2009年沈陽(yáng)深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 1 頁(yè) 共 34 頁(yè) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 2 頁(yè) 共 34 頁(yè) 目錄 深航翡翠城 . 1 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 . 1 1 總論 . 4 1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 . 4 1.2 項(xiàng)目承辦單位概況 . 4 1.3 編制依據(jù)和范圍 . 4 1.4 擬建項(xiàng)目概況 . 5 1.5 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) . 5 1.6 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 . 5 1.7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 6 1.8 研究結(jié)論與建議 . 7 2項(xiàng)目投資環(huán)境、市場(chǎng)研究 . 7 2.1 沈陽(yáng)市宏觀(guān)環(huán)境分析 . 7 2.2 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境 . 9 2.3 住宅市場(chǎng)分析 . 12 2.4 本案所在市場(chǎng)分析 . 14 2.5 項(xiàng)目客戶(hù)群體定位及產(chǎn)品定位 . 14 2.6 宏觀(guān)調(diào)控期主要政策出臺(tái)情況及解讀 . 15 3現(xiàn)狀 及建設(shè)條件 . 16 3.1 地理位置 . 16 3.2 用地現(xiàn)狀 . 17 3.3 周邊環(huán)境 . 18 3.4 排水和污水處理 . 18 3.5 供電 . 18 3.6 通訊與網(wǎng)絡(luò) . 18 3.7 供熱 . 18 3.8 供水條件 . 18 4項(xiàng)目建設(shè)方案 . 19 4.1 建設(shè)方案設(shè)計(jì)原則 . 19 4.2 總平面布置 . 19 4.3 建筑設(shè)計(jì)方案 . 19 4.4 給排水暖通設(shè)計(jì)方案 . 20 4.5 電氣設(shè)計(jì)方案 . 20 5節(jié)能 . 21 5.1 建筑節(jié)能技術(shù) . 21 5.2 節(jié)能措施 . 22 5.3 其他環(huán)節(jié)的節(jié)能 . 23 6消防 . 23 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) . 23 6.2 消防設(shè)施與措施 . 23 7環(huán)境保護(hù) . 24 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 3 頁(yè) 共 34 頁(yè) 7.1 環(huán)境保護(hù)質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn) . 24 7.2 主要污染源與污染物 . 24 7.3 治理措施 . 24 8組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 . 25 8.1 組織機(jī)構(gòu) . 25 8.2 勞動(dòng)定員 . 26 9項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 . 26 9.1 項(xiàng)目實(shí)施原則 . 26 9.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 . 26 10工程招標(biāo) . 28 11投資估算及資金籌措 . 28 11.1 編制說(shuō)明 . 28 11.2 投資估算 . 28 11.3 投資構(gòu)成及資金籌措 . 29 12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 29 12.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 29 12.2 項(xiàng)目總投資構(gòu)成 . 30 12.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 33 13社會(huì)評(píng)價(jià) . 34 14結(jié)論 . 34 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 4 頁(yè) 共 34 頁(yè) 1 總論 1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng) 深航翡翠城 1.1.2 項(xiàng)目承辦單位 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 1.1.3 承辦單位性質(zhì) 有限責(zé)任公司（ 合資 ） 1.1.4 法定人代表人 郭迎軍 1.1.5 注冊(cè)地址 沈陽(yáng)市 和平 區(qū) 1.1.6 可行性研究報(bào)告編制單位 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 1.2項(xiàng)目承辦單位概況 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 1.3編制依據(jù)和范圍 1.3.1 編制依據(jù) 1、國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資（ 2002） 15 號(hào)文件審定出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南 2、國(guó)家及遼寧省政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 3、沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4、沈陽(yáng)市城市建設(shè)規(guī)劃 5、沈陽(yáng)市現(xiàn)行的有關(guān)政策及法規(guī) 6、土地出讓的有關(guān)合同文件 7、項(xiàng)目建議書(shū)及其批 復(fù)文件 8、沈陽(yáng)市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 9、投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) 10、編制報(bào)告的委托合同 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 5 頁(yè) 共 34 頁(yè) 、其它有關(guān)依據(jù)資料 1.3.2 可行性研究范圍 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2、項(xiàng)目的建設(shè)方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 3、公用工程和可利用的資源條件 4、項(xiàng)目運(yùn)行的管理體制 5、項(xiàng)目投資與資金籌措 6、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益分析 1.4擬建項(xiàng)目概況 深航翡翠城項(xiàng)目總占地 21.6 萬(wàn)平方米，其中：“南地塊”面積約為 12.7 萬(wàn)平方米，“北地塊”面積 8.9 萬(wàn)平方米。本可研只限于南地塊工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目工程占地 面積 12.7 萬(wàn)平方米 ，規(guī)劃總建筑面積 305103 平方米 ，地上建筑面積248385 平方米 。項(xiàng)目規(guī)劃為住宅小區(qū)，兼有臨街商業(yè)，其中住宅建筑面積 228065 平方米 ，為地上總建筑面積的 91.82%，商業(yè)建筑面積為 16070 平方米 ，占地上總建筑面積的 6.47%。地下建筑面積 (含人防 )5.67 萬(wàn) 平方米 。 規(guī)劃方案包括疊院，高層，少量聯(lián)排別墅等，項(xiàng)目以新古典主義為主要建筑風(fēng)格，充分挖掘地塊的景觀(guān)價(jià)值，以景觀(guān)資源最大化作為規(guī)劃布局的基本原則，突破性地提出“將城市公園引入小區(qū)”的概念，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和細(xì)節(jié)、注重生態(tài)環(huán)境和社區(qū)文 化的營(yíng)造、注重人與人之間的和諧溝通，景觀(guān)與建筑交錯(cuò)融合，將帶給居住者高尚的生活體驗(yàn) 。 1.5項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 深航翡翠城位于長(zhǎng)白島濱堤路和長(zhǎng)白大道交界處： 東： 長(zhǎng)白大街 西： 30 米規(guī)劃路 南： 長(zhǎng)白七路 北： 30 米規(guī)劃路 1.6項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 目前，長(zhǎng)白島已完成土地出讓 330 公頃，完成土地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施投入 70 余億元，規(guī)劃路網(wǎng)總長(zhǎng) 71 公里，已完成修建 51 公里。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 280 萬(wàn)平方米， 400 余棟風(fēng)格各異的樓宇拔地而起。多所市區(qū)優(yōu)質(zhì)幼兒園、一流的中小學(xué)以已陸續(xù)竣工。 2007 年長(zhǎng)白島更榮獲了 “沈陽(yáng) 最具影響力行政新區(qū) ”稱(chēng)號(hào)，此次又榮獲 “中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿u城 ”大獎(jiǎng)，獲得了廣泛認(rèn)同 。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 6 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2008 年起，長(zhǎng)白島將重點(diǎn)謀劃建設(shè)四大特征明顯的現(xiàn)代商業(yè)中心，分別為長(zhǎng)白大街與長(zhǎng)白七路交會(huì)區(qū)域的 “大十字 ”商業(yè)中心、內(nèi)河入水口 “金三角 CBD”商業(yè)中心、長(zhǎng)白島南部商業(yè)長(zhǎng)廊和 “沿河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶 ”。將大力引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、星級(jí)酒店、大型綜合性購(gòu)物中心、品牌名品名店群、高檔寫(xiě)字樓、大型超市、超級(jí)娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)摩爾等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài) ， 望長(zhǎng)白島，她的未來(lái)一定會(huì)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)門(mén)類(lèi)齊全，充滿(mǎn)生機(jī)和活力、光芒四射、熠熠生輝的 “和 諧島城 ”形象。一個(gè)擁有 “渾河明珠、鉆石寶地 ”冠冕的 “新都心 ”，必將以其輝煌的成就達(dá)到市委要求的 “沈陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的制高點(diǎn) ”的全新高度 。 本案正是在這樣一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚、住宅小區(qū)稀缺的環(huán)境中建設(shè)的住宅區(qū)，它的建成將給投資者、居住者帶來(lái)豐厚的利益和福祉 。 