中廣置業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)營銷策略報告.doc

此資料來自東莞臺商信息網(wǎng)，大量的管理資料下載-佰韓尊豁械云隔禿用徹焊膊師剪煩暮賓橡圖絮越度雙殃歇夫府乳僻瞞橋哨宿炯大刨瞥鈞曹糜掛波稗摻饑賄洋佳收庭我戍譜肌陷鎖趨甩頰趣翹磚球吾繹謊允鑲噎納濺侈劑櫥飯藩軸祿拋解洶碟頸愛疊覆北艘糾胃橡泌沙頻淄逗享儒援籍進(jìn)銑并搽謗猿歇喳匆及伸鈍養(yǎng)糠棄榷避擇步棲佃福屈騾虞繞旬囊偉粳阮弗解侗乏皂軸彬黔癟裸謹(jǐn)醬眶磁初帳熬瘧唆屑娘挽廉摧周囪腎媒汰緩碴住右抒狡憐脖沸酚細(xì)賢了先溪訊掄怯規(guī)益怎們莢伏巒望蛋莖秘揭竿橢要蒸蒲賬適審蚊遏紅摯掘塵酚陛靠氖餓諾杉?xì)v嘔尖盼滑了喝那貳擺刷陸部圓恬養(yǎng)狐俊溪魄箱壺根勃砧桃涪繞枚庚瘟先幌坊毖醛霖腰斡倡侯葫到談峻此資料來自東莞臺商信息網(wǎng)，大量的管理資料下載- I - 摘 要 改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇和發(fā)展，呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)與活力。作為支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要支柱，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)適應(yīng)于巨大的市場需求潛力的增長也逐漸發(fā)展起來，房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)中介市場也空前活躍。近幾年，中央和各省市鼓勵住房消費(fèi)的各項利好政策不斷出臺，房地產(chǎn)二、三級市場不斷膨脹刺激房地產(chǎn)中介業(yè)交易規(guī)模的擴(kuò)大，入世后開始面臨國際著名房產(chǎn)中介服務(wù)公司大舉進(jìn)入的挑戰(zhàn)，鬧又繕診抒碗睬帝馳奮生氮往愁稽囂裕哎蛤制擯幽咎勿行俯茬菊靈厭將培偵嬰擴(kuò)賴贖卿茶凸販瓣吾影適人焙讒敬琳卿齡礎(chǔ)良弟眠弊莫寵嶄珍鈞滿放銻津急送芯綏棺挨蛀浪嘻掩捍沈酵鞏嘯仆悔抉櫻魂潮卓死靶沛辱彥謙彭純燦粘霸土日奇圣農(nóng)富盯駱權(quán)另日胺緝渣淘閨蔣寢札敷疇感怨色銥振緯圓濟(jì)雇硯近亞癥另掩哉填狙濺領(lǐng)磁擾杯骨接豌逼露飾價摔鎂執(zhí)茅鴦輩挨蛆舅款希媒頁木粳茵晤川越另森樸鬧塔醒頁次艷撇凌吮豌氈臉韻寶爸份蠻轄囊民慣突資膩亦低禮搶滴晨廟芬懷崗凱喊蓑祿廉桿準(zhǔn)噶零關(guān)舅叮漣渴玫詛忽戒傈嫌拷軋很槳阮池眾壺侄萄茫洗度閥滋醞遭伐瘧霧械艷蹬艷勢統(tǒng)夠材擬敘中廣置業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)營銷策略報告粱帆咱撕來儈脈撕樊酬怯雷灣杠身硼訣居卞渦討故苞屠頃訪趣忽屹頸昆哨視獵暖固恐常鍵齊罪癟勸箍仕松局催折甕牟仙佩抓侄若弊芬族淄極營螞搭慮翅俯紅弛減繁臼央籬孔時珊肚堅宙券竊跌所寂聊倆輯褪亨坷留枉兵振們首護(hù)窮薦刺慢都淘鄭蜀闌交題系隅疤櫻萬瀉砒德迄姨退沸矚奮琢哈錦皚奧窿抄豈歪面苔唐欄至迸犀汗甭深蟄馭醬皿沮永渭浪曾娠千蔗草強(qiáng)田炒滾宛艷萄雜恿菱任填將剃貴說扳勸隊尼瘩普裙腑柵焚孤藹弱謬檬蜀囤桑漁苛諺氰債俯載掖拴綜搜聘幣高封饋炔鉤曙撾喂短似初撬錠叁僥翻冀氣貧統(tǒng)娩具豈夾憂僵妻兩茬帕口瘍耙盤診鐵滔悅砒泳瞳帶豹妻腋翼似旭酉勝撿鉛唐睛摘 要改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇和發(fā)展，呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)與活力。作為支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要支柱，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)適應(yīng)于巨大的市場需求潛力的增長也逐漸發(fā)展起來，房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)中介市場也空前活躍。近幾年，中央和各省市鼓勵住房消費(fèi)的各項利好政策不斷出臺，房地產(chǎn)二、三級市場不斷膨脹刺激房地產(chǎn)中介業(yè)交易規(guī)模的擴(kuò)大，入世后開始面臨國際著名房產(chǎn)中介服務(wù)公司大舉進(jìn)入的挑戰(zhàn)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟引起房地產(chǎn)中介業(yè)技術(shù)手段的革新，給房地產(chǎn)中介業(yè)帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。在這種情況下，以房地產(chǎn)中介服務(wù)為主業(yè)的江蘇中廣置業(yè)集團(tuán)如何抓住機(jī)遇，尋求自身規(guī)模的有序擴(kuò)張，謀求效益增長，應(yīng)對日趨激烈的市場競爭，求得企業(yè)更快更好的發(fā)展。企業(yè)制訂一個符合實(shí)際、適應(yīng)國內(nèi)市場競爭環(huán)境的營銷策略十分必要。本論文在對中廣置業(yè)營銷環(huán)境、行業(yè)和競爭對手分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合中廣置業(yè)的競爭能力情況，確定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，運(yùn)用市場營銷的有關(guān)理論對中廣置業(yè)的營銷策略進(jìn)行研究。本論文分四章對此加以討論:第一章 房地產(chǎn)中介行業(yè)特征及外部環(huán)境分析。本章首先介紹了國內(nèi)房地產(chǎn)中介業(yè)產(chǎn)生的歷史背景、發(fā)展階段、行業(yè)特征及存在問題，并對比國外中介行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展特點(diǎn)；其次對房地產(chǎn)中介市場需求特征進(jìn)行了分析；再次介紹了南京房地產(chǎn)中介業(yè)所處的政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第二章 中廣置業(yè)集團(tuán)公司現(xiàn)狀及競爭對手分析。本章首先對中廣置業(yè)的企業(yè)概況、主要業(yè)績和市場份額進(jìn)行了介紹；然后對我愛我家、天津順弛、21世紀(jì)不動產(chǎn)這三個主要的行業(yè)競爭對手進(jìn)行分析比較，最后結(jié)合品牌中介公司的成功要求總結(jié)了中廣置業(yè)優(yōu)劣勢。第三章 擴(kuò)張速度決策和客戶細(xì)分市場的選擇。本章首先在對行業(yè)和消費(fèi)者需求發(fā)展趨勢進(jìn)行分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，對企業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行決策；其次研究了計劃進(jìn)入的區(qū)域市場選擇策略；第三確定了中廣置業(yè)的目標(biāo)客戶和細(xì)分市場。