華星2012年12月紹興信達銀郡項目營銷策略建議報告

2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 信達銀郡項目營銷策略建議報告 寧波華星房產(chǎn)研展部 制作時間： 2012年 12月 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 梳理項目現(xiàn)狀及自身，客觀分析競爭市場 理性找到核心策略！ 機遇和挑戰(zhàn)并存！ 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： PART3 PART2 報告研究思路 PART1 自我認(rèn)知 市場 宏觀 價值 客群 PART4 解決之道：市場定位策略建議 解讀市場 項目定位 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： PART1 項目自我認(rèn)知 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 1規(guī)劃 紹興城市定位為具有江南水鄉(xiāng)特色的文化和生態(tài)旅游城市 城市發(fā)展深度外擴，老城保護修繕，本案不處于發(fā)展核心區(qū) 老城核心區(qū) 迪蕩新城 板塊 鏡湖新區(qū) 板塊 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 2環(huán)境 項目位于城西居住區(qū)末端，西側(cè)和北側(cè)是待發(fā)展區(qū) 小范圍生活配套尚不完善 普通住宅區(qū) 待發(fā)展區(qū)塊 本案 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 3資源 項目東、南臨路，西側(cè)河流， 缺乏決定性景觀資源 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 4產(chǎn)品 高層戶型中規(guī)中矩，是市場上較為普遍的戶型設(shè)計 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 5營銷 項目價格 高開低走， 目前依然給整個市場價格過高的感覺 導(dǎo)致客戶第一印象就是高價，未進售樓處即被其它項目分流 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 6銷售 一期剩余房源 311套， 剩余房源非目前市場主流面積段 面積 剩余套數(shù) 剩余面積（ ） 95-115 38 3809.18 120-144 142 19371.7 150-180 50 7731 180-190 44 9132.73 聯(lián)排別墅 37 - 合計 311 40044.56 1# 2# 3# 5# 6# 7# 總計 剩余（套） 44 56 70 51 56 27 304 共計（套） 52 106 106 106 79 106 555 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 【 需要解決的核心問題 】 I.剩余戶型面積偏大， 市場機會點在哪里？ II.非城市發(fā)展核心區(qū)， 如何重新定義價值？ III.大盤高端形象， 如何支撐品牌物有所值？ IV.我們的客戶在哪里， 如何建立信賴機制？ 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 如何解決？ 帶著這樣的問題與挑戰(zhàn)， 我們需要回歸到更加客觀理性的視角， 為項目尋找突破 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： PART2 解讀市場 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 黨的第十八次全國代表大會召開 黨政領(lǐng)導(dǎo)人換屆選舉已經(jīng)完成，更需要政局的穩(wěn)定 宏觀研判 新一屆政府上臺后，需要新面貌來維持政局穩(wěn)定 反腐和經(jīng)濟改革成為主要議題， 樓市調(diào)控不再處于風(fēng)口浪尖 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 國內(nèi)外 22家金融機構(gòu)的首席經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，9月 CPI同比增速將回落至 2.0%以內(nèi)，預(yù)測均值為 1.9% n 31個省份去年 GDP總量和 12年的增速目標(biāo)均已公布， 調(diào)低GDP增速已經(jīng)成為共識。 n 數(shù)據(jù)顯示，在 2012年目標(biāo)設(shè)定中，僅海南的增速比去年稍高，其他 30個省份均持平或下降，天津的降幅最高，達 4.4個百分點。 目標(biāo)僅為7.5% 2012年 GDP調(diào)整 宏觀研判 受歐美經(jīng)濟危機波及，經(jīng)濟走勢關(guān)系國家根本 中央經(jīng)濟會議定調(diào)明年 “降預(yù)期”“拉內(nèi)需” 的一系列政策微調(diào) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。 嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。 