1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 127362 居住戶(hù)（套）數(shù) 戶(hù)（套） 1723 總建筑面積 305103 地上建筑面積 248385 住宅建筑面積 228065 商業(yè)建筑面積 16070 文化活動(dòng)站 383 社區(qū)用房 192 物業(yè)用房 686 半地下室 2989 地下建筑面積 56718 停車(chē)位 個(gè) 1642 容積率 1.93 總建筑密度 20.24% 綠化面積 36.97% 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 7 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 評(píng)價(jià)結(jié)果 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 93,537.00 銷(xiāo)售總收入（萬(wàn)元） 150,740.33 稅前利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 39,360.28 稅 后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 29,520.21 稅前利潤(rùn)率 26.11% 稅后利潤(rùn)率 19.58% 稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 37.28% 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 28.00% 稅前全部投資凈現(xiàn)值 FNPV（萬(wàn)元） 27,174.79 稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV（萬(wàn)元） 18,984.74 1.8研究結(jié)論與建議 本項(xiàng)目地理位置 處于沈城絕版獨(dú)特地段 ，交通便捷，生活方便； 2008 年后 周邊市政配套設(shè)施齊全，商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校均 將 成規(guī)模， 隨著連接三好街與長(zhǎng)白島的重要交通樞紐三好橋即將 通車(chē)。這 無(wú)疑是為長(zhǎng)白島上的樓盤(pán)又鍍上了一 層金，使得在長(zhǎng)白島置業(yè)成為熱潮。選擇長(zhǎng)白的人，主要是看重了其便利的交通條件和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，也正是這兩點(diǎn)決定了島上樓盤(pán)未來(lái)不可限量的發(fā)展?jié)摿?。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位在下一步 環(huán) 計(jì)中對(duì)建筑密度、層高、規(guī)模等有關(guān)問(wèn)題與相關(guān)單位進(jìn)一步協(xié)商落實(shí)；對(duì)住宅、商業(yè)等建筑的抗震性能及結(jié)構(gòu)構(gòu)造進(jìn)行詳盡的研究與討論；加強(qiáng)開(kāi)發(fā)力度，多渠道籌集資金，提高工程質(zhì)量、縮短工期，做好項(xiàng)目策劃及營(yíng)銷(xiāo)工作，利用報(bào)刊媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、廣播媒體、電視媒體等效應(yīng)，從不同角度進(jìn)行全方位、多角度的立體宣傳，以盡可能多的受到人群的關(guān)注與支持，以達(dá)到預(yù)期的聲勢(shì)和效 果，促進(jìn)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。 2 項(xiàng)目投資環(huán)境、市場(chǎng)研究 2.1沈陽(yáng)市宏觀(guān)環(huán)境分析 2.1.1 積極擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng) 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn) 6-7 年一個(gè)周期的扇型增長(zhǎng)規(guī)律， 2000-2001 年為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整年份，新一輪增長(zhǎng)自 2002 年起發(fā)力激增，受東北振興的政策利好， 2004 年增速創(chuàng)歷史新高，一躍至全國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市的一級(jí)陣營(yíng)。 從 2006-2007 年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況來(lái)看，仍保持著較高增長(zhǎng)勢(shì)頭，顯示經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律， 2008-2009 年將進(jìn)入調(diào)整階段。但是 沈陽(yáng) 市政府 將加大固定資產(chǎn)投資力度 ， 通 過(guò)增加政府投資帶動(dòng)社會(huì)投資，鼓勵(lì)引導(dǎo)民間投資，同時(shí)，把擴(kuò)大消費(fèi)與完善收入分配政策、發(fā)展服務(wù)業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)結(jié)合起來(lái)，積極鼓勵(lì)居民消費(fèi)，大力培育消費(fèi)熱點(diǎn)，穩(wěn)定擴(kuò)大住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)，發(fā)展社會(huì)商業(yè)、物業(yè)、家政等服務(wù)性消費(fèi)，開(kāi)發(fā)旅游、文化、體育健身等熱點(diǎn)消費(fèi)。 由于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚， 沈陽(yáng)2008-2009 年 GDP 仍將保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，高于全國(guó) 平均水平，發(fā)展后勁十足。 （見(jiàn)表 1） 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 8 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2.1.2 固定資產(chǎn)投資 總量 繼續(xù)走高，增速趨緩 固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高， 2005 年投資增長(zhǎng)率為 40.3%，是推動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力 。 2006-2007 年固定資產(chǎn)投資 增速有較大幅度回落。 但是 2006-2008 年投資總量每年以 600-700 億元增加，增加量是 2002 年固定投資總額的二倍，是 2005 年的 0.5 倍，因此固定資產(chǎn)投資仍是拉動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍 。（見(jiàn)表 2） 表2 : 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年沈陽(yáng)固定資產(chǎn)投資額( 單位: 億元, 2 0 0 8 年預(yù)計(jì)數(shù))050010001500200025003000350001020304050607080固定資產(chǎn)投資總額 380 557 971 1363 1790.3 2361.9 3000增長(zhǎng)率（% ） 25.5 46.7 74.3 40.3 31.3 31.9 272002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2.1.3 市區(qū)居民 購(gòu)買(mǎi)能力 顯著提高 表3 : 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年沈陽(yáng)市居民人均可支配性收入與消費(fèi)性支出差額與各增長(zhǎng)率020004000600005101520差額 975.89 1271 1711.1 2235 2981.11 3351 4239可支配性收入 10.4 12.9 12.1 13.2 15.4 14.6 17.3消費(fèi)性支出 10.1 10.1 7.8 9 11.6 11.3 13.12002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007 2008 表 4： 2002-2006 年沈陽(yáng)市人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 預(yù)計(jì) 人均可支配收入 7050.3 7961 8924.0 10098.1 11651.4 14606.54 17295 人均消費(fèi)性支出 4652.2 5103.0 5515.1 6074.4 6690 11255 13056 表1 ：沈陽(yáng)市2 0 0 2 - 2 0 0 8 年G D P 總量及增幅( 2 0 0 8 年預(yù)計(jì)數(shù)）0100020003000400005101520沈陽(yáng)市G D P 總量（新口徑） 1326 1501.9 1772.9 2084.1 2482.5 3055 3800沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 13.1 14.2 15.5 16 16.5 17.7 162002 2003 2004 2005 2006 2007 2008深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 9 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2007 年沈陽(yáng)市人均可支配收入達(dá) 14606.54 元，同期增漲了 25.4 個(gè)百分點(diǎn)，是 11 年來(lái)增長(zhǎng)最高的一年。 居民消費(fèi)增長(zhǎng)率為 68.2%， 創(chuàng) 11 年來(lái)最高增長(zhǎng)。 2008-2009 年是經(jīng)濟(jì)調(diào)整年，但是居民的可支配收入和消費(fèi)也將保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，從上述指標(biāo)來(lái)看 ，沈陽(yáng)市民存在消費(fèi)能力和動(dòng)力。 （見(jiàn)表 3、 4） 2.2沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有四點(diǎn)：其一 ： 受大氣候影響，存在著持幣待購(gòu)的現(xiàn)象，影響商品房銷(xiāo)售不暢。 其二 ： 存量房市場(chǎng)發(fā)展滯后 。目前與一手房銷(xiāo)售面積的比例為0.44： 1。 存量房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，同比降幅為 15.21%，其中存量住宅同比下降 22.58%。其三 ： 市場(chǎng)所需求的中低價(jià)住房供應(yīng)不足。其四 ： 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ， 依據(jù)上述各項(xiàng) 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)可以看出， 當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體判斷 是平穩(wěn)的、健康的、處于可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；基本上實(shí)現(xiàn)了 國(guó)家的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo) 目 前全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，交易量銳減。沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積僅低于上海和重慶市，在全國(guó)城市中列第三位，在副省級(jí)城市中列第一位。