西安高新區(qū)寫字樓項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位報(bào)告34P

謹(jǐn)呈：康鴻產(chǎn)業(yè)園改造項(xiàng)目組 西安高新區(qū)寫字樓 項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位報(bào)告 PART 1、市場(chǎng)環(huán)境 Market environment 限購(gòu)令出臺(tái)，擠壓投資炒房客，商業(yè)寫字樓地產(chǎn)逐漸火熱，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移 2011年 2月 25日西安版限購(gòu)令出臺(tái)，此政策的實(shí)施對(duì)住宅市場(chǎng)成交量產(chǎn)生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場(chǎng)主力，同時(shí)，外地購(gòu)房者數(shù)量急劇下滑，市場(chǎng)置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場(chǎng)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。然而，在住宅市場(chǎng)走低的情況下，不受限購(gòu)的商業(yè)寫字樓地產(chǎn)開始火熱起來，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移，在 2季度末，商業(yè)寫字樓物業(yè)類型銷量一度飆高，勢(shì)頭銳不可當(dāng)。 市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)特征 由于限購(gòu)令的影響，西安市住宅市場(chǎng)成交面積在 3月份出現(xiàn)大幅下滑，下降幅度達(dá)到 77%，于此同時(shí)西安市辦公物業(yè)成交面積出現(xiàn) 92%的增長(zhǎng)；整體上，辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的成交面積成相反態(tài)勢(shì)，在住宅物業(yè)成交面積上漲的情況下，辦公物業(yè)成交面積有所下降。 77% 92% 由于限購(gòu)令的影響，辦公物業(yè)在上半年成交情況良好，吸引了大量的投資客戶 辦公物業(yè) 從近幾年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)辦公租金指數(shù)來看，西安寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期維持在飽和狀態(tài)，租金走勢(shì)長(zhǎng)期維持在 3-5%的增長(zhǎng)趨勢(shì)，整體平均空置率維持在 11%左右，隨著住宅市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)上升， 私人投資者開始逐步關(guān)注寫字樓市場(chǎng) 西安二季度寫字樓銷售面積為 167316.77平方米 ，環(huán)比上季增加 7.93%，銷售額為 149156萬元 ，環(huán)比上漲 5.25%，較去年同期相比增長(zhǎng) 93.14%，成交價(jià)格為 8915元 /平方米 ，與上季度相比下滑2.49%，與去年同期相比增長(zhǎng) 36.04% 上半年西安寫字樓物業(yè)銷售依舊以高新區(qū)為主，二季度高新區(qū)寫字樓銷量占全市的 73% 高新區(qū)寫字樓成交價(jià)格逐年攀升 ， 高新區(qū)寫字樓需求不斷增大 市場(chǎng)走勢(shì)（ 1） 2% 3 2000 以上 12% 16 1000 -2000 0% 0 901-1000 0% 0 801-900 0% 6 700-800 4% 6 601-700 4% 0 501-600 17% 24 401-500 12% 16 301-400 22% 31 201-300 26% 36 100-200 比例 套數(shù) 面積 科技路區(qū)域租賃面積比例明細(xì) 同 區(qū) 域 不 同 檔 次 數(shù)據(jù)來源： 高新國(guó)際 E陽國(guó)際 高新區(qū)寫字樓成交價(jià)格逐年攀升 ， 高新區(qū)寫字樓需求不斷增大 市場(chǎng)走勢(shì)（ 2） 1% 9 2000 以上 5% 60 1000 -2000 1% 12 901-1000 0% 0 801-900 2% 20 700-800 1% 13 601-700 7% 76 501-600 3% 30 401-500 3% 39 301-400 50% 577 201-300 28% 322 100-200 比例 套數(shù) 面積 唐延路區(qū)域租賃面積比例明細(xì) 同 區(qū) 域 不 同 檔 次 數(shù)據(jù)來源： 新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 旺座現(xiàn)代 城 旺座國(guó)際城 洛克大廈 金橋國(guó)際廣場(chǎng) 華晶廣場(chǎng) 唐灃國(guó)際 領(lǐng)先國(guó)際 高新區(qū)寫字樓成交價(jià)格逐年攀升 ， 高新區(qū)寫字樓需求不斷增大 市場(chǎng)走勢(shì)（ 3） 錦業(yè)路區(qū)域租賃面積比例明細(xì) 面積 套數(shù) 比例 100-200 0 0% 201-300 6 4% 301-400 32 23% 401-500 46 32% 501-600 0 0% 601-700 16 11% 700-800 22 15% 801-900 0 0% 901-1000 0 0% 1000 -2000 20 14% 2000 以上 0 0% 同 區(qū) 域 不 同 檔 次 數(shù)據(jù)來源： 都市之門 匯鑫 IBC 綠地 SOHU 同檔次 租賃面積比例明細(xì) 面積 高端項(xiàng)目 中端項(xiàng)目 低端項(xiàng)目 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 