住建部部長姜偉新 11月 12日在出席中國民生領(lǐng)域工作情況中外記者招待會時，針對房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)信號意義非常明顯 “ 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松 ?！?宏觀研判 經(jīng)濟形勢的微調(diào)讓房地產(chǎn)調(diào)控再度進入一輪敏感期 新政府上任即表示了調(diào)控將長期存在，杜絕猜想 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 萬科 低價補倉 9月 11日，萬科以 15.8億競得廣東順德商住地塊，這也是萬科在 6天內(nèi)拿下的第四宗地塊，共斥資 68.9億元。 保利地產(chǎn) 拍出上?？們r地王 10月 10日，保利地產(chǎn)經(jīng)過 445輪競價后，以總代價 45億元拍得上海徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓面價為 27055元 /平方米，成為今年上海的總價地王。 佳兆業(yè)地產(chǎn) 溢價 7成競地 10月 8日，佳兆業(yè)經(jīng)過 95次競價后競得佛山南海區(qū)桂城街道地塊，成交總價為 17.95億元，溢價率 72.9%。 央企中冶臵業(yè) 2012年全國總價地王 11月 30日，南京中冶旗下子公司參與競拍濱江新城 地塊競拍，以底價 56.2億元順利摘總出讓面積36.42146萬平米，綜合容積率為 1.99。 宏觀研判 同時期大型房企表現(xiàn)活躍，土地市場活躍度增強，地王頻出 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 小結(jié) 整體經(jīng)濟內(nèi)憂外患，隨著一系列宏觀調(diào)控的落實，經(jīng)濟形勢筑底回穩(wěn)， 但是短期內(nèi)難有根本性扭轉(zhuǎn)，間接削弱了中高端購買力 調(diào)控政策，中央政府杜絕猜想，短期內(nèi)難有較大變動，遠期來看房產(chǎn)稅將取代限購，形成長效調(diào)節(jié)機制 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 市場成交 得益于今年眾房企的積極促銷，主城區(qū)成交 “量升價跌” 壓抑的購房需求集中爆發(fā)， 城市購買信心筑底回穩(wěn) 4 8 . 83 7 . 95 3 . 7 312940 13492 12176 11500 12000 12500 13000 13500 14000 01020304050602010 年 2011 年 2012 年2010 - 2012 年紹興主城區(qū)住宅成交走勢成交面積（萬方） 成交均價（元 / ）數(shù)據(jù)截止 2012年 11月 30日 1482443415713685513575805834440 100 200 300 400 500 600 7002 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月2012 年主城區(qū)月度成交走勢 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 2012年紹興主城區(qū)成交排行 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù) 成交均價 成交總面積 御景華庭 城東 603 11500 77294 盛鼎世家 城西 495 11500 50563 香湖島 城東 360 12500 62992 合成景園 城南 284 9304 25035 世茂 棠上 城東 276 13800 33237 觀瀾豪庭 城西 256 8200 27397 運河首府 城東 246 13668 36402.7 信達銀郡 城西 224 12596 32255 百合花園 鏡湖新區(qū) 201 15200 36301 山水名家 鏡湖新區(qū) 180 12388 32630 市場成交 低開和降價促銷項目在今年都取得了較好的成績 中小戶型剛需產(chǎn)品成為市場絕對主流 46%24%19%11%100 平米以下 100 - 140 140 - 180 180 以上2012年紹興主城區(qū)成交面積段 數(shù)據(jù)截止 2012年 11月 30日 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 個案 鏡湖新區(qū)板塊 城市新區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，板塊內(nèi)樓盤品質(zhì)不斷升級，逐漸形成新興高端居住區(qū)。 迪蕩新城板塊 由政府招商引資牽頭，世茂集團標(biāo)桿級新城，各項生活配套優(yōu)質(zhì)，交通便利，價格較高。 城中板塊 可供建設(shè)用地稀少，發(fā)展空間狹小，供應(yīng)量有限，價格較高。 城東板塊 供應(yīng)量集中在 06-10年，可供建設(shè)用地稀少，目前在售基本是尾盤。 城西板塊 近城市化進程較慢，房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，供應(yīng)主要集中在近兩年，購買客群相對固定。 