 項目規(guī)劃設計 等前期工作和招商入駐等運營工作都在 深入的市場調(diào)研基礎(chǔ)上 進行 ，充分考慮項目所處區(qū)域的文化和地理特點，突出項目的 區(qū)域性一站式高端商業(yè)中心的基本 定位 特征，以及項目作為 浙江南 部 區(qū)域重要的大型現(xiàn)代城市風貌區(qū)的目標，致力于建設 一流 品質(zhì)，選擇最優(yōu) 的工程建設標準。項目建設和運營期間將堅持實行“ 高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理 ”，使項目質(zhì)量和運營管理水平達到國內(nèi)領(lǐng)先水平。 三個階段的具體時間節(jié)點大致安排如下所示： 1、項目前期投資建設方案 項目前期工作安排如下： 1、 2012 年 2-6 月： 完成 項目 整體規(guī)劃方案 、 可行性研究報告編制和審批工作 。 2、 2012 年 7 月 10 月： 完成項目 擴建部分 設計 方案 評審。 3、 2012 年 11 月 12 月： 44 完成施工圖設計及施工圖審查備案工作 及施工許可，以及做好項目施工各項準備工作 。 2、項目建設和招商階段投資建 設方案： 項目建設和招商階段，項目建設工作和招商工作一起謀劃，同時開展，齊頭并進。按照市場培育和成長規(guī)律，分步驟完成整個項目25.7 萬平米的 主要 基建和安裝調(diào)試同時，順利完成各部分的招商、裝修、開業(yè)和整體運營。 具體建設進度計劃安排如下： （一）第一期項目 施工 進度： 1、 2013 年 1 月 2014 年 6 月： 首期 工程施工建設及招商階段。 2、 2014 年 7 月 2014 年 12 月： 首期工程 設備安裝調(diào)試階段。 3、 2015 年 1-5 月： 首期 工程竣工驗收，交付使用。 （二）第二期項目進度 在龍金大道和龍港大道西南夾角轉(zhuǎn)盤 地塊的建設過程中，加快推動龍港大道北側(cè)地塊的開發(fā)啟動工作，視土地拆遷整理進展，及時推進建設和招商運營工作，早日實現(xiàn)項目整體建成和運營，具體時間進度初步安排如下所示 ： 45 附表 3：項目建設及招商工作進度計劃 年份 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 月份 9 10 11 12 1-11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 方案設計 方案評審 三通一平 施工圖設計 一期 擴建 基建招商 一期 擴建 安裝調(diào)試 一期 擴建 竣工投運 二期 擴建 基建招商 二期 擴建 安裝調(diào)試 二期 擴建 竣工投運 項目籌建期 項目建設 招商 期 二、項目組織管理方案 項目采用現(xiàn)代企業(yè)管理體制，實行執(zhí)行董事領(lǐng)導的總經(jīng)理負責制，執(zhí)行董事由投資人負責任免。公司除設立總經(jīng)理職位之外，還設立若干副總經(jīng)理，分別負責商業(yè)運營、物業(yè)管理、工程管理、合同管理、銷售、財務、行政人事、法務、公共關(guān)系、 IT 等。 組織結(jié)構(gòu)如圖 11 所示： 圖 8：項目組織架構(gòu)圖 預計在項目建設招商階段，團隊需要 30 名員工；大多為中高級管理人員和高級技術(shù)人才。隨著項目運營展開，到全部項目投運，公總經(jīng)理 商業(yè)運營部 銷售部 財務部 合約部 工程管理部 物業(yè)管理部 行政人事部 法務部 公共事務及 IT 46 司員工總數(shù)可能達到 1000 人左右，主 要增加物業(yè)管理 （清潔、保潔、維修、保安等）、租賃管理 等方面的人員， 以上人員全部 從市場上招聘 和引進 。 項目施工建設嚴格按照國家關(guān)于工程監(jiān)理和施工質(zhì)量及進度監(jiān)管的有關(guān)規(guī)范進行操作，同時繼承儀邦集團在過去開發(fā)建設及運營“中國禮品城” 、安徽滁州儀邦奧特萊斯廣場等 多個 類似商貿(mào) 綜合體的經(jīng)驗，推陳出新，制定科學的工作崗位規(guī)范和工作流程，提高項目的組織管理水平，確保項目建設質(zhì)量和 進度 。 三、項目運營方案 本項目的運營按照 龍港儀邦 奧特