100-200 14 9% 276 20% 39 26% 201-300 25 16% 618 40% 29 19% 301-400 29 19% 110 10% 24 15% 401-500 41 27% 27 2% 21 14% 501-600 20 13% 111 10% 0 0% 601-700 3 2% 26 3% 13 8% 700-800 3 2% 0 0% 10 6% 801-900 0 0% 12 2% 10 6% 901-1000 0 0% 37 4% 0 0% 1000 -2000 15 10% 92 8% 9 6% 2000 以上 3 2% 9 1% 0 0% 高端項(xiàng)目最好租賃面積區(qū)間為 400 -500 之間；占 46% 中高端項(xiàng)目最好租賃面積區(qū)間為 200 -300 之間；占 50% 低端項(xiàng)目最好租賃面積區(qū)間為 100 -200 之間； 占 45% 品質(zhì) 項(xiàng)目 出租率 平均出租率 高端 高新國(guó)際 91% 82% 高科廣場(chǎng) 86% 新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 68% 中端 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 90% 92% 旺座現(xiàn)代城 90% 旺座國(guó)際城 92% 洛克大廈 96% 財(cái)富中心 85% 金橋國(guó)際 94% 匯鑫 IBC 89% E陽國(guó)際 98% 低端 綠地 SOHU 53% 68% 唐灃國(guó)際 79% 華晶廣場(chǎng) 72% 不同品質(zhì)出租率對(duì)比 出租面積總結(jié)： 通過高新區(qū)各項(xiàng)目橫向及縱向不同的對(duì)比，得出以下結(jié)論： 高新區(qū)最好租賃面積區(qū)間在 200-300 及 300-400 項(xiàng)目出租率總結(jié)： 通過調(diào)研高新區(qū)不同品質(zhì)項(xiàng)目的對(duì)比，得出以下結(jié)論： 中端項(xiàng)目的出租率最高，高出低端項(xiàng)目 35%左右；高端項(xiàng)目高出低端 14%。 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占 32.3%，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占 10%； 企業(yè)需求面積主要集中在 100-250平方米；占 67.7%。 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，較低的辦公成本及較高的性價(jià)比是選擇寫字樓的主要因素； 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實(shí)力、形象。 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結(jié)： 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 板塊分析 Regional analysis 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 城內(nèi)： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 板塊劃分 繞城高速 曲江新區(qū)板塊 均價(jià) 9000-12000元 /平米 西高新板塊 均價(jià) 9000-15000元 /平米 鐘樓 高新區(qū) CBD、二次 CBD 寫字樓分布主要分布在南二環(huán)沿線、唐延路沿線、科技路、錦業(yè)路沿線 小寨 二環(huán) 曲江會(huì)展 CBD 寫字樓主要分布在曲江會(huì)展中心周邊，省高院附近為主 城南板塊 均價(jià) 10000-15000元 /平米 城南板塊 寫字樓主要分布在環(huán)城南路以南，太白南路以東，太乙路 -曲江路以西 城南寫字樓市場(chǎng)主要分為三大板塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈，的產(chǎn)品差異化較大 板塊劃分 唐延路 、 科技路沿線 ， 成為高新區(qū)寫字樓最為集中的區(qū)域 序號(hào) 樓盤名稱 1 杰座廣場(chǎng) 2 唐灃國(guó)際廣場(chǎng) 3 華晶廣場(chǎng) 4 新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 5 橡樹街區(qū) 6 都市之門 7 匯鑫 IBC 8 西大科技園 序號(hào) 樓盤名稱 1 旺座國(guó)際城 2 金橋國(guó)際廣場(chǎng) 3 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 4 金花大廈 5 海星城市廣場(chǎng) 6 高新國(guó)際商務(wù)區(qū) 7 財(cái)富中心二期 8 西港國(guó)際大廈 9 西部國(guó)際廣場(chǎng) 10 唐延國(guó)際中心 11 電力廣場(chǎng) 12 洛克大廈 13 旺座現(xiàn)代城 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 項(xiàng)目分布 檔次 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 位置 銷售均價(jià) 入伙時(shí)間 總建面積 備注 頂級(jí) 5A級(jí) 都市之門 上海綠地 錦業(yè)路 14000 13年 5月 360000 精裝修 西港國(guó)際 亨泰房地產(chǎn) 高新二路 13000 09年 10月 70000 簡(jiǎn)精裝 甲級(jí)類 5A級(jí) 林凱國(guó)際 陜西林凱置業(yè)發(fā)展有限公司 高新二路和科技路十字東南角 63848.63 簡(jiǎn)裝修 新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 