2010廣州敏捷地產(chǎn)增城金竹崗項(xiàng)目策劃書

1 敏捷 地產(chǎn) 金竹 新城 項(xiàng)目 商業(yè) 策劃 書 2 結(jié)論概要 本項(xiàng)目 有 興建大體量商業(yè) （ 10 平方現(xiàn)代商業(yè) ，以大型中心商業(yè)、公寓等類型為開發(fā)主體）有條件 。 一、市場分析 1. 增城的傳統(tǒng)地緣優(yōu)勢，因廣州城市發(fā)展東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施得以強(qiáng)化，房地產(chǎn)發(fā)展有牢固的基礎(chǔ)； 2. 政府的支持力度：目前金竹新城的開發(fā)處于初期，基礎(chǔ)設(shè)施在完成中，面向中產(chǎn)階層的中檔社區(qū)也還在開發(fā)進(jìn)行中，受到了廣州城區(qū)東進(jìn)人群的熱烈追捧； 3. 眾多發(fā)展商相續(xù)進(jìn)入，在加快增城都市化進(jìn)程的同時(shí)，加速了人口素質(zhì)的快速改善，中產(chǎn)階層聚集，及珠三角休閑消費(fèi)形態(tài)的演變，保證了 該區(qū)域商業(yè)有穩(wěn)定擴(kuò)大的基礎(chǔ) 。 二、 消費(fèi)需求及現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀 4. 依靠自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費(fèi)力穩(wěn)步上升，為商業(yè)持續(xù)經(jīng)營留下了巨大的空間； 5. 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，將保證其未來聚集人口的中產(chǎn)特征，項(xiàng)目周邊的消費(fèi)將可能形成很鮮明的中產(chǎn)消費(fèi)特征； 6. 增城現(xiàn)有商業(yè)處于傳統(tǒng)階段，由于空間限制，舊城區(qū)發(fā)展大型集中式現(xiàn)代商業(yè)的難度很大，為新城區(qū)集中式現(xiàn)代都市化商業(yè)留下了空間； 7. 現(xiàn)有市場調(diào)查證明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對都市化現(xiàn)代商業(yè)有很強(qiáng)的需求。 8. 由于現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)的滯后，符合市場需求的中高端商業(yè)、酒店 式公寓稀缺； 9. 現(xiàn)有市場調(diào)查證明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對都市化現(xiàn)代商業(yè)有很強(qiáng)的需求 。 三、 規(guī)劃 方案 3 10. 本商業(yè)項(xiàng)目以達(dá)到與廣州相近或相同的都市化水平為目標(biāo)，按 10 萬平方的體量進(jìn)行開發(fā)，在經(jīng)濟(jì)上有較好的回報(bào)； 11. 按照目前的發(fā)展趨勢，結(jié)合目前項(xiàng)目周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群集中的區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征，利用地緣條件，建議預(yù)期開發(fā)的商業(yè)為獨(dú)特的區(qū)域型中心商業(yè)與主題節(jié)慶型中心商業(yè)的結(jié)合體，集體驗(yàn)式購物、休閑娛樂、辦公居住功能于一體，體量以 10 萬平方為宜，保證后期套現(xiàn)的靈活性； 12. 本方案的商業(yè)由兩部分構(gòu)成： 集中商業(yè)、公寓 總面積 10 萬平方米 。 13. 為了營造集中商氣 ，建議采用“保集中商業(yè)，削社區(qū)底商”的方案一，盡可能把可動(dòng)用的商業(yè)計(jì)容面積調(diào)配到集中商業(yè)區(qū)；以實(shí)現(xiàn)集中商業(yè)區(qū)的發(fā)展前景和價(jià)值最大化； 14. 以 方案一計(jì)算， 項(xiàng)目總投資為： 51338 萬元 。 15. 按 “ 項(xiàng)目持有經(jīng)營 10 年后整體打包出售 ” 的模式計(jì)算， 項(xiàng)目銷售部分實(shí)現(xiàn)稅后利潤為 64967 萬元 ，項(xiàng)目盈利能力理想。 16. 項(xiàng)目的 靜態(tài)投資回收期為 13.16 年 ，回收期較長 。 17. 預(yù)期這一容特色體驗(yàn)式購物中心、公寓、酒店于一體的綜合式大型商業(yè)，以 主題豪布斯卡 為主題進(jìn)行整體推廣與招商。 四、 開發(fā)節(jié)奏 18. 招商與推廣： 方案充分考慮與正在開發(fā)中的東匯城的錯(cuò)位 ，避免惡性競爭的風(fēng)險(xiǎn)； 19. 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 ：建議在東匯城營業(yè)一年以后再進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)東匯城的運(yùn)營情況布局本項(xiàng)目商業(yè) ； 20. 開發(fā)形式建議 ： 一期商業(yè)街開發(fā)套現(xiàn)、二期中心商業(yè)開發(fā)帶租約出售、三期公寓開發(fā)。 4 目錄 結(jié)論概要 . 2 第一篇 市場分析 . 6 第一章 宏觀市場分析 . 7 一、增城概況 . 7 二、增城的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 . 8 三、增城區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合分析 . 15 四、增城區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r . 17 五、增城未來房地產(chǎn)市場發(fā)展 . 17 六、小結(jié) . 20 第二章 項(xiàng)目所在區(qū)域未來商業(yè)消費(fèi)力分析 .21 一、消費(fèi)者來源分析 . 21 二、商業(yè)圈幅射范圍 判斷 . 22 三、荔城區(qū)域未來消費(fèi)力分析 . 23 四、小結(jié) . 25 第三章 商業(yè)分析 .26 一、區(qū)域商業(yè)分析 . 26 二、區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目分析 . 34 三、荔城區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)分析 . 37 四、區(qū)域未來 3-5 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 . 39 五、小結(jié) . 41 第五章 酒店市場分析 .42 一、增城現(xiàn)有酒店分析（以分析四星級以上酒店為主） . 42 二、增城規(guī)劃在建及待建酒店（四星級以上酒店） . 49 三、政府關(guān)于服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃 . 52 四、本章綜述 . 53 第六章 寫字樓市場分析 .56 一、增城寫字樓市場概述 . 56 二、規(guī)劃待建的寫字樓 . 57 三、增城寫字樓市場需求分析 . 57 四、本章概述 . 57 第七章 競爭項(xiàng)目研究 .58 一、富港東匯城項(xiàng)目 . 58 二、代表性商業(yè)項(xiàng)目 . 63 三、本章綜述 . 66 第八章 商業(yè)開發(fā)綜述 .68 第二篇 商業(yè)定位與規(guī)劃建議 .70 第一章 金竹崗項(xiàng)目商業(yè)定位建議 .71 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 . 71 二、可行性判斷 . 72 5 三、項(xiàng)目總體定位設(shè)想 . 82 四、本章綜述 . 84 第二章 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)建議 .85 一、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 . 85 二、方案一 . 85 四、業(yè)態(tài)功能組合及配比建議 . 92 五、參考案例 . 93 第三章 金竹崗項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析 . 101 一、假設(shè)前提 . 101 二、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 101 單位：萬元 . 105 序號 . 105 項(xiàng)目 . 105 合計(jì) . 105 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 . 111 四、開發(fā)節(jié)奏 . 111 第四章 總體結(jié)論 .112 附錄 :客戶訪談及問卷調(diào)查 .113 增城商業(yè) 調(diào)查問卷 . 120 6 第一篇 市場分析 7 第 一 章 宏觀市場分析 增城的傳統(tǒng)地緣優(yōu)勢，因廣州城市發(fā)展東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施得以強(qiáng)化 ， 房地產(chǎn)發(fā)展有牢固的基礎(chǔ) 。 政府的支持力度：目前金竹新城的開發(fā)處于初期，基礎(chǔ)設(shè)施完成中，面向中產(chǎn)階層的中檔社區(qū)開發(fā)進(jìn)行中，受到了廣州城區(qū)東進(jìn)人群的追捧； 眾多發(fā)展商相續(xù)進(jìn)入，在加快增城都市化進(jìn)程的同時(shí)，加速了人口素質(zhì)的快速改善，中產(chǎn)階層聚集，及珠三角休閑消費(fèi)形態(tài)的演變，保證了該區(qū)域商業(yè)有穩(wěn)定擴(kuò)大的基礎(chǔ)。 一、增城 概況 增城市位于珠江三角洲東北部，西距廣州 60 公 里 ，東距惠州公里，南與東莞市隔江相望，距深圳 120 公里，水路距香港 70 海里。因地處連結(jié)香港、深圳、廣州三個(gè)大都市的中部， 地理位置十分優(yōu)越 ， 被稱之為 “ 黃金走廊 ” 。 增城市 1993 年 12 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。全市總面積 1615 平方公里， 2008年戶籍 人口 82.66 萬人 ，其中 非農(nóng)業(yè)人口 22.72 萬人 。 另 有 華僑港澳同胞 共 30 萬人，是中國著名的僑鄉(xiāng)之一。 外來人口 50 多萬。 2006 年增城縣域經(jīng)濟(jì)連續(xù) 5 年“ 領(lǐng)跑”廣東全省 67 縣（市），外界稱之為“增城現(xiàn)象”。 2008 年 1 月，增城市榮獲“中國和諧之城”稱號，是廣東省唯一獲得此榮譽(yù)的縣級市?！叭珖G色小康縣”、“全國綠化模范市” 。 2008 年 地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政總收入和工業(yè)總產(chǎn)值分別突破 500 億元、 100 億元和1000 億元整數(shù)大關(guān)，提前兩年完成 “ 十一五 ” 規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速位居廣州 12 區(qū)（市）和全國 10 強(qiáng)縣（市）前列，全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力排位由上年的第15 位躍居到第 12 位。 