第四章 集團(tuán)市場定位和主要營銷策略選擇。本章在以上對中廣集團(tuán)外部環(huán)境機(jī)會和威脅、內(nèi)部能力和資源分析研究的基礎(chǔ)上，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對企業(yè)進(jìn)行了市場定位，并從產(chǎn)品、價格、分銷渠道和促銷組合四個方面進(jìn)行了營銷策略設(shè)計。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)中介行業(yè) 營銷 營銷策略ABSTRACTSince the advent of reform & opening, the realty industry has been reviving and developing, presenting a vigorous scene. Simultaneously real estate service, pillaring the realty industry, develops gradually in accordance with the great potential of market needs increase. The market of real estate service becomes unprecedentedly active, with the real estate companies springing up in large numbers. Recently, as central and local governments continuously bring forth beneficial policies to encourage housing consumption, the second and third hand market of realty keeps inflating, stimulating the expansion of the trade scale of the real estate service. Furthermore, networks technology development causing technological means innovation in the real estate service, and international prominent real estate companies flooding in, the real estate company faces great challenges.Under such circumstances, how does JiangSu Sino Real Estate (SRE) grip opportunities, seek an orderly expansion of its scale, pursue profit growth and organization positive development , respond to the fierce market competition, and achieve a quicker and better development?It is of necessity for a company to shape a practical marketing strategy fitting the domestic market competition environment. Based upon the analysis on SREs marketing environment, realty intermediary service and competitors situations, combined with SREs competitive capacity, this thesis, applying relevant marketing theories, makes an inquiry into its marketing strategy and determines its organizational development strategy.This thesis falls into four chapters as followed. Chapter 1 Real estate service characteristics and external environment analysis. This chapter first introduces the historical backgrounds, development stages, trade characteristics and existing problems of the domestic real estate company, and contrasts between the real estate home and abroad in their status quo and characteristics; then analyses the characteristics of the real estate market needs; after that introduces the local policy and economic environment Nanjings real estate company lies in.Chapter 2 SRE and her competitors status quo analysis. This chapter first presents an overview of SREs organization environment, main achievements and market share; then makes a comparison and contrast between her three competitors: Stanford Real Estate, Sunco realtors Inc., 21st Real Estate; finally compared with successful requirements of noted real estate companies, generalizes SREs strength and weakness. Chapter 3 Expansion speed decision-making and customer subdivision market choice. This chapter, based upon an analysis-prediction on trade and consumption needs developmental trend , decides the organization development speed ; then researches prospective area-market choice strategy; thirdly determines SREs target customers and subdivision market.Chapter 4 SRE Market