箭虹科技有限公司 灃惠南路 34號(hào) 9300 元 2010年 06 20000 簡(jiǎn)裝修 洛克大廈 中鐵二十一局集團(tuán)西安德盛和置業(yè)公司 唐延路中段 58000 毛 坯 標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí) 唐灃國(guó)際廣場(chǎng) 西安西格瑪房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 唐延路與科技二 路交匯處 90184 簡(jiǎn)精裝 旺座國(guó)際城 盛榮置業(yè) 科技路 13000 09年 12月 150000 簡(jiǎn)精裝 匯鑫 IBC 匯鑫置業(yè) 錦業(yè)路 8500 09年底 130000 簡(jiǎn)精裝 目前高新區(qū)重點(diǎn)寫字樓銷售來看，入住寫字樓銷售情況已經(jīng)達(dá)到 85%以上，部分寫字樓只租不售 項(xiàng)目現(xiàn)狀 寫字樓供應(yīng)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)入銷售中后期 ， 價(jià)格持漲 ， 潛在市場(chǎng)處于城市發(fā)展新興區(qū)以中等價(jià)位入市 潛在供應(yīng) 4、金花大廈 11、電力廣場(chǎng) 現(xiàn)有供應(yīng) 6、都市之門 4、新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 3、橡樹街區(qū) 高新核心區(qū)供應(yīng)量相對(duì)不足，以品牌發(fā)展商為主， 成為價(jià)格和價(jià)值的“峰值區(qū)”。 高新發(fā)展新區(qū)寫字樓應(yīng)量逐步減少，價(jià)格在 8500-14000元 / ， 成為未來主市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域，成為寫字樓的緊缺市場(chǎng)。 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 市場(chǎng)供應(yīng) 檔次 項(xiàng)目 總建面（） 租金（元 / /月） 出租 率 頂 級(jí) 5A 級(jí) 西港國(guó)際大廈 70000 100120 95% 高新商務(wù)中心 140000 100130 90% 都市之門 360000 7580 甲 級(jí) 類 5A級(jí) 高科廣場(chǎng) 87400 5060 95% 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 85600 6085 98% 洛克大廈 56000 5060 98% 新長(zhǎng)安廣場(chǎng) 45000 5060 邁科國(guó)際 35000 5060 標(biāo) 準(zhǔn) 類 甲 級(jí) 旺座國(guó)際城 150000 5060 90% 旺座現(xiàn)代城 180000 4555 98% 唐灃國(guó)際廣場(chǎng) 90000 4555 80% 匯鑫 IBC 130000 4055 租金水平 特點(diǎn) 80元 / /月以上 主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)水平田頭高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓 50-70元 / /月 分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性價(jià)比和運(yùn)營(yíng)低成本 50元 / /月以下 建成時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后 高新區(qū)寫字樓租賃狀況良好 ， 高端品質(zhì)和核心地段寫字樓租金溢價(jià)較強(qiáng) 高新區(qū)寫字樓體租金水平較低 相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫字樓租金 80-120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金中高，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為 85元 /平米 /月。 高新區(qū)寫字樓體租金水平可分三個(gè)檔次 租賃市場(chǎng) /現(xiàn)狀 寫字樓租賃價(jià)格 寫字樓租金預(yù)測(cè) ， 未來租金將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 租金預(yù)測(cè) 2011年基準(zhǔn)租金 遞增率 2012年租金預(yù)測(cè) 2013年租金預(yù)測(cè) 2014年租金預(yù)測(cè) 樂觀 53 元 / 5.00% 58 60 63 常規(guī) 3.00% 55 56 58 在 2005年至 2010年間，甲級(jí)寫字樓的年平均增長(zhǎng)幅度為 4-5% 但是由于西安 2005-2010年供給市場(chǎng)出現(xiàn)了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場(chǎng)將相對(duì)萎縮，因此 2010年后的 3-5年內(nèi)漲幅應(yīng)該小于此平均值 租賃市場(chǎng) /趨勢(shì) 旺座國(guó)際城和匯鑫 IBC作為高新區(qū)代表性標(biāo)準(zhǔn)寫字樓集中新技術(shù) 、房地產(chǎn) 、 服務(wù)類等主流產(chǎn)業(yè) 行業(yè)分類 備注 比例 一、新技術(shù)行業(yè) 軟件公司、網(wǎng)游等 31% 二、房地產(chǎn)行業(yè) 開發(fā)、綠化、施工等 27% 三、生活服務(wù)類 流通類、教育類 15.50% 四、顧問咨詢類 代理、推廣、咨詢等 17.60% 五、金融類 銀行、證券、融資 3.40% 六、工業(yè)類 石油、器械、制造等 2.20% 七、醫(yī)療藥品 醫(yī)藥、醫(yī)療器械 2.0% 