8 二 、 增城的 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 發(fā)展規(guī)劃 2.1 增城在 廣州 “ 東進(jìn) ” 發(fā)展戰(zhàn)略 中的位置 根據(jù) 廣州 2020 年 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略初步方案 ，增城是廣州城鄉(xiāng)空間體系中的一個(gè)重 要組成部分，將以“ 新型加工制造業(yè)基地、生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地 ”的功能規(guī)劃發(fā)展。 城鄉(xiāng)空間體系 中 ， 增城是 7 大分區(qū)之一 主中心分區(qū) ： 廣東省行政管理中心，珠三角城鎮(zhèn)群生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，華南地區(qū)文化中心。 花都分區(qū)： 依托新白云機(jī)場的國家級航空交通樞紐、物流中心，承接中心城區(qū)人口疏解的市級綜合性服務(wù)中心。 番禺分區(qū) ： 依托新鐵路客運(yùn)站的國家鐵路交通樞紐之一、物流中心，承接中心城區(qū)人口疏解的市級綜合性服務(wù)中心。 東部分區(qū)： 依托高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)和人才為支撐的自主創(chuàng)新中心，重要的制造業(yè)基地，市級綜合性服務(wù)中心。 南沙分區(qū)： 依托南沙港的國家航運(yùn)交通樞紐之一、物流中心，華南地區(qū)汽車制造及大型臨港產(chǎn)業(yè)基地市級綜合性服務(wù)中心 從化分區(qū)： 特色生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地（農(nóng)產(chǎn)品加工）、重要的 水源涵養(yǎng) 地； 增城分區(qū) ：新型加工制造業(yè)基地、生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地。 9 城鄉(xiāng)空間體系 城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)劃分： 主中心分區(qū)劃分了 18 個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)；花都分區(qū)劃分了 13 個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)；番禺分區(qū)劃分了 7 個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)；東部分區(qū)劃分了 9 個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)；南沙分區(qū)劃分了 4 個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)。 “ 兩軸兩帶 ” 的 產(chǎn)業(yè) 走廊 中，增城處于重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 屬于 包括東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、西部區(qū)域聯(lián)動(dòng)帶、南部產(chǎn)業(yè)拓展軸北部優(yōu)化發(fā)展軸。廣州市域城鎮(zhèn)空間發(fā)展 “ 兩軸兩帶 ” 的走向與珠三角 10 區(qū)域空間發(fā)展廊道具有良好的契合關(guān)系。 “ 東進(jìn) ” 戰(zhàn)略 （ 延伸拓展，建構(gòu)核心 ）中，增城將發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)配合廣州東進(jìn) 東部分區(qū)應(yīng)發(fā)揮自身體制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，延伸東進(jìn)軸至荔城、石灘一帶，進(jìn)一步促進(jìn)東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，并吸引人口的集聚。加強(qiáng)與周邊聯(lián)系，完善居住、生活服務(wù)功能 ，形成功能互補(bǔ)生產(chǎn)協(xié)同基礎(chǔ)設(shè)施共享的一體化區(qū)域。 增城分區(qū)應(yīng)積極配合廣州東進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略，積極吸納中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)外遷；提高各級城鎮(zhèn)的服水平；發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢，因地制宜發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。 2.2 增城區(qū)域 發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù) 2008 年 3 月 份 增城市十三屆人大三次會議 同意批準(zhǔn)的 新穗東 新增城 增城市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ，匯編 出 以下 要點(diǎn) ： 2.2.1 發(fā)展目標(biāo) 城市總體發(fā)展目標(biāo) ： 發(fā)展目標(biāo)為建設(shè)廣州東部現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。 2.2.2 功能定位 城市功能定位： 建設(shè)廣州東部先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)穗東中心、廣州生態(tài)旅游示范區(qū)、 都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、廣州東北部綠色生態(tài)屏障和廣東省重要的教育基地。 2.2.3 發(fā)展 特點(diǎn) 推動(dòng)形成三大主體功能區(qū)。增城市的發(fā)展將從東江大潮走向增江情懷，從南部工業(yè)走向北部生態(tài)，從工業(yè)強(qiáng)市走向文化興市，從城鎮(zhèn)主導(dǎo)走向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。 2.3 增城的 發(fā)展重點(diǎn) 構(gòu)筑南中北三大經(jīng)濟(jì)圈，以“ 兩城三中心 ”帶動(dòng)全市協(xié)調(diào)發(fā)展。 城鄉(xiāng)空間體系兩軸兩帶 11 南部打造先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)圈， 為重點(diǎn)開發(fā)的新型工業(yè)化區(qū)（即重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域），政策上加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)用地的供給，支持產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、規(guī)模發(fā)展，以“產(chǎn)業(yè)升級、工商并舉”為宗旨，重點(diǎn)把新塘建設(shè)成為廣州東部生態(tài)工 業(yè)衛(wèi)星城。 中部打造都市生活圈， 為優(yōu)化開發(fā)的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（即優(yōu)化開發(fā)區(qū)域），制訂高于全國平均標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)門檻，在資源消耗和環(huán)境影響等方面實(shí)行更加嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)效能標(biāo)準(zhǔn)，以“都市服務(wù)，文化興城”為宗旨，重點(diǎn)把中心城區(qū)建設(shè)成為文化產(chǎn)業(yè)城、國際化會議休閑中心和廣州市城市副中心。 北部打造都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游圈， 為限制工業(yè)發(fā)展的都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游區(qū)（即限制開發(fā)區(qū)域），嚴(yán)格控制可能影響生態(tài)環(huán)境的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以“突出特色，錯(cuò)位發(fā)展”為宗旨，在保護(hù)中適當(dāng)發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)，逐步把北部建設(shè)成為世界級、國際化的為宗旨，在保護(hù)中適當(dāng)發(fā)展旅 游休閑產(chǎn)業(yè)，逐步把北部建設(shè)成為世界級、國際化的鄉(xiāng)村公園。 重點(diǎn)建設(shè)“兩城三中心”： “兩城”，即增城市區(qū)和新塘城區(qū)，市區(qū)努力建設(shè)成為青山環(huán)抱、綠水繞城、百花盛開、文化繁榮、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)和國際化會議休閑城，成為廣州市區(qū)的城市副中心；新塘努力打造成廣州東部生態(tài)工業(yè)衛(wèi)星城，形成廣州乃至廣東省的重要經(jīng)濟(jì)增長極?！叭行摹?，即石灘、中新、派潭三個(gè)中心鎮(zhèn)，作為區(qū)域性次中心、廣州未來的衛(wèi)星城來發(fā)展，石灘創(chuàng)建生態(tài)工業(yè)鎮(zhèn)，中新創(chuàng)建增城中部工業(yè)明珠，派潭創(chuàng)建生態(tài)旅游特色鎮(zhèn)。 2.4 增城的 發(fā)展規(guī)劃 細(xì)節(jié) 2.4.1 人口 在 人口及城鎮(zhèn)化水平方面，市域規(guī)劃總?cè)丝?2020 年達(dá)到 156 萬人，城鎮(zhèn) 12 化水平達(dá)到 82.5左右。 其中荔城 中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 54 萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地約 60km2。 新塘、中新、石灘三鎮(zhèn)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 72 萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地約 85km2；派潭、小樓、正果三鎮(zhèn)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 20 萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地約 17km2。 2.4.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 實(shí)施主動(dòng)對接，錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)南活中優(yōu)北，強(qiáng)二優(yōu)三促一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 主動(dòng)與東莞、蘿崗等產(chǎn)業(yè)高地對接，充分發(fā)揮自身生態(tài)資源優(yōu)勢為其服務(wù)，并在具體的行業(yè)上與從化、黃埔等地區(qū)錯(cuò)位 發(fā)展。 