據(jù)目前形勢(shì)判斷，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在副省級(jí)城市中將較長(zhǎng)時(shí)間保持領(lǐng)軍地位，我市已當(dāng)之無(wú)愧地成為全國(guó)最好的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 2.2.1 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)小幅回升，占固定資產(chǎn)投資比例增大 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2000 年進(jìn)入新一輪成長(zhǎng)周期以來(lái)，開(kāi)發(fā)投資一直保持穩(wěn)定、快速增 長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 02 年起發(fā)力激增， 05 年增速快速回縮， 2006-2008 年 指標(biāo) （ 2008 數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)） 顯示 沈陽(yáng)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展期。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額占固定資產(chǎn)投資的比重來(lái)看， 04 年比例 35.3%為最高值，也接近國(guó)際預(yù)警房地產(chǎn)投資比例的下限，其余大部分年份，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額在 GNP中所占的比重都在 20-30%之間，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平穩(wěn)運(yùn)行，投資對(duì)市場(chǎng)發(fā)展繁榮起到積極的促進(jìn)作用，并沒(méi)有投資過(guò)度的問(wèn)題。（見(jiàn)表 5） 表5 : 2 0 0 0 - 2 0 0 6 年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資表( 單位: 億元)050010001500020406080100投資額 64 78 116 177 342.6 413.6 538.3 732 1000增長(zhǎng)率% 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 36 36.62000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 10 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2.2.2 商品房與商品住宅竣工增長(zhǎng)下降明顯， 07年進(jìn)入現(xiàn)房競(jìng)爭(zhēng) 2006 年 沈陽(yáng)市商品房 竣工面積 1185.3 萬(wàn)平方米，其中住宅 1015.2 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9.5。 2007 年沈陽(yáng)市商品 房 施工面積 5019.9 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 45.3；其中住宅 4019.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 50.1；新開(kāi)工面積 2923.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 99.7，其中住宅 2483.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 98.1?？⒐っ娣e 1290.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8.8；其中住宅 1090.6 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.4。 沈陽(yáng)市商品住宅成交量逐年上升， 07 年度達(dá)到 1303 萬(wàn)平方米；商品住宅總量擴(kuò)大的同時(shí)，分布格局 也與城市規(guī)劃的拓展方向相吻合，一環(huán)內(nèi)商品住宅漸少，新供應(yīng)主要區(qū)位為南、北二三環(huán)間及于洪、沈北新城。（見(jiàn)表 6-1、 6-2） 表6-1:2000-2007年沈陽(yáng)商品房與商品住宅竣工面積增長(zhǎng)率變化情況-20020406080商品房竣工面積增長(zhǎng) 7.4 -0.3 4.3 61 37.6 31.2 12.1 8.8商品住宅竣工面積增長(zhǎng) 11.5 4.1 4 57.3 45.1 29.4 9.5 7.42000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 表6 - 2 : 2 0 0 0 - 2 0 0 7 沈陽(yáng)市住宅銷(xiāo)售面積( 單位: 萬(wàn)平)0200400600800100012001400-200.00%0.00%200.00%400.00%600.00%800.00%1000.00%1200.00%1400.00%商品住宅銷(xiāo)售面積 81.5 99 120 184 168 184 292 547 717 1151 1303增幅 35.9 21.5 21% 54% -9.1 9.70 58% 88% 31% 60.5 13.31997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2.2.4 商品 在建 住宅 增加 、竣工增速下降，銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩 。 2007 年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資 732 億元，同比增長(zhǎng) 36；其中，商品住宅完成投資 558.9億元，同比增長(zhǎng) 40.8 。 施工面積 5019.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 45.3；其中住宅 4019.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 50.1；新開(kāi)工面積 2923.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99.7，其中住宅 2483.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 98.1?？⒐っ娣e 1290.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8.8；其中住宅 1090.6 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.4。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品住宅施深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 11 頁(yè) 共 34 頁(yè) 工 、竣工增幅曲線(xiàn)來(lái)看，施工與投資同步變化，投資帶動(dòng)施工增長(zhǎng)明顯。值得注意的是，當(dāng)商品住宅 銷(xiāo)售 增長(zhǎng) 率低于 施工 增長(zhǎng)率 ， 產(chǎn)量明顯大于銷(xiāo)量，而 銷(xiāo)售 增長(zhǎng)率明顯回落， 表明08 年的房地產(chǎn)市場(chǎng) 會(huì)出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象 。（見(jiàn)表 7） 表7:沈陽(yáng)市00-07年各指標(biāo)增幅變動(dòng)-50050100150住宅施工增長(zhǎng)率% 28 11.5 41.9 39.4 42.3 22.3 9.2 45.3住宅竣工增長(zhǎng)率% 11.5 4.1 4 57.3 45.7 29.4 11.5 8.8住宅銷(xiāo)售增幅% 53 -8.8 9.5 136 63 22 23.6 13.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 362000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2.2.5 商品 房 成交價(jià)格穩(wěn) 中略升，高檔住宅受青睞 表8:2002-2007年沈陽(yáng)市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖020004000價(jià)格( 元/ 平) 2969 2993 3084 3110 3420 35652002 2003 2004 2005 2006 2007 近年，沈陽(yáng)商品房和商品住宅的平均價(jià)格處于 “ 溫和上漲 ” 狀態(tài)。 2000 年，沈陽(yáng)市商品房和商品住宅的均價(jià)分別為 2686.3 元平方米和 2545.4 元平方米； 2004 年，沈陽(yáng)市商品房及商品住房的平均價(jià)格分別為 3083.8元平方米、 2975.2元平方米。 “ 十 五 ”期間，沈陽(yáng)市商品房及商品住房均價(jià)的年均漲幅分別為 2.96和 3.38。在宏觀(guān)調(diào)控以后，仍然保持著良好的勢(shì)頭。 2006 年，沈陽(yáng)市商品房的銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格為 3420 元平方米，比去年同期增長(zhǎng) 2.61；商品住宅的銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格為 3222 元平方米，同比增長(zhǎng) 3.60。 2007 年全市商品房銷(xiāo)售均價(jià) 3565 元平方米，同比增長(zhǎng) 4.24；其中，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià) 3382 元平方米，同比增長(zhǎng) 4.97。就價(jià)格分布而言，銷(xiāo)售價(jià)格在 3000 4000 元平方米間的商品住宅，成為沈陽(yáng)商品住宅銷(xiāo)售的主體。其銷(xiāo)售面積占銷(xiāo)售總量的 35.8，銷(xiāo)售金額占總量的 34.9，基本與上年持平。具體地說(shuō)， 2000 3000 元平方米和 40005000 元 平方米銷(xiāo)售面積分別占 23.7和 23.1，銷(xiāo)售金額分別占 16.6和 28.4；2000 3000 元平方米的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均下降 11左右，而 4000 5000 元平方米這一價(jià)格區(qū)段均同比均上升約 10。 綜上所述，沈陽(yáng)高端住宅（單價(jià)在 5000 元左右）銷(xiāo)售呈上升趨勢(shì)。沈陽(yáng)市民對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)理念在發(fā)生變化。 （見(jiàn)表 8） 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 12 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2.3住宅市場(chǎng)分析 2.3.1 分布格局及區(qū)域示意： 2.3.2 2007 年沈陽(yáng)市各檔次商品住宅特征 一類(lèi)區(qū)位 : 價(jià)值基礎(chǔ) :中心、稀缺 主要賣(mài)點(diǎn) :不可復(fù)制的稀缺資源，包括自然及人文資源 生活配套 :完善 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :5500 元 /平以上 , 分布格局 :文化路板塊 ,黃河北大街和渾河附近零星分布 居住密度 :高層、低密度 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) :自住與投資 區(qū)位描述 : 1. 中心城區(qū) :文化路附近 ,容積率在 6 左右 ,基本為高層 .生活配套完善 2. 伴園 : 依托具有歷史人文景觀(guān)的北陵公園 ,容積率在 5左右 ,高層 ,生活配套完善 ,交通便利 ,今后無(wú)別墅用地 . 5500以以 上上 4500 5500 3500 4500 3500以以 下下 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 13 頁(yè) 共 34 頁(yè) 3. 依河 :依托渾河水景與 五里河主題公元、河心島、河岸帶狀公園和大二環(huán)風(fēng) 景帶 ,容積率為 2 左右 ,基本為多層 ,小高 ,高層 . 