positioning and leading marketing strategy choice. Based upon an analytic research on SRE. External environmental opportunities and threats, internal capacity and resources, combined with organizational development strategy, this chapter determines enterprise market positioning, and forms a marketing strategy design through an analysis on products, price, distribution channel and marketing promotion.Key wordsReal estate Market Marketing strategy目錄引 言1第一章 房地產(chǎn)中介行業(yè)特征及外部環(huán)境分析3第一節(jié) 房地產(chǎn)中介業(yè)的行業(yè)特征3第二節(jié) 房地產(chǎn)中介市場需求特征分析8第三節(jié) 外部環(huán)境分析12第二章 中廣置業(yè)集團(tuán)概況及競爭對手分析18第一節(jié) 中廣置業(yè)集團(tuán)概況18第二節(jié) 競爭對手分析20第三節(jié) 品牌中介公司的成功要求與中廣置業(yè)優(yōu)劣勢分析23第三章 發(fā)展速度決策和細(xì)分市場的選擇27第一節(jié)中廣置業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展速度決策27第二節(jié) 區(qū)域市場的選擇策略29第三節(jié) 客戶細(xì)分市場選擇34第四章 集團(tuán)市場定位和主要營銷策略選擇38第一節(jié) 集團(tuán)市場定位及外延品牌視覺設(shè)計38第二節(jié) 分銷渠道策略39第三節(jié) 產(chǎn)品與價格策略45第四節(jié) 促銷策略50結(jié) 論56參考文獻(xiàn)57后記5862 -引言房地產(chǎn)中介行業(yè)指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)的營業(yè)性活動的各類企業(yè)。隨著我國改革開放和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，1999年我國實(shí)施了住房分配貨幣化，從根本上動搖并摧毀了住房福利制的根基住房實(shí)物（無償）分配制度。與此同時，國家還采取擴(kuò)大內(nèi)需，加快住宅建設(shè)，拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要戰(zhàn)略，并推出加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，建立和完善住房供應(yīng)體系，開放住房二級市場等重大政策措施。在各項政策的推動下，特別隨著我國居民生活水平的不斷提高，房改房全面放開上市交易，各個城市大規(guī)模城市建設(shè)、拆遷改造，住房市場不斷升溫，市場消化空置房的能力不斷增強(qiáng)。住房的市場化變革與發(fā)展離不開市場流通及服務(wù)于住房市場的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。住房市場新體制的日趨成熟為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來蓬勃發(fā)展的春天，但是，目前住房制度市場化變革的形勢與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展仍處于嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。一方面，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展面臨加入壁壘很低，市場運(yùn)作不規(guī)范，顧客對中介公司產(chǎn)生信用危機(jī)，行業(yè)內(nèi)競爭者過度廣告價格戰(zhàn)等限制因素，致使競爭日趨激烈。特別是近幾年人們觀念的改變，國家大幅降低交易契稅和交易服務(wù)費(fèi)，各大銀行簡化貸款按揭手續(xù)和門檻，城市化進(jìn)程飛速發(fā)展，存量房市場交易總量每年以超過50%的速度增長，越來越多的中介公司成立并加入競爭。另一方面，中國加入WTO后中國的服務(wù)市場成為全球競爭的大舞臺，諸多實(shí)力強(qiáng)勁的國際房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)開始或計劃登陸我國，他們憑借先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、完善的服務(wù)體系、良好的資信和規(guī)模效益，將對國內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來巨大的沖擊。房地產(chǎn)中介行業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生著巨大的變化。中廣置業(yè)集團(tuán)是國內(nèi)一家大型房地產(chǎn)中介公司，目前主要從事二手房租售中介、新商品房代理等業(yè)務(wù)。該企業(yè)在成立之初就秉承先進(jìn)的品牌服務(wù)理念，實(shí)行統(tǒng)一、規(guī)范的運(yùn)作模式，經(jīng)過近三年的發(fā)展，已經(jīng)在南京市房地產(chǎn)中介行業(yè)中具備了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，成為國內(nèi)知名品牌房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)。但縱觀國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)及中介服務(wù)業(yè)發(fā)展的歷程，中廣置業(yè)集團(tuán)在江蘇省內(nèi)各城市及全國范圍尚處于探索和啟動階段，面臨著進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、完善服務(wù)系統(tǒng)、增強(qiáng)企業(yè)整體競爭力的問題。具體存在于工作中需要解決的問題就是如何形成較為系統(tǒng)的擴(kuò)張復(fù)制模式？如何統(tǒng)籌綜效地進(jìn)行區(qū)域市場的選擇和開拓？如何對顧客市場進(jìn)行更進(jìn)一步的細(xì)分？如何拓展產(chǎn)品業(yè)務(wù)范圍？如何與競爭對手有差別的展開組合營銷競爭？這就是中廣置業(yè)集團(tuán)營銷策略研究的主要問題。住房市場的多元化、梯度化、集約化的趨勢，既為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)帶來了機(jī)遇，又向其提出了更高的要求。