強(qiáng)化南部先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)圈的高科技、精密裝備和機(jī)械裝備的產(chǎn)業(yè)特色，大力發(fā)展展示交易、研發(fā)、商貿(mào)物流、金融和房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)，打造工商并舉、設(shè)施齊備的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和廣州第三大工業(yè)引擎； 培植中部文化藝術(shù)、教育科研、會議休閑、生態(tài)旅游等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，活躍消費(fèi)氛圍，以達(dá)到吸引高消費(fèi)型人群的目的； 限制北部發(fā)展工業(yè)，發(fā)展特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動(dòng)生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展。 強(qiáng)化具備優(yōu)勢的第二產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高級化和經(jīng)濟(jì)增長集約化；提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，完善商貿(mào)物流、金融、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將生態(tài)旅游作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化、旅游、人文生態(tài)景觀的高度整合；立足特色發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力發(fā)展“好吃、好玩、好看、好銷、好價(jià)”“五好”為特征的都市農(nóng)業(yè)。 2.4.3 交通規(guī)劃 13 實(shí)施內(nèi)外并重 ,建管齊抓 ,動(dòng)靜兼顧的交通發(fā)展戰(zhàn)略。 重點(diǎn)建設(shè)高快速路，加強(qiáng)增城與廣州、東莞、深圳等周邊城市的聯(lián)系；重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域性主干道，加強(qiáng)中心城區(qū)與廣州市的直接便捷交通聯(lián)系，加強(qiáng)新塘、中新與蘿崗、黃埔之間的城市道路聯(lián)系；加強(qiáng)地方道路與高快速路、區(qū)域性主干道之間的銜接；完善和提升城鎮(zhèn)內(nèi)部道路結(jié)構(gòu)體系；疏導(dǎo)穿越城區(qū)的過境交通；完善市域 內(nèi)道路收費(fèi)體系；加強(qiáng)城區(qū)靜態(tài)交通建設(shè)和管理；加快中心城區(qū)與新塘之間的快速公交系統(tǒng) (BRT)建設(shè)；積極發(fā)展軌道交通。 2.4.4 土地利用 逐步形成居住向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向南部集中，商貿(mào)向中心（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)）集中，旅游向山水集中，倉儲向交通通道集中的用地空間布局。 2.4.5 空間發(fā)展 實(shí)施功能分區(qū)，三圈互動(dòng)，交通引導(dǎo)，軸向發(fā)展，組團(tuán)布局，生態(tài)隔離的空間發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和環(huán)境資源稟賦，規(guī)劃三個(gè)不同主題的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，形成三個(gè)功能分區(qū)。以廣惠高速、廣汕公路、新新公路、廣河高速和增江為 五個(gè) 發(fā)展軸線，帶動(dòng)整個(gè)市域發(fā) 展。采用組團(tuán)式城鎮(zhèn)空間布局，在工業(yè)組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和生活組團(tuán)之間設(shè)置生態(tài)隔離帶。 2.4.5 旅游發(fā)展 實(shí)施生態(tài)文明，資源整合，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的生態(tài)旅游發(fā)展戰(zhàn)略。進(jìn)行生態(tài)廊道控制，打造“三縱三橫”、“三藍(lán)三綠”的網(wǎng)絡(luò)型生態(tài)結(jié)構(gòu)體系；整合市域旅游資源和線路，完善“一心兩軸三線八點(diǎn)五組團(tuán)”的旅游格局，發(fā)揮白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的帶動(dòng)作用，打造國際化鄉(xiāng)村生態(tài)旅游品牌； 14 并實(shí)現(xiàn)休閑度假、康體旅游、會議旅游與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 2.4.6 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)功能區(qū) 規(guī)劃 ： 荔城、增江地區(qū)按 80 萬人口規(guī)劃，大型零售網(wǎng)點(diǎn)布局為一個(gè)社區(qū)型購物中心 ，一個(gè)大型百貨店，兩個(gè)大型綜合超市，一個(gè)大型專業(yè)店 。 新塘地區(qū)按 50 萬人口規(guī)劃，大型零售網(wǎng)點(diǎn)布局為一個(gè)社區(qū)型購物中心，一個(gè)大型購物百貨店，一個(gè)大型綜合超市，一個(gè)大型專業(yè)店，一個(gè)倉儲式商場 。 中心鎮(zhèn)進(jìn)行專題商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，其他鎮(zhèn)按一個(gè)大型綜合超市、一條商業(yè)街的設(shè)想規(guī)劃。 培育提升荔城（掛綠路、西城路、掛綠廣場、蓮園路）、新塘（新塘大道、群星）商業(yè)街，夏街大道、增江兩岸可規(guī)劃為酒吧休閑娛樂區(qū)，規(guī)劃建設(shè)增城廣場周邊商業(yè)走廊，荔鄉(xiāng)路名店商業(yè)街，荔園路、荔興路風(fēng)情美食街，具有地方特色的荔枝（水果）等專業(yè)街。創(chuàng)商業(yè)品牌、 培育荔城、新塘老字號店、名店、專業(yè)店。荔城、新塘地區(qū)規(guī)劃新建一至兩間五星級酒店。 批發(fā)市場： 以荔城、新塘為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，圍繞汽車、摩托車、家電、建材、農(nóng)副產(chǎn)品等行業(yè)，建設(shè)上規(guī)模、上檔次、影響大、環(huán)境好、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能齊全的批發(fā)市場。重點(diǎn)扶持建設(shè)新塘國際商貿(mào)中心、新塘國際牛仔服裝城、新塘物流園區(qū)、沙埔牛仔服裝面輔料批發(fā)物流園區(qū)、增江街農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場、荔城三聯(lián)建材裝飾批發(fā)市場、石灘鎮(zhèn)勤發(fā)蔬菜批發(fā)市場、朱村鎮(zhèn)蔬菜批發(fā)市場、小樓鎮(zhèn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。改造升級一批農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，建立網(wǎng)絡(luò)交易信息系統(tǒng)，規(guī)劃興建增城 優(yōu)質(zhì)米批發(fā)市場。 肉菜（農(nóng)貿(mào)）市場： 按廣州市的工作布置，三年內(nèi)完成全市肉菜（農(nóng)貿(mào)）市場的升級改造工作，打造民心工程。在荔城、新塘建設(shè)一至兩間室內(nèi)肉菜生鮮超市，全面提升 增城 肉菜（農(nóng)貿(mào)）市場的檔次。 15 三 、 增城區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 綜合 分析 3.1 歷年 生產(chǎn)總值（ GDP） 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 411.05 510.27 99.21 18.28 107.4 574 63.73 12.5 第一產(chǎn)業(yè) 億元 31.53 36.1 4.57 2.66 101.7 38 1.9 5.5 第二產(chǎn)業(yè) 億元 248.15 320.26 72.1 21.69 110.1 362 41.74 13 第三產(chǎn)業(yè) 億元 131.37 153.92 22.54 14.54 103.6 174 20.08 13 3.2 歷年 財(cái)政 金融 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 全市 財(cái)政總收入 億元 77.22 102.49 25.27 32.72 110.23 （一）地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 20.66 26.75 6.09 29.48 103.58 30.76 4.01 15 （二）金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 億元 419.74 487.65 67.91 16.18 106.1 556 68.35 14 （三）金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 億元 172.08 193.20 21.12 12.27 95.6 212.5 19.3 10 （四）城鄉(xiāng)居民儲蓄 存款余額 億元 263.02 317.29 54.27 20.63 113.3 371 53.91 17 3.3 歷年 人 均可支配收入 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對 數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 16893 19530 2637 15.61 21483 1953 10 農(nóng)民人均純收入 元 6624 7920 1296 19.57 109.7 8950 1030 13 16 3.4 歷年工業(yè)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 862.39 1104.42 242.03 22.30 110.4 1248 143.58 13 其中： 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元 676.98 884.09 207.11 24.71 110.5 1017 132.91 15 3.5 歷年消費(fèi)品零售總額 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 社會消費(fèi)品零售總額 億元 92.12 114.52 22.41 24.32 109.1 133 18.48 16 3.6 歷年固定資產(chǎn)投資 指標(biāo)名稱 單位 2007 年 實(shí)際 2008 年實(shí)際執(zhí)行情況 2009 年計(jì)劃 絕對數(shù) 凈增 額 比上年 增長 % 完成年度 計(jì)劃 % 絕對 數(shù) 凈增額 比上年增長 % 固定資產(chǎn)投資 億元 93.99 107.72 13.72 14.6 104.6 118.5 10.78 10 3.7 歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)比重 2007 年 2008 年 第一產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè) 7.67 : 60.37 : 31.96 7.07 : 62.76 : 30.17 17 2008 年 第一、三產(chǎn)業(yè)分別 比 2007 年 下降 0.6 和 1.79 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升 2.39 個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。