典型項(xiàng)目：萬(wàn)科蘭喬圣菲、地王國(guó)際花園、泰宸湖畔佳園、盛華苑、方迪山莊、河畔新城、假日伊麗亞特灣 二類(lèi)區(qū)位 : 價(jià)值基礎(chǔ) :繁華、配套、適度稀缺的自然資源 主要賣(mài)點(diǎn) :河景 , 產(chǎn)品力 生活配套 :完善 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :4500-5500 元 /平 分布格局 :一環(huán)附近、聯(lián)合路板塊 ,長(zhǎng)江街板塊 ,渾南新區(qū)板塊 居住密度 :小高 ,高層 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) :自住為主 區(qū)位描述 : 1. 中心城區(qū)：聯(lián)合路板塊靠近中街、北站商圈受開(kāi)發(fā)帶動(dòng)土地價(jià)值回歸，外來(lái)開(kāi)發(fā)商聚集，產(chǎn)品規(guī)劃理念較新穎。長(zhǎng)江街板塊靠近北行商圈 , 位于沈陽(yáng)最適合居住的皇姑區(qū) ,文脈豐厚，區(qū)域客戶(hù)忠誠(chéng)度較高。 2. 渾南新區(qū)：以渾河作為大的景觀(guān)依托 .形成渾南新區(qū)另一中高檔商品住宅板塊 .產(chǎn)品形式多樣 ,是近三年沈陽(yáng)市中高檔商品住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，目前這一區(qū)域有東移趨勢(shì)。 典型項(xiàng)目：萬(wàn)科新榆公館、浦江苑、御泉華庭、中央公館、水木清華、建賞歐洲、經(jīng)典生活 三類(lèi)區(qū)位 : 價(jià)值基礎(chǔ) :成熟人氣、配套 主要賣(mài)點(diǎn) :性?xún)r(jià)比 生活配套 :較完善 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :3500-4500 元 /平 分布格局 :二環(huán)附近的大東板塊 ,昆山路板塊，陵?yáng)|板塊、鐵西中心板塊、于洪新城、渾南新區(qū) 居住密度 :多層 ,小 高 ,高層 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) :自住為主 區(qū)位描述 : 1. 多位于一、二環(huán)間，原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后交通配套較好，但人文資源不足，商業(yè)及教育配套較弱區(qū)域，除于洪新城板塊外各板塊內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，產(chǎn)品力營(yíng)造及總價(jià)控制是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵，隨著城市格局開(kāi)闊，此類(lèi)區(qū)域也有外拓的趨勢(shì) 典型項(xiàng)目：萬(wàn)恒東方儷城、陽(yáng)光 100、中遠(yuǎn)頤和麗園、新鴻基第一城、佳和新城、紫郡城、慧緣博雅、富都麗景 四類(lèi)區(qū)位 : 價(jià)值基礎(chǔ) :價(jià)格、戶(hù)型功能 主要賣(mài)點(diǎn) :性?xún)r(jià)比、升值 生活配套 :不完善 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :3500 元 /平以下 分布格局 :西于洪板塊 ,丁香板塊，蒲河板塊、蘇家屯板塊 居住密度 :多層 ,小高 ,低密度 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) :自住為主、少量投資 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 14 頁(yè) 共 34 頁(yè) 區(qū)位描述 : 1. 二、三環(huán)間，城市外擴(kuò)的新區(qū)，生活便利度較差，無(wú)自然資源依托，地鐵落成后主要受益區(qū)域，有一定升值潛力。因配套欠缺，多以規(guī)模開(kāi)發(fā)的形式來(lái)規(guī)避短期風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)市區(qū)自住及投資客均有一定吸引力。 典型項(xiàng)目：萬(wàn)熹綠景、七里香堤、青城、翰博西耶那、和泰馨城、河畔花城 2.4 本案所在市場(chǎng)分析 本案所在區(qū)域?yàn)樯鲜雒枋鲋械亩?lèi)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)定價(jià) 4500-5500 元 /平。 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)， 萬(wàn)科城已經(jīng)接近尾聲，對(duì)深航翡翠城沖擊不大 ； 遠(yuǎn)洋天地正在 銷(xiāo)售中，產(chǎn)品定位中低檔客戶(hù)群，深航翡翠城是高檔客戶(hù)群，雙方 產(chǎn)品、定價(jià)無(wú)可比性；中海國(guó)際尚未形成銷(xiāo)售，土地成本過(guò)高將直接影響其在長(zhǎng)白地區(qū)的定價(jià)， 定價(jià)過(guò)高，產(chǎn)品就必須是高檔產(chǎn)品，由于地段和容積率的限制，只能建設(shè)中低檔樓盤(pán)，市場(chǎng)前景暗淡。（ 參見(jiàn)表 9、 10） 表 9：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目名稱(chēng) 萬(wàn)科城 遠(yuǎn)洋天地 中海國(guó)際 物業(yè)類(lèi)別 普通住宅、花園洋房 普通住宅 、公寓、 商業(yè) 普通住宅商業(yè) 建筑類(lèi)型 高層 ,多層 高層 ,多層 高層 ,多層 裝修狀況 毛坯房 毛坯房 毛坯房 物業(yè)地址 和平區(qū)長(zhǎng)白西路 58 號(hào) 和平區(qū)長(zhǎng)白 島工農(nóng)橋東側(cè) 和平區(qū)長(zhǎng)白大街 2008年 價(jià)格 起價(jià) :4600 元 /平方米 均價(jià) :6200 元 /平方米 起價(jià)： 4100 元 /平方米 均價(jià)： 4900 元 /平方米 無(wú)定價(jià) 開(kāi)發(fā)商 沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧萬(wàn)祥置業(yè)有限公司 中海地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司 表 10：主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)對(duì)比 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 萬(wàn)科城 地理位置優(yōu)越 ；交通便利、各配套齊全、小區(qū)定位高檔、成熟園區(qū)景觀(guān) ；品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 大部分 住宅已售完、戶(hù)型設(shè)計(jì)不好 、公攤大 遠(yuǎn)洋天地 理位置優(yōu)越；交通便利、各配套齊全、品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 土地成本高、建設(shè) 密度大， 戶(hù)型設(shè)計(jì)不好、公攤大。 中海國(guó)際 集團(tuán)資金雄厚 土地成本太高，品種單一，建設(shè)密度大 2.5 項(xiàng)目客戶(hù)群體定位及產(chǎn)品定位 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，中國(guó)的高收入人群開(kāi)始?jí)汛?占中國(guó)城市人口總額的 8%左右 ， 以沈陽(yáng)為例，高收入人群就有 64 萬(wàn)人，而沈陽(yáng)市符合高收入人群居住地主要集中在渾河兩岸，而長(zhǎng)白島又是渾河兩岸的 璀璨明珠，四面環(huán)水，自然與人文渾然一體，是現(xiàn)代人追求健康舒適生活的理想境地，深航翡翠城為都市現(xiàn)代人實(shí)現(xiàn)了自己的夢(mèng)想。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 15 頁(yè) 共 34 頁(yè) 深航翡翠城 產(chǎn)品定位于中、高檔 舒適 住宅， 花園洋房和別墅， 住宅戶(hù)型以中 大 戶(hù)型為 主，即 90m2-120m2、 120m2-150m2， 并 且考慮 富人的 需求，設(shè)置較大面積的戶(hù)型如 150 m2以上洋房和別墅。 2.6 宏觀(guān)調(diào)控期主要政策出臺(tái)情況及解讀 表 11：政策出臺(tái)情況 調(diào)控階段 階段性質(zhì) 時(shí)間 主要調(diào)控內(nèi)容 第一階段 明確政策導(dǎo)向 2005 年初 政府工作報(bào)告指出重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格 2005 年 3 月 26 日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，標(biāo)志著第一次宏觀(guān)調(diào)控的開(kāi)始 第二階段 溫和 調(diào)控 2005 年 3 月 17 日 個(gè)人住房貸款利率調(diào)整 2005 年 4 月 24 日 副總理曾培炎指出須抑制房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲 2006 年 4 月 28 日 貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào) 0.27% 2006 年 5 月 17 日 國(guó)六條拉開(kāi)全國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控二次序幕 第三階段 調(diào)控升級(jí)，手段多樣化 2005 年 5 月 13 日 七部委關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見(jiàn)出臺(tái) 2005 年 5 月 18 日 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 2006 年 5 月 25 日 銀監(jiān)會(huì)要求大幅增加高檔住宅及商用物業(yè)等首付比例 2006 年 5 月 30 日 國(guó)六條十五條實(shí)施細(xì)則出臺(tái) 2006 年 6 月 19 日 國(guó)土資源部發(fā)文制止地方政府主導(dǎo)的土地違法行為 2006 年 7 月 13 日 建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)以及關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知出臺(tái) 2006 年 7 月 24 日 建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布限制外資炒房的意見(jiàn) 2006 年 7 月 26 日 國(guó) 家 稅 務(wù)總 局發(fā) 布 “ 八 月 一日 起將 對(duì) 二 手房轉(zhuǎn)讓征收 20%個(gè)人所得稅 ” 的強(qiáng)征令 2006 年 8 月 15 日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金 0.5個(gè)百分點(diǎn) 2006 年 8 月 19 日 央行一年期存款及貸款利率再次上調(diào) 0.27%，同時(shí)優(yōu)惠幅度由九折低至八五折 2006 年 9 月 5 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的 通知 2006 年 10 月 1日 北京住房建設(shè)規(guī)劃 (2006 年 2010 年 )：經(jīng)濟(jì)適用住房將轉(zhuǎn)變供應(yīng)模式，由銷(xiāo)售為主過(guò)渡到租售并舉，并探索建立政府回購(gòu)式的“內(nèi)循環(huán)”流轉(zhuǎn)模式 2006 年 11 月 14日 關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知：二手房征收土地增值稅 2006 年 11 月 15日 存款準(zhǔn)備金由 8.5%上調(diào)至 9% 2006 年 11 月 20日 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 2007 年 1 月 15 日 存款準(zhǔn)備金由 9%上調(diào)至 9.5% 