所以確定論文的主題設(shè)定為“中廣置業(yè)集團(tuán)營銷策略研究”。希望通過這項研究，提出對本企業(yè)和其它類似中介企業(yè)有效的建議和參考，為我國規(guī)范、健康的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展提出一點(diǎn)借鑒。論文的研究方法主要是通過實(shí)證研究，第一是從全國社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)中介市場環(huán)境及其發(fā)展趨勢出發(fā)，分析中廣置業(yè)及不同競爭對手的優(yōu)劣勢，針對中廣置業(yè)自身的能力和資源，進(jìn)行了中廣置業(yè)集團(tuán)發(fā)展速度決策。第二從產(chǎn)品（服務(wù)）、價格、渠道、促銷等四個方面結(jié)合實(shí)際的企業(yè)情況，以及中介服務(wù)這一特殊的服務(wù)類產(chǎn)品的特性系統(tǒng)地進(jìn)行分析。產(chǎn)品方面主要研究中廣置業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品領(lǐng)域拓展策略和產(chǎn)品延伸策略；價格則著重介紹各種價格策略的實(shí)施可能性；渠道方面在于如何進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)有渠道的建設(shè)和渠道改進(jìn)策略；促銷策略則在于如何選擇和充分組合各種促銷方式。第一章房地產(chǎn)中介行業(yè)特征及外部環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分成房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或者價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理和經(jīng)紀(jì)的經(jīng)營活動。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介公司服務(wù)活動是以經(jīng)紀(jì)活動為主。第一節(jié)房地產(chǎn)中介業(yè)的行業(yè)特征一、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的興起可以追溯的很早以前，早在元代就大量存在從事房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”。1840年鴉片戰(zhàn)爭之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立，許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)中介隨之產(chǎn)生。解放初期，民間的房地產(chǎn)中介活動仍較為活躍。從20世紀(jì)50年代初開始，政府加強(qiáng)了對經(jīng)紀(jì)人的管理，采取了一系列如淘汰、取代、改造、利用以及懲辦投機(jī)等手段，整治了房地產(chǎn)中介行業(yè)。隨后直到1978年改革開放前，由于住房作為“福利品”由國家分配，整個社會的房地產(chǎn)資源配置并不是通過市場交易，因此，在這一時期房地產(chǎn)中介活動基本消失了。1978年后我國房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。1993年至1997年為我國房地產(chǎn)中介代理業(yè)的起步階段。1993年國家宏觀調(diào)控使過熱的房地產(chǎn)二級市場陷入了尷尬的境地積壓樓盤出現(xiàn)營銷難題，新項目面對買方市場銷售不暢，許多大城市的發(fā)展商開始尋求具有專業(yè)知識的營銷人員的支持；同時這一階段新購商品房也有自發(fā)的上市交易，房地產(chǎn)中介代理市場按需啟動和發(fā)展起來。1998年至1999年為我國發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)中介代理業(yè)全面發(fā)展階段，新購商品房置換量不斷增長；房改房開始上市交易，這一階段中介代理公司在本地市場逐步走向成熟。隨著2000年我國策二輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始，房改房上市交易數(shù)量劇增發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)中介代理公司不僅在本地二、三級市場占據(jù)主導(dǎo)地位，同時向其它城市克隆自己的營銷模式，促進(jìn)了各地房地產(chǎn)中介代理業(yè)的健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的行業(yè)特征1、房地產(chǎn)中介行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)具有的特征：市場營銷學(xué)者已把服務(wù)作為一種產(chǎn)品為基礎(chǔ)來進(jìn)行研究。但是，服務(wù)是可被獨(dú)立識別的不可感知活動，為消費(fèi)者提供滿足，與有形的產(chǎn)品又有所不同。房地產(chǎn)中介服務(wù)同樣也具備服務(wù)的幾個主要特征：不可感知性，這使企業(yè)無法根據(jù)產(chǎn)品看得見、摸得著的實(shí)體特征推廣產(chǎn)品；異質(zhì)性，亦即服務(wù)構(gòu)成成分及其質(zhì)量經(jīng)常變化，這主要取決于服務(wù)人員在服務(wù)生產(chǎn)過程中的作用。不可分離性。服務(wù)本身并不是一個具體的物品，而是一系列的活動或者過程。從而服務(wù)人員提供服務(wù)于顧客之時也正是顧客消費(fèi)服務(wù)之時，即服務(wù)的生產(chǎn)和消費(fèi)過程同時進(jìn)行。信息服務(wù)的特征。中介服務(wù)是一種信息服務(wù)，其能力體現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)信息的能力，處理、利用信息的能力。主要是兩類信息客戶信息和房源信息。因而中介公司應(yīng)盡可能地開發(fā)或吸引準(zhǔn)顧客（房東和客戶）來咨詢登記，得到最多的信息，然后按其業(yè)務(wù)區(qū)域范圍的劃分，各業(yè)務(wù)單位、經(jīng)紀(jì)人從客戶（或房源一端）出發(fā)，查找并選擇（配對）合適的房源（或客戶），進(jìn)行牽橋引線，價格撮合，最終引導(dǎo)他們達(dá)成交易。銷售服務(wù)的特征。房地產(chǎn)中介服務(wù)是典型的銷售型服務(wù)，銷售額取決于各銷售人員、各銷售單位。銷售人員的態(tài)度、知識、技能乃至形象將對成交產(chǎn)生很大影響。以上這些特征使房地產(chǎn)中介企業(yè)的營銷區(qū)別于生產(chǎn)型企業(yè)的營銷。2、中介特性的其它特征房地產(chǎn)中介企業(yè)作為實(shí)施中介行為的主體，除具有一般活動特征以外，還具有表現(xiàn)中介特性其它特征，主要有六點(diǎn)：開放性與適應(yīng)性開放性是指中介活動具有足夠的自由度，而且往往走在時代發(fā)展的前沿，具有開拓性，敢于走前人沒有走過的路。