第二、三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 72.68%和 22.72%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 13.28 和 4.15 個(gè)百分點(diǎn)。 四 、增城區(qū)域 房 地 產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 4.1 歷年開發(fā)投資 2008 年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 57.6 億元，增長 21.81 。 4.2 歷年施工面積 2008 年 全市商品房施工面積 570.5 萬平方米，增長 22.88%。 其中，商品房住宅面積 464.45 萬平方米，增長 18.11%。 4.3 房屋竣工面積 2008 年全市 房屋竣工面積 123.73 萬平方米，增長 65.15%。其中，商品住宅 94.99 萬平方米，增長 47.07%。 4.4 歷年銷售面積 2007 年 全市商品房銷售面積 156.63 萬平方米，增長 52.2% 。 2008 年 全市商品房銷售面積 129.25 萬平方米，下降 17.5 。 4.5 歷年銷售額 2007 年商品房銷售合同金額 82.28 億元，增長 83.1%。 2008 年 商品房銷售合同金額 72.84 億元，下降 10.8。 五 、增城 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展 目前 增城的房地產(chǎn)市場發(fā)展 尚處于 在起步階段， 具體表現(xiàn)在 ： 18 5.1 客戶來源 日益 廣泛 由于地緣關(guān)系，增城房地產(chǎn)以其性價(jià)比吸引了越來越多的 廣州 購房 客戶 ，尤其是黃埔區(qū)和蘿崗區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口 ，如 新塘板塊 的部分 樓盤，其客戶主體 甚至 以廣州市場為主 體。而隨著 地鐵開通 日近，增城與廣州的心理距離更加縮短，廣州工作、增城居住 的格局更有其現(xiàn)實(shí)意義。 5.2 本地市場 培育剛剛開始 隨著越來越多產(chǎn)業(yè)進(jìn)入增城，帶來了有消費(fèi)力的相應(yīng)的人口增長，增城本身客源基體迅速壯大。 番禺早期房地產(chǎn)的發(fā)展也主要是靠吸引廣州的買家，但后來經(jīng)過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)而適當(dāng)放緩房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在 隨著 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ， 本地的房地產(chǎn) 客戶 也逐漸 壯大，進(jìn)入了良性發(fā)展的局面 。 而花都前些年產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅速帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但近幾年房地產(chǎn)發(fā)展得又太快，光靠本地市場的需求一時(shí)難以消化，有些陷入當(dāng)年番禺房地產(chǎn)過度開發(fā)時(shí)的那種困境 ；目前增城房地產(chǎn)的本地與外來客戶都在同步增加， 市 場結(jié)構(gòu) 逐步向 正常、健康可持續(xù)發(fā)展 的方向發(fā)展 。 5.3 產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)形成互動(dòng) 增城前幾年也出現(xiàn)過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一擁而上的發(fā)展態(tài)勢，好在增城市委市政府及時(shí)把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化行業(yè)組合，從而形成了產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展的格局。不僅新塘板塊的房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展，就是荔城板塊的房地產(chǎn)市場近幾年也發(fā)展 得 很快。例如， 2002 年前后進(jìn)入荔城開發(fā)碧桂園，當(dāng)年開發(fā)的產(chǎn)品售價(jià)才不到 2000 元 /平方米，現(xiàn)在已經(jīng)上升到 4000-5000 元的價(jià)格水平；過去，荔城的別墅產(chǎn)品大多只能賣 到幾十萬一棟，過百萬的別墅都比較少見，而現(xiàn)在廣悅軒 泊爵的親水別墅至少 400-500 萬一套，甚至吸引移居外地的鄉(xiāng)親回鄉(xiāng)置業(yè)。 5.4 政策的支持及市場環(huán)境的日益優(yōu)化，吸引了省內(nèi)眾多知名發(fā)展商進(jìn)入增城 目前 除了已經(jīng)進(jìn)入增城的碧桂園、新世界、金地、恒大、合生以及東方名都、廣州海倫堡、錦繡御景苑這些房地產(chǎn)開發(fā)商外，保利、富力、雅居樂、祈福、和黃等開發(fā)商也都早已 在 增城拿地，雖然有些還未進(jìn)入開發(fā)階段，但 眾多品牌發(fā)展商的發(fā)展舉措，無疑 是充分看好增城城市化發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，看好增城房地產(chǎn)發(fā)展的巨大空間和市場潛力 的結(jié) 果 。 增城本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間和潛力還十分巨大 ， 主要是 以 下三個(gè)方面的理由和因素： 19 一 、 產(chǎn)業(yè) 受國際金融海嘯的沖擊和影響較小 增城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 與東莞外向型加工業(yè)為主 有很大 的 不同，汽車零部件和摩托車基本是以國內(nèi)市場為主，牛仔服裝業(yè)有部分海外市場，但國內(nèi)市場也擁有一定份額，不至于全軍覆滅，而且看來受到的沖擊和影響也不算太大。這次走訪新塘樓盤東方名都的開發(fā)商，他們本身就是牛仔服裝行業(yè)的龍頭老大，現(xiàn)在又跨界實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略，形成產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)在開發(fā)層面的互動(dòng)，不僅推動(dòng)和促進(jìn)了本行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也為進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)打開 了局面奠定了基礎(chǔ)，而且在產(chǎn)品開發(fā)方面還為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了創(chuàng)新的成果。 二 、依靠地緣優(yōu)勢， 產(chǎn)業(yè) 與 人口聚集效應(yīng) 進(jìn)一步放大 增城市 1990 年第四次人口普查的總?cè)丝?64.54 萬人， 2000 年第五次人口普查總?cè)丝?89.96 萬人，十年間總?cè)丝谠鲩L了近 40%，年均遞增 3.2%。外來人口急劇增加是人口增長的重要因素， 2000 年外來人口已達(dá)到 18.25 萬人。 根據(jù)增城市 2008 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2008 年末，全市戶籍總?cè)丝?82.66 萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口 22.72 萬人，農(nóng)業(yè)人口59.49 萬人，未落戶常住人口 4551 人。目前，增城產(chǎn)業(yè)人口和外來人口是戶籍人口的 2-3 倍 ， 這也是為什么增城近幾年房地產(chǎn)得以高速發(fā)展的原因之一。 隨著 政府進(jìn)一步調(diào)整人口政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)一步放寬對戶籍、購房入戶以及外來人口就業(yè)和子女讀書的政策 ，增城 房地產(chǎn)發(fā)展的空間和潛力十分巨大的。 三 、 城市化 進(jìn)程加快，形成了對 房地產(chǎn) 發(fā)展的良性 帶來巨大的商機(jī) 增城市 2009 年政府工作報(bào)告提出，要努力提高城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理水平，建設(shè)宜居城鄉(xiāng)。緊緊圍繞建設(shè)廣州東部現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)、廣州城市副中心、大都市衛(wèi)星城和南國鄉(xiāng)村生態(tài)大公園的目標(biāo)，切實(shí)提高城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理水 平，增強(qiáng)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展能力。要按照建設(shè)生態(tài)文明的要求深入實(shí)施全區(qū)域公園化戰(zhàn)略。用公園化的理念和文明特征來統(tǒng)籌城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)管理 ，實(shí)施城鄉(xiāng)環(huán)境清潔美工程，繼續(xù)推進(jìn)增江一河兩岸綜合改造。 增城市 2009 年政府工作報(bào)告在房地產(chǎn)方面提出的 未來發(fā)展 目標(biāo)是：保持住房消費(fèi)健康發(fā)展。要充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前增城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重大支撐作用，發(fā)揮增城市房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，圍繞盤活存量資源，促進(jìn)土地高效利用，加強(qiáng)土地監(jiān)管和審批服務(wù)，出臺促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的政策意見，積極開發(fā)適合不同人群的普通商品住房和優(yōu)質(zhì)居住社 區(qū)，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，吸 20 引周邊發(fā)達(dá)地區(qū)人群到增城居住，促進(jìn)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 與此同時(shí)，相關(guān)的市政投資相續(xù)投入， 新城建設(shè)初顯端倪，展現(xiàn)了政府與民間投資合力發(fā)展的良好格局。 