鏡湖新區(qū)板塊 城中板塊 城西 板塊 城東 板塊 迪蕩新城 市場格局 主城區(qū)細分為 5個地產(chǎn)板塊 本案所處城西板塊起步較晚，客戶群體相對固定 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 市場格局 城西片區(qū)目前在售項目 3個，未售項目 1個， 競爭格局較為明朗 本案 盛鼎世家 御河灣花園 瑬莊 大灘六號 外灘梅園 百合花園 匯馨灣 御景華庭 頤東華庭 玉園 待售項目 在售項目 長島花園 第一圈層： 城西片區(qū)，目前可售產(chǎn)品形態(tài)相似，且價格體系相近，與本案有較強競爭關(guān)系， 屬于一類競爭 第二圈層： 鏡湖新區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)模已現(xiàn)雛形，大量項目處于尾盤狀態(tài)，目前可售項目較少，和城西區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積差別較大， 屬于次級競爭 第三圈層： 大城東板塊，主要以世茂和部分尾盤項目為主，區(qū)域客戶有一定的偏離 競爭程度相對較小 紹興天下（尾盤） 山水名家（尾盤） 一江兩岸（尾盤） 峰澤景園（尾盤） 大城小院（尾盤） 運河首府 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 城西板塊競爭項目 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 盛鼎世家 規(guī)模、品質(zhì)一般，城西剛需類項目 目前剩余基本中大戶型，和本案直接競爭 項目位臵 紹興一中高中部西北側(cè)一百米處 西郊路南側(cè) 產(chǎn)品類型 高層住宅 建筑面積 100000 總戶數(shù) 約 690戶 容積率 2.4 開發(fā)商 紹興市禹盛房產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2012年 1月 7日 戶型面積 81、 89、 91、 120、 121、 145、 143、 175 折后均價 均價 11512元 / 常規(guī)優(yōu)惠 8月 6日開始，認(rèn)籌活動全面啟動，存 1000元誠意金即可領(lǐng)取食用油一瓶，開盤當(dāng)日所購房源總價折后再降一個點的優(yōu)惠?，F(xiàn)在售房源 一次性付款 95折，按揭 98折，公積金 98折 銷售情況 目前項目已經(jīng)全部推出 整體 備案率為 68% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 81 72 10.4% 89 67 9.7% 91-95 173 25% 121 126 18% 122 18 17.6% 145 54 7.8% 175 36 5.2% 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 盛鼎世家 產(chǎn)品上做到三房以上 并且有一定的贈送空間，深受市場歡迎 8-9# 89平米戶型 贈送面積： 18平 7# 120平米戶型 贈送面積： 24平 4-6# 141平米戶型 贈送面積： 22平 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 盛鼎世家 整體價格低開高走，主打性價比，抓牢了客戶的心理 2012年紹興年度成交第一項目 1月 ： 9982元 /平方 2月 ： 10324元 /平方 3月 ： 10924元 /平方 4月 ： 10568元 /平方 5月 ： 11179元 /平方 6月 ： 11619元 /平方 7月 ： 11424元 /平方 8月 ： 11212元 /平方 9月 ： 11098元 /平方 10月 ： 11540元 /平方 11月 ： 11498元 /平方 12月 ： 11400元 /平方 1月 ： 75套 2月 ： 22套 3月 ： 70套 4月 ： 24套 5月 ： 31套 6月 ： 27套 7月 ： 39套 8月 ： 83套 9月 ： 78套 10月 ： 24套 11月 ： 11套 12月 ： 11套 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 項目位臵 北臨西郊路、東靠越西路 產(chǎn)品類型 別墅 排屋 多層 建筑面積 59544 總戶數(shù) 約 201戶 容積率 1.3 開發(fā)商 紹興萬國德商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2012年 11月 17日 戶型面積 472、 318、 302、 189、 240、 561、 415、304、 326、 159、 389 折后均價 均價 32000元 / 常規(guī)優(yōu)惠 按揭 9.9折，全款 9.8折 銷售情況 項目已備案了了 8.9% 其中住宅共 152套，備案了 4.6% 別墅共 49套，備案了 22% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 471 19 9.4% 318 12 5.9% 562 5 2.4% 324-384 54 26% 155-189 102 50% 302 9 2.9% 競爭個案 鎏莊 地塊環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品超前，城西小眾的頂級項目 總價段不同，和本案基本不形成競爭 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 鎏莊 營銷推廣上，進行全方面包裝 更邀請明星進行宣傳，擴大影響力 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 