2007西寧市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

2007 西寧市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告 1.基本概況 1.1 西寧簡介 西寧是青海省的省會，地處青藏高原河湟谷地南北兩山對峙之間，統(tǒng)屬祁連山系，黃河支流湟水河自西向東貫穿市區(qū)。全市總面積 7665 平方公里，市區(qū)面積 350平方公里，建城區(qū)面積 75 平方公里。是全省政治、經(jīng)濟、文化、教育、科教和交通和、通訊中心。全市總?cè)丝?212.73 萬，城鎮(zhèn)化率為 59.59。轄城東、城中、城西、城北四個區(qū)，大通、湟中、湟源三個縣。以及正在建設的西寧（國家級）經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和城南新區(qū)、海湖新區(qū)。 西寧是典型的移民城市，多民族聚集、 多宗教并存。西寧地處黃土高原與青藏高原、農(nóng)業(yè)區(qū)與牧業(yè)區(qū)、漢文化與藏文化的三大結(jié)合部，是青藏高原人口唯一超過百萬的中心城市，移民人口達 100 萬之多，有漢、回、藏、土、蒙古、撒拉等 34 個民族，其中少數(shù)民族人口 54。 36 萬人，占總?cè)丝?25 55。隨著西部大開發(fā)和現(xiàn)代交通建設步伐的加快， 以西寧為中心輻射全省的交通網(wǎng)絡已形成，315、 109 國道貫穿全境，高速公路和一級公路四通八達，鐵路向四周延伸，總鋪軌里程 1300 余公里。青藏鐵路建成通車使西寧成為青藏高原鐵路中心樞紐。 西寧是國務院確定的內(nèi)陸開放城市，先 后與國內(nèi)外許多城市和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)協(xié)作和文化交流關系。每年在西寧舉辦的“郁僉香節(jié)”、“青洽會”，“環(huán)青海湖國際公路自行車賽”等節(jié)慶活動，進一步擴大了其在中國的知名度和影響力。2006 年地區(qū)生產(chǎn)總值達到 281 61 億元，比上年增長 14 5；完成全社會固定資產(chǎn)投資 141 04 億元，增長 21 98；地方一般預算收入 14 15 億元；增長20、 1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9334.63 元，增長 11 16；農(nóng)民人均純收入2950 99 元，增長 13 82；實現(xiàn)社會消費品零售總額 119 51 億元，增長 14 5。 西寧在全省有較高的首位度。人口占全省的 38 84，生產(chǎn)總值占全省的43 93， 固定資產(chǎn)投資占全省的 33 61，地方一般預算收入占全省的 33 5，社會消費品零售總額占全省的 66 35。“十一五”時期，我們提出以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以構(gòu)建和諧社會為目標，做強西寧，服務全省，使西寧成為青藏高原區(qū)域內(nèi)投資環(huán)境優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)城市、生態(tài)良好的宜居城市、改革開放的先行城市、內(nèi)涵豐富的文化城市、和諧穩(wěn)定的青藏高原區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。 1.2 房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述 2006 年西寧市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、施工面積、銷售 面積等三大主要指標，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，應該是階段性調(diào)整年。 2007 年政策因素各項成本增加、新區(qū)開發(fā)啟動和舊城改造等將拉動房產(chǎn)開發(fā)投資新一輪狀況： 1.2.1 2006 年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降，房屋用途和結(jié)構(gòu)比例保持相對穩(wěn)定，房產(chǎn)開發(fā)處在階段性調(diào)整年，蓄勢待發(fā)。 (1) 投資總量同比下降： 2006 年西寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 24.8 億元，同比下降 3.9%，商品房開發(fā)總面積 375 萬平方米，同比下降 9.6%，其中住宅 310 萬平方米，與去年同期基本持平，占總開發(fā)量的 82.5%；辦公用房 17 萬平方米，同比下 降 39.3%，占總開發(fā)量的 4.5%；商業(yè)營業(yè)用房 50 萬平方米，同比下降 15.3%，占總開發(fā)量的 13%。 (2) 房地產(chǎn)市場銷售快速增長： 西寧市房地產(chǎn)市場銷售快速增長，全年累計商品房成交量 (包括預售房屋 )在開發(fā)總量降低的情況下，卻達到 134.59 萬平方米，同比增長 17.34% 。 (3) 商品房銷售價格上揚，漲幅呈破浪式： 2006 年 1 9 月，房屋銷售價格漲幅比上年同期回落 0.1 個百分點，新建商品房銷售價格同比上漲 2.3%，漲幅回落 0.1 個百分點。 3 月份以來，進入房屋銷售旺季，新建商品住宅價格出 現(xiàn)反彈 ,呈先漲后落之勢，尤其 3 5 月份漲勢明顯 ,分別上漲6.0%、 6.1%、 5.6%， 6 9 月份有所回落 ,分別上漲 3.2%、 1.2%、 0.7%、 1.5%， 19 月累計上漲 3.1%，漲幅比上年同期擴大 0.4 個百分點。在各類住宅中，普通住宅同比上漲 3.3%，其中多層住宅平均價格為 1933 元 /平方米 ,同比上漲 4.5%，高層住宅平均價格為 2370 元 /平方米 ,同比上漲 2.1%，漲幅分別擴大 1.6 和 0.6 個百分點。非住宅類價格同比漲幅回落。 1 9 月份同比上漲 0.2%，漲幅同比回落 1.7個百分點，其中寫字樓價格上漲 0.2%,漲幅回落 2.5 個百分點，商業(yè)娛樂用房價格上漲 0.2%，漲幅回落 0.6 個百分點。第四季度價格漲幅又回升狀。西寧市住宅平均銷售價格為每平方米 1940 元，與上年同期相比上漲 213 元，漲幅為 10.99%。全年完成商品房屋銷售額 21.52 億元，商品房屋平均價格為每平方米 2022 元，其中住宅價格為每平方米 1940 元，分別比上年同期上漲 145 元和 213 元。 1.2.2 2007年西寧市政策、主力消費人群收入增長等因素帶來暗潮涌動。 (1) 國稅總局 138 號令土地增值稅征收，增加房產(chǎn)開發(fā)商成本： 房地產(chǎn)業(yè)在西寧基本上 是屬于地方鼓勵投資產(chǎn)業(yè)，故過去的幾年中，對開發(fā)商的土地增值稅要么免征，要么緩征。今年 138 號 令的落地，對西寧的開發(fā)商造成不同程度的緊張，甚至有的開發(fā)商提出：如果收就撤資。不少開發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張，大幅征收可能出現(xiàn)一些企業(yè)倒閉的危險。 一些房產(chǎn)商現(xiàn)已動作將增加的成本打入房價。在調(diào)研走訪中了解到中房銀川公司開發(fā)的國際村、建輝房產(chǎn)開發(fā)的建輝嘉園、甘肅新廈房產(chǎn)公司開發(fā)的五一佳苑、青海 電信事業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司的信園小區(qū)、五環(huán)地產(chǎn)的五環(huán)商廈等已經(jīng)不同程度加價（加價幅度 50100 元 /平米）。 (2) 城市建設配套費 調(diào)整： 西寧新的城市配套費正式出臺，配套費取消類別區(qū)分，統(tǒng)一按 60 元 /平米，比原來一類用地的 25 元 /平米增加一倍多。禾木地產(chǎn)新開盤（期房）的泰和祥花園住宅均價 2700 元 /平米，辦公樓均價 3430 元 /平米。江蘇偉業(yè)開發(fā)的香格里拉二期（多層）也在調(diào)整其開盤價。 (3) 主力消費人群收入增長： 西 寧房產(chǎn)的主力消費人群主要集中在事業(yè)單位、少數(shù)效益高的國有企業(yè)、各州縣事業(yè)單位退休職工及工商個體戶，其中事業(yè)單位和各州縣事業(yè)單位人群是西寧“高端” 住宅購買的主力軍，去年西寧事業(yè)單位普調(diào)工資，其購房期望值增加，不少房產(chǎn)開 發(fā)商由此產(chǎn)生提價期望，估計在西寧房產(chǎn)銷售旺季（ 36 月份）會有大幅提價動作。 (4) 住房結(jié)構(gòu)和消費觀念轉(zhuǎn)變： 在 西寧住房制度的住宅商品化改革并沒有使企事業(yè)單位完全退出了個人住宅投資領域，住房結(jié)構(gòu)商品化程度并不高。去年隨著國家房產(chǎn)政策的不斷加強，城鎮(zhèn)居民住房 消費觀念開始轉(zhuǎn)變，個人逐漸上升成商品住宅購買主體，西寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐步成為社會商品住宅的供應主體。房地產(chǎn)住宅投資勢必替代企事業(yè)單位成為城鎮(zhèn)住 宅投資的主體，隨著住房消費觀念的轉(zhuǎn)變將釋放出對房屋的潛在需求基數(shù)不斷加大，今年將會對西寧商品住宅的價格上 漲和量的需求起著催化作用。 1.2.3 經(jīng)濟支持、政策完善，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好。 國家對西部投入的不斷加大，尤其是對青海的資源型產(chǎn)業(yè)（石油、鉀肥、有色金屬、水電）投入的加大，推動西寧經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，為西寧房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。 2006 年西寧市區(qū)居民人均可支配收入增長估計超過 15%， 居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給西寧房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機。