六、 小結(jié) 1.增城的傳統(tǒng)地緣優(yōu)勢，因廣州城市發(fā)展東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施得以強(qiáng)化 ，房地產(chǎn) 發(fā)展有牢固的基礎(chǔ)； 2. 政府的支持力度：目前金竹新城的開發(fā)處于初期，基礎(chǔ)設(shè)施完成中，面向中產(chǎn)階層的中檔社區(qū)開發(fā)進(jìn)行中，受到了廣州城區(qū)東進(jìn)人群的追捧； 3. 眾多發(fā)展商相續(xù)進(jìn)入，在加快增城都市化進(jìn)程的同時(shí)，加速了人口素質(zhì)的快速改善，中產(chǎn)階 層聚集，及珠三角休閑消費(fèi)形態(tài)的演變，保證了該區(qū)域商業(yè)有穩(wěn)定擴(kuò)大的基礎(chǔ) 。 21 第 二 章 項(xiàng)目所在 區(qū)域未來商業(yè)消費(fèi)力分析 依靠自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費(fèi)力穩(wěn)步上升，為 現(xiàn)代 商業(yè) 的持續(xù) 經(jīng)營留下了巨大的空間； 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件， 將保證其未來聚集人口的中產(chǎn)特征， 項(xiàng)目周邊的消費(fèi) 將可能形成 很鮮明的中產(chǎn)消費(fèi)特征 ； 現(xiàn)有市場調(diào)查證明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對都市化現(xiàn)代商業(yè) 有很強(qiáng) 的需求。 一、消費(fèi)者來源分析 1.1 本地客源 如增城市區(qū) 金竹新城周圍的荔城街道、朱村街道、增江街道 的人口，以及幅射的 新塘鎮(zhèn)、中新鎮(zhèn)、石灘鎮(zhèn)、派潭鎮(zhèn)、小樓鎮(zhèn)、正果鎮(zhèn)等地，六鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝诩s為 50 萬人，他們是重要的目標(biāo)客戶之一。 1.2 金竹新城規(guī)劃人口 目前的金竹新城的政府規(guī)劃目標(biāo)是人口達(dá)到 5.6 萬常住人口，按目前增城產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，及廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，只能環(huán)境適宜，達(dá)到這一人口基數(shù)只是一個(gè)時(shí)間問題。 1.3 衛(wèi)星城客戶群 輕軌的通達(dá)無疑將為增城帶來更多的 廣州 及 其 周邊地區(qū)的 常駐置業(yè) 人口。隨著荔城城市建設(shè)的整體改觀，荔城的都市化程度同步改善，必然吸引越來越多廣州、深圳區(qū)域的城市中產(chǎn)階層 在增城落戶，其中一部分將落腳項(xiàng)目周邊， 他們將 是項(xiàng)目都市消費(fèi)的最有力 構(gòu)成。 1.1 偶得性客戶群 包括來自 惠州 、東莞地區(qū)的人群。這個(gè)客群的數(shù)量非常 巨大，但 其是對項(xiàng)目本身 意義 是個(gè)大變量。受制 經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居住環(huán)境的變化因素。 22 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群、重要客戶群的分析如圖所示。包含 荔城街道總?cè)丝?18 萬人，增江街道：戶籍人口 4.32 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 3.74 萬人，朱村街道，人口 3.2 萬 人。 同時(shí)包含六個(gè)鎮(zhèn)區(qū)： 派潭鎮(zhèn)總?cè)丝?7.4 萬 人，其中農(nóng)業(yè)人口 6.7 萬人 ；石 灘鎮(zhèn)戶籍人口 10.76 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 1.26 萬人 ； 新塘鎮(zhèn)總?cè)丝?4 萬人，其中常駐戶籍人口 202 萬 人 ； 正果鎮(zhèn) 總 人口 5.2 萬 人，其中農(nóng)業(yè)人口 4.7 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 0.5 萬 人 ； 中新鎮(zhèn)總?cè)丝?12.3 萬 人，其中常住人口 10.8 萬 人 ，外來流動(dòng)人口 1.5 萬 人 ； 小樓鎮(zhèn)總?cè)丝?4.8 萬 。 粗略估計(jì)， 約 有 80 萬 人現(xiàn)成的消費(fèi)力 分布于項(xiàng)目周圍 ，他們將成為項(xiàng)目 將來穩(wěn)定的、 重要 的 消費(fèi)者來源。 二、 商業(yè)圈幅射范圍判斷 根據(jù) 借鑒香港購物中心在選址過程中將交通的易達(dá)性以及人流的聚集效應(yīng)是最為重要的基本商圈原則即二八原則： 20 分鐘商圈之內(nèi)的客源要做 80%的生意， 30 分鐘次要商圈及一個(gè)小時(shí)的邊緣商圈的期望值 受商圈的主題吸引力變化 。 項(xiàng)目的商圈 幅射人口范圍如圖所示。 核心商圈： 車程 5-20 分鐘 ,包含金竹新城、碧桂園、增城現(xiàn)市中心西部； 次核心商圈： 車程 20-30 分鐘 ,外延至增城舊市中心以及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 增城的城區(qū) 人口規(guī)劃 ：在 2020 年中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 54 萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地約 60km2；新塘、中新、石灘三鎮(zhèn)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 105 萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地約 85 平方公里 ；派潭、小樓、正果三鎮(zhèn)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 20 萬人，城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶：金竹居住新區(qū)居民（規(guī)劃容量 5.6萬人） 重要客戶： 來源：增城市區(qū)下轄三個(gè)街道 目前人口：約 25萬 外圍客戶： 來源：增城下轄六個(gè)鎮(zhèn) 目前人口：約 50萬 偶得客戶：廣州其 他地區(qū)、惠州、東莞等 外圍客戶 重要客戶 目標(biāo)客戶 偶得客戶 荔城街 派潭鎮(zhèn) 正果鎮(zhèn) 朱村街道 中新鎮(zhèn) 新塘鎮(zhèn) 石灘鎮(zhèn) 農(nóng)業(yè)人口： 4.3萬 非農(nóng)業(yè)人口： 4.75萬 農(nóng)業(yè)人口： 6.7萬 非農(nóng)業(yè)人口： 0.7萬 城鎮(zhèn)人口： 1.3萬人 農(nóng)村人口： 9.5萬人 外來流動(dòng)人口： 1.2萬人 總?cè)丝冢?3.9萬人 常駐戶籍： 2.2萬人 總?cè)丝冢?3.2萬 戶籍人口： 10.76萬人 非農(nóng)業(yè)人口： 1.26萬人 小樓鎮(zhèn) 增江街 總?cè)丝冢?18萬 戶籍人口： 4.32萬 非農(nóng)業(yè)人口： 3.74萬人 總?cè)丝冢?4.8萬 23 建設(shè)用地約 17km2。 視項(xiàng)目周邊區(qū)域 商業(yè)環(huán)境的 整體開發(fā) 情況 ，項(xiàng)目商業(yè)的幅射人口將 達(dá)到50-100 萬人及至 更多。 三 、荔城區(qū)域 未來消費(fèi)力分析 3.1 未來消費(fèi)力 結(jié) 構(gòu)分析 從目前鳳凰城及荔城周邊樓盤的銷售情況看，增城樓盤對廣州新客家人士的吸引力在加強(qiáng)，而這部分日益壯大的新客家，有鮮明的中產(chǎn)階層特征。 目前距離項(xiàng)目最近的樓盤為荔城碧桂園，鑒于此以荔城碧桂園為分析樣本來推導(dǎo)項(xiàng)目將來的區(qū)域消費(fèi)力分析。 碧桂園社區(qū)，位于荔城街荔星大道和府佑路交匯處，占地面積 1200 畝，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住戶 3800 戶，常住人口 13300 人，是一個(gè)大型成熟高尚社區(qū)，社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，外攬連綿青山，內(nèi)湖碧水環(huán)繞，設(shè)施配套齊全，治安穩(wěn)定，居民安居樂業(yè)。碧桂園的人口年齡特征 是于中青年為主，而收入 水平相較而言是位于區(qū)域內(nèi)中上水平。 以荔城碧桂園、錦繡御景國際等樓盤為代表的金竹新城居住區(qū)將是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，將集聚區(qū)域大多數(shù)中高端常住人口，包括私營企業(yè)主、企業(yè)管理人員、技術(shù)與行政白領(lǐng)人士、政府機(jī)構(gòu)工作人員等。他們更追求生活質(zhì)量，消費(fèi)品質(zhì)要求高、品牌消費(fèi)成熟穩(wěn)定、個(gè)性化消費(fèi)更廣泛，為都市化商業(yè)帶來了持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)。同時(shí)，因?yàn)樗郊臆嚀碛辛枯^多，他們能接受購物地點(diǎn)更遠(yuǎn)。 項(xiàng)目 所在 區(qū)域?qū)淼南M(fèi)力特征也會 與 此類似：中青年為主力消費(fèi)人群，收入水平位于區(qū)域中上水平的消費(fèi)人群。 下表為 增城將來一段時(shí)間內(nèi)增城規(guī)劃的小區(qū)住宅。伴隨這些項(xiàng)目的建成 ，大批中產(chǎn)階層 入住， 為項(xiàng)目帶來了巨大的消費(fèi)需求 。 增城現(xiàn)市中心 碧 桂 園 金竹新城 24 增城市促進(jìn)重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目（含酒店）開工任務(wù)表 序號 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目屬地 項(xiàng)目位置 總用地面積 (畝 ) 規(guī)劃用地性質(zhì) 修規(guī)總建筑面積 (平方米 ) 1 荔城碧桂園六期（嶺秀） 荔城街 荔城街三聯(lián)村社公社、菜園鐘屋山、長山龍、長龍山 112.09 居住用地 49223 2 金竹新城 荔城街 荔城街金星村金竹崗 916.09 商業(yè)金融業(yè)、居 住、廣場用地 正在設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案 3 半山御景花園 荔城街 荔城街光明村石屋山 414.87 居住用地 312432 4 保利增城項(xiàng)目 荔城街 荔城街羅崗村巫屋社 金青公山 119.82 居住 136445 5 金竹家園 荔城街 荔城街金星村金竹崗 霞嶺高嶺 91.64 商住 142413.2 6 荔城商住小區(qū) 荔城街 荔城街慶豐村 洋溪上高城 78.87 商業(yè)、住宅 未申請辦理 7 百花山莊御景苑二期 荔城街 荔城街 170.01 居住用地 101555.19 8 歐亞山莊 荔城街 荔城街 256 居住用地 規(guī)劃 調(diào)整 9 東匯 商業(yè)城 荔城街 荔城街夏街、金星村豬婆冚 、鵝遼山、寺山 冚 169.66 商住用地 3.2 未來消費(fèi)者分析 結(jié)合珠三角地區(qū)中相類中產(chǎn)聚集區(qū)的消費(fèi)特征，未來聚集金竹新城及周邊區(qū)域的社會階層將帶來強(qiáng)大、穩(wěn)定的市場消費(fèi)需求。 