鎏莊 平層產(chǎn)品約 300-400萬 /套，別墅約 1800萬 /套 目前整體銷售弛緩，尤其是大平層產(chǎn)品市場接受度較差 9月 ： 6套 10月 ： 3套 11月 ： 5套 12月 ： 5套 9月 ： 32052元 /平方 10月 ： 33644元 /平方 11月 ： 30055元 /平方 12月 ： 32505元 /平方 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 御河灣花園 項目定位中高端，主力面積 130平米以上 目前未售，是本案的重點競爭對手 項目位臵 西郊路以北，新橋江沿河，霞西路以南 產(chǎn)品類型 高層住宅 建筑面積 12萬 總戶數(shù) 668戶 容積率 2.5 開發(fā)商 浙江嘉舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 預(yù)計 2012年 12月 戶型面積 95.、 102、 131、 136、 138、 141、 136 折后均價 / 常規(guī)優(yōu)惠 存 5萬抵 8萬認(rèn)籌活動 12月 15日火熱啟動 銷售情況 項目未售，同步開放 142方的樣板間 3 2 1 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 95 48 7.4% 102 48 7.4% 131 48 7.4% 136 48 7.4% 138 102 15.9% 141 102 15.9% 142 122 18.8% 175 48 7.6% 183 28 4.3% 200 28 4.3% 其他 24 3.6% 4 5 6 7 8 9 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 御河灣花園 戶型設(shè)計方正，以三房為主， 是城西贈送面積最多的項目 3-4# 95平米戶型 3-4# 102平米戶型 全送面積 半送面積 戶型 建筑面積 贈送面積 A-132 102平米 32.8 D-180 143平米 39.78 C-181 141平方米 44.2 D-171 138平方米 36.94 B-167 131平米 38.94 E-303 200平米 103.8 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 御河灣花園 中庭 2萬方園林、豪華售樓處和品牌物業(yè)是項目營銷的主力宣傳點 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 鏡湖板塊競爭項目 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 綠城百合花園 鏡湖區(qū)標(biāo)桿項目，以中大戶型為主 目前項目成交緩慢但較為穩(wěn)定，月均約 30套左右 項目位臵 鏡湖新區(qū)解放北路與鳳林西路交叉處 產(chǎn)品類型 高層住宅、別墅 建筑面積 275660 總戶數(shù) 約 1100戶 容積率 1.5 開發(fā)商 紹興綠城金昌臵業(yè)有限公司 開盤時間 2012年 5月 19日 戶型面積 167、 158、 233、 256、 213、 316、 154、 155、 141、 137 折后均價 均價 14000元 / 常規(guī)優(yōu)惠 全款 95折，按揭 97折 銷售情況 項目已備案了 68% 其中高層已去化 45% 別墅總 54套，已去化了 92% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 154 60 5.4% 155 60 5.4% 213 164 14.9% 316 164 14.9% 256 164 14.9% 233 120 10.9% 158 164 14.9% 167 164 14.9% 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 大灘六號 以創(chuàng)新的美式聯(lián)排別墅為主，預(yù)計 800萬 /套以上， 目前項目未售 項目位臵 鏡湖新區(qū)解放北路與大灘路交叉路口以西 產(chǎn)品類型 高層住宅、排屋 建筑面積 20萬 總戶數(shù) 總約 823戶，排屋 114套 容積率 1.84 開發(fā)商 浙江新盛置業(yè)有限公司 開盤時間 預(yù)計 2013年開盤 戶型面積 320、 270、 350、 330、 300、 折后均價 / 常規(guī)優(yōu)惠 / 銷售情況 / 排屋面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 320 8 7% 270 16 14% 350 18 15.7% 330 18 15.7% 300 54 47% 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 競爭個案 外灘梅園 小型綜合體項目，目前高層住宅基本售罄， 別墅由于總價較高，銷售速度較為緩慢 項目位臵 鏡湖新區(qū)解放大道延伸段 產(chǎn)品類型 多層，高層住宅、別墅 建筑面積 25586 總戶數(shù) 約 137戶 容積率 1.7 開發(fā)商 紹興市欣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,紹興中奧有限公司 開盤時間 2011年 11月 戶型面積 87、 90、 130、 140、 186、 227 折后均價 均價： 14500元 /平 