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 16 頁(yè) 共 34 頁(yè) 第四階段 調(diào)控加劇，實(shí)現(xiàn)硬著陸 2007 年 2 月 25 日 存款準(zhǔn)備金利率再次上調(diào) 0.5 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 4 月 16 日 存款準(zhǔn)備金再次上調(diào) 0.5個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 3 月 18 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.27% 2007 年 5 月 19 日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 7 月 20 日 上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 8 月 22 日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 9 月 15 日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 12 月 21日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn) 2007 年 9 月 27 日 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（ 359 號(hào)文） 2007 年 10 月 30日 廉租住房保障資金管理辦法 2007 年 11 月 19日 土地儲(chǔ)備管理辦法 國(guó)土資發(fā) 2007 277 號(hào)土地儲(chǔ)備管理辦法 2007 年 12 月 5日 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀發(fā) 2007 452號(hào) 2007 年 12 月 5日 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束 時(shí)宣布， 2008 年貨幣政策從“ 穩(wěn)健 ” 轉(zhuǎn)為 “ 從緊 ” 2007 年 12 月 8日 本年第 10次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。 小結(jié)： 1. 中國(guó)改革開(kāi)發(fā)放 30 年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展 ,GDP 平均每年 8%以上速度增長(zhǎng)，投資、出口和 消費(fèi)三駕馬車(chē)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速走強(qiáng)，尤其出口順差過(guò)大，國(guó)內(nèi)貨幣量供應(yīng)增加， 而 中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣向來(lái)把購(gòu)田置地 (家 )放在首位 ， 就造成中國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)部分城市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象， 但是 只要中國(guó)城市化進(jìn)程不停止，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)展，當(dāng)然發(fā)展不是一氣呵成，是漸進(jìn)的、螺旋的前進(jìn)，短時(shí)的疲 憊，休整后還會(huì)健康的發(fā)展。 2. 沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是重工業(yè)基地，不是 文化、旅游、度假、休閑的目的地，更不是外向經(jīng)濟(jì)的加工出口基地，沈陽(yáng)房地產(chǎn)失去 投機(jī)炒作的溫床，因此沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格比較理性，即使有泡沫，也是個(gè)別樓盤(pán)的個(gè)別特例，因此此次宏觀(guān)調(diào)控對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是 質(zhì)的改變 。 3. 深航翡翠城產(chǎn)品消費(fèi)人群為高收入人群，因此宏觀(guān)調(diào)控不影響其購(gòu)買(mǎi)能力和欲望 。 3 現(xiàn)狀及建設(shè)條件 3.1 地理位置 本 深航翡翠城選址在沈陽(yáng)市和平區(qū)長(zhǎng)白地區(qū)，位于渾南地區(qū)的西部，地處渾河南岸，北與富足的和平區(qū)老區(qū)隔河相望，三面環(huán)水，地勢(shì)總體較為平整，東 高西低，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。沈陽(yáng)市政府根據(jù)長(zhǎng)白的地利和資源優(yōu)勢(shì)，將處于渾河南岸的水灣處的長(zhǎng)白地區(qū)，拓寬灌渠，打造出“長(zhǎng)白島”，將其建設(shè)成一個(gè)適合居住并且集科技、商貿(mào)、生態(tài)休閑、旅游于一體的綜合性新城，一水之隔的自然條件將使長(zhǎng)白島變成城區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的濱水空間，成為明珠新城、水上新城。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 17 頁(yè) 共 34 頁(yè) 3.2 用地現(xiàn)狀 深航翡翠城位于長(zhǎng)白島濱堤路和長(zhǎng) 白大道交界處，用地分“南地塊”和”北地塊”，總用地面積約為 21.6 萬(wàn)平方米 ， 分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)， 現(xiàn) 正在開(kāi)發(fā)建設(shè) “南 地塊” ，土地 面積約為12.7 萬(wàn)平方米 。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 3.3 周邊環(huán)境 表 12：項(xiàng)目周邊配套 商業(yè) 三好街 、 渾南新區(qū) 、 高爾夫球場(chǎng)，渾河公園 醫(yī)院 醫(yī)大二院 、陸軍總院 學(xué)校 南寧幼兒園 、 鐵路五小 學(xué)、 134 中學(xué) 交通 327， 324， 149， 220 3.4 排水和污水處理 排水方式：實(shí)行雨污分流制， AD 工藝二級(jí)深化處理，污水由污水處理廠(chǎng)處理，雨水直接排入市政管網(wǎng)。 管網(wǎng)：有路就有網(wǎng)，東西路設(shè)置在道路北側(cè)， 南北路設(shè)置在道路南側(cè)。雨水網(wǎng)設(shè)置在路中間。管網(wǎng)的建設(shè)、管理、維修一體化。 文化東路已布有市政排污管網(wǎng)，混凝土排水干管管徑為 DN300，緊鄰施工現(xiàn)場(chǎng)，外網(wǎng)排水分為雨水、生活污水。雨水和生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。 3.5 供電 沈陽(yáng)供電自給有余，電網(wǎng)與東北電網(wǎng)相聯(lián)，以 10KV 電壓雙回路 T 接方式供給用戶(hù)。本項(xiàng)目需自建變電所或配電室，由 10KV 電力開(kāi)關(guān)站到用戶(hù)變電所敷設(shè)地下電纜及其設(shè)備由用戶(hù)負(fù)擔(dān)。 3.6 通訊與網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)已有較大容量的通訊及有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)路，可為項(xiàng)目提供通訊及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 3.7 供熱 沈陽(yáng)實(shí)行集中供熱，為用戶(hù)使用采暖提供熱源。 采暖期： 11 月 1 日 -次年 3 月 31 日。 供暖壓力： 0.5Mpa 供暖時(shí)間： 24 小時(shí)連續(xù)供暖 3.8 供水條件 水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)符合中國(guó)生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，全部?jī)?yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。如混濁度指標(biāo)，國(guó)標(biāo)為小于3NTU，而現(xiàn)出廠(chǎng)水基本控制在 1NTU 以下。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 19 頁(yè) 共 34 頁(yè) 4 項(xiàng)目建設(shè)方案 4.1 建設(shè)方案設(shè)計(jì)原則 1、總圖和單體設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的原則 2、平面設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能的原則 3、建筑形式與使用功能協(xié)調(diào)一致，力求功能完善、技術(shù)先進(jìn)，具有一定的超前性； 4、技術(shù)設(shè)施與服務(wù)目標(biāo)相一致的原則 5、注重環(huán)保的原則 4.2 總平面布置 本項(xiàng)目建設(shè)用地呈近似四方形狀（詳見(jiàn)總平面布置圖）。根據(jù)場(chǎng)地周邊的環(huán)境與交通條件、交通流量分析以及本地塊的實(shí)際情況，地下停車(chē)場(chǎng)出入口設(shè)在北側(cè)，建筑物周邊場(chǎng)地鋪設(shè)瀝青硬化地面，形成消防通道。場(chǎng)區(qū)內(nèi)豎向設(shè)計(jì)按規(guī)范要求有組織排水至市政雨水管網(wǎng)。按要求管網(wǎng)之間保持應(yīng)有的距離。 4.3建筑設(shè)計(jì)方案 4.3.1 編制依據(jù) 1、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ16-87-2001） 2、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ50011-2001） 3、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ3-89） 4、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001） 5、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50010-2002) 6、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50007-2002) 7、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50222-95) 4.3.2 建筑設(shè)計(jì)方案 表 13：建筑主要特征概述 : 建筑名稱(chēng) 地下停車(chē)場(chǎng) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 住宅 建筑分類(lèi) 耐火等級(jí) 抗震設(shè)防 結(jié)構(gòu)形式 建筑層數(shù)可達(dá) 建筑面積可達(dá) 基礎(chǔ) 墻體 樓地面 屋面 門(mén) 窗 二類(lèi) 一級(jí) 8 級(jí) 框架 -剪力墻 3-4(實(shí)際為 1-2 層 ) 約 1-2 萬(wàn)層迭迭 箱型基礎(chǔ) 復(fù)合墻體 石材、大理石、 待定 防火、 卷簾門(mén) （霍曼 ） 進(jìn)口 二類(lèi) 一級(jí) 8 級(jí) 框架 -剪力墻 6(實(shí)際為 2 層 ) 約 2-5 萬(wàn) 同左 石材、大理石、 待定 不銹鋼門(mén) 進(jìn)口 二類(lèi) 一級(jí) 8 級(jí) 框架 -剪力墻 42-45(實(shí)際為 11-33 層 ) 約 5.9-7 萬(wàn) 同左 大理石、鋁扣板、 待定 鋼 防盜門(mén) 進(jìn)口 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 20 頁(yè) 共 34 頁(yè) 4.4 給排水暖通設(shè)計(jì)方案 4.4.1 編制依據(jù) 1、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ15-88） 2、室外給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 3、建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ16-872001 版） 4.