這部分強(qiáng)勁的消費(fèi)需求首先體現(xiàn)以 下六個(gè)方面 的基本消費(fèi) 。 25 第一是日常的購物消費(fèi)， 遵循 就 近 原則 ，周邊社區(qū)人口本身就有巨大的 日常購物消費(fèi) 需要 ， 圍繞“衣食住行”派生出眾多的 業(yè)態(tài) ，結(jié)合中產(chǎn)階層對品牌的喜好，品牌化發(fā)展的社區(qū)商業(yè)有很大的生存與發(fā)展空間， 該區(qū)域 引進(jìn)世界優(yōu)秀零售企業(yè)、 改善購物環(huán)境與提升 服務(wù)水平 有很大的余地。 第二是家庭逛街購物， 滿足以家庭為單位，提供集購物、餐飲、休閑娛樂功能于一體的體驗(yàn)式購物中心型場所有發(fā)展空間。 第三是 發(fā)展型消費(fèi)，如培訓(xùn)、 咨詢 等消費(fèi)。 第四是商務(wù)與社交 ， 在這方面，中產(chǎn)社區(qū)有更多的需求，派生出強(qiáng)勁的中高端餐飲和娛樂需求。 第五是休閑度假，康體運(yùn)動(dòng)活動(dòng)中心，新一代的休閑度假模式是未來客戶的消費(fèi)趨勢。 四、 小結(jié) 1. 依靠自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費(fèi)力穩(wěn)步上升，為發(fā)展持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營留下了巨大的空間； 2. 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，保證了其未來聚集人 口的中產(chǎn)特征，使項(xiàng)目周邊的消費(fèi)有很鮮明的中產(chǎn)消費(fèi)特征。 3. 圍繞中產(chǎn)消費(fèi)發(fā)展的商業(yè)，都市化、時(shí)尚化及日常消費(fèi)的品牌化，是該區(qū)域商業(yè)開發(fā)的方向。 4. 現(xiàn)有市場調(diào)查證明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對都市化現(xiàn)代商業(yè) 有很強(qiáng) 的需求 。 26 第 三 章 商業(yè)分析 增城現(xiàn)有商業(yè)處于傳統(tǒng)階段，由于空間限制，舊城區(qū)發(fā)展大型集中式現(xiàn)代商業(yè)的難度很大，為新城區(qū)集中式現(xiàn)代都市化商業(yè)留下了空間；由于現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)的滯后，符合市場需求的中高端商業(yè)、 酒店式公寓稀缺。 一、 區(qū)域商業(yè)分析 1.1.商圈概況 圖 4.1 掛綠路 -西城路商圈 掛綠路 -西城路商圈 本案 27 荔城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局呈現(xiàn)“ 一個(gè)中心，扇形輻射”特征。 一個(gè)中心，指的是以“西城路掛綠路”商業(yè)街為中心。西城路掛綠路，以西城路品牌服裝街和掛綠廣場及富業(yè)地王商業(yè)城為主體，總長度約 1900 米，是增城市荔城鎮(zhèn)最為重要的綜合商業(yè)街，也是廣州市現(xiàn)有的 36 條重要商業(yè)街組成成員。 從 增城 市的商業(yè)布局來看， 增城 的商業(yè)主要集中在以 掛綠廣場 為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，同時(shí)中山路、 掛綠路 、 西城路、荔鄉(xiāng)路等 商業(yè) 街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 其輻射范圍包括整個(gè)增城市以及周邊城鎮(zhèn)。 經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以 掛綠廣場 為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣場為 中心 ，分別向 掛綠路 、 西城路、中山路延伸的 復(fù)合 型商業(yè)圈內(nèi)。 掛綠廣場 核心商圈構(gòu)筑 增城 最繁榮的商業(yè)氣象 。掛綠 廣場作 增城 市 最重要 核心中心區(qū)，是 增城 最具現(xiàn)代都市氣派之地。在重新改造后，以其為中心的 1 公里商圈內(nèi)， 新建的時(shí)代廣場 、 泰富廣場將進(jìn)一步促進(jìn)該商圈的發(fā)展 。 商圈主要特點(diǎn)： 1.核心的商業(yè)中心 位于 老城區(qū) 。 2.由于 增城 地處 廣州東部 ，商業(yè)與 廣州市 城市商業(yè)發(fā)達(dá)的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距主要表現(xiàn)在主要商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上 ，商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈 。 3.以 掛綠路 為 軸心， 西城路和中山路 擴(kuò)展延伸的特點(diǎn)。 4.目前 增城 主要商業(yè)中心不但集中在老城區(qū)，而且集中在主要馬路 掛綠路、中山路 上，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢。 5.大型商業(yè)集中在 掛綠路掛綠廣場、時(shí)代廣場、地王廣場和西城路的泰富廣場一帶 。 包括華潤萬家、國美電器 6.品牌專賣店集中 在掛綠路 、 西城路 中段 和光明西路前段 ，集中了各類高檔服飾、鞋類品牌專賣店 ， 成為品牌展示的大舞臺。 1.2 商圈業(yè)態(tài)特征分析（定位及消費(fèi)檔次） 1） 掛綠路 28 掛綠路，因掛綠荔枝和掛綠廣場而大名顯赫，高起點(diǎn)、高定位使之毫無疑義地成為荔城 的商業(yè)大動(dòng)脈，成為荔城目前最大最繁華的“掛綠廣場區(qū)域商業(yè)中心”，也是荔城乃至增城商業(yè)門戶形象。 3.1.3 商圈租金水平分析 圖 4.2 掛綠路 品牌 分布圖 表 4.1 掛綠路品牌表 類別 品牌 服飾類 KAPPA、狼族服裝、天朗服裝、柒牌、嘉美麗服裝，金利來，以純，喬丹專賣等 商場 掛綠廣場、時(shí)代廣場、地王廣場等 餐飲 肯得基、聚港龍海鮮酒家、 悠閑小站連鎖、蘭州拉面，順利酒行 珠寶婚紗 正福珠寶、玉麒麟翡翠行、東方之星婚紗攝影 鞋類 康威體育用品、豐盛皮鞋、雅迪皮鞋等 其他 建設(shè)銀 行、工商銀行，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行 29 圖 4.3 掛綠路業(yè)態(tài)比例圖 在掛綠路的統(tǒng)計(jì)中，由于掛綠廣場綜合性商圈，商用物業(yè)經(jīng)營種類較多。 按市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，業(yè)種所占比重以此是：服裝 34%，照相和復(fù)印 14%，文具店 10%，皮具、金銀首飾、餐飲、雜貨和其他業(yè)種等各占 7%，眼鏡 5%，婚紗攝影 2%。 在綜合性商圈之中，荔城商用物業(yè)經(jīng)營種類又以“服裝”為主。 掛綠路集中了中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行社等，是荔城商業(yè)銀行最為集中的金融街 。該街店鋪面門面積較大，在與西城路交匯處的西段店鋪面積較小，租金在 60-100 元 /平米之間，在與西城路交匯的東段店鋪面積較大，租金在 100-180 元 /平米之間 表 4.2 掛綠路調(diào)查統(tǒng)計(jì) 名稱 掛綠路 地址 掛綠路與園圃路交匯處 人流量 20-40 人每分 鋪位開間 2-6 米 鋪位進(jìn)深 6-25 米 鋪位層高 4 米 -5 米 租金情況 300 元 /平米 ,東面處靠近掛綠廣場 ,人流量較大 ,租金相對較高 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、皮具、金銀首飾、雜貨、照相復(fù)印、花店、婚紗、眼鏡、文具等 配套 中行 、建行、工行、農(nóng)行、金麗誠旅店 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)查 2） 西城路 西城路是荔城最長的商業(yè)街，街內(nèi)主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋類為主，其經(jīng)營產(chǎn)品的檔次在荔城是最高的。作為一個(gè)高檔次得服裝街，由于是普通 的 商業(yè)街區(qū)，購物環(huán)境較差，因此人流量較多，而客流量較少 。 掛綠路各種業(yè)態(tài)比例圖45%18%9%9%9%7% 3%服裝照相和復(fù)印皮具金銀首飾眼鏡婚紗攝影 30 圖 4.4 西城路街道 品牌 分布圖 表 4.3 街道品牌分布圖 類別 品牌 服飾類 七匹狼、金利來、 S&K 服飾、柒牌、利郎服飾、優(yōu)美服飾、李寧服飾、萊克斯頓、 鱷魚恤等 商場 泰富廣場 餐飲 大快活茶餐廳、西城甜品、大和壽司、 志香甜 品屋、 聚百川甜品燉品店 珠寶婚紗 永福珠寶、寶波路水晶 皮具、鞋類 意爾康皮具、兆琪皮具、紅蜻蜓 其他 農(nóng)行、政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位 31 西城路業(yè)態(tài)比例圖65%3%8%16%6%0%2%服裝店 餐飲 雜貨店 皮具、鞋 美容美發(fā) 食品 手機(jī)店 表 4.4 西城路業(yè)態(tài)比例圖 名稱 西城路 地址 西城路與光明西路交匯處 往北至與掛綠路交匯處 人流量 15-35 人每分 鋪位開間 3-10 米 鋪位進(jìn)深 6-8 米 鋪位層高 4 米 -5 米 租金情況 均價(jià) 200 元 /平米 ,東面處靠近掛綠廣場 ,人流量較大 ,租金相對較高 400 元 /平米 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、皮具、雜貨、美容理發(fā)、手機(jī)、食品等 配套 農(nóng)行、事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考查 3） 西園路 32 圖 3.5 西園路街道分布圖 表 3.5 西園路品牌表 圖 4.6 西園路業(yè)態(tài)比例圖 4） 中山路 類別 品牌 服飾類 與狼共舞服飾、真維斯、 WAIN 服飾、 converse 服飾、 365+1 牛仔店、康威體育、斯伯丁專賣店 餐飲、旅業(yè) 唐口 CLUB、酒堡 1 號酒吧、華與街酒吧、海逸旅業(yè)、天和旅館、廣元旅店 福多多東北餃子館、東北餃子館、昌威飯店，麻辣燙 西餅屋 珠寶婚紗 永福珠寶、寶波路水晶 眼鏡 寶島眼鏡等 其他 中國電信 醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中國銀行、政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位 西園路業(yè)態(tài)比例圖3% 13%3%1%1%15%3%2%7%11%5%5%7%24%雜貨店餐飲其他音響書店 眼鏡電器手機(jī)店照相復(fù)印體育用品美容理發(fā)金銀、首飾皮具、鞋服裝店 33 中山路是荔城最老也是最繁華的商業(yè)街，由于年代較久遠(yuǎn)，其整體經(jīng)營得環(huán)境較差，經(jīng)營得產(chǎn)品檔次非常低。但由于人流特別旺，其租金較高。特別是在天馬市場附近租金達(dá)到最高。 