八、其他類 農(nóng)業(yè)、其它 1.50% 31% 27% 15% 18% 3% 2% 2% 2% 一、新技術(shù)行業(yè) 二、房地產(chǎn)行業(yè) 三、生活服務(wù)類 四、顧問咨詢類 比例 20.45%26.14%17.05%旺座國(guó)際城主要集中了新技術(shù)行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) ， 多以工作總部進(jìn)駐 客戶特點(diǎn) 目前 ， 高新區(qū)寫字樓客群主要以中型企業(yè)為主 ， 成為高新區(qū)主要寫字樓消化 “ 主力軍 ” 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買及承租能力中等 企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展，使得大量企業(yè)購(gòu)買寫字樓，會(huì)綜合考慮辦公形象和辦公成本。 因此，客戶在意寫字樓對(duì)公司形象和運(yùn)營(yíng)力的提升，對(duì)面積的需求為中等面積。 行業(yè)分類 比例 一、新技術(shù)，新產(chǎn)品的研發(fā) 25.73% 二、房地產(chǎn)、工程類 26.57% 三、生活服務(wù)類（流通行業(yè)、教育類 ) 16.28% 四、顧問、服務(wù)類 14.48% 五、金融類 6.82% 六、工業(yè)類 3.94% 七、醫(yī)療藥品 2.71% 七、其他類（農(nóng)業(yè)） 3.59% 目標(biāo)客群要求在以商務(wù)辦公的同時(shí) ， 將生活 、 交流和社交能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合 資料來源：全力行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 目標(biāo)客群 具有動(dòng)能力、不斷創(chuàng)新、追求永續(xù)成長(zhǎng)的企業(yè)，就是“藍(lán)籌型企業(yè)”。對(duì)藍(lán)籌型企業(yè)而言，市場(chǎng)的任何一個(gè)變化，都能在第一時(shí)間內(nèi)得到創(chuàng)新業(yè)務(wù)決策的響應(yīng)。 “藍(lán)籌型企業(yè)”，看似簡(jiǎn)單，其實(shí)寓意無窮，蘊(yùn)涵著主動(dòng)、動(dòng)態(tài)、靈活、能量、創(chuàng)新、速度、發(fā)展等意義，覆蓋了 21世紀(jì)企業(yè)生存的基本要素與最終結(jié)果。 寫字樓客戶現(xiàn)多以知識(shí)型 、 創(chuàng)業(yè)型 、 服務(wù)型和商務(wù)型等新興產(chǎn)業(yè)客戶 總結(jié) 項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目交通分析 交通現(xiàn)狀 道路走向 路名 路況 東西向 科技二路 路況良好 ,交通順暢 南北向 高新六路 路況良好 ,交通順暢 項(xiàng)目交通分析 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng) 區(qū)域已成熟 ,現(xiàn)階段交通便捷 緊靠灃惠南路、丈八北路 ,與市中心聯(lián)系度高 未來交通分析 隨著都市之門區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng) 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。 西安市主要路網(wǎng)示意 本案 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 項(xiàng)目地塊分析 一期 二期 項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 本案 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位于高新區(qū)一期成熟區(qū)。 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位于西安高新區(qū)，是集政商優(yōu)質(zhì)資源于一體的高新新中心。立體式交通網(wǎng)絡(luò)，地鐵 3、 6號(hào)線丁家橋站距項(xiàng)目?jī)H 500米，周邊二十余條公交線路通達(dá)全城，交通便捷；快速連接西三環(huán)、繞城高速、西漢高速，距咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程；高新 20年成熟之上，坐享科技路、電子城、高新路三大醇熟商圈，為項(xiàng)目提供完備且全線的國(guó)際化商業(yè)配套；項(xiàng)目周邊生活配套一應(yīng)俱全，包含金鷹國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)金花、百安居、華潤(rùn)萬家、愛家超市、阿姆瑞特家居城、西部電子商城、電子步行街、人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、易初蓮花、國(guó)美電器、西安賽格電子商城等都市多元商業(yè)體系，盡享一站式便捷生活；工行、建行、 民生銀行、中行、交行、 農(nóng)行、 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、中信銀行等大型金融機(jī)構(gòu)配置及高新一幼、高新二幼、高新三幼、高新一小、高新二小、高新三小、高新四小、西工大附小融僑分校、高新一中、高新二中、高新國(guó)際學(xué)校等全市知名教育配套林立，以及高新醫(yī)院、電子醫(yī)院、 521醫(yī)院， 204所醫(yī)院，博愛醫(yī)院等大中型醫(yī)院圍繞項(xiàng)目周邊，讓您和家人的健康能得到充分的保障；并且項(xiàng)目周邊環(huán)抱著陜西奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園、永陽公園、唐城墻遺址公園、木塔寺公園等六大主題公