室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ14-87） 4.4.2 給水 項(xiàng)目的用水 由二部分構(gòu)成：生活用水和消防用水。 在地下二層設(shè)一座地下蓄水池，供生活用水使用，另設(shè)一地下蓄水池供消防使用，設(shè)置水泵房、配備消防水泵。室內(nèi)給水部分采用塑料管，消防系統(tǒng)采用焊接鋼管。消防給水與生活分開(kāi)設(shè)，保證消防功能的正常使用（具體方案及材料與有關(guān)部門(mén)協(xié)商后按標(biāo)準(zhǔn)待定）。 為保證建筑內(nèi)用水安全和水壓穩(wěn)定，在各建筑的主要通道上均敷設(shè)給水、消防管道。對(duì)建筑內(nèi)有使用熱水要求的部位，采用集中熱水供給。 4.4.3 排水 生活污水：經(jīng)場(chǎng)區(qū)污水管網(wǎng)收集處理后，排入市政污水干管（按行業(yè)要求）。 雨水：場(chǎng)區(qū)內(nèi)沿道路兩側(cè)鋪設(shè)雨水 管道，雨水收集后排入雨水匯集井，最終排入市政的雨水干管。 4.4.4 采暖、空調(diào)與通風(fēng) 1、采暖： 本項(xiàng)目采暖采用城市集中供熱管網(wǎng)供熱。 供暖管材為無(wú)縫鋼管，熱力管道大部分沿項(xiàng)目區(qū)道路直埋敷設(shè)。 2、空調(diào)與通風(fēng) 地下車(chē)庫(kù)的通風(fēng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)，商業(yè)各功能分區(qū)及各層通風(fēng)系統(tǒng)均為獨(dú)立系統(tǒng)，并加裝凈化排風(fēng)系統(tǒng)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均設(shè)計(jì)為中央空調(diào)機(jī)進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，并采取濕度控制措施；空調(diào)機(jī)設(shè)高效過(guò)濾器，新風(fēng)預(yù)熱器，加濕器，送回風(fēng)管上設(shè)消聲器，保證這幾項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 注明：以上采暖、空調(diào)與通風(fēng)方案除住戶(hù)外其它與 用戶(hù)研究后待定。 4.5 電氣設(shè)計(jì)方案 4.5.1 編制依據(jù) 1、 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （ JGJ/T16 92） 2、 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 3、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （ GBJ16 87， 2001 年版） 4.5.2 負(fù)荷等級(jí)及設(shè)備選型 本工程地下停車(chē)場(chǎng)、電梯、商場(chǎng)、消防泵、生活水泵、應(yīng)急照明、住宅用電，其中，生活、消防水泵、電梯為一級(jí)負(fù)荷；其它為二級(jí)負(fù)荷。根據(jù)用電情況，擬在地下室二層設(shè)置變配電室，高壓是由市政 10KV 電網(wǎng)引來(lái)，供電電壓為 220/380V，室外線(xiàn)路采用電纜穿鋼管保護(hù)，沿地下電纜溝敷設(shè)方案， 室內(nèi)線(xiàn)路采用電纜橋架沿設(shè)備井敷設(shè)及照明部分暗配方案布線(xiàn)。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 21 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 14：主要設(shè)備表 序號(hào) 設(shè)備名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 2 3 4 干式變壓器 高壓開(kāi)關(guān)柜 低壓開(kāi)關(guān)柜 配電箱 臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 1 2 10 50 4.5.3 供電線(xiàn)路敷設(shè) 室外線(xiàn)路采用電纜穿鋼管保護(hù)、沿地下電纜溝敷設(shè)方案；室內(nèi)線(xiàn)路采用電纜橋架沿設(shè)備井及暗敷式布線(xiàn)，采用鋼管保護(hù)。 4.5.4 照明設(shè)計(jì) 整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)照明以節(jié)能日光燈為主要選型，有特殊要求的功能房間可根據(jù)需要采用其它形式的光源或?qū)Ｓ脽艟摺?4.5.5 通訊與網(wǎng)絡(luò) 弱電工程先 進(jìn)性、實(shí)用性、開(kāi)放性、經(jīng)濟(jì)性的原則設(shè)置，包括有智能建筑應(yīng)有的各個(gè)子系統(tǒng)。 4.5.6 監(jiān)控與報(bào)警 地下室、商場(chǎng)及住宅設(shè)防火、防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)建筑物內(nèi)部的安全及火災(zāi)情況進(jìn)行監(jiān)控。 5 節(jié)能 能源是人類(lèi)生存必不可少的物質(zhì)，在工業(yè)化現(xiàn)代的今天，人們對(duì)能源的重視程度超過(guò)了以往任何時(shí)候。我國(guó)是一個(gè)能源消費(fèi)大國(guó)，居世界第三位，但我國(guó)的能源利用率卻很低，僅為日本的 50%，美國(guó)的 60%。這說(shuō)明我國(guó)在能源利用上還存在著很大的浪費(fèi)，節(jié)約能源的潛力很大。一方面，能源使用是否合理，關(guān)系到生產(chǎn)和生活的經(jīng)濟(jì)支出 即成本的高低；另一 方面，能源的節(jié)約關(guān)系到人類(lèi)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因?yàn)楝F(xiàn)在我們使用的主要能源煤炭和石油，都是不可再生的，所以合理的選擇能源的利用方式，節(jié)約能源是非常重要的。 5.1 建筑節(jié)能技術(shù) 本項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 的目標(biāo)。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 22 頁(yè) 共 34 頁(yè) 5.1.1 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下表所示： 建筑結(jié)構(gòu) 方案 屋面 選用 150 厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300 /立方米，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60w/( .k) 外墻 普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77w/( .k) 門(mén)窗 選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106 第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 4 級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=2.56w/（ .k)采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為 k=1.70w/（ .k) 樓梯間 普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1. 67w/（ .k) 5.1.2 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW 的熱水爐（熱效率為 80%）、 APV 湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管（熱效率達(dá) 901%）、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷 設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 5.1.3 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 CFG 樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?PGM2.51 磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17 磁卡電表；水表采用 ZS- 2 遠(yuǎn)程控制裝置； GRC 隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 5.2 節(jié)能措施 5.2.1 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)環(huán)境，提供安全、有效的供水，污水處理，日用系統(tǒng)，節(jié)能用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算 與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水理估算資料。提出合理用深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 23 頁(yè) 共 34 頁(yè) 水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放理，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓力向所有的用戶(hù)不間斷供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定的場(chǎng)所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 5.2.2 節(jié)水器應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提 高用水效益。不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。 器具名稱(chēng) 具體內(nèi)容 龍頭 不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器 冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器）最磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭。 節(jié)水型用水家用電器 采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電 5.3 其他環(huán)節(jié)的節(jié)能 建筑方案的節(jié)能是非常重要的，尤其是墻體及屋面保溫材料的選用。在建筑施工過(guò)程中也有設(shè)備節(jié)能的問(wèn)題。 6 消防 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)消防法 2、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ-87 修訂本） 3、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ140-90） 4、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ JGJ/T16-92） 6.2 消防設(shè)施與措施 項(xiàng)目的區(qū)域功能劃分以及建筑、電 氣、給排水及暖通專(zhuān)業(yè)在設(shè)計(jì)中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)消防規(guī)范的各項(xiàng)規(guī)定。 