圖 3.7 中山路品牌表 類別 品牌 服飾類 愛之都服飾、皇妹服飾、法國登喜路、華倫天奴服飾、美國蘋果服飾等 餐飲、旅業(yè) 大口九珍珠飲品，涼茶，香港奶茶、蘭州拉面、 6+1 酒家、濃情小站餐飲等 皮具鞋店 意爾康鞋店、 眼鏡 寶島眼鏡、雪亮眼鏡、水果店 其他 影劇院、美發(fā)店、采健蜂王漿 、文化局 34 圖 3.8 中山路業(yè)態(tài)比例圖 表 3.9 中山路調(diào)查表 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考察 二、區(qū)域 大型商業(yè)項(xiàng)目分析 1） 掛綠廣場 掛綠廣場商業(yè)區(qū)域中心作為 荔城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形象門戶，是荔城核心商業(yè)區(qū)域。這里沉淀了荔城商業(yè)發(fā)展深厚的基礎(chǔ)，這里反映了荔城商用物業(yè)發(fā)展的道路。是荔城商業(yè)陣線的制高點(diǎn)，歷來是各路商家必爭之地，在 1900 米的“西城路 掛綠綠”商業(yè)街上，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐。集中了掛綠廣場購物中心、富業(yè)地王商業(yè)城、華潤超市、西城路品牌服裝街等多路豪強(qiáng)；集中了購物中心、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店等多種商業(yè)業(yè)態(tài)；集合了服裝、餐飲、娛樂、金融銀行、賓館旅店等眾多業(yè)種。掛綠廣場是一方財(cái)富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨(dú)厚的文化積累、成 熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在荔城獨(dú)占鰲頭，這一區(qū)域成為荔城乃至整個(gè)增城名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。與此同時(shí)，在區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈化、同質(zhì)化。就以掛綠廣場購物中心和富業(yè)地王商城而言，二者都以服裝經(jīng)營為主體，各個(gè)樓層經(jīng)營業(yè)種近乎相似，這也反映出整個(gè)掛綠廣場的經(jīng)營狀態(tài) 。 名稱 中山路 地址 西城路與光明西路交匯處 至與掛綠路交匯處 人流量 20-35 人 /分 鋪位開間 3-10 米 鋪位進(jìn)深 3-8 米 鋪位層高 3 米 租金情況 100-200 元 /平 ,由南往北走 ,隨著人流量的增加租金價(jià)格成上升趨勢 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、皮具、雜貨、美容理發(fā)、手機(jī)、食品等 配套 農(nóng)行 中山路業(yè)態(tài)比例圖8%2%6%26%20%4%2%5%4%2%2% 7%12%餐飲便利店雜貨店服裝店皮具、鞋金銀、首飾書店、音響照相、復(fù)印手機(jī)店電器游戲、動(dòng)漫藥店其他 35 掛綠廣場資料 物業(yè)名稱 掛綠廣場 物業(yè)類別 零售百貨 物業(yè)地址 增城市荔城鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心地段 經(jīng)營范圍 高檔男、女服飾為主，鞋帽、精品飾物、運(yùn)動(dòng)系列、食品 經(jīng)營面積 50000 經(jīng)營檔次 中高檔 品類分布 B1：地下停車場 1F：麥當(dāng)勞、屈臣氏、女人世界、首飾、品牌服裝、鞋類 2F：優(yōu)之良品、潮流服飾、皮具、精品、化妝品、鞋類 3F：合星電器城、安之秀美發(fā)中心、精品店、美甲、時(shí)尚基地 4F： 協(xié)亨手機(jī)城、 文一書店、 電腦城 5F： 穗港龍海鮮酒家、增城市最豪華的大地?cái)?shù)字電影院、大堂吧 6F: 奈瑞兒美容院、健身中心 7F: 華業(yè) 賓館 8F: 掛綠廣場物業(yè)管理公司 配套設(shè)施 手扶電梯、車位 項(xiàng)目點(diǎn)評 以享譽(yù)中外的增城掛綠荔枝母樹為軸心，建有一個(gè)直徑 40 米的圓形掛綠荔枝園， 周邊有 5 米寬護(hù)園河，河邊外延 50 米寬的觀賞廊。 廣場中部：由花壇、雕塑、奇石、露天吧組成，是市民、游人休息、健身、集會、交流的輕松場所。 增城市首家集購物、美食、娛樂、休閑、旅游、觀光于一體的大型綜合性商貿(mào)城，并設(shè)有大型音樂噴泉。掛綠廣場已成為增城市標(biāo)志性地王商城 。 優(yōu)勢：地處繁華路段，人流量大；經(jīng)營商品齊全，檔次較高。 劣勢： 鄉(xiāng)土氣息較濃，難以吸引都市人群 。 2） 時(shí)代廣場 時(shí)代廣場資料 物業(yè)名稱 時(shí)代廣場 物業(yè)類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 掛綠廣場對面 經(jīng)營范圍 國美家電 、 珠寶、 服飾 經(jīng) 營面積 約 2 萬 經(jīng)營檔次 中檔 配套設(shè)施 車位、手扶電梯 36 3） 泰富廣場 泰富廣場位于增城唯一商圈品牌集中區(qū)的荔城街 。 項(xiàng)目發(fā)展商：增城本土企業(yè)中天拓展實(shí)業(yè)有限公司，是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)建筑的企業(yè)。 2000 年建立至今，已成功在增城、鄭州、武漢等地開發(fā)約 200 多萬平方米的商住項(xiàng)目。 2010 年 2 月 5 日試業(yè)。項(xiàng)目總投資 1.6 億元。泰富商業(yè)中心位于泰富廣場的首、二層裙樓部位。占地面積： 9284 平方米?？偨ㄖ娣e：12000 平方米。項(xiàng)目由住宅、商業(yè)裙樓、車位三部分組成。商場環(huán)境輕松舒適，休閑時(shí)尚的購物 中心，是增城目前裝修格調(diào)最高的商業(yè)中心。商場營業(yè)面積過萬平方米，設(shè)有充足的地下停車場及前門港灣式地面廣場。東西南北設(shè)有四個(gè)主入口，能有效地將人流導(dǎo)入商業(yè)中心。 場內(nèi)每層建筑高度達(dá)六米，三層貫通式大型架空景觀中庭、超寬主通道，中內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、精致裝修風(fēng)格的專柜組合。目前，商場的首層租金約為市場價(jià)的五分之二，約 100 200 元 /平方米。項(xiàng)目目前已重點(diǎn)引進(jìn)了周大福（珠寶）、百麗（鞋）、他她（鞋）、一級棒（餐飲）、蒸武門（餐飲）、鉛筆俱樂部（童裝）、天美意、百思圖、美麗寶、安莉芳、迪士尼等品牌商家。 泰富廣場資料 物 業(yè)名稱 泰富廣場 物業(yè)類別 零售百貨 物業(yè)地址 西城路 經(jīng)營范圍 流行男女服飾、鞋帽、黃金珠寶、名表眼鏡、精品飾物等 經(jīng)營方式 連鎖百貨 經(jīng)營面積 占地面積： 9284 平方米 總建筑面積： 43440 平方米 經(jīng)營檔次 中高檔 品類分布 B1:大型地下停車場 1F：個(gè)人護(hù)理 時(shí)尚餐飲 運(yùn)動(dòng)品牌 女士專區(qū) 鐘表珠寶 男士天地 生活配套 皮鞋皮具 2F：時(shí)尚餐飲 名牌折扣 潮流天地 兒童天堂 運(yùn)動(dòng)品牌 三層超大架空中庭，三層以上住宅區(qū) 配套設(shè)施 車位、 雙向扶梯 、 中央空調(diào)設(shè)備 4） 地王廣場 37 地王商業(yè)城是 2006 年 5 月經(jīng)過重新包裝后開業(yè)的，目前營業(yè)面積為 1-3 層，其中 1 層為臨街鋪，面積較大。 2 層、 3 層為內(nèi)鋪，面積為 10 15 平方米，目前 1 層經(jīng)營狀況較好， 2 層經(jīng)營狀況一般， 3 層經(jīng)營狀況較差。地王商業(yè)城是私人承包的物業(yè)，承包期為 10 年，該市場管理費(fèi)較高，為 70 元 /平方米 月。地王商業(yè)城是由賓館改造而來，因此在建筑結(jié)構(gòu)上設(shè)計(jì)缺乏一定的合理性，特別是自動(dòng)扶梯和垂直電梯的設(shè)計(jì)缺陷，無法將客流往上引導(dǎo)。 圖 3.10 地王廣場業(yè)態(tài)比例圖 三、 荔城區(qū)域未 來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)分析 未來新增重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（投資規(guī)模、商業(yè)定位、商業(yè)檔次） 富港 -東匯城 項(xiàng)目開發(fā)商簡介： 富港實(shí)業(yè)集團(tuán)是主要從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營住宅房地產(chǎn)開發(fā)的大型實(shí)業(yè)公司。旗下還包括廣州市富港實(shí)業(yè)有限公司、佛山市三水富港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、三水廣場物業(yè)經(jīng)營管理有限公司、茂名市建筑集團(tuán)有限公司佛山分公司、廣州市富匯投資有限公司、廣州市富杰投資有限公司等全資子公司以及數(shù)家參股公司和項(xiàng)目公司。 地王廣場業(yè)態(tài)比例圖75%5%14%1%2%6% 1%服裝店餐飲皮具、鞋書店美容美發(fā)金銀、首飾其他 38 東匯城資料表 物業(yè)名稱 東匯城 物業(yè)類別 綜合性商用物業(yè) 經(jīng)營范圍 商場、公寓、酒店 經(jīng) 營方式 連鎖百貨 經(jīng)營面積 占地面積： 113105.98 平米 總建筑面積： 180000 平米 經(jīng)營檔次 中高檔 配套設(shè)施 車位、 雙中空、 雙向扶梯 、 中央空調(diào)設(shè)備 項(xiàng)目點(diǎn)評 該項(xiàng)目位于西城路商業(yè)街區(qū)內(nèi)，與掛綠廣場林立的商場較大的區(qū)別 商業(yè)匯總： 1. 三大商圈 名稱 地址 人流 量 鋪位開間 鋪位進(jìn) 深 鋪位層 高 租金情況 經(jīng)營業(yè)態(tài) 配套 中山路 西城路與光明西路交匯處、至與掛綠路交匯處 20-35 人 /分 3-10 米 3-8 米 3 米 100-200 元 /平 ,由南往北走 ,隨著人流量的增加租金價(jià)格 成上升趨勢 餐飲、服裝、皮具、雜貨、美容理發(fā)、手機(jī)、食品等 農(nóng)行 西城路 西城路與光明西路交匯處、往北至與掛綠路交匯處 15-35人每分 3-10 米 6-8 米 4 米 -5米 均價(jià) 200 元 /平米 ,東面處靠近掛綠廣場 ,人流量較大 ,租金相對較高 400元 /平米 餐飲、服裝、皮具、雜貨、美容理發(fā)、手機(jī)、食品等 農(nóng)行、事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu) 掛綠路 掛綠路與園圃路交匯處 20-40人每分 2-6 米 6-25 米 4 米 -5米 300 元 /平米 ,東面處靠近掛綠廣場 ,人流量較大 ,租金相對較高 餐飲、服裝、皮具、金銀首飾、雜貨、照 相復(fù)印、花店、婚紗、眼鏡、文具 中行、建行、工行、農(nóng)行、金麗誠旅店 2. 4 個(gè)商業(yè)廣場 39 物業(yè)名稱 物業(yè)類別 經(jīng)營范圍 經(jīng)營方 式 經(jīng)營面積 經(jīng)營檔次 配套設(shè)施 掛綠廣場 零售百貨 高檔男、女服飾為主，鞋帽、精品飾物、運(yùn)動(dòng)系列、食品 連鎖百貨 50000 中高檔 手扶電梯、車位 時(shí)代廣場 零售業(yè)類 國美家電、珠寶、服 飾 約 2 萬 中檔 車位、手扶電 梯 泰富廣場 零售百貨 流行男女服飾、鞋帽、黃金珠寶、名表眼鏡、精品飾物等 連鎖百貨 占地面積： 9284平方米 ；總建筑面積： 43440 平方米 中高檔 車位、 雙向扶梯、中央空調(diào)設(shè)備 東匯城 綜合性商 用物業(yè) 商場、公寓、酒店 連鎖百 貨 占地面積：113105.99平米 ；總建筑面積：180001 平米 中高檔 車位、雙中空、雙向扶梯、中央空調(diào)設(shè)備 3、 部分商業(yè)租金表 小結(jié)：荔城商鋪出租率以及租金水平呈現(xiàn)中間熱、兩頭冷的局面，碧桂園等樓盤的小區(qū)商鋪出租率 20%都不到，租金也是在 30 元 50元 /平方米之間，但是在掛綠路、西城路、西園路等繁華街道的商鋪基本上沒有空鋪可租，掛綠廣場的內(nèi)鋪偶有轉(zhuǎn)租的，都通過物管處競價(jià)出租，價(jià)高者得，麥當(dāng)勞、肯德基、金利來、華倫天奴等主力品牌都扎 堆在掛綠路、西城路一帶，租金也是在 100 元 200 元 /平方米之間，一線街鋪普遍在 200 元 /平方米之上，但在中堅(jiān)豪庭的出租率就低于 20%，租金更低至 30 元 /平方米左右。 