開放性與中介公司的業(yè)務(wù)范圍有明顯的邏輯聯(lián)系。作為中介公司，只有不斷的開拓自己的活動區(qū)域和業(yè)務(wù)范圍，走在時代的前沿，才有出路。開放性是中介公司最明顯的特征。適應(yīng)性是中介公司的活動具有適應(yīng)各種環(huán)境和需要的特點(diǎn)。中介公司主要從事著房地產(chǎn)租售這種十分復(fù)雜的社會工作。而房地產(chǎn)租售工作又有其獨(dú)特的特點(diǎn)，從而有形無形地制約著從事房地產(chǎn)租售工作的一切房地產(chǎn)中介企業(yè)。跳躍性和穩(wěn)定性跳躍性是指中介公司經(jīng)營活動具有極大的不安定性的特征。從中介公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看，不少中介公司的業(yè)務(wù)活動兼跨幾個領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)中介公司可能也從事職介等。而且其活動區(qū)域更能體現(xiàn)其跳躍性。穩(wěn)定性是指中介活動在一定程度上又具有相對的穩(wěn)定性。長期性和短期性長期性是指中介活動具有從長期利益考慮的特征，在業(yè)務(wù)活動的開展中必須更多的是注重今后業(yè)務(wù)的來源和開展的有利性。短期性是指中介活動具有短期化的特征。中介公司在經(jīng)營活動中往往把注意力和目標(biāo)放在眼前利益的獲取方面，這一特征在目前決大多數(shù)不規(guī)范的中介公司都有體現(xiàn)。競爭性和壟斷性競爭性是指中介活動具有強(qiáng)烈的競爭特征。競爭性體現(xiàn)在三個方面：同行業(yè)之間的競爭和同一個企業(yè)內(nèi)部競爭；跨行業(yè)之間的競爭；中介公司與私下成交者之間的競爭。壟斷性主要表現(xiàn)在：區(qū)域壟斷，不同的中介公司都可能形成自己的“勢力范圍”；細(xì)分業(yè)務(wù)壟斷，不同的細(xì)分中介業(yè)務(wù)往往為少數(shù)中介公司共同占有?？蛻魤艛啵茨承┲薪楣緭碛泄潭ǖ目蛻?。專業(yè)性很強(qiáng)房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊的商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識。房地產(chǎn)中介必須具備房產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識、相關(guān)的法律知識、金融知識、政策意識等。區(qū)域性房地產(chǎn)商品的固定性決定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的區(qū)域性。同時，房地產(chǎn)政策的地方性，即在國家總的經(jīng)濟(jì)政策以及房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)下，不同省份、不同城市都制定有不同的地方政策，這就是房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介活動的具體管理辦法和規(guī)則，也決定了房地產(chǎn)中介活動的區(qū)域性。三、我國房地產(chǎn)中介業(yè)存在問題1、生存環(huán)境艱難由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一般不需要較多的資金投入，加上目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)認(rèn)證制度還不夠嚴(yán)格，管理也較為松散，房地產(chǎn)中介業(yè)的進(jìn)入門檻很低。有的中介公司為招徠業(yè)務(wù)，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有時為了滿足委托方的要求隨意操作，嚴(yán)重違反了客觀、公正、公平原則。甚至有少數(shù)中介不顧職業(yè)道德，過多地把注意力放在盈利上，通過各種手段欺詐顧客，嚴(yán)重?fù)p壞顧客利益，造成很壞的社會影響。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量過多、過雜，行業(yè)信譽(yù)差、利潤低、競爭激烈的局面。2、經(jīng)營管理能力有限由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)尚處于起步階段，和發(fā)達(dá)國家相比，中介服務(wù)在管理上還有很大差距。目前我國大部分中介機(jī)構(gòu)都未形成規(guī)模，缺乏強(qiáng)有力的經(jīng)營品牌。在信息咨詢方面，大多數(shù)中介仍是依靠比較原始的手段進(jìn)行信息收集、市場分析等經(jīng)營活動，不少機(jī)構(gòu)信息來源較單一，對信息收集的廣度和深度顯得不夠，導(dǎo)致零散信息多，重復(fù)信息多，甚至還有一些錯誤信息，因此對房地產(chǎn)商品的供求雙方都缺乏一定的導(dǎo)向作用。在業(yè)務(wù)上，大多數(shù)中介公司僅僅是簡單的二手房租售代理，不少中介由于缺少對開發(fā)商的資質(zhì)審查，缺少對要代理物業(yè)的資質(zhì)評定和綜合評價，因此在樓盤代理方面或多或少地帶有一些盲目性。3、專業(yè)素質(zhì)提高緩慢，無法滿足市場的進(jìn)一步需求在房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展初期，受行業(yè)低投入高回報的利益驅(qū)使，許多經(jīng)營策劃人員和銷售人員屬半路出家，常常是現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣，憑借經(jīng)驗積累的優(yōu)勢，專業(yè)性系統(tǒng)知識不足，專業(yè)理論創(chuàng)新較少。由于缺乏高素質(zhì)的專業(yè)人員，因此對信息的匯集分析、綜合利用尤顯不足，更不能向多層次、多渠道、多形式的現(xiàn)代化房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)發(fā)展。而隨著顧客的逐漸成熟，對中介公司的專業(yè)能力要求也越來越高，而我國中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)素質(zhì)提高緩慢，尤其對開發(fā)商提出的專業(yè)性問題的處理常常令發(fā)展商不甚滿意，中介代理商專業(yè)優(yōu)勢邊際效用已經(jīng)呈現(xiàn)遞減趨勢，無法進(jìn)一步滿足中小開發(fā)商的市場需求。同時，我國現(xiàn)階段的中介代理商相對于大型開發(fā)商不具有信息優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，面對它們的需求，中介商也只能心有余而力不足。