此外，海湖新區(qū)拉大城市框架為西寧房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間，舊城改造 推動了西寧房地產(chǎn)的快速發(fā)展，使西寧市房地產(chǎn)業(yè)迎來了難得的發(fā)展 機遇。預計今年施工與新開工面積將持續(xù)增加，新開樓盤不斷增加，開發(fā)總量不斷擴大。 2.商業(yè)調(diào)研 老 店“大十字百貨”和新崛起的“西單、王府井百貨”共同構(gòu)成了西寧最繁華的商業(yè)中心。西大街作為核心商圈的主要街道，兩側(cè)品牌店眾多，購物人流量高，是西寧 人購物的首選區(qū)域。隨著城市規(guī)劃的順利進行，整體商業(yè)向城西遷移的步伐逐漸加快，相信在不久的將來，勝利路將取代西大街成為西寧購物主流街道之首。 2.1 商業(yè)項目分布圖 2.2 項目調(diào)研數(shù)據(jù)匯總 通過對西寧現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的調(diào)研，統(tǒng)計數(shù)據(jù)由地圖標號匯總為下表： NO.1 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 匯通鳳凰城 西寧市五四西路 30層商住一體建筑，其中1-5F為商業(yè)用房，單層面積4000 m2， 6-30層為住宅，今年 5-6 月交付使用 4-5F為寫字樓 1-3F家居城在談 經(jīng)營檔次： 中檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 未開盤 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 否 銷售單 1F： 10000 元 / m2 價 2F： 7000 元 / m2 3F： 5000 元 / m2 均價： 1-3F： 7600 元 / m2 備注 4F 一半和 5F 整層已經(jīng)出售，作為辦公 寫字樓。 6F 以上為住宅，起價 2040 元 /m2，逐層遞加 35 元 / m2，最高為 2950 元 / m2. (說明： 1-3F 家居城在談 ) NO.2 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 義烏商貿(mào)城 西寧市花園北街與東關大街交口 4層商業(yè)建筑，總建筑面積約16000m2 1F：男女皮鞋 2F： 家用小電器、百貨、文具 3F：廉價服飾 4F：窗簾、床上用品 1F： 220 元 / m2*月 2F： 300 元 / m2*月 3F： 150-180 元 / m2*月 4F： 80-100 元 / m2*月 經(jīng)營檔次： 中低檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 好 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單 價 備注 該物業(yè) 08 年合同到期，聽義東商貿(mào)城業(yè)主說，政府規(guī)劃可能做酒店。商場內(nèi)經(jīng)營戶予以否認， 08 年后可續(xù)租。 1F： 7m2內(nèi)鋪，交商場押金 5000元，轉(zhuǎn)讓費 50000 元，過戶手續(xù)費 1500 元，轉(zhuǎn)讓后經(jīng)營繳納商場租金每季度 4700 元， 200 元稅費。 NO.3 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 義東商貿(mào)城 西寧市花園南街與東關大街交口 4層商業(yè)建筑，總建筑面積約14000m2 1F： 2F： 3F： 4F： 經(jīng)營檔次： 中低檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 良好 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單價 備注 合同期 20 年，前五年保持 1-4F 每層 160 元 /月的管理費（前 3 年免稅金）， 5-10 年后每年最高遞增額度不超過 20 元 /月， 10 年后待定。轉(zhuǎn)讓費 6000-7000 元一個鋪位，平均一個鋪位 7-8m2。 NO.4 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分 布 匯通購物廣場 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住一體，總建筑面積 12.6萬， -1F 4F單層面積 4000 -1F 3F：北京華聯(lián)超市 4F：餐飲、娛樂 經(jīng)營檔次： 中高檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 良好 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單價 -1F： 持有 1F： 12000/ 2F： 6000/ 3F： 4000/ 4F： 3880/ 備注 開發(fā)商提供 10 年每年 