商鋪的售價(jià)：碧桂園街鋪 9000 元 /平方米起 。 四、 區(qū)域未來 3-5 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 增城中心城區(qū) 荔城近期城市建設(shè)用地規(guī)模為 37.7 平方公里，人均建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?108 平方米以內(nèi)；遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地規(guī)模為 52.65 平方公里，人均建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?100 平方米以內(nèi)。 規(guī)劃發(fā)展明確指出：中心城區(qū)發(fā)展方向以向南、西南發(fā)展為主，適當(dāng)向東南 向發(fā)展。規(guī)劃中的工業(yè)主要分布在：朱村街廣汕路南面一類工業(yè)區(qū)和二類工業(yè)區(qū)，二環(huán)路增江旁的羅崗工業(yè)園區(qū)，以及一環(huán)路的東區(qū)高新技術(shù)工業(yè)區(qū)。 地段 商鋪類別 租金（元） 面積（平米） 每平米單價(jià) 備注 匯港豪苑 臨街地鋪 4800 65 74 中海城市廣場 臨街地鋪 7000 57 123 荔鄉(xiāng)路 地鋪 2500 35 71 夏街大道 臨街地鋪 2000 60 33 中堅(jiān)豪庭 臨街地鋪 1900 60 32 西城路與光明路交界 臨街地鋪 1500 30 50 西城路 臨街地鋪 12000 60 200 西城路 臨街整棟 25000 200 共兩層，樓上可做倉庫宿舍 注：數(shù)據(jù)來源于 2010 年 2 月市場調(diào)查 40 從 增城市關(guān)于城市用地規(guī)劃的角度看，荔城商業(yè)密度最大的地區(qū)在掛綠廣場，掛綠廣場左右兩側(cè)的土地主要用途為：商業(yè)金融業(yè)用地和居住用地，其次為其他公共設(shè)施用地及行政辦公用地。 荔城的城市發(fā)展的新中心城區(qū)是以向南、西南方向?yàn)橹?，也是整個(gè)增城東西南北方向發(fā)展交叉的“焦點(diǎn)”；荔城新中心城區(qū)，作為增城的市中心，這里將形成以文化教育為主的文化中心，以商務(wù)辦公為主的會展中心 (中央商務(wù)區(qū) CBD)， 以體育運(yùn)動(dòng)為中心體育中心，以政府行政辦公為主的行政中心，以掛綠廣場為中心的商業(yè)中心。 本案處于城市發(fā)展軸的核心位置，是荔城商業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，地段價(jià)值不言而喻 。 4.1 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢 城市商業(yè)總體將繼續(xù)保持快速增長的勢頭。 從市場需求的角度看，商業(yè)總量受人口、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人均收入的影響。近年以來，荔城與商業(yè)總量關(guān)系密切的幾大影響因素一直保持快速增長。在 GDP 高速增長的背景下，人口和人均收入均每年穩(wěn)定上升在房地產(chǎn)大勢利好促動(dòng)作用下，荔城常住人口、 GDP 和人均收入有望以更快速度增長。以上因素的變動(dòng)趨勢 ，預(yù)示著荔城社會消費(fèi)品零售總額將保持快速增長態(tài)勢，商業(yè)持續(xù)興旺。 城市商業(yè)空間分布格局將由多中心向多層次型轉(zhuǎn)變。 根據(jù)中心區(qū)理論，在一個(gè)市場區(qū)中，不同規(guī)模的中心地，具有不同的需求門檻和銷售范圍（市場圈），逐漸形成規(guī)律有序的中心地 市場網(wǎng)絡(luò)等級體系。 城市兩大中心商圈：掛綠廣場和人人樂商業(yè)規(guī)模將逐步擴(kuò)大，零售業(yè)態(tài)不斷豐富，功能等級將進(jìn)一步提升，從目前的滿足消費(fèi)者一站式購物需求發(fā)展為集購物、休閑、娛樂于一體的一站式消費(fèi)場所。 同時(shí)，以兩個(gè)中心為圓點(diǎn)，周邊區(qū)域多個(gè)支點(diǎn)也正在加速發(fā)展各自的專業(yè)化道路，將使荔城商業(yè) 格局由中心向?qū)哟涡娃D(zhuǎn)變。屆時(shí)，荔城將擁有代表城市形象的為市內(nèi)外、周邊街鎮(zhèn)、以及旅游消費(fèi)者提供一站式消費(fèi)的商業(yè)中心區(qū)，業(yè)有提供日常購物所需的商業(yè)區(qū)；還有提供便利型服務(wù)的專業(yè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 服裝、餐飲業(yè)日益興旺 41 隨著荔城居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，品牌化服裝的要求越顯得更高。商用物業(yè)在空間分布上更加集中，將有可能產(chǎn)生一批較高質(zhì)量專業(yè)服裝街、食街。 4.2 發(fā)展存在問題 受制于目前荔城當(dāng)?shù)鼐用窠Y(jié)構(gòu)的單一，消費(fèi)水平的限制，荔城絕大部分零售業(yè)依舊是面對大眾化的市場定位，特色化的定位少之甚少，專業(yè)化市場受到產(chǎn)業(yè)和消費(fèi) 動(dòng)力的局限而無法發(fā)展壯大。 傳統(tǒng)商業(yè)主導(dǎo)市場 目前荔城商業(yè)仍然以傳統(tǒng)的攤位式商品市場、小型零售網(wǎng)點(diǎn)占荔城整體商業(yè)份額的 85%以上，由于缺乏現(xiàn)代商業(yè)的沖擊，在近期內(nèi)并沒有逐步萎縮的跡象。 都市化水平不高 現(xiàn)代都市商業(yè)立足于特色化經(jīng)營、以現(xiàn)代流通渠道為基礎(chǔ)、吸引包括大型品牌綜合超市、品牌專業(yè)店、連鎖便利店等的現(xiàn)代都市型商業(yè)綜合體一直成為無法市場主導(dǎo)力量。 已有的較大型綜合性商業(yè)市場細(xì)分和創(chuàng)新定位不足，相互之間在檔次和特色上沒有錯(cuò)位經(jīng)營，千篇一律，致使整體水平無法擺脫鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的競爭格局，從另一方面又削弱了城市中產(chǎn) 階層向該區(qū)域遷移的吸引力。 五、 小 結(jié) 1. 現(xiàn)有商業(yè)處于傳統(tǒng)階段，由于空間限制， 難以開發(fā)大型的現(xiàn)代集中商業(yè)， 為新城區(qū) 發(fā)展 集中式現(xiàn)代都市化商業(yè)留下了空間； 2. 由于現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)的滯后，符合市場需要的中高端商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)公寓。 42 第 五 章 酒店市場分析 增城 現(xiàn)有 的 酒店 發(fā)展 滯后， 但規(guī)劃中的 中高檔 酒店供應(yīng)量大 ， 符合市場需求的酒店式公寓稀缺 。 一、增城現(xiàn)有酒店分析（以分析四星級以上酒店為主） 1.1 酒店分布 增城市區(qū)暫無五星級酒店，市區(qū)只有一家四星級酒店增城賓館，另外市區(qū)北郊另有一家四星級渡假酒店百花山莊。市區(qū)內(nèi)其 余酒店均為經(jīng)濟(jì)型酒店。 增城市區(qū)的經(jīng)濟(jì)型酒店主要分布在掛綠廣場中心商圈。這些酒店檔次不高，酒店內(nèi)部設(shè)施設(shè)備陳舊，裝修過時(shí)，大部分都是 90 年代發(fā)展起來的；另外酒店規(guī)模小，房間數(shù)量都在 50 間以下，絕大部分都達(dá)不到三星級水準(zhǔn)。 除位于市區(qū)內(nèi)的增城賓館外，目前增城這個(gè)城市內(nèi)的 4-5 家四星級以上酒店主要分布在新塘鎮(zhèn)以及增城的旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)。 序號 酒店名稱 酒店星 級 房價(jià)元 /間 酒店地 址 酒店照片 增城市區(qū)酒店 增城賓館 四星級 涉外酒店 298-708 荔城增城 大道 百花山莊酒店 四星涉外旅游酒店 308-580 百花林 水庫區(qū)內(nèi) 43 新珀麗賓館 無星級 70-110 掛綠路 9 號 華業(yè)賓館 無星級 140-250 掛綠廣場 七樓 信誠旅業(yè) 無星級 50-60 荔城大道 41 號 藝都賓館 無星級 80-150 文化路藝都影院 旁 達(dá)豪賓館 無星級 90-138 新橋路17 號 北苑賓館 無星級 60-125 新橋路19 號 華僑酒店 二星級 100-150 荔城街夏街大道 103號 44 序號 酒店名稱 酒店星級 房價(jià)元 /間 酒店地址 酒店照片 其它鎮(zhèn)區(qū)四 星以上酒店 新塘太陽城大酒店 四星級 涉外酒店 278-488 新塘 鎮(zhèn) 群星路 1 號 碧桂園鳳凰城酒店 白金 五星級 580-15888 新塘鎮(zhèn)廣園東路 凱旋門大酒店 國際四星級標(biāo)準(zhǔn) 新塘鎮(zhèn)繁華中心 金葉子度假酒店 五星標(biāo)準(zhǔn)度假酒店 758-1680 白水寨風(fēng)景名勝區(qū) 1.2 現(xiàn)有 賓館分析 1）增城 賓館 概況： 增城賓館座落于荔城增城大道，是一座融合了歐陸風(fēng)格與東方情調(diào)于一體的四星級涉外酒店。賓館創(chuàng)建于 1995 年， 占地 50 畝，總 建 面積 40348 平方米，集餐飲、住宿、娛樂、康體、休閑 、商貿(mào)、會議等多功能服務(wù)項(xiàng)目于一體。 酒店優(yōu)勢： 雖然在硬件方面無法與新的酒店比擬，但是經(jīng)過 10 年的經(jīng)營，已形成一定的 “ 品牌 ” 效應(yīng)，在公眾中已有一定的口碑，有著一定的固定客源，這是 增城賓館 與新酒店相比的優(yōu)勢 。另外 賓館內(nèi)部環(huán)境令人稱道，相當(dāng)舒適 。 賓館的幾座樓 合 圍成了一個(gè)庭院，庭院的 綠化 環(huán)境相當(dāng)好，漫步其間，相當(dāng)愜 意。 45 酒店客源： 主要 以政府接待、會議客戶以及旅游團(tuán)為主，其它以企事業(yè)差旅、商務(wù)客戶及增城本地休閑娛樂客戶為輔。 酒店入住率： 平常約 50%左右。 每年荔熟蟬鳴時(shí)候和廣交會期間，各方游客會聚增城，入住 率 可 達(dá)到 80%以上 。 房間數(shù)量： 賓館設(shè)有 348 間標(biāo)準(zhǔn)房、高級豪華房、總統(tǒng)套房及行政貴賓樓。 客房租金 酒店功能配套 餐飲設(shè)施：設(shè)有中餐廳及酒吧、咖啡廳。 會議及宴會： 配有先進(jìn)視聽設(shè)備及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的 9 間會議室及多功能廳，可容納 30 至 600 人不等。 商務(wù)中心： 商務(wù)中心提供秘書、翻譯、圖文傳真、復(fù)印、 IDD 等商務(wù)便利，并代理國際、國內(nèi)票務(wù)及旅游。 康體娛樂：設(shè)有 游泳池、美容美發(fā)中心、健身房 、網(wǎng)球場以及 可容納 300 人 的 大富豪夜總會大廳， 設(shè)有 33 間全新裝修的卡拉 OK 貴賓房