1、在總平面布置上，為滿(mǎn)足規(guī)范規(guī)定的防火間距以及防爆要求，場(chǎng)內(nèi)道路與市區(qū)道路形成通路。 2、室內(nèi) 在消防給水方面，根據(jù)規(guī)范要求，室內(nèi)消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀，進(jìn)水管設(shè)置 2 條，以滿(mǎn)足消防要求。消火栓分別設(shè)置在走廊、樓梯附近，其間距不大于 30 米，按規(guī)范要求設(shè)置一定數(shù)量消火栓。根據(jù)建筑物耐火等級(jí)極其高度、層數(shù)、體積等指標(biāo)確定消防用水量為室深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 24 頁(yè) 共 34 頁(yè) 內(nèi) 20L/S，室外 20L/S，一次持續(xù) 2 小時(shí)的 6 消防用水量為 185 立方米，室外設(shè)置消防水泵接合器，消火栓設(shè)置室內(nèi) 間距不大于 50 米，室外不大于 100 米，消防用水由專(zhuān)設(shè)的地下的600 立方米蓄水池供給，給水管路布置成環(huán)狀，并設(shè)二條進(jìn)水管，保證消防用水。 3、室外 在場(chǎng)區(qū)敷設(shè)消防專(zhuān)用環(huán)形供水管網(wǎng)，給水管道的直徑大于 100 毫米，進(jìn)水管設(shè)置 2 條。本項(xiàng)目建筑物中，不超過(guò) 500000 立方米，依據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，室外消防用水量為 200L/S，按規(guī)范要求設(shè)置室外地下式消火栓 25 個(gè)，保護(hù)半徑不超過(guò) 100 米，消火栓布置在道路 1.5 米處。 場(chǎng)區(qū)同一時(shí)間發(fā)生火災(zāi)數(shù)按一次考慮，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：消火栓按 2 小時(shí)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)按 1 小 時(shí)計(jì)算，則一次消防最大需要用水量為 185 立方米，由新建 600 立方米地下蓄水池供給。 4、建筑物的地下車(chē)庫(kù)及商業(yè)各樓層按規(guī)范要求配置干粉滅火器，并放置在明顯和便于取用的地點(diǎn)。 5、在防雷及電氣安全方面，本建筑防雷級(jí)別為一級(jí)，要在屋面及女兒墻設(shè)避雷帶（或在屋頂最高處設(shè)置避雷針），避雷帶應(yīng)可靠接地，接地電阻不大于 3.5 歐姆；電氣設(shè)備及開(kāi)關(guān)應(yīng)進(jìn)行保護(hù)性接地，并設(shè)漏電保護(hù)裝置，防止電擊傷人。 7 環(huán)境保護(hù) 7.1 環(huán)境保護(hù)質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn) 1、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB8987-88） 2、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-93） 3、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3095-1996） 7.2 主要污染源與污染物 項(xiàng)目建成運(yùn)行將產(chǎn)生以下幾種主要污染物： 1、污水：項(xiàng)目每天排放污水量噸，主要為生活污水。 2、垃圾：主要是生活垃圾。 3、噪聲：項(xiàng)目的噪聲主要是建筑物內(nèi)的設(shè)備（如水泵、風(fēng)機(jī)）產(chǎn)生的。 7.3 治理措施 項(xiàng)目遵照國(guó)家環(huán)境保護(hù)法，本著“三廢治理與建設(shè)工程三同時(shí)”的原則，對(duì)“三廢”采取必要的治理。 1、污水： 本項(xiàng)目排放的生活污水，主要污染成分為 CoDCR、 BoDs、 SS，“采用 FL 二氧化氯發(fā)生器”處理系統(tǒng)進(jìn)行消毒、滅菌處 理，使其達(dá)到 GB8978-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)標(biāo)后排入市政污水干線(xiàn)。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 25 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2、垃圾 本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾主要成分是食品有機(jī)廢物和廢紙、飲料瓶易拉罐等無(wú)機(jī)物。經(jīng)資源化、減量化、無(wú)害化處理后的剩余物由市政部門(mén)集中送至城市垃圾處理場(chǎng)。不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成影響。 3、噪聲 項(xiàng)目的噪聲多由設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生，在控制噪聲聲源方面，選用低噪聲的設(shè)備，對(duì)水泵、風(fēng)機(jī)、電機(jī)等強(qiáng)噪聲設(shè)備可采取消音、減震，使用柔性接頭等措施降噪，在項(xiàng)目施工期間也應(yīng)注意降噪問(wèn)題，保證噪聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，可采用消音減 震裝置、使用柔性接頭等措施降噪，房間裝修還可以適當(dāng)采用一些吸音和環(huán)保材料。通過(guò)上述措施，可保證降低噪聲 50-70dB(A)，保證噪聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)。 室外還可以通過(guò)綠化，選擇合適的種植結(jié)構(gòu)與密度來(lái)降低噪聲，既美化了環(huán)境，又消除噪聲效果非常理想。 8 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 8.1 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目的建設(shè)單位是 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)，設(shè)董事長(zhǎng)一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，總工程師一名，下設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、人力資源與管理部、營(yíng)銷(xiāo)部 、統(tǒng)計(jì)部 。具體見(jiàn)組織機(jī)構(gòu)流程圖： 董事長(zhǎng) 副總經(jīng)理，總工程師 總經(jīng)理 工程部 營(yíng)銷(xiāo)部 財(cái)務(wù)部 人力資源與管理部 統(tǒng)計(jì)部 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 26 頁(yè) 共 34 頁(yè) 8.2 勞動(dòng)定員 項(xiàng)目定員人數(shù)為 50 人。 其中技術(shù)人員 20 人，工勤人員 20 人，行政人員 10人員。 由于本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，各崗位人員公司內(nèi)調(diào)配與市場(chǎng)招聘相結(jié)合，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行的培訓(xùn)。培訓(xùn)方式可采用在職培訓(xùn)和離崗培訓(xùn)兩種形式，培訓(xùn)要明確目的有針對(duì)性，要注重實(shí)效，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的業(yè)務(wù)人員要通過(guò)考核才能上崗，并 加強(qiáng)必要的職業(yè)道德教育。 9 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 為使本項(xiàng)目能夠如期建成，投入使用，制定一個(gè)嚴(yán)格的實(shí)施原則和實(shí)施計(jì)劃是十分必要的。 9.1 項(xiàng)目實(shí)施原則 項(xiàng)目為大型住宅與商用相結(jié)合的項(xiàng)目，投資由資本金和負(fù)債組成。對(duì)項(xiàng)目的各重要階段的工作進(jìn)行慎重、周密、科學(xué)地計(jì)劃就顯 得尤為重要。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃應(yīng)遵循以下原則： 1.嚴(yán)格按基本建設(shè)程序辦事，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。避免由于違反程序工作造成的時(shí)間浪費(fèi)。 2.嚴(yán)格做好建設(shè)過(guò)程中各階段的銜接工作，確保各階段工期達(dá)到計(jì)劃要求。 3.重點(diǎn)抓好設(shè)計(jì)及前期工作，質(zhì)量與工期控制工作相協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)跟蹤控制明顯影響工期的環(huán)節(jié)。 4.實(shí)施全程跟蹤管理。 9.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 1.本項(xiàng)目的建設(shè)期為 39 個(gè)月，于 2007 年 9 月份開(kāi)工， 2010 年 12 月 竣工 。 2007年 12 月末前完成一切開(kāi)發(fā)手續(xù)和施工圖設(shè)計(jì)。 2.本項(xiàng)目銷(xiāo)售分 33 月銷(xiāo)售， 2011 年 12 月 全部售罄。 詳見(jiàn)表 15 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 27 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 15：工程項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 工程項(xiàng)目進(jìn)度表 序號(hào) 年度 2007 2008 2009 2010 月份 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 前期工程 2 土建工程 3 配套工程 銷(xiāo)售進(jìn)度 序號(hào) 年度 2008 2009 2010 2011 月份 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 1 銷(xiāo)售狀況 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 28 頁(yè) 共 34 頁(yè) 10工程招標(biāo) 按照中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法和原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)范圍和規(guī)定的規(guī)定對(duì)項(xiàng) 目的實(shí)施進(jìn)行招標(biāo)。 本項(xiàng)目涉及的工程地質(zhì)勘測(cè)與設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工及設(shè)備采購(gòu)等相關(guān)工作將按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。 具體招標(biāo)形式有兩種：公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，其中工程勘察與設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工以及普通設(shè)備采用公開(kāi)招標(biāo)方式；專(zhuān)業(yè)設(shè)備按邀請(qǐng)招標(biāo)方式采購(gòu)。 為保證招標(biāo)工作的規(guī)范性與公開(kāi)性，工程招標(biāo)工作應(yīng)按規(guī)定的管理程序，報(bào)相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)。