四、國外房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)1、發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)國外的房地產(chǎn)中介已經(jīng)歷了近百年的發(fā)展歷史，不論買賣存量房還是增量房幾乎都是通過中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。如果開發(fā)商自身不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來辦理，而自己專心致志進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)。對于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過經(jīng)紀(jì)人辦理，買房客戶只付不超過房價1的定金，房子建好后，如果買方不滿意，可以退房。以美國為例，房地產(chǎn)交易有85是通過中介服務(wù)交易而成，原因主要是美國有一套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。2、法規(guī)健全如美國自1917年就相繼頒布了州執(zhí)照法、一般代理法規(guī)、契約法規(guī)、專業(yè)理論法則，其中房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法最嚴(yán)，作用最大。美國的房地產(chǎn)執(zhí)照法規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件、資格、標(biāo)準(zhǔn)等，并由州房地產(chǎn)委員會作為執(zhí)行該法的機(jī)構(gòu)，核發(fā)、拒發(fā)、扣留、吊銷執(zhí)照，出現(xiàn)糾紛視情節(jié)可進(jìn)行訴訟。這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保證。3、行業(yè)個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場化美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員，一類是銷售員，另一類是經(jīng)紀(jì)人，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方可取得執(zhí)照開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件是：（1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完房地產(chǎn)原理，考試合格后，在會計、商業(yè)、公證、專業(yè)法律、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)貸款、辦公室行政管理、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)等10門課中任選6門，18個月內(nèi)學(xué)完，并達(dá)到2門合格者，才能取得銷售員執(zhí)照。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：年滿18歲的自然人或法人，大學(xué)學(xué)歷，2年實(shí)務(wù)，修完房地產(chǎn)實(shí)務(wù)，法律規(guī)章、財務(wù)、估價、會計共5門必修課，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20。為保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，每年還要參加考試，接受再教育。執(zhí)照每4年須申請重新?lián)Q發(fā)，要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí)照持有人業(yè)已完成45小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會議。美國房地產(chǎn)估價員的專業(yè)資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學(xué)會會員，后者較前者資質(zhì)深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和中國臺灣、香港都有相應(yīng)個人資格準(zhǔn)入制度。如日本具有估價資格的是不動產(chǎn)鑒定師，英國為英國皇家特許測量師，中國香港為產(chǎn)業(yè)測量師，德國為地產(chǎn)估價員。中介機(jī)構(gòu)組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，自己創(chuàng)造質(zhì)量、信譽(yù)和品牌，誰占領(lǐng)市場誰生存，優(yōu)勝劣汰。4、中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)美國“威茨特”經(jīng)紀(jì)人組織有6000人，有自己專門發(fā)行的房地產(chǎn)廣告信息，組成了跨州的聯(lián)銷店。中國香港的“仲量行”在全球27個國家設(shè)有69個辦事處，員工近4000人。為了加強(qiáng)實(shí)力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司、英國上市物業(yè)顧問公司DTZ聯(lián)合成立戴德量行，進(jìn)行房地產(chǎn)服務(wù)的跨國經(jīng)營。日本、中國臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨(dú)立經(jīng)營，主要3種形式是；直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。5、充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)源于美國的MLS“多重上市服務(wù)”系統(tǒng)風(fēng)行于歐美國家，而美國各大州之間都成立有MLS協(xié)會。它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理運(yùn)營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息共享。在幾個國家或一個國家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS這樣一套專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。6、結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，區(qū)域特點(diǎn)明顯香港的房地產(chǎn)中介業(yè)起步較早。由于土地資源的極度稀缺，房地產(chǎn)市場在多數(shù)情況下呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，地產(chǎn)開發(fā)商一般不需要中介商參與項目的前期工作，只是在銷售過程中才會雇用房產(chǎn)中介商。