10稅前固定回報，其中第一年一次性返還，以后逐年返還 NO.5 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 力盟尚都 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住一體， -1F 3F為商業(yè)用房，單層面積均為 3000 m2 -1F 1F：蘇寧電器 2-3F：服飾、家居 經(jīng)營檔次： 中高檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 試營業(yè) 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單 1F 沿街店面售價： 25000 元 / m2 價 內(nèi)鋪： 13000 元 / m2 備注 6000m2被蘇寧拿走（ 10 年租期），合同規(guī)定其商場周邊不能有類似家電產(chǎn)品大型經(jīng)營場所。開發(fā)商采用帶租約銷售， 3000 m2自己持有，剩余可賣 。 NO.6 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 萬通購物廣場 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住一體， -2F 4F 商業(yè)用房，地面 4 層建筑面積 5 萬m2 大型購物中心 經(jīng)營檔次： 經(jīng)營現(xiàn)狀： 關閉 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單價 1F： 20000/ 2F： 10000/ 3F： 8000/ 4F： 6000/ 備注 05 年開盤，開發(fā)商提供 12 年的返租回報，返租 12 年提供頭 3 年一次性返還稅前 9.8，以后 3-6 年 10%， 7 10 年提 供固定 11返還， 11 12 年提供固定 12返還，按季度返還。由于開發(fā)商對商業(yè)運營不甚了解，至2006 年底虧損 1 億元。 NO.7 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 國際兒童城 西寧市五四大街與微波巷交口 商住一體，1-4F為商業(yè)用房，單層面積規(guī)劃與兒童相關的全部用品 1F 沿街商鋪380元 / m2*月，內(nèi)鋪 200 元 / 1800 m2 m2*月， 2F 租金160元 / m2*月。 經(jīng)營檔次： 中檔 經(jīng)營現(xiàn)狀： 未經(jīng)營 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 不詳 銷售單價 備注 其業(yè)態(tài)規(guī)劃在西寧唯其一家。 NO.8 商業(yè)項目名 坐落地塊 建筑資料 商業(yè)業(yè)態(tài)與分布 租金分布 建國（國際）酒店 建國路與七一路交口處 建筑設計為地下 2 層，地上20 層，總建筑面積 30244 m2 產(chǎn)權式酒店 經(jīng)營檔次： 4 星級酒店 經(jīng)營現(xiàn)狀： 試營業(yè) 項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是 銷售單價 3860 元 / m2 備注 西寧唯一一家產(chǎn)權式酒店， 9 年穩(wěn)定回報，年回報率11.1%；并且每年 15 天免費人住權益，四十年無限升值保障。投資者一年之后可以自由退出 ，同時獲得本金和收益；每年 15 天免費入住，匯通集團按期給付租金，現(xiàn)購現(xiàn)返一年租金；九年后收回所有成本和利潤后，匯通集團可原價回購。由于政府干涉，該項目出售 1/2 后停止銷售。 2.3 沿街商鋪調(diào)研數(shù)據(jù)匯總 街道名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 面積、租金描述 轉(zhuǎn)讓費 西大街南側(cè) 女子服飾 面積： 100m2 租金： 30 萬 /年 轉(zhuǎn)讓費： 8 萬 男士西服 面積： 70 m2 租金： 24.8萬 /年 轉(zhuǎn)讓費： 7 萬 牛仔專賣 面積： 60 m2 租金： 20萬 /年 轉(zhuǎn)讓費： 6 萬 西大街北側(cè) 女子服 飾 面積： 30 m2 租金： 1 萬/月 轉(zhuǎn)讓費： 7 萬 女子服飾 面積： 30 m2 租金： 1.4萬 /月 轉(zhuǎn)讓費： 7 萬 小百貨 面積： 15 m2 租金： 6-7萬 /年 無轉(zhuǎn)讓費 街道名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 面積、租金描述 轉(zhuǎn)讓費 勝利路南側(cè) 煙酒百貨 面積： 70 m2 租金： 90 元 / m2*月 不轉(zhuǎn)讓 蟲草專賣 面積： 75 m2 租金： 80 元 / m2*月 不轉(zhuǎn)讓 煙酒百貨 面積： 20m2 租金： 58 元/ m2*月 不轉(zhuǎn)讓 勝利路北側(cè) 服飾 租金： 70-80 元 / m2*月 不轉(zhuǎn)讓 名煙名酒 面積： 210 m2 租金： 17.8萬 /年 不轉(zhuǎn)讓 小百貨 租金： 70 元 / m2*月 不轉(zhuǎn)讓 2.4 小型專業(yè)服飾市場 民主街市場： 人流量高，以低檔服飾零售為主?？