銷售情況 本項目備案了 56% 其中高層共 53套，備了 88% 別墅共 84套，備了 35% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 160-190 40 29% 235 16 11.6% 127 39 28% 354-358 15 10% 284-292 15 12.8% 83-130 4 2.9% 381 8 5.8% 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 區(qū)域 項目 名稱 普通住宅 別墅 60-90 91-110 111-140 141-160 161-190 191-220 221-300 300以上 200-350 351-500 500以上 城西片區(qū) 信達銀郡 38 142 50 44 37 瑬莊 7 38 58 43 14 21 3 御河灣花園 96 198 224 76 28 24 盛鼎世家 89 54 55 23 鏡湖新區(qū) 外灘梅園 1 9 11 5 29 3 百合花園 395 94 106 1 76 141 79 2 匯馨灣 25 29 10 5 1 天御花園 96 60 大灘六號 114 迪蕩及城東片區(qū) 御景華庭 9 6 7 25 11 2 香湖島 14 8 83 13 25 運河首府 2 9 55 15 4 38 31 峰澤景園 1 27 63 57 1 東江銀灣 16 東澤博園 24 584 269 166 445 167 316 47 6 964 940 658 競爭個案 中戶型將成為未來整個市場競爭最激烈的面積段 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 小結(jié) 紹興城區(qū)今年成交結(jié)構(gòu)以中小面積為主， 120平米以上約占總成交套數(shù)比的 40%， 換算套數(shù)約 1300套，以本案剩余的戶型面積來看，未來出貨壓力巨大 由競爭個案來看，同區(qū)域競爭對手主打性價比，贈送面積大，低起價都是市場聚焦點， 本案在產(chǎn)品上不占有太大優(yōu)勢 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： PART3 客群定位 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 客群定位 城市的發(fā)展格局注定了城西片區(qū)短期內(nèi)難以吸引大量區(qū)域外客戶 并且高端客戶有外流的跡象 老城核心區(qū) 迪蕩新城板塊 鏡湖新區(qū) 板塊 均價約 12000元 / 代表項目：世茂 蕩新城開發(fā)始于 2006年 1月，由世茂集團主導(dǎo) 進過近 6年的大開發(fā)，目前城市化進程高，新型建筑林立，商業(yè)和生活休閑配套是紹興形象最佳，檔次最高的區(qū)域， 是紹興的陸家嘴 均價約 14000元 / 代表項目：綠城、坤和、金昌 政府牽頭，以濕地公園為核心打造的集行政居住為一體的新城，也是為了保護紹興老城的城市發(fā)展規(guī)劃方案，目前雖然發(fā)展和生活配套還處于初級階段，但是隨著大量一線房企和超級大盤的交付， 目前高端云集，城市價格最高區(qū)域 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 紹興是個本地人買房比例達 70%以上的城市，購房者區(qū)域性非常強，因此城西片區(qū)吸引到紹興大市客戶的可能性較小 客戶核心策略： 立足大城西，力抓城西有限客群，讓本案成為區(qū)域客戶首選！ 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 客戶界定一： 牢牢把握城西剛需和中端換房客戶 城西片區(qū)有大量 5-10房齡的居住區(qū)，這類客戶對本區(qū)域有較強的認(rèn)同感和歸屬感，子女結(jié)婚以及自我改善的客戶是本項目重點把握的 轅門新村 天地永和 勝利西村 快閣苑小區(qū) 河山橋新村 荷塘月色 天光橋 嚴(yán)家潭 書香錦苑 越西新村 金昌美院 江南苑 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 客戶界定二： 城西片區(qū)周邊村鎮(zhèn)和企業(yè)工作人員 對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的紹興人來說柯橋沒有認(rèn)同感，是生意人的天下， 本案區(qū)域認(rèn)同感大幅高于柯橋，是本案需要積極外拓的部分 柯橋 銀行業(yè)員工 學(xué)校教師 政府機關(guān)員工 服務(wù)業(yè)中高層 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 客戶界定三： 私企業(yè)主，在柯橋做生意的紹興人 由于紹興真正的本地人對于柯橋居住的不認(rèn)同，而本案正好處于紹興主城區(qū)進出柯橋的交通要道上，所以這部分客群是本案需要積極爭取的 柯橋輕紡城有經(jīng)營者 30000多戶， 營業(yè)用房 40000多間， 2011年成交額約 770億元，是目前全國規(guī)模最大，設(shè)備最齊全，經(jīng)營品種最多的紡織品集散中心，是亞洲最大的輕紡專業(yè)市場 這部分客群對老城區(qū)有較強的歸屬感 購買力強，對于品質(zhì)和檔次有較高要求 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： http:/shop70