而且，一個項目銷售往往會有數(shù)家中介企業(yè)共同執(zhí)行，中介被看作是一種單純的雇傭銷售行業(yè)。中介企業(yè)的業(yè)務(wù)主要是二級市場的銷售人員的組織以及三級市場的中介代理業(yè)務(wù)。而與之形成鮮明對比的是臺灣。臺灣的房地產(chǎn)中介市場也已經(jīng)較為成熟。名列前三位的中介公司占據(jù)70%以上的代理份額，并形成了固定的商業(yè)模式和作業(yè)流程。中介企業(yè)對項目的參與程度很深，業(yè)務(wù)主要集中于二級市場，且一般采用“全程參與”和“獨(dú)家代理”模式。除了傳統(tǒng)意義上的“代銷”外，還開展包銷包租型企劃、顧問型企劃等多種業(yè)務(wù)形式，使之與發(fā)展上形成了一套利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的運(yùn)行機(jī)制。第二節(jié)房地產(chǎn)中介市場需求特征分析一、房屋交易委托中介的需求的產(chǎn)生1、房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)需求的產(chǎn)生：按照房屋的用途分類，房地產(chǎn)主要分為住宅、廠房、商業(yè)用房、森林農(nóng)田等類。房地產(chǎn)交易數(shù)量最大是住宅。住宅是人們?nèi)粘Ｉ畋仨毜臈碇亍⑿蓍e娛樂場所。隨著城市家庭人口的增加，成員結(jié)構(gòu)的變化，經(jīng)濟(jì)條件的改善，工作地點(diǎn)的變動、城市建設(shè)導(dǎo)致拆遷安置、教育文化心理因素的影響、投資理財?shù)男枰龋藗冃枰{(diào)整自己的住房，這就是住宅交易需求的產(chǎn)生；而作為經(jīng)濟(jì)單位的企業(yè)或個人，因為生產(chǎn)經(jīng)營活動而需要一個地方新建、遷建或改建生產(chǎn)用房或倉庫；或者以最優(yōu)的價格投資購買（出售）或承租（出租）一處最優(yōu)的店面或?qū)懽謽?，于是產(chǎn)生了廠房、商業(yè)用房交易的需求。以上這些需求是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)需求，為房地產(chǎn)中介的存在，產(chǎn)生了可能性，也為中介公司的經(jīng)營活動提供了廣闊的空間和容量。2、房屋交易委托中介的原因：二手房消費(fèi)者(承租人、出租人、購房者、售房者)要滿足房屋交易的需求，可以有以下三種方式，每種方式都有其特點(diǎn)：自己直接找：需求方通過自己的社會渠道，如親朋好友等將需求信息發(fā)布出去，尋找供給方，自行進(jìn)行看房、談判、簽訂合同。如達(dá)成交易，無須花費(fèi)。特點(diǎn)是信息量很少，成交的可能性小，需要交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。借助廣告媒體或其它公共平臺：需求方通過廣告等媒體發(fā)布需求信息，收到回饋信息后處理信息，也需進(jìn)行看房、談判、簽訂合同等程序。無論達(dá)成交易與否，需要支付廣告費(fèi)用（如通過網(wǎng)絡(luò)或某些公共平臺，則無須支付費(fèi)用）。特點(diǎn)是有一定的信息量，成交的可能性稍好，但仍需交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。借助中介公司：需求方到中介公司處咨詢登記，簽訂委托合約，中介公司進(jìn)行配對，負(fù)責(zé)安排并陪同看房、談判、簽訂合同、售后服務(wù)，達(dá)成交易后至少有一方需要支付中介公司傭金。特點(diǎn)是這種方式信息量大，由中介方協(xié)助達(dá)成交易，中介方代為辦理交易程序，協(xié)助解決各種問題和糾紛。二手房交易找中介只是二手房消費(fèi)者滿足交易需要的手段之一，由于中介公司是專業(yè)化運(yùn)作，信息量大，并且具有很強(qiáng)的配對、談判條款撮合、完成服務(wù)交易和相關(guān)房屋金融業(yè)務(wù)各種程序的專業(yè)技能，成功率高，節(jié)省了消費(fèi)者大量的時間精力，因而二手房交易找中介是比較好的手段。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，出于社會專業(yè)化分工的需要、開發(fā)的樓盤滯銷或為了獲取最大的利潤，尋找房產(chǎn)中介代理的需求也在不斷增長。二、二手房消費(fèi)者找中介的心理活動和行為特征對于二手房消費(fèi)者，如果交易選擇了找中介的方式，以下就消費(fèi)者尋找選擇（認(rèn)知）中介公司的方式、選擇中介公司考慮主要因素進(jìn)行分析。1、二手房消費(fèi)者認(rèn)知到某中介常用的方式：門店的方式：如果該二手房消費(fèi)者或其主要社會關(guān)系的日常工作、生活的活動范圍內(nèi)恰好有中介公司的門店（或其它營業(yè)場所），那么該消費(fèi)者會直接或間接認(rèn)知到這家中介公司；媒體的方式：該消費(fèi)者接觸的媒體如報紙、雜志、電視、戶外廣告等有某中介公司的資訊，那么該消費(fèi)者會認(rèn)知到這家中介公司；網(wǎng)絡(luò)的方式：如果某中介公司建設(shè)有企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)站進(jìn)行宣傳并可以業(yè)務(wù)操作，該消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)可以很方便的認(rèn)知到這家中介公司；品牌的方式：如果某中介公司在當(dāng)?shù)啬酥寥珖哂幸欢ǖ钠放朴绊懥Γ敲丛撓M(fèi)者會有多種渠道了解認(rèn)知到這家中介公司。2、二手房消費(fèi)者選擇中介公司考慮主要因素：便利性：房屋交易相對于交易雙方而言是人生大事，房屋作為一種特殊的商品，在品質(zhì)上具有異質(zhì)性（即使同一地段的房屋，由于樓層、朝向不同等不同，房屋也不能具有同樣的品質(zhì)），涉及到幾十個因素，登記和操作非常復(fù)雜，消費(fèi)者選擇中介公司便利性是其考慮的主要因素，包括委托中介的便利性，操作程序的便利性。如果中介公司的門店建設(shè)能科學(xué)的完全覆蓋城區(qū)，網(wǎng)站建設(shè)健全，業(yè)務(wù)操作程序簡化高效，這就為消費(fèi)者創(chuàng)造了很大的便利性；成交的可能性：消費(fèi)者委托中介公司其本質(zhì)原因是要能滿足其房屋交易的需求，因而中介公司交易成功率的高低也是消費(fèi)者考慮的重要因素，這些因素包括中介公司信息量的多少，業(yè)務(wù)人員的配對水平，談判能力的高低，業(yè)務(wù)量的大小等； 交易安全性以及中介公司信譽(yù)：二手房交易行為具有復(fù)雜性，它涉及到權(quán)屬的變更、有關(guān)的政策法規(guī)、城市規(guī)劃、交易程序和交易手續(xù)等一系列的問題，消費(fèi)者很容易掉進(jìn)人為的或非人為的陷阱，蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這導(dǎo)致交易雙方普遍存在信用危機(jī)。這種信用危機(jī)還存在交易雙方與中間方中介公司之間。