拷袌鲋虚g位置一般的鋪位，面積 120 m2，租金大致 3.5 萬 /年；靠近市場進出口位置較好的鋪位，面積 6 m2 ，租金大致 2.5萬 /年。 商業(yè)巷市場： 作為勝利路與五四路直通的巷弄式服飾街，人流量很高，經(jīng)營服裝類檔次教低，環(huán)境較差。相對位置較好的進出口，面積在 10-15 m2，租金 4.5-5 萬 /年；中間 位置的店鋪 135 m2，租金 20 萬 /年。 3.地產(chǎn)調(diào)研 3.1 住宅市場 3.1.1 套型結(jié)構(gòu) 2006 年，西寧商品房市場套型面積以 90-144 平方米為主，占市場總供求的65-70%，價格基本保持在 1900 元 /平方米左右， 90 平方米以下尤其是 60 平方米以下住宅，市場需求量較小，同時市場供給中 60 平方米以下大多數(shù)為高層公寓式住宅，因此較其他套型，均價相對較高。 (表 3-1) 套型 面 積（萬平方米） 套 數(shù)（套） 成交 均價 （元） 批準 預售 占比 （ %） 實 際 銷 售 占比 （ %） 批 準預 售 占比 （ %） 實 際銷 售 占比 （ %） 60 3.62 2 1.99 1 557 4 439 3 2079 60-80 7.48 5 3.60 2 997 7 486 4 1871 80-90 15.44 10 11.83 8 1754 13 1365 10 2085 90-100 16.33 11 19.92 13 1700 13 2095 15 1898 100-120 38.73 26 44.22 28 3548 26 4018 30 1798 120-144 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937 144-180 21.50 14 21.81 14 1394 11 1405 10 2054 180 7.25 5 8.21 5 355 3 330 2 2515 合 計 151.72 100 155.64 100 13435 100 13517 100 1902 表 3-1： 2006 年住宅套型與成交均價統(tǒng)計表 3.1.2 價位結(jié)構(gòu) 從 2006 年批準預售商品房的情況看，市場供給價位以 2000-3000 元 /平方米為主，而市場實際成交中以 1500-2500 元 /平方米為主。其中 2000-2500 元 /平方米價位段，供求總量相對平衡，而 1000-2000 元 /平方米價位段供應總量明顯小于成交總量， 2500 元 /平方米以上價位段供應總量明顯大于成交總量， 1000 元 /平方米以下價位段，在供求總量中均占有較小的比重。 (表 3-2) 1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000 批準預售面積 2.32 33.13 30.23 42.37 42.62 實際銷售面積 4.28 39.54 47.94 41.86 20.23 1.19 批準預售套數(shù) 208 3230 2724 3600 3673 實際銷售套數(shù) 14 335 3622 4239 3577 107 表 3-2： 2006 年住宅銷售價格與套數(shù)統(tǒng)計表 3.1.3 區(qū)域結(jié)構(gòu) 從 2006 年的成交量來看，以城西區(qū)的成交量較大，占全市成交量的 33%；城東區(qū)和城北區(qū)成交量基本相當，占比分別是 17%和 18%；城中區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成交量基本相當，占比均為 12%；城南新區(qū)成交量最少，僅占 8%。各區(qū)成交均價，城東區(qū) 1868 元 /平方米與全市均價必將接近，城南新區(qū) 1334 元 /平方米，為全市最低；城西區(qū) 2193 元 /平方米，為全市最高，城中區(qū) 2114 元 /平方米位居第二，由于這兩個區(qū)主要以高層建筑為主，而且這兩個區(qū)基礎設施及環(huán)境配套等方面較其他各城區(qū)好，因此需求較為旺盛，房價相對較高。城北區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)均價分別為 1609 元 /平方米和 1489 元 /平方米，均低于全市均價。 (表 3-3) 城 區(qū) 面 積 占 比 套 數(shù) 占 比 城東區(qū) 26.06 17 2110 18 城西區(qū) 52.10 33 4306 32 城南新區(qū) 12.94 8 964 7 城北區(qū) 27.55 18 2565 19 城中區(qū) 18.10 12 1616 12 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 18.91 12 1656 12 表 3-3： 2006 年住宅區(qū)域與套數(shù)統(tǒng)計表 3.1.4 投資者類型 根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)和樓盤走