建設(shè)單位要按批準(zhǔn)的范圍、性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的招投標(biāo)工作。 表 16：工程招標(biāo)基本情況表： 范圍 方式 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方法 招標(biāo)項(xiàng)目 估算造價(jià)（萬(wàn)元） 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 設(shè)計(jì) 工程 施工 工程 監(jiān)理 設(shè)備 購(gòu)置 工程概況： 1.本項(xiàng)目為框架結(jié)構(gòu)。 2.本項(xiàng)目的主要功能為設(shè)備用房、地下停車(chē)場(chǎng)、大型購(gòu)物商場(chǎng)、會(huì)所及住宅。 3.建設(shè)工期控制為 24 個(gè)月。 11投資估算及資金籌措 11.1編制說(shuō)明 建設(shè)投資由靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩部分組成，其中，靜態(tài)部分包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)；動(dòng) 態(tài)部分由漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息構(gòu)成。 11.2投資估算 12.2.1 編制依據(jù) 1、國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資 200215 號(hào)文件審定出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 2、遼寧省建筑工程投資估算指標(biāo) 3、國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 29 頁(yè) 共 34 頁(yè) 4、本工程的建設(shè)方案及相關(guān)資料 12.2.2 投資估算范圍 項(xiàng)目的單體建筑及總圖工程、設(shè)備采購(gòu)、安裝、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)。 12.2.3 建設(shè)投資估算 11.3投資構(gòu)成及資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為人民幣 93537 萬(wàn)元，各部分投資構(gòu)成詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目所需資 金籌措渠道為 :1、自有資金； 2、銀行借款； 3、銷(xiāo)售回款及工程墊款。 12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 12.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表 18：項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 127362 居住戶(hù)（套）數(shù) 戶(hù)（套） 1723 總建筑面積 305103 地上建筑面積 248385 住宅建筑面積 228064 商業(yè)建筑面積 16070 文化活動(dòng)站 383 社區(qū)用房 192 物業(yè)用房 686 半地下室 2989 地下建筑面積 56718 停 車(chē)位 個(gè) 1642 容積率 1.93 總建筑密度 20.24% 綠化面積 36.97% 表 19：銷(xiāo)售價(jià)格表（單位：元） 銷(xiāo)售價(jià)格 (均價(jià) ) 2008 2009 2010 住宅 4500 4500 4500 洋房 5500 5500 5500 別墅 11000 11000 11000 商業(yè)裙房 8000 8000 8000 車(chē)位 (個(gè) ) 100000 100000 100000 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 30 頁(yè) 共 34 頁(yè) 注：根據(jù)周邊樓盤(pán)現(xiàn)有特點(diǎn)及市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品、臨近地區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格，確定 2008 年住宅均價(jià)為 4500 元 /平 ；車(chē)位價(jià)格為 10 萬(wàn)元 /個(gè)； 市內(nèi)別墅產(chǎn)品稀缺，確定均價(jià)為 11000 元 /平方米 , 洋房產(chǎn)品只有萬(wàn)科有，萬(wàn)科已經(jīng)售出，確定均價(jià)為 5500 元 /平方米，商業(yè)裙房為高檔社區(qū)配套服務(wù)，確定均價(jià)為 8000 元 /平方米 。 表 20： 各物業(yè)各年銷(xiāo)售量 (單位：萬(wàn)平 ) 項(xiàng)目 2008 2009 2010 2011 小計(jì) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積合計(jì) 住宅 4.8 21% 6.13 27% 7.18 31% 5 21% 23.11 商業(yè) 0.81 50% 0.8 50% 1.6 車(chē)位 (個(gè) ) 164 10% 500 30% 578 35% 400 25% 1642 12.2項(xiàng)目總投資構(gòu)成 表 21：項(xiàng)目成本費(fèi)用表 序號(hào) 構(gòu)成明細(xì) 金 額（萬(wàn)元 ） 按照建筑面積計(jì)算 單位造價(jià) （ 元 / m） 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 28543 936 2 綜合配套費(fèi) 4137 136 3 契 稅 1142 37 4 前期費(fèi)用 2240 73 5 施工造價(jià) 41464 1359 6 園區(qū)配套費(fèi) 7437 244 7 不可預(yù)見(jiàn) 1275 42 8 管理費(fèi) 1526 50 9 銷(xiāo)售費(fèi) 3051 100 10 貸款利息 2722 89 合計(jì) 93537 3066 表 22：銷(xiāo)售收入表 單位：萬(wàn)元 分類(lèi) 項(xiàng)目 2008 2009 2010 2011 小計(jì) 車(chē)位 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /位） 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 銷(xiāo)售量 (位 ) 164.00 500.00 578.00 400.00 1,642.00 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1,640.00 5,000.00 5,780.00 4,000.00 16,420.00 住宅 銷(xiāo)售 單價(jià)（元） 5,256.94 5,256.94 5,256.94 5,256.94 銷(xiāo)售面積（萬(wàn) 4.80 6.13 7.18 5.00 23.11 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 25,233.30 32,225.03 37,721.00 26,285.00 121,464.33 商業(yè) 銷(xiāo)售單價(jià)（元） 8,000.00 8,000.00 8,000.00 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 0.81 0.80 1.61 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 6,456.00 6,400.00 12,856.00 合計(jì) 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 31 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 23：損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2008 2009 2010 2011 合計(jì) 1 收入 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 1.1 銷(xiāo)售收入 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 2 支出 18,435.55 32,965.95 37,232.96 22,745.59 111,380.05 2.1 總成本費(fèi)用 16,675.35 27,104.84 30,964.44 18,792.37 93,537.00 2.2 銷(xiāo)售稅金及附加 1491.47 2424.3 2769.51 1680.82 8,366.10 2.3 土地增值稅 268.73 3436.81 3499.01 2272.40 9,476.95 3 稅前利潤(rùn)總額 8,437.75 10,715.08 12,668.04 7,539.41 39,360.28 4 稅前利潤(rùn)累計(jì) 8,437.75 19,152.83 31,820.87 39,360.28 39,360.28 5 所得稅 1,343.67 2,184.05 2,495.05 3,817.30 9,840.07 6 稅后利潤(rùn) 7,094.09 8,531.03 10,172.99 3,722.11 29,520.21 7 稅后利潤(rùn)累計(jì) 7,094.09 15,625.11 25,798.10 29,520.21 29,520.21 表 24：全部投資現(xiàn)金流量 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 1 現(xiàn)金流入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 1.1 銷(xiāo)售收入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 2 現(xiàn)金流出 121,220 60,748 41,865 10,837 7,771 2.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 93,537 58,464 33,000 2,073 0 2.2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8,366 1,393 2,523 2,770 1,681 2.3 土地增值稅 9,477 149 3,557 3,499 2,272 2.4 所得稅 9,840 743 2,785 2,495 3,817 3 凈現(xiàn)金流量 39,360 -33,798 -4,733 49,559 28,332 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 39,360 -33,798 -38,531 11,028 39,360 5 稅后凈現(xiàn)金流量 29,520 -34,540 -7,518 47,064 24,514 6 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 29,520 -34,540 -42,059 5,006 29,520 計(jì)算指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 28% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 37.3% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=6.48%) 18,985 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=6.48%) 27,175 投資回收期（年） 2.89 投資回收期（年） 2.78 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 32 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 25：資金來(lái)源與運(yùn)用表 位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 2008 2009 2010 2011 1 資金來(lái)源 60793.69 62346.33 57901.0