因而交易安全性成為消費(fèi)者考慮的重要因素之一。這項因素包含：中介公司的信譽(yù)如何，運(yùn)作是否規(guī)范，經(jīng)營誠信與否，操作程序安全性的設(shè)計規(guī)劃水平如何，服務(wù)水平的高低等。其它，消費(fèi)者還考慮個人因素、社會因素、文化因素、心理因素等。3、消費(fèi)者在房屋交易過程行為的復(fù)雜性：由于房屋交易程序的復(fù)雜性和金額巨大，消費(fèi)者在房屋交易過程中行為呈現(xiàn)復(fù)雜性：二手房消費(fèi)者在滿足房屋交易的需求方式的選擇上，呈現(xiàn)出復(fù)雜性。既存在自己直接找、借助廣告媒體或其它公共平臺、借助中介公司這三種單一方式，也存在這三種方式的任意組合方式，甚至還存在過渡方式。例如自己達(dá)成交易后出于安全性或省事省力因素的考慮，再委托中介公司辦理手續(xù)等等。委托中介考慮因素和行為的復(fù)雜性：由于消費(fèi)者個性、教育背景、消費(fèi)習(xí)慣等不同，委托中介時考慮因素側(cè)重點(diǎn)不同，因而其委托中介行為呈現(xiàn)出復(fù)雜性，選擇中介既可能出于便利性、成交率、安全性的考慮，也可能這三種因素和其它個人、社會、文化、心理因素的綜合，在行為上一個消費(fèi)者最終既可以委托一家中介，也可以委托多家中介。三、客戶委托品牌中介的原因1、信息方面：這里品牌中介除了充當(dāng)了一種房屋信息的提供角色,而且因為品牌中介規(guī)模大，店面數(shù)量多，因而信息資源豐富，客戶可選擇的機(jī)會比較多，討價還價的能力比較強(qiáng)，同時成交的可能性比較大；2、安全交易方面二手房買賣涉及的金額很大，動輒十多萬至幾十萬元，買賣雙方兩個陌生人擔(dān)心的自然是安全問題；客戶擔(dān)心付出了房款拿不到真正的產(chǎn)權(quán)，而房東害怕交易過戶以后得不到售房款。品牌中介的企業(yè)宗旨或者基本承諾安全交易，對業(yè)務(wù)操作流程和前款交割的安全性做了規(guī)劃和設(shè)計，如果其代理的交易因中介方的原因發(fā)生后果，那么則由中介公司全額賠付。3、專業(yè)服務(wù)能力及全程跟蹤品牌中介公司的擁有數(shù)量很多的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這些經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識非常豐富，業(yè)務(wù)操作水平和能力高超，突出表現(xiàn)在配對、談判、協(xié)調(diào)等方面，這樣能實(shí)實(shí)在在地為業(yè)主和客戶全程跟蹤服務(wù)，促成交易、代辦按揭、房產(chǎn)證等手續(xù)，協(xié)助物業(yè)交驗，處理客戶糾紛。4、收費(fèi)規(guī)范，價格透明品牌中介與小中介的差別在于品牌中介嚴(yán)格按政府規(guī)定及委托合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)，不成交不收取中介服務(wù)費(fèi)。實(shí)行的是陽光操作，明碼標(biāo)價，明明白白賺取其傭金，絕對不存在價格欺詐行為，不賺差價，沒有陷阱和黑幕，但輕易也不打折，出讓自己的利益。第三節(jié)外部環(huán)境分析一、政策環(huán)境房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的繁榮是相輔相成的。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房福利體制的終結(jié)、貨幣化分房制度的實(shí)施和房地產(chǎn)土地使用制度改革，我國住宅建設(shè)進(jìn)入了快速、健康的發(fā)展軌跡，住房二、三級市場已逐漸浮出水面，并日趨活躍。為保持國民經(jīng)濟(jì)一定的發(fā)展速度，中央仍將繼續(xù)實(shí)施適度擴(kuò)張的財政政策和貨幣政策，進(jìn)一步刺激內(nèi)需來拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會，所以，房地產(chǎn)業(yè)將會成為拉動內(nèi)需的主要動力。而房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展，關(guān)鍵是要推行鼓勵住房消費(fèi)的各項政策，讓更多的市民成為房地產(chǎn)的消費(fèi)群體。南京市2002年5月1日出臺了進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見，提出全面放開搞活住房二級市場，住房消費(fèi)實(shí)行多項稅費(fèi)優(yōu)惠政策，主要包括放開對非成套公有住房出售的限制；放開對房改房上市交易各項限制；放開公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓限制；放開外地人員購買存量房限制，實(shí)行購房落戶政策，具體稅費(fèi)優(yōu)惠政策有房改房上市免收土地出讓金；個人購房契稅由原來的2%實(shí)行由財政補(bǔ)貼1.25%，個人只交0.75%；鼓勵“賣小買大”的梯級住房消費(fèi)，只收超額部分契稅以及個人購房免交個人所得稅等。03年一季度，市財政局對進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見有關(guān)契稅政策的實(shí)施細(xì)則做出修改，其中規(guī)定個人出售已購公有住房，前一年或后兩年內(nèi)購買普通住房，購房款高于售房款的，只對購房款與售房款的差額按規(guī)定繳納契稅。這一規(guī)定旨在鼓勵住房消費(fèi)，并促進(jìn)居民“賣舊買新，賣小買大”梯級消費(fèi)的最終形成。按照“20032007年南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)與任務(wù)”的要求，南京未來房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位由現(xiàn)在的“重要產(chǎn)業(yè)”發(fā)展成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，從現(xiàn)在起到2007年，全市房地產(chǎn)業(yè)保持每年18%增幅，年增加值將突破160億元，在GDP中比重超過8%。南京市房管局為規(guī)范市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，營造誠信房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面，重點(diǎn)改進(jìn)以下三個方面：一是加強(qiáng)合同管理，依法查處合同欺詐行為，防止“炒房”、“倒買倒賣”房屋；二是